万科_销售法律风险检查指引
【运营】万科地产法务工作关注指引
租户欠款监管制度 1、公司楼书、发文的审核 2、企业发言人制度
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见1.10 /
条款
配合财务部修订合同条款
/ 见1.10
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10、酒店
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1.11.3日常经营和员工管理
日常经营和员工管理
审核发文
2.6.1租金、管理费、保证金 收付款的法律文件审核（付款委托书）
2.6.2风险提示制度
租户欠款监管制度
3.6.1 审核退租财务 条款
配合财务部修订合同条款
6、财务
1.6.6业务合同
1.7.1制度完善
7、行政
1.7.2 档案管理
1.7.3 业务合同
8、人事
1.8.1制度审核
1.8.2人事规范 1.8.3业务合同 1.10.1 业务咨询 1.10.2 业务合同
1、招商阶段
商业类项目－工作关注点
2、营运阶段
3、退租阶段
部门
项目 1.1.1租户招商法律风险提示 1.1.2主体资格的审核
1、商铺管理
1.1.3审核商务意向书
1.1.4审核租赁合同
1.1.5 标准版本合同修订
主要内容 提供特殊租户签约法律风险提示 租户进驻前主体资格的审核 审核商务条件意向书 1、客户谈判 2、合同及补充协议修订 标准版本修订与完善
2.3.1 履约监督
1、审核工程部承包、设备维保合同
2、清洁保洁合同（商铺、写字楼）、大理石 2.3.2发文的审核 养护、绿化等合同
3、审核保安服务合同 1、相关法律培训
2.3.3保险索赔
跟踪合同履行并解决相关法律问题 租户发文的审核 审核与租户经营有关的补充协议 跟踪合同履行并解决相关法律问题
3.2.1审核解除协议 审核提前解除协议或终止协议 3.2.2退租纠纷处理 协助解决退租客户纠纷解决
万科是如何做法务管理的
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CHINA REAL ESTATE
二、新常态 2015、2016 年中国房地产市场又经历了
一轮上涨，但开发商并不是房价上涨的唯一 既得利益者。以深圳为例，比如深圳卖掉 10 万的房子，有 6、7 万是土地成本，将近有 1 万 多是税，即便管理水平比较高的万科，集中采 购建造成本大概控制在 5000 元以内，也只剩 下 1 万是万科的利润。事实上，从优秀的地产 商角度看，并不希望房价过快上涨，因为只有 在房价稳定的时候，才能显示出管理水平的 优势，才能在竞争中胜出。万科的管理水平高， 可以因此拿到更多的市场份额。房价快速上 涨的时候，谁都能做房地产，反而显示不出我 们的能力和水平。
新常态下也带来一些新现象和新问题。 未来整个市场占有率会越来越向大房企集中，
目前排名前 100 名的地产商在整个市场中的 占有率刚超过 50%。在地产新常态下，可以预 见行业集中度会快速上升，像万科这样的大 型地产商应该能实现逆势规模扩张，占据更 高的市场占有率。当然，新常态下，地产行业 的利润率会下降，业务的容错度也会下降，这 就需要更加精细化的管理，对法务而言更是 如此。
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地产案例 CHINA REAL ESTATE
作法务参与得少。合作项目发生诉讼问题，很 大程度上与内部法务参与的环节缺失有关系。
第三，人手比较短缺，集团内统一的风险 检查很难实施。
三、应对举措 新常态对法务工作提出一些新的要求。
从广度上来讲，要求全方位的参与具体业务， 要更加深耕细作。
1．在组织机构上要升级 原来万科由集团总部直接对接 60-70 家 一线公司，导致总部的法务力量力不从心。过 去一年，万科对法务组织架构进行了重构，在 四大区域基本上建立了法务组织，在有条件 的大型一线公司建立了法务部，现在大的一 线公司法务人员比集团总部法务部还多，这 才是比较合理的结构。 2．在管理模式上尽可能地做到风控前置 具体来讲，法务要从拿地就开始介入。正 如扁鹊三兄弟，“长兄治未病、次兄治病于初 起”，扁鹊的名声最大，但扁鹊自认医术是最 差的。万科的目标是治未病，强身健体更重要， 尽可能不诉讼。 3．内部制度规范要升级 在管理模式上，尽可能往前置，走到风控 的前端去，风控要到业务的前端来。从诉讼管 理的机制上来讲，以前更多的是事后救济，现 在要把基础工作做实，通过一系列的举措，从 组织机构建设到能力提升到开展一些专项行
万科销售法律风险控制检查要点说明
销售法律风险检查要点2万科集团销售法律风险检查标准手册(共计199个风险检查点)土地使用权证检查点1证件是否已取得2土地使用权有无被抵押，如已抵押，有何措施保证及时解除？3土地使用权如果被抵押且销售时不能解除，销售时有无采取对应措施告知购房人？4土地使用权证对应的土地使用年限、用途，是否与销售合同及销售宣传对应，有无宣传错误？5土地使用权证对应的土地使用权人是否与销售合同及销售宣传对应，有无宣传错误？6土地证的红线范围是否与我司实际建设用地范围一致？有无在红线外用地上搭建建筑物的风险？7物业管理合同中确定的物业管理区域与土地证确定的红线是否有冲突？建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证检查点1是否已按时取得证件？2证件是否为临时，是否已过期限需要更新？3许可的建设范围是否与我们实际建设范围一致？4工程施工是否符合土地出让合同对项目完工要求？施工总包合同1评估公司是否完整地保存了招投标资料、对投标人有无做资质考察、总包人有无合法资质。
2对同一工程内容，对比阴阳合同的实质性条款是否一致，包括合同价款、计价依据、保修期等重要内容3阴阳合同不一致的，判断效力及公司风险，评估要否再采取相应的应对措施4有无对分包、转包、劳务分包作限制性约定及责任的分配约定？5合同竣工时间、保修期等是否与房屋销售合同不一致，公司有无违约风险或其他风险？设计委托合同检查点1设计人有无合法资质？2项目设计要点是否和建设用地规划许可证、规划要点批复、项目总规划图、详规图、各期总平面图一致规划要点批复、公建配套批复、项目总规划图、详规图、各期总平面图检查点1规划设计要点有无与土地出让合同约定不一致处？如有，有无与土地出让方特别协商取得其同意？公司有无风险及如何应对？2设计要点是否有违反法律法规或国家行业规范的强制性要求？3重点关注1：物业服务用房，规划批复如未明确面积的，规划设计有无考虑此房？面积及位置是否符合国家及地方法规规定？4重点关注2：楼间距等可能符合国家规范，但仍有侵犯相邻权的风险。
万科销售前风险控制的199个检查点
第一章 万科售前风险控制篇
7
第二节 其他合作协议书检查点
如通过合作等方式取得土地.则审核合作协议中有关土地及与销售有关的相关规定。
第一章 万科售前风险控制篇
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第三节 土地使用权证检查点
1.证件是否已取等。 2.土地使用权有无抵押.如有抵押.有何措施保证即时解除？ 3.土地使用权如果被抵押且销售时不能解除.销售时有无采取对应措施告知购房人？ 4.土地使用权对应的土地使用年限、用途.是否是销售合同及销售宣传对应.有无宣传错误？ 5.土地使用权证对应的土地使用权人是否与销售合同及销售宣传对应.有无宣传错误？ 6.土地证的红线范围是否与我司实际建设用地范围一致？有无在红线外用地上搭建建筑物的风险？ 7.物业管理合同中确定的物业管理区域与土 地证确定的红线是否有冲突？
第一章 万科售前风险控制篇
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9.重点关注3：不利因素.变配电房、水磊房、垃圾转运站、老人活动中心、社康中心、会所、泛会所、泳池、儿童活动场所、商业餐饮 、 超市、管理用房、员工值班宿舍、公共厕所、人工湖、湿地、喷泉等配套设施的位置、大小、有无。 10.重点关注4：楼盘或小区的主要经济指标；包括占地面积、建筑面积、容积率、总户数等。 11.重点关注5：绿化指标：包括绿地率、绿化率、绿地面积（总绿地面积、人均/户均绿地面积）、水面面积等数据。 12.如出现以上不一致.是否已有风险应对方案.是否已考虑更改规划设计批复？如要更改批复.会否涉及到对前期已购房业主的违约？ 13.如出现以上不一致.如是首期销售且合同还未签署.则有无考虑针对错误宣传在销售合同中特别纠正？ 14.规划变更：有无前后规划设计变更？ 15.如有.实际施工和建设计划有无对应调整？ 16.如有.对外宣传及拟签署的法律文件有无特别对应调整？
万科房地产项目营销节点操作指引及成果标准
万科房地产项目营销节点操作指引及成果标准一、总则1、为统一万科集团各房地产项目营销的标准，规范房地产项目营销的内容和深度，达到“确保营销工作完整、提高营销工作质量、保证项目开发进度”的目的，特制定本标准。
2、本标准为华南区域版，万科集团华南区域各房地产项目营销均应按照本标准执行。
对本标准未涉及的部分，各项目可根据当地特点，酌情予以创新性选择。
如中介代理机构的选择和运用等。
3、本标准中将市场推广主题和策略与市场推广方案分开，分别作为节点之一。
意在强调前者工作是后期全程营销传播工作的基础；引导各一线公司营销工作对该节点的重视。
4、本标准是依据房地产营销理论和模型，并总结万科集团以往房地产项目开发过程中的营销操作经验编制而成。
标准中提出的节点工时为参考时间，非关键路径时间，部分工作可根据实际工作情况同时开展。
5、本标准遵循以下原则编制：营销与设计、成本相结合的原则；计划管理的原则；检查与反馈的原则；持续改进的原则。
6、本标准的执行责任人为万科集团属下各房地产公司主管营销业务的负责人。
7、本标准与准则解释权属万科集团企划部和华南区域中心营销部共同所有。
二、市场定位阶段操作指引及成果标准1.项目定位工作执行计划(1) 项目定位工作小组①由公司营销专业牵头，联合设计、成本专业，组成项目定位工作小组;②项目定位工作小组由公司营销部第一负责人直接负责。
③ 项目定位工作小组成立之后，第一时间知会区域中心，并上报集团企划部备案；由集团企划部牵头组织或授权区域中心成立定位协助小组。
(2)定位工作总体方向和思路①定位工作小组召集项目定位工作务虚会，由公司领导、相关部门第一负责人、集团/区域中心定位协助小组及其他邀请人员参与。
②定位工作务虚会需要明确项目定位工作的总体方向及思路③定位工作务虚会需要明确项目定位工作的主要工作节点④形成定位工作务虚会会议决议。
(3) 定位执行和审核计划根据定位工作务虚会要求，拟定定位工作执行计划拟定阶段性成果及最终成果的汇报、审核计划2.项目基础资料(详见设计基础资料)(1)宗地区位与交通①表现宗地在城市范围内的位置，可在城市地图基础上制作，并说明与城市各主要区域的交通情况② 表现宗地在片区范围内的位置，可在片区地图基础上制作，并说明与片区各主要位置的交通情况(2)宗地基本指标宗地规划设计要点。
万科地产客户服务客户投诉隐患和法律风险防范评估要点
资料审核、
现场核实
相关资料齐 备、专业人员 配合
审计法务
设计、营销 工程、物业 客服
价格条件：包括均价、起价、价格有效期、某套房屋的具 体价格以及价格优惠条件。
设备和材料：包括电梯、洁具、橱柜、门窗、燃气炉、暖 气片、插头插座、灯具，这些东西的品牌、型号、性能。
楼盘或小区的主要经济指标：包括占地面积、建筑面积、 容积率、总户数等。
绿化指标：包括绿地率、绿化率、绿地面积（总绿地面积、 人均/户均绿地面积）、水面面积等数据。
小区配套娱乐设施：主要是会所、游泳池、各类体育健身 设施，这些设施的名称、面积或数量、是否收费、是否业 主专用等。
图纸、资料 审核
相关资料齐 备，专业人员 配合
设计
营销、审计 法务
小区公共 设施
对相邻住户 的通风、采 光、居住带来 不利影响，但 在销售时并 未明示
变配电房、水泵房、垃圾转运站等配套设施的位置、可能 的影响在销售时是否明示，
图纸、资料 审核
相关资料齐 备，专业人员 配合
设计营销、审ຫໍສະໝຸດ 法务降噪隔音 措施:交通承诺：业主班车、直达巴士、免费接送等承诺
周边配套与环境：地铁、轻轨、公汽、公园绿地、海景山 景、名校名胜、商场、体育馆、书店等交通文体商业设施， 以及垃圾处理填埋场、污染河渠、殡仪馆、铁路边等不利 因素。
合同附件
附件不全或 附图与实际 不符
合同附件不全，合同附图与实际交付不符
资料审核
相关资料齐 备、专业人员 配合
临噪音源侧 窗户是否考 虑降噪隔音
万科规定的一类安全风险(3篇)
第1篇一、引言随着城市化进程的加快，物业管理行业在我国得到了迅速发展。
万科作为国内领先的房地产企业，其物业管理业务遍布全国各地。
为确保业主的生命财产安全，万科物业制定了严格的安全管理规定，其中设备设施安全风险防范与管理是重中之重。
本文将详细阐述万科物业在设备设施安全风险防范与管理方面的规定及措施。
二、设备设施安全风险概述1. 定义设备设施安全风险是指在物业管理过程中，由于设备设施本身存在缺陷、使用不当、维护保养不到位等原因，可能引发火灾、爆炸、中毒、触电等事故，对业主生命财产安全造成威胁的风险。
2. 类型（1）电气安全风险：包括电线老化、短路、漏电等引起的火灾、触电事故。
（2）燃气安全风险：包括燃气泄漏、爆炸等事故。
（3）机械安全风险：包括电梯、扶梯、游乐设施等设备设施运行过程中可能发生的故障、伤害事故。
（4）消防设施安全风险：包括消防设施损坏、过期、使用不当等。
三、万科物业设备设施安全风险防范与管理规定1. 设备设施安全管理组织架构万科物业设立设备设施安全管理委员会，负责制定设备设施安全管理规定、监督实施、组织检查、协调各部门工作等。
2. 设备设施安全管理职责（1）物业管理部：负责设备设施的安全检查、维修保养、更新改造等工作。
（2）工程部：负责设备设施的安装、调试、运行、维护等工作。
（3）客服部：负责收集业主对设备设施安全的意见和建议，及时反馈给相关部门。
（4）保安部：负责设备设施周边的安全巡逻、监控等工作。
3. 设备设施安全管理制度（1）设备设施验收制度：新安装或改造的设备设施必须经过验收合格后方可投入使用。
（2）设备设施定期检查制度：对设备设施进行定期检查，及时发现并消除安全隐患。
（3）设备设施维护保养制度：按照设备设施的技术要求，定期进行维护保养。
（4）设备设施更新改造制度：对老旧、故障、安全隐患严重的设备设施进行更新改造。
4. 设备设施安全风险防范措施（1）电气安全风险防范：1）定期对电线、插座、开关等电气设备进行检查，发现老化、破损等问题及时更换。
房地产销售集团项目交付风险检查作业指引
房地产销售集团项目交付风险检查作业指引1. 引言本文档旨在为房地产销售集团项目的交付风险检查提供作业指引。
通过明确风险检查的目的和重要性，以及提供具体的检查事项，能够帮助项目团队更好地识别和应对项目交付过程中的风险。
2. 风险检查的目的风险检查是为了确保项目交付过程中的风险得到充分的识别和控制，以保障项目的顺利进行和成功交付。
通过风险检查，可以及时发现潜在的问题和隐患，并采取相应的预防和应对措施，从而降低项目交付过程中的风险。
3. 风险检查的重要性项目交付过程中的风险可能导致项目的延迟、成本超支、质量问题等不利影响。
因此，风险检查的重要性不可忽视。
通过风险检查，可以提前发现潜在问题，及时采取措施加以解决，以避免风险进一步扩大，确保项目能够按时、按质、按量地交付。
4. 风险检查的具体事项4.1 前期准备- 确认风险检查的时间安排和参与人员- 准备风险检查所需的相关文件和资料4.2 风险识别- 仔细审查项目计划和交付时间表，确定可能存在的时间压力和延迟风险- 检查项目人员的技能和能力，并评估其与项目要求的匹配度- 分析项目所涉及的各方利益，识别潜在的合作风险和冲突- 审查项目的财务状况和收支情况，评估资金风险4.3 风险评估- 对已识别的风险进行评估，确定其潜在影响和发生概率- 确定风险的紧急程度和优先级，以确定相应的应对措施4.4 风险应对- 制定相应的风险应对计划，并明确责任人和时间进度- 监督和跟踪风险应对措施的执行情况，并及时调整和修正计划4.5 风险监控- 建立有效的风险监控机制，及时掌握项目风险的变化和演变趋势- 定期进行风险评估和风险应对的回顾和总结，不断改进风险管理的效果5. 总结本文档提供了房地产销售集团项目交付风险检查的作业指引，明确了风险检查的目的和重要性，并提供了具体的检查事项。
通过按照本指引进行风险检查，可以使项目团队更好地识别和应对项目交付过程中的风险，确保项目的成功交付。
万科住宅项目常见风险分类清单
10.报批、报建手续延期。如规划验收未按时通过，竣工资料不能及时备案，消防验收时间等没有控制住，可能引起的不能按时结算、入伙等重大风险
11.政府规划及周边交通等变化、民扰及不可抗力。
12.设备安装调试时，设备损坏。
8.预售后出现与合同、销售模型或展示样板等不一致的变更。
9.代理公司或者销售代理人员为了短期利益及个人利益，做出危害公司利益、不符合职业道德的行为如将客户介绍给竞争对手、欺骗客户等等。
10.由于宏观经济形势变化导致房价出现回调而产生的客户关系问题。
11.由于政府等强势部门未能正确履行土地合同中的相关承诺，导致后期客户投诉。
13.异常天气、气候等造成的工期拖延
14.安排没有经验的工程师管理关键的工作,没有控制住关键节点和环节。
15.偶然因素，如承建商履约过程中被吊销营业执照或取消施工资质，供应商生产线故障等。
营销风险
1.项目发展拿地区位存在问题、项目营销定位出现问题。
2.户型定位不准，导致重大调整。
3.由于客户、市场和宏观政策等方面的变化，提前开盘。
13.市场环境变化以及政策影响导致材料设备、人工成本价格大幅度提高而导致成本上升，如电缆涨价等。
14.合同权利、义务模糊或漏项，造成成本索赔。
15.开发计划不合理，公司决策设计临时调整等（提前开盘、提前交房、延后进程等）引起成本索赔。
16.设计图纸不全，投标有不平衡报价引起成本控制困难。
17.工程量清单计算错误。
4.营销提出更高的销售配合要求，而现场无法满足。
5.客户提出超越规范的要求，如增加车位，导致现场调整风险。
6.销售时，装修标准、配套说明、产品技术标准、绿化景观等对外承诺有误或不切实际的承诺。
市场营销与房地产广告法律风险管理指引
市场营销与房地产广告法律风险管理指引引言房地产行业发展迅猛，市场竞争激烈。
在推广销售过程中，房地产公司常常需要通过广告来吸引潜在购房者的注意。
然而，房地产广告必须遵守相关法律法规，否则可能会面临法律风险和诉讼。
本指引旨在提供市场营销与房地产广告法律风险管理的建议和指导，以帮助房地产公司合规运营和规避潜在的法律风险。
1. 法律法规概述在进行市场营销和房地产广告活动之前，房地产公司应当了解并遵守相关的法律法规。
房地产广告法、消费者权益保护法、广告法以及房地产交易法等都涉及到房地产广告的内容、发布方式和宣传要求，房地产公司应当熟悉这些法律法规，合法合规开展广告活动。
2. 广告内容准确性与真实性广告发布者应当确保广告内容的准确性和真实性，不得发布虚假宣传和夸大宣传。
在房地产广告中，房地产公司不得发布虚假的销售信息、房屋面积、售价等数据，避免误导消费者。
同时，广告中的图片、文字等信息也应当与实际情况相符。
3. 广告宣传方式与限制广告宣传方式应当符合法律法规的规定。
房地产公司在广告中发布的信息不得违反相关规定，如不得进行虚假宣传、不得侵犯他人的合法权益、不得进行误导性宣传等。
此外，房地产公司在广告中应当标明开发商名称、项目规模等基本信息，以确保广告的准确性和真实性。
4. 不当竞争行为禁止市场竞争激烈，但房地产公司在进行广告宣传时应当避免不当竞争行为。
不得故意贬低竞争对手、误导消费者、抹黑他人形象等行为都是不当竞争行为，房地产公司应避免使用这些手段来获取竞争优势。
5. 诚实信用和保护消费者权益房地产公司在进行市场营销和广告宣传时应当秉持诚实信用的原则，保护消费者的合法权益。
不得发布虚假广告、夸大宣传、误导消费者等行为，应当提供真实、准确的信息，尊重消费者的选择权和知情权。
6. 法律风险管理策略•建立内部合规机制：房地产公司可建立专门的合规部门或委员会，负责监督广告活动的合规性。
•定期培训和教育：定期对市场营销团队进行法律法规的培训和教育，提高他们对广告法律风险的认识和规避能力。
万科集团风险管理制度11334992777.doc
万科集团风险管理制度113*********风险管理制度编制审核批准日期日期日期修订记录日期修订状态修改内容修改人审核人批准人一、二、制度目的适用范围建立规范、有效的风险控制体系，提高系统性风险防范能力；保证公司安全、稳健运行，提高经营管理水平。
适用于公司范围内的危机及风险事项的预防、处理及管理。
1) 风险: 是指未来的不确定性对公司实现其经营目标的影响；三、术语/定义2) 风险管理: 又名危机管理，是指对风险的预测、评估、控制的管理过程，其中包括对风险的确定、量度、评估和发展应付风险的策略。
四、职责规划1) 小组组成：a) 组长（领导责任）：董事长b)副组长（日常负责）：总裁c) 组员：各相关部门主要负责人、法务人员2) 职责：公司风险危机领导小组是公司风险管理的归口虚拟职能部门,其职责具体是：a) 制定风险管理策略; b) 从总体上监控控股总部及成员公司的风险管理运作; c) 监控公司各部门风险管理工作并督促整改,确保《部门风险计划书》的完善; d) 负责对公司风险管理系统有效性进行分析评价; 3) 对公司经营中的风险进行研究和评估；1) 是公司风险及危机事项的常设对接部门，负责组织控股总部及成员公司风险的日常审查与分析；2) 负责代表风险危机领导小组召开风险管理专题会议，组织并协助相关责任部门处理特定风险事项；1) 是本部门相关风险事项的直接责任管理人，具体负责本部门的潜在风险的识别、预防和控制，以及指导各项目所对公司对口业务部门的风险管理工作；2) 负责在本部门指定风险管控岗（兼职），负责管理本部门风险管理具体事宜，对接日常风险管理中各项日常工作，与合规部对接，报送信息资料；1) 风险事件处理工作小组是在风险事件发生或即将发生时成立的临时机构，在风险危机领导小组领导下，并被授权全面负责风险事件的处理工作；2) 风险事件处理临时工作小组的设置，由公司风险危机领导小组根据风险(危机)类型决定，在各类风险(危机)响应预案中予4.1总部风险危机领导小组4.2总部合规部4.3总部或成员公司相关部门4.4风险危机工作小组以规定，或临时做出决定。
万科集团财务风险分析
万科集团财务风险分析摘要：文章主要以万科集团的案例作为支撑，对其中存在的每一个财务风险问题通过详细的数据进行认真分析，找出万科集团目前存在的问题以及这些问题出现的原因，针对万科集团的财务风险问题提出一些切实可行的建议，并将之推广到整个房地产行业。
关键词：财务风险；万科集团；房地产行业1、财务风险文献综述与相关理论概述一些著名的风险管理学者认为，风险是费用或损失的不确定性。
一般而言企业财务风险是指由于公司财务不合理或者是融资结构不合理而造成的无法按照支付预定偿还的债务，从而导致公司声誉受损，预期收益下降或者最终导致公司破产的一种风险理论。
一般而言财务风险大多产生于负债与资本的不协调，企业的负债越大，可以流动的资金就越少，当面对一些突发状况时应急能力也就会不足。
2、万科公司财务风险现状与原因分析2.1资本结构不合理从万科筹集风险表得知，万科的财务杠杆系数历年都在3以上，说明在资产结构中，负债比重占所有者权益三倍，公司的融资主要靠负债维持，融资成本越高，负债就会越重偿债负担越来越重，对于公司以后的融资不太有利。
而且万科每年流动比率都大于0.7附近，尽管比较稳定，但是这说明近些年来万科主要是通过短期借款的方式进行融资。
但是由于短期借款的期限较短，往往所进行的投资还没有来得及收回，就需要偿还债务，这大大提高了公司偿债的风险，对于公司资金链的稳定不太有利。
2.2盈利能力不足万科公司利润表得知，万科企业在2015年，其营业收入涨幅比较大，比上年同期增长了33.58%。
此原因主要是在报告期内公司的結算规模的增长，2015年由于我国房地产行业楼市回暖，因此房屋的交易量迅速上升，并使得万科集团的销售收入大幅增加。
由于2016年国家出台了一系列针对房地产行业的调控政策，在这些政策的控制下，我国房地产行业的交易额虽然有所上升，但是其增长额与2015年相比有所下降，净利润的增长率也大不如前。
2.3举债结构不合理万科集团在2014年至2016年期间的资产流动比率分别为1.35、1.30、1.24，在这期间资金流动比率逐年下降，其比率仅在1.3左右，且这一数字越小，说明万科集团的流动资产与流动负债的差额就越小，由此可知万科集团的短期偿债能力逐渐下降。
宝能收购万科法律后果(3篇)
第1篇一、引言宝能集团收购万科股权事件是我国近年来资本市场的一次重大事件，引起了社会各界的广泛关注。
此次收购涉及到的法律问题复杂，对相关各方产生了深远的影响。
本文将从法律角度分析宝能收购万科的法律后果，以期为我国资本市场的发展提供借鉴。
二、宝能收购万科的法律依据1.公司法《中华人民共和国公司法》是我国规范公司组织与经营的基本法律。
根据公司法的相关规定，股东有权查阅公司章程、股东名册、公司债券存根、股东大会会议记录、董事会会议决议、监事会会议决议、财务会计报告等文件。
同时，股东对公司合并、分立、解散、清算或者变更公司形式有异议的，可以请求人民法院判决。
2.证券法《中华人民共和国证券法》是我国规范证券市场的基本法律。
根据证券法的相关规定，上市公司收购应当符合以下条件：（1）收购方具备收购能力；（2）收购方不得利用收购手段损害被收购公司及其股东的合法权益；（3）收购方不得利用收购手段操纵证券市场。
3.反垄断法《中华人民共和国反垄断法》是我国规范市场竞争的基本法律。
根据反垄断法的相关规定，经营者集中达到国务院规定的申报标准的，经营者应当事先向国务院反垄断执法机构申报，未申报的不得实施集中。
三、宝能收购万科的法律后果1.对万科公司的影响（1）股权结构发生变化宝能集团通过收购万科股权，成为万科公司的第二大股东，从而对万科公司的股权结构产生了重大影响。
这一变化可能导致万科公司的经营策略、决策机制等方面发生变化。
（2）公司治理结构面临挑战宝能集团作为万科公司的第二大股东，其在公司治理中的话语权增强，可能对万科公司的董事会、监事会等治理机构产生一定影响。
如何平衡各方利益，确保公司治理结构的稳定性，成为万科公司面临的一大挑战。
2.对宝能集团的影响（1）收购风险加大宝能集团收购万科股权过程中，可能面临诸多法律风险，如反垄断审查、股东权益保护等。
若无法妥善应对这些风险，可能导致收购失败或遭受巨额罚款。
（2）社会责任压力增大宝能集团作为万科公司的第二大股东，在收购过程中需承担相应的社会责任。
万科 销售法律风险检查指引手册
1
能否按计划建成，销售合同确定的时间与此是否对应？
1 2 环境影响评估报告（ 环境影响评估报告（环评 报告、环评批复） 报告、环评批复） 3 4 5 1 节能批复 2 1 2 地名批复 3 4 1 白蚁防治 2 1 商品房预售许可证 2 3 1 2 选聘物业管理人 3 4 5 1 2 认购书 3 4 5 1 2
7 规划要点批复、公建配套 规划要点批复、 批复、项目总规划图、 批复、项目总规划图、详 规图、 规图、各期总平面图 8 9
10 11 12 13 14 15 16 1 2 代征代建用地 3 4 5 学校、医院、 学校、医院、公交等各类 1
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销售法律风险检查指引手册
检查 范围 检查内容 配套设施合作合同 煤气、 煤气、水、电、电话、宽 电话、 带网络、 带网络、有限电视等基础 设施设备配套合同 序号 2 检查要点 合同、批复等确定的事宜是否与对外宣传、向业主的承诺内容相符合？ 检查评估 整改建议 整改反馈
6
7 其他合作协议书 1 1 2 3 4 土地使用权证 5 6 7 1 建设用地规划许可证、 建设用地规划许可证、建 设工程规划许可证、 设工程规划许可证、施工 许可证 2 3 4 1 2 施工总包合同 3 4 5
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销售法律风险检查指引手册
检查 范围 检查内容 序号 1 设计委托合同 2 1 2 3 4 5 6 项 目 背 景 资 料 检查要点 设计人有无合法资质？ 项目设计要点是否和建设用地规划许可证、规划要点批复、项目总规划图、详规 图、各期总平面图一致 规划设计要点有无与土地出让合同约定不一致处？如有，有无与土地出让方特别 协商取得其同意？公司有无风险及如何应对？ 设计要点是否有违反法律法规或国家行业规范的强制性要求？ 重点关注1：物业服务用房，规划批复如未明确面积的，规划设计有无考虑此房？ 面积及位置是否符合国家及地方法规规定？ 重点关注2：楼间距等可能符合国家规范，但仍有侵犯相邻权的风险。 重点关注3：餐饮等商铺的规划设计是否符合国家规范？ 重点关注以下事项：拟建设及宣传比例与规划要点比较，有无变化？有无不按规 划建设或宣传错误的风险？ 重点关注1：配套，包括学校、会所、公共娱乐健身场所，老人活动中心、社康中 心、会所、泛会所、泳池、儿童活动场所、商业餐饮、超市、管理用房、员工值 班宿舍、等等，其面积、位置 重点关注2：车位，包括车位数、车位比例、车位分布 重点关注3：不利因素，变配电房、水泵房、垃圾转运站、老人活动中心、社康中 心、会所、泛会所、泳池、儿童活动场所、商业餐饮、超市、管理用房、员工值 班宿舍、公共厕所、人工湖、湿地、喷泉等配套设施的位置、大小、有无 重点关注4：楼盘或小区的主要经济指标：包括占地面积、建筑面积、容积率、总 户数等 重点关注5：绿化指标：包括绿地率、绿化率、绿地面积（总绿地面积、人均/户 均绿地面积）、水面面积等数据。 如出现以上不一致，是否已有风险应对方案，是否已考虑更改规划设计批复？如 要更改批复，会否涉及到对前期已购房业主的违约？ 如出现以上不一致，如是首期销售且合同还未签署，则有无考虑针对错误宣传在 销售合同中特别纠正？ 规划变更：有无前后规划设计变更？ 如有，实际施工和建设计划有无对应调整？ 如有，对外宣传及拟签署的法律文件有无特别对应调整？ 是否有与政府相关主管部门签署代征代建协议？ 如有，公司的相关义务有无按时履行？ 如有，相关费用有无需要业主承担，如需要，在何处取得业主同意？ 如有，公司后期在宣传中有无正确告知业主？ 是否存在在红线外用地上建设或收益但无依据的情形？ 合同、批复等确定的事宜是否与规划设计相符合？ 检查评估 整改建议 整改反馈
房地产广告营销企划法律风险排查指引
营销企划广告法律风险排查指引
一、目的：
根据相关法律法规，为确保绿地各项目对外发布的广告合法、合规，特制定本广告风险排查指引。
二、适用对象：
绿地/项目公司以自身名义以及第三方受绿地/项目公司委托对外发布的一切具有推介目的的户外/室/互联网广告，包括但不限于海报、彩页、广告、电子、软文、视频、公众号文章、朋友圈文章及广告等。
三、适用说明：
1、各类广告在起草、发布、审核等环节，均应当按照本指引进行风险审核，对已发布、仍未收回、删除的广告，应当按照本指引作相应调整，确保当前的广告合规。
2、本指引自发布之日起实施。
四、营销广告法律风险排查表
五、
违反广告法规定的将依法予以处罚，
没有具体规定的，对负有责任的广告主、广告经营者、广告发布者，处以一万元以下罚款；有所得的，处以所得三倍以下但不超过三万元的罚款。
如果新广告法有规定的，按新广告法处罚，最高可罚100万，构成犯罪的，依法追究刑事责任。
附件：
房地产广告发布相关法律法规
《中华人民共和国广告法(2015修订)》.d 《房地产广告发布规定》.doc 《互联网广告管理
暂行办法》.docx
绿地总部营销管理部2016年10月14日星期五。
万科集团财务风险分析与防范
摘要在市场经济活动中，财务风险是现代企业面对市场竞争的必然产物，它贯穿于企业生产经营的整个过程中，它的存在会对企业生产经营产生重大影响，经济活动的高风险迫使企业必须识别所面临的财务风险，了解风险的性质以及风险事故发生可能造成的损失后果，并在此基础上制定与实施对自己最有效的风险防范措施，减少可能的损失，维持企业正常的经营活动。
因此，企业除了要了解财务风险的内特征与成因外，更重要的是要掌握财务风险的防范对策，把财务风险控制在一个合理的、可接受的范围之内，对加强企业财务管理工作、最大限度地降低企业生产经营各环节的财务风险、努力提高财务经营效益，具有十分重要的意义。
而且企业财务风险防范与控制是现代企业财务管理的重要内容，在市场经济环境下，企业的经营者及财务人员必须提高财务风险的防范意识，对可能发生的财务风险提高警惕，并加强管理，才能减少各种不利因素造成的财务风险，使企业财务管理有序有效，保障企业实现利润最大化和长期可持续发展的目标。
本文主要是从企业财务风险相关理论入手，通过分析财务风险的内外部成因，利用财务风险分析方法，从偿债能力和营运能力等方面对万科集团可能存在的财务风险进行了分析，并提出解决财务风险的有效方法。
关键词：万科集团财务风险分析防范China Vanke Co. Ltd Financial Risk Analysis and PreventionAbstract：Economic activity in the market , the financial risk is a modern enterprises face the inevitable product market competition , particularly in the development of China's market economy is unsound condition inevitable , it runs through the entire process of production and operation , and its presence is undoubtedly production and operation will have a significant impact , high-risk economic activity forced the enterprises to identify financial risks faced by the understanding of the nature and risk of the occurrence of the risk of accidents caused by the loss of the possible consequences , and the formulation and implementation on the basis of their most effective risk prevention measures to avoid the adverse consequences that may arise, reduce potential losses, maintain normal business operations . Therefore, enterprises in addition to understanding the characteristics and causes of financial risk , the more important thing is to grasp the preventive measures of financial risk , the financial risk control in a reasonable , within the acceptable range , to strengthen financial management , minimize financial risk all aspects of production and operation , efforts to improve financial and operational efficiency, has very important significance.This paper starts from the theory of corporate financial risk, through internal and external causes of financial risk, financial risk analysis method based on the Vanke Co. Ltd, there may be from the debt paying ability and operation ability and other aspects of the financial risk are analyzed, and some effective methods to solve the financial risk.Keywords：Vanke Co. Ltd Financial risk，Analysis，prevention目录引言 (1)一、财务风险分析概述 (1)（一）财务风险的含义及特征 (1)（二）财务风险的表现 (2)（三）财务风险分析的意义 (3)二、财务风险的形成原因 (3)（一）内部原因 (3)（二）外部原因 (4)三、财务风险分析的方法 (5)（一）层次分析法 (5)（二）杠杆分析法 (5)四、万科集团财务风险分析 (7)（一）万科集团简介 (7)（二）财务风险分析 (8)（三）启示及存在的问题 (13)五、万科集团财务风险的防范措施 (13)（一）提高偿债能力 (13)（二）提升存货周转率 (15)（三）充分发挥财务杠杆作用 (15)结束语 (19)参考文献 (20)附录（A）：万科集团2010-2012资产负债表附录（B）：万科集团2010-2012年度利润表附录（C）：万科集团2010-2012现金流量表引言近年来，随着我国经济发展水平的不断提高，房地产业兴起并得到了快速发展，成为国民经济命脉的支柱产业，在我国的经济发展当中具有十分重要的作用，对推动我国经济发展和社会稳定具有非常重要的现实意义。
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21
使用的户型图、总平面图、规划效果图是否有提示语，内容是否准确，字体、位 置是否醒目
22
对房屋本身的介绍是否准确：主体结构（砖混还是框架）、尺寸（进深、开间宽 度、层高）以及其它卖点（景观、朝向、间距；花园、阁楼、露台、阳价、起价、某套房屋的具体价格以及价格优惠条 件、价格有效期等
8 重点关注2：车位，包括车位数、车位比例、车位分布
重点关注3：不利因素，变配电房、水泵房、垃圾转运站、老人活动中心、社康中
9 心、会所、泛会所、泳池、儿童活动场所、商业餐饮、超市、管理用房、员工值
班宿舍、公共厕所、人工湖、湿地、喷泉等配套设施的位置、大小、有无
10
重点关注4：楼盘或小区的主要经济指标：包括占地面积、建筑面积、容积率、总 户数等
5 是否存在在红线外用地上建设或收益但无依据的情形？
1 合同、批复等确定的事宜是否与规划设计相符合？
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检查评估
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销售法律风险检查指引手册
检查 范围
检查内容
配套设施合作合同
煤气、水、电、电话、宽 带网络、有限电视等基础 设施设备配套合同
环境影响评估报告（环评 报告、环评批复）
售楼书、户型图、海报、 宣传单页、报刊广告、户 外广告、其他媒体广告、 万客会刊、内部销售百问 等
序号
检查要点
17 是否以行车时间代替实际距离
18 是否含有房产升值、保值或投资回报的不当许诺
19 提供按揭购房的，对按揭银行、最高贷款额度及年限是否有提示
20 对使用的图片属于实景图还是效果图是否有提示
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检查评估
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检查 范围
检查内容
商品房买卖合同
销 售 签 约 买卖合同补充条款 资 料
买卖合同附图
商品房交付标准
销售法律风险检查指引手册
序号
检查要点
3 土地用途是否和土地出让合同、土地证一致
4 涉及技术要点的是否和批准规划一致
5 建筑结构形式是否和工程规划一致
6 层高的约定是否与交付标准一致
14 规划变更：有无前后规划设计变更？
15 如有，实际施工和建设计划有无对应调整？
16 如有，对外宣传及拟签署的法律文件有无特别对应调整？
1 是否有与政府相关主管部门签署代征代建协议？
2 如有，公司的相关义务有无按时履行？
3 如有，相关费用有无需要业主承担，如需要，在何处取得业主同意？
4 如有，公司后期在宣传中有无正确告知业主？
6
关于会所、学校、幼儿园、车位的所有权约定是否准确，符合《商品房买卖合同 补充条款指引》《商品住宅小区车位权属问题的法律指引》
7
关于庭院、露台、地下室等部位的权益约定是否准确，符合《商品房买卖合同补 充条款指引》要求
8 公司承担阶段性担保责任的，对按揭客户办证是否有约定
9 约定代收费或预交费用的,约定是否合法、合理
节能批复
地名批复
白蚁防治 商品房预售许可证
选聘物业管理人
认购书
序号
检查要点
2 合同、批复等确定的事宜是否与对外宣传、向业主的承诺内容相符合？
1 能否按计划建成，销售合同确定的时间与此是否对应？
1 项目是否取得环境评估报告和立项报告 2 重点关注批复中的建议 3 公司的设计、施工有无按建议操作？ 4 重点关注1：项目噪声测试是否达标？公司有无计划按建议采取防噪、降噪措施？ 5 重点关注2：项目是否有特殊情节，如文物保护区，有无特殊要求。 1 节能报告及批复中的数据，公司是否按此施工？ 2 公司对外公示的节能数据，是否与批准合格的节能批复一致？ 1 有无取得地名批复？ 2 被批准的地名是否有侵犯他人注册商标及其他合法权益的风险？ 3 公司在确定地名前有无查询上述风险？ 4 公司对外使用的项目名是否为批复的地名？有无不规范使用之情形？ 1 是否属于白蚁防治区？ 2 如是，有无签署白蚁防治合同？合同内容是否符合国家规定？ 1 在销售前是否确保可取得该证？ 2 该证许可销售的范围是否与开盘范围一致？ 3 开盘时间是否在取证后10日内开盘？如不是，则开盘有无被行政处罚之风险？ 1 当地有无明确要招投标，公司有无按规定执行 2 中标人是否具备相关资质，有无违反风险 3 物业服务合同是否已按规定备案 4 物业服务各项收费有无违反当地规定。 5 物业管理区域确定得是否合适 1 解约责任的约定是否有风险 2 是否体现集团三天无理由退订内容 3 委托他人代理的,代理手续是否齐备 4 第三人付款的,付款手续是否有风险 5 所附的身份证件是否齐全、处于有效期 1 项目名称是否和地名命名批复一致 2 土地使用年限是否和土地证一致
7 规划变更责任是否明确合理
8 交房条件是否具备可操作性
9 配套交付时间是否在配套工程完工之后
10 交房时间是否早于施工总包房屋竣工和配套工程完工时间
11 产证办理时间和义务约定是否合理
12 是否欠缺关于双方权利义务的主要条款
13 是否存在有重大风险的单方解约权条款
14 是否存在片面保护我方利益、显失公平的“霸王条款”
15 涉及合同另行备案的，备案内容是否和合同一致
1 对于不同用途的房屋土地使用年限的约定，是否需要作出补充约定
2 正文欠缺关于双方权利义务的主要条款的，补充条款是否有约定
3 对重大的红线内外不利因素是否列入补充条款
4 是否将红线内、外不利因素提示作为合同附件
5 语言表达是否存在歧义，可能得出对我方不利的结论
10 分期建设的，对于配套等的分期交付是否有补充约定
11 前期宣传有误的，补充条款是否有更正说明
12 是否符合集团《商品房买卖合同补充条款指引》的其他要求
1 涉及使用功能的，名称标识是否准确
2 附图是否全部为商品房买卖合同项下内容
3 是否和宣传、设计、施工标准一致
1 是否有不准确或夸张的修饰用词
2 涉及保修期的，保修期约定是否有依据
3 如未按合同规定设计或报建的，要否承担违约等责任，应否取得出让人的特别许
4 土地出让合同规定的公司其他义务，有无违约风险。
5
闲置和延期开发风险：合同有无规定按期开发，有无对开发及竣工时间均作要 求？公司的开发行为有无违约风险？尤其关注有无土地闲置风险。
限价房特别关注：出让合同中的所有特别约定，能否按约定履行，实际设计、施
6
工方案及对外宣传、承诺是否与其一致。包括，有关设备和材料的规定：包括电 梯、洁具、橱柜、门窗、燃气炉、暖气片、插头插座、灯具，这些东西的品牌、
型号、性能。
7 如果以上特别规定未能履行，是否应取得出让人的许可。
1 如通过合作等方式取得土地，则审核合作协议中有关土地及与销售有关的相关规 1 证定件是否已取得
7 物业管理合同中确定的物业管理区域与土 地证确定的红线是否有冲突？
1 是否已按时取得证件？
2 证件是否为临时，是否已过期限需要更新？
3 许可的建设范围是否与我们实际建设范围一致？
4 工程施工是否符合土地出让合同对项目完工要求？
1
评估公司是否完整地保存了招投标资料、对投标人有无做资质考察、总包人有无 合法资质。
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检查评估 整改建议 整改反馈
销售法律风险检查指引手册
检查 范围
检查内容
设计委托合同
项 目 背 景 资 规划要点批复、公建配套 料 批复、项目总规划图、详
规图、各期总平面图
代征代建用地 学校、医院、公交等各类
序号
检查要点
1 设计人有无合法资质？
2
项目设计要点是否和建设用地规划许可证、规划要点批复、项目总规划图、详规 图、各期总平面图一致
关于小区绿地率、绿化率、绿地面积（总绿地面积、人均/户均绿地面积）、水面 面积等指标的宣传与规划是否一致
宣传的设备和材料是否与承诺的交付标准一致：电梯、室内洁具、橱柜、门窗、
24 燃气灶、抽油烟机、电器、暖气片、插头插座、灯具等的品牌及性能；是否提示
有替代的可能，提示语是否准确、醒目
25
对本项目或整个小区的主要经济技术指标的表述是否与规划一致：占地面积、建 筑面积、容积率、总户数、楼栋数、主力户型等
26
3 物业管理费的约定是否合法
4 代收费用约定是否合法、合规、合理
5 对共有部分经营收益是否有约定，约定是否合法
6 物业管理明细是否有与
7 是否符合集团《关于适应物权法要求调整物业服务相关文件及流程的通知》
1
合同的签订形式是否符合集团《关于物业公司与业主、开发商签订有关法律文件 的指引》的要求
2 项目名称是否和地名命名批复一致
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检查评估 整改建议 整改反馈
检查 范围
检查内容
小区平面图
前期物业服务合同
临时管理规约
销售法律风险检查指引手册
序号
检查要点
3 是否和宣传、设计、施工标准一致
1 附小区平面图的，平面图是否和最终规划一致
1 前期物业服务人是否合法产生
2
合同的签订形式是否符合集团《关于物业公司与业主、开发商签订有关法律文件 的指引》的要求
11
重点关注5：绿化指标：包括绿地率、绿化率、绿地面积（总绿地面积、人均/户 均绿地面积）、水面面积等数据。
12
如出现以上不一致，是否已有风险应对方案，是否已考虑更改规划设计批复？如 要更改批复，会否涉及到对前期已购房业主的违约？
13
如出现以上不一致，如是首期销售且合同还未签署，则有无考虑针对错误宣传在 销售合同中特别纠正？
3 同时存在商业和住宅业主的,公约内容是否全面覆盖
4
内容是否符合集团《关于适应物权法要求调整物业服务相关文件及流程的通知》 的其它要求
1 使用项目名称与批准地名是否一致