第四章-湖南某高校学生公寓项目融资分析培训讲学
项目融资相关知识课件
2021年8月6日星期五
参考书：
1、《项目融资》/ 张极井著
中信出版社
2、《项目融资》/ 马秀岩、卢洪升主编
பைடு நூலகம்
东北财经大学出版社
3、《项目融资》/蒋先玲
中国金融出版社
预备知识：
1、相关的金融知识
2、可行性分析的知识
3、财务管理的知识
第1章 项目融资概述
•回顾 １.什么是项目？
当这些公司投资于海外的合资企业，特别是投资在没有经营控制权的企业 以及投资在风险较高或者情况不熟悉的国家，多数情况下希望将项目风险与公 司其他业务在一定程度上分离，以达到限制项目风险或者国家风险的目的，采 用有限追索的项目融资方式安排资金是实现这一目的的一种有效工具。
4 为实现公司的目标收益率
在现代经济社会中，能否为项目设计安排出一个合适的、具有竞争性的， 并且能够实现项目投资者以及与项目开发有直接或间接利益关系的各个方面参 与者目标要求的融资计划，已经成为决定该项目能否上马的一个关键性要素。 这个融资计划至少应包括两个层次的内容：
如果项目的经济强度不足以支撑在最坏情况下的贷款偿还， 那么贷款人就可能要求项目借款人以直接担保、间接担保或 其他形式给予项目附加的信用支持。因此，一个项目的经济 强度，加上项目投资者（借款人）和其他与该项目有关的各 个方面对项目所做出的有限承诺，就构成了项目融资的基础 。项目融资的这一主要特性，在很多情况下可以帮助项目的 投资者更为灵活地安排资金，实现其按照传统的融资方式可 能无法实现的一些特殊的目标要求。
非公司负债型融资（off-balance
非公司负债型fin融a资nc，e亦）称为资产负债表
之外的融资，是指项目的债务不表现在项目实 际借款人的公司资产负债表中的一种融资形式 。
大学建设工程项目融资教案
大学建设工程项目融资教案一、教学目标本课程旨在为学生提供有关大学建设工程项目融资的知识和技能，使他们能够了解大学建设工程项目的融资渠道和方式，掌握融资申请的流程和具体步骤，能够制定合理的融资计划和解决项目融资中的问题。
二、教学内容1. 融资概述通过对大学建设工程项目的融资渠道和方式进行介绍，了解不同融资方式的优缺点以及适用范围。
2. 融资申请流程介绍项目融资需要的资料、法律文件和申请书的格式以及融资申请的基本步骤，包括申请前的准备、申请流程的具体步骤和申请后的跟踪维护。
3. 融资计划制定了解项目的融资要求和资金用途，制定合理的融资计划，包括资金来源、融资方式和还款保障等。
4. 融资风险分析了解融资过程中出现的风险和可能产生的影响，分析并制定应对策略和规避风险计划，以保障项目融资的顺利进行。
5. 解决融资问题通过实际案例以及模拟融资过程，让学生能够在现实情况中解决融资过程中遇到的问题，并学会更好的规避风险和解决问题。
三、教学方法1. 讲授解析法教师通过讲解相关理论和案例，将理论知识与实际运用相结合，使学生更好地理解和掌握大学建设工程项目融资的相关知识及流程。
2. 互动讨论法教师组织学生在讲解过程中进行倾听和对话，鼓励学生分享个人经验和想法，提高学生在融资方面的思维能力。
3. 案例研究法教师以生动的案例进行讲解，让学生深入掌握大学建设工程项目融资的实际运作和应用。
四、教学总结本课程旨在为学生提供大学建设工程项目融资的相关知识和技能，使其能够理解不同融资方式的优缺点，掌握融资申请的基本流程和具体步骤，能够制定合理的融资计划和解决项目融资中的问题。
希望通过本课程的学习，学生能够在未来的大学建设工程项目融资过程中更好地运用所学知识和技能，为工程项目的顺利完成贡献自己的力量。
高校学生公寓BOT项目融资研究
经济研究高校学生公寓BOT项目融资研究吕 静（黄淮学院，河南 驻马店 463000）摘 要：为了减轻教育经费的财政负担，学校的各项经费支出都要由学校自行筹措部分经费。
而在学校筹集资金有限的情况下，民间参与建设教育设施的需求应运而生，但民间参与校园建设最大的考虑只不过是合理的利润，大学学生公寓自给自足、需求高等特点已成为私人投资建设的一种投资选项。
本文从市场和财务方面深入分析民间参与校园公寓BOT项目融资的可行性。
关键词：学生公寓；BOT项目；项目融资近十年来大专院校不论学生数及学校数均大幅增长，政府给予各级学校的经费有限，为顾及学生住宿问题及学校经费不足，因此引进BOT（Build-Operate-Transfer，即建设—经营—转让）方式来兴建学生公寓，将能帮助学校解决住宿问题。
本文针对高校学生公寓BOT模式的财务可行性进行分析探讨。
1 BOT项目融资模式的概念BOT的全文为Build-Operate-Transfer，亦即兴建-营运-移转等三个阶段，BOT是指政府通过契约授予私营企业与政府签订合约，在政府特许限限内由特许公司自备资金兴建，兴建完工后由政府在某个年限内给予其特许权继续营运，以回收成本，并取得合理利润，期限届满后再把产权及经营权移转给政府。
换言之，即政府借助民间财力及经营能力兴办公共建设，政府则给予相关的特许权确保其获利，作为回报合作的方式。
其主体包含政府与民间业者（股东、投资人、专案公司、财务顾问、贷款银行、承包商、保险公司等），这些计划参与者彼此间的关系可由其所签订的合约显示出来。
BOT模式具有减轻政府财政负担、提高营运效率及服务品质、分散政府投资风险、避免政府人事膨胀和使资金有效的运用的优点。
2 高校学生公寓BOT项目融资分析由于政府财政紧缩，分配给各级学校的预算大幅地减少，以至于各级学校无法再以公务预算兴建学生公寓，提供给日渐增多的学生们住宿。
学生住宿成为高校的突出问题，只有拓宽思路，积极融资，抓紧建设和开发，才能满足在校学生住宿问题，才能解决高校自身发展不能适应高等教育整体发展的问题。
项目融资培训课件
项目融资培训课件•项目融资概述•项目融资的种类与流程•项目融资的风险及管理•项目融资的案例分析•项目融资的未来趋势与展望目录01项目融资概述项目融资是以项目未来现金流为还款来源，由项目发起人或第三方牵头组织，通过特定目的公司进行资金融通的方式。
定义以项目为融资基础、有限追索权、风险隔离、现金流量控制、组织结构灵活。
特点项目融资的定义以项目为融资基础项目融资以项目未来的现金流作为还款来源，而非项目发起人的整体信用。
贷款人只能在项目现金流不足以偿还贷款时，向项目发起人或其他相关方进行追索。
通过设立特殊目的公司，将项目风险与发起人其他业务进行隔离。
贷款人通过对项目现金流量的控制，降低还款风险。
项目融资可采用多种组织形式，如合资、合作、股份制等。
项目融资的特点有限追索权现金流量控制组织结构灵活风险隔离1 2 3美国开发了“资金池”和“资产证券化”等项目融资方式。
20世纪50年代开始在石油、天然气和矿业项目中应用。
20世纪70年代项目融资在国际上逐渐流行，应用领域扩大到电力、交通和基础设施等领域。
20世纪80年代可以是政府、企业、金融机构或其他组织。
项目发起人项目公司贷款人担保人负责项目的规划、建设和运营。
可以是商业银行、投资银行、保险公司等金融机构。
为项目提供担保，以确保贷款人能够追索款项。
02项目融资的种类与流程03依据融资性质可分为政策性融资和商业性融资。
项目融资的种类01依据资金来源可分为内源性融资和外源性融资。
02依据融资方式可分为股票、债券、基金融资等。
项目融资的流程投资方确定与合作模式设定融资结构设计融资风险管理与监控项目策划与立项可行性研究与评估融资谈判与协议签署01020304050601企业债券企业债券是指企业依照法定程序发行，约定在一定期限内还本付息的有价证券，持有人按期取得利息，并可在到期前赎回本金。
PPP模式PPP模式是指政府与私人组织之间，为了提供某种公共物品和服务，以特许权协议为基础，彼此之间形成一种伙伴式的合作关系，并通过签署合同来明确双方的权利和义务，以确保合作的顺利完成。
项目贷款贷款培训课件
项目贷款贷款培训课件项目贷款贷款培训课件在当今的商业世界中，项目贷款是一种常见的贷款形式，它为企业提供了资金支持，以实现各种商业项目的目标。
然而，对于许多企业主和管理者来说，了解项目贷款的细节和运作方式可能是一个挑战。
因此，为了帮助他们更好地理解项目贷款的重要性和运作机制，本文将提供一份项目贷款培训课件。
第一部分：项目贷款的概述在这一部分，我们将介绍项目贷款的基本概念和定义。
项目贷款是指银行或其他金融机构向企业提供的一种贷款形式，用于支持特定的商业项目。
这些项目可以是新业务的开展、设备采购、扩张计划或其他商业发展目标。
第二部分：项目贷款的类型在这一部分，我们将介绍不同类型的项目贷款。
项目贷款可以根据不同的标准进行分类，例如贷款金额、贷款期限和贷款用途。
常见的项目贷款类型包括：1. 短期贷款：用于满足企业短期资金需求，通常在一年内偿还。
2. 中期贷款：用于支持企业中期的资金需求，通常在一到五年内偿还。
3. 长期贷款：用于支持企业长期的资金需求，通常在五年以上偿还。
4. 投资性贷款：用于支持企业的投资项目，如新产品开发或市场扩张。
5. 运营性贷款：用于支持企业日常运营活动，如原材料采购或员工工资支付。
第三部分：项目贷款的申请流程在这一部分，我们将介绍项目贷款的申请流程。
一般来说，项目贷款的申请过程包括以下几个步骤：1. 准备申请材料：企业需要准备一些必要的文件和资料，如商业计划书、财务报表和企业注册证明等。
2. 选择贷款机构：企业可以选择合适的贷款机构进行申请，如商业银行、信用社或政府机构等。
3. 提交申请：企业需要填写贷款申请表，并提交给贷款机构进行审批。
4. 审批和评估：贷款机构将对申请进行审批和评估，包括对企业的信用状况、还款能力和项目可行性进行评估。
5. 签订合同：如果申请获得批准，贷款机构将与企业签订贷款合同，并确定贷款金额、利率和还款期限等细节。
第四部分：项目贷款的风险和管理在这一部分，我们将介绍项目贷款的风险和管理方法。
项目融资课程设计
1. 项目融资课程设计1.1 课程简介本课程旨在帮助项目经理、创业者、投资人等深入了解项目融资的基本知识和方法，提高其在融资过程中的思考和决策能力。
课程内容包括融资前的准备工作、不同融资方式的优劣分析、投资人的选择和筛选、融资谈判的关键技巧等方面，希望能够为学员提供有用的实践经验和成功案例。
1.2 课程目标1.熟悉项目融资的基本概念和流程。
2.掌握不同融资方式的利弊分析和申请流程。
3.了解投资人的选择和筛选方法。
4.学习融资谈判的关键技巧和实用方法。
5.培养融资思维和判断能力。
6.掌握融资相关法律法规和实践经验。
1.3 课程大纲第一章：项目融资基础知识1.1 什么是项目融资 1.2 融资前的准备工作 1.3 融资风险和控制 1.4 资金需求与筹资计划第二章：常见融资方式2.1 自筹资金 2.2 银行贷款 2.3 股权融资 2.4 债券融资 2.5 众筹融资第三章：投资人的选择和筛选3.1 投资人的分类和特点 3.2 投资人的行为分析 3.3 投资人的风险偏好和投资标准 3.4 投资人的关注点和重点第四章：融资谈判4.1 谈判前的准备工作 4.2 谈判技巧和策略 4.3 谈判基本流程和注意事项4.4 谈判后的处理方式和方法第五章：融资法律法规与实践经验5.1 融资相关法律法规 5.2 融资实践中的问题与经验分享 5.3 融资领域的创新和发展趋势1.4 课程特色1.实用性强：内容结合实际案例，注重融资实践和技巧应用。
2.互动性高：采用案例研究、小组讨论、角色扮演等多种形式，增强学员学习体验和互动交流。
3.专业性强：教授人员来自融资领域的专家和实践人士，具备丰富的行业经验和知识储备。
4.定制化强：灵活组合模块，根据学员需求和实际情况进行个性化课程安排。
1.5 教学方法课堂教学、案例分析、小组讨论、角色扮演、实地考察、公司调研等多种形式相结合，全方位提升学员的融资技能和策略思维。
1.6 课程认证本课程由融资领域的专家和实践人士联合授课，结合实际案例和实践经验，授予项目融资课程认证证书。
项目融资培训教材(PPT 60页)
PPP模式的优势
(三)在PPP融资模式下，有意向参与电力 项目的私人企业可以尽早和项目所在国 政府或有关机构接触，可以节约投标费 用，节省准备时间，从而减少最后的投 标价格。
北京地铁4号线建设
2003年11月，北京市基础设施投资有 限公司作为北京市基础设施投融资平台 正式成立。
签约
2005年2月7日，北京市交通委代表市政 府与港铁-首创联合体草签了北京地铁4 号线的特许经营协议。根据协议，市政 府将授予联合体拟组建的特许公司建设 、运营4号线的特许权
建设工程划分
地铁4号线项目，将全部建设内容划分为A、B 两部分：
A部分主要为土建工程部分，投资额约为107亿 元，占项目总投资的70％，由北京地铁4号线 投资有限责任公司负责投资建设
B部分主要包括车辆、信号、自动售检票系统等 机电设备，投资额约为46亿元，占项目总投资 的30％，由“港铁-首创联合体”拟组建的北京地 铁4号线特许经营公司（简称“特许公司”）负责 投资建设。
TOT方式与BOT方式是有明显的区别的 ，它不需直接由投资者投资建设基础设 施，因此避开了基础设施建设过程中产 生的大量风险和矛盾，比较容易使政府 与投资者达成一致。TOT 方式主要适 用于交通基础设施的建设。
TOT融资模式的优势
第一，TOT融资方式只涉及已建基础设 施项目经营权的转让，不存在产权、股 权的让渡，可以避免不必要的争执和纠 纷。回避了国有资产流失问题，保证了 政府对公共基础设施的控制权
项目融资的参与者
项目公司，即借款方，这是由项目主办 人专为某项目筹资而在经东道国政府批 准在东道国境内成立的一家独立运作的 法人实体。
项目融资的参与者
贷款方，可以是政府机构出口信贷机构 国际金融组织，也可以是商业银行保险 公司等贷款人常常组成国际银团提供项 目贷款
项目融资培训课件
供应商
供应商是为项目提供原材料、设备和服务的公司或个人。
供应商与项目发起人、承包商等利益相关者建立合作关系，确保项目所需的物资和 服务能够及时供应。
供应商需要具备产品质量保证和交货期承诺，以满足项目的需求。
03
项目融资的流程
项目评估
总结词
项目评估是项目融资的第一步，对项目的可行性、预期收益和风险进行全面评 估。
发起人需要具备项目管理和组织能力 ，确保项目按照预定的计划和预算进 行。
发起人负责寻找投资机会，与贷款方 、投资者和其他利益相关者建立合作 关系。
贷款方
贷款方是向项目提供融资的金 融机构或个人。
贷款方通常会要求项目提供担 保或抵押品，以确保能够收回 贷款。
贷款方会对项目进行尽职调查 ，评估项目的风险和回报，并 确定贷款利率和还款条件。
资金筹措
总结词
资金筹措是根据融资结构设计，通过各种渠道筹集项目所需资金的过程。
详细描述
资金筹措的渠道包括银行贷款、发行债券、引入战略投资者等。在这个过程中， 需要考虑各种筹资方式的成本、期限和风险，并选择最适合项目的筹资方式。
资金使用与管理
总结词
资金使用与管理是在项目实施过程中 ，对项目资金进行合理使用和有效管 理的过程。
04
项目融资的风险与防范
市场风险
总结词
市场风险是指由于市场需求、价格变动 等因素导致的项目收益不确定的风险。
VS
详细描述
市场风险是项目融资中常见的一种风险， 主要包括市场需求变化、价格波动、竞争 加剧等因素。这些因素可能导致项目的销 售收入下降，进而影响项目的还款能力。
信用风险
总结词
信用风险是指借款方或债务人因各种原因无法按期偿还债务的风险。
项目融资培训课件
计算项目的财务指标，如投资回收期、内部收益 率、净现值等，评估项目的经济效益和可行性。
融资方案设计
优化融资结构
01
根据初步可行性研究和财务分析结果，优化融资方案的结构和
安排。
确定还款计划
02
根据项目实际需求和还款能力，制定合理的还款计划，包括还
款方式、还款时间、利率支付等。
风险分担与规避
06
项目融资的未来发展趋势与展望
绿色项目融资发展前景广阔
1 2 3
环保成为全球共识
随着全球环保意识的增强，各国政府和企业越来 越重视环保政策的实施，为绿色项目融资提供了 广阔的发展空间。
绿色金融政策支持
各国政府纷纷出台绿色金融政策，鼓励金融机构 支持绿色项目的融资，为绿色项目融资提供了政 策保障。
违约风险：指项目参与方因各种原因无法履行合同义务 ，导致项目融资出现问题。
对项目参与方的信誉和实力进行充分评估，选择可靠的 合作伙伴。
控制措施 在合同中明确违约责任和罚则，为项目提供保障。
05
项目融资的成功案例分析
某高速公路项目融资案例
背景介绍
某高速公路项目位于广东省，总投资额为100亿元，建设 期为3年。该项目旨在提高区域交通能力，促进经济发展 。
融资方案
该项目采用REITs（房地产投资信托基金）模式， 通过成立REITs基金，将商业地产项目打包成资产 池，向投资者发行基金份额，筹集资金用于项目 建设。
经验总结
该项目融资成功的关键在于选择合适的融资模式 和资金来源，以及与银行和其他金融机构建立良 好的合作关系。同时，商业地产项目的成功运营 也是吸引投资者的关键因素之一。
经营风险及控制措施
01
第四章-湖南某高校学生公寓项目融资分析培训讲学
第五章吉首大学张家界校区学生公寓项目BOT项目融资案例分析5.1项目概况吉首大学张家界校区前身为武陵高等转科学校，2002年11月并入吉首大学。
由于历史的原因，武陵高等转科学校的发展一直很缓慢，两校合并以后，吉首大学对学科布局进行了调整，并把建设和发展的重心向张家界校区转移。
但原有学生宿舍只能容纳2300人，食堂也非常简陋狭窄，远远不能适应学校的发展需要。
学生宿舍和食堂的严重不足制约了张家界校区的发展，而当时，吉首大学本身建设资金也非常紧缺。
为此，经过学校研究，同意按照BOT项目融资模式引进资金建设学生公寓和学生食堂。
该学生公寓小区项目概况如下：（1）项目内容及建筑面积学生公寓分为AB、CD、EF三个组团，总建筑面积24069平方米，可住学生3500人；学生食堂规划面积为14000平方米（含综合服务设施，主要是经营性店铺）。
（2）总投资：3800万元（含公寓及食堂设施设备）。
（3）开发方式：学校提供土地。
（4）工期：10个月5．2该项目投、融资基础条件（1）按照湖南省教委和湖南省物价局的规定，学生公寓有学生住宿费收费权，按照1200元/人年的标准，按3500人的住宿规模，年收费在420万元人民币以上，食堂经营收入可望每年达到80万元(含店铺收入)，经济效益可观，由于有稳定的现金流，收入可以采用项目融资的办法筹措资金。
（2）原武陵高等转科学校有存量土地近800亩，在原有学生宿舍附近稍加整理，既可建设新的学生公寓，学生食堂也有规划建设用地，勿须新征建设用地，可节约土地费用。
（3）原武陵高等转科学校并入吉首大学以后，随着吉首大学学科建设的战略性调整，已将部分专业进行改造升格为本科专业，为扩大生源和办学规模创造了条件。
（4）吉首大学张家界校区地处著名的国际旅游城市—湖南张家界市，这里自然风光秀丽、人文底蕴深厚，民族文化灿烂多彩，交通十分便利，这种优越的品牌效应，对学校未来的发展开辟了广阔的空间。
由于有以上条件做保证，大大降低了投资风险。
项目融资模式培训讲义
1. 建设期，贷款 “完全追索” + “完工担保” 2. 经营期，贷款 “有限追索or无追索 ”+ 控制收入（银行监控帐户）
第三节 直接融资模式 p86
由投资者直接安排项目的融资，并直接承担起融资安排中相 应的责任和义务的一种方式，是最简单的一种项目融资模式。
直接融资方式在结构安排上有两种操作思路：
项目经营要保证做好设备的维修和保养工作，保证特许权 协议中止时项目发起人接收的是一个运行正常保养良好的
项目，而不是一个千疮百孔的烂摊子。
三、BOT模式的衍生（具体）形式
❖ 1、BOOT形式 是英文单词Build（建设）、Own（拥有）、Operate （运营）、Transfer（移交）第一个字母的缩写； 是指由私营部门融资建设基础设施项目，项目建成后在 规定的期限内拥有项目的所有权并进行经营，经营期满 后，将项目移交给政府部门的一种融资方式 。
4.1 ❖ 投资结构决定着融资结构。
直
接
投资者直接融资模式（融资结构）
融
资
对应哪种投资结构
模
式
契约型投资结构（投资结构）
合伙制结构
第四节 项目公司融资模式 p93
指投资者通过建立一个单一目的的项目公司来安排融资 的一种模式，具体有单一项目子公司和合资项目公司两种形式。
（一）基本形式
非公司型合资结构、 合伙制结构
第二节 项目融资模式的共同特点（基本特征）
（一）在贷款形式方面的特点（2种形式）
1、有限追索权or无追索权的贷款，偿还 主要依靠项目的现金流量
2、通过“远期购买协议” or “产品支付协议”
（二）在信用保证方面的特征（简答）
1．贷款银行要求对项目资产拥有第一抵押权，对项目现金流量具有控制权。
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第五章吉首大学张家界校区
学生公寓项目BOT项目融资案例分析
5.1项目概况
吉首大学张家界校区前身为武陵高等转科学校，2002年11月并入吉首大学。
由于历史的原因，武陵高等转科学校的发展一直很缓慢，两校合并以后，吉首大学对学科布局进行了调整，并把建设和发展的重心向张家界校区转移。
但原有学生宿舍只能容纳2300人，食堂也非常简陋狭窄，远远不能适应学校的发展需要。
学生宿舍和食堂的严重不足制约了张家界校区的发展，而当时，吉首大学本身建设资金也非常紧缺。
为此，经过学校研究，同意按照BOT项目融资模式引进资金建设学生公寓和学生食堂。
该学生公寓小区项目概况如下：
（1）项目内容及建筑面积
学生公寓分为AB、CD、EF三个组团，总建筑面积24069平方米，可住学生3500人；学生食堂规划面积为14000平方米（含综合服务设施，主要是经营性店铺）。
（2）总投资：3800万元（含公寓及食堂设施设备）。
（3）开发方式：学校提供土地。
（4）工期：10个月
5．2该项目投、融资基础条件
（1）按照湖南省教委和湖南省物价局的规定，学生公寓有学生住宿费收费权，按照1200元/人年的标准，按3500人的住宿规模，年收费在420万元人民币以上，食堂经营收入可望每年达到80万元(含店铺收入)，经济效益可观，由于有稳定的现金流，收入可以采用项目融资的办法筹措资金。
（2）原武陵高等转科学校有存量土地近800亩，在原有学生宿舍附近稍加整理，既可建设新的学生公寓，学生食堂也有规划建设用地，勿须新征建设用地，可节约土地费用。
（3）原武陵高等转科学校并入吉首大学以后，随着吉首大学学科建设的战略性调整，已将部分专业进行改造升格为本科专业，为扩大生源和办学规模创造了条件。
（4）吉首大学张家界校区地处著名的国际旅游城市—湖南张家界市，这里自然风光秀丽、人文底蕴深厚，民族文化灿烂多彩，交通十分便利，这种优越的品牌效应，对学校未来的发展开辟了广阔的空间。
由于有以上条件做保证，大大降低了投资风险。
学校融资方案向社会发布以后，各投资商纷至沓来，寻求与学校的合作。
5．3学生公寓BOT融资方案可行性分析及合同经营年限
按照《投资项目可行性研究指南》的要求，可行性分析的内容和分析面很广，本例只对项目市场状况、项目财务评价作出分析和判断。
5．3．1该项目市场现状分析
该项目启动时间为2003年，正值我国高等学校大扩招、大发展的高峰时候，高等学校正稳步迈向高等教育大众化的目标，但此时，高等学校本身的债务问题也日益显现，国家在教育投入比例没有增加的情况下，学校的发展只有依靠银行和社会资金注入。
虽然银行本身也非常看好高校的学生公寓项目，但由于受到我国经济宏观调控整个大环境的影响，银行只能
５．３．2该项目的财务评价分析
学生公寓小区项目应从财务评价角度加以科学的判断，由于现在项目融资在国内的运作都局限在大项目，大资金、大手笔的项目上，所以在一般项目融资时并没有按项目融资的要求和程序作出比较科学的融资方案，而是简单的、谨慎的估算投资的回报，融资效果分析几乎没有，在项目运行过程中就不免经常发生争持，甚至付诸法律，这也是本文提出的问题及想要解决的问题。
按照该项目的融资方案，按照财务评价的方法可以作出如下评价：
1、 该项目的现金流
现金流入：
住宿费收入
根据湖南省教委及物价部门的政策及收费标准，每生住宿费1200元/年，入住学生3500人，假定在学校行政干预下，住宿率100%
CI 1=1200×3500=420万元/年
配套设施经营利润收入
按照学生就餐和日常消费水平，配套设施的经营利润一年在80万元
CI 2=80万元/年
现金流出：
建设费
根据预算事务所和审计事务所对工程的预算和审计，确定该工程地上建筑物及附属设备设施总投资为3800万元，建设工期一年，第二年投入运营。
CO 1=3800万元
日常管理成本支出
根据湖南省各大专院校后勤改革的方案，学生公寓的日常管理包括学生日常行为管理，物业管理、日常维修、每生每月补贴5度电，3吨水，人均管理成本为120元/生.年
CO 2=3500×120=42万元/年
Pt=（3800÷458）+1=9.30年
（3） 动态投资回报期P ,
t
考虑资金时间价值，动态投资回报期更能评价该项目的投资回报期，按银行当期利率折现，i=6.12%，可以得出以下现金流量表
动态投资回报期P，t=12-1+｜-23｜/201=11.11年
净现值NPV
按银行贷款利率，i=6.12%，按照等额年值折算成现值，各年净收益现值之和NB
p
=458（1+i）n-1/i(1+i)n=458×10.025≈4591万元
各年投资现值之和K
p
=3800万元
NPV=NB
p -K
p
=4591-3800=791万元>0
（4）财务内部收益率
∑（c
1-co）
t
(1+FIRR)-t=0
-3800+458(P/A,IRR,16)=0
(P/A,IRR,16)=3800/458=8.30
查复利系数表，查等额序列现值系数得知：
i (P/A,I,16)
10% 7.824
IRR 8.30
8% 8.851
用插入法可算出IRR=10%-（8.851-7.824）/（10-8）%=9.49%
IRR>6.12%
从以上财务评价几个重要的评价指标测算来看，该项目在不考虑通货膨胀下，静态投资回报期和动态投资回报期都比设计的融资回报期短，说明该项目的投资回收能力强，在承包净现值有791万元，说明项目的经济强度大，经济效益明显，而财务内部收益率远大于同期银行长期贷款利率，说明在计算期内税前利润较好，所反映的项目经济效益和经济强度较好，有比较可期待的利润空间，也正因为如此，该项目的建设融资具有比较好的吸引力，为项目融资的成功提供了保障，也说明整个项目融资方案的设计和决策是可行的。
为此，湖南荣昌集团根据以上分析，决定投资建设该学生公寓及学生食堂，并与吉首大学签订了合作开发建设协议书，约定经营管理期限为16年。
4.5该项目融资效果分析
作为发起人的学校，虽然在计算期内净现值不大，但在16年后，由于按BOT 项目融资模式，学生公寓小区项目将无偿移交给学校。
按直线折旧额=3800/50=76万元
16年折旧后固定资产残值=3800-76×16=2584万元
将每年3万元折算为终值
F=A（1+i）n-1/i=A×(F/A,0.0612,16)=3×25.93≈78万元
资产增值额=2584+78=2662万元
所以，学校在16年后仍然在该项目上是增值的，而且，从第17年开始，再没有回报金支出，而住宿费收入基本不变，所以，该项目融资的最后效果是非常好的。
作为投资放荣昌集团，按照静态投资回报来看，9.30年以后,每年回报458万元,到期可收益3068.6万元,效益非常可观。
4.5该项目融资风险分析及防范
在对该项目的融资效果分析中，我们看似都满意，但项目仍有很多不确定性因素存在，风险依存，应按照风险识别的理论和方法进行定量和定性分析，本文只就与高校相关的一些主要风险作定性分析。
（1）住宿率风险：在该项目中的政治风险主要存在于学生住宿政策的变化，在前面收益分析中，学校的收益主要来源于学生住宿费的收取，
而学校在项目融资决策时的政策支持文件来源于传统的高校学生住
宿管理法及教育部2004年的相关文件，不允许大学生校外租房住宿，
而到了2005年政策就发生了改变，对学校造成很大冲击。
如果假定学校的住宿率不能保证100%，每降5%，将每年减少21万元的收入，考虑资金时间价值，折算为终值，按银行利率6.12%，计算期16年，按等额年值折算为终值的办法，年金终值系数（F/A，I,n）=(1+i)16-1/i=25.93
F=21×25.93=544.53万元
也就是说，虽然学校在未来16年后可以无偿获得该项目的固定资产残值，但如果每降低5个百分点的住宿率，就要在未来16年后失去544多万元的固定资产残值。
所以，学校在风险防范上主要是采取一定的行政措施，尽量控制学生外出住宿，同时加强学生公寓小区的管理，增强服务意识，提高服务质量，吸引学生住宿，获得好的住宿率。
(2):法律风险:
虽然国务院及五部委为了支持高校后勤改革，对学生公寓的招商引资给予了免税的优惠政策，但政策的连续性有不确定因素，所以在融资协议书上应该取得相关的法律文件，防范该风险的产生。
(3)经济风险：主要存在于利率风险，学校和投资商的投资效果对利率变化比较敏感。
（2）经营及维护风险：经营风险主要存在于经营期内学校对学生公寓小区的管理，让学生能够象住家一样的感觉，则经营风险就比较小，但经
营成本必然相应的上升，如果将成本过于的节省，又必然导致服务质
量的下降，影响住宿率，导致经营风险。
维护风险主要存在于工程的建设质量，由于该项目在融资结构把经营管理权没有交给承包商，所以，在承包商承建工程过程，工程质量难免大打折扣，特别是其中设备设施如家具等的采购质量很难保证优良，在经营期间维护风险较大，只有通过强有力的质量监理才能消除一定的风险。