改错题总结(结合《房地产估价案例与分析》使用)【ppt模板】
历年房地产估价师案例分析指错题分块整理
历年房地产估价师案例分析指错题分块整理房地产估价师案例分析历年指错题整理一、致委托方函1、致委托方函中缺估价对象说明2、致委托方函中缺估价对象的法定优先受偿款和抵押价值说明(抵押)3、致委托方函中不应以估价分公司的名义出具报告4、致委托方函中缺估价目的5、致委托方函中缺估价时点6、致委托方函中缺估价报告应用有效期(错误待定)二、注册估价师声明(无)三、假设和限制条件(无)四、结果报告3、估价对象(应从实物、区位、权益状况三方面说明)实物、区域状况(1)估价对象实物状况描述不全或不清(2)缺估价对象土地实物状况(3)建成时间未精确到月(4)缺估价对象四至(5)缺估价对象分摊的土地面积(6)估价对象缺区位状况介绍或说明(7)估价对象土地实物描述不全面(如:坐落、地形、地势、四至、土地开发利用情况)(8)区位状况缺少交通条件、朝向等(9)楼层属于区位状况权益状况(1)估价对象权利状况缺土地使用权期限及起止日期(2)估价对象权益状况描述不全(3)缺他项权利限制情况说明(4)缺租赁权情况(5)缺是否优先受偿款情况(6)他项权利日期不够具体1(7)没有说明土地使用权性质、土地取得时间、以使用年限、剩余年限、房屋所有权情况(8)租赁情况交代不清(如:没说明租金标准、租赁期限)4、估价目的5、估价时点6、价值定义(1)抵押:假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值减去应优先受偿款(2)征收:估价对象的市场价值,不考虑房屋租赁、抵押、查封等因素的影响7、估价依据8、估价原则(1)估价原则中缺谨慎原则(抵押)9、估价方法选用及技术路线(1)未说明估价方法选用理由10、估价结果(1)结果报告的估价结果没有大写(2)缺少风险提示(抵押)(3)单纯的地价评估要分别表示出土地单价、总地价、楼面价格三种价格(4)征收评估的估价结果总价以(元)为单位11、估价人员12、估价作业日期13、估价报告应用有效期(1)抵押应为半年(抵押)(2)没有大写(3)从出具报告日起计算有效期14、估价对象变现能力分析(1)缺此项(抵押)五、估价测算过程1、市场法(1)缺少公式(2)可比实例成交价未说明付款方式(3)可比实例与估价对象结构不同未作修正(4)缺少租赁期的比较修正(5)缺剩余收益年限的修正(6)缺用途的比较修正(7)缺交易日期的修正(8)个别因素/区域因素子项不对(如楼层属于区域因素、商铺缺距商业中心距离、距公交站点距离)(9)市场法中可比实例缺是否有地下车库的明确说明(10)可比实例交易时间与估价时点相距近两年,应说明在此期间房地产市场行情变化不大(11)周边景观应属于区域因素(12)区域因素中,商业繁华程度应为办公聚集度(办公用途)(13)临界状况应是区域因素(14)未说明可比实例交易情况是否正常(15)比较修正项目有漏项,如地下室、车库等2、收益法(1)缺少公式(2)租约期外租金构成内涵不清(3)租约期外租金面积内涵不清(4)租约期外收益变化趋势的假设缺乏依据(5)租约期外的有效毛收入未考虑其他收入:如押金利息(6)租约期外净收益确定有误,未扣除运营费用(7)空置率取值**理由不充分(8)租约期外的折现期n错误(9)收益法中年总收入未考虑收租损失(10)收益法测算中收益价格确定时应说明在建设用地使用期限届满时需要无偿收回国有建筑用地使用权时,对收回的建筑物不予补偿(11)无形收益不应单独计算,而应当通过选取较低的报酬率来体系(12)漏项(如漏管理费,直接经营性房地产漏扣商业利润)多项(如:不能将折旧费、土地摊提费、还本付息额、改扩建费、所得税等计入)(13)净收益一般以年为单位,看是否前后一致,是否漏乘12、365等(14)净收益中未扣除无形资产价值或正常利润、超额利润等(例如加油站、百年老店)(15)价值重复计算,大堂、自用部分不应单独计算价值(16)保险费计算基数应是房屋重置价3、成本法(1)取费应为客观成本(2)折旧年限确定有误(3)未考虑建筑物经济寿命对建筑物价值的影响(4)房地产价格=土地取得成本+开发成本+管理费用+投资利息+销售税费+开发利润(5)成本法计算利息时应用复利。
改错题总结(结合《房地产估价案例与分析》使用)演示教学
改错题（一）1．一般假设缺少一条：由于本地区类似房地产市场状况近一年来变化不大，估价对象房地产状况稳定，因此假设：本地区类似房地产市场状况与一年前首次抵押时情况一样，估价对象房地产状况除正常物质折旧外，其他情况与一年前首次抵押时一样。
2．背离事实假设中“因为估价目的为再次抵押”错误，应改为：对同一抵押权人的续贷房地产抵押估价，抵押价值可不减去续贷对应的已抵押担保的债权数额。
3．不相一致假设中“按办公用途持续使用为假设前提”错误，应改为：本次估价以估价对象按照工业用途为估价前提。
4．不相一致假设中“本次估价采用估价委托人提供的实际面积数据”错误，应改为：本次估价按记载面积为准。
（二）1．朝向为南不对，应为北。
2．建筑结构不可能是砖混，应为钢混结构。
3．缺少租约情况记录，如租期、租金、付款方式等。
4．查勘人中缺注册房地产估价师张××的签字。
（三）（1）该评估报告中应明确说明进行实地查勘的注册房地产估价师，不能笼统的以“我们”指代。
（2）该评估报告中应该是按照现有用途、最高最佳利用为假设前提。
（3）据题意，估价对象在价值时点有已抵押担保债权，因此不能对已知事实做违背事实假设。
（4）在存在不确定因素的情况下，房地产估价师做出估价相关判断时，应当保持必要的谨慎，充分估计抵押房地产在处置时可能受到的限制、未来可能发生的风险和损失，不高估市场价值，不低估知悉的法定优先受偿款，并在估价报告中做出必要的风险提示。
抵押价值评估遵循谨慎原则，就低不就高，应充分考虑未来市场变化风险和短期强制处分等因素对房地产抵押价值的影响。
（四）（1）错误：估价对象按照商业用途使用在法律上视为许可。
改为：估价对象按照商业用途使用不合法，应按住宅用途评估。
理由：虽然李某已申请改建，但尚未办理完用途变更手续，因此从法律上讲，估价对象仍应按住宅用途评估。
（2）错误：若估价对象改建为商铺使用，未来作为商铺使用的收入现值，大于作为住宅使用的收入现值，则估价对象改建为商铺使用经济上可行。
房地产估价报告改错举例
房地产估价报告改错举例致委托估价方函（略）××别墅房地产估价结果报告××别墅房地产估价技术报告一、委托估价方××市恒通房地产开发公司二、受理估价方××市房地产估价事务所三、估价目的为恒通房地产开发公司对××别墅项目按现状整体转让进行估价四、估价时点2002年4月15日五、估价对象概况（一）××市概况（略）（二）××别墅项目概况1、土地情况A、土地使用权性质:出让土地使用权，1999年1月6日取得国有土地使用权证。
B、土地总面积70000平方米。
C、用途：别墅及配套设施.D、108栋别墅，建筑总面积35285平方米。
其中：一期工程建设33栋别墅，建筑面积10378平方米。
2、地上物情况该别墅项目开发分为一、二两期，户型有A、B、C、D四型，款式达数十种，主要为二层砖混结构.目前一期工程33栋中已有24栋完成全部工程，建筑面积7548平方米，另有9栋尚未完工，但主体结构已完，装修设备未完，建筑面积2830平方米。
建筑材料及设备（略).六、估价采用的方法和步骤（一）采用的估价方法为:市场比较法、成本法和假设开发法；（二)分析、比较用上述估价方法求出的结果，然后进行综合处理，最终求得该别墅项目按现状整体转让的价格。
七、估价过程（一)方法一：房地分别估价1、土地估价：采用成本法和市场比较法两种方法进行估价，综合平均得出土地评估价格。
A、利用成本法进行估价计算公式：土地价格=取得土地费用+土地开发费用+土地使用权出让金.根据估价人员实地勘察,在估价时点，城市边缘某地实际取得土地费用为每平方米396元。
土地开发费用为每平方米158元，土地使用权出让金为每平方米3324元.B．利用市场比较法进行估价表一根据测算，上述三个交易实例修正后的价格比较接近，故采用算术平均综合出一个价格作为结果：比准价格=（3410+3474+3230）÷3=3371（元/ m2）成本法与市场比较法的结果相近,故取算术平均值得出:土地单价=（3324+3371)÷2=3348（元/ m2)C、土地估价综合结果土地总价=土地单价×土地总面积=3348元/ m2×70000 m2=23436（万元) 2、别墅建筑物估价别墅建筑物估价采用成本法，以该类别墅的建筑物及相关费用为基础，加上正常的利税，求取该别墅建筑物的重新建造成本A、据测算别墅建筑物的重新建造成本为3428元/ m2，包含建筑费（含结构、装修、设备、红线内外市政费）、专业费8％、年利率15％、利润率20%、销售税费10%。
《房地产估价案例与分析》学习要点第三部分2
四、改错题改错题一般是改估价方法运用上的错误，各种方法常见的改错项目为：（一）市场比较法1、交易情况修正对于交易情况非正常负担的修正，具体见《房地产估价理论与方法》P112例4-4和例4-5。
2、交易日期修正中关于定基价格指数，环比价格指数，逐渐递增或递减（等比），期内平均上升或下降（等差）的修正，具体见《房地产估价理论与方法》P115的有关内容。
3、区域因素和个别因素修正中的间接比较修正和用加权平均法综合可比实例的得分问题，具体见《房地产估价理论与方法》P128例4-14。
4、比较物与参照物互相颠倒的问题。
（二）收益法1、租约期内与租约期外年客观收益的计算问题。
2、利息不能作为管理费和税金的计算基础之一的问题。
3、收益年限确定错误的公式。
4、漏算了营业税及其附加的问题。
5、没有考虑出租率或公共流通比的问题。
具体见2001年《房地产估价案例与分析》模拟试题A第四题。
（三）成本法1、没有选择估价时点的正常成本（如：重置价）的问题。
2、耐用年限确定错误的问题。
3、计息期确定错误的问题。
4、没有将各成本项目统一到相同的年限内的问题。
5、对有偿出让土地的评估，当估价对象的剩余土地使用权年限短于法定最高出让年限时，没有对结果进行年限修正的问题。
6、利息的计费基础多少项目的问题。
如：销售税费不能计算利息。
7、销售税费的计算基础错误的问题。
（四）假设开发法1、贴现期确定错误的问题。
2、管理费、销售税费及利润的计算基础错误的问题。
（五）基准地价修正法动态方式不存在投资利息。
4、假设开发法（1）没有确定最佳的开发利用方式最佳开发利用方式的确定需要依据规划限制条件，但不能把规划限制条件直接作为最佳的开发利用方式。
（2）没有计算待开发土地或待完成房地产的利润（3）把利息和税金也作为计算利润的基础（4）贴现期确定错误（5）当利息率和贴现率一致时，还计算了利息。
（6）未来楼价的确定完全依据市场比较法，没有结合长期趋势法。
2017年房地产估价案例与分析-改错题总结(最新)
八大要素考情分析一、封面（很少考）二、致估价委托人函（重点）三、目录（很少考,2015教材将二、三颠倒了次序）四、估价师声明（2013教材改变，原称“注册房地产估价师声明”。
常考）五、估价假设和限制条件（很少考）六、估价结果报告 七、估价技术报告八、估价对象变现能力分析与风险提示（2015调到此处）九、附件（重点）第一遍：检查报告缺项情况：（总七项）（顺序问题）（1） 封面（7项）1） 估价报告名称；2） 估价报告编号（估价机构内部编号）3） 估价项目名称；4） 估价委托人；（单位写全称；个人写姓名）5） 房地产估价机构；（全称）6） 注册房地产估价师（2名、姓名+注册号）7） 估价报告出具日期（估价结果报告一致）（2） 致委托人函（3） 目录（4） 估价师声明（5） 估价的假设和限制条件（6） 估价结果报告（加标题其14项）1） 标题2） 估价委托人3） 房地产估价机构4） 估价目的5） 估价对象6） 价值时点7） 价值类型8） 估价原则9） 估价依据10） 估价方法11） 估价结果12） 注册房地产估价师13） 实地查勘期14） 估价作业日期15） 变现能力分析16） 市场分析 （7） 估价技术报告（8项）1） 估价对象描述与分析；2） 市场背景描述与分析；3） 估价对象最高最佳利用分析估价方法选用；4）估价方法适用性分析5）估价测算过程；6）估价结果确定；（8）附件（10项）第二遍：检查具体错误：1、封面1-1缺少估价项目名称或表述不正确；1-2缺少委托方（估价方）或表述不正确；1-3估价报告中封面上缺注册估价师姓名及其注册证号；1-4估价报告中封面上估价作业日期与估价结果报告中的估价作业日期不一致；1-5估价报告中封面上缺少估价报告编号。
【历年真题1】12年答案：封面中“估价人员”应为“注册房地产估价师”【历年真题2】13年答案：封面中“估价作业日期”应为“估价报告出具日期”【历年真题3】14年答案：封面中应是“估价报告出具日期”而不是“估价作业期”。
《房地产案例与分析报告》指错题答题通关宝典
《房地产估价案例与分析》指错题答题通关宝典《房地产估价案例与分析》该门考试的指错题是大家相对容易、也是大家必须要拿分的题型，现将指错题的答题技巧整理如下，供各位学员参考学习，要根据该答题技巧，反复练习：—、拿到试卷以后，建议首先做指错题，建议将估价报告中的错误先在草稿上列出，根据错误的严重程度进行排序，将严重的、有把握的，特别是以前考试中出现过的错误排在前面。
二、拿到指错题试卷以后：首先要看报告的8个组成部分是否缺项：（1.封面；2.录；3.致估价委托人函；4.估价师声明；5•估价的假设和限制条件；6.估价结果报告；7.估价技术报告；8.附件。
）如无理由缺项，算错。
其次要看估价目的：•如估价目的是抵押评估，该类报告的特有错误有：①抵押估价报告的报告名称必须写成：“房地产抵押估价报告”，而不是简单写成“房地产估价报告”。
②价值类型应为：房地产抵押价值为假定未设立法定优先受偿权下的价值减去注册房地产估价师知悉的法定优先受偿款后的价值。
如描述不全，算错。
③估价依据是否缺“房地产抵押估价指导意见”，如缺算错。
④结果报告是否缺“变现能力分析”和“市场风险分析”，如缺算错。
⑤估价原则如缺“谨慎原则”，算错。
⑥“结果报告和技术报告”中的估价结果，“假定未设定优先受偿权利下的市场价值”、“法定优先受偿款”、“抵押价值”要分别交代。
如结果报告和技术报告都没有分别交代，算错；但要注意的是，如果结果报告中的估价结果已经分别交代，但技术报告中的估价结果没有分别交代，可暂不算错，错误顺序往后排，如果挑不出其他错误，再把该项错误挑出。
⑦若价值时点不是完成实地查勘之日的，应当在“估价的假设和限制条件”中假定估价对象在价值时点的状况与在完成实地查勘之日的状况一致，未做该假定算错。
⑧若估价对象已设定抵押，且价值时点他项权利尚未注销，要在“估价的假设和限制条件”中提示本次估价已考虑估价对象设定的抵押，并考虑该他项权利对抵押价值的影响，如未考虑该他项权利对抵押价值的影响，算错。
房地产估价师考试《案例分析》改错题练习
房地产估价师考试《案例分析》改错题练习2016年房地产估价师考试《案例分析》改错题练习为了帮助考生们更好、更有准备地参加2016年房地产估价师考试，下面店铺为大家搜索整理了关于《案例分析》改错题练习，希望通过分题型练习，帮助考生突破各项题型，赢取高分!想了解更多相关信息请持续关注我们店铺!(一)指出并改正下面估价报告片断中的错误(本题10分。
错处不超过4个，后面应用前面的错误计算结果导致的错误不再算作错误。
如将正确的内容改错，则每改错一处倒扣2.5分。
本题最多扣至零分。
请在答题纸上作答，不得在试卷上改错)有一砖混结构的住宅，于1998年1月10竣工投入使用，建筑面积93.88㎡。
该住宅原为福利商品房，于2001年1月10日补足地价和配套费，全部为业主自用，由于可比实例较少，拟采用成本法评估该住宅于2008年1月10日的市场价格。
计算公式如下：房地产价格=土地重新取得成本+建筑物重置总价-建筑物折旧1.土地重新取得成本的计算。
根据土地价格管理部门提供的价格资料，估价对象所占用土地70年使用期限的楼面地价为180元/㎡，现时与估价对象建筑物类似的建筑物楼面地价为170元/㎡，则土地重新取得成本为:土地重新取得成本=楼面地价×建筑面积=180×93.88=16898.4(元)2.建筑物重置总价的计算。
房产管理部门2006年1月1日公布的《房屋重置价格标准》中砖混结构房屋的重置单价为2600元/㎡，房产管理部门2007年1月1日公布的《房屋重置价格标准》中砖混结构房屋的重置单价为2700元/㎡，房产管理部门2008年1月1日公布的《房屋重置价格标准》中砖混结构房屋的重置单价为3000元/㎡。
则估价对象建筑物重置总价为：建筑物重置总价=重置单价×建筑面积=2600×93.88=244088(元)3.建筑物折旧的计算。
建筑物折旧采用成新折扣法进行计算，其计算公式为:建筑物折旧=建筑物重置总价×(1-成新率)其中，建筑物成新率由房屋完损等级判定人员和房地产估价师现场评定，确定该建筑物为完好房、七成新。
房地产估价案例分析大总结
房地产估价案例分析大总结房地产估价案例分析大总结房地产估价案例分析大总结（一）总结1：案例与分析考试指错题中常见的错误1估价报告本身的不完善1、缺少“估价报告的规范格式”所要求的必备项目。
2、对估价对象描述不清（1）没有说明估价对象的产权，即没有说明委托方是否拥有估价对象的土地使用权和房屋所有权。
（2）对估价对象的性质没有描述清楚（3）对估价对象的物质实体状况描述不清楚3、行文、谴词造句不当（术语不准、用词带强烈的感情色彩、词义含糊）4、逻辑不严谨前后不一致（数据、方法选用与测算过程中的方法运用、标题与内容、数据来源无出处、判断推理没有充足的理由）5、写作有错误（1）评估结果中没有说明币种，没有进行大写。
（2）对外币表达的结果，没有写明折算成人民币的汇率。
（3）表达形式不科学案例与分析指错题中常见错误2估价方法选用上的错误1、只使用了一种估价方法2、能用市场比较法的没有用。
3、收益性房地产的估价，未选用收益法作为其中的一种估价方法。
4、具有投资开发或再开发潜力的房地产的估价，未选用假设开发法作为其中的一种估价方法。
5、适宜采用多种估价方法进行估价的，没有同时采用多种估价方法进行估价。
估价方法的选用没有结合估价对象的特点或不符合有关的规定按理与分析中的指错题中常见的错误3应用估价方法时的错误收益法（1）收益期限确定错误。
（2）没有以客观收益和正常费用作为价格评估的依据。
（3）对于客观收益没有考虑到未来的变化。
（4）收益的测算错误。
没有考虑收租率或入住率或满客率；没有考虑公共流通比；求取的方法错误；收益计算中有关面积套错了。
（5）正常费用的测算错误A费用的测算遗漏了项目或增加了不合理的项目。
第一，将一次性支付的费用及与总收益不直接相关的费用作为获取客观收益的直接必要的费用。
第二，对于租赁房地产采用收益法评估时，正常费用中税金的计算只计算了房产税，而没有计算营业税及其附加和土地使用税。
第三，自己经营的房地产，在正常费用的计算中遗漏了经营利润。
最新房地产估计案例与分析指错题总结
精品资料房地产估计案例与分析指错题总结........................................按房地产估价报告各项内容总结指错题指错题答题要点：1、先浏览通篇，看是否有缺项错误，包括大项和小项；2、各项内容中按下述总结分析是否有错误；3、特别分析技术报告中按不同方法的各个表述、计算内容。
一份完整的估价报告由以下八部分构成：1、封面；2、致估价委托人函；3、目录；4、注册房地产估价师声明；5、估价的假设和限制条件；6、估价结果报告；7、估价技术报告；8、附件。
各部分内容构成及常见错误如下：第一部分、封面一、构成（7项）标题、估价报告名称、估价项目名称、估价委托人、估价机构、注册房地产估价师、估价报告出具日期、估价报告编号二、常见错误1、估价报告名称：房地产抵押估价的估价报告必须用“房地产抵押估价报告”，否则算错。
2、注册房地产估价师：注册房地产估价师的姓名及其注册号。
3、估价报告出具日期应与致函日期、作业日期一致，不一致的算错。
若还是“估价报告作业日期”，算错。
4、封面中的“估价人员”应为“注册房地产估价师”5、估价报告中缺技术报告或封面、目录不算重要内容缺失。
第二部分：致估价委托人函一、构成（10项）标题、致函对象、估价目的、估价对象、价值时点、价值类型、估价方法、估价结果、估价机构名称和盖章、致函日期。
（有的有估价结果和使用报告有关的特别提示）二、常见错误1、缺标题“致估价委托人函”，算错。
1、基本事项四个内容：估价目的、估价对象、价值类型、估价时点、估价方法。
缺少上述某项，算错2、缺总价、大写、单价或者缺不写单价的理由，算错；3 、落款的估价机构必须加盖公章，不能由分公司签发，如果是其他印章如**公司业务章、估价专用章，则算错。
4、房地产抵押报告中缺少“在估价时点未设定法定优先受偿款权利下的价值、估价师所知悉的法定优先受偿款和抵押价值”三种价值的完整披露的，算错。
（该三种价值应在致函、结果报告、技术报告中完整披露）；价值类型应一致，如是抵押价值，被写成市场价值等，算错5 、致函日期=估价报告出具日期=估价作业截止日期，否则算错。
房地产估价师考试案例与分析改错题整理合集
房地产估价师考试案例与分析改错题整理合集在房地产估价师考试中，案例与分析题型是考察考生实际应用能力和理论知识掌握程度的重要部分。
然而，由于该题型具有较强的综合性和复杂性，考生往往容易出错。
为了帮助考生更好地备考，本文将整理一些常见的案例与分析改错题，并对错误原因进行分析，以供参考。
一、忽略个体差异【例题】某市有两栋房屋，一栋位于市中心，另一栋位于郊区。
两栋房屋的建筑面积、建筑结构、所处地段等条件均相同，但郊区的房屋由于周边配套设施不完善，导致其价值低于市中心的房屋。
某估价师在评估两栋房屋的价值时，忽略了这种个体差异，从而得出了错误的估价结论。
【错误原因分析】在房地产估价中，个体差异是一个非常重要的因素。
不同房屋的位置、用途、建筑结构、朝向等因素都会对其价值产生影响。
在本例中，由于郊区的房屋存在明显的个体差异，即周边配套设施不完善，因此其价值低于市中心的房屋。
估价师忽略了这种个体差异，导致估价结论错误。
【正确做法】在进行房地产估价时，应充分考虑每个房地产的个体差异，包括位置、用途、建筑结构、朝向等因素。
对于类似本例中的情况，可以通过收集市场数据、进行实地调查等方式来获取更准确的信息，以得出更准确的估价结论。
二、不重视市场调查【例题】某市有一栋商业用房，由于地理位置较为偏僻，周边商业氛围较差，导致其价值一直不高。
某估价师在评估该房屋的价值时，没有充分重视市场调查，仅仅根据经验判断该房屋的价值应在100万元左右。
【错误原因分析】市场调查是房地产估价中非常重要的一步。
通过市场调查，可以了解类似房地产的市场价格、供求关系等信息，从而为估价提供更为可靠的依据。
在本例中，由于该房屋地理位置较为偏僻，周边商业氛围较差，这些因素都会对其价值产生影响。
如果估价师没有充分重视市场调查，就可能得出不准确的估价结论。
【正确做法】在进行房地产估价时，应充分重视市场调查。
可以通过收集类似房地产的市场价格、供求关系等信息，了解该房地产的市场状况和价值趋势。
房地产估价师考试案例与分析改错题整理合集
房地产估价师考试案例与分析改错题整理合集八大要素考情分析一、封面（很少考）二、致估价委托人函（重点）三、目录（很少考,2015教材将二、三颠倒了次序）四、估价师声明（2013教材改变，原称“注册房地产估价师声明”。
常考）五、估价假设和限制条件（很少考）六、估价结果报告 七、估价技术报告八、估价对象变现能力分析与风险提示（2015调到此处）九、附件（重点）第一遍：检查报告缺项情况：（总七项）（顺序问题）（1） 封面（7项）1） 估价报告名称；2） 估价报告编号（估价机构内部编号）3） 估价项目名称；4） 估价委托人；（单位写全称；个人写姓名）5） 房地产估价机构；（全称）6） 注册房地产估价师（2名、姓名+注册号）7） 估价报告出具日期（估价结果报告一致）（2） 致委托人函（3） 目录（4） 估价师声明（5） 估价的假设和限制条件（6） 估价结果报告（加标题其14项）1） 标题2） 估价委托人3） 房地产估价机构4） 估价目的5） 估价对象6） 价值时点7） 价值类型8） 估价原则9） 估价依据10） 估价方法11）估价结果 12）注册房地产估价师 13） 实地查勘期14） 估价作业日期15） 变现能力分析16） 市场分析 （7） 估价技术报告（8项）1） 估价对象描述与分析；2）市场背景描述与分析；3）估价对象最高最佳利用分析估价方法选用；4）估价方法适用性分析5）估价测算过程；6）估价结果确定；（8）附件（10项）第二遍：检查具体错误：1、封面1-1缺少估价项目名称或表述不正确；1-2缺少委托方（估价方）或表述不正确；1-3估价报告中封面上缺注册估价师姓名及其注册证号；1-4估价报告中封面上估价作业日期与估价结果报告中的估价作业日期不一致；1-5估价报告中封面上缺少估价报告编号。
【历年真题1】12年答案：封面中“估价人员”应为“注册房地产估价师”【历年真题2】13年答案：封面中“估价作业日期”应为“估价报告出具日期”【历年真题3】14年答案：封面中应是“估价报告出具日期”而不是“估价作业期”。
2020房地产估价师《案例与分析》改错题训练
xx房地产估价师《案例与分析》改错题训练改错题一指出并改正下面估价报告片断中的错误(本题10分。
错处不超过4个，后面应用前面的错误计算结果导致的错误不再算作错误。
如将正确的内容改错，则每改错一处倒扣2.5分。
本题最多扣至零分。
请在答题纸上作答，不得在试卷上改错)本次估价背景情况如下：估价目的是为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。
估价委托人为××房地产开发公司，注册房地产估价师在实地查看和市场调查时，从估价对象的施工方××建筑安装公司获取了相关成本等资料。
以下为该房地产估价报告中估价的假设和限制条件内容片断：(一)估价的假设条件1.估价时点xx年6月18日的房地产市场为公平、平等、自愿的交易市场。
2.本报告假定估价对象在合法前提下，按设计的商业用途使用能够产生最高最佳效益，并在未来可持续经营。
3.本次估价以××建筑安装公司提供的资料及数据真实、合法、完整、准确为前提，若提供资料及数据失实，由此产生的估价结果失真，本估价机构不承担责任。
4.估价对象土地用途为商贸综合用地，证载土地使用权终止日期为2053年6月19日，剩余使用年限为44年。
遵循合法原则和谨慎原则，本报告估价对象为商业房地产(未单独办理土地权属证书)，设定其土地使用权年限自估价时点起为40年。
5.估价对象与其他生产要素相结合，能满足其剩余使用年限内的正常使用要求，并得到有效使用。
6.估价委托人拥有估价对象完全权益，包括房屋所有权和国有土地使用权。
7.任何有关估价对象的运作方式、程序应符合国家、地方的有关法律、法规政策等。
8.我们于xx年6月25日至26日对估价对象进行了实地查看，不能确认估价对象在估价时，点的状况与实地查看之曰的状况保持一致，提醒估价委托人使用估价报告时注意。
9.注册房地产估价师在进行实地查看时，观察到估价对象外部完整正常，但不能确定其有无内部缺陷，本报告假设其建筑质量可以维持正常的使用寿命。
2023年房地产估价案例与分析解题技巧大全
房地产估价案例与分析应试技巧一、综述：1、问答：考估价的基本领项，估价目的、对象、时点（市场变化对估价结果的影响），价值内涵，技术路线，方法运用过程中应注意的问题（如参数应选取客观值，计算折旧时应用有效通过年数和经济寿命）等。
2、单选：考合用法律、合用方法、估价时点、价值内涵。
3、挑错：考对估价的一般规定，对报告的熟悉限度，基本原理的一般应用，估价方法掌握。
4、改错：考估价方法在应用中的难点。
第一节：问答及单选题:问答题答题技巧：1、解决的办法是：仔细研究对的答案是分哪几点分别回答的，他的思绪是如何的。
顺着它的思绪走，才干解决问题。
2、此外，问答题一般每题都有3~5个小点，在数量上也要有个底。
3、条理清楚，论点突出，明显4、结构清楚：1房地产估价的技术路线：拟定房地产价格内涵和价格形成过程。
1、什么是技术路线？路线的三个方面2价格内涵，由目的拟定3估价思绪，由原则原理拟定4估价方法，由估价对象房地产的类型、估价方法的合用条件及所搜集资料的数量和质量决定。
2、技术路线与估价规定事项的关系？①与估价方法：每种方法都体现了一种技术路线（p6）②与估价对象：估价技术路线反映了估价对象房地产的价格形成过程。
③与估价目的：目的决定内涵，从而决定路线。
对估价依据、估价所考虑的因素、采用的价值标准及估价方法均有影响。
※ a、估价对象实体、权利状况、区位与价值内涵有密切关系。
b、不同类型房地产合用不同的估价方法，有不同技术路线。
d、估价对象状况（①空地②有建筑物的土地③地上建筑物〈在建、新建、旧建〉④房地、未来状况的房地产要在未来状况规划状况或是最佳运用下评估⑤具有其它资产的房地产）④与估价时点：估价结论具有很强的时间相关性和时效性。
估价对象在不同的时点状态是不同的。
⑤与估价原则：技术路线反映价格形成过程，估价原则体现了价格形成原理，因而制定路线要遵守估价原则。
⑥以上各项在拟定技术路线时要全面考虑相关事项。
3、估价路线的拟定过程：1拟定估价的基本领项（对象、目的、时点）；《规范》4.0.2条2拟定价格内涵（一定要先说清楚）；3选择适宜方法、途径4方法应用要点或者需要特殊解决的地方二、价格解释对价格有争议、疑惑1（对两种对的结果分别解释）哪些是影响价格的因素？2 从影响价格的因素入手3目的不同，价格类型不同；4时点不同，价格不同。
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与去年同期比较
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对比一：56％ 对比二：820万 对比三：640万
各项计划完成情况
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总结：改错题总结(结合《房地产估价案例与分析》使用)【 ppt模板】
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培训学习情况一
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取得成绩的原因及经验
自身能力的提升 竞争对手的失误 对市场前瞻性的认识
团队建设情况二
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培训学习情况
• 工作完成情况二
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各项计划完成情况
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2019
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汇报人：××× 编号： 954898
前阶段工作回顾
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取得成绩的原因和经验
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不足之处及原因分析
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当前形势分析
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重点工作完成情况
• 工作完成情况一
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下一步工作计划
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第一部分
Work review
工作概述
前阶段工作回顾
与去年同期比较 团队建设情况 培训学习情况
重点工作完成情况
各项计划完成情况
工作概述
工作概述
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自身对目标的重视
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对比二：820万
对比三：640万
团队建设情况
团队建设情况一
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