分期开发分批完工如何分摊扣除项目金额
房开企业成本分摊方法
实务篇6成本费用的归集分配原则企业开发、建造的开发产品应按制造成本法进行计量与核算。
其中，应计入开发产品成本中的费用属于直接成本和能够分清成本对象的间接成本，直接计入成本对象；共同成本和不能分清负担对象的间接成本，应按受益的原则和配比的原则分配至各成本对象。
具体分配方法有：1、占地面积法占地面积法，是指按已动工开发成本对象占地面积占开发用地总面积的比例进行分配。
1.一次性开发的，按某一成本对象占地面积占全部成本对象占地总面积的比例进行分配。
2.分期开发的，首先按本期全部成本对象占地面积占开发用地总面积的比例进行分配，然后再按某一成本对象占地面积占期内全部成本对象占地总面积的比例进行分配。
期内全部成本对象应负担的占地面积为期内开发用地占地面积减除应由各期成本对象共同负担的占地面积。
占地面积是指建筑占地面积物所占有或使用的土地水平投影面积，计算一般按底层建筑面积。
通常用于计划地块的建筑密度，计算公式是：建筑密度=占地面积/土地面积。
举例说明：阳光花园项目取得土地面积为100000㎡，土地成本200000万元。
分两期开发，第一期项目占地面积28000㎡，其中住宅占地面积8000㎡，第二期项目占地面积17000㎡。
则按占地面积法计算一期住宅的土地成本为：首先，将土地成本20亿在一期和二期分摊，一期分摊土地成本为200000/45000*28000=124444.44（万元）住宅应分摊的土地成本为124444.44/28000*8000=35555.55（万元）如果在第一期项目中，还有一处会所属于一、二期共同使用，占地面积为2000㎡，则住宅应分摊的土地成本为124444.44/（28000-2000）*8000=38290.60（万元）2、建筑面积法建筑面积法，是指按已开发成本对象建筑面积占开发用地总建筑面积的比例进行分配。
1.一次性开发的，按某一成本对象建筑面积占全部成本对象建筑面积的比例进行分配。
2.分期开发的，首先按期内成本对象建筑面积占开发用地计划建筑面积的比例进行分配，然后再按某一成本对象建筑面积占期内成本对象总建筑面积的比例进行分配。
土地成本分摊有哪些基本原则
土地成本分摊有哪些基本原则？答：根据土地增值税清算扣除项目分类，土地成本包括“取得土地使用权所支付的金额”扣除项目和“房地产开发成本”扣除项目中的“土地征用及拆迁补偿费”分项。
在实务中，大多数通过“招拍挂”形式取得的开发用地是净地，除特殊情况外，已经不再单独发生“土地征用及拆迁补偿费”了。
《土地增值税暂行条例实施细则》第九条规定：“纳税人成片受让土地使用权后，分期分批开发、转让房地产的，其扣除项目金额的确定，可按转让土地使用权的面积占总面积的比例计算分摊，或按建筑面积计算分摊，也可按税务机关确认的其他方式计算分摊。
”《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）第四条第（五）项规定：“属于多个房地产项目共同的成本费用，应按清算项目可售建筑面积占多个项目可售总建筑面积的比例或其他合理的方法，计算确定清算项目的扣除金额。
”《土地增值税清算管理规程》（国税发〔2009〕91号文件发布）第二十一条规定：“纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的，或者同一项目中建造不同类型房地产的，应按照受益对象，采用合理的分配方法，分摊共同的成本费用。
”从上述政策规定可以看出，土地成本分摊的原则是“按照受益对象，采用合理的分配方法”，基本方式为占地面积法与建筑面积法，也可按照税务机关确认的其他方式计算分摊。
目前各地税务机关对土地成本的分摊大致有如下原则（方法），但是在具体执行中有一定差异：一是能明确成本对象的归集。
对于能明确成本对象可以直接归集的土地成本，应该直接归集到相应的成本对象中，即采取直接成本法。
二是分期、分批或多个清算项目之间的分摊。
对于分期、分批或多个清算项目之间的土地成本的分摊，一般采取的方法有占地面积法、建筑面积法或税务机关确认的其他合理方法分摊。
三是同一清算项目中的分摊。
对于同一清算项目中的土地成本分摊，一般是采取建筑面积法或税务机关确认的其他合理方法分摊。
分期开发增值税如何清算
问：某房地产开发项目分期开发，在土地增值税清算时，请问：1、根据“分期开发，分期清算”的原则，企业进行土地增值税分期清算。
假设第一期清算的是A街区，第二期清算的是B街区。
在第一期清算A街区的时候，因部分成本发票未取得，该部分成本不能计入扣除项目金额，造成土地增值税偏大。
当第二期清算B街区的时候，收到了上述的A街区成本发票。
是否可以在进行第二期清算的时候，重新计算第一期A街区的应缴土地增值税（按照加入该部分成本的扣除项目金额），以重新计算后的A 街区应缴土地增值税的减少额，抵减第二期B街区的应缴土地增值税后，缴纳第二期土地增值税税款？或者对A街区土地增值税单独申请退税？2、根据税法相关规定，企业委托税务师事务所鉴证后申报了土地增值税清算税款，并经税务局批准在2012、2013分两年缴纳税款。
此时应补缴的土地增值税已经确定，根据权责发生制原则和真实性原则，尚未缴纳的清算土地增值税款，能否在计算2012年度企业所得税时予以扣除？答：1、该房地产公司进行A街区土地增值税清算，按照《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）规定，房地产开发企业办理土地增值税清算时计算与清算项目有关的扣除项目金额，应根据土地增值税暂行条例第六条及其实施细则第七条的规定执行。
除另有规定外，扣除取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、费用及与转让房地产有关税金，须提供合法有效凭证；不能提供合法有效凭证的，不予扣除。
未取得合法凭证的支出不得作为扣除项目。
该房地产公司对A街区进行土地增值税清算取得税务机关清算书面审核结果后，该房地产公司应在规定期限内办理补退税手续。
该房地产公司在清算完毕后取得扣除项目合法凭证土地增值税事项，目前，总局没有明确文件规定。
以下地方文件供参考：《青岛市地方税务局关于印发〈青岛市地方税务局房地产开发项目土地增值税税款清算管理暂行办法〉的通知》（青地税发[2008]100号）第三十四条规定，主管税务机关出具土地增值税清算税款结论后，开发企业有下列情形之一的，需按规定向主管税务机关进行申报，经主管税务机关审核属实的，补充和完善税务机关清算结论，并按规定办理税款缴纳或退还手续：（一）已清算完毕的开发项目又发生成本、费用的；（二）纳税人取得清算时尚未取得的扣除项目相关凭证的；（三）主管税务机关认为应调整清算结论的其他情况。
在建工程摊销费用计算公式
在建工程摊销费用计算公式
（最新版）
目录
1.工程摊销费用的定义
2.工程摊销费用的计算公式
3.工程摊销费用的计算示例
正文
一、工程摊销费用的定义
在建工程摊销费用是指在建设项目实施过程中，由于工程项目的长期性和复杂性，导致建设单位需要将一部分费用分摊到项目的各个阶段，以确保项目能够按照计划顺利完成。
工程摊销费用主要包括人员工资、材料费、机械使用费、其他费用等。
二、工程摊销费用的计算公式
工程摊销费用的计算公式一般为：
工程摊销费用 = (总工程款 - 预付款) / 工程完成进度
其中，总工程款是指建设项目的总造价，预付款是指建设单位预先支付给施工单位的款项，工程完成进度是指建设项目实际完成的工程量占总工程量的比例。
三、工程摊销费用的计算示例
假设一个建设项目的总造价为 1000 万元，预付款为 200 万元，工程完成进度为 50%，则工程摊销费用的计算如下：
工程摊销费用 = (1000 - 200) / 50% = 800 万元
这意味着，在项目完成 50% 时，建设单位需要承担 800 万元的工程摊销费用。
随着工程的不断推进，工程摊销费用会逐渐减少，直到项目完
工。
通过以上内容，我们可以了解到在建工程摊销费用的计算方法。
需要注意的是，不同项目的具体情况和要求可能会导致计算公式和方法有所差异。
土地增值税清算的项目成本分摊方法详解与选择要领
土地增值税清算的项目成本分摊方法详解与选择要领在选择成本分摊方法中，我们计算成本分摊比例的重要依据是项目的面积数据指标，面积数据指标的变动导致分摊比例的变动，最终会导致整体项目土地增值税清算结果有所差异。
所以，正确选择面积数据来源对于我们的土地增值税预清算和清算工作也是极为重要的，是成本分摊不可忽视的条件。
针对这个主题，我们梳理了7大类成本分摊方法、10个实战案例分享给大家，由于篇幅有限，本文重点介绍成本分摊方法、成本分配及分摊步骤和适用范围等内容，实战案例将放在下期分享内容中，关注我们，第一时间获取最新内容。
友情提示：篇幅较长，建议收藏分享一、面积数据来源01 修建性详细规划图及相关规划文件修建性详细规划图是整体项目规划最完整最直观的数据来源，是整体项目的平面规划图，有整体项目各方面的面积数据，是未取得最终房产测绘报告前重要的预清算工作计算依据。
同时我们也可以从“修详规”中注意观察一些重要信息，例如是否存在红线外成本支出、红线内是否存在多个项目或多个分期项目，是否存在应分配的跨项目或跨期公共配套成本支出等等。
02 房屋建筑面积测绘报告房屋建筑面积测绘报告系由当地房管所出具的测绘报告，也是税局认定的土地增值税清算建筑面积数据来源，包含了清算单位内不同类型开发产品的面积数据，主要关注的是其中普通住宅、非普通住宅、商业、地下车库及公共配套设施建筑面积数据。
房屋建筑面积测绘报告包含了清算单位内各类型房产或公共配套设施的建筑面积数据，系土地增值税清算面积数据来源；修建性详细规划图及相关规划文件则是针对整体项目从总体到局部各方面规划面积数据的直观数据来源，对于整体项目的开发情况了解和掌握十分重要，为土地增值税预清算面积数据来源。
在确定面积数据的同时，为保证最终使用的分摊方法对企业最合理、最有利，这些方法，在具体运用的时候不可偏颇，要综合使用，并采取全排列（有可能的话）的方式逐一排查，选择一种最适合本企业的分摊方法。
各地土地成本和建安成本分摊基本原则
各地土地成本和建安成本分摊基本原则1、分期开发可以按占地面积分摊。
2、对同一项目里不同类型的建筑物土地成本是按照建筑面积分摊的。
3、对占地相对独立的不同类型房地产，可以按该类型房地产占地面积占该项目房地产总占地面积的比例计算分摊土地成本。
鄂地税发〔2013〕44号五、关于取得土地使用权所支付金额计算分摊问题对于成片受让土地使用权后，分期分批开发、转让房地产的，原则上应按分期开发项目（以《建设工程规划许可证》为单位）占地面积占该成片受让土地总占地面积的比例计算分摊取得土地使用权所支付的金额和土地征用及拆迁补偿费（以下简称“土地成本”）。
同一项目中建造不同类型房地产开发产品的，按不同类型房地产开发产品的建筑面积占该项目总建筑面积的比例计算分摊土地成本。
但对占地相对独立的不同类型房地产，应按该类型房地产占地面积占该项目房地产总占地面积的比例计算分摊土地成本。
南地税发〔2008〕221号根据《自治区地方税务局关于土地增值税清算工作若干问题的通知》（桂地税发〔2008〕96号）第五点规定，项目同时涉及普通住宅、非普通住宅和其他用房的，应按照国家税务总局的规定，统一划分普通住宅、非普通住宅和商用房三大类别，分别核算其增值额。
在计算上述混合核算的项目时，对其成本费用，应以普通住宅、非普通住宅和商用房三大类别，分别按建筑面积进行比例分摊。
经研究决定，对房地产开发企业同一项目中既包含住宅，又包含其他类型用房的，增加“层高系数建筑面积分摊法”作为扣除项目的分摊方法。
鄂地税发〔2013〕44号八、关于单栋建筑物中住宅与商业用房的建筑成本扣除问题单栋建筑物既有住宅又有商业用房的，商业用房建筑成本可以按照层高系数予以调整。
其余扣除项目金额不得按层高系数调整。
商业用房层高系数=商业用房层高/住宅层高新疆地税2014年1号公告：最小清算单位中既有住宅又有商业用房的，商业用房建筑安装工程费可以按照层高系数予以调整，其余扣除项目成本不得按层高系数调整。
同一宗地多个项目及分期分批开发房地产项目之间土地成本的分摊有哪些方法
对同一宗地多个项目及分期分批开发房地产项目之间土地成本的分摊有哪些方法？答：根据国家税务总局“应按照受益对象，采用合理的分配方法，分摊共同的成本费用”的原则，各地在对分期分批开发房地产项目或同时开发多个房地产项目之间分摊土地成本时，掌握的基本方法是占地面积法（或占地面积法优先）。
各地具体规定举例如下：1.山西省规定。
根据《房地产开发企业土地增值税清算管理办法》（山西省地方税务局公告2014年第3号发布）第十八条第（二）项的规定，审核取得土地使用权和土地征用及拆迁补偿费支付金额分摊比例如下：（1）同一宗土地有多个开发项目，能准确划分不同项目占地面积的，应当先按占地面积分摊土地成本；不能准确划分不同项目占地面积的，应当按楼面地价（楼面地价=土地总价格/总建筑面积）和各项目实际建筑面积占总建筑面积的比例计算分摊不同项目的土地成本。
（2）房地产开发企业成片受让土地使用权后，分期分批开发、转让房地产的，以及建有公共配套设施的，应当结合房地产开发企业提供的土地使用权证、经规划部门审核同意的规划图、房屋分户（室）测绘面积对照表等资料，按照上述原则分摊土地成本，以判定其土地成本的分摊是否合理、完整。
2.四川省规定。
《四川省地方税务局关于土地增值税清算单位等有关问题的公告》（四川省地方税务局公告2015年第5号）第三条第一款规定：“纳税人分期分批开发房地产项目或同时开发多个房地产项目，各清算项目取得土地使用权所支付的金额，按照占地面积法（即转让土地使用权的面积占可转让土地使用权总面积的比例）进行分摊。
”3.厦门市规定。
《厦门市土地增值税清算管理办法》（厦门市地方税务局2015年公告第3号发布）第三十一条第（六）项第二款规定：“纳税人分期开发房地产项目的，原则上应当按照各个分期清算项目所占土地面积占整个项目比例计算分摊各个分期项目取得土地使用权所支付的金额。
”对于同一宗地，如果分期分批开发的，一般以项目批文、土地合同等确定，如果纳税人自行分期，需要经税务管理机关批准。
工程分包成本分摊方案
工程分包成本分摊方案一、背景随着市场经济的发展，工程项目分包已经成为一种常见的施工模式。
分包施工可以将整个工程分解成若干部分，每一部分交由不同的分包商进行承包，从而提高施工效率、降低成本、确保施工质量。
但是，由于分包施工涉及多个分包单位的参与，工程分包成本的分摊也面临着诸多挑战。
本文将就工程分包成本分摊方案展开深入分析。
二、工程分包成本的组成在工程分包施工中，工程成本主要包括以下几个方面：1. 直接成本：分包商直接用于分包工程的成本，包括材料、人工、设备等费用；2. 间接成本：分包商为了完成分包工程而发生的一切费用，如管理费用、间接人工费用、间接材料费用、间接设备费用等；3. 分包商利润：分包商为承包工程而获取的利润。
在工程分包成本分摊方案中，需要涵盖以上三个方面的成本，确保每个分包商的权益得到合理的保护。
三、工程分包成本分摊的原则1. 公平原则：工程分包成本分摊方案必须遵循公平原则，确保每个分包商在成本分摊中都能得到公平的对待；2. 合理原则：分包成本分摊方案中的分摊比例和方法必须合理，不能出现偏颇或失衡的情况；3. 透明原则：成本分摊方案必须透明化，所有相关分包商都能充分了解成本分摊的细节，确保其权益得到保障。
四、工程分包成本分摊方案的制定1. 制定分包成本分摊标准：根据工程分包的实际情况，制定一套成本分摊标准，包括直接成本、间接成本、利润分成比例等。
在制定分包成本分摊标准时，需要充分考虑各分包商的实际情况和需求，确保标准具有可操作性和合理性。
2. 制定成本分摊比例：根据工程项目的实际情况，确定成本分摊比例。
一般情况下，直接成本可按照工程量、工程面积、工程工期等因素进行分摊；间接成本和利润可按照实际发生成本进行分摊，并结合分包商的负责范围和贡献度进行调整。
3. 制定分包成本分摊方案：根据成本分摊标准和分摊比例，制定具体的分包成本分摊方案。
在制定分包成本分摊方案时，需要充分沟通和协商，确保各分包商都能接受方案，并对方案能够理解并认可。
同一宗地多个项目及分期分批开发土地成本分摊方法
2.四川省规定。 《四川省地方税务局关于土地增值税清算单位等有关问题 的公告》（四川省地方税务局公告 2015 年第 5 号）第三条 第一款规定：“纳税人分期分批开发房地产项目或同时开 发多个房地产项目，各清算项目取得土地使用权所支付的 金额，按照占地面积法（即转让土地使用权的面积占可转 让土地使用权总面积的比例）进行分摊。” 3.厦门市规定。 《厦门市土地增值税清算管理办法》（厦门市地方税务局 2015 年公告第 3 号发布）第三十一条第（六）项第二款规 定：“纳税人分期开发房地产项目的，原则上应当按照各 个分期清算项目所占土地面积占整个项目比例计算分摊各 个分期项目取得土地使用权所支付的金额。” 对于同一宗地，如果分期分批开发的，一般以项目批文、 土地合同等确定，如果纳税人自行分期，需要经税务管理 机关批准。
同一宗地多个项目及分期分批开发土地成本分摊方法 答：根据国家税务总局“应按照受益对象，采用合理的分 配方法，分摊共同的成本费用”的原则，各地在对分期分 批开发房地产项目或同时开发多个房地产项目之间分摊土 地成本时，掌握的基本方法是占地面积法（或占地面积法 优先）。各地具体规定举例如下： 1.山西省规定。 根据《房地产开发企业土地增值税清算管理办法》（山西省 地方税务局公告 2014 年第 3 号发布）第十八条第（二）项 的规定，审核取得土地使用权和土地征用及拆迁补偿费支 付金额分摊比例如下： （1）同一宗土地有多个开发项目，能准确划分不同项目占 地面积的，应当先按占地面积分摊土地成本；不能准确划 分不同项目占地面积的，应当按楼面地价（楼面地价=土地 总价格/总建筑面积）和各项目实际建筑面积占总建筑面积 的比例计算分摊不同项目的土地成本。 （2）房地产开发企业成片受让土地使用权后，分期分批开 发、转让房地产的，以及建有公共配套设施的，应当结合 房地产开发企业提供的土地使用
房开企业成本分摊方法
实务篇 6
成本费用的归集分配原则 企业开发、建造的开发产品应按制造成本法进行计量与 核算。其中，应计入开发产品成本中的费用属于直接成本 和能够分清成本对象的间接成本，直接计入成本对象；共 同成本和不能分清负担对象的间接成本，应按受益的原则 和配比的原则分配至各成本对象。 具体分配方法有：
1、占地面积法
地成本为
200000/45000*28000=124444.44（万元） 住宅应分摊的土地成本为 124444.44/28000*8000=35555.55（万元） ＊＋在第一期项目中，，有一－．所属于一、二期共同 使用，占地面积为 2000㎡，则住宅应分摊的土地成本为 124444.44/（28000-2000）*8000=38290.60（万 元） 2、建筑面积法 建筑面积法，是指按已开发成本对象建筑面积占开发用 地总建筑面积的比例进行分配。 1.一次性开发的，按某一成本对象建筑面积占全部成本对 象建筑面积的比例进行分配。
2.分期开发的，首先按期内成本对象建筑面积占开发用地 计划建筑面积的比例进行分配，然后再按某一成本对象建 筑面积占期内成本对象总建筑面积的比例进行分配。 举例说明： 阳光花园项目总建造成本／０为 240000 万元，已１建 筑总面积为 800000㎡，分两期开发。第一期项目建筑面积 500000㎡，其中住宅建筑面积 300000㎡，第二期项目建 筑面积 300000㎡。则首先，将建造成本 24 亿在一期和二期分摊，一期分摊建 造本为 240000/800000*500000=150000.00（万元） 住宅应分摊的建造成本为 150000/500000*300000=90000（万元） 3、直接成本法 直接成本法，是指按期内某一成本对象的直接开发成本 占期内全部成本对象直接开发成本的比例进行分配。 直接成本：是指与成本对象直接２３的、４５用６７８ ９方式：；＜成本对象的＝一部分成本。
房地产公司公共设施已完工部分如何分摊费用？
问:房产开发项⽬中部分楼已完⼯并销售但⼩区道路和部分公共设施还没有完成且⽆法预计将要发⽣的⽀出,整个⼩区全部建设完预计4年左右.请问已完⼯部分的共同费⽤怎样分摊?答：《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》（国税发[2006]31号）规定：⼋、关于开发产品成本、费⽤的扣除问题： 开发企业在进⾏成本、费⽤的核算与扣除时，必须按规定区分期间费⽤和开发产品成本、开发产品会计成本与计税成本、已销开发产品计税成本与未销开发产品计税成本的界限。
（⼀）开发企业在结算开发产品的计税成本时，按以下规定进⾏处理：1．开发产品建造过程中发⽣的各项⽀出，当期实际发⽣的，应按权责发⽣制的原则计⼊成本对象；当期尚未发⽣但应由当期负担的，除税收规定可以计⼊当期成本对象的外，⼀律不得计⼊当期成本对象。
2．开发产品必须按⼀般经营常规和会计惯例合理地划分成本对象，同时还应将各项⽀出合理地划分为直接成本、间接成本和共同成本。
3．开发产品完⼯前发⽣的直接成本、间接成本和共同成本，应按配⽐原则将其分配⾄各成本对象。
其中，直接成本和能够分清成本负担对象的间接成本，直接计⼊成本对象中；共同成本以及因多个项⽬同时开发或先后滚动开发⽽不能分清负担对象的间接成本，应按各个成本对象（项⽬）占地⾯积、建筑⾯积或⼯程概算等⽅法计算分配。
4．计⼊开发产品成本的费⽤必须是真实发⽣的，除税收另有规定外，各项预提（或应付）费⽤不得计⼊开发产品成本。
5．计⼊开发产品成本的费⽤必须符合国家税收规定。
与税收规定不⼀致的，应以税收规定为准进⾏调整。
6．开发产品完⼯后应在规定的时限内及时结算其计税成本，不得提前或滞后。
如结算了会计成本，则应按税收规定将其调整为计税成本。
（⼆）下列项⽬按以下规定进⾏扣除：1．已销开发产品的计税成本。
当期准予扣除的已销开发产品的计税成本，按当期已实现销售的可售⾯积和可售⾯积单位⼯程成本确认。
可售⾯积单位⼯程成本和已销开发产品的计税成本按下列公式计算确定：可售⾯积单位⼯程成本=成本对象总成本÷总可售⾯积已销开发产品的计税成本=已实现销售的可售⾯积×可售⾯积单位⼯程成本 2．开发企业发⽣的应计⼊开发产品成本中的费⽤，包括前期⼯程费、基础设施建设费、公共配套设施费、⼟地征⽤及拆迁费、建筑安装⼯程费、开发间接费⽤等，应根据实际发⽣额按以下规定进⾏分摊：（1）属于成本对象完⼯前发⽣的，应按计税成本结算的规定和其他有关规定直接计⼊成本对象。
开发成本的分摊方法
开发成本的分摊方法（1）1、房地产企业开发成本、土地成本、公共配套的分摊方法（一）不能够直接认定的土地成本分摊、开发成本分摊、公共配套设施费分摊等三个问题作如下分析说明（二）扣除项目不能够直接认定的，审核当期扣除项目分配标准和口径是否一致，是否按照下列顺序合理分摊：1.将“取得土地使用权所支付的金额、土地征用及拆迁补偿费”按照实际占用土地面积占土地总面积的比例，在可售与不可售的房地产之间进行分配。
2.将“前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用、房地产开发费用、与转让房地产有关的税金、国家规定的其他扣除项目”，按照建筑面积占总建筑面积的比例，在可售与不可售的房地产之间进行分配。
3.属于全体业主共有或者无偿移交给政府、公共事业单位用于非营利性社会公共事业的公共配套设施费，一般按照可售面积分摊各期、各项目应负担的成本。
二、土地成本分摊，分配方法（一）交易情况某房地产开发公司在一块10000平方米的土地进行房地产开发，其取得土地使用权所支付的出让金为1000万元。
该房地产公司在这块土地上建了两幢楼，一幢为写字楼，占地面积（包括周围的道路及绿地等）4000平方米，建筑面积15000平方米；一幢为公寓，占地面积（包括周围的道路及绿地等）6000平方米，建筑面积16000平方米。
公寓的公共配套设施当中有游泳池占地面积100平方米、建筑面积的500平方米，开发商改变为对外开放的经营性质的设施。
公寓已出售90%，写字楼尚未转让。
（二）按占地面积分摊土地出让金1.公寓应分摊的土地出让金为：按转让土地使用权的面积分摊，公寓应分摊的土地出让金的计算方法如下：公寓应分摊的土地出让金600万元＝公寓占地面积6000平方米×（项目支付土地出让金总额1000万元÷项目总占地面积10000平方米）。
2.按可售与不可售面积确认应分摊的土地出让金：（1）公寓不可售占地面积应负担的出让金。
房地产企业成本分摊方法整理
房地产企业成本分摊方法整理（附案例分析）摘要：（一）建筑面积法什么是建筑面积法？建筑面积法。
指按已动工开发成本对象建筑面积占开发用地总建筑面积的比例进行分配。
1.一次性开发的，按某一成本对象建筑面积占全部成本对象建筑面积的比例进行分配。
2.分期开发的，首先按期内成本对象建筑面积占开发...（一）建筑面积法什么是建筑面积法？建筑面积法。
指按已动工开发成本对象建筑面积占开发用地总建筑面积的比例进行分配。
1.一次性开发的，按某一成本对象建筑面积占全部成本对象建筑面积的比例进行分配。
2.分期开发的，首先按期内成本对象建筑面积占开发用地计划建筑面积的比例进行分配，然后再按某一成本对象建筑面积占期内成本对象总建筑面积的比例进行分配。
为了阐述大家都知道的“概念”，我通过简单的案例来解读概念。
【案例一】老王计划在老家宅基地修建一座两层的门房，建筑面积是200平方米，共花了75000元，请计算每平方米的单位造价是多少元？（小学三年级应用题）对了，你们已经学会抢答！计算过程如下：75000元/200平方米=375元/㎡以上计算过程就是对建筑面积法的核心诠释。
在房地产企业进行土地增值税清算的时候，计算单位成本是必经步骤。
在实际操作中，建筑面积法要学会灵活运用。
下面我们就详细解读。
【案例二】假设某房地产企业开发成本（依据竣工决算报告做出，记账凭证、流水均符合税法规定）、销售面积、单位成本如下图所示：第一步：归集开发成本合计数。
首先归集清算对象帐载“开发成本”会计科目借方累计发生数，即建造项目所有的、合理的、合规的支出。
如上图所示，开发成本总额1.15亿元。
提示：按照开发成本六个明细列式，详细记载每一明细科目的借方发生数。
目的就是一则细化分类，便于后续审核；二则便于稽查应对。
第二步：利息单独列示“开发成本---开发间接费”科目的“利息”支出单独列示。
在计算土地增值税流程中，利息扣除分为两种，一是计算扣除，二是据实扣除。
会计完工产品成本计算如何分摊 工资 , 费用 ,材料
会计完工产品成本计算如何分摊工资，费用，材料一、首先，对你提的问题简单解释一下(一)我想问问什么样的产品记入"产成品"?简单说就是通过生产加工完工后的产品计入"产成品"。
一般月底将生产出来的已完工产品从"生产成本"账户转入到"产成品"账户中去，即:借:产成品---X产品贷:生产成本---X产品。
(二)还有我不知道比如说单位一个月使用了很多的电，可结果本月没有产品的销售纪录，这样的账目我如何处理?单位使用的水电等应该按其用途分别计入"辅助生产成本'"制造费用"、"管理费用"等账户，通过"辅助生产成本"、"制造费用"等账户归集的费用，月末再转入"基本生产成本"账户，并按工时或其他分配标准分配计入各种产品的成本。
(三)我单位的成本核算不是很健全，请问有什么国家标准吗?1、成本核算是按照会计制度规定的要求进行核算的。
2、工业企业生产成本核算的一般程序是:第一，生产费用的核算生产费用核算，是根据经过审核的各项原始凭证汇集生产费用，进行生产费用的总分类核算和明细分类核算。
然后，将汇集在有关费用账户中的费用再进行分配，分别分配给各成本核算对象。
第二，生产成本的计算生产成本的计算，是将通过生产费用核算分配到各成本计算对象上的费用进行整理，按成本项目归集并在此基础上进行产品成本计算。
如本期投产的产品本期全部完工，则所归集的费用总数即为完工产品成本。
如果期末有尚未完工的在产品，则需采用适当方法将按成本项目归集起来的各项费用在完工产品和在产品间进行分配，计算出完工产品的成本。
(四)本月销售的产品，它的成本是怎么体现的会计分路怎么走的?销售产品时借:银行存款(或现金、应收账款等)贷:主营业务收入贷:应交税金--应交增值税(销项税额)同时按产成品价结转成本借:主营业务成本贷:产成品二、其次，给你讲讲工业企业成本核算过程(一)归集分配要素费用。
房地产企业成本分摊方法
房地产企业成本分摊方法房地产企业成本分摊方法1. 引言房地产企业在日常经营过程中需要考虑各类成本，而成本分摊方法是指将这些成本合理地分摊到各个项目或产品上，以便进行成本控制和合理定价。
本文将介绍几种常见的房地产企业成本分摊方法，并探讨它们的优缺点。
2. 直接成本分摊方法直接成本分摊方法是将成本直接分摊到每个项目或产品上，以确保每个项目或产品的成本准确反映。
这种方法适用于成本易于分配且与特定项目或产品直接相关的情况。
2.1. 直接人工成本分摊方法直接人工成本分摊方法是根据每个项目或产品所需的人工投入量进行成本分摊。
具体做法是将每个项目或产品所需的人工投入量与总人工成本进行比例计算，然后将相应比例的人工成本分摊到每个项目或产品上。
2.2. 直接材料成本分摊方法直接材料成本分摊方法是根据每个项目或产品所需的材料用量进行成本分摊。
类似于直接人工成本分摊方法，具体做法是将每个项目或产品所需的材料用量与总材料成本进行比例计算，然后将相应比例的材料成本分摊到每个项目或产品上。
2.3. 直接费用成本分摊方法直接费用成本分摊方法是将与特定项目或产品直接相关的费用成本直接分摊到每个项目或产品上。
这些费用包括特定项目或产品的营销费用、研发费用等。
具体做法是根据每个项目或产品的特定费用需求进行成本分摊。
3. 间接成本分摊方法间接成本分摊方法是将某些成本按照一定比例或分配规则分摊到各个项目或产品上。
这种方法适用于成本不易直接分配到特定项目或产品的情况。
3.1. 比例分摊法比例分摊法是将成本按照事先确定的比例分摊到各个项目或产品上。
这个比例可以根据不同的项目或产品的特点进行调整，以实现更精确的成本分摊。
3.2. 工作量分摊法工作量分摊法是根据各个项目或产品的工作量大小进行成本分摊。
具体做法是根据各个项目或产品的工作量对总成本进行比例计算，然后将相应比例的成本分摊到每个项目或产品上。
3.3. 分配基数分摊法分配基数分摊法是根据某个指标或基数来分配成本。
建筑工程承包费用分摊方案
建筑工程承包费用分摊方案一、背景介绍建筑工程承包费用分摊方案是指在建筑工程项目中，对各项费用进行合理分摊的一种规划和安排。
随着建筑业的不断发展，建筑工程承包费用分摊方案在工程管理中起着至关重要的作用。
一方面，合理的费用分摊方案能够确保工程的正常运转和按时完工；另一方面，透明、公正的费用分摊方案也能够避免因费用分摊不公导致的矛盾和纠纷。
因此，制定一套科学合理的建筑工程承包费用分摊方案对于保障工程质量、提高工程效率具有重要意义。
二、建筑工程承包费用种类分析在建筑工程项目中，承包费用是以各种形式出现的。
主要包括人工费、材料费、机械设备使用费、管理费、利润等。
其中，人工费是指各项目组的工程队伍及劳动者所支付的劳动报酬，材料费是指工程所用材料的成本，机械设备使用费是指租赁或购买工程所需设备的费用，管理费是指督导、监理和其他管理人员的报酬，利润是指分包商对工程项目所获得的利润。
这些费用项的分摊合理与否会直接影响到工程的成本控制和项目的顺利进行。
三、建筑工程承包费用分摊方案的原则1. 公平合理原则建筑工程承包费用分摊方案应基于公平合理原则制定，合理分配各项费用，避免因部分承包商承担过多费用而导致工程合同纠纷。
2. 成本控制原则建筑工程承包费用分摊方案应基于成本控制原则，合理控制各项费用的支出，确保工程在成本预算范围内完成。
3. 确保质量原则建筑工程承包费用分摊方案应基于确保质量原则，合理分摊各项费用以确保工程质量和安全。
4. 信息透明原则建筑工程承包费用分摊方案应基于信息透明原则，确保各方参与者明确了解各项费用分摊的依据和标准，以此避免信息不对称导致的纠纷。
四、建筑工程承包费用分摊方案的方法1. 人工费用分摊人工费用是指各项工程中人员所需的工资与福利费用。
在工程项目中，各项目组需根据实际用工时间和用工数量对人工费用进行合理分摊。
具体分摊方法可以根据用工时间或者根据工种和工时进行合理分摊。
2. 材料费用分摊材料费用是指各项目组在工程中所使用的各类材料成本。
房地产开发成本分摊方式
一、房地产开发成本计算分配办法
房地产开发企业同一项目中包含不同类型房地产的, 其房地产开发成本可采取层高系数计算分配办法，具体计算口径和步骤如下：（一）计算层高系数
在纳税人同一项目(包含不同类型房地产)中，选取住宅层高为基数，设定为1，其他商品层高与住宅层高之比，计算出各自层高系数。
（二）计算总层高系数面积
∑层高系数面积= ∑不同类型商品层高系数×可售面积
（三）计算房地产开发成本在不同类型商品中分摊
不同类型商品应分摊的房地产开发成本=[房地产开发成本÷∑层高系数面积]×（不同类型商品层高系数×已售面积）
二、其他扣除项目金额计算分配办法
（一）取得土地使用权所支付的金额按可售面积计算分摊。
（二）房地产开发费用按可售面积计算分摊。
（三）转让环节各项税费按实计算。
（四）加计20%扣除仍按土地增值税暂行条例及其实施细则有关规定执行。
三、扣除凭证问题
纳税人扣除取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、费用及与转让房地产有关税金，须提供合法有效凭证；不能提供合法有效凭证的，不予扣除。
四、税款计算问题
土地增值税增值额和土地增值税应交税额计算公式仍按土地增值税暂行条例及其实施细则有关规定执行。
五、本通知自发文之日起执行，对以前已选择适用的计算方法不作调整。