安徽省2024年上半年房地产估价师《制度与政策》：房屋征收中的评估工作考试试卷

安徽省2024年上半年房地产估价师《制度与政策》：房屋征收中的评
估工作考试试卷
本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）
1、某房地产开发商开发一幢建筑面积10000m2的写字楼，开发完成后销售均价为3000元／㎡，已知取得土地时楼面地价为1000元／㎡，开发成本和管理费用为1200元／㎡，开发成本和管理费用在开发期内匀称投入，开发完成后即起先销售，销售费用为销售价格的2％，销售税费为销售价格的5.5％，开发期为1.5年，年利率为10％。

该幢写字楼的销售利润率为。

A：7.90％
B：11.08％
C：11.83％
D：13.73％
E：工业用地的监测点评估价格
2、原建设部《城市房屋拆迁估价指导看法》规定，估价机构应将分户的初步估价结果向被拆迁人公示日，并进行现场说明，听取有关看法。

A：3
B：5
C：7
D：15
E：房地产估价机构必需加盖公章
3、《宪法》规定，国家为了公共利益的须要，可以依照法律规定对土地实行__并赐予补偿。

A．征收
B．征用
C．征收或者征用
D．征购
4、进行场地平整、道路、给水、排水、供电、供热、通信等工程所完成的投资，属于__。

A．商品房建设投资
B．土地开发投资
C．其他投资
D．生产性投资
5、下列说法错误的是__。

A．我国现有商业银行属于全能型商业银行
B．我国商业银行实行的是分支行制
C．国有独资商业银行主要是由过去的中国工商银行、中国农业银行、中国银行、中国人民建设银行逐步转化而成的
D．我国的商业银行以国有独资商业银行为主
6、若估价时点的房地产市场状况是公开、同等、自愿的交易市场，要求估价对
象在较短时间内达成交易，则评估价值应是。

A：谨慎价值
B：市场价值
C：快速变现价值
D：投资价值
E：工业用地的监测点评估价格
7、某块临街深度为50ft、临街宽度为30ft的矩形土地甲，总价为40万元。

其相邻的矩形土地乙，临街深度为150ft，临街宽度为15ft，则运用四三二一法则计算土地乙的总地价为__万元。

A．23.4
B．28.6
C．33.4
D．46.8
8、当完成市场分析和其他前期探讨工作并进行了项目评估之后，就要进入实施过程，而实施过程的第一步就是__。

A．确定建设施工的各种图纸已经打算就绪
B．完成全体工作人员的筛选工作
C．获得土地运用权
D．明确各工作人员及施工阶段应发放的工资
9、在建筑构造中，依据建筑物的层数来设置缝宽的变形缝是__。

A．沉降缝
B．伸缩缝
C．温度缝
D．防震缝
10、某写字楼由于市场不景气和周边新增居住房地产较多，造成不便于商务办公和需求削减，估计将来期限内每年平均空置率由现存的15％上升为25％，每月可出租面积租金为70元／㎡，又知该写字楼可出租面积为10000㎡，运营费用率为40％。

假如该写字楼可出租剩余年限为30年，投资酬劳率为8％．其他条件保持不变，则该写字楼将发生万元的贬值。

A：548.19
B：558.15
C：567.39
D：675.40
E：工业用地的监测点评估价格
11、某房产开发企业经过市场调研后，确定在某城市开发供老年人居住的“银发公寓”。

那么，开发商在目标市场选择过程中采纳的是（）模式。

A．选择专业化
B．产品专业化
C．大量定制
D．单一市场集中化
12、收益性房地产经济寿命的起始点，是地上建筑物之日。

A：起先施工
B：竣工
C：登记
D：起先营业
E：借款合同
13、《中华人民共和国商业银行法》规定：要求商业银行流淌性资产余额与流淌性负债余额的比例不得低于。

A：8％
B：10％
C：25％
D：75％
E：执行层的组织协调
14、组织形式为合伙制的三级资质房地产估价机构的出资额应当不少于__万元。

A．30
B．50
C．100
D．150
15、某投资市场平均收益率为12%，银行贷款利率为5.17%，国债收益率为3.5%，房地产投资的风险相关系数为0.5，那么当前房地产投资的折现率为__。

A．3.5%
B．5.17%
C．7.75%
D．8.59%
16、房屋登记费按收取。

A：房屋面积
B：件
C：房屋体积
D：房屋价值
E：执行层的组织协调
17、以下不适合利用成本法估价的房地产是。

A：机场
B：单纯建筑物
C：住宅
D：房地产保险
E：工业用地的监测点评估价格
18、某宗房地产是在政府有偿出让的土地上开发建设的，当时获得的土地运用期限为50年，不行续期，至今已运用36年；预料利用该宗房地产正常状况下每年可获净收入8万元。

该宗房地产的酬劳率为8．5％，则该宗房地产的收益价格为万元。

A：90．52
B：91．52
C：92．52
D：93．52
E：工业用地的监测点评估价格
19、某宗房地产的土地价值占总价值的40％，建筑物价值占总价值的60%，由可比实例房地产中所求出的土地资本化率为6％，建筑物资本化率为8％，综合资本化率为。

A：6％
B：7％
C：7．2％
D：8％
E：工业用地的监测点评估价格
20、__是指由于房地产投机引起的房地产市场价格与运用价值严峻背离，脱离了实际运用者支撑而持续上涨的过程及状态。

A．房地产膨胀
B．房地产泡沫
C．房地产滞销
D．房地产过度开发
21、现实中，房地产市场上某种房地产在某一时间的供应量为。

A：存量+新开发量+其他种类房地产转换为该种房地产量一该种房地产转换为其他种类房地产量一拆毁量
B：存量+新开发量+该类房地产与其他种类房地产之间转换总量+拆毁量
C：存量+新开发量+空置房量一拆毁量
D：存量+新增竣工量一拆毁量
E：工业用地的监测点评估价格
22、下列公式不正确的一项是__。

A．安排(应付)利润=经营利润-(盈余公积金+公益金+未安排利润)
B．税后利润=利润总额-所得税
C．经营利润=销售(含出租、自营)收入-经营成本-期间费用-销售税金
D．利润总额=经营利润+营业外收支净额
23、某块土地总面积为100m2，其上建筑物的基底总面积为65m2，则建筑密度是__。

A．50%
B．65%
C．60%
D．154%
24、某宗房地产将来第一年的净收益为20万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上增加3万元，该类房地产的酬劳率为8％。

该房地产的价格为万元。

A：695．83
B：681．25
C：715．83
D：718．75
E：工业用地的监测点评估价格
25、建设工程概(预)算最基本的内容是__。

A．单位工程概(预)算书
B．工程项目综合概(预)算书
C．已建设项目总概算书
D．其他工程费用概(预)算书
二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。

错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5 分）1、融资方案分析包括（）。

A．资金来源牢靠性分析
B．融资结构分析
C．融资利润分析
D．融资风险分析
E．融资成本分析
2、某商品房合同约定建筑面积100，产权登记的建筑面积107，该商品房的面积误差比是。

A：2％
B：4％
C：7％
D：9％
E：执行层的组织协调
3、下列房地产状况中属于区位状况的有。

A：位置
B：房地产规模
C：环境景观
D：外部基础设施完备程度
E：朝向、楼层
4、下列风险中属于系统风险的是。

A：比较风险
B：市场供求风险
C：将来运营费用风险
D：持有期风险
E：借款合同
5、有多少人情愿花费20万元购买一套高层带电梯的点式两居室住房，如对此问题进行调查，则属于。

A：摸索性调查
B：描述性调查
C：因果性调查
D：假设性调查
E：借款合同
6、关于企业所得税税率，下列说法正确的有__。

A．企业所得税法定税率33%
B．对年应纳税所得额在3万以下(含3万)的减按18%的税率征收
C．对年应纳税所得额在3万至10万以下(含10万)的减按27%的税率征收D．对年应纳税所得额在3万以下(含3万)的减按25%的税率征收
7、下列关于物业管理的含义，表述正确的是。

A：物业管理是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业依据物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行修理、养护、管理，维护相关区域内的环境工生和秩序的活动
B：物业管理是由业主通过选聘物业服务企业的方式来实现的
C：物业管理活动的依据是《商品房买卖合同》
D：物业管理活动的依据是物业服务合同
E：物业管理的内容是对物业进行修理养护、管理，对相关区域内的环境卫生
和秩序进行维护
8、假设开发法中，估价时点通常是指__。

A．开发完成后的房地产价值所对应的时间
B．开发结束时的时间
C．全部租售出去的时间
D．购买待开发房地产时的时间
9、下列费用中，不属于土地费用的是__。

A．土地运用权出让金
B．城市建设配套费
C．拆迁安置补偿费
D．基础设施建设费
10、产权人将拥有的房地产向保险公司投保时，签订保险合同的形式主要有。

A：保证书
B：投保单
C：保险单
D：批单
E：暂保单
11、房地产投资项目的实际收益现金流未达到预期目标要求的风险是__。

A．比较风险
B．收益现金流风险
C．持有期风险
D．时间风险
12、投资者从购买土地运用权起先，通过在土地上的进一步投资活动，即经过规划设计和工程建设等过程，建成可以满意人们某种人住须要的房地产产品，然后推向市场销售，并以此获得利润的过程是指。

A：房地产开发投资
B：房地产干脆投资
C：房地产置业投资
D：房地产间接投资
E：借款合同
13、以出让方式取得建设用地运用权进行房地产开发，满两年未动工开发的可以__。

A．无偿收回土地运用权
B．有偿收回土地运用权
C．无偿出租土地运用权
D．无偿出让土地运用权
14、对房地产投资项目进行风险分析时，主要是针对可推断其__的风险因素。

A．变动可能性
B．影响重要性
C．发生常常性
D．类型归属性
15、运用市场法时，估价人员依据基本要求选取可比实例后，须要建立价格可比基础，主要包括__等。

A．统一采纳总价
B．统一采纳单价
C．统一币种和货币单位
D．统一面积内涵和大小
E．统一付款方式
16、房地产是一种特别的商品，其与劳动力、资本以及其他类型商品的最大区分是__。

A．专业性
B．各异性
C．不行移动性
D．适应性
17、房地产是一种特别的商品，其与劳动力、资本以及其他类型商品的最大区分是。

A：专业性
B：各异性
C：不行移动性
D：适应性
E：借款合同
18、保险合同的当事人有。

A：被保险人
B：受益人
C：保险人
D：投保人
E：保险代理人
19、投资基金的创立和运行涉及四方。

A：政府
B：投资人
C：发起人
D：管理人
E：托管人
20、下列关于物权的表述中，正确的有。

A：物权具有优先效力
B：任何状况下的物权均优先于债权
C：物权的设定必需公示
D：不动产物权的公示方式是登记
E：动产物权的公示方式是占有
21、市场总需求是指在的状况下，特定的消费者群体可能购买的总量。

A：特定地理范围内
B：特定时期
C：特定的政治环境
D：特定市场营销环境
E：特定市场营销安排
22、某房地产开发企业2024年初的应收账款为8200000元，2024年末的应收账款为7800000元，当年赊销收入为35000000元，则当年的应收账款周转率为__。

A．2.725
B．3.475
C．4.375
D．5.255
23、下列法律法规和标准中，应作为城市房屋拆迁估价依据的有。

A：中华人民共和国物权法
B：中华人民共和国城市房地产管理法
C：城市房地产开发经营管理条例
D：房地产估价规范
E：城市房屋拆迁估价指导看法
24、从房地产市场自然周期和投资周期之间的关系来看，投资周期滞后于市场自然周期改变的状况出现在（）。

A．第一阶段
B．其次阶段初期
C．第三阶段初期
D．第三阶段
E．第四阶段
25、商业银行的外部组织形式包括。

A：单元银行制
B：总分行制
C：混合银行制
D：集团银行制
E：连锁银行制。