长春中信城项目总结及营销策划

销售
套数 648 700套 800套 500套 300套 面积 17万 18万 25万方 16万方 8万方 去化率 54% 62% 65% 75% 53%
别墅产品供应量略有增长,但市场占有率下降.
市场总结
主要竞争城市性大盘整体销售率约50%,明显高于郊区大盘;
城市性大盘70%销售业绩来自于洋房类产品销售,郊区性大盘70%销售业绩 来自别墅类产品销售;
42.6 40.6 41.2 45.9 30.2 30.8 32.9 23.1 22.8 20 11.9 1.68 0 １０ １１ １月 ２月 3 ４月 ５月 ６月 ７月 ８月 ９月 月 月
０７年各月商品住宅成 34.7 23.1 30.2 30.8 32.9 42.6 40.6 74.2 55.5 58.6 56.4 交量（万方） ０８年各月商品住宅成 75.2 1.68 11.9 22.8 41.2 45.9 78.8 69.9 53.3 46.5 40.6 交量（万方）
资源对比
知名中小学(已开学) 大型商业配套 交通相对完善 伊通河及湿地公园
长春第一品牌 8000户老业主
知名中小学 成熟商业配套 交通完善
品牌认知 客户基础
品牌迅速树立 无基础 景观样板段呈 现
工程形象
已具范例
细节处理不够完善
别墅类相关指标不输于竞争对手,但洋房类产品明显缺乏作为第一居 所的必备条件.
6月末至7月末连续推盘4次,当月成交额6亿,截止目前整体销售率42%,成交金 额10亿,其中,别墅产品3亿,洋房产品7亿,别墅产品占成交总量30%.
市场总结
竟盘分析
主要竟盘销售指标-保利罗兰香谷 可售 套数 面积㎡ 套数 已售 面积㎡
≤90 ≤144
>144 合计
512 1191
1152 2343
上半年成交量占总成交量86.5%,与市场大势符合. 主要原因为上半年市场受调控影响尚未显现,中信城为新品入市,房 源可选择性大.
市场总结
竟盘分析
中信城与主要竟盘相关指标比较 项目 城市属性 中海国际社区 逐渐市区化 保利罗兰香谷 市区化 中信城 郊区化 净月潭 塞文山 中信国际展览中心 知名小学(施工中) 商业配套不成熟 交通不完善 认知度不高 无基础
37.50%
０７年１－１１月 800 480
０８年１－１１月 1100 488
商品住宅供应面积（万 方） 商品住宅销售面积（万 方
商品住宅供应增长率 37.50%
商品住宅需求增长率 1.67%
系列1
需求同比增长1.67%,而供应同比增长37.5%,供需非同步增长.
市场总结
供需比
08年前11月与07年前 11月供需比 供需比
营销总结
产品策略:
策略反思
产品打造： 别墅类产品打造成长春第一豪宅； 用材考究、提高产品、园林精细度； 样板房起到真正样板作用。
附加值打造： 针对洋房客户放大东北师大附小教育配套资源； 深挖农博园资源，采取赠送菜园等方式，给到客户切身利益； 落实看楼班车、公交车，引进银行、超市等生活配套； 农博园配套商业区招商取得进展，引入主力商家； 中信会商家给到客户真正实惠； 物业服务内容细化，服务有良好口碑。
营销总结
策略回顾
开发策略调整:
地块 2﹟ 3﹟ 5﹟ 6﹟ 12﹟
占地面积 74643.35
建筑面积 37238.00
产品形态 独立别墅 独立别墅 联排、双拼 联排、双拼 洋房
建议开发
增加开发
暂缓开发
100906.10 42146.00 62852.64 54399.50 140940 38362.00 35631.00 172115
别墅类产品08年市场占有率下降.
以别墅类产品为主要需求的郊区性大盘，现阶段很难创造以洋房类产品为主 要需求的城市性大盘的销售业绩.
营销总结
中信城各产品销售情况
产品 联排 总套数 109 已售套数 82 销售率 75.23% 备注
叠加
洋房 独栋 合计
42
544 60 755
27
238 24 371
上半年同比基本持平,7月份大幅增长,8月份成为分水岭,后四月成 交量同比下降14%,且降幅逐月增大.
市场总结
中信城成交走势
中信城08年前11月销售走势图
80 60 40 20 0 １月 洋房 联排 叠加 独栋 合计 61 2 6 1 70 ２月 17 5 4 0 26 ３月 33 4 4 3 44 ４月 40 1 3 0 44 ５月 34 5 1 3 43 ６月 19 1 0 3 23 ７月 7 4 0 1 12 ８月 4 4 0 1 9 ９月 13 0 1 1 15 １０ 月 1 1 0 1 3 １１ 月 1 1 1 0 3
市场总结
竟盘分析
主要竟盘销售指标-中海国际社区 可售 套数 ≤90 ≤144 >144 合计 809 1958 746 2704 面积㎡ 70193.19 214484.98 142865.36 357350.34 套数 405 858 263 1121 已售 面积㎡ 35127.74 90273.08 47758.07 138031.15
施工细节差导致客户满意度下降 样板房多次整改未能达到参观标准 一期产品因设计问题导致的工程结构问 题以及重复施工，影响工程进度，直接导 致错过销售最佳时期。 九月份中信地产股份公司战略规划部两 位老总到长春调研中信城项目 ，最终结 论认为中信城滞销主要原因为工程问题。
营销总结
产品策略:
策略反思
营销总结
产品策略:
策略反思
产品打造： 别墅类产品打造成长春第一豪宅； 用材考究、提高产品、园林精细度； 样板房起到真正样板作用。
一期应于10月28日交房,但所有产品(别 墅\洋房)至11月末仍未达到交房标准, 直接导致大量已购客户要求退房,影响 项目豪宅形象与后期销售.
附加值打造： 针对洋房客户放大东北师大附小教育配套资源； 深挖农博园资源，采取赠送菜园等方式，给到客户切身利益； 落实看楼班车、公交车，引进银行、超市等生活配套； 农博园配套商业区招商取得进展，引入主力商家； 中信会商家给到客户真正实惠； 物业服务内容细化，服务有良好口碑。
64.29%
42.96% 40%
营销总结
策略回顾
08年目标:
定量目标：08年销售10亿（签约） 定性目标： 目标一：回流资金 保证项目的销售速度和销售利润； 目标二：树立品牌 塑造中信地产在长春乃至全国的影响力 目标三：打造经典 打造地标性建筑,第一社区与第一豪宅 目标四：创新模式 引领长春地产新型营销模式。
产品打造： 别墅类产品打造成长春第一豪宅； 用材考究、提高产品、园林精细度； 样板房起到真正样板作用。 附加值打造： 针对洋房客户放大东北师大附小教育配套资源； 深挖农博园资源，采取赠送菜园等方式，给到客户切身利益； 落实看楼班车、公交车，引进银行、超市等生活配套； 农博园配套商业区招商取得进展，引入主力商家； 中信会商家给到客户真正实惠； 物业服务内容细化，服务有良好口碑。 针对师大附小资源展开了系列推广,但收效甚微. 主要原因为:目前师大附小未开学,学费等细节问题未给予明确答复, 中信城大部分目标客户子女已到就读初中以上年龄阶段,附小学位吸 引力不足导致.
营销总结
产品策略:
策略反思
产品打造： 别墅类产品打造成长春第一豪宅； 用材考究、提高产品、园林精细度； 样板房起到真正样板作用。 附加值打造： 针对洋房客户放大东北师大附小教育配套资源； 深挖农博园资源，采取赠送菜园等方式，给到客户切身利益； 落实看楼班车、公交车，引进银行、超市等生活配套； 农博园配套商业区招商取得进展，引入主力商家； 中信会商家给到客户真正实惠； 物业服务内容细化，服务有良好口碑。 针对农博会展开了系列的营销活动,农博览会最后一天成交7套洋房, 一套叠加,虽未对销售未产生大的促动,但在当时的市场情况下,已创 造销售小高潮. 相关配套设施尚未能够给客户创造利益.
在目前净月板块不具备成为第一居所的市场情况下，12#洋房产品的开发直接 增加了项目风险,中途停工导致项目资金积压.
营销总结
产品策略:
策略回顾
产品打造： 别墅类产品打造成长春第一豪宅； 用材考究、提高产品、园林精细度； 样板房起到真正样板作用。 附加值打造： 针对洋房客户放大东北师大附小教育配套资源； 深挖农博园资源，采取赠送菜园等方式，给到客户切身利益； 落实看楼班车、公交车，引进银行、超市等生活配套； 农博园配套商业区招商取得进展，引入主力商家； 中信会商家给到客户真正实惠； 物业服务内容细化，服务有良好口碑。
市场总结
竟盘分析
主要竟盘销售指标-华业玫瑰谷 可售 套数 ≤90 ≤144 >144 24 190 392 面积㎡ 1976.56 24276.8 79309.6 套数 2 40 72 已售 面积㎡ 163.28 5289.1 11915.31
合计
582
103586.4
112
17204.41
1月份开盘,截止目前整体销售率19%,累计销售额约1.4亿,其中,别墅产品约1 亿,洋房产品约0.4亿,别墅类产品占成交总量71%.
市场总结
别墅市场
长春市近5年别墅市场供需比较
供应
套数 2008年110月 2007年 2006年 2005年 2004年 1200套 1200套 1375套 700-800套 550套左右 面积 32万方 29万方 38万方 20万方 15万方 占有率 4.4% 6.6% 7.4% 6.1% 6.0%
2.5 2.24 2 1.5 1 0.5 0 供需比 ０７年１－１１月 1.67 ０８年１－１１月 2.24 1.67
08年供应量达到需求量2倍以上,供需严重失衡导致市场竞争剧烈.
月与07年前11月月度成交量变化曲线