170406 政策解读 不动产登记及房地产税征收浅析

关于不动产登记及房地产税征收浅析

据国土局最新消息，2017年不动产登记“四统一”的规定将有望实现，房源都要接入国家级大平台，所有房源可查，今年年底不动产统一登记将有望完成。

一、不动产统一登记计划执行时间表

2014年完成统一登记的基础性制度；

2015年是过渡期；

2018年前，不动产统一登记平台投入运行，不动产统一登记体系基本形成。

二、不动产统一登记的目标及作用

1、核心是必须实现登记机构、登记簿册、登记依据和信息平台的“四统一”

2、不动产统一登记介入国家平台，最直接的作用是所有房源都可查，掌握了这个大数据，出台任何措施都能够做到有的放矢；为我国房产短期政策制定、长期制度建设提供坚实的根基。

三、所有房源全部可查后所产生的影响

1、作为一项基础性工程，它为房地产税的推行铺平了道路。房地产税推行的第一步就是目标对象的确立，一旦该平台运行顺畅，数据共享完成后，房地产税技术性和其他障碍就能够彻底扫除。

2、中产的负担要增加。西方中产数量庞大，是最重要最稳定的税基，我们虽然仍是金字塔形，中产数量偏少，但我们的住房自给率比西方要高得多，向房子要收入是可行的。有人士认为所有的房子都会被纳入，不过会有累进制度。

3、房地产将逐渐回归常态。何谓常态？房子首要目标是住，但资产储备的功能仍然很重要，不过类似于一人控制几百套房子的案例将越来越少。

4、从“一锤子买卖”过渡到“常态化收割”，高速增长期，交易环节收入非常多，现在已过高速增长期，以往的模式难以为继，新的收入来源就跟各位手中的房产证挂钩。

5、时常会有一定的躁动期，毕竟囤房的人的确不少，但这不会是全局性的影响。不动产统一登记，能起到一个“削尖补低充实中间”的作用，楼市其实会更加安全。

6、对扩大租赁房源有直接利好，这一点比较好理解，楼市火爆的时候，很多人买了房子直接空置，现在不行了，考虑到持有成本，这批空置房源会推向市场，让更多没有房子的人来住。

7、房租会上一个台阶，但后续可能会有租房补贴，而且会惠及所有租房群体，以不动产统一登记数据为准。这也是一个“反哺机制”，毕竟买房是资产配置行为，租房才是真正的消费行为。房地产事关民生，政府不会关心你买房能赚到多少，而会考虑降低租房者的负担。

今年年底之后，购房者在全国各地的房产、贷款记录等，均可以被央行、银监会看到，未来国家可以精准地打击炒房者。有过多次贷款购房记录，以及在全国拥有多套房的人，可能无法继续获得贷款资格。

四、房地产税相关

国土资源部有关负责人表示，实现不动产统一登记并不是开征房产税的前提条件，不过，不动产登记信息管理基础平台建成并全面运行后，能够为征收房产税提供更加充分的依据和基础信息，能够有效支撑房地产税收改革。实现不动产统一登记并不意味要开征房产税。

房地产税的讨论早在今年的2月就开始了。住建部副部长陆克华在国新办新闻发布会上透露，有关部门正在为房地产税做准备工作。除此之外，北京大学法学院教授、中国财税法研究会会长刘剑文透露，房地产税草案起草已有一两年。按照中央部署，应该是在2020年前实施，也引起了舆论的热议。

房产税真的要来？

对于近来社会热议的房产税，实施房产税的改革是一项复杂的系统工程，需要时间来推进。如果认为2017年房产税真的要来了，那是杞人忧天。因为很多立法十年也磨不成一剑，房产税实在太复杂了，上海和重庆的试点都已经六年了，应该说基本上成效不是很大，其征收的税金还不够支付征税成本。不过，征收房产税既是为了降低房价，打击投机，维护房子是用来住的，实现建立房地产基础性制度和常态化市场的预期，也是为了增加政府的财政收入，应该是替代原来的房地产收入，其方向是坚定不移的，实施房产税的改革是一项复杂的系统工程。

为什么房产税一直被传“将要实施”，但直到现在仍然没有动静呢？主要有以下几个原因：

1、房屋产权属性复杂，难以一刀切

据了解，目前我国大约有30多种房屋产权属性。比如政府公共住房包括房改房、央产房、军产房、校产房、乡产房等。保障性住房有经适房、廉租房、公租房、安置房等。就商品房来说，除一般住宅外，还有外销房、内销房，两限房（限价格、限套型）等多种产权形式。

具体到各省市自治区，仅北京市的住房至少都有十七八种产权属性。不同产权属性房产的交易条件、税收、增值收益分配机制差异巨大，短期内难以一刀切的制定相对公平的房产征收税率。

中国财税法学研究会副会长施正文就曾撰文指出：长期以来，不动产产权属性复杂、登记制度不统一，为房产税在国内的全面征收带来了较大阻碍。

2、社会各界对房产税看法不尽相同

具体来讲，社会各界的主体包括人民群众、学术界和各地政府。对于拥有大量房产的人民群众来说，反对之声自然不用说。如果说来自民间的反对声普遍是出于自身利益的考量，来自学术界专家的声音则让人深思。复旦大学已故教授谢百三曾言辞激烈地反对开征房产税，并从民众生计及经济发展等角度列举了多条理由。

由于目前国家税制改革仍然没有完成，如果把房产税的收入不归地方支配，只怕地方政府对此也无太大积极性。另一方面，即便房产税收入归地方政府所有，在征税收入和对地方经济影响的得失之间，也让各地政府不得不权衡。

3、征收房产税的诸多细节尚待完善

从国外经验来看，房产税征收多以地方为主导，但中国自从分税制改革之后，税收基本以中央为主。房产税这样的大税种，收上来的钱如何分配，也会牵涉到各方利益，需要从长计议。

再加上国内的房地产市场发展不均衡，一二线城市楼市火热、三四线城市去库存压力山大。房产税作为税项调控政策，因地因时制宜的调控空间不大。征收方式上，还面临是按房产套数征收还是按家庭人均面积征收等诸多具体问题。

还有观点认为，房产税全面开征以后，也不一定能抑制房价。长期观察房地产市场的西南财经大学刘璐副教授表示：房价的高低受多种因素影响；仅凭房产税一项，不会对抑制房价起到决定性作用。以上海为例，早在2011年，上海就进行了房产税的试点征收；六年过去了，征收房产税也没能抑制住上海房价的飞涨。

房地产税征收（以上海为例）

有关房地产税，早在2011年就开始在上海和重庆两地试点。在上海试点时，新购且属于家庭第二套及以上住房的，按人均计算，人均超过60平方米的进行房产税征收。

一、上海市房产税征收对象

1、上海市居民家庭在上海市新购且属于该居民家庭第二套及以上的住房（包括新购的二手存量住房和新建商品住房）

2、非上海市居民家庭在上海市新购的住房。

二、上海市房产税征收标准

1.免征点：60平方米/人

2.税率：房产税按应税住房市场交易价格的70%计算缴纳，适用税率0.6%。对住房每平方米市场交易价格低于当地上年度新建商品住房平均销售价格2倍（含2倍）的，税率暂减为0.4%。

3.房产税征收标准计算公式：上海应税住房年应纳房产税税额（元）=新购住房应征税的面积（建筑面积）×新购住房单价（或核定的计税价格）×70%×税率。