万科房地产开发全流程图

工程：配合办理
主办部门 研发 研发 研发 运营 研发 研发 运营部 研发 研发 运营部 开发部 开发部 开发部 开发部 开发部 开发部 开发部 开发部 开发部 开发部 开发部 开发部 开发部 开发部 开发部 开发部 开发部 开发部 开发部 开发部 开发部 开发部 开发部 开发部 开发部 开发部 财务 开发部 开发部 开发部
了解地块的上市方式和土地款 了解当地的建安成本、政府收费 项目和具体情况 了解当地的房地产市场状况
落实规划条件，了解限制性条件 对地块现状、地质条件、是否有地下埋藏 物等影响开发的因素详细了解。 了解地块周遍的商业、教育、交通等情况 了解地块所属区域的规划，对以后项目开 发的影响和支撑。 同土地所有方进行接触，了解土地出让方 式和土地款，以及能否调整。 成本测算
项目招商报告（前期阶段）
区域宏微观市场研究 项目招商版盈利能力分析 项目商业策划书
财务中心：制定项目财务数据
发展中心 发展中心、运营
部 发展中心
财务中心
明确合作伙伴、寻找合作方式 合作伙伴确定
（招商阶段）
合作方案确定
财务中心、集团资管部：制定合作方式、投资回报
发展中心 发展中心
财务中心、集团资管部 财务中心、集团资管部
开发部
开发部
综管
研发部
销售部
商业策划部市场 组
商业招商部
商业策划部市场 组
商业招商部
商业策划部
商业招商部 商业销 售部
销售体系 商业 策划
研发部 商业招商部
研发部
运营部 财务部
研发
销售 工程 商业
销管
运营
财务
工程、开发
研发
销售
研发
制定设计组织计划
方案与设计院选择与合同签订 制订规划、景观及建筑单体的设计任务书、交工标准，及规划指标、环境指
安全施工措施登记表
协办部门工作内容 工程：组织施工单位做好现场围墙及现场相关安全措 施。 工程：配合现场安全
营业执照
资质证书
《国有土地使用证》或《建设用地规划许可证》
年度投资计划
《建设工程规划许可证》
研发：负责提供所需的全部图纸
《建设工程施工许可证》
公用基础设施配套证明 获取前期物业备案证明 基础工程形象部位达到正负零及图象文件 获取《面积计算成果表》
地质勘察报告
组织现场勘察，并提供地质勘察报告
研发：负责提供规划总平面图
开发 研发 运营 运营 运营 研发 研发 运营 研发 工程
研发
销售 工程 运营 商业 销管 工程 研发 开发 财务
商业 销管 工程
销管 工程
运营 工程管理部 法务
销售 工程 商业
工程 运营
研发
总平面图
研发
放线图
研发
桩位图
研发
施工图成果
算、分析、反馈并进行图纸优化
同施工方案的成本情况，讨论并加以优化
开发部：提供各专业局设计条件
景观扩初及施工图设计 景观施工图成本测算、分析、反馈并进行图纸优化
设计方案（含总平面方案）申报表
运营：成本核算及费用控制 销售 ：结合宗地状况、项目定位和成本测算情况，参 与景观施工的讨论制定 研发：配合提供设计院盖章确认
开发部
地籍图4份（薄膜图）
开发部
土地登记申请书
开发部
土地确权来源证明文件
申请人主体资格证明、法人代表
证 1、明项或目个所人在身地份房证地明产市场总体供求现状
2、项目周边竞争性楼盘调查 3、项目所在商圈或临近商圈现状 商圈主要商业业态分布状况、经营状况、
调研（商业部分）
经营特点、预期发展方向
4、同期操作商业地产项目调查 竞争项目开发规模、定位种类、操作方式
节点 主要阶段
土 地 获 取 阶 段 获取土地
土地信息收集 土地初判 土地深判
寻找合作资金
投标、摘牌 签订土地出让合同
用地规划许可证
确权
主要工作内容
工作部门
主办部门工作内容
协办部门工作内容
主办部门
协办部门
现状图
落实地块具体位置及周边情况
发展中心
规划设计条件
现场踏勘
了解周边配套情况
了解该区域未来规划情况
原地上物土地证登报声明（原有 土地证作废） 土地补偿费（原户主需交纳的土 地使用费） 土地出让合同
核定用地图、核定用地相关图、 规划地界坐标图 交费证明
缴纳土地费用
发展中心：提供土地出让合同、付款凭证及相关图纸
开发部 发展部 发展部 开发部 开发部 发展部
发展中心
1：500现状地形图3份（反楼座）
开发部
发展中心
成本测算：针对多个方案进行初步成本测 算、利润率分析及比选
研发：协助进行方案设计和成本测算
发展中心、运营 部
开发周期及付款计划
工程部、开发部、销售：根据土地的开工条件、市场 情况，共同制定开发节奏。
发展中心
项目方案确定
发展中心、研发 部
现金流测算
发展中心
销售部 研发部 销售部 研发部
研发部 工程部 开发部 销售
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节点
主要阶段
规 划 设 计 阶 段
办理土地证 区域市场调研
项目定位 设计前期 方案设计组织 指标确认阶段
施工图设计组织
主要工作内容
工作部门
主办部门工作内容
协办部门工作内容
主办部门
协办部门
详规
研发：委托设计详规
开发部
研发
土地出让合同
发展部
交费证明
缴纳土地费用
发展部
建设用地规划许：提供土地出让合同、付款凭证及相关图纸
投资计划
建筑设计方案2份（含建筑效果、总平面 、各层平面、立面、剖面图等）、重要项 申报单位（人）委托代理的，需提交授权 委托书 投资计划
大配套
财务：提供资金保障
取得许可证
小配套 消防证明
财务：提供资金保障 研发：负责提供消防报建图
彩色总平面图（含经济指标）送规划预审
研发部：负责提供图纸
研发 研发 研发 研发 运营 开发部
运营部、法务部 工程 运营 商业 开发 销售 工程 商业
研发部
修建性详规成果
开发：提供参考意见
研发
开发
详细性规划方案（配套场站点）报建及确定（公示会市政府）
建筑平、立面功能效果及成本测 算的研讨及确定
各部门共同商讨成本指标，逐步深化。
规划方案及市政方案送审
土地出让合同
发展中心：提供土地出让合同、付款凭证及相关图纸
修建性详细规划2份，电子文件1份（注： 规划方案审定前，提交10本规划设计方
研发：提供所需图纸
申报单位（人）委托代理的，需提交授权
委托书
建筑设计方案申报表
研发：配合提供设计院盖章确认
1/500现势地形图1份
建设工程规划许可证
发展部：提供土地出让合同
发展中心 发展中心 发展中心 发展中心
开发部
法务 财务部 发展部
出让金、交易费交费证明
财务：提供资金缴纳出让金、交易费
开发部
财务
办理房地产开发资质预审表
开发部
企业投资项目备案
委托工程咨询资格机构编制申请报告
研发：协助提供相关项目资料
开发部
研发
向项目备案机关提交申请报告
开发部
建设用地规划许可证
人防证明
研发：负责提供人防报建图
地名证明
建设工程规划许可证
现场工程放线
规划局批复的项目总平图及电子文件 首层平面图
按照施工总平图进行楼座点放置，出放线报告
研发：出图及图纸问题解决 工程：现场配合
工程：配合勘测、清除现场障碍
施工单位配合做记录、现场保护 移交施工单位
建设用地规划许可证
组织施工单位做好记录及现场保护
彩色立面效果图送规划预审及审批（上报市政府）
研发部：负责提供图纸 销售、商业：根据产品成本情况和结盘、在售项目销 售经验总结，对建筑平、立面的工程效果提供合理化 研发部：负责提供图纸
开发部 研发 运营
开发部
研发部 销售 商业 工程
研发
建筑方案报建图
研发：提供报建图纸
景观概念方案设计及确定
销售、商业：结合项目定位、客户需求情况和以往销
（商业部分）
、开发周期
公建部分拟选业态种类确定、所 通过行业发展状况分析，消费需求分析确
选业态数量确定
定可开发公建部分业态种类。结合市场相
市场定位、客户定位、产品定位、价格定位
经济测算
开发计划
项目发展报告
项目考核指标初定
资金流
明确产品设计思路
明确设计院选择标准
综管：提供相关证明资料
销售：参与协助研发对区域内及周边进行市场分析、 客户需求分析、产品分析、已成交客户分析、竞争楼 商业招商部：针对重点商家进行专向访谈同时组织相 关专业人士进行专业论证 商业招商部：运用顺驰商会操作平台，重点访谈了解 重点商家对竞争项目的相关看法、同时了解投资客户 商业招商部 商业销售部：配合完成公建部分业态选择 与数量确定 研发：依据控规指标提供产品类型建议，协助项目定 位工作 运营：逐步细化成本测算及利润率分析 财务：现金流测算 销售：根据宗地状况、市场条件和公司的回款要求， 协同研发部初步制定土地开发计划和销售计划。 运营：提供初步的项目开发排期和总体经济指标要求 及各阶段经济指标要求 工程：根据工期制定工程款支付计划 开发：配套费及土地款支付计划 销售：根据区域市场内客户需求状况和在销楼盘热销 产品分析，对户型设计、户型配比、面积区间、景观
引资（商业计划书） 合作实施（实施阶段） 投方案标
合作细节确定 签署战略合作协议 合作公司成立及相关手续办理 项目方案确定
财务中心、集团资管部：制定合作方式、投资回报 综合管理部：协议盖章，存档 财务中心、集团资管部：协助办理股权、增资等相关 财务问题。
发展中心 发展中心 发展中心 发展中心
财务中心、集团资管部
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工作部门 协办部门
工程 运营 研发 工程 销售
开发 运营 研发 工程 销售 研发 发展中心 研发 研发 发展中心
财务 财务 研发 研发
研发 工程 工程 工程
研发 工程
研发 工程
节点 开工
施工许可证
主要阶段
销售许可证 企业投资项目备案
开工准备
主要工作内容
主办部门工作内容 安全措施
法务：合同文义审核 运营：成本审核 运营：依据建筑规划、景观规划及交工标准初步确定
标的初订
建安、环境等成本指标。
规划方案结合成本测算的研讨及 对于初步测算的成本指标逐步细化、结合 销售 、商业：结合项目地块的基本素质、成本测算情
确定
市场调整售价，确保预期利润率。
况和预期销售情况，对项目规划设计提供合理性意见
售经验总结，提供景观需求、景观规划等建设性意见
项目成本指标确定
销管：和企划对销售费用指标，进行讨论确定 商业：结合不同业态经营客户需求，提供有关配套设
项目考核指标确定
销管：结合公司战略要求和项目自身状况，协调其他 各部门制定项目的考核指标体系
年度考核指标调整
销管：根据集团及公司发展战略的要求和公司库存、 新增、新开资源的数量制定公司年度考核指标体系
项目总平面图
物业：签订物业合同 研发：负责提供所需的全部图纸 工程：到达基础部位，提供基础验收证明
开发部：提供地名批复及附图、图审证等证件 研发部：提供全套施工图 研发：出图
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节点
主要阶段
主要工作内容
主办部门工作内容
协办部门工作内容
施工图报建图
施工图设计组织
施工图成果
消防、人防报建图 施工图审查全图及计算书
综合管网方案设计
编制典型楼座建安预算
施工图会审
运营：参与施工图会审，审核对成本影响较大的项 目，提出优化意见
施工图全图
编制典型楼座建安预算，建安成本综合测 销售：根据项目预期销售均价和利润率要求，根据不
产品形式、开发周期的安排
发展中心 发展中心 发展中心 发展中心 发展中心 发展中心 发展中心
可行性研究报告
现状图（四至电子文件）
发展中心
市场深度调研
销售：参与市场调查，进行地块周边及辐射范围内的 客户分析、产品分析、市场竞争分析等
发展中心
项目最终定位
销售 研发部：根据以往及周边项目成交客户分析和产 品分析等，对项目定位、客户定位、产品定位提出策
施工图设计院的选择与合同签定
运营：配合研发进行设计招投标 工程管理：对结构方案、设备选型进行评估
制定建筑、综合管网、景观施工 按产品型式不同提供建筑设计限额指标， 销售、商业 ：结合项目定位和客户需求及经验判断，
图设计任务书（交工标准确定、 提供景观限额设计指标 结构方案及设备选型研讨及确定
参与建筑、景观规划和交工标准的讨论制定 运营：针对不同结构方案进行经济测算，方案优选 工程：参与结构方案及设备选型研讨
研发：现场发现问题，及时解决 工程：组织施工单位交接
建设工程规划许可证
天津市建筑工程施工图纸及技术资料报告书
工程施工中标通知书及经过鉴证的施工合同
施工许可证
建设资金证明（银行存款证明）（注：资金情况满足施工中标价的1/3以上） 建设项目年度投资计划（当年计划）
施工图审查
研发：负责提供施工图及计算书
质量监督登记表
财务中心、集团资管部、综合 管理部
财务中心、集团资管部、综合 管理部
投经济标
拍卖
挂牌 确定用地图、桩点坐标、用地条 件 土地出让合同
确定土地上限
竞争对手分析、确定土地上限、价格敏感
性分析、制定拍卖战术 竞争对手分析、确定土地上限、价格敏感
性分析、制定出价战术 交纳政府净收益，契税，交易费
法务：合同条款的草拟和完善 财务：提供资金