最新版智慧养生养老项目可行性研究报告
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智慧养生养老项目可行性研究报告
目录
1 总论 (5)
1.1 项目背景 (5)
1.1.1 项目名称 (5)
1.1.2 项目承办单位 (5)
1.1.3 项目拟建地址、地点及区域介绍. (5)
1.1.4 项目建设规模与目标 (5)
1.1.5 项目投资资金及效益情况 (6)
1.1.6 承担可行性研究工作的单位 (6)
1.2 研究工作概况 (6)
1.3 编制依据 (6)
1.4 可行性研究结论 (7)
2 项目背景、市场预测与分析 (9)
2.1 项目背景 (9)
2.1.1 政策背景 (9)
2.1.2 项目建设的重要性和必要性 (12)
2.1.3 项目的由来 (12)
2.2 项目市场预测与分析 (14)
2.2.1 养老产业背景 (16)
2.2.2 国内外养老产业模式 (17)
2.2.3 生态旅游概述 (23)
2.2.4 现有基本游客结构 (24)
2.2.5 市场趋势分析 (24)
2.2.6 项目建成时市场容量与游客结构 (24)
2.3 项目发展优势 (23)
2.3.1 独特的市场卖点 (25)
2.3.2 资源优势 (27)
2.3.3 政府的大力支持 (28)
2.4 投资必要性 (28)
3 建设项目选址. (29)
3.1 场址位置 (29)
3.2 项目区的建设条件 (29)
3.2.1 项目区地理位置 (29)
3.2.2 自然条件 (29)
3.2.3 社会经济状况 (30)
3.2.4 交通运输情况 (34)
3.3 项目选址意见 (36)
4 项目总体方案设计 (37)
4.1 项目建设总体方案 (37)
4.2 项目定位、建设理念及目标 (37)
4.3 总平面布置 (42)
4.4 工程建设方案. ......................... 错误!未定义书签。
4.4.1 主体工程建设..................... 错误!未定义书签。
4.4.2 配套工程建设..................... 错误!未定义书签。
5 环境保护 (47)
5.1 项目主要污染源和污染物评价分析. (47)
5.1.1 项目建设期主要污染源及污染物影响分析. (47)
5.1.2 项目运行期主要污染源及污染物影响分析. (49)
5.2 项目拟采用的环境保护标准 (51)
5.3 环境保护措施 (52)
5.3.1 施工期环境保护措施 (52)
5.3.2 运行期环境保护措施 (54)
5.3.3 节能措施 (57)
5.3.4 节水措施 (58)
5.3.5 消防工程 (58)
6 项目的组织管理 (60)
6.1 工程项目管理 (60)
6.2 组织机构 (62)
6.3 人力资源 (62)
6.4 员工培训 (62)
6.5 管理机构和设置 (63)
6.6 劳动定员 (63)
7 项目施工条件和进度计划 (64)
7.1 施工条件 (64)
7.2 进度计划 (64)
8 项目投资估算和资金筹措.................... 错误!未定义书签。
9 项目招标 (79)
9.1 项目招标范围 (79)
9.2 招标单位资质要求 (79)
9.3 发包方式 (80)
9.4 项目招标的组织形式 (80)
9.5 项目招标方式 (80)
9.6 评标组织、原则及评标 (80)
10 项目经济评价. (81)
11 项目经济效益、社会效益和生态效益 (82)
12 项目主要风险分析 (86)
12.1 政策风险 (86)
12.2 市场风险 (87)
12.3 财务风险 (87)
12.4 社会风险 (88)
12.5 经营风险 (88)
13 结论 (89)
1 总论
1.1 项目背景一、项目概要
1.1.1 项目名称
某某智慧生态养生养老项目
1.1.2 项目承办单位
某某生态农业有限公司
1.1.3 项目拟建地址、地点及区域介绍
某某智慧生态农业谷位于某某市六合区竹镇镇,该项目规划用地10000 亩, 其中星级国际生态养老用地500 亩
区域介绍:竹镇镇位于六合区西北部,与安徽省天长、来安两市县接壤,镇域面积209 平方公里,辖17 个村、 1 个社区和 2 个国有林场,国土面积80%以上属低山丘陵地貌。
户籍人口 5.6 万人,有少数民族18 个,1.2 万人,其中回族6500 人,是某某省回族人口集聚地之一,是某某市唯一享受民族
乡待遇的镇。
2010 年被市政府确定为城乡统筹先导试点镇、重点特色镇,现
代农业实验区。
竹镇镇是革命老区,生态环境宜人,风景独特优美,是某某
省空气质量监测对照区
1.1.4 项目建设规模与目标
项目建设单位介绍
项目建设单位为某某生态农业有限公司,注册资金20000 万元。
公司建的“某某生态谷”项目,位于某某市六合区竹镇镇。
根据项目的总体规划,通过3-5 年的努力奋斗,将某某智慧生态农业谷建设成为具有“工厂化、都市化、国际化”特色的,集
看、玩、吃、住、购为一体的现代化农业综合体。
园区内规划有三大产业板块:现代旅游观光葡萄产业(含生态养生养老中心)、现代农业文化体验产业、现代都市牧场
科技产业。
将引进国内外一流的高科技农业项目落户园区,开展园区加农户的方式带
动周边农民共同发展农业产业,同时打造优质农产品品牌,解决项目区农民务工问题,带动项目区农民持续稳定的增收。
形成真正的示范平台和技术交易平台。
某某智慧生态农业谷的建设,始终坚持以“市场导向,科技主导,企业运作,产
业经营”为运营理念,计划2 年内在园区孵化培育10 余个新兴农业科技企业, 5 年内将园区打造成为国家级智慧生态农业园区。
在推进现代高效农业建设的同时,也将领会贯彻某某市委《关于加快推进全域统筹建设城乡一体化发展的新某某行动纲要》(宁委发[2010]29 号)精神,积极参与城乡统筹建设,推动农村生产方式、农业经营方式和农民生活方式的一体化转变。
某某智慧生态农业谷,规划用地10000 亩,投资约150.1 亿元人民币,
1.1.5 项目投资资金及效益情况
项目总投资约人民币150.1 亿元,其中养老投资约人民币110 亿元
项目建成后产值509214.44 万元/ 年,解决就业人口2000 人。
根据该项目投资成本所需要的时间及预计净利率水平进行分析,该项目静态投资回收期为 5 年,从静态投资回收期和投资回收率的数据表明,该项投资回报能力强。
1.1.6 承担可行性研究工作的单位
某某生态农业有限公司
1.2 研究工作概况
该项目经某某市发展和改革委员会企业投资项目备案立项。
我公司接受委托后,在系统收集某某市六合区竹镇镇及邻区背景资料的基础上,
认真分析和理解了本工程的技术基础资料,并于2015 年 4 月上旬,组织工程技术人员赴现场开展实地调查、数据收集等工作。
然后转入室内资料综合研究、报告撰
写和图件编绘,完成可行性研究报告,最后报行业主管部门审查通过。
1.3 编制依据
1、政策性依据
(一)国家依据
1 、《中华人民共和国土地管理法》
2 、《中华人民共和国老年人权益保障法》
3 、《中华人民共和国建筑法》
4 、《中华人民共和国环境保护法》
5 、《中华人民共和国城市规划法》
(二)地方依据
(1)《某某省社会福利机构管理实施细则》
(2)《某某市社会养老机构管理实施办法》
(3)某某市城市总体规划
(三)其它有关标准
1.4 可行性研究结论
本项目以生态养生养老为主题,以保护性开发为基本原则,建设目标明确具体,
建设条件优越,符合国家开发、产业结构调整及增加农民收入等国家产业政策,为项
目地重点发展的主导产业之一。
项目投资结构合理,建设规模适宜,资金安排合理,
财务分析经济效果可行,管理体系健全,项目投资建设周期短、投资回收快、投资回
报高、利税率高。
项目从规划建设、投资规模到经营管理均切实可行,抗市场风险能力强,立项
目标准确,项目具有较强的盈利能力。
项目对解决老龄化问题、改变传统养老模式、加速传统养老向现代新型养老模
式的转变,促进现有农业产业结构的调整,振兴农村经济、优化农业结构、加快某某
市产业结构改革步伐、推进当地经济社会发展等具有重要意义。
对游客、居民、社会、政府、投资企业都将产生良好的社会效益。
项目充分考虑了生态恢复和生态保护,对生态资源效益的提升有直接的促进作
用。
项目符合社会发展和人民生活需要,市场广阔,具有显著的财务效益、社会效
益、生态效益。
建议项目尽早立项,并尽快筹措资金,抓紧实施。
并建议相关政府及组织给予
一定政策支持和资金支持,使项目早日发挥其经济、社会和生态效益。
2 项目背景、市场预测与分析
2.1 项目背景
2.1.1 政策背景
1、养老产业相关政策背景
据统计,2007 年我国60 岁以上的老年人口已经达到1.43 亿,超过了总人口的11%。
据预测,2030 年我国的老年人口将达2.48 亿,2050 年将达4.37 亿,届时老年人口的比重将达到总人口的31.2%,也就是说每 3 到4 个人当中,就会有一个
是老年人。
随着老龄化问题的逼近,国家和地方有关部门高度重视老龄化问题,并针对养老
工作陆续出台相关优惠及扶持政策,《国务院办公厅转发民政部等部门关于加快实现
社会福利社会化的意见》、《某某省人民政府关于加快实现社会福利社会化的决定》、财政部、国家税务总局《关于对老年服务机构有关税收问题的通知》、中华人民共和
国国家标准《城镇老龄设施规划设计规范》、《某某市社会养老机构管理实施办法》
等。
我国政府已开始高度重视养老问题,养老产业面临前所未有的发展机遇:(1)《十八大报告》在“加快推进以改善民生为重点的社会建设”开篇就指出:
“社会建设与人民幸福安康息息相关。
必须在经济发展的基础上,更加注重社会建设,着力保障和改善民生,推进社会体制改革,扩大公共服务,完善社会管理,促进社会
公平,努力使全体人民学有所教、劳有所得、病有所医、老有所养、住有所居,推动
建设和谐社会。
”继而强调要以“基本养老”为重点,“促进企业、机关、事业单位
养老保险制度改革,探索建立农村养老保险制度”,特别强调要“加强老龄工作”。
老有所养是改善民生的重要内容。
政府、社会都在积极支持探索、创新多元化的城市
养老模式,解决在创新养老模式中所遇到的各种问题,为更好满足老龄人口的需求做
出切实可行的行动。
(2)2006 年 6 月,国务院办公厅转发全国老龄委办公室和发展改革委等部门关
于加快发展养老服务业意见的通知,提出指导性意见:一、充分认识加快发展养老服
务业的重要意义。
二、突出工作重点,明确政策措施。
发展养老服务业要按照政策引
导、政府扶持、社会兴办、市场推动的原则,逐步建立和完善以居家养老为基础、社
区服务为依托、机构养老为补充的服务体系。
要建立公开、平等、规范的养老服务业
准入制度,积极支持以公建民营、民办公助、政府补贴、购买服务等多种方式兴办养
老服务业,鼓励社会资金以独资、合资、合作、联营、参股等方式兴办养老服务业。
(3)全国老龄委联合民政部等国家十部委发文——《关于全面推进居家养老服
务工作的意见》,提出推进居家养老服务工作的基本原则:第一坚持以人为本;第二
坚持依托社区;第三坚持因地制宜;第四坚持社会化方向。
居家养老是一项涉及全社
会的工作,政府、社会、家庭都要参与,必须采取多种形式,努力调动各方面积极因
素,共同做好这项工作。
(4)国家发展和改革委员会负责人透露2015年一系列关系民生的重要政策措施。
从2008 年元旦起,继续提高企业离退休人员基本养老金标准,提高幅度要明显高于前
3 年每人每月80 元的平均水平。
2、生态休闲度假项目政策背景
旅游业在世界范围内高速发展的同时,传统大众旅游对环境的负面影响逐渐引起
人们的警觉,人们的生态环境保护意识得到加强,许多国家越来越重视生态旅游。
1998 年,联合国经济及社会委员会第46 次大会将2002 年确定为“国际生态旅游年”,世界旅游组织及联合国环境规划署进一步推动了生态旅游的发展,生态旅游成为全球旅游发展的一种新模式。
(1)国家相关政策
Ⅰ、2001 年,国务院出台《关于进一步加快旅游业发展的通知》(国发〔2001〕9 号),明确要求“大力发展生态旅游”。
2003 年,中共中央、国务院出台了《关于加快林业发展的决定》(中发〔2003〕9 号),提出要加强生态建设,发展生态旅游,提高森林经济效益和生态效益。
国家旅游局确定1999 年为“生态环境旅游年”,各
地也相继推出一些生态旅游产品,开展了多种多样的生态旅游实践活动。
2005 年6 月,国家旅游局、国家环保总局联合发出《关于进一步加强旅游生态环境保护工作的
通知》(旅计财发〔2005〕5 号),提出要在切实保护生态环境的基础上积极发展生
态旅游,并强调要进一步加快生态旅游标准和规范的制定工作。
近年来,生态旅游作
为产业结构调整的重要替代产业之一,已成地区发挥区域优势、实现致富和可持续发
展的重要途径。
Ⅱ、出台《中国老龄事业发展“十一五”规划》,加快老龄事业的快速发展
结合我国人口老龄化快速发展的趋势,为了加快老龄事业的全面发展,根据《国民经
济和社会发展第十一个五年规划(2006-2010 年)》、《中华人民共和国老年人权益保障法》和《中共中央、国务院关于加强老龄工作的决定》,国家制定了《中国老龄
事业发展“十一五”规划》,鼓励老龄事业的快速发展。
在《中国老龄事业发展“十一五”规划(2006-2010 年)》中指出“加快发展养老服务业”的措施为:(1)增加对养老设施建设的投入,鼓励吸引社会力量投资兴办不同档次的养老服务机构。
(2)支持信息服务、管理咨询、人才培训等社会中介机构
的发展,鼓励社会力量开展以社区为基础的老年生活照料、家政服务、康复护理、紧
急救援、心理咨询等服务项目,形成为老年服务网络体系,为居家老人提供优质、便
捷的服务。
Ⅲ、十部门联合下发《关于加快发展养老服务业的意见》,指导并促进养老服务
业的快速发展
根据2006 年2 月全国老龄委办公室、发展改革委、教育部、民政部、劳动保障部、
财政部、建设部、卫生部、人口计生委及税务总局十部门联合下发的《关于加快发展
养老服务业的意见》,对发展养老服务业给出了具体指导意见,明确进一步发展老年
社会福利事业、社会养老服务机构、居家老人服务业务、老年护理、临终关怀服务业
务以及促进老年用品市场的开发。
《关于加快发展养老服务产业的意见》中要求各级有关部门加强组织领导、认真落实意见中的相关政策。
Ⅳ、《中共中央、国务院关于加强老龄工作的决定》
《中共中央、国务院关于加强老龄工作的决定》中指出发展养老服务业的三个指导思想:(1)要从加强社区建设,依托社区发展老年服务业,进一步完善社区为老年人
服务的功能;(2)老年服务业的发展要走社会化、产业化的道路;(3)要培育和发展老年消费市场。
Ⅴ、实施“社区老年福利服务星光计划”
在城市,以社区居委会为重点,新建和改扩建一大批社区老年人福利服务设施和活动
场所,逐步形成社区居委会有站点、街道有服务中心的社区老年人福利服务设施网络。
社区居委会的老年人福利服务站点要突出实用性特点,以活动场所为主,因地制宜,
力求方便实用、灵活多样,不搞小而全。
新建和改扩建的街道级社区老年人福利服务
设施要突出综合性特点,从当地老年人急需的服务项目入手,逐步具备多种功能。
在农村,以乡镇敬老院为重点,新建和改扩建一批乡镇老年人福利服务设施和活动场
地,逐步形成县( 市) 有个心、乡镇有敬老院的老年人福利服务设施网络。
农村新建、
改扩建的敬老院要逐步具备住养、入户服务、日间照料、文体活动等功能,并向综合
性、多功能的社会福利服务中心发展。
Ⅵ、出台了扶持福利性老年社区政策
2000 年,国家税务局下发了《关于对老年服务机构有关税收政策问题的通知》,“通知”对由民政部门审核批准,并核发《养老机构执业许可证》的老年服务机构及核发
《社区服务设施证书》的社区服务中心的老年服务中心(含为老年人提供服务的场所)
给予了一定的税收优惠。
2.1.2 项目建设的重要性和必要性
1、养老院建设的重要性和必要性
(1)解决老龄化社会问题的需要
据世界卫生组织的资料称,一个国家的老年人口系数达到10%以上(60 岁以上人口)或7%(65 岁以上人口)时,标志着这个国家或地区进入老年型。
目前,我国60 岁以上老年人口已达 1.3 亿多,占全世界人口的五分之一,占全国总人口的10%以上。
到21 世纪中叶将超过 4 亿,占全国总人口的28%,即每4 个人中就有一位老年人;又
预测我国65 岁以上老年人数将从2000 年的0.94 亿(占总人口的7.3%)增加到2050 年的 3.34 亿(占总人口的22.6%),我国已成为老龄化速度最快,老年人口最多的国家。
有关资料显示,我国现有2360 多万老年人“独守空巢”。
随着人口老龄化的来临,老年人问题已成为一个世界问题,同样是我国面临的一个严峻问题。
某某市也和
全国一样老龄化程度为10%以上。
新建该项目,也是解决老龄化社会问题的需要。
(2)缓解独身子女压力
独生子女越来越多,以后由两个独生子女组成的小家庭,将承担起赡养四个老人
的重任,无论从时间上,还是精力上,都将是一个较艰巨的任务。
城镇里大多数老年
人都有经济来源,子女送老年人进敬老院,经济上没什么问题。
随着人们观念的转变,
敬老院会逐渐被人们所接受。
这将极大缓解独身子女工作、生活压力。
(3)构建和谐社会的需要
党中央、国务院发出构建和谐社会的号召,某某市委、政府也提出建设“和谐某某”的要求。
如果老龄化问题解决不好,和谐社会的目标就难以实现。
尊老爱幼是我
们中华民族的优良传统,本项目的建设,将为某某市弱势老人等提供了一个“老有所养、老有所学、老有所为、老有所乐”的好场所,使老年人的晚年生活丰富多彩、快
乐幸福。
这必然对构建和谐社会起到积极的促进作用。
(4)加快某某市社会福利事业发展的需要
项目实施后,将很好的改变原有的敬老院设备陈旧、环境较差等这一现状,将极
大的满足退休老年对中高档养老养身的需求,填补某某中高档酒店式生态养老中心的空白,充分发挥社会保障作用,更好地履行“上为党和政府分忧,下为人民群众解愁”的服务宗旨,将在辖区内社会保障体系中发挥较为重要的作用。
2、生态休闲度假区建设的重要性和必要性
(1)是促进区域经济发展战略的需要。
项目的开发建设,将成为区域性经济发展的一大支柱产业,将有力地促进区域经
济发展,扩大对外开放程度,通过招商引资发展旅游,使各产业配套协调发展,特别
是推动第三产业发展,拓宽就业门路,促进经济发展,可产生良好的经济效益和社会
效益。
(2)项目建设是适应某某地区旅游产业发展的需要
目前,该项目是某某地区唯一的“第六产业”将提升某某市旅游产业竞争力,优
化某某地区旅游产品结构,提升某某地区在全国旅游发展中的地位。
(3)推进城- 郊休闲旅游市场互动,促进城乡协调发展
结合成都市建设世界田园城市总体规划和依据旅游产业总体规划,引导各区县针对旅游市场开发差异化、特色化的旅游产品。
实施《某某市都市旅游发展规划》,实
现城- 郊休闲旅游市场互动,重点促进郊区休闲旅游市场开发科学化、建设规范化和
管理标准化。
努力探索城乡居民互动模式,开拓城郊居民旅游市场。
面向城郊市场,
加强方便、快捷、价格合理的旅游服务接待体系建设。
(4)项目建设是适应加快某某市旅游经济发展和产业结构调整的需要
旅游产业作为第三产业的龙头产业和产业结构调整的引擎,能促进餐饮、酒店、
交通、商贸、娱乐等第三产业发展;项目的建设能带动该区经济社会的协调发展,促
进六合区经济的发展。
(5)项目建设是进一步保护旅游资源的需要
该项目以保护性开发为基本原则,大力提倡生态旅游模式。
该项目的开发能吸引
投资,激发当地政府和居民保护资源的意识,对该地区水文化、水资源的合理开发利
用及保护具有重要意义。
(6)在旅游空间布局上,构建郊区生态休闲旅游圈
结合城市及社会经济发展目标与战略,构建郊区生态休闲旅游圈包括外环路附近及其以外的郊区地域范围。
发展重点:一是强化和完善新城的旅游服务功能,培育各
具特色的主导旅游产品和旅游服务项目,形成区域性的旅游服务基地。
二是重点发展休闲度假、名胜观光、生态康体、会议服务旅游产品,完善旅游度假区的综合配套服
务体系,强化生态型项目的建设。
三是依托现有的大型采摘园、高科技旅游园区,提
升休闲旅游发展水平,发展企业化管理,集旅游生产、科技示范、农产品加工、休闲
游憩等功能为一体的综合性休闲旅游园区。
,积极推进区域的基础设施和服务设施建设,改善旅游环境以适应公众日益提高的旅游需求。
(7)旅游业发展促进社会主义新农村建设
统筹城乡发展是全面建设小康社会和构建和谐社会的重要举措。
乡村旅游因为具有良好的经济带动作用和社会效益,成为了城乡统筹发展的重要途径和必要手段。
结合该区域丰富的旅游资源优势,着力建设一批旅游小镇、特色村镇、生态社区,大力
发展乡村旅游,不仅有效推进小城镇的建设步伐,建立“以旅促农、城乡互动、协调
发展”的新型城乡关系,而且通过旅游带动了小城镇和旅游社区、景区周边的农村非
农就业、农民增收等经济社会发展,促进新农村建设进程,是实现以旅游产业带动城
乡统筹的大胆尝试。
2.1.3 项目的由来
从某某老龄化趋势和自然旅游资源条件来看,在某某发展以“生态养老和休闲度假”为一体的综合产业前景十分广阔。
而某某市六朝古都,无论是从自然生态还是自然风光、历史文化,以及少数民族风情,都有独特的地方。
过去有影响的主要是夫子庙、钟山风景区、玄武湖,近几年随着某
某经济社会发展,特别是经济条件的改变,有很多新的好地方,现在更丰富,而且覆
盖面也非常大。
近年重点打造的17 个文化休闲旅游片区,有的已经成为本地市民和
外地游客休闲度假的“新宠”。
借青奥契机推出的滨江都市休闲旅游带,今年国庆长
假日均接待游客量达9.5 万人次;明城墙—明外郭文化休闲旅游带,新修缮的23.3 公里明城墙全面对外开放,青奥期间日均两万人次登临;老门东、长江路等街区已成
为深度游客人必到之地。
在江宁“金花”系列、高淳慢城、六合“六朵茉莉”等乡村
旅游景点崛起之后,下乡享受“慢生活”,成为越来越多某某人双休日和节假日的选
择。
近年来,我市乡村旅游的“进账”年均增幅超过30%。
今年1—10 月,江宁区接待游客超过1900 万人次,实现旅游收入近200 亿元,比去年同期增长约36%和18%。
不断增加的旅游看点,让越来越多的外地和境外游客在某某“慢下来、住下来”。
从
市旅游委提供的境外游客数据来看,今年上半年,入境在宁过夜的旅游者达25.42 万人次,同比增长 5.2%。
在高档酒店普遍不景气的背景下,我市18 家五星级酒店1—9 月的客房出租率平均达到62.84%,同比增长0.38 个百分点。
人们愿意在旅游休闲上大笔花钱,让某某的旅游企业得到了快速发展。
总部位于我市的途牛旅游网今年 5 月在美国上市,今年第三季度,公司净收入同比增长85.6%,达13.1 亿元。
途牛网创始人、首席执行官于敦德说:“越来越多的休闲旅游用户来到途牛预订旅游产品,光是
第三季度的自助游出游人次同比就增长了80%以上
某某市丰富的山川和多样的旅游资源再加上优越的地理交通条件,为生态养老和休闲度假区的发展提供了广阔的发展空间。
因此,项目业主抓住机遇决定在某某市六
合区竹镇兴建一个以“生态养老和休闲度假”为主题,立足生态园林山水、“绿色环
保”以及原生态园林的休闲区的特点,保留了人文传统生活景点,对生态资源进行保
护性开发,将人为景点与天然景点融为一体,打造天然春光山色,充分利用生态园自
然景观,形成“可览、可游、可居”的环境景观和集“养身—娱乐—餐饮—住宿—观
光旅游—生产”于一体的景观综合体。
项目建成后每年可满足3000 余老年人的养老需求,休闲度假游客50 万人次,实
现营业收入161966.4 万元/ 年,为政府创税约41949.3 万元/ 年,解决当地就业人口。