2011年1-12月房地产汇报(代)

2011年1-12月份银川市房地产市场情况
1-12月份，我市房地产开发投资及房屋施工面积保持增长、商品住房实际销售面积减少,商品住房价格涨幅趋缓，房地产市场总体上呈平稳发展态势。

一、房地产市场运行情况
1、房地产开发投资保持增长，但投资增速回落。

1-12月份,全市完成房地产开发投资207.67亿元，同比增长29.1%，涨幅较上年同期回落了37.7个百分点；其中,住宅完成投资143.62亿元，同比增长23.7%，涨幅较上年同期回落了38.1个百分点；市辖区完成房地产开发投资142.60亿元,同比增长30.3%，涨幅较上年同期回落了27.7个百分点。

市辖区完成商品住宅开发投资96.21亿元，同比增长27.4%，涨幅较上年同期回落了19.8个百分点。

2、商品房施工面积、商品房新开工面积保持增长。

1-12月份，全市商品房施工面积2409.23万平方米，同比增长36.5%。

其中，住宅施工面积1747.80万平方米，同比增长32.4%。

市辖区商品房施工面积1613.44万平方米，同比增长41.1%。

市辖区商品住宅施工面积1148.29万平方米，同比增长41.9%，占商品房施工面积的71.17%。

市辖区商品房新开工面积772.68万平方米，同比增长17.3%，其中：商品住宅新开工面积567.07万平方米，同比增长14.7%，占商品房新开工面积的73.39%。

3、商品房竣工面积小幅增长。

1-12月份，全市商品房竣工面积575.97万平方米，同比增长3.4%，其中住宅竣工面积443.63万平方米，同比增长6.5%。

市辖区商品房竣工面积354.81万平方米，同比增长3.5%。

其中商品住宅竣工面积253.38万平方米，同比增长1.6%。

4、商品房销售面积同比减少，商品房待售面积增长。

1-12月份，全市商品房销售面积485.10万平方米，同比下降9.5%(统计局数据),商品住宅销售面积380.23万平方米，同比下降16.60%,占全市商品房销售总面积的78.38%；其中,市辖区商品房销售面积261.56万平方米，同比下降25.1%。

市辖区商品住宅销售面积206.68万平方米，同比下降31.4%。

截止12月底，市辖区商品房待售面积212.77万平方米,同比增长56.3%。

其中：住宅待售面积119.44万平方米，同比增长90.6%。

5、商品住宅销售价格涨幅趋缓。

截至今年12月底，我市辖区商品住房合同备案价格为4665元/平方米,较上年同期的4690元/平方米,下降了0.53%,较上月的4644元/平方米，环比上涨了0.45%。

国家统计局七十个大中城市住宅销售价格指数显示，2011年12月我市新建商品住宅销售价格涨幅为3.2%，并列位于全国70个大中城市第10位，环比涨幅为0.1%。

1-11月份，我市新建商品住宅销售价格同比涨幅分别为3.1%、2.8%、2.7%、2.5%、2.6%、2.9%、3.1%、2.9%、3.1%、3%和3%，在全国重点监控的70个大中城市中分别排名第60位、59位、57位、55位、53位、52位、52位、55位、48位和33位和21位。

6、商品住房大于需求，中、小户型住宅销售所占比重较大，1-12
月份,市辖区批准预售商品房面积470.99万平方米，同比增长4.09%。

其中,住宅批准预售面积351.77万平方米,同比减少4.61%。

各类房屋实际销售（为合同备案数）260.63万平方米，同比减少29.38%，其中：住宅190.88万平方米，同比减少35.96%，1-12月份，市辖区商品住房的供销比例为 1.84：1。

中、小户型住宅销售较好，市辖区实际销售的商品住房中90平方米以下4052套，占总销售量的24.61%；90-130平方米7707套，占总量的45.09%；130-180平方米4461套，占总量的26.1%；180平方米以上714套，占总量的4.17%。

套型面积90-130平方米的住宅成为市场销售的主角。

7、我市以外人员购房比例保持稳定，2012年1-12月，我市以外人员在市辖区购买新建商品住房104.89万平方米,占总销售量的54.95%，所占比例较上年同期下降了1.72个百分点。

其中,自治区以外人员购房29.2万平方米,占总销售量的15.29%，自治区内其他市县人员购房75.69万平方米,占总销售量的39.65%。

银川市在全区五市中房地产市场的主导地位更加突出。

8、土地供应情况。

1-12月份，全市共供应土地419.73公顷。

其中，供应住宅用地125.75公顷，同比下降73.5%，土地成交价款349741.47万元，同比下降58.5%。

二、存在的主要问题及原因分析
1、房地产开发投资增速回落。

1-12月份,全市完成房地产开发投资207.67亿元，同比增长29.1%，涨幅较上年同期回落了37.7个百分点。

主要原因一是受调控政策和市场预期影响，开发企业投资更加
谨慎，投资观望气氛渐浓；二是受货币政策影响，各金融机构严格控制新开发项目贷款，1-12月份，市辖区房地产开发投资中银行贷款同比减少23.2%，在房地产开发资金来源中所占比重由2010年同期的19.15%下降为15.85%，开发企业资金紧张，新开工项目投入不足。

2、商品房销售增速下降，销售面积出现负增长。

1-12月,市辖区各类商品房销售合同备案面积260.63万平方米，同比减少29.38%，其中住宅190.88万平方米，同比减少35.96%。

“金九银十”楼市火爆的销售在我市今年没有出现，虽然多数房地产开发企业在营销手段上采取打折、优惠和赠送等方法，但依然没有改变销售市场低迷、销售面积下降的态势。

银川市房地产市场销售量下降的主要原因一是受调控政策和市场预期的影响，居民购房意愿降低，普通存在持币观望现象；二是尽管我市1-12月份新建商品住房销售价格涨幅各月同比均保持在3%左右，且企业推盘项目价格相对稳定，但个别楼盘定价高，性价比不相符，造成销售率低。

三是从6月份开始，各商业银行对居民购买第一套住房的要求首付最低执行30%，最高执行50%；对购买第二套住房的首付普遍执行60%，利率最低执行基准利率的1.1倍，最高执行1.2倍,停止第三套住房贷款。

各商业银行从严控制个人住房按揭贷款规模，延长个贷审批期限，群众购房贷款难度增加，在一定程度上加剧了商品房销售不畅的局面。

三、促进房地产市场健康运行的建议
当前国家对房地产市场的宏观调控政策仍然没有松动,预计2012年，受调控政策和市场预期影响，1、房地产市场供应量减少。

开发企
业投资更加谨慎，投资观望气氛渐浓。

同时,受货币政策影响，各金融机构严格控制新开发项目贷款，开发企业资金紧张，新开工项目投入不足。

使房地产开发投资有所减少，开发建设速度放缓，商品房市场供应量减少。

2、房地产市场需求量减少。

受限购、限贷政策影响，将会使多次置业和外地人口购房需求受到抑制，特别是对中高端楼盘的影响尤为明显。

在以上因素的作用下2012年商品房销售不畅状态仍将持续。

3、房地产市场价格走势平稳，随着调控政策的深入，2012年市场会逐步回归理性。

市场观望，信贷从紧的压力，为求稳妥，开发商的定价会更为理性。

购房人对市场观望日渐加重，信贷对客户的挤压效应都会在短期内抑制市场需求，2012的销售成交速度放缓势必会抑制银川市房地产整体价格上涨的速度。

因此，在国家宏观调控的大环境下，银川市商品房的销售价格总体上会将以企稳为主，不排除个别月份会出现房价和成交量波动的可能，但银川市的房价不会大起大落。

为保持经济平稳较快发展，确保“十二五”规划开好局，我局将继续认真贯彻落实国家、自治区部署的各项调控政策，加强房地产市场数据分析和正面引导，保持住房开发投资、商品住房竣工面积、商品住房销售面积适度增长。

加快住房信息系统建设步伐，完成系统建设各项基础工作，进一步完善我市个人住房信息系统。

着力增加中小套型、中低价位普通商品住房的供应。

深入开展整顿和规范房地产市场秩序工作，同时，结合银川市实际情况，提出以下促进我市房地产市场持续平稳健康发展的建议：一是加强与金融部门的协调。

为进一步拓宽房地产开发投资渠道，加强和金融部门的协调工作，建议近
期召开与金融部门的座谈会，积极向金融机构推介重点房地产开发项目，适度放宽融资渠道，放大住房按揭贷款的发放量，加快贷款发放速度；二是限价商品房推迟上市。

“十二五”期间我市计划建设限价商品住房13000套，建议将2011和2012年计划建设的4000套限价商品住房，进行调整推迟上市；三是继续实行购房入户政策。

近几年，我市以外人员在市辖区购买新建商品住房的比例一直保持在55%左右，2011年，我市以外人员购房比例为54.95%。

因此，对外地居民在银川市购买商品住房的，要及时协调公安机关减化办理户口迁移审批手续，缩短办理时限，以吸引更多的外来人员来银置业、创业。

成为本市居民，按本市居民标准享受其他购房政策。

四是加强房地产市场监管。

对企业以招、拍、挂方式取得的土地，要及时办理交地手续，对达到条件的项目在办理开工、建设、预售等审批手续时简化审批程序，缩短办事时限。

并督促企业尽快销售，形成有效市场供给。

对已达到预售条件不办理预售手续、已办理了销售手续不开盘销售的开发项目限期整改，拒不整改的作为不良行为记入企业信用档案并依法处理。

五是放宽执行商品房价格备案制度。

2010年，针对个别楼盘乘势频繁调涨房价，局部区域和部分楼盘价格上涨幅度较大的情况，我局会同市物价局联合下发了《关于对新建商品房价格进行审核备案的通知》规定经物价局审核备案的商品房销售价格，需要调价的须到物价局重新备案。

目前，我市商品住房价格上涨的势头得到了有效控制，建设暂不执行商品房价格备案制度。

六是加强政策引导。

加强房地产市场宏观调控部门联席会议制度，充分发部门合力，及时研究市场中出现的新情况、新问题，制定促进房地产业平稳健康发展的措施并认真贯彻落实，防止市场出现大起大落。

并加强舆论导向，引
导居民建立正确的消费预期，增强企业和消费者的信心。

七是加大公共租赁住房建设。

按照“两个最适宜”城市战略目标和“十二五”人才规划，确保优先解决新就业人员居住问题。

通过加大建设公共租赁住房建设力度以及鼓励房地产开发企业、村集体等社会经济组织建设租赁住房增加房地产市场中租赁住房的保有量，集中在八里桥、上前城等兴庆区产业带建设公共租赁住房。