住宅项目市场调查表

住宅项目调查表
编号_________ 调查时间______年____月_____日调查员______________
表格说明：
1、内部认购日期是指该项目首次公开亮相、接待客户的日期。

2、入伙时间是指业主入住时间。

3、建筑面积（居住面积）的填写方式为：10000M2（9000M2）
4、道路状况应填写项目临主要道路的情况，规范如：五一大道：双向八车道（无绿化带）人
行道宽约五米，两绿化带；道路平整，交通通畅。

5、多层：1－6层；小高层：7－12层；高层：12层以上。

6、外立面色彩搭配这一项应填上外立面和屋顶的色彩特色和效果。

7、景观设置这一项是多选项，在小区有的景观前面做标记，如出现其他的景观，请注明。

8、中心景观特色是对小区中心景观的特点和效果的描述，力图做到简洁明了。

9、楼间距是指小区内相邻单体和单体之间的距离。

10、景观差、朝向差和楼层差是指在制定价格的时候由于景观、朝向、楼层这三个因素所引起
的价格变化幅度。

11、客户的职业特征填写该楼盘客户的职业构成，同时应注明该项目的客户有何突出的、或者
是区别于其他楼盘的特点，如该楼盘的客户大部分是同一种职业，或者某种特殊职业的人群分布比较集中。

12、客户的区域特征是指该项目的客户在区域分布上的特点。

填写如：河东60%，河西20%，望
城15%，其他5%。

13、年龄特征是要填写购买该项目的客户的年龄阶段的特征。

14、广告媒体包括投放的广告的类型和具体的媒介，如车身广告、户外宣传板、报纸、电视等，
其中，报纸和电视的广告应填写具体单位。

15、广告重点投放时段是指投入广告费用最多的一段时间。

如果能够了解到这一段时间是处在
房地产预售期的哪一个阶段（内部认购期、开盘期、强销期、持销期、尾盘期）更好。

16、销售方式一般可以分为坐销和行销，或者是两者相结合。

要询问售楼员该种销售方式对销
售的影响。

17、销售节奏是指在重点户型的推出这一方面的营销特色。

这里主要是填写在哪一阶段重点推
出哪一类户型。

18、促销方式主要是了解在楼盘的销售过程中推出的优惠措施和促销活动。

19、销售情况的填写主要分成两大类：一类是多层、小高层、高层的销售情况，另一类是各户
型的销售情况。

这个情况可以从售楼部的销控表上获得。

20、售楼部的建筑特色是指售楼部的整体情况，应该填写该售楼部是单体还是附属体，是一层
还是两层。

21、装修及摆设要填写该售楼部在这两方面的特色。

22、销售员的素质这一个指标主要是根据销售员在接待非客户时的态度，以及在接待客户时的
程序和秩序方面来评判。

该调查表要达到的目的
1、充实基础资料库。

2、把握长沙市房地产的发展现状，预测未来的发展情况。

3、分析其他竞争性楼盘的优势和劣势，以及产生该种优劣势的原因。

学习其好
的一面，改进其做的不够的一面。

研究成果及方式
1、产权年限与售价
了解消费者对于不同产权年限的项目的接受程度，以及产权年限不同对楼盘售价的影响，评价该种影响是正常还是畸形的。

并针对消费者的反应，提出改变消费者对低产权年限住宅看法的措施。

2、建筑面积
通过一个区域内各楼盘建筑面积的总和与其他区域建筑面积以及长沙市总建筑面积的比较，得到该区域在长沙市经济发展中的定位，预测该区域房地产业的发展前景和趋势。

3、多层、小高层、高层的设置
通过对一个项目及一个区域的多层、小高层、高层的配置情况和销售情况，了解该区域消费者对
楼层的要求。

4、实用率、容积率、绿化率
计算一个区域的楼盘这三个指标的算术平均值，然后比较某一项目与该平均值的关系，以此来判断该楼盘的品质。

同时可以研究该区域什么样的指标值既可以让置业者满意同时又使开发商的利润最大化。

该图表示各项目的四项指标与该区域平均值的比较示意图。

纵坐标表示实用率、容积率、绿化率、覆盖率。

水平线表示该区域平均值
5、楼盘的品质评价
指标：规划设计、景观设计、物业管理、容积率、绿化率、实用率、覆盖率、内外配置、楼间距、价格等，通过这些方面的比较，得到各项指标的权重值，并进行评分，得到楼盘整体品质的得分。

6、小区未来可能居住人口
这一个成果的得出，需要用到的数据是居住面积，长沙市现在的人均居住面积是22。

07平方米，居住面积÷人均居住面积＝未来可能居住人口。

7、套均面积
通过居住面积和规模套数的比值得到套均面积，通过对套均面积的研究可以得到在该区域受欢迎的面积区间。

8、户型的种类和配比
通过这个指标的研究我们可以得到区域（或者是长沙市）消费者对户型的要求。

我们可以研究在面积一样的情况下，消费者更喜欢哪一种户型。

9、车位状况。

项目内的车位状况，包括地上的、地下的车位数量和租售价的情况。

通过对这些情况的了解，得到该项目的人均车位数；通过对区域内楼盘车位的设置情况
10、研究不同的付款方式对销售的促进作用以及发展的趋势。

付款方式是楼盘推介的一大特点，在国外及港台，有由消费者自由选择贷款成数并配合不同定价的付款方式，使消费者选择空间更大。

了解长沙的情况以及发展趋势对我们以后进行产品定位时，很有帮助。

增强了项目的竞争能力，付款方式对销售的促进作用通过销售速度和售楼员的口头陈述两方面来分析。

发现长沙市购房付款方式的变化，提出应对措施。

11、楼盘各户型销售状况
通过各户型的销售状况，了解各户型的制约因素，研究各户型的最佳配比。

12、促销活动和广告投放
通过各个楼盘促销活动的时间选择，以及广告重点投放时段和效果，研究在销售的哪一个阶段推出促销活动，以及加大广告投放的力度。

13、对客户群的研究
通过客户群的职业特征，研究该楼盘吸引该种职业的客户的因素。

通过对客户区域特征的研究，了解该区域的项目影响力和辐射度，这一方面取决于区域的特征（经济、自然环境、人文环境、配套设施、区域的规划等），另一方面取决于产品的质量。

通过对某个楼盘的客户的主要年龄构成的了解，研究该楼盘吸引该年龄层次的顾客的因素；通过对长沙市整体情况的统计分析，可以了解长沙市购房最活跃的购房年龄层次，然后我们可以针对这一个年龄层次的人做问卷调查，了解他们的喜好和要求，做出真正适应市场要求的产品。

通过对客户购买用途的统计分析，我们可以知道长沙市购房者用于居住和投资的比例，而且可以知道如果消费者用于投资，他们会在位置、面积、价格和户型方面有什么具体的要求。

14、销售状况
销售状况可以反映各户型在该区域的受欢迎程度。

销得好的原因是什么，销得不好的原因又是什么，这都是需要研究的内容。

15、销售中心的描述
找出销售中心在建筑方面和装修摆设方面与其他楼盘的区别，有何特色，对销售有无促进作用。

好的可以借鉴。

16、售楼员的素质
该售楼部售楼员的着装、服务态度、专业水平、服务制度的情况，可以反映出该销售队伍的素质和水平，同时也反映出该公司的实力。

还有，在制度和着装方面的特色可以借鉴和学习。

17、影响价格各因素的权重。

方法一
1、确定影响价格的各因素。

地段、物业管理、规划设计、户型配比等
2、给各指标制定统一的评分标准
3、列出各楼盘各指标变化和价格变化的关系表，并算出各楼盘中的各“指标价格”
4、算出该指标价格在该楼盘价格中所占的比例，并计算出平均比例，该平均比例就是权重
为什么？
1、制定评分标准时，也许我们的不一定标准，但是我们可以在数据处理过程中不断修正改进，而
且最重要的是，所有的数据都是用同一种标准来处理的，即使这种标准是假设，这种方法也是科学的。

2、考虑每一个指标的时候，我们都排除了其他指标的影响，但是实际上每一个指标都受到了其他
指标的影响，是平等的，不会影响我们对权重的判断。

该方法存在的问题
1、找出所有的可能的影响指标，也许这个指标在某一个项目表现为0！
2、要对大量数据的分析，数据不够！
3、评分只能由一人操刀，严格控制标准的一致性！
方法二、。