浙江省高级人民法院民一庭关于审理受房地产市场调控政策影响的房屋买卖合同纠纷案件的若干意见
浙江省高院民、商事指导意见汇总
目录（民、商事类）1、关于审理物业服务合同纠纷案件适用法律若干问题的意见（试行） 22、关于审理受房地产市场调控政策影响的房屋买卖合同纠纷案件的若干意见（试行）73、关于审理建设工程施工合同纠纷案件若干疑难问题的解答94、关于审理道路交通事故损害赔偿纠纷案件若干问题的意见（试行）155、关于审理民间借贷纠纷案件若干问题的指导意见196、关于审理财产保险合同纠纷案件若干问题的指导意见317、为推进农村土地流转和集体林权制度改革提供司法保障的意见39浙江省高级人民法院民一庭关于审理物业服务合同纠纷案件适用法律若干问题的意见（试行）为依法妥善审理物业服务合同纠纷案件，根据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国合同法》、国务院《物业管理条例》、最高人民法院《关于审理物业服务合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》、《浙江省物业管理条例》等法律、法规、司法解释的规定，结合我省实际，制定本意见。
第一条本意见所称的物业服务合同纠纷，是指物业服务人与业主方因物业服务合同而发生的有关民事纠纷。
本意见所称的物业服务人，是指物业服务企业和其他物业管理人。
本意见所称的业主，是指依法取得建筑物专有部分所有权的人，以及基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人。
本意见所称的业主委员会，是指依法成立的业主委员会。
第二条因相邻关系、车位车库权属、商品房质量等发生的纠纷，不属于本意见所称的物业服务合同纠纷；当事人在物业服务合同纠纷诉讼中因此提出主张或者抗辩的，应告知其另行处理。
第三条因业主大会、业主委员会的召开、选举、表决等属于业主自治范围内的事项而发生的纠纷，不属于本意见所称的物业服务合同纠纷；因此提起民事诉讼的，不予受理，但法律、法规、司法解释另有规定的除外。
第四条为维护业主的共同权益，业主委员会依照法律规定或者经过业主大会授权，可以以自己的名义提起诉讼。
未依法成立业主委员会，或者业主委员会怠于提起诉讼的，经过业主大会授权的业主也可以以自己的名义提起诉讼。
浙江省高院民一庭《关于审理建设工程施工合同纠纷案件若干疑难问题的解答》
浙江省高院民一庭《关于审理建设工程施工合同纠纷案件若干疑难问题的解答》（2012年）为统一裁判尺度，依法妥善审理建设工程施工合同纠纷案件，省高院民一庭在深入调研、召开省高院咨询专家专题论证会的基础上，于日前制定下发了《关于审理建设工程施工合同纠纷案件若干疑难问题的解答》，就23个突出问题作出解答。
主要内容包括：一是规定了内部承包合同的认定标准和效力。
明确承包人将其承包的全部或部分工程承包给其下属分支机构或在册职工施工，并在资金、技术、设备、人力等方面给予支持的，可认定为企业内部承包合同，合同有效。
二是明确项目经理、项目部负责人签证的效力。
规定除法定代表人和约定明确授权的人员外，其他人员对工程量和价款等所作的签证、确认，不具有法律效力。
三是明确“黑白合同”处理办法。
规定当事人就同一建设工程另行订立的建设工程施工合同与中标合同实质性内容不一致的，不论该中标合同是否经过备案登记，均应当按照最高法院《关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第21条的规定，以中标合同作为工程价款的结算依据。
四是规定了特殊情形下发包人的质量抗辩权。
对于发包人已组织验收并在相关文件上签字确认验收合格的情形，如果查明确因承包人施工导致地基基础工程、工程主体结构质量不合格的，发包人仍可以拒绝支付或要求延期支付工程价款。
《解答》还对建设工程施工合同效力认定、鉴定程序启动、证据认定、建设工程价款优先受偿权等问题，做了解答。
浙江高院出台关于审理建设工程施工合同纠纷案件若干疑难问题的解答新闻发布会发言稿浙江省高级人民法院民事审判第一庭负责人蒋卫宇（2012年4月5日）各位记者，朋友们：大家好！为指导全省法院依法妥善审理建设工程施工合同纠纷案件，我院制定了《关于审理建设工程施工合同纠纷案件若干疑难问题的解答》（以下简称《解答》），并于日前正式下发全省各级法院。
现在，我向各位介绍一下《解答》的有关情况和主要内容。
一、制定下发《解答》的背景近些年来，伴随着我国城市化进程的不断推进、公用基础设施的大力投入和房地产市场的迅猛发展，我省建筑业也不断发展壮大，各项主要经济技术指标在全国居领先地位，在全国建筑业市场占有相当份额。
宏观调控背景下房地产审判十大典型案例
宏观调控背景下房地产审判十大典型案例限购政策未预料买卖双方均无责2010年9月10日，黄某和薛某在某中介公司的介绍下达成房屋买卖协议，约定薛某将温州某小区两套房屋（期房、需并套使用）出售给黄某。
合同签订后，黄某向薛某支付了定金100万元。
2010年10月12日，温州市人民政府发文规定本市户籍居民家庭只能在本市新购买1套商品住房或二手存量房，对违反规定购房的，不予受理房地产登记申请。
故黄某无法同时购买该两套房屋，双方均认为对方应负违约责任。
后黄某向法院起诉要求解除合同、薛某双倍返还定金。
法院认为，双方签订的房屋买卖合同的标的物为两套房屋且必须合并使用，根据政府文件的规定，黄某不能同时购买两套住房，房屋买卖合同客观上无法履行。
由于合同无法履行系因政府房产宏观调控所致，双方均不承担违约责任，遂判决解除合同，薛某返还黄某定金100万元。
【评析】由于合同在调控政策实施前订立，交易双方对政策均无法预知，其后确因限购、禁购政策导致房屋买卖合同无法继续履行的，当事人均可以请求解除合同，买受人同时可以请求返还购房款或定金，出卖人起诉或反诉请求买受人继续履行合同、承担违约责任或适用定金罚则的，不予支持。
房屋限购已规定解除合同失定金2011年6月15日，岑某与某房开公司签订商品房认购协议两份，约定认购宁波某小区商品房两套；岑某还出具购买承诺书，承诺于同年7月31日之前与房开公司签订商品房买卖合同并保证符合宁波市住房限购政策具备购房条件等；如未能按约签订合同，每逾期一日支付房款总价万分之二的违约金；逾期七日以上，房开公司有权解除合约，岑某自愿放弃定金等。
2011年12月26日，岑某提出自己不符合限购政策规定的购房条件，房开公司对此明知却仍收取款项显属恶意，起诉请求判令房开公司返还已付定金20万元和预付款200万元，并赔偿利息损失。
经法院主持调解，双方当事人同意解除协议，房开公司返还岑某预付款200万元，并支付利息损失7万元；岑某放弃对20万元定金及利息的主张。
二手房买卖纠纷裁判规则(含各地高院指导意见)
二手房买卖纠纷裁判规则（含各地高院指导意见）二手房买卖纠纷若干问题裁判规则汇总（含各地高院指导意见）一、继续履行问题《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见（试行）》（2010年12月22日）第二十二条房屋买卖合同签订后，一方当事人不同意继续履行，愿意以承担相应违约责任为代价解除合同，而另一方坚持要求继续履行，经审查合同继续履行不存在现实困难的，应当判决双方继续履行合同，但合同另有解约定金等约定或符合《合同法》第一百一十条规定情形的除外。
《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件若干疑难问题的会议纪要》（2014年12月16日）七、房屋共有权利人的诉讼地位与责任承担夫妻一方转让登记在自己名下的法定共有房屋，买受人要求继续履行合同办理房屋过户登记，法院应当对出卖人（登记方）的行为是否构成无权处分或无权代理进行审查，并释明买受人可以申请追加夫妻另一方作为共同被告或第三人参加诉讼，买受人不申请的，法院可以通知夫妻另一方作为无独立请求权第三人参加诉讼。
夫妻另一方以出卖人构成无权处分为由要求追回房屋的，可以作为有独立请求权第三人参加诉讼。
夫妻另一方向法院表示同意出卖人转让房屋的，可以不追加其参加诉讼。
经审查夫妻另一方追认出卖人的处分行为或有证据证明其以自己的行为同意履行的，构成对房屋过户登记债务的加入，应当判决夫妻双方共同为买受人办理房屋过户登记手续；出卖人的行为构成《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》第17条第（2）项或《民法通则》第66条第1款规定的，该买卖合同对夫妻另一方具有约束力，应当判决夫妻双方共同为买受人办理房屋过户登记手续。
十一、请求合同继续履行的处理当事人要求继续履行房屋买卖合同，但诉讼请求中没有具体履行内容的，法院应当向当事人释明，要求其变更诉讼请求明确具体履行内容，如支付购房款、交付房屋、办理房屋过户登记等，并告知仅判决继续履行合同存在履行内容不明确无法执行的风险；当事人坚持不变更的，可以根据当事人的请求作出相应的判决，并告知当事人在履行中发生新的争议可就具体履行内容另行起诉。
最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释 第二十一条所称实质性内容不一致
最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释第二十一条所称实质性内容不一致最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释第二十一条所称"实质性内容不一致"[最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释]第二十一条所称"实质性内容不一致"如何认知建设工程施工“黑白合约”中的“实质性内容不一致”最高人民法院关于建设工程施工中“黑白合同”与正常合同变更的界定标准《最高人民法院关于审理建设工程施工合约纠纷案件适用法律问题的表述》第二十一条：“当事人就同一建设工程自行签定的建设工程施工合约与经过备案的中标合约实质性内容不一致的，应以备案的中标合约做为支付工程价款的根据。
”文/最高人民法院民一庭司伟《最高人民法院关于审理建设工程施工合约纠纷案件适用法律问题的表述》第二十一条的适用于前提就是当事人就同一建设工程自行签定的建设工程施工合约与经过备案的中标合约在内容上存有实质性不一致。
推论两份合约中不一致的内容与否属工程价款、工程质量或者工程期限等影响当事人基本权利的条款，当事人经协商对上述条款以外的合约内容的更改，不形成实质性内容不一致。
其次，要区分该条所称“实质性不一致”与依法进行的正常合同变更的界限。
一方面，要衡量内容不一致所达到的程度，只有上述内容的变更足以影响当事人的基本合同权利义务，才可认定构成“实质性内容不一致”；另一方面，要区分导致合同重大变更的原因，如果在合同履行过程中，因设计变更导致工程量明显增加或减少等影响中标合同的实际履行，承包人与发包人经协商对中标合同的内容进行了相应变更，则即使两份合同在工程价款、工程质量和工程期限方面存在重大差异，也应认定为正常的合同变更，而不构成本条所称的“实质性不一致”。
2021年6月1日，星华公司通过招投标程序，向荣盛公司收到《中标通知书》，列明：“根据招标文件及以下条件，采纳荣盛公司为本工程土建、水暖、电气之承包人：总承包价款为5600万元；工期为400天，计划自2021年6月21日开工；工程质量要求符合合格标准。
浙江省高级法院公布十大民间借贷典型案例
浙江省高级法院公布十大民间借贷典型案例近日，浙江省高级法院公布了十大民间借贷典型案例，引起了广泛的关注。
这些案例涵盖了各种类型的民间借贷纠纷，并对于民间借贷的法律规定和处理方式进行了详细的解析。
以下是对部分典型案例的介绍和分析。
第一案例：闲散资金借贷引发的债权纠纷这个案例中，借贷双方是同村的邻居，由于一方突然有急需用钱的情况，向对方借款。
借贷双方并未签署借贷合同，仅通过口头协议约定了还款时间和方式。
后来，借款人未按约定归还借款，引发了纠纷。
法院认定了借贷关系的存在，并判决借款人归还借款并支付利息。
第二案例：按揭买房引发的买卖合同纠纷这个案例中，一方通过银行按揭方式购买了一套房产，但由于个人经济情况的变化，无法按时还贷。
银行将房产转让给了第三方，买房人则要求解除买卖合同，并要求返还已支付的购房款。
法院认定买房人的违约行为构成了法定解除买卖合同的情形，并判决返还已支付的购房款。
第三案例：民间借贷放高利贷引发的债权纠纷这个案例中，放贷人以高额的利息向借款人放贷，并将逾期利息做为罚息加以追讨。
借款人在一次还款迟延后，被放贷人起诉。
法院认定了放贷人放高利贷的行为不符合金融管理法规，并判决减免违约金并要求放贷人承担部分违约责任。
第四案例：小额借贷引发的债权纠纷这个案例中，借贷双方是同事关系，在工作中出现了一些矛盾后，一方利用自己的债权要求对方辞职，并向其讨还借款。
法院认定了借贷合同的有效性，并判决借款人在规定时间内归还借款。
这些案例反映了民间借贷纠纷的多样性和复杂性，也展示了法院对于不同情形的判断和处理方式。
从中我们可以看出，民间借贷合同的签署对于维护双方的权益非常重要，合同中应明确约定借款金额、利率、还款方式等关键事项。
同时，法院在处理纠纷时也会综合考虑各种因素，如合同的有效性、法定解除合同的条件等。
此外，公布十大典型案例的目的也是为了引导广大民众更加规范和合法地进行借贷活动，避免出现类似的纠纷。
在借贷过程中，双方应当自觉遵守法律法规，提高风险意识，并尽量选择正规的金融机构借贷，减少因民间借贷引起的纠纷。
房屋买卖合同约定以贷款方式付款,因国家政策变化导致合同不能继续履行的,当事人可以请求法院解除合同
房屋买卖合同约定以贷款方式付款，因国家政策变化导致合同不能继续履行的，当事人可以请求法院解除合同阅读提示房屋买卖双方当事人在合同中明确约定以贷款方式付款，但在合同履行过程中因为国家政策发生变化导致不能办理贷款手续、合同不能继续履行，此时房屋买卖合同可否解除？双方因此遭受的损失应当如何分配？案情简介2010年3月31日，曹某与A公司签订了《中山市商品房买卖合同》，约定购买1103B房，付款方式选择银行按揭。
2010年4月17日，国务院发布《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，曹某办理银行按揭受阻。
2010年9月29日，中国人民银行、中国银行业监督管理委员会联合发布《关于完善差别化住房信贷政策有关问题的通知》，曹某不符合办理银行按揭的条件，根本无法办理银行按揭，无法履行上述房屋买卖合同。
曹某向法院起诉，请求判令解除案涉《中山市商品房买卖合同》，并要求A公司返还相应款项。
A公司提起反诉，请求法院判令曹某承担违约责任。
中山市第一人民法院经审理判决驳回曹某的全部诉讼请求，曹某向A公司支付逾期利息。
曹某不服，提起上诉，二审法院判决驳回上诉，维持原判。
曹某向检察机关申诉，广东省人民检察院向广东省高级人民法院提出抗诉。
广东省高级人民法院再审本案，判决撤销一审、二审判决，解除案涉《中山市商品房买卖合同》, A公司返还曹某购房款及利息等相应款项。
败诉原因一般来说，国家政策变化超出当事人可预见的范围，因此导致合同无法继续履行，属于“因不可归责于当事人双方的事由”，当事人可以请求法院判决解除合同。
本案中曹某与A公司在合同中明确约定以银行按揭方式付款，合同签订后、按揭手续办理前因国家政策变化致使曹某无法继续履行合同义务，这是曹某和A公司在签订合同时无法预见的，因此法院最终判决支持曹某的诉讼请求。
实务经验总结前事不忘，后事之师。
为避免未来发生类似败诉，提出如下建议：1．因国家政策变化导致房屋买卖合同不能履行，合同双方当事人可以诉请法院解除合同，此时卖方应当返还买房已付的购房款、定金或者其他相应款项，对合同解除造成的损失原则上不能要求对方承担。
青田县住房和城乡规划建设局
青田县住房和城乡规划建设局信息公开目录二Ｏ一八年十月八日目录机构职能类…………………………………………………………………………………………………职能介绍 002652942-01-2018-1001领导分工 002652942-01-2017-2001——002652942-01-2018-2009 内设机构 002652942-01-2018-3001 下属单位002652942-01-2013-0001——002652942-01-2018-4015 政策法规文件………………………………………………………………………………………………国家级002652942-02-2013-0001——002652942-02-2018-1001 省级002652942-02-2013-0009——002652942-02-2018-2001 市级002652942-02-2013-0015——002652942-02-2013-3003县级002652942-02-2013-0018——002652942-02-2013-4007本级 002652942-02-2009-0059——002652942-02-2018-5072规划计划……………………………………………………………………………………………………002652942-03-2008-0001——002652942-03-2018-0005业务工作……………………………………………………………………………………………………收费项目002652942-04-2012-0001——002652942-04-2018-0001行政许可002652942-04-2010-0001——002652942-04-2015-2001便民服务002652942-04-2008-0001——002652942-04-2018-3002其它业务002652942-04-2010-0001——002652942-04-2017-4001工作动态………………………………………………………………………………………………………002652942-05-2008-0014——002652942-05-2018-0013 政府信息公开年度报告…………………………………………………………………………………………………002652942-06-2009-0001——002652942-06-2018-0001机构职能类——职能介绍机构职能类——领导分工机构职能类——内设机构机构职能类——下属单位政策法规文件——国家级政策法规文件——省级政策法规文件——市级政策法规文件——县级政策法规文件——本级。
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浙江省高级人民法院民一庭关于审理受房地产市场调控政策影响的房屋买卖合同纠纷案件的若干意见（试行）
为依法妥善审理受房地产市场调控政策（以下简称调控政策）影响的房屋买卖合同纠纷案件，依据《中华人民共和国合同法》、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《解释》）等法律、行政法规、司法解释及相关政策规定，制定本意见。
一、审理受调控政策影响的房屋买卖合同纠纷案件，应坚持合同自由、诚实信用、依合同履行义务和公平原则。
认定相关房屋买卖合同效力时，应严格依照法律、行政法规和司法解释的规定；只有明确存在法定无效情形的，才可以认定合同无效。
二、纯粹因受限贷、限购、禁购等调控政策的直接影响，合同确实无法继续履行的，不属于“不可抗力”，一般应认定属于《解释》第四条、第二十三条规定的“不可归责于当事人双方的事由”。
当事人据此请求解除合同的，可予以支持，但当事人另有约定的除外。
三、调控政策实施前订立的合同并未明确约定以按揭贷款方式付款，现买受人以其因受限贷政策影响而无法继续履行为由，请求解除合同的，一般不予支持。
四、调控政策实施前订立的合同约定以按揭贷款方式付款，现买受人举证证明其确因首付款比例提高、不能办理按揭贷款等导致无法继续履行，而请求解除合同的，可予以支持；出卖人应当将收受的购
房款或者定金返还买受人。
出卖人请求买受人承担其为订立合同而实际发生的费用等合理损失的，可酌情予以支持。
五、调控政策实施前订立的合同在限贷政策实施后，买受人既未按约履行也未提出解约，经出卖人催告后仍未在合理期限内履行或提出解约，出卖人请求继续履行合同或解除合同，并由买受人承担违约责任的，应予以支持。
六、调控政策实施前订立的合同确因限购、禁购政策而导致无法继续履行的，当事人均可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款或者定金返还买受人。
出卖人起诉或反诉请求买受人继续履行合同、承担违约责任或适用定金罚则的，不予支持；但出卖人请求买受人承担其为订立合同而实际发生的费用等合理损失的，可酌情予以支持。
七、调控政策实施后，因一方当事人隐瞒或虚构事实情况，导致订立的合同违背调控政策而无法继续履行，另一方当事人请求依法变更或撤销合同，并要求对方当事人承担其因此所受损失的，可予以支持。
双方当事人均知道或应当知道订立的合同违反调控政策的强制性规定，一方当事人请求确认合同有效、继续履行的，不予支持。
八、实际买受人为规避限购、禁购政策，以他人名义与出卖人订立合同并办理房屋权属证书后，以其系实际买受人为由，请求确认其为房屋产权人的，不予支持，但调控政策重新调整并准许其取得产权的除外。
九、房屋买卖合同因受调控政策影响而解除，房地产经纪机构请求房屋买卖合同当事人支付其已实际支出的必要费用以及合理报酬的，应酌情予以支持；但对未予明码标价、虚假误导、混合标价、捆绑标价、炒卖房号、赚取差价，以及其它违反住房和城乡建设部、国家发展和改革委员会、人力资源和社会保障部发布的《房地产经纪管理办法》等规定的收费，不予支持。
房屋买卖合同当事人请求房地产经纪机构退还当事人委托其保
管的购房款、定金和房屋产权证书等资料的，应予以支持。
十、根据个案特殊情况，确需依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》的规定，适用情势变更原则处理的，应严格按照《最高人民法院关于正确适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释(二)服务党和国家的工作大局的通知》（法[2009]165号）第二条的规定，逐级层报我院审核。
十一、审理受调控政策影响的房屋买卖合同纠纷案件，应坚持“调解优先，调判结合”的工作原则，依法合理平衡各方当事人的合法权益，着力做好调解工作，妥善化解矛盾纠纷。
十二、本意见所称“房屋买卖”，包括商品房买卖和二手房买卖；本意见所称“合同”，包括预约合同和本约合同。
十三、本意见自2011年4月21日起执行。
本意见施行后尚未审结的一、二审案件和新受理的一审案件，适用本意见。
已经作出生效裁判的案件依法再审的，不适用本意见。
法律、行政法规、司法解释有新规定的，从其规定。