物业接管方案(小区物业)

安徽幸福物业管理有限公司
心享世城三期物业接管方案二〇一二年八月十三日
目录
第一部分前期介入工作小组及工作计划．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．2
一、心享世城三期基本情况．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．3
二、成立前期介入工作小组．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．4
三、物业管理接管组织机构示意图．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．5
四、接管工作计划．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．7 第二部分接管验收．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．7
一、接管验收的概．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．7
二、接管验收的目的和作用．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．8
三、接管验收的内容和标准．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．9
3.1 资料的交接验收．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．11
3.2 建筑主体及配套设施的验收．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．11
3.3 配套机电设备的验收．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．11
3.4户内设施的验收．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．11
3.5 钥匙的接管与验收．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．11 第三部分记录表格．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．11 第四部分业主入住的组织与实施．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．12 第五部分装修管理与服务．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．13 第六部分档案建立．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．14
第一部分 前期介入工作小组及工作计划
一、心享世城三期基本情况
注：上述未含57#别墅和商铺。

二、成立前期介入工作小组
从公司及项目部内部选派多名管理人员、技术人员，组成项目前期介入工作小组， 跟随项目进度开展前期介入工作，公司协调与开发商接洽。

领导工作小组 组长：陈淮成 副组长：李世城
组员：张林明、王红、周涛、谢林、王山玉 职责：
1、组长负责物业管理前期领导、协调工作。

2、副组长负责前期介入移交手续的办理、前期介入实施工作。

3、综合行财部负责物资采购工作。

4、项目部负责人员编制确定、人员招聘和培训工作。

5、品质管理部负责各项前期介入制度完善及入伙资料的审核。

6、工程部、电梯维保部负责配合对设施设备的介入工作。

三、物业管理接管组织机构示意图，见下图 `
四、接管工作计划
第二部分接管验收
一、接管验收的概念
接管验收是物业管理企业接管开发企业、建设单位或个人委托的房屋时,以物业主体结构安全、满足使用功能和满足管理服务要求为主要内容的接管检验。

对新建房屋，接管验收是竣工验收的再验收。

在完成接管验收后，整体物业连同配套的设备、设施就应该移交给物业。

接管验收与竣工验收不同。

竣工验收是建设工程完成后，由施工单位向建设单位移交物业的过程。

竣工验收属于政府行为，由政府建设行政主管部门负责组成综合验收小组，对施工质量和设计质量进行全面质量检验和评定。

竣工验收的成标志着物业可以交付使用，物业管理企业可以参加工程的竣工验收。

但在竣工验收中，物业管理企业只是验收的参与者，而不是验收的责任主体。

接管验收是物业管理企业根据合同约定或接受委托取得物业的管理权以后，在正式接管前，针对主体建筑、附属设施、设备、道路、绿化、场地等进行的综合验收。

接管验收更注重建筑的综合使用功能和管理需要，接管验收属于企业行为。

物业管理企业在接管验收的过程中不仅仅是参与者，而更应该是验收的责任主体。

接管验收相比竣工验收应该更全面、更详细、更深入，接管验收的完成，标志着物业正式投入使用，物业管理企业正式开始履行管理和服务职能。

二、接管验收的目的和作用
物业接管验收是物业管理企业在接管物业前不可缺少的重要环节。

接管验收应由开发建设单位和物业管理企业共同组成联合验收小组进行。

主要目的和作用如下：
1、明确交接双方的责、权、利关系。

通过接管验收和委托接管合同的签定，实现权利和义务的转移�在法律上界定清楚各方的义务和权利。

2、确保物业具备正常的使用功能，充分维护业主的利益。

要通过物业管理企业的接管验收，从客观上能进一步促使开发企业和施工企业按标准进行设计和建设，减少日后物业管理中的麻烦和开支。

同时接管验收能够弥补部分业主专业知识的不足，为业主的入伙验收做好准备�从整体上把握物业的建筑质量、使用功能、管理要求。

3、接管验收是对前期介入工作的进一步强化和补充。

在前期介入的过程中，物业管理企业已经对工程的设计规划、施工工艺、设施配套等方面提出了一系列的建议。

对于开发建设单位尚未实施的，物业管理企业可借助接管验收要求开发单位彻底全面实施。

同时通过参与竣工验收和接管验收，对前期介入过程中未发现的缺陷和漏洞，一并提请开发单位整改完
善。

4、为日后管理创造条件。

通过接管验收，一方面使工程质量达到要求，减少日常管理过程的维修、养护工作量，减少工作返修的麻烦。

另一方面，根据接管中的有关物业的文件和资料，可以摸清物业的性能和特点，预防管理中可能出现的问题，计划安排好各项管理工作，充分发挥专业化管理优势。

三、接管验收的内容和标准
接管验收应包括资料的交接验收、建筑主体及配套设施的验收、各类机电设备的验收、户内设施的验收、钥匙的验收和接管。

3.1 资料的交接验收
3.1.1 产权资料包含以下项目：
3.1.1.1 项目批准文件
3.1.1.2 用地批准文件
3.1.1.3拆迁资料
3.1.1.4房屋所有权证
3.1.1.5土地使用权证
3.1.1.6有关司法、公证文书和协议
3.1.1.7房屋分户使用清册
3.1.1.8房屋设备及定、附着物清册
3.1.2 技术资料包括以下项目：
3.1.2.1 竣工图——包括总平面布置图、建筑、结构、水、暖、电、气、附属工程各专业竣工图及地下管线综合布置竣工图（有隐蔽管线的全套图纸）。

3.1.2.2 机电设备的竣工图纸、调试记录、使用说明、原理图、维护指导、政府主管部门验收合格证明等。

3.1.2.3 地质勘察报告
3.1.2.4 工程合同及开、竣工报告
3.1.2.5 工程预决算
3.1.2.6 图纸会审记录
3.1.2.7 工程设计变更记录及技术核定记录（包括质量事故处理记录）
3.1.2.8 隐蔽工程验收签证
3.1.2.9 沉降观测记录
3.1.2.10 防雷接地测试合格证明
3.1.2.11 竣工验收证明书
3.1.2.12 钢材、水泥等主要材料的质量保证书
3.1.2.13 新材料、构、配件的鉴定合格证书
3.1.2.14 水、电、暖、通、消防、智能化、卫生器具、电梯等设备的检验合
格证书
3.1.2.15 砂浆、混凝土试块试压报告
3.1.2.16 供水、供暖、消防、管道煤气的试压报告
3.1.2.17 与供水、供电、供气、电信、邮政等部门签订的相关协议书
3.1.2.18 各类机电设备、附属设施、园林绿化工程质量保证及维护保养协议书
3.1.2.19 钥匙清单
3.1.2.20 房地产平面图
3.1.2.21 房屋分间平面图
3.1.2.22 房屋及设备技术资料。

3.2 建筑主体及配套设施的验收
3.2.1 地基基础的沉降不得超过建筑设计规范的允许变形值�不得引起上部结构的开裂或相邻房屋的损坏。

3.2.2 钢筋、混凝土构件产生的变形、裂缝不得超过设计规范的规定值。

3.2.3 承重墙、填充墙必须有足够的强度和刚度，不允许有明显裂缝。

3.2.4 外墙防水符合规范，不得有外墙渗水。

外墙面材料应易于清洗。

3.2.5 各类屋面符合工程及验收规范的规定，排水顺畅、无积水、无渗漏，应有组织排水口、出水口、檐沟、落水管应安装牢固，接口严密，不滴漏，平屋面部分应有隔热、保温措施，公用部位应设置屋面检修孔。

3.2.6 地面的面层与基层必须粘接牢固，不空鼓，无脱皮、裂缝、起砂现象，整体地面平整。

3.2.7 楼梯、扶手�钢木楼梯安装牢固、无锈蚀、弯曲，油漆完好、色泽均匀、表面平滑。

砼楼梯无裂缝、无表皮剥落。

3.2.8 屋面避雷设施连接牢固，支撑间距符合设计规范，油漆完好，接地电阻值符合设计要求。

3.2.9 外墙面平整，面层涂料均匀，无漏刷。

无面层剥落，无明显裂缝，无污渍。

3.2.10 室外排水系统的标高、窨井，检查井，设置、管道坡度、管径符合设计规范，管道应顺直，交叉处角度合理排水顺畅，井盖应搁置稳妥并设置井圈。

3.2.11 化粪池应按排污量合理设置，池内无垃圾杂物，进出水口高差不得小于5CM。

立管与粪池间的连接管道应有足够坡度，并不应超过两个弯。

3.2.12 明沟、散水、落水沟内不得有断裂、积水现象。

3.2.13 房屋入口处必须做室外道路，并与主干道相通，路面无积水、空鼓、断裂现象，路面排水沟应有铁蓖等防护设施。

3.2.14 小区主干道、支干道、楼前楼后应设置足够的照明设施。

3.2.15 小区应设置足够的生活和建筑垃圾转运场所。

3.2.16 房屋应按单元设置信报箱，其规格、位置须符合规定。

3.2.17 挂物钩、晒衣架应安装牢固。

烟道、通风道应畅通，无阻塞物，露天部分应设置有效的防落雨措施。

3.2.18 园林绿化应配备足够的浇灌设备、设施。

3.2.19 运动场所、设施应达到功能要求，有足够的安全防护措施。

3.2.20 施工现场须做到工完、料净、地清，小区内临时设施及过渡用房拆除清理完毕。

3.2.21 停车场配套设施齐全，倒车架、弯道镜、地锁设置合理�车位线、行车指示标识清晰、耐久，限高、限速标识明显。

3.2.22 群体建筑应检验相应的市政、公建配套工程和服务设施，达到应有的质量和使用功能要求。

3.3 配套机电设备的验收
3.3.1供、配电设备验收标准
3.3.1.1 高压柜、电力变压器、低压配电柜、主电力电缆送电正常，接线端子接线完好�安装符合设计及有关合同要求。

自动、手动切换正常，继电保护功能正常。

3.3.1.2 电表、各类开关、各类配电箱、供电线路、插座、照明器具配备合理，二次线路连接符合规范要求。

各类计量表计安装位置合理，无重复计量和漏计量现象。

3.3.1.3 电气线路安装应平整、牢固、顺直，过墙应有导管。

导线连接必须紧密，铝导线连接不得采用绞接或绑接。

采用管于配线时，连接点必须紧密、可靠，使管路在结构上和电气上均连成整体并有可靠的接地。

每回路导线间和对地绝缘电阻值不得小于1M欧/kV。

3.3.1.4 应按套安装电表或预留表位，并有电器接地装置。

3.3.1.5 照明器具等低压电器安装支架必须牢固，部件齐全�接触良好，位置正确。

3.3.1.6 各种避雷装置的所有连接点必须牢固可靠，接地电阻值必须符合要求。

3.3.1.7 发电机组启动及运行状况正常，无杂音，设备安装符合技术设计规范，消音处理良好。

3.3.2 给、排水设备的验收标准
3.3.2.1 水箱、水池符合设计要求，无漏水、渗水现象。

3.3.2.2 水泵运行平稳，声音正常，所有闸阀、仪表完好，无渗、漏水现象。

3.3.2.3 给、排水管网外观整齐，所有闸阀完好，无渗、漏水现象�管道外部有防腐涂层�油漆无破损�标识明显、规范。

3.3.2.4 室内外排水管道、沟、渠、池、井排水通畅�无杂物堵塞。

3.3.2.5 污水处理系统—污水泵，潜水泵，高水位开，低水位停，运行平稳，重要设备间天花部位的污水管道下方必须采取安全防护措施，如设置喇叭口。

3.3.3 弱电设备的验收标准
3.3.3.1 有线电视、公用天线系统符合规定等级�接收信号画面清晰度达标，声音清楚。

3.3.3.2 电话系统分接箱位置设置合理�布线规范�标识明显、准确。

3.3.3.3 电脑网络系统布线合理�运行稳定、可靠。

3.3.3.4 电讯系统信号对应地点无误�安装符合设计及有关合同要求。

3.3.4消防设施的验收标准
3.3.
4.1 消防管道、煤气管道、切断阀外观完好，功能正常。

3.3.
4.2 接合器、水龙带等配件完好无损、不漏水，安装位置正确，排送风机风量及所有线路符合设计要求�各种设施能够正常运作。

3.3.
4.3水泵、管网扬程、压力符合设计规范。

3.3.
4.4 小区消防通道设置合理、畅通。

3.3.
4.5 消防设施的验收主要以消防部门的验收标准为准�我方积极参与。

3.3.5安防智能化系统的验收
3.3.5.1 智能化系统主要包括闭路电视监控、周界防翻越、智能门禁、楼宇对讲、停车场管理等子系统。

3.3.5.2 主机设备质量合格，提供厂家检验合格证明，安装位置合理、稳妥，操作方便便于管理，各系统之间信号传输正常、联动准确。

3.3.5.3 系统运行稳定、探测设备安全、可靠，信号准确。

3.3.5.4 管线安装规范，易于维修。

3.3.5.5 室内设备要求安装美观，能够合理布控。

3.3.6设备间的验收
3.3.6.1 设备布局合理，便于维修、维护。

3.3.6.2 设备间配备足够的通风、降温、防潮、防鼠设施，配备足够的消防器材。

3.3.6.3 设备间有防水、排水设施，电器设备间接地良好。

3.3.6.4 各类设备标识明显、准确。

3.4户内设施的验收
3.4.1 地面、墙面、天花无裂痕、缝隙、水迹，外观完好。

3.4.2 块料，如瓷砖、面层、粘贴牢固，无缺棱掉角，面层无裂纹、损伤、色泽一致，对缝砂浆饱满，线条顺直。

3.4.3 门、窗，门开启自如，无晃动和裂缝、零配件齐全、位置准确，无翘曲变形，门锁、窗销连接牢固、开启灵活，玻璃安装牢固、胶封密实，无明显刮花痕迹、无损伤，油漆均匀，色泽光亮新鲜、完整，不锈钢防盗门表面光亮，无刮花、变形，高档装饰门装饰完整。

3.4.4 卫生间、阳台地面应低于相邻地面2厘米左右，不应有积水、倒泛水和渗漏。

3.4.5 卫生间、厨房内的排污管应分设，出户管长不宜超过8m，并不应使用陶瓷管、塑料管。

地漏、排污管接口、检查口不得渗漏�管道排水必须流畅。

3.4.6 开关、灯具、插座安装位置正确，安装牢固可靠，配电箱接地良好。

3.4.7 预留空调孔位置准确、规范，冷凝水排水管通畅。

3.5 钥匙的接管与验收
3.5.1各类钥匙应有详细清单。

3.5.2钥匙应有明显标识，开锁准确无误。

3.5.3交接时应逐项核对，办理交接手续。

第三部分记录表格
有关接管验收记录表格，参照公司制度执行
第四部分业主入住的组织与实施
入伙方案项目部另行拟定并呈报
第五部分装修管理与服务
有关装修管理与服务�参照公司制度执行
第六部分档案建立。