年绍兴金地自在城酒店式公寓营销提报ppt课件
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酒店式公寓专题研究PPT教案
高层塔楼
2007-11-2
70
高层塔楼
2007-8-15
70
高层塔楼
2007-10-24
70
高层塔楼
2007年5月
70
高层塔楼
2007-12-1
高层塔楼 预计2007年12月
高层塔楼
第16页/共110页
酒店式公寓-市场分析
区域位置分析
20%
25% 5%
CBD
20%
燕莎
三元桥
5%
金融街
中关村
10%
亚奥
42% 5万平米以下 5-10万平米 10万平米以上
32%
从供应体量上看，酒店式公寓大多属于小盘 项目，在售项目中74%以上的建面都在10万 平米以下，部分稍大体量的项目中也都包括 了一定的商业和写字楼面积。目前北京市场 总体可售面积在60万平米左右，且后期还 会有一定的放量，奥运会前的竞争会不断趋 于激烈。
酒店式公寓在国外流行10多年后最早 在上世 纪九十 年代初 流入深 圳、广 州、北 京、上 海等城 市。北 京酒店 式公寓 雏形是 北京建 国饭店 在六至 九层长 包房里 增设厨 房，推 出超出 酒店客 房概念 的居所 ，当时 一经推 出立即 被美国 驻华大 使馆全 部租用 （当时 美国驻 华大使 馆成立 之初， 使馆区 还在建 造之中 ），成 为外交 官员公 寓。
西海 2008
国海广场
伯朗峰
万国国际公 寓
方恒国际中心
北
Байду номын сангаас
亚奥观典 健翔国际公
京
元大
都
波菲特行政公
在
寓
寓
售
金澳国际
世奥国际中心
燕莎 CLASS
金地_金地未未来_营销执行报告_新聚仁_357PPT
人均GDP
上海1996-2006年人均GDP及增长率 80 000 60 000 元 40 000 20 000 1996 1997 1998 1999 2000 18.1% 19.8% 16.1% 10.4% 9.9% 13.3% 8.6% 9.7% 16.0% 12.7% 25.0% 20.0% 15.0% 12.5% 10.0% 5.0% 0.0% 2001 2002 2003 2004 2005 2006
8月1日
9月5日
11月20日
《关于调整新增建设用地土地 《通知》提高建设用地使用费用近一倍，旨在提高房地产开发商开 有偿使用费政策等问题的通知》 发成本，促使土地利用的高效化，调整房地产市场的优胜劣汰。 的发布 落实楼市调控 在前一系列调控实施的基础上继续积极推动调控的实施，同时对于 调控取得的成果给予肯定，表明政府持续调控的长远决心。
4月 28日
上调房贷利 率0.27%
人口环境
2006年上海市人口年龄分布
1995-2005年上海市准予结婚数量（万对） 20
17岁及以下
20%
11%
16 12 8 4 0 1995 1997 1999 2001 2003 2005
24%
18-34岁 35-59岁 60岁及以上
45%
•
上海年龄结构以35-60岁中年人比例 最大，随着上海进入富裕阶段，由此 衍生的大量改善型需求对本项目花园 洋房产品有较大支撑
5月17日
5月29日 5月31日 7月6日 7月12日 7月24日
政策法规环境—2006年行政政策
时间 7月26日 政策或行动 强征二手房转让个人所得税 《招标拍卖挂牌出让国有土地 使用权规范》和《协议出让国 有土地使用权规范》的施行 《国务院关于加强土地调控有 关问题的通知》发布，土地调 控 内容与影响 108号文件的出台旨在增加二手房转让成本，抑制房地产投资需 求，增强消费者对于新建商品房的需求。 《规范》的推出是土地出让管理的细化，表明政府对于土地供应市 场整治的决心，从土地供应入手整治房地产市场，改变房地产市场 现有状态，尽量实现市场透明化操作。 《通知》是对前几次土地相关调控的进一步实施，旨在严格把好土 地审批关，严防国有土地违法违规占用滥用。
杭州金地·自在城营销思路122p 共123页
平方米三房和180平 尊重土地、尊
方米四房，排屋则有 重文脉、建筑
“2+2”户型和“1+3” 文化
户型
产品情况
开发商情况
将金石文化 导入项目， 打造杭州首 席百万平米 人文生态大 盘。
精神内涵 情况
解决之道探索之一
结论：
万科·魅力之城
热销主要因素
品牌落地口碑营销
欣盛·东方润园
产品特色形成自身楼盘个性
（精神内涵定位）
差异化的项目品牌定位：
城西70万M²自由栖居尊贵人文城邦
差异化策略四：开发商品牌形象 由上面项目生活属性及其提供者逻辑上，我们可有如下的推导：
项目生 活形态
自在城。倡导城西自由栖居尊贵人文生活
杭州金地的品牌价值定位：
项目开 发者
金地地产，城西自由栖居尊贵人文生活引领者
差异化策略四：开发商品牌形象
区位定位
自在人群
70万M²城西自由宜居城邦
排屋客群
客群心理定位
享受尊贵闲逸的栖居境界
排屋人群主要特征：
1. 稳定的财富收入， 拥有社会地位； 2.眼界开阔、心胸宽 容，具有悠游从容的 气度。 3.具高生活领悟力， 追求舒适、闲逸的生 活。
差异化的项目形象定位：
城西70万M²·自由栖居·尊贵人文城邦
情况 群
情况
解决之道探索之一
坤和·和家园
——携手西泠印社，打造高尚人文社区
开盘两 天认购 金额达 到4亿 元
热销 情况
教授、 律师、 IT从业 人士， 私营企 业主等 高收入 人群
客户 群
原生坡地，总百万方， 坤和集团，秉
景观电梯公寓、排屋 承“保留、传
等；
金地_杭州金地自在城公寓价值体系提报_29PPT_博加
径
连接客餐厅形成鲜明对比，并与超大阳台连接，阔景联厅。
阔景水晶联厅 包装：阔景水晶联厅
室内外延精装附赠——入户花园、阳台、露台、飘窗四大成长型涵氧空间，
叶
ICON
精装附赠：90平米得105平米
四大成长空间
ICON 百米宽庭
建筑规划布局： 超宽栋距，百米宽庭+长条式、通透式规划，全南朝向、通透采光、绝佳瞰景 包装：百米宽庭
第三城市人居公园住区
园：4大次生态消闲园 茎 ： 阔 景 水 晶 大 堂 乐：三重商业消闲中心
全精装园林+四河四园五谷=景观标准 谷：5大三级生态居深住度谷 精装叶+：生态四多大功成能长空空间间=舒适会标：准泛会所生态消闲区
城 市 里 的 湾 谷 公 园500米长规在划公+三园大里配的套房=生子活标公准园 里 的 育 乐 会
GOAL
提报目标
First part: 自在城公寓品牌及案名体系 second part: 自在城公寓价值体系
First part 自 在 城 公 寓 品 牌 及 案 名 体 系
产品 案名 SLOGAN 品类 产品定位 支撑体系
自在城总体品牌价值：
四水依城容自在
联体别墅
境墅
界由人造，境自心生 城市别墅
ICON 城市天际
现代北欧风格：浅金色面砖为主，局部涂料铺就。垂直直线与工整角度间，深灰 色铝合金窗户相嵌入，形成横竖间的连续框线，简约洗练。色彩与直线与自然的 柔和形成对比美。
包装：城市天际
ICON 瞰景绝板
纯板式建筑群： 板式建筑自由组构，超大面宽的舒适建筑尺度，宽幅看景、采光充裕、南北通透 270度飘窗、超大阳台、露台等凸景立面+纯落地玻璃窗 包装：瞰景绝板
金地-杭州金地自在城项目营销策略提案报告-203PPT-汉嘉地产
数据来源：汉嘉数据库
典型楼盘借鉴
昆仑·橡树园
地理位置：萍水路与丰潭路交叉口 总建面积：10万方 建筑类型：小高层、高层 销售均价：13000元/方 主力面积：80－130方 主力总价：100-140万/套 销售情况：08.2. 3开盘推出307套，已去化158套，销售率 达到51%；其中90方以下房源推出95套，已经去化67套， 销售率达到70％。（数据来源：3.19透明售房网）
25-35岁，多来自于城西、城北的新杭州人（三墩半小时工作生活圈） 在杭完成学业并就近在城西、城北产业园、IT等行业就职的白领群体 年收入6-20万，未婚或新婚的两口或小三口之家，精致的两房或单套需求 有较高的生活品位和品质追求
改善型群体
次重点市场
30-45岁，多来自城西、城北拆迁安置小区或企事业单位分配的老物业
镇
份兼顾的群体
经济型别 墅／排屋
上林湖、富春山 居、青山湖畔、
2客00群-4绝00对万数量大，3具00有-4较00强生杭价命州比力中的产 群阶 体层 注重生活品质和性
锦绣钱塘
小别墅／ 桃花源小院别墅 400创-50新0型万产品，处20在0-上28升0 轨道杭州、浙江私营企业主、高管等中
排屋
产及富有阶层 休闲度假型群体
以改善居住为目的，多有较强的地域归属感，三墩半小时工作生活圈
职业以高教员教职员工、政府公务员、企事业单位职员和公司中层管理人员为主
家庭结构以三口之家为主，主流的三房、四房需求
有一定的家庭积累，家庭收入稳定
投资群体
偶得市场
典型楼盘借鉴
凯德·视界
地理位置：登云路与小河路交叉口 建筑类型：小高层、高层 销售均价：14500元/方 主力户型：精装修的73方1室2厅1卫、89方2室2厅1卫 主力总价：100-140万/套 销售情况：08.1.13开盘推出582套，已去化321套，销售 率达到55%（数据来源：3.17透明售房网）
典型楼盘借鉴
昆仑·橡树园
地理位置：萍水路与丰潭路交叉口 总建面积：10万方 建筑类型：小高层、高层 销售均价：13000元/方 主力面积：80－130方 主力总价：100-140万/套 销售情况：08.2. 3开盘推出307套，已去化158套，销售率 达到51%；其中90方以下房源推出95套，已经去化67套， 销售率达到70％。（数据来源：3.19透明售房网）
25-35岁，多来自于城西、城北的新杭州人（三墩半小时工作生活圈） 在杭完成学业并就近在城西、城北产业园、IT等行业就职的白领群体 年收入6-20万，未婚或新婚的两口或小三口之家，精致的两房或单套需求 有较高的生活品位和品质追求
改善型群体
次重点市场
30-45岁，多来自城西、城北拆迁安置小区或企事业单位分配的老物业
镇
份兼顾的群体
经济型别 墅／排屋
上林湖、富春山 居、青山湖畔、
2客00群-4绝00对万数量大，3具00有-4较00强生杭价命州比力中的产 群阶 体层 注重生活品质和性
锦绣钱塘
小别墅／ 桃花源小院别墅 400创-50新0型万产品，处20在0-上28升0 轨道杭州、浙江私营企业主、高管等中
排屋
产及富有阶层 休闲度假型群体
以改善居住为目的，多有较强的地域归属感，三墩半小时工作生活圈
职业以高教员教职员工、政府公务员、企事业单位职员和公司中层管理人员为主
家庭结构以三口之家为主，主流的三房、四房需求
有一定的家庭积累，家庭收入稳定
投资群体
偶得市场
典型楼盘借鉴
凯德·视界
地理位置：登云路与小河路交叉口 建筑类型：小高层、高层 销售均价：14500元/方 主力户型：精装修的73方1室2厅1卫、89方2室2厅1卫 主力总价：100-140万/套 销售情况：08.1.13开盘推出582套，已去化321套，销售 率达到55%（数据来源：3.17透明售房网）
酒店式公寓PPT课件
项目 项目周边 项目位置 内部
位置 状况
卖点 配套
燕莎 桥东 南
昆仑饭店 等、外事 公寓
高档涉外 酒店临近 使馆区， 配套完善
豪华 精装 修
产品 客群 类型
酒店
涉外人 员政府 要人国 外办公 及旅游 群体
价格 装修 物业 项目 （租金） 标准 管理 分析
185美元 /天
285美元 /天
385美元 /天
景观
面 40000元 精装 物业费： 中关村唯一的精
向 /平方米
7.4元/ 致生活沙龙广场
中
平方米 作为带动和引导
写
关 村
字个
楼性
消
费
阶
／月 (含供 暖)
中关村地区精致 消费潮流的载体， 朗斯芳德创建于 中关村新消费市 场空缺，独立推 进市场
层
44000元 /平方米
公寓
亚奥商圈
亚运村商圈
区域 & 产品
连锁商业
中心、国 办 际商务港、 公 五星级酒
店、5A写
字楼、特
色商业街
区
酒
店
建面 17.6万 平方米
商 铺
五星级酒 办 店、5A写 公 字楼、特 色商业街 区
国贸 桥东
临近京汇 总建筑 大厦.招商 面
酒 店
商 铺
中西餐厅、 办 咖啡厅、 公
客群
价格（租 金）
现状
装修标 物业管 项目分
准
理
析
特别适 合中小 型咨询、 广告、 经纪及 服务类 公司使 用
• 2、基本类型
可售型酒店式公寓：打破酒店式公寓只租不售的惯例，通常租售 并举。其实质是发展商投资理念的变化。
金地艺境别墅群样板间盛情开放活动策划方案ppt课件
签到处布置 在签到处大白主题背景板
上点缀多色气球，增加现场的 喜庆气氛。
签到处布置 舞台搭建在进门的地方，
用作现场节目表演、项目宣讲 及现场抽奖 。
游园动态 游园动态为围绕别墅样板
间。
为各游园项目及超能陆战队大 白造型展示。
谢 谢欣赏
织憨态可掬的大白们进行投篮演示及比赛。
basketball is here
大白带你飞 此游戏根据愤怒的小鸟进行改编，现场设置大白背景墙与大白玩偶展架，大弹弓以大
白毛绒玩具为子弹，将展架上的毛绒大白玩偶击下即可获得该玩偶。
我就是大白 活动当天现场准备数张大白图案异性KT板〔头部为空），到场客户可自己在此进行拍
大白人偶秀 活动当天现场提供数只人偶大白与捏气球小丑在一起玩耍，通过此情景感染客户，使
客户参与到大白与气球小丑的互动中来，大白人偶陪客户合影，小丑现场赠送各种形状的 气球，营造欢快的现场气氛。
超能陆战队展览 活动当天超能陆战队人物惊现现场，各种形态的大白现身金地·艺境。（可摆放7天）
讲座 宣传
签到（领取游园券）//大白签名墙(背景墙)//大白灌篮（电子篮球机）//大白带你飞（愤怒 的小鸟改编版）//我就是大白（大白COSPLAY）//暖心大白(马克杯)////大白茶歇烧烤 （大白美食）//白礼服乐队
大白 暖场
大白迎宾 活动当天，进门入口处舞台旁摆放2米高大白气模，使客户入门便见大白。
这是一次金地·艺境优质口碑的的经典宣传 我们将“大白〞现实化紧抓潮流，打造暖心楼盘
活动 概况
活动主题：我和大白有个约会 活动时间：2019年4月18日 活动地点：金地·艺境别墅群样板间现场 活动内容：大白暖场、讲座宣传、大白游园
活动目的：金地·艺境别墅群开放之际，举办具有文娱、互动、体验、趣味 的游园活动。现场设置多项互动体验项目，利用奖励机制调动人群参与到 活动中来，配合讲座宣传深入人心。营造趣味暖心的活动环境，使活动参 与者对项目产生良好的印象。
某酒店式公寓建筑营销策划(ppt 29页)
如今酒店式公寓多指位于大型商 圈内，保持统一装修模式、配置 一整套高标准硬件设施和酒店服 务系统、聘请专业酒店物业管理 公司或酒店式公寓管理公司并由 其统一经营和管理、区别于纯酒 店单间的公寓，其大多会被用作 投资使用。
3
2006年中国100强酒店公寓 前十名项目概况
4
雅诗阁——酒店式公寓100强第一名
17
大堂
餐厅
茶馆
书房
房间
客厅
特别精心设计了22种户型以满足不同人士适合 度.
18
19
碧玉108——酒店式公寓100强第七名
碧玉108全装修小户型，地处碧云国际 社区，一栋4层建筑，一楼商业，2—4 层为公寓.2004年8月1日公开发售，总 户数108套，该案率先通过ISO1400国 际环境认证是上海市区内少数达到国家 空气质量一级标准的区域，45-76平米 （建面）精装修，4.5米层高，由中国 台湾空间艺术大师史南桥亲自设计，交 通比较方便，周围学校、卖场、商贸等 配套齐全。物业管理公司： 金马酒店 公寓管理（上海）有限公司 开盘时间为2004年8月8日，销售均价 为13000元/平米。
中国十强酒店式公寓剖析专题
• 课题组：深圳商务公寓组 • 撰稿人：曾瑞华1Βιβλιοθήκη 酒店式公寓的概念2
酒店式服务公寓意为“酒店式的 服务，公寓式的管理”，它最早 源于欧洲，是当时旅游区内租给 游客，供其临时休息的物业，由 专门的酒店管理公司进行统一管 理，既有酒店的性质又相当于个 人的“临时住宅”。这些物业就 成了酒店式服务公寓的雏形。
22
23
旺座中心——酒店式公寓100强第九名
旺座中心位于朝阳区关东店，地处 CBD中央商务区中心地带，东临东 三环路，西侧为关东店南街，南靠 嘉里中心。国贸、京广和嘉里 中 心等众多顶级写字楼、公寓四方围 合这一片未来五百强争抢进驻的国 际经济贸易中心。 开盘时间为2001年7月28日，销售 均价为：24000元/平米。
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2006年中国100强酒店公寓 前十名项目概况
4
雅诗阁——酒店式公寓100强第一名
17
大堂
餐厅
茶馆
书房
房间
客厅
特别精心设计了22种户型以满足不同人士适合 度.
18
19
碧玉108——酒店式公寓100强第七名
碧玉108全装修小户型，地处碧云国际 社区，一栋4层建筑，一楼商业，2—4 层为公寓.2004年8月1日公开发售，总 户数108套，该案率先通过ISO1400国 际环境认证是上海市区内少数达到国家 空气质量一级标准的区域，45-76平米 （建面）精装修，4.5米层高，由中国 台湾空间艺术大师史南桥亲自设计，交 通比较方便，周围学校、卖场、商贸等 配套齐全。物业管理公司： 金马酒店 公寓管理（上海）有限公司 开盘时间为2004年8月8日，销售均价 为13000元/平米。
中国十强酒店式公寓剖析专题
• 课题组：深圳商务公寓组 • 撰稿人：曾瑞华1Βιβλιοθήκη 酒店式公寓的概念2
酒店式服务公寓意为“酒店式的 服务，公寓式的管理”，它最早 源于欧洲，是当时旅游区内租给 游客，供其临时休息的物业，由 专门的酒店管理公司进行统一管 理，既有酒店的性质又相当于个 人的“临时住宅”。这些物业就 成了酒店式服务公寓的雏形。
22
23
旺座中心——酒店式公寓100强第九名
旺座中心位于朝阳区关东店，地处 CBD中央商务区中心地带，东临东 三环路，西侧为关东店南街，南靠 嘉里中心。国贸、京广和嘉里 中 心等众多顶级写字楼、公寓四方围 合这一片未来五百强争抢进驻的国 际经济贸易中心。 开盘时间为2001年7月28日，销售 均价为：24000元/平米。
公寓销售方案ppt课件
说辞欠 感染力
点此添加标题文本
外患
降价 单价降幅00元/平
市
场
竞
争 无
超低 首付
最低首付1万
底
线
回购 交房可回购
xx0万的公寓 任务如何完成
措施
提士气
1
强说辞
2
拓客源
3
销售策略
4
一、提士气
目标
召之即来， 来之即战， 战则必胜
（狼性团队）
现
AB组PK (一人命运决定全组命运）
金
+
带
薪
休
红黑榜周周更新（考核签约+回款）
渠道xx万
300 250 200 150 100 50
0 渠道任务 已经完成
兼职板块 电销 中介
渠道动作分析
竞盘拦截
动作分析：客户到访量的主要来源
电话营销 中介分销关键人
动作分析；回访数据报备，成交到访明显提高
动作分析:中介门店维护与物料植入，中介 关键人合同签订筹备。
第一PPT模板网：
策划：示范区商业包装氛围 渠道：加强渠道人员培训，提高来访量及到访质量
做到真正的渠道营销，找到公寓目标客群
回款工作评估
3月回款任务
按揭：987.4万 非按揭：1232万
合计：2219.4万
xx月完成情况
按揭： xx万，完成率57.78% 非按揭：xx万 ，完成率54.09% 合计完成：xx万，完成率：55.48%
xx xx
xx xx xx
费用 0.3万 xx xx xx xx xx xx xx xx xx xx xx xx xx xx
按照2.5%费率计算，除以上费用，结余费用xx万元
同策_浙江绍兴金地自在城营销策略报告_148PPT_XXXX年
5055
61.1 115.1
2007 61.1 115.1 5055
5831
59.8 38.2
2008 59.8 38.2 5831
7645
80.7 107.5
2009 80.7 107.5 7645
9000 8000
7000 6000 5000
4000
3000
2000 柯桥城区商品住宅去化分析
1000
产品·项目立面设想
关于项目立面有几个重要关注因素:柯桥国际发展趋势; 区域习惯性审美思维;金地的血脉传承;与绿城产品的区别….
立面的三个考虑面
高层产品，量大，关系到项目 整体形象。 花园洋房，项目亮点与 项目首发产品。
天字系，大平层。 项目最高端产品。
24
天字产品外观形象思考
绿城为高端市场留下了“精致”“稳重”的新古典影响； 也在制造“蓝色钱江”式现代公建式奢华。
更经典，更奢华，更具排场，更高价格。
立面石材化 工程精致成熟
炫耀性的产品思路 区域内价格领先 环境、会所、大堂等
绿城的特征
看多了，就习惯了。相同的理念，相同的产品， 星河湾3年才一个，绿城一年30个！
标准化，复制化，规模化 ，产品化。
也就是保守，单 一。缺乏变化， 无新主题。对中 层客户关注少。
在浙江，大量类似 相对应，服务一直没有 产品包括山寨性模仿 成为绿城高附加的一部分。
21
绿城的启示
绿城一定程度在树立浙江人的购房审美，这种“精致”“完美”的精神 是地产市场中共同的财富。 因为绿城的专业与执着，也留给了市场很大的共赢机会。为本案未来走 向成功给予很多参考。
例如营销、例如销售服务、例如环境与人的关系、例如建筑设计 的单一、例如关注多种消费层、例如关注新科技、例如多业态组 合互动等。
公寓项目营销策略报告PPT课件( 92页)
闯族青年人生观
I have a dream
高知青年人生观
Wednesday, June 19, 2019 —— 万科金色海蓉项目营销推广方案 ——
人生观关键词：
追求独立 特立独行 勇敢面对 创造美好
市场定位 形象定位 客户定位 产品定位
客户定位
CUSTOMERS & POSITION
偏安武进一隅，18万方纯商办产权小公寓，卖给谁？
赠送面积较多或是挑高类附加值市 场接受度较高
价格竞争激烈，在现金为王的开发 领域，价格战已逐渐成为主流
市场 迷局
产品 困境
产品单一， 体量巨大
位置较偏， 配套不全
生活氛围不 浓，人气冷
淡
容积率过高，品 质难以保障
附加值 不高
自我审视
产品及形象导向
寻找市场空白
产品
差异化精神内核塑造
形象
市场定位关键词
方向1： 周边区域的投资客
市场定位 形象定位 客户定位 产品定位
产品定位
PRODUCTS & POSITION
20-40㎡主力小公寓，如何在已有基础之上产生更多价值？
产品定位模型
精致品味
超小产品面积段
多功能青年主题产品
覆盖人群的共性需求
定位方向
主题性
差异性 功能性
便捷性
客群分类 高力公寓项目目标客群分析
主力客群方向界定 根据项目所在区域辐射力界定两大主要市场方向
安内纳外！
从投资及使用两角度，以区域客为主，向外逐 步拓展客户。
方向2： 实际使 用群体
方向1： 周边区域的投资客
产品定位之——主题鲜明
内部广场采用艺术性、符号性强的表现手法，契合现代年轻人的审美观以及潮流，以主题广场的形式与满足年轻 人主题消费的商业进行结合，将项目的主题性表现的更加淋漓尽致。
【房地产培训PPT课件】酒店式公寓创新
的差异)
阶层：白领 家庭类型：单身或新婚夫妇 心理特征：处于人生奋斗、成长期，渴望自由、独立，追求时尚、
充满活力，喜好交际及都市夜生活
3
小户型公寓
小户型公寓的特点
小户型公寓 的特点
地段：多选在交通便捷、生活配套机能完善的CBD(中央商业区)
或靠近 CBD，以迎合目标市场消费者的工作和生活需要
形象：从起名、立面色彩到户型设计、内部装修都突出时尚化的
A座 B座 C座
12
酒店式公寓
天津•泰达国际会馆 ——五星级酒店、涉外公寓统一管理经营
➢ 康体娱乐是天津泰达国际会 馆的主要功能之一；
➢ 康体娱乐设施包括绿波水疗
中心，室内阳光泳池，健身中；
心，乒乓球-沙狐球厅，台球厅，
游戏机房，棋牌室，影视视听
室和阅览室；
1
➢ 酒店客户客房主要在3-5层， 共49套。
跨国企业的高级员工、经 理和总裁
跨国企业的高级员工、经 理和总裁
城市豪宅
处于社会金字塔顶端的精 英人群
5
服务式公寓
服务式公寓又叫酒店式服务公寓是提供类似酒店软 硬件服务的高档公寓
服务式公寓：
一般位于城市中心或CBD区，有较好的服务质量与物业管理的高档公寓。一般为开发商投资建 设，以出售产权、尽快回笼资金为主要目的的房地产投资项目。 与酒店式公寓相比，服务式公寓更靠近于一般公寓，提供类似酒店的软硬件服务。
➢ 地址:国贸南侧，长安街与东三环交汇处； ➢ 总建筑面积350000平方米，主楼（A座）63层，高达249.9米，其中包括美国凯悦国际酒 店管理集团投资并管理的五星级酒店柏悦酒店、柏悦居和柏悦府； ➢ 大楼的侧翼是两座186米高的国际高智能化写字楼； ➢ 配套：周边顶级写字楼、公寓、酒店和高档购物中心聚集。如国贸公寓、嘉里中心、雅诗 阁，赛特购物中心、国际俱乐部和友谊商店等； ➢ 柏悦居2005年底开盘，均价4万/平米，销售速度月均11套。
阶层：白领 家庭类型：单身或新婚夫妇 心理特征：处于人生奋斗、成长期，渴望自由、独立，追求时尚、
充满活力，喜好交际及都市夜生活
3
小户型公寓
小户型公寓的特点
小户型公寓 的特点
地段：多选在交通便捷、生活配套机能完善的CBD(中央商业区)
或靠近 CBD，以迎合目标市场消费者的工作和生活需要
形象：从起名、立面色彩到户型设计、内部装修都突出时尚化的
A座 B座 C座
12
酒店式公寓
天津•泰达国际会馆 ——五星级酒店、涉外公寓统一管理经营
➢ 康体娱乐是天津泰达国际会 馆的主要功能之一；
➢ 康体娱乐设施包括绿波水疗
中心，室内阳光泳池，健身中；
心，乒乓球-沙狐球厅，台球厅，
游戏机房，棋牌室，影视视听
室和阅览室；
1
➢ 酒店客户客房主要在3-5层， 共49套。
跨国企业的高级员工、经 理和总裁
跨国企业的高级员工、经 理和总裁
城市豪宅
处于社会金字塔顶端的精 英人群
5
服务式公寓
服务式公寓又叫酒店式服务公寓是提供类似酒店软 硬件服务的高档公寓
服务式公寓：
一般位于城市中心或CBD区，有较好的服务质量与物业管理的高档公寓。一般为开发商投资建 设，以出售产权、尽快回笼资金为主要目的的房地产投资项目。 与酒店式公寓相比，服务式公寓更靠近于一般公寓，提供类似酒店的软硬件服务。
➢ 地址:国贸南侧，长安街与东三环交汇处； ➢ 总建筑面积350000平方米，主楼（A座）63层，高达249.9米，其中包括美国凯悦国际酒 店管理集团投资并管理的五星级酒店柏悦酒店、柏悦居和柏悦府； ➢ 大楼的侧翼是两座186米高的国际高智能化写字楼； ➢ 配套：周边顶级写字楼、公寓、酒店和高档购物中心聚集。如国贸公寓、嘉里中心、雅诗 阁，赛特购物中心、国际俱乐部和友谊商店等； ➢ 柏悦居2005年底开盘，均价4万/平米，销售速度月均11套。
酒店式公寓PPT
售价
主力面积
租金
20000
398-1088（天）
50000
55-156平米
7500-12000（月）
徐汇苑III期 徐汇苑 期
基本情况 位置： 位置：中山南二路天钥桥路 经营方式：统一经营， 经营方式：统一经营，小面积目前只租不 卖 大面积不包租出售 提供服务：商务服务、报刊订阅、代购物 提供服务：商务服务、报刊订阅、 预订机票、叫车服务、 品、预订机票、叫车服务、机场 接送等，配备大型会所、 接送等，配备大型会所、包括中 西餐厅、会议室、健身房、 西餐厅、会议室、健身房、游泳 池等 开盘价
主力面积 56~110
租金 10000~12000
50000~60000(先卖 110以上大面积）
日月光中心， 日月光中心，伯爵居
基本情况 位置：卢湾瑞金二路 位置：卢湾瑞金二路411号 号 产品： 栋酒店式公寓 建面3.6万平方米 栋酒店式公寓， 产品：2栋酒店式公寓，建面 万平方米 经营方式： 经营方式：开发商自己经营 上海鼎固房地 产开发有限公司 装修配备： 装修配备：6000-8000/平方米 无配备软装 平方米 商业配套： 万平方米综合广场及 万平方米综合广场及14.8万 商业配套：4.4万平方米综合广场及 万 平方米的大型购物中心，一栋31 平方米的大型购物中心，一栋 甲级写字楼（ 层5A甲级写字楼（太平洋管理）， 甲级写字楼 太平洋管理）， 卖点：重点商圈、交通便利 卖点：重点商圈、 地铁上盖、 地铁上盖、配套齐全 统一经营、 统一经营、管理 得房率较高
酒店式公寓市场分析
酒店式公寓类别
一、酒店式公寓类别
二、板块酒店式公寓代表楼盘
转型酒店式公寓
Θ地理分布：主要长宁、徐汇两大区域，静安有相当一部分 Θ规划分析：建筑风格多与国际接轨，浓厚的国际氛围，房型 与面积设计的配比上更加人性化。 Θ配套设施：配套相对齐全 Θ物业管理：开发商自己组建的队伍管理 Θ经营方式：90%只租不售（一般一年起租） Θ档次定位：堪称高档型，还有一部分豪华型（衡山路41号） Θ代表物业：鸿艺豪园、仁恒滨江苑、上海商城、鼎园
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60/97/107
50-60
55/65 50-131 31-72 45-109
一房 /二房
一房
一房、两房 一房/二房 一房/二房 一房/二房
3.9
没有
3000
厨房及卫生间局
4
部隔两层。下层 2.4米，上层1.5
未定是否装修
米。
5
没有
是否精装未定
3.5
无
3000
3.4
通过设备平台增 加面积1.8平米。
7500 尚湖臻品
4260 领先国际
目前在售竞品均价在6000-8800元/平方米，价格分化较大。其中龙禧中心、万达广场、聚银时代为精装修产品，
故均价较高；天府中心由于区位优越，均价亦较高；其他竞品为毛坯产品，均价相对较低 精品课件
市场主流产品基
本情况
面积段分析
竞品面积段31-131平方米，主力面积段45-70平方米
62 44
40
60
69 89
79
67
80
100
115
120
绝大部分竞品总价集中在30-70万之间，少部分竞品，如瓜诸5号、龙禧中心、尚湖臻品由于部分产品面积较大，
导致部分户型总价较高，总价在70万以上
精品课件
市场主流产品基
本情况
去化分析
竞品月均去化集中在19-40套，综合月均去化36.7套，年去化量约2200套
楼盘名称
开盘日期
供应套数 （最近一期）
去化套数
去化周期 （月）
月均去化
综合月均去化 （套）
万达广场
2011-07
528
528
15
35.2
永利中央公馆
未开盘
156
0
0
——
天府中心
2013-01
176
147
3
49
龙禧中心
2012-06
194
176
9
19.5
领先国际
2011-11
600
595
16
37.2
38.2
本案
永利中央公馆 聚银时代
万达广场
天府中心 龙禧中心
尚湖臻品
领先国际 争 地块所处柯西板块，拥有绝佳的湖景资源，可重点打造成柯桥的全湖景
区域分析
酒店式类住宅产品的标杆
本案为代表 坂湖板块
聚银时代为 代表
主城区板块
瓜渚湖板块
柯北板块
万达广场为 代表
项目比较 版块
中端小 户型， 超值性 价比
一房为主，少量两方及以上户型；而瓜诸5号、龙禧中心、尚湖臻品小户型大户型均有，部分产品面积在80平米以上 精品课件
市场主流产品基
本情况
总价段分析
竞品总价段19-115万，主力总价段30-70万
聚银时代 瓜渚5号 尚湖臻品 领先国际 龙禧中心 天府中心 万达广场
0
19
20
34 35 32
44
36
46
尚湖臻品
2012-03
142
96
12
8
瓜渚5号
2012-12
149
130
3.5
37.1
聚银时代
2012-9
570
570
7
81.4
绝大部分竞品月均去化在20-40套之间，去化速度适中。聚银时代由于地处主城区核心优势，再加上周边商业配套齐全， 自身引进银泰百货，底价入市等原因，月均去化达81套，精速品度课为件竞品之最；天府中心同样由于地段优势，去化较快
柯北板块
版块特征
板块属于政府未来重点 规划打造区域，目前周 边的商业配套开始逐步 起步
酒店式公寓产品特征
中端产品定位，主要用 于居住和办公两用，以 投资客户为主
高端类 产品 瓜渚湖板 高溢价 块
地处柯桥繁华地段，拥 有天然的瓜渚湖湖景优 势
以豪宅类的酒店式公寓 为主，主要针对高端的 客户群体
龙禧中心为 代表
2013年绍兴金地自在城酒店式公寓营销提报
浙江同策 2013.6
精品课件
第一篇 区域市市场场研机究会研究
区域酒店式公寓市场分析
精品课件
区域酒店式公寓市场分析
酒店式公寓市场可行性分析
精品课件
柯桥酒店式公寓 柯桥酒店式公寓主要分布在柯桥主城区以及金柯桥大道两侧 分布
绍兴县主城区酒店式公寓竞品共有8个，其中在售7个，待售1个
房型
层高（米）户型偷面积情况
修标标准（元/ 平米）
目前售价
万达广场
约80000
售罄
45-55
一房
3.25
没有
1200
6000
蓝天影视商业中心 约8000
永利中央公馆 约10000
天府中心 龙禧中心 领先国际
尚湖臻品
15000 40000 28000
12000
2500
0
10560 20000 售罄 6000
市场主流产品基 柯桥酒店式公寓目前市场上剩余房源已经不多，12年的成交量主要集中在万达广场以
及聚银时代两个项目上，年度市场成交均价在7500元/平米左右，在未来的2年内，酒
本情况
店式公寓在市场上将出现真空期
竞品以一房两房为主，精装修产品较少，平层占据市场主流
楼盘名称
总面积（平 方米）
已售面积（平米）主力面积（平方米）
市场主流产品基
本情况
价格分析
竞品均价6300-8800元/平方米，龙禧中心最高，折后8800元/平方米
10000 9000 8000 7000 6000 5000 4000 3000 2000 1000 0
8800 龙溪中心
6000 万达广场
柯桥酒店式公寓均价
7500
7200
天府中心
聚银时代
7000 瓜诸5号
聚银时代 瓜渚5号 尚湖臻品 领先国际 龙禧中心 天府中心 永利中央公馆 万达广场
0
31
20
45 48
45
50
50 45
40
90
72
80
86
60
55
122 109
131
60
80
100
120
140
少数竞品面积跨度较大，万达广场、领先国际、永利中央公馆、聚银时代户型较小，面积集中在30-70平米，户型以
市场主流产品基
本情况
竞争分析——在售项目
在售竞品项目在售体量约2.1万方，后续供应体量约2.5万方，共计4.6万方
楼盘名称
万达广场
开盘日期
2011-07
供应套数 （最近一期）
毛坯
3.3
没有
毛坯
11000
未定
7500 12500 4500 7500
聚银时代
12000
6000
45-90
一房/二房
3.1
没有
精装
7200
体量：酒店式公寓体量较小，竞品中体量最大的是万达广场，约8万方，其次为聚银时代和龙禧中心，体量分别为4.5万方、4万方，其他均在1-3
万产方品；：一房两房为主，平层、毛坯产品居多，只有万达、聚银、龙精禧品为精课装件修产品
精品课件
居住区 类住宅 高性价比
主城区板 块
居住区 类住宅 坂湖板块 高性价比
靠近市中心，属于老市 区传统居住版块，周边 住宅密集，商业配套齐 全
目前板块所处位置比较 偏远，周边以住宅类产 品为主，区域内并无酒 店式公寓产品
中高端类住宅项目为主
本案拥有柯桥最好的湖 景资源，在之前并无纯 意义上的湖景酒店式公 寓出现，在配合本案自 带的商业配套资源，在 未来可打造成柯桥的酒 店式公寓标杆之处