2017年房地产对GDP的影响专题调研研究报告
2017年房地产行业市场调研研究报告
2017年房地产行业市场调研研究报告2017年5月出版文本目录1、2017年房地产行业将进入中期结构性调整 (6)1.1、政策风向：宽松拐点难现，信贷流动性趋紧 (6)1.2、平稳市场仍是调控要义 (6)1.3、房地产相关指标预测 (11)2、从商业银行资产配置视角看房地产周期 (13)2.1、从银行的资产负债表看不同部门的资产配置变化 (13)2.2、信贷调整是形成成交拐点的关键 (20)3、中长期仍坚定看好核心城市的房价上涨行情 (22)3.1、人口流向趋势决定地产成长天花板 (22)3.2、核心城市土地供需矛盾激化，实质影响房价预期 (27)4、行业投资分析 (33)4.1、高分红、低估值优势吸引险资增量资金持续与 (34)4.2、国企改革破局，主题机会将贯穿2017年全年 (39)4.3、重视地产壳资源，行业整合催生套利机会 (40)图表目录图表1：出台调控城市政策前后住宅成交同比增速对比 (6)图表2：一线城市政策前后住宅成交同比增速对比 (7)图表3：部分重点城市二手房交易量变化情况 (8)图表4：二手商品住宅/一手商品住宅成交占比 (8)图表5：北京二手房市场成交量价变化情况 (9)图表6：深圳二手房市场成交量价变化情况 (9)图表7：南京二手房市场成交量价变化情况 (9)图表8：杭州二手房市场成交量价变化情况 (10)图表9：百城价格指数环比变化趋势 (11)图表10：中国M2与央行资产负债表变化（以2008年初为基点） (14)图表11：美国M2与美联储资产负债表变化（以2008年初为基点） (14)图表12：我国货币乘数变化情况 (16)图表13：银行资产中发放贷款比重稳定在50%左 (16)图表14：民间固定资产投资持续低迷 (17)图表15：M1、M2剪刀差呈扩大趋势 (18)图表16：新增购房贷款占比变化 (18)图表17：单季度新增房贷同比增速 (19)图表18：住房交易杠杆率变化情况 (20)图表19：房地产调控政策（收紧/放宽）周期梳理 (20)图表20：商品住宅销售累计同比增速与政策出台时点对应关系 (21)图表21：信贷政策在调控收紧周期起到调节器的作用（绿色横条表示成交上行趋势，浅橙色表示成交下行趋势） (22)图表22：流动人口在流入地的家庭规模变化 (23)图表23：流动人口平均在外流动时间 (23)图表24：中国流动人口流向区域分布 (24)图表25：三大经济圈2008-2015年常住人口流入规模 (24)图表26：热点城市常住人口及户籍人口变化趋势 (25)图表27：外来常住人口占比变化趋势 (25)图表28：2015年日本及韩国大城市人口已占据半数全国人口 (26)图表29：韩国所有城市及首尔房屋购买价格对比 (26)图表30：日本所有城市及6大城市住宅土地价格对比 (26)图表31：一线城市住宅土地供应量与住宅成交量对比 (28)图表32：一线城市可售面积及去化月数 (28)图表33：中国城市建设用地结构 (29)图表34：国内外主要城市居住用地占城镇建设用地比例情况 (29)图表35：深圳市住宅土地供应趋 (29)图表36：深圳2016年城市更新单元数量 (30)图表37：各类城市2010-2016年房价及地价涨幅对比 (31)图表38：地价房价涨幅增速差逐年趋势变化 (31)图表39：各类城市地价占比房价变化趋势 (32)图表40：商品住宅占土地出让的比重下降间接导致地价上涨 (32)图表41：2016年三季度以来地产板块走势弱于大盘 (33)图表42：地产板块投资受政策面变化影响较大 (33)图表43：公募基金持仓地产股占比较低 (34)图表44：2016年三季度末险资重仓股行业占比 (35)图表45：保险公司保费收入与日俱增 (36)图表46：万能险保费收入增长明显 (36)图表47：保险资金投资权益类资产的总量资金呈上升趋势 (36)表格1：部分重点城市新房均价走势变化 (11)表格2：商品房销售额指标预测 (12)表格3：商品房销售面积指标预测 (12)表格4：房地产投资、新开工指标预测 (13)表格5：目前市场主要万能险品种利率有所抬高 (37)表格6：保险公司持股地产企业一览 (37)表格7：重点跟踪企业PB及RNAV折价情况 (38)表格8：国企改革所涉及部分房地产上市公司 (39)表格9：热点城市限购限贷政策出台前后对比（红色字体表示政策收紧）2017年1月更新 (41)报告正文1、2017年房地产行业将进入中期结构性调整1.1、政策风向：宽松拐点难现，信贷流动性趋紧2016年四季度以来热点城市差别化信贷及限购措施逐步加码，政府针对楼市调控态度尤为强硬，随着当前经济增长底线下移，房地产驱动效应减弱，站在当前时点展望2017年，我们预计调控常态化背景下地产政策面很难出现宽松拐点，但基于目前各城市政策执行力度较以往更为严厉，预计2017年政策持续大幅加码的空间颇为有限；同时信贷层面的政策预期收紧使得居民住房信贷扩张空间受限，2017年房地产市场在去杠杆趋势下面临中期结构性调整。
2017年中国房地产行业专题展望调研投资分析报告
2017年中国房地产行业专题分析报告(此文档为word格式，可任意修改编辑！）2017年9月正文目录一、中国房地产周期的变化及规律 (4)二、各线城市房价的分化与趋同 (10)2.1一线城市：深圳领先，增速大幅度放缓 (12)2.2 二线城市：中部沿海上涨放缓，东北西部加速上涨 (13)2.3 三线城市：整体增速上行，热门城市回调 (15)2.4 结论：热门城市带头，“示范”效应显著 (16)三、中国房地产周期与经济周期的关系 (17)3.1房地产周期与经济增长周期 (17)3.2房地产周期与投资周期 (19)3.3房地产周期与流动性周期 (21)3.4房地产周期与调控政策 (26)四、结论 (27)图表目录图表1商品房销售面积同比、趋势、周期分解 (4)图表2商品房价格同比、趋势、周期分解 (5)图表3房地产开収投资同比、趋势、周期分解 (5)图表4房屋新开工同比、趋势、周期分解 (6)图表5 70个大中城市新建&二手住宅价格指数同比周期项 (6)图表6房地产价格、资金、销售面积以及新开工面积的周期区间与长度 (7)图表7房地产价格、资金、销售、投资、新开工的周期先后规律 (8)图表8本轮周期中房地产开収资金来源结构 (9)图表9中国老龄化程度在逐渐加深 (9)图表10本轮房地产周期的销售、价格、资金、投资及新开工同比周期项变化 (10)图表11 70个大中城市一二三线新建住宅价格同比增速 (11)图表12 70个大中城市一二三线二手住宅价格同比增速 (12)图表13 一线城市历次周期的新建住宅价格同比增速 (13)图表14 70个大中城市21个二线城市的新建住宅价格同比增速 (14)图表15二线：新建住宅价格增速放缓的10个城市 (14)图表16二线：新建住宅价格增速上升的7个城市 (15)图表17 45个三线城市的新建住宅价格同比增速 (16)图表18 三线城市住宅价格增速回调的5个城市 (16)图表19各线“热门”城市新建住宅价格同比增速 (17)图表20房地产周期与经济周期 (18)图表21房价同比周期与GDP同比周期 (19)图表22房价周期与房地产开収投资周期 (20)图表23房价周期与固定资产投资周期 (20)图表24房价周期与房地产行业自身投资周期 (21)图表25 M2同比周期领先于房价同比周期 (22)图表26 M2同比对房地产各项指标的领先时间 (22)图表27住宅价格同比和贷款同比 (23)图表28住宅价格同比和贷款利率 (23)图表29销售面积同比与个人住房贷款利率 (24)图表30金融机构贷款利率与新开工面积同比 (25)图表31中国的金融周期在接近顶部 (26)图表32房价周期与调控政策 (27)一、中国房地产周期的变化及规律任何一个时间序列都可以分解为四部分：趋势项、季节项、周期项和随机项，这四项背后分别代表着不同的驱动力量。
2017年房地产行业市场调研分析报告
2017年房地产行业市场调研分析报告目录第一节行业概览 (4)一、销售创历史新高 (4)二、房价大涨但分化严重 (6)三、土地市场过热 (8)四、调控政策如期而至 (10)第二节行业面临的挑战 (11)一、行业增速放缓 (11)二、政策的不确定性 (15)三、土地价格过高 (15)四、人民币贬值 (17)第三节投资分析 (19)一、流动性宽松，房企“不差钱” (19)二、上市多年，资本运作经验丰富 (21)三、沪港通及深港通带来内地资金 (22)五、投资策略 (24)第四节部分相关企业分析 (25)一、深圳控股：聚焦深圳，业绩可见度高 (25)二、旭辉控股：高成长优质地产公司 (25)三、中国金茂：四项核心业务稳定发展 (26)四、龙湖地产：稳健经营，抗风险能力强 (27)五、福寿园：经营状况良好，核心竞争力明显 (28)图表目录图表1：房地产开发投资完成额同比增速 (4)图表2：累计新开工面积同比增速 (4)图表3：历年商品房销售金额及同比增速 (5)图表4：历年商品房销售面积及同比增速 (5)图表5：近两年房价上涨TOP10城市 (6)图表6：近两年房价下跌TOP10城市 (7)图表7：70个大中城市新建住宅价格指数同比环比变化 (7)图表8：百城房价涨跌城市个数 (8)图表9：100大中城市历年土地成交总价及楼面均价 (9)图表10：100大中城市成交土地溢价率 (9)图表11：年度房地产开发投资完成额同比增速 (11)图表12：年度房屋新开工面积同比增速 (11)图表13：房地产公司销售金额市场占有率 (12)图表14：房地产公司销售面积市场占有率 (13)图表15：万科和恒大地产的市场占有率 (14)图表16：40大中城市市场集中度 (14)图表17：土地购置成本房价比例 (15)图表18：行业平均利润率 (16)图表19：USDCNY汇率走势 (17)图表20：M2及同比增速 (19)图表21：新增贷款余额及按揭占比 (20)表格目录表格1：主要热点城市限购限贷政策 (10)表格2：主要港股地产公司美元债占比 (17)表格3：行业融资成本 (20)表格4：主要港股地产公司上市年限 (21)表格5：沪港通持仓量（截至2016年12月30日） (22)表格6：港股地产公司的保险股东 (23)表格7：主要上市房企2016前11个月销售状况 (24)第一节行业概览中国房地产行业与中国宏观经济紧密相关，伴随着行业调控政策、货币政策和财政政策出现周期性波动。
2017年中国房地产行业专题预测研究咨询分析报告
2017年中国房地产行业专题分析报告(此文档为word格式，可任意修改编辑！）2017年9月正文目录一、中国房地产周期的变化及规律 (4)二、各线城市房价的分化与趋同 (10)2.1一线城市：深圳领先，增速大幅度放缓 (12)2.2 二线城市：中部沿海上涨放缓，东北西部加速上涨 (13)2.3 三线城市：整体增速上行，热门城市回调 (14)2.4 结论：热门城市带头，“示范”效应显著 (15)三、中国房地产周期与经济周期的关系 (16)3.1房地产周期与经济增长周期 (16)3.2房地产周期与投资周期 (17)3.3房地产周期与流动性周期 (19)3.4房地产周期与调控政策 (24)四、结论 (25)图表目录图表1商品房销售面积同比、趋势、周期分解 (4)图表2商品房价格同比、趋势、周期分解 (5)图表3房地产开収投资同比、趋势、周期分解 (5)图表4房屋新开工同比、趋势、周期分解 (6)图表5 70个大中城市新建&二手住宅价格指数同比周期项 (6)图表6房地产价格、资金、销售面积以及新开工面积的周期区间与长度.. 7图表7房地产价格、资金、销售、投资、新开工的周期先后规律 (8)图表8本轮周期中房地产开収资金来源结构 (9)图表9中国老龄化程度在逐渐加深 (9)图表10本轮房地产周期的销售、价格、资金、投资及新开工同比周期项变化 (10)图表11 70个大中城市一二三线新建住宅价格同比增速 (11)图表12 70个大中城市一二三线二手住宅价格同比增速 (11)图表13 一线城市历次周期的新建住宅价格同比增速 (12)图表14 70个大中城市21个二线城市的新建住宅价格同比增速 (13)图表15二线：新建住宅价格增速放缓的10个城市 (14)图表16二线：新建住宅价格增速上升的7个城市 (14)图表17 45个三线城市的新建住宅价格同比增速 (15)图表18 三线城市住宅价格增速回调的5个城市 (15)图表19各线“热门”城市新建住宅价格同比增速 (16)图表20房地产周期与经济周期 (17)图表21房价同比周期与GDP同比周期 (17)图表22房价周期与房地产开収投资周期 (19)图表23房价周期与固定资产投资周期 (19)图表24房价周期与房地产行业自身投资周期 (19)图表25 M2同比周期领先于房价同比周期 (20)图表26 M2同比对房地产各项指标的领先时间 (20)图表27住宅价格同比和贷款同比 (21)图表28住宅价格同比和贷款利率 (22)图表29销售面积同比与个人住房贷款利率 (22)图表30金融机构贷款利率与新开工面积同比 (23)图表31中国的金融周期在接近顶部 (24)图表32房价周期与调控政策 (25)一、中国房地产周期的变化及规律任何一个时间序列都可以分解为四部分：趋势项、季节项、周期项和随机项，这四项背后分别代表着不同的驱动力量。
房地产市场调研报告2017
房地产市场调研报告2017一、我区房地产市场发展现状今年1-6月，我区房地产业实现税收5亿元，同比增长85%;房地产开发投资完成37.3亿元，其中住宅投资完成23亿元;商品房施工面积489.9万平方米，销售100万平方米。
今年以来，我区房地产业发展呈现以下特点：1、房产投资保持较高增速我区近年的大开发大建设态势和房地产市场的走热使得房产开发商对我区房地产市场前景纷纷看好。
今年上半年我区房地产开发仍延续了去年以来的较快增长势头，1-6月，房地产开发平均增速为42.2%，具体走势见图一。
其中，住宅建设在房地产开发投资中的地位突出，占到房地产开发全部投资的62%;商业营业用房今年开发增速也持续走高，2-6月累计增速分别为：2.6%、15.2%、84.5%、79.1%、1.9倍;办公楼开发投资也保持了10倍以上的增速。
2、房产销售势头回落明显今年我区商品房销售面积和销售额的同比增速均呈逐月下降趋势，2-6月的增速走势见图二：从商品房预售情况来看，回落趋势明显。
1-6月全区预售3940套，总面积50.6万平方米;预售套数和面积数与去年同期相比分别降低了15.5%和15.4%。
出于对宏观政策的观望心态，3月份我区商品房预售出现了一次明显下降，4月份仅售出474套，总面积6.5万平方米，与3月份相比均下降了44.3%。
5月、6月继续维持了较低的预售水平，每月预售385套，总面积5万平方米左右。
3、房产平均价格持续走高虽然今年年初开始，中央及市频频出台调控房地产市场的有关政策，但年后，房地产市场已进入快速上涨的新一轮行情，由于土地的稀缺性、百姓改善住房的实际需求支撑以及“跟涨不跟跌”的投资心理等因素影响，我区房价也呈持续走高的态势。
自年开始，我区房地产价格以年均20%以上的速度快速提升，房价在xx年分别同比上涨20.5%、30%和42%。
目前，我区新建商品房均价已达5590元每平方米，同比上升20%;存量房均价已达5000元每平方米，同比上升47%。
2017年房地产周期专题市场调研分析报告
地方Байду номын сангаас政收入:比重
90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0%
地方财政支出:比重
数据来源：WIND，国泰君安证券研究
土地财政推动城镇化加速进行，提高居民福利水平。第一，土地财政为 城镇化建设、招商引资、改善当地公共服务提供先行资本，为城镇化提 供经济基础； 第二， 土地出让金对被征地居民提供经济补偿或安置补偿， 提高了居民居住水平；第三，土地出让引导城镇建设合理规划，土地出 让时根据城市建设规划综合考虑土地用途及收益，对公共建设用地、医 院等事业性单位实施有偿或者无偿划拨，对房地产投资、工业园区等实 行“招拍挂”的有偿出让方式，充分发挥市场对资源的配置。
2017 年房地产周期专题市场调研分析报告
目 录
1. 土地财政与城市化相辅相成，达成正反馈 ......................................... 3 2. 土地财政是决定地产调控小周期的关键因素 ..................................... 4 2.1. 正向论证：从土地市场行情和调控修正谈起 .............................. 4 2.2. 2008 年房地产市场调控路径分析 ................................................. 5 2.3. 2011 年房地产市场降价路径分析 ................................................. 6 2.4. 2014 年房地产市场降价路径分析 ................................................. 8 2.5. 三次降价路径的共性 .................................................................... 10 3. 从重庆模式反向验证土地财政的逻辑 ................................................ 11 3.1. 重庆以“八大投+转移支付”支撑城市基础建设 ....................... 11 3.1.1. 重庆从 2002 年设立八大国有建设性投资集团 .................... 11 3.1.2. 转移支付再添助力 ................................................................. 13 3.2. 过去重庆凭借其特色模式降低了对土地财政的依赖 ................ 15 3.3. 重庆边际变化：大力推进去库存 ................................................ 17 3.4. 小结：两个重要的结论 ................................................................ 19 4. 2017 年下半年市场环境分析 .............................................................. 21 4.1. 全球流动性拐点已至，央行继续实施稳健中性货币政策 ........ 21 4.2. 银行按揭收紧，房贷利率不断上行 ............................................ 21 4.3. 本轮小周期与前几次的不同之处：核心城市土地市场短期仍然 受到较强的支撑 ...................................................................................... 22 4.4. 本轮房价调整更为滞后、 延续时间更长、 短期限购修正政策出台 可能性降低.............................................................................................. 23 5. 投资机会 ............................................................................................... 24 6. 风险提示 ............................................................................................... 24
2017房地产研究报告
2017房地产研究报告根据最新的2017房地产研究报告，以下是几个关键的发现和趋势。
首先，房地产市场在2017年继续保持稳定增长。
尽管存在一些不确定因素，如政府政策调整和利率上涨，但整体来看，房地产市场还是表现出韧性。
房地产销量和价格在过去一年中保持稳定增长，尤其是在一线城市和热门二线城市。
同时，租赁市场也在迅速发展，租金价格稳步上涨。
其次，购房需求结构发生了一些变化。
随着人民生活水平的提高和城市化进程的推进，购房需求从简单的居住需求转变为投资和养老等多元化需求。
这些需求的变化对房地产市场产生了重要影响，例如投资需求会增加市场供应压力，而养老需求则推动了老年公寓和养老社区的发展。
第三，城市化仍然是房地产市场的重要推动力。
中国继续加快城市化进程，预计到2020年，城市人口比例将超过60%。
这意味着房地产市场将面临更大的需求和机会。
虽然一线城市的房价已经高企，但二线和三线城市的发展潜力仍然巨大。
这些城市的房地产市场将成为投资者的新热点。
第四，创新技术在房地产行业发挥了重要作用。
例如，互联网+房地产的模式正在快速发展，房地产公司通过在线平台为消费者提供更加便捷和个性化的购房服务。
同时，建筑技术也在不断创新，高效建筑和绿色建筑成为行业关注的焦点。
这些创新技术的应用将改变房地产行业的商业模式和市场格局。
最后，政府政策对房地产市场的影响不可忽视。
政府出台的一系列调控政策，如购房限制和借贷限制，对房地产市场产生了重要影响。
这些政策的目的是稳定房地产市场，防止市场出现过热和泡沫。
然而，政策的影响需要进一步观察和评估，以确保其效果和长期影响。
总之，2017房地产研究报告显示，中国房地产市场在稳定增长的同时面临着一些新的挑战和机遇。
随着城市化进程的推进和技术创新的应用，房地产行业将继续为经济增长和社会发展做出重要贡献。
然而，政府政策的引导和市场监管仍然是确保房地产市场健康发展的关键。
2017年中国房地产行业市场调研发展分析报告
2017年中国房地产行业市场调研发展分析报告目录第一节行业：成交欢乐颂 (7)一、销售端：成交欢乐颂 (7)二、流动性：延续宽松格局关注信贷拐点 (16)三、投资端：修复企稳二线接力 (19)四、政策端：去库存基调不变 (21)第二节公司：战略新篇章 (24)一、销售：吹响反弹号角，分化的乐章变奏 (24)二、业绩：强者恒强分化加剧 (42)三、扩张：强者恒强分化加剧 (54)四、资金：融资畅通、杠杆下降 (66)五、管理：效率提升、激励共享 (72)六、业绩前瞻：销售改善助推估值安全边际 (74)图表目录图表1：重点城市一手房成交增速 (7)图表2：分结构重点城市一手房成交增速 (8)图表3：重点三线城市成交规模以及同比增速 (9)图表4：三线城市成交及去化周期下降幅度 (9)图表5：上涨幅度明显的三线城市所处区域 (9)图表6：部分出台去库存政策的省市 (10)图表7：主流房企成交户型变化 (11)图表8：万科产品销售结构 (12)图表9：重点城市二手房成交占比 (13)图表10：重点城市一手房成交结构 (13)图表11：一二线城市去化周期 (14)图表12：单月住宅成交均价及同比增速 (14)图表13：百城房价环比增速 (15)图表14：百城房价上涨下跌城市数 (15)图表15：全国首套房贷平均利率 (16)图表16：新增个人购房贷款及占比 (17)图表17：国内贷款和个人按揭贷款累计同比 (17)图表18：资金来源同比与投资增速比较 (18)图表19：重点城市土地成交面积结构 (19)图表20：二线城市土地成交金额和同比增速 (19)图表21：重点城市土地成交总额结构 (20)图表22：重点城市土地成交溢价率 (20)图表23：年以来行业主要政策一览 (21)图表24：板块销售商品、提供劳务收到现金及增速 (25)图表25：分结构房企销售现金流增速 (25)图表26：: 百强房企市占率 (26)图表27：不同规模房企销售规模及增速 (27)图表28：一二线和三四线区域布局房企销售增速 (28)图表29：不同区域深耕房企销售弹性差异 (28)图表30：重点房企2015年销售增速 (29)图表31：恒大拿地城市分布（按照项目数量） (30)图表32：首开股份结算资源结构 (30)图表33：华发拿地区域结构 (31)图表34：2015 年旭辉销售城市结构 (31)图表35：重点房企布局城市变化 (32)图表36：分层级房企平均布局城市数量 (33)图表37：分层级房企单城市产能 (34)图表38：分单城市产能房企数量 (34)图表39：规模房企销售均价变化 (35)图表40：不同售价定位房企对应销售均价同比增速 (36)图表41：中海2015 年销售结构（按面积） (37)图表42：华润置地2015 年销售结构（按金额） (37)图表43：龙头房企2016 年开工计划普遍增长 (38)图表44：规模房企T 年开工/T-1 年拿地变化 (39)图表45：规模房企销售目标及增速 (40)图表46：分规模房企销售目标及增速 (40)图表47：全国规模房企销售目标及增速 (41)图表48：成长房企销售目标及增速 (41)图表49：分级别房企营收增速 (42)图表50：总体房企营业收入及增速 (43)图表51：总体房企净利润及增速 (44)图表52：分级别房企净利润增速 (44)图表53：总体房企毛利率情况 (45)图表54：分级别房企毛利率情况 (46)图表55：总体房企ROE (47)图表56：总体房企存货周转率 (47)图表58：总体房企净利润率水平 (48)图表59：分级别房企ROE (49)图表60：分级别房企存货周转率 (49)图表61：分级别房企资产负债率 (50)图表62：分级别房企净利率 (50)图表63：15年房企ROE变化（%） (51)图表64：总体房企少数股东权益占比 (52)图表65：总体房企归母净利润及增速 (53)图表66分级别房企归母净利润及增速 (53)图表67：分级别房企少数股东权益占比 (54)图表68：总体房企拿地支出增速 (54)图表69：总体房企拿地支付占销售金额比重 (55)图表70：分级别房企拿地金额占销售金额比重 (56)图表71：分级别房企拿地支出增速 (56)图表72：总体房企存货占总资产比重 (57)图表73：分级别房企存货占总资产比重 (58)图表74：规模房企拿地增速变化 (59)图表75：分规模房企拿地面积与拿地金额增速 (60)图表76：龙头房企拿地成本变化 (60)图表77：成长房企拿地成本变化 (61)图表78：龙头房企布局结构 (61)图表79：弹性房企土储结构 (62)图表80：总价前10地王成交情况 (63)图表81：单价前10地王成交情况 (63)图表82：万科拿地权益 (64)图表83：保利拿地权益 (64)图表84：融创、阳光城拿地方式对比 (65)图表85：阳光城股权收购项目楼面价 (65)图表87：总体房企短债压力 (67)图表88：总体房企经营性现金流净额 (68)图表89：分级别房企经营性现金流净额 (68)图表90：分级别房企净负债率 (69)图表91：分级别房企短债压力 (69)图表92：房企去年至今公司债发行规模及利率 (70)图表93：各融资渠道规模及成本 (70)图表94：代表房企融资成本 (71)图表95：总体房企销售管理费用率 (72)图表96：分级别房企销售管理费用率 (73)表格目录表格1：部分城市调控政策一览 (22)表格2：房地产企业税费与土地成本占比情景分析（假设建安成本为14.58%）23表格3：土地增值税变化测算 (24)表格4：重点房企未来业绩预测 (74)第一节行业：成交欢乐颂15年房地产行业全面复苏，在政策加杠杆和流动性宽松持续作用下，成交如期创下新高，下游需求端的改善最终传导至上游土地市场，今年年初土地投资开始企稳，但分化依旧剧烈，核心城市依然是市场追逐的主流，受一线城市市场调控和地价过高的因素，市场资源开始向二线城市集中。
2017年房地产市场调查报告3篇_调查报告_
2017年房地产市场调查报告3篇今年以来，在国家扩大内需、促进房地产市场健康发展的一系列利好政策，特别是在我市“房产新政”影响和带动下，我市房地产市场明显活跃，开发投资逐渐向好，商品房销售持续上升，政策效应进一步显现。
一、当前我市房地产发展现状(一)房地产开发投资处于低位调整中。
1-11月，我市房地产开发投资94.9亿元，同比下降9.0%，较今年最低点回升近6个百分点，比三季度提高了1.1个百分点(如图1所示)，占全社会固定资产投资的比重为10.0%，比三季度下降0.1个百分点。
图1 1-11月××市及县(市、区)房地产开发投资情况 1-11月房地产开发投资结构表投资额(亿元)占开发投资比重(%)比重同比增减(%)房地产开发投资94.9——其中：商品住宅78.482.60.2办公楼1.21.3-0.1商业营业用房10.511.0-2.1其他用房4.85.11.9(二)房地产建设规模“二升一降”。
随着我市六部门促进新开工措施的出台和销售市场的不断升温，市场供应已经发生积极变化，施工面积、竣工面积保持一定规模的增长，新开工面积同比下降，但下降幅度逐渐收窄。
竣工面积276.7万平方米，同比增长43.9%;其中住宅面积241.7万平方米，同比增长40.0%;办公楼5.0万平方米，同比增长143.2%;商业营业用房25.5万平方米，同比增长111.1%。
新开工面积293.0万平方米，同比下降22.7%;其中住宅面积224.7万平方米，同比下降30.0%;办公楼7.4万平方米，同比增长117.3%;商业营业用房39.7万平方米，同比下降8.6%。
图2 图3 1-11月房地产到位资金结构情况如图4所示：图4二、房地产新政对市场影响的分析1、房产新政累积效应得到进一步显现。
去年四季度以来，我市及时出台了有效的“房产新政”，今年以来各部门又在原有基础上不断完善和细化各种政策措施，共出台四项楼市新政，其中包括《关于调整市区房地产交易环节税收政策》、《关于进一步降低居民购买和转让住房税收负担政策》、《关于促进我市房地产业健康稳定发展的实施意见》、《关于促进项目新开工的政策措施》，同时加大金融支持服务力度，降低公积金贷款首付比例，首付房款比例由30%调整为20%，贷款最高额度由25万元调整为35万元，贷款最长期限由20年调整为30年，缩短二套房贷和二手房交易营业税免征年限，并将全额征收改为差额征收等等。
2017年房地产市场调研分析报告
2017年房地产市场调研分析报告目录第一节政策环境综述：调控城市范围进一步扩大 (7)第二节成交市场综述：16 年成交创新高，但年末逐步降温 (11)一、全国成交市场分述：12 月成交环比增长，同比则继续下滑 (11)二、各线城市成交分述：各线城市均降温，二线同比首次下滑 (18)第三节土地市场综述：整体供需维持低位，城市分化加剧 (23)一、2016 年土地市场综述：土地供需同比下滑，但出让金同比大幅增长.. 23二、12 月宅地市场综述：年末供需放量显著，溢价率逐步回归正常水平.. 30第四节资金环境综述：按揭贷及房企融资环境四季度收紧 (34)一、银行个人按揭贷分述：按揭贷利率平稳，热点城市首付比例逐步提升 34二、上市房企融资分述：16 年房企整体融资活跃，但四季度有所降温 (40)图表目录图表1：2016 年主要政策脉络一览 (7)图表2：热点城市限购政策一览 (8)图表3：热点城市差别化信贷政策一览 (8)图表4：近几年中央经济工作会议一览 (10)图表5：2016 年中央经济工作会议概览 (10)图表6：重点43 城市商品房成交同比增速情况（年度） (12)图表7：重点43 城市商品房成交同比增速情况（季度） (12)图表8：全国重点43 城市成交指数 (12)图表9：限购和非限购城市成交指数 (13)图表10：重点43 城市及限购、非限购城市成交同比增速（月度） (13)图表11：全国重点城市商品房与住宅推盘面积（万方） (14)图表12：全国29 城市商品房库存面积及去化周期 (14)图表13：全国35 城市住宅库存面积及去化周期 (15)图表14：全国商品房住宅销售批售比 (15)图表15：百城价格指数变化及环比 (15)图表16：16 个重点城市二手房销售指数 (17)图表17：中原全国二手房价格指数 (17)图表18：中原二手房指数 (18)图表19：百城价格指数变化及环比 (19)图表20：广发各线城市成交指数 (20)图表21：广发各线城市成交同比情况 (20)图表22：4 大一线住宅库存（万方）及去化周期 (20)图表23：16 个二线城市住宅库存（万方）及去化周期 (20)图表24：15 个三四线住宅库存（万方）及去化周期 (21)图表25：各线城市房价环比情况 (21)图表26：4 大一线城市商品房及住宅推盘面积（万方） (21)图表27：二线城市商品房及住宅推盘面积（万方） (22)图表28：三四线城市商品房及住宅推盘面积（万方） (22)图表29：300 城市土地整体供给情况 (23)图表30：一线城市土地整体供给情况 (23)图表31：二线城市土地整体供给情况 (24)图表32：三四线城市土地整体供给情况 (24)图表33：300 城市土地整体成交情况 (24)图表34：一线城市土地整体成交情况 (25)图表35：二线城市土地整体成交情况 (25)图表36：三四线城市土地整体成交情况 (25)图表37：300 城市住宅用地供给情况 (26)图表38：一线城市住宅用地供给情况 (26)图表39：二线城市住宅用地供给情况 (27)图表40：三四线城市住宅用地供给情况 (27)图表41：300 城市住宅用地成交情况 (27)图表42：一线城市住宅用地成交情况 (28)图表43：二线城市住宅用地成交情况 (28)图表44：三四线城市住宅用地成交情况 (28)图表45：各线城市住宅用地出让金同比增速情况 (29)图表46：各线城市住宅用地出让金占比情况 (29)图表47：300 城市供给/成交住宅用地规划建筑面积（万平米） (31)图表48：300 城市供给住宅用地规划建筑面积同比 (32)图表49：300 城市成交住宅用地规划建筑面积同比 (32)图表50：300 城市住宅用地成交平均楼面价和溢价率 (32)图表51：300 城市住宅用地成交楼面价指数* (33)图表52：35 重点城市首套房贷款平均利率和平均折扣 (35)图表53：533 家银行首套房利率变化情况 (35)图表54：533 家银行首套房利率分布 (36)图表55：450 家提供优惠利率的银行分布情况 (36)图表56：重点城市12 月份首套房贷利率 (36)图表57：重点城市12 月份提供优惠利率的银行数量占比 (37)图表58：2016 年12 月533 家银行首套房首付比例占比分布情况 (38)图表59：35 重点城市二套房贷款平均利率走势 (39)图表60：12 月35 重点城市二套房贷利率分布 (39)图表61：单月境内银行贷款规模 (41)图表62：单月银行贷款数量与单笔贷款规模 (41)图表63：上市房企单月信托贷款规模 (41)图表64：单月信托贷款数量与单笔贷款规模 (41)图表65：单月委托贷款规模 (42)图表66：单月委托贷款数量与单笔贷款规模 (42)图表67：公司债预案数量和募资规模（单月） (42)图表68：成功发行的公司债募资规模（单月） (43)图表69：中期票据预案数量和募资规模（单月） (43)图表70：成功发行的中期票据募资规模（单月） (44)图表71：单月海外银团贷款规模 (44)图表72：单月海外银团贷款数量与单笔贷款规模 (44)图表73：单月海外发债规模 (45)图表74：单月海外发债数量及单笔发债规模 (45)图表75：上市房企开发贷、信托贷款、委托贷款成本 (46)图表76：上市房企公司债及海外债发行成本. (46)图表77：定增预案数量和募资规模（单月） (47)图表78：成功实施定增的数量和募资规模（单月） (47)表格目录表格1：跟踪城市房地产成交信息表（单位：万平米） (16)表格2：2016年一二线重点城市住宅用地出让金同比涨跌幅前十 (30)表格3：2016 年12 月300 城及各线城市住宅用地供需主要指标概览 (31)表格4：全国土地出让金TOP20（2016年12月） (33)表格5：一线和二线城市土地市场情况（2016年12月） (33)表格6：12月份全国十大首套房贷利率最低城市 (37)表格7：2016年12月重点二线城市首套房首付比例分布 (38)表格8：35重点城市二套房主流首付比例一览 (40)第一节政策环境综述：调控城市范围进一步扩大整体来看，“分类调控，因城施政”的政策主线贯穿2016年全年，政策也在与基本面博弈的过程中由年初的总体宽松过渡至当前的热点城市持续深化调控。
2017年房地产市场调控专题调研分析报告
2017年房地产市场调控专题调研分析报告目录第一节房地产二十年回顾 (5)第二节事件一：1998年第一次房改（停止住房分配） (7)一、体制改革背景下疯狂生长的房地产行业 (7)二、进入商品房时代，房地产成为国民经济的支柱产业 (12)第三节事件二：2004年土改（“招拍挂”制度推行） (15)一、十五计划，重点发展生产要素市场：劳动力、资本、土地 (15)二、土地市场的规范带动了房地产市场的发展 (21)第四节事件三：2006年住房结构调整 (22)一、居民收入与住房供应结构不匹配 (22)二、90/70政策能满足刚性需求，却满足不了改善性需求和二胎潮流 (27)第五节事件四：2010年“四限令” (29)一、内忧外患下，货币宽松刺激内需，内需拉动经济 (29)二、“四限”政策后，各级城市房价表现开始明显分化 (36)第六节事件五：2014年“9.30”房贷新政（限贷政策的松绑） (39)一、扩大居民消费需求，住房过渡到改善时代 (39)二、然而房地产销售并没有即刻复苏，因为资金流入股市 (45)第七节后记：关注户籍制度改革和存量房市场发展 (49)第八节 1993年海南房地产泡沫 (53)图表目录图表1：中国房地产市场经历5段波动，前后都出现了重大改革和调控政策 (5)图表2：房地产调控领域包括行政、土地、货币和信贷、税收等层面 (5)图表3：1992~1999年间中国处于经济平稳下行期 (7)图表4：90年代中期出现了严重的通货膨胀现象 (8)图表5：90年代初期城镇居民人均可支配收入恢复增长 (8)图表6：1996年城镇化率乡村人口向城镇大幅转移 (9)图表7：90年代货币供应增速开始下降，但是依然处于宽松状态 (10)图表8：90年代金融机构准备金率处于下行通道 (10)图表9：90年代后期存贷款利率大幅下镜，降幅达7-8个百分点 (11)图表10：90年代初期货币增速过快造成了投资热现象 (11)图表11：房地产开发投资增速在1998年实现V型反转 (12)图表12：商品房均价增速在1998年大幅回落，直到2004年 (13)图表13：商品房销售面积增速在1998年达到第一个小高峰 (13)图表14：商品房销售金额增速同样在1998年迎来第一个小高峰 (14)图表15：进入2000年中国经济处于稳健上行期 (15)图表16：2000~2005年受全球环境影响，CPI增速维持较低水平 (16)图表17：90年代的国企改革带来更多劳动力被释放出来 (16)图表18：2000~2005年间，大量人口向北上广深涌入 (16)图表19：2000~2005年M2增速有所回升，年均16.7% (17)图表20：2000~2005年间准备金率提升1.5个百分点 (18)图表21：2004年利率市场化推进，存贷款利率允许浮动 (18)图表22：2003~2005年商业银行不良贷款比例极高 (19)图表23：90年代土地以协议出让方式为主，宗数比例达90% (20)图表24：土地转让收入占房企总营收的比例曾达到11%水平 (20)图表25：2004年后房价增速大幅提升，且与前一年地价波动明显相关 (21)图表26：2005~2006年GDP增速依然处于上行期 (22)图表27：2005年中国贸易顺差增速达到历史最后一个高峰 (23)图表28：2005年城镇居民收入中位数水平约30000元左右 (23)图表29：2004~2006年是农村人口向城镇转移的最后一个高峰 (23)图表30：2006年M2增速为15.7%，相比2005年略微下降 (24)图表31：2006年起进入紧密提升准备金率的调控阶段 (25)图表32：2006年起进入紧密上调存贷款利率的调控阶段 (25)图表33：2004~2005年新增贷款增速相较于前几年有所放缓 (26)图表34：90/70政策推出后，普通商品住宅倾向于小户型 (27)图表35：50大房企销售在2014~2015年销售以中大户型为主 (28)图表36：2008年全球性金融危机爆发，中国失业率大幅上升 (30)图表37：2007~2010年，北上广深再次出现人口流入的高峰 (31)图表38：2009年M2余额为60.6万亿元，同比增长27.7% (32)图表39：2008~2010年间准备金率下调后又继续收紧 (32)图表40：2008~2010年间存贷款利率均出现急剧下调 (33)图表41：2009年新增贷款和新增居民贷款规模大幅上升 (33)图表42：房地产开发投资额增速在2009年最低，2010年最高 (34)图表43：2009年商品房销售实现量价大幅齐升 (34)图表44：2008~2009年土地库存下降，导致短暂的供不应求 (35)图表45：2010年，一线城市房价涨幅最高达32%（深圳） (35)图表46：截止2010年10月底，全国累计有46座城市执行限购 (36)图表47：2010年限购令颁发时70大中城市房价增速达到峰值 (37)图表48：2011年中国经济进入缓慢下行期 (39)图表49：2011年后GDP增长的拉动主要来自于消费 (40)图表50：2011年开始固定投资增速逐渐下降 (40)图表51：经济结构调整取得一定进展，第三产业占比成为第一 (40)图表52：2011年起M2增速大幅放缓，2014年达到低点 (41)图表53：2012年降准1个百分点后依然维持在高位水平 (42)图表54：2014年底开始连续降息，进入宽松货币周期 (42)图表55：新增贷款连续两年减少后于2012年开始缓慢增长 (42)图表56：2013年新增房地产开发贷款和个人购房贷款大幅增长 (43)图表57：2011~2014年间个人购房贷款利率位于较高水平 (44)图表58：2011年起房地产开发投资增速开始放缓 (44)图表59：2013年商品房销售面积达到历史最高，为13.1亿方 (45)图表60：2014年商品房销售面积下降，自2015年4月回暖 (46)图表61：新增居民中长期贷款占比逐渐上涨，2016年达到顶峰 (46)图表62：2014年起上证综指开始攀升，进入本轮牛市 (47)图表63：2014~2015年5月间，上证综指月均回报率在4.8% (47)图表64：城市常住人口为7.7亿人，而户籍人口仅为5.0亿人 (49)图表65：北上广深常住人口为6953万人，户籍人口为3948万人 (49)图表66：1992年海南GDP增速达到历史最高为53.4% (53)图表67：1990年海南人口增速达到建省以来历史最高为3.7% (53)图表68：海南房价从1990年的1250元涨到1993年上半年的7500元后下跌 (54)图表69：海南房地产泡沫破灭后，海南GDP增速急速下落 (55)图表70：截至1998年底，海南商品房建设开发规模为3669万方 (55)表格目录表格1：1991年的房贷政策和1994年的住房公积金制度为住房货币化奠定了基础 (12)表格2：按照2005年的居民收入和早期户型面积估算，普通居民难以承担住房贷款 (27)表格3：2008年GDP增速大幅下落后便进入经济下行期 (29)表格4：2007~2010年间资本形成总额对经济增长拉动最大 (30)表格5：北京和上海均试行积分落户制度，基本条件都是连续缴纳社保7年以上 (50)第一节房地产二十年回顾中国房地产起步于80年代初，经过10余年摸索，于1998年正式开启商品房市场。
房地产经济对我国经济的影响研究
房地产经济对我国经济的影响研究作者：罗静来源：《财会学习》 2017年第17期摘要：自从房地产泡沫出现后，房地产市场成了人们关注的主体，“房奴”成了人们常用来戏谑自己的词，卖房市场和租房市场的火爆让人们开始将房产从刚需变成了投资，房价开始在短时间内出现飞升，一月一涨的房价又刺激了部分百姓的担忧，让部分百姓以分秒必争的姿态开始抢购房源，尽管房价的负担让老百姓苦不堪言，尽管政府开始采取各种限购令来抑制房价的飞涨，但是纵观这几年的调控措施，房价并没有出现下行趋势，仍然以慢步调在不断上扬。
原因何在？本文就房地产经济的实质来进行分析，进而对它对我国经济的影响情况做出结论，以期研究结果能为经济领域的相关工作提供一定的指导性建议。
关键词：房地产；经济；我国经济；影响房地产作为第三产业成为了国民经济的主力军，为地方和国家的GDP 做出了重大贡献，但房地产业关乎着最基本的民生问题，房子是人们最基本的生活刚需，随着进城务工人员数量的飞升，城市总体房产呈现出供不应求的状态，在市场的趋势下，无论是居住性用房还是商业性用房，其开发数量均在不断增多，而与房产有着密切联系的建筑、钢铁、家电、装饰、家具、汽车、化工、交通等行业的需求都进行了相应的增长，从而带动了我国整个经济的增长，但是，在我国整体社保福利还不完善，整体经济形势还较为贫困、僵化、短缺的情况下，高额的房价又抑制了人们的消费能力，从而使得内需疲软，抑制了其他行业的经济发展。
总体而言，房地产对我国的经济发展是相互促进又相互制约的关系。
一、房地产对我国经济的影响( 一) 房地产与金融行业间存在辨证影响房地产行业的发展本身会带动房地产企业不断地向金融机构融资贷款，而房地产企业的信贷资金在银行的信贷资金中占据着较大成分，大量的房地产企业的巨额贷款不断地刺激着银行业的信贷业务的发展，同时，房地产的发展也带动着购房者的消费贷款，这部分消费贷款也给银行业的发展带来了十足的动力。
可以说，房地产行业的发展在很大程度上推动着我国金融行业的发展，但另一方面，房地产行业的不稳定性也会直接给金融行业带来波动，在我国经济不稳定或房价出现波动时，房地产企业和居民的还贷能力会降低，从而会给银行造成较多的坏账，使金融行业出现混乱现象[1]。
2017中国经济形势分析 2017年上半年房地产市场经济形势分析
2017中国经济形势分析2017年上半年房地产市场经济形势分析2017年上半年房地产市场经济形势分析在去年以来在多重利好刺激政策的效应叠加影响下，2017年上半年，一大波刚需及改善型的购买需求得到释放，库存去化速度较快，市场整体向好。
现将全县上半年房地产市场状况分析报告如下：一、目前市场现状（一）房地产开发投资基本持平。
2017年全县计划完成房地产开发投资10亿元,至6月已完成开发投资约4.1亿元，与去年同期基本持平。
（二）商品房供应量同比上升。
2017年上半年批准预售项目31个，预售商品房1414套，面积17.32万㎡，同比上涨140%，其中住宅1043套，13.75万㎡；非住宅371套，3.57万㎡。
（三）新房销量快速上涨。
在去库存的政策大背景下，2017年全市供应整体偏紧，销售形势普遍较好，刚性需求加速显现。
而大汉**等几个优质楼盘均选在上半年开盘，使我县上半年销售成绩显著，1-6月共销售商品房1800套，同比上升46.58%，销售面积21.6万㎡，同比上升63.7%，其中住宅19.28万㎡，同比上升66.38%，至6月底全县商品房库存120套。
（四）商品房价格小幅上升。
在市场表现较好提振了购房者信心以及全市整体性房价上涨的带动下，1-6月商品房市场销售均价4025.7元/㎡，同比上升20.7 %，其中住宅成交均价3476.05元/㎡，同比上升21.08%。
（五）二手房交易情况较好，价格平稳。
上半年全县二手房交易368套，同比上升18.7%，交易面积50934㎡，同比上升26.9%，二手房住宅交易均价1737.78元/㎡，同比上升0.51%，非住宅均价3852.26元/㎡，同比上升9.16%。
二、下半年市场形势分析（一）开发投资可如期完成。
根据项目备案情况来看，今年的开发投资任务可按期完成，但因开发商拿地不畅及开发积极性下降等原因，后续增长趋势不容乐观。
（二）供应量将有所下降。
目前预备在下半年开盘的仅一个在建项目，其规划面积为8.3万㎡，相比2016年7-12月21万㎡的预售面积相去甚远，预计下半年的销售难以维持目前高幅增长的趋势。
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2017年房地产对GDP的影响专题调研研究报告2017年5月出版文本目录1、房地产本身及产业链对于我国国民经济影响的研究框架 (6)2、房地产本身对于我国国民经济的影响 (7)2.1、从需求角度出发（支出法）分析房地产对我国国民经济的影响 (7)2.1.1、支出法房地产GDP估算方法：支出法房地产GDP主要由资本形成总额和最终消费支出构成 (7)2.1.2、房地产资本形成额的估算：地产投资和固定资产投资已经历拉动、平衡阶段，目前进入拖累阶段 (9)2.1.3、房地产资本形成额的估算：房地产行业资本形成总额与GDP同样呈三阶段关系，目前处拖累阶段 (13)2.1.4、房地产最终消费支出的估算：房地产消费主要与城镇住宅存量相关，对GDP占比和贡献率稳中有升 (17)2.1.5、支出法房地产GDP估算结果：2015年房地产对支出法GDP占比11.7%，对其增长贡献率-0.3% (22)2.2、从收入角度出发（收入法）分析房地产对我国国民经济的影响 (25)2.2.1、收入法房地产GDP估算方法：收入法房地产GDP主要由房地产增加值和建筑业中房地产增加值构成 (25)2.2.2、建筑业中房地产增加值的估算：收入法核算下建筑业增加值中包含了部分房地产业的增加值 (26)2.2.3、建筑业中房地产增加值的估算：2015年计入建筑业中部分房地产增加值占比为63% (30)2.2.4、建筑业中房地产增加值的估算：2015年计入建筑业中部分房地产增加值占比GDP为4.3% (32)2.3、支出法和收入法计算结果的对比：2015年房地产对GDP平均占比11.0%，对其增长贡献平均1.1% (35)3、房地产产业链对于我国国民经济的影响 (39)3.1、房地产产业链对我国国民经济的影响的估算方式 (39)3.2、房地产产业链（由投资带动部分）对于我国国民经济的影响 (40)3.2.1、房地产产业链对GDP影响的估算：投入产出表的介绍 (40)3.2.2、房地产产业链对GDP影响的估算：直接消耗系数和完全消耗系数的介绍 (41)3.2.3、房地产产业链对GDP影响的估算：房地产投资可以完全拉动上下游投资比例近3倍 (42)3.2.4、房地产产业链对GDP影响的估算：2012年房地产完全拉动上下游占比GDP为10.3% (46)3.3、房地产产业链（由需求带动部分）对于我国国民经济的影响 (51)3.3.1、房地产产业链对于我国国民经济的影响：除由投资带动部分的影响外，由需求带动部分也略有影响 (51)4、房地产本身及产业链对于我国国民经济影响的研究结果 (58)图表目录图表1：支出法和收入法两种角度核算房地产对GDP的贡献 (6)图表2：1997-2012年房地产行业GDP主要构成（支出法核算） (8)图表3：1997-2016年房地产开发投资增速和固定资产投资增速 (10)图表4：1997-2016年房地产开发投资对固定资产投资占比以及增长贡献率 (11)图表5：1997-2016年房地产开发投资和固定资产投资的三阶段关系 (11)图表6：1977-1987年出现了连续两轮人口生育小高峰，奠定房地产过去的黄金10年 (12)图表7：1997-2015年房地产开发投资和土地购置费的关系 (14)图表8：估算房地产行业资本形成额增长和支出法GDP增长 (16)图表9：估算房地产行业资本形成总额对支出法GDP占比和增长贡献率 (16)图表10：1997-2016年房地产行业资本形成额和支出法GDP的三阶段关系 (17)图表11：近几年CPI增长和二手房租金增长背离扩大 (19)图表12：房地产消费增长（实际）和房地产消费增长（模拟）的关系 (20)图表13：2008-2016E年房地产消费占比支出法GDP情况和对其增长的增长贡献率情况 (21)图表14：房地产消费增长和GDP增长的关系 (21)图表15：房地产消费占比GDP和对增长贡献率 (22)图表16：支出法房地产GDP的估算、以及对支出法GDP占比和对其增长贡献率 (24)图表17：2006-2015年房地产GDP和支出法GDP的两阶段关系（实际可能为三阶段关系） (24)图表18：房地产增加值、建筑行业增加值以及其占收入法GDP比重 (26)图表19：1997-2012年房地产和建筑业增加值和复合增长率的对比 (27)图表20：美国、日本、英国、俄罗斯和阿根廷的房地产和建筑业分别占比GDP情况 (28)图表21：建筑业中四个细分子行业的12年增加值占比和13-15年平均固定资产投资占比 (29)图表23：2010-2015年房地产GDP和收入法GDP的两阶段关系（实际可能为三阶段关系） (34)图表24：支出法和收入法核算下，房地产GDP对GDP占比和对其增长贡献率 (37)图表25：两种方法平均后的房地产GDP估算 (37)图表26：主流国家房地产增加值占GDP比重 (38)图表27：主流国家房地产增加值对GDP增长贡献率 (38)图表28：地产产业链示意图 (40)图表29：投入产出表数据结构示意图 (41)图表30：房地产和房屋建筑对上下游行业的直接拉动系数 (44)图表31：房地产行业直接拉动上下游拉动需求（直接消耗）和完全拉动需求（完全消耗） (46)图表32：房地产行业拉动上下游GDP（直接消耗）和完全拉动GDP（完全消耗） (48)图表33：商品房销售面积和汽车销量的关系 (52)图表34：商品房销售面积和乘用车销量同比的关系 (52)图表35：商品房销售面积和空调销量的关系 (53)图表36：商品房销售面积和家用洗衣机销量的关系 (53)图表37：商品房销售面积和吸排油烟机销量的关系 (54)图表38：商品房销售面积和家用电冰箱销量的关系 (54)图表39：商品房销售面积和彩色电视机销量的关系 (55)图表40：商品房销售面积和家电零售额的关系 (55)图表41：商品房销售面积和家具零售额的关系 (56)图表42：商品房销售面积和建材零售额的关系 (56)表格1：1997-2016年房地产开发投资对固定资产投资占比以及增长贡献率 (12)表格2：房地产行业资本形成总额的估算、以及对支出法GDP和增长的贡献占比 (15)表格3：2008-2011年房地产消费的组成情况 (18)表格4：2008-2011年房地产消费增长和房地产消费的估算 (19)表格6：支出法房地产GDP对支出法GDP占比和对其增长贡献率 (23)表格7：2012年建筑业中主要四个细分子行业增加值和占比情况 (28)表格8：2013-2015年建筑业中主要四个细分子行业固定资产投资和占比情况 (29)表格9：根据2012年投入产出表，建筑业和房地产业的增值率情况 (30)表格10：房地产行业资本形成总额的估算、以及对支出法GDP和增长的贡献占比 (31)表格11：纯建筑业和统计进建筑业的部分房地产业的增加值占比 (32)表格12：收入法房地产GDP估算、以及对收入法GDP占比以及对其增长贡献率 (33)表格13：收入法房地产GDP估算、以及对收入法下GDP占比以及对其增长贡献率 (34)表格14：支出法和收入法核算下，房地产对GDP占比以及对其增长贡献率 (36)表格15：两种方法平均后的房地产GDP估算 (37)表格16：房地产和房屋建筑对上下游行业的完全拉动系数 (45)表格17：2012年投入产出表中，房地产业直接拉动投入（直接消耗）和完全拉动投入（完全消耗） (46)表格18：2012年投入产出表中，房屋建筑业直接拉动需求（直接消耗）和完全拉动需求（完全消耗） (47)表格19：2012年投入产出表中，房地产业直接拉动GDP（直接消耗）和完全拉动GDP（完全消耗） (49)表格20：2012年投入产出表中，房屋建筑业直接拉动GDP（直接消耗）和完全拉动GDP（完全消耗） (50)表格21：房地产本身及带动上下游对GDP的影响 (59)表格22：房地产对GDP的占比和对GDP增长的贡献率 (59)报告正文1、房地产本身及产业链对于我国国民经济影响的研究框架房地产业作为国民经济的支柱产业，对我国国民经济其他产业的带动作用明显，但由于我国对于房地产增加值统计口径的差别（很大一部分房地产业投资带动的增加值统计进了建筑业当中）以及房地产上下游影响（关系到上下游产业较多、并且直接和间接带动的影响也较难量化）等方面问题，先前市场研究机构对房地产本身及产业链对我国国民经济的真正而全面的影响程度的研究也较少，同时官方也一直没有给出较为全面的数据。
因而，为了更全面、更详细地了解房地产行业对国民经济的量化影响，也即计算房地产真正对GDP的贡献（或者换言之计算房地产GDP），我们将从房地产行业本身和房地产产业链两个方面进行量化分析。
一方面，我们将过需求角度（支出法）和收入角度（收入法）两种观察角度、两种平行的核算方式分析并进行交互验证房地产本身的经济贡献，以求得到一个全面、多视角的结论，以便后续对于房地产对于我国经济的影响以及政策走势有一定预判的数据基础。
另一方面，除了房地产本身对于我国国民经济有着重要影响之外，其上下游产业链对于国民经济也存在着较大的影响，甚至有可能更为重要，因而对于由房地产行业的上下游产业链对于国民经济的研究也很有必要，但由于房地产产业链上的行业错综复杂、并且相互关联，量化研究有一定难度，因而研究机构对比的研究工作较少，而我们将引入投入产出分析法，并将2012年的投入产出表作为数据研究的基础，并且通过直接消耗系数和完全消耗系数对于房地产带动的产业链的经济活动的影响做量化分析。
图表1：支出法和收入法两种角度核算房地产对GDP的贡献。