芳村区新项目营销策划报告
某住宅项目营销策略报告doc 88页
某住宅项目营销策略报告(doc 88页)紫檀营销策略报告市场分析片区市场简要分析由于片区内住宅项目主要以高层物业为主，以及本案的高层电梯物业形态，针对性的选择高端电梯物业为片区市场分析的切入口。
成都高档住宅市场价格变化情况□成都市主城区房价变化情况2002—2007上半年五城区价格分别为：2563元/平方米、2923元/平方米、3242元/平方米、3775元/平方米、4084元/平方米、4501元/平方米。
从近几年成都市五城区住宅价格走势来看，住宅的交易价格呈逐年攀升的趋势，但涨幅时大时小，其中2005年的涨幅最大，达16.44％，2006年、以及2007年上半年都有所回落。
目前住宅市场仍处于供不应求的卖方市场，价格上涨是必然的发展，但国家不断出台的房地产新政对房价的上涨幅度必定会起的一定抑制作用，从而使房价的上涨保持一个稳定的态势。
□成都主城区5000元/平方米以上的高价房市场交易情况成都主城区5000元/平方米以上的高价住宅，在2007年上半年中的成交情况。
因主城区的范围，其5000元/平方米的产品主要为高层电梯公寓。
2007年上半年，成都市5000元以上的高价位住宅的成交面积不断逐月增加，且其环比增幅也在不断上升。
2006年5000元以上的高加价位住宅供应250.46万平方米，成交188.35万平方米。
这表明成都的住宅市场正在由逐步向“质”的市场发展，人们对高品质住宅的需求和接受度正在很快地提升，虽然高品质住宅的价格也相应地很高，但人们仍愿意为其买单。
可以预见，成都5000元/平方米以上的高档住宅供需比例都将增加。
□ 城南房价变化情况 □0 1000 2000 3000 4000 50002002 2003 2004 2005 2006 2007(2002---2007上半年成都五城区价格走势力单位：元从上图可以看出，城南的住宅均价变化较大，城南均价6300元/平米，还比上月增长32.24%，仅2007年第一季度就比2006年全年上涨了1195元/平方米，涨幅达26.8%，高于成都整体同期涨幅的11个百分点。
广州市营销项目策划书案例
市营销策划书案例1．执行纲要1.1 企业目前状况**绿色食品是一家提议中的农副产品贸易公司，它拥有“&&&牌”鸭稻米的商标，提倡建立一套经济效益、生态效益和社会效益于一体的可持续发展农产品贸易体系。
**绿色食品作为&&&鸭稻米的总代理商，有&&&鸭稻米的强大的生产能力作为市场基础，同时作为华南地区率先实现商品化的有机大米，有本土化的优势，而且目前是我国有机大米的产生和发展时期，市场开拓方面的难度相对比较大，开发群少，但是市场潜力很强，市场前景极其广阔。
**绿色食品目前还是一个很小的企业，本着“以人为本、效益为重”的原则，公司自创立之初就注重管理层人员的素质要求，十位公司创始人均有各自不同的专业背景和实践能力。
1.2 市场“&&&牌”鸭稻米属有机食品，居绿色食品中的最高档次。
消费者吃了这种有机食品，有利于身体健康，减少疾病发生，节约看病所需费用及时间。
我公司就以这一切入点进入市场。
“&&&牌”鸭稻米的生产成本约为5元/公斤，通过加工和包装，平均定价8元/公斤，（根据调查，市场可接受价格为10-16元/公斤），而且如果定单多的话，生产成本进一步降低，产品降价空间较大。
另外，我公司还将根据消费者的需求对鸭稻米进行产品系列开发，增加产品附加值。
我公司的初步计划是先打开珠江三角洲市场。
以2002年的大米购买量为基数，来估计2004年的珠三角地区的大米购买量。
根据我们的市场调查分析得出数据，城镇居民中的大米需求量高档米的需求量占需求总量的20%，那么2004年珠三角地区城镇人口购买高档大米的量就约为24411.21万公斤左右，而全部人口的购买量则为31928.55万公斤。
今年高档米的价格是（以泰国进口香米的价格为例）每公斤约为8-10元左右。
那么按照保守估计的8元/公斤估算，则珠三角地区城镇人口高档米市场销售总额为195289.71万元；如果按照珠三角全部人口来计算，则高档米市场销售总额为255428.38万元。
合富辉煌XX年广州保利芳村原高尔夫球场项目营销定位
营销定位
2020/11/7
合富辉煌XX年广州保利芳村原高尔 夫球场项目营销定位
本案提纲
一、区域市场基本情况 二、项目产品及卖点分析 三、项目提升建议 三、项目形象定位及深化 四、营销推广策略 六、定价及推货安排
合富辉煌XX年广州保利芳村原高尔 夫球场项目营销定位
主力户型区间
120-240 260-300 80-100 80-100
—— 80-200 97-150
预计推出 时间 上半年 上半年 下半年 上半年 上半年
上半年
上半年
星汇金沙
金域 蓝湾
恒大绿洲
合富辉煌XX年广州保利芳村原高尔 夫球场项目营销定位
金沙洲市场分析——小结
由于老城区的供应少，特别是大型园林社区的供应更是凤毛菱角，因此，金 沙洲板块作为品牌发展商云集、城区价格洼地的新生板块受到了市场的热捧。但 是随着板块日益成熟及入住率的提升，住宅售价不断攀升，而未来的主要供应总
售楼盘逸翠湾、君湖华庭、岭南湾料也均以江景、湖景、河景单位为主，价格较高； – 10年荔湾区签约楼盘主要来自：岭南湾畔、逸翠湾、逸彩新世界、柏悦湾等。
合富辉煌XX年广州保利芳村原高尔 夫球场项目营销定位
荔湾区市场分析——成交层面
2010年原芳村板块价格较平稳 原荔湾板块价格波动稍大
• 原荔湾受成交产品受档次、景观因素影响，价格波动稍大 – 2010年1-10月，原荔湾由于产品档次和景观差异较大,造成价格的拉差相对较大； – 1.8万单价以下楼盘主要以大坦沙、西湾路等稍偏位置，成交楼盘有岭南湾畔和柏悦湾； – 2万以上楼盘主要以湖景、江景、产品附加值为卖点，如君湖华庭、逸翠湾、金域华庭。
成都某某房地产项目营销策划方案
成都某某房地产项目营销策划方案背景和目标分析成都是中国西南地区的重要城市，经济发展迅速，人口增长迅猛。
随着城市化进程的不断推进，房地产市场需求也呈现出快速增长的趋势。
因此，我们选择在成都进行某某房地产项目的开发和销售，以满足市场需求并获取巨大的商机。
项目定位和特点该项目位于成都市核心商业区，交通便捷，周边商业、文化、教育资源丰富。
项目总占地面积约XX平方米，规划建设高层公寓、商业配套和社区设施。
项目的特点主要包括：1. 地理位置优越：位于繁华商业区，紧邻地铁站、高速公路出入口等交通便利设施，便于居民生活和出行。
2. 精装修设计：每个房屋都采用高品质材料和先进设备进行装修，确保居住质量和舒适度。
3. 丰富的配套设施：社区内设有健身房、游泳池、儿童乐园、社区图书馆等公共设施，满足居民各种需求。
4. 绿化环境良好：在社区内种植大量绿植，营造出宜居的生态环境。
目标群体和销售策略目标群体主要包括年轻白领、新婚夫妇、小家庭等，他们对居住环境、生活便利性、社区设施要求较高。
为吸引潜在购房者，我们将采取以下销售策略：1. 建立品牌形象：通过线上线下渠道展示项目优势和特点，提高知名度和品牌影响力。
2. 个性化定制：根据不同的购房者需求，提供定制化的房屋布局和装修方案，增加客户黏性。
3. 优惠政策：提供购房优惠政策，如按揭购房、分期付款等方式，吸引更多购房者。
4. 营销活动：举办开盘活动、样板间展示、客户讲座等活动，增加项目曝光度和客户参与度。
5. 引入社交媒体：通过社交媒体平台发布项目信息、用户评价等，增加项目的可信度和知名度。
执行和控制策略为确保方案的顺利实施，我们将采取以下措施：1. 成立项目执行团队：组建由市场营销专业人员、设计师和销售人员组成的团队，负责项目的全面执行。
2. 监控销售进展：建立销售数据统计和分析系统，监控项目销量、销售额等关键指标，及时调整销售策略。
3. 客户关怀：与购房者保持良好的沟通和关系，及时解答疑问，增加购房者满意度和口碑。
广州某商业项目营销策划报告
广州某商业项目营销策划报告一、背景介绍广州作为中国南方经济中心和对外开放窗口城市，拥有众多商业项目的发展机会。
某商业项目位于广州中心城区，地理位置优越，面积较大，目前空置率较高。
项目业主希望通过有效的营销策划来吸引潜在客户，提高出租率和盈利能力。
二、市场调研1. 客户群体分析：通过市场调研，发现目标客户群主要包括商业企业、品牌旗舰店和餐饮业主。
2. 竞争对手分析：调研发现，附近已有多个商业综合体项目竞争，我们需要突出项目的独特性和优势，同时提供更具吸引力的商业环境。
三、目标定位1. 品牌塑造：打造一个高端、时尚和创意的商业项目品牌形象，吸引各类企业入驻。
2. 客户关系：与入驻客户建立长期稳定的合作关系，实现双赢。
3. 营收增长：提高出租率，增加项目盈利能力。
四、市场推广策划1. 建立官方网站和社交媒体平台：通过精美网站和社交媒体平台，展示商业项目的特点、优势和入驻企业的品牌形象，吸引目标客户。
2. 定期举办推广活动：如开业庆典、VIP预展、样板间展示等，邀请目标客户参与，并提供优惠及礼品，增强项目的知名度和吸引力。
3. 建立合作关系：与当地商业协会、行业协会等建立合作关系，争取合作机会、发布项目优势等。
4. 区位宣传：在公共交通站牌、商业杂志等发布项目广告、宣传册等，提高项目的知名度。
五、客户关系管理1. 定期开展客户调研：了解客户需求、意见和建议，及时调整项目运营策略。
2. 提供个性化服务：根据客户的需求，提供量身定制的商业环境和服务，增加客户满意度。
3. 及时解决问题：对于客户提出的问题和投诉，及时跟踪处理，保持良好的客户关系。
六、风险评估与控制1. 高空置率风险：提前制定租赁政策，积极邀请租户入驻，并提供合适的租金优惠。
2. 竞争对手压力：持续进行市场调研与分析，了解竞争对手的动态，及时对项目进行调整与优化。
3. 客户需求变化：随时关注市场需求动态，调整项目运营和服务策略，保持客户的满意度。
2012年广州市荔湾区芳村项目前期策划报告之一
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交通状况：外部交通便利，但内部交通欠完善
项目地处荔湾芳村浣花路， 与内环路、环城高速、花 地大道、芳村大道、龙溪 大道等交通干道近在咫尺， 与坑口地铁站、花地湾地 铁站、与正在修建中的广 佛地铁沙涌站、芳村客运 站均在800米距离之内。总 体来说，交通非常近便。
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商业市场预测分析
2010年住宅市场被从严调控，一方面使得部分资金流向没有限制的商业市场，另一 方面提高商业市场利好预期
目前国内的投资环境和投资渠道都非常有限，再加上通胀持续的背景，房地产始终 是资金保值和升值的重要途径。2013年，调控政策继续从严，流动资金需寻求投资渠 道以期保值或增值，商业市场凭此吸纳流动资金幵带动价格高涨
与广佛合作一样，这次“广佛肇经济圈”合作框架也是囊括了八大重点：规划对接、 产业协作、科技创新、环境保护、旅游合作、交通运输（降低广佛肇间交通出行成本，打 造一小时经济圈）、社会事务、区域合作。
5
经济环境情况
广州GDP近年增长幅度都保持在10%以上，房地产处于高速发展期
2011年 ，广州市生产总值 （GDP）12303亿元，从 2007年开始，广州GDP都保 持在10%以上增长 根据GDP不房地产关系的横 向图，广州房地产近年都处 在高速发展的状态 高速发展的房地产市场为项 目的开展创造了良好的氛围 和环境
2010.4.27 国十条 差别信贷
2010.9.29 新国五条 限购令、差别信贷 2011.1.26 新国八条 二套房首付提至六成 2012.08.08 央行降
2011.2.24 进一步限购 限购细则
2012.02.24 央行二 次降准
【策划方案】芳村项目前期策划报告
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周边印象关键词： 工厂
由于片区偏僻，土地房屋的 租金价值低，所以吸引了许 多劳动密集型的低端工厂设 址。
9
周边印象关键词： 城中村
与市区的城中村（如冼村、黄村、 梅花村、文冲等）不同，这里的 城中村居住的除本地居民外，居 住的大都是收入和消费能力较低 的工厂的员工和民工。
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周边印象关键词： 车城、车管所
项目印象
至尊高尔夫球场
城中村
加油站 本案
芳村体育育中心
车管所
4
本项目比较荒凉，周 边无任何的楼盘以及较 为美观的建都是人流量相对较 少的地方。而集聚人气 的城中村均分布在各个 角落，村内有公交车以 及好又多购物中心接送 车辆，行经****大道人 流稀少，走至本案的人 流更是罕见。 区域内的零售商业主 要集中在城中村内，业 态以服务村民及周边工 厂员工的生活百货为主， 图中范围内的****大道 上几乎无任何零售商业， 但汽车等专业性市场较 多，多集中在****大道 两旁，这与其便利的交 通条件有莫大的关联， 强有力的运输系统为产 品的运输提供了巨大的 支撑。
广州市荔湾区东漖镇增滘村村域范围266.72公顷的全村面 积内的现状，包括辖内增滘、步滘、大和、洪石坊4个自然 村，原有耕地2243亩，近年国家征地用作城市建设仅剩下 734亩。增滘村辖内有增滘、步滘、大和、洪石坊4个自然 村，有865户，人口2789人(其中农转居人口有1900多人)。 增滘村在明代成化年间建村，至今已有530年的历史。（摘 自2007年数据）
交通状况
本案
3
项目北临****大道。****大 道是一条呈东西走向的主 干道，广州市西南部出入 口之一。东起花地大道坑 口村，经东漖大桥、白沙 河桥，西跨佛山河道五丫 口大桥接佛山市南海区的 海八路，路面宽40～60米。 ，本案北门（正门）为连 接广州和佛山的主要干道 之一——****大道，东面约 2公里可至芳村客运站和地 铁坑口站，西面700米处为 环城高速公路出入口，车 流量大，交通易达性良好。 往来佛山或广州市各区都 十分方便。 ****大道车辆川流不息， 但还是无法与环城高速、 鹤洞路相比。
2019精品广州芳村综合体项目开发企划全案细品推荐英语
第一部分、项目开发大势分析报告 第四章、“广州西部”芳村的城市地位发现报告
一、相比于南部的“睡城”番禺，芳村 的腹地更大，有千万人的佛山
二、但目前芳村和番禺已经居住了几百 万人不能比，但是芳村的传统的批发商 业很让人欣喜，是多好的商业基础和传 统的氛围
六、项目开发的最本真、朴素原理 项目一定要让购买的顾客喜欢，不购买的顾客不需要他喜欢；市长 和观看的市民说喜欢你将被破产喜欢。
市场是爷爷、顾客是祖宗； 市民和专家评议是狗屁； 市长发言当看戏。
第二部分、项目开发的高手策略
一、本项目在思路上，是解决“零售高地”还是“批发场地”的问题
芳村前10年因批发而起家，因花鸟虫鱼和茶叶流通而出名，那么，现在时代变了，芳 村本地块变得很热闹了，连万达也要在此选址了，所以我们怎么定位的确需要功力。
人口数量
115万 155万 89万 143万 46万 222万 176万 94万 37万 103万 25万 59万 1270万
人口密度
34239 17242 15198 14870 5035 2793 2245
974 950 641 493 301 1708
密度排名
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12
第一产业增加值189.05亿元，增长3.2%；第二产业增加值3950.64亿元，增长13.0%；第三产业增加值6464.79亿
元，增长13.2%。
二、广州市居民收入增长及消费潜力分析
单 位 ： 元
➢ 过去几年，广州城市居民人均可支配收入呈现逐年上涨趋势，其中07年广州人口消费力度水平高，含有较高消费力。
➢ 城乡居民收入水平不断提高。据城乡居民家庭抽样调查，全年城市居民家庭人均可支配收入30658元， 增长11.0%，扣除价格因素，实际增长7.6%。
2019广州芳村原高尔夫球场项目营销定位策略深化方案
15000（精装修）
350-450万
100-150万 80-100万
广州（荔湾、越秀、白云西 部等）客户为主，南海较少， 周边专业市场生意人
恒大御景半岛
占地54万, 总建89万
别墅（双拼、联 排）；高层
三房四房97-180
洋房16000（3000装 修）
150－250万
保利西海岸 凯德置地
楼盘名称 保利西海岸
推货形式 旧盘新推
货量 2000
产品情况 洋房、别墅
主力户型区间 120-240
预计推出 时间
上半年
星汇金沙
ห้องสมุดไป่ตู้
金域 蓝湾
恒大绿洲
旧盘新推 304
洋房
260-300
上半年
金域蓝湾
旧盘新推 1200
洋房
80-100
下半年
凯德御金沙
新盘
751
星汇金沙
新盘
100
洋房 别墅
HOPE FLUENT
金沙洲市场分析——供应层面 恒大御景半岛
金沙洲大盘林立，产品丰富，性价比突出，成为 广州住宅供应的热点板块之一
保利西海岸
本案
• 区域形象：规划为未来居住中心区，拥有较好的自然生态环境；
万科IDEA
• 产品：供应量大，产品多元化，商品房、限价房聚集； • 价格：洋房均价在14000-18000元/㎡左右
装修标准：
3000元/㎡
主力成交客户
周边专业市场私营企业主为主，部分本地 换楼客和海珠西部经商客，少量外区白领
小区配套
下沉式会所、泳池等
后续开发
全部开发完毕
产品户型
增城成功营销策划方案
增城成功营销策划方案一、项目背景及目标1. 项目背景增城市是广东省广州市下辖的一个县级市，一直以来都是该地区的经济重镇。
然而，随着经济的发展和市场竞争的加剧，增城市面临着市场份额下降、市场萎缩等问题。
为了提升增城市的市场竞争力，需制定一套成功的营销策划方案。
2. 项目目标本营销策划方案的目标是提升增城市在对外推广、品牌形象、产品销售等方面的竞争力，吸引更多的游客和投资者，实现经济的持续发展。
二、市场分析1. 市场规模与趋势增城市作为广州市的一个重要组成部分，具有良好的经济基础和较大的市场潜力。
根据最新的统计数据显示，增城市的GDP持续增长，人口数量也在不断增加。
同时，随着交通的便利化和城市设施的完善，增城市的旅游业也逐渐兴起。
2. 市场竞争现状增城市在旅游业、餐饮业、房地产等行业拥有较强的市场竞争力，但还存在一些问题：一是缺乏知名度和品牌形象，在国内外市场上的影响力不足；二是对外推广不够积极，市场拓展空间有限；三是产品创新和品质提升相对滞后，无法满足不同消费者的需求。
三、目标群体分析1. 潜在游客潜在游客群体主要包括国内游客和国际游客。
国内游客以广州市及周边地区居民为主，他们通常具有一定的经济实力和消费需求。
国际游客主要来自亚洲国家，如日本、韩国、东南亚国家等。
2. 潜在投资者潜在投资者主要包括房地产开发商、商业地产投资公司、餐饮业、旅游业等。
他们通常具有一定的资本实力和投资需求。
四、策划方案1. 提升品牌形象为了提升增城市的品牌形象，我们需要通过一系列推广活动来增强市场影响力。
具体的推广活动包括：（1）制作宣传片和宣传册，全面展示增城市的自然风光、人文历史和经济发展成就；（2）加强对外交流，通过参加国际展览会、旅游交流会等活动，向外界展示增城市的优势和特色；（3）与一些知名品牌合作，打造增城市的代言人，并进行跨界合作，提升品牌的知名度和美誉度；（4）在社交媒体平台上进行线上推广，利用微博、微信、抖音等平台传播增城市的品牌形象和旅游资源；（5）在各大电视台、报纸、网络媒体等上发布增城市的重要新闻和活动，扩大市场影响力。
房地产市场研究报告 广州荔湾芳村西塱项目可行性投资分析报告【完整版】
房地产市场研究报告广州荔湾芳村西塱项目可行性投资分析报告【完整版】(文档可以直接使用，也可根据实际需要修订后使用,可编辑放心下载）目录1 芳村概况 (3)1.1 人口规模 (3)1.2 交通设施 (3)1.3 市政配套 (3)1.4 开展机遇 (3)2 芳村住宅市场分析 (4)2.1 芳村住宅成交状况分析 (4)2.2 芳村楼市板块分析 (5)2.3 芳村楼市开展趋势 (8)3 芳村商铺市场分析 (9)3.1 分布特征 (9)3.2 价格特征 (10)3.3 租赁市场 (11)3.4 经营特色 (13)4 工程初步建议 (14)4.1 工程分析 (14)4.2 工程SWOT分析 (15)4.3 工程定位 (16)1芳村概况1.1人口规模目前拥有46.2平方公里土地，现居住人口约30万，人口密度较低。
2005年5月经国务院审批，将芳村区撤销，并入荔湾区管辖。
按市政规划，芳村将成为未来广州西岸首席大规模人居区域，届时居住人口将到达36万人口。
1.2交通设施芳村交通四通八达。
目前珠江大桥(新桥)已经通车，加上珠江隧道、地铁和将要修建的洲头咀新隧道，芳村与老城区的交通连接越来越紧密。
在未来几年内，芳村的交通格局将形成一个环、两条地铁、两条高速公路、三个城市出入口、六座过江桥(隧道)合纵连环的交通网络体系。
一个环即珠江大桥内环放射线；两条铁路即一号线及广佛地铁线；两条高速即环城高速西南环、广珠高速西线；三个城市出入口即广佛公路、盐步穗盐路、南海联桂路；六座过江桥(隧道)即珠江大桥、如意坊大桥、黄沙隧道、洲头咀大桥、东沙大桥、鹤洞大桥。
1.3市政配套近年市政根底设施的大力投入：全长2.2公里的芳村大道已扩宽为40米景观大道；全长近1公里的珠江长堤景观路已按二沙岛堤岸标准进行建设，；一批广州“中变〞工程和“穿衣戴帽〞工程完成；广佛出口放射线道路、广珠高速西线、市盐路-花蕾路、断头路的改造等大批量工程的进行。
在市政设施的日益完善下，曾经功能单一、网点缺乏的芳村商贸业，经过规模化、多元化调整，先后建起南方茶叶市场、广州花卉博览园、花鸟鱼艺市场、风情酒吧街、汽车城、美食街等一系列特色业专业市场；陆居路的改造建设为广州市增添第三条商业步行街；地铁一号线、广佛地铁沿线好又多、东方家园、汽车城等众多实力商家竞相落户，形成大型商业网点，为建设广州西部商贸中心创造了良好的商业气氛。
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芳村区新项目营销策划报告一、前言二、项目概况三、项目环境分析1．地理位置2．商业氛围3．市政配套4．物业市场现状四、芳村区房地产市场分析1．芳村区区域营销特色2．芳村区区域消费特征3．芳村区区域价格发展水平4．芳村区区域消费水平五、目标房地产市场经营水平分析1．中档楼盘价格水平2．楼盘商铺价格比较分析3．中档楼盘套型及其面积分析六、目标消费市场定位1．对户型结构的需求2．目标消费层收入水平及购房能力3．目标消费层价格定位4．目标消费层需求综合定位（1）对商品房购买的认知水平（2）对商品房属性的需求（3）目标消费层的文化素质及其购买习惯七、项目定位1．套型及面积定位2．功能定位（1）小区设计规划（2）住宅建筑特色设计（3）生态型设计A．新型的综合生活功能B．商业功能3．身份定位4．效益定位八、项目营销计划1．营销知道思想2．项目营销规划（1）预演期（2）高潮期（3）持续期3．宣传推广策略4．宣传及促销活动的初步具体安排（1）桩基工程时期现场包装设计（2）桩基工程时期宣传活动内容（3）首期主体工程到预售之前的宣传推广内容（4）销售资料设计（5）预演期促销活动方式（6）高潮期促销活动方式（7）持续期促销活动方式5．定价策略6．营销费用安排（1）前期宣传包装费用（2）第一期目标销售费用及效益（3）第二、第三期目标认购及预售推广费用及效益7．销售计划九、营销风险分析1．市场风险分析2．动作效益及内在风险分析一、前言根据芳村区新项目的动作要求，草拟此份芳村区新项目营销策划报告的草案。
之所以说是草案，因为从静态上讲，目前的报告只是在总结很短时间内的资料和经验而定出来的分析和判断。
从动态上讲，市场在变化，个人的观点和见解也在变化，某些分析指标将会不断在调整中得以完善。
本草案前半部分仅以本人此前撰写的《芳村区新项目报告》为基础来简单概述其骨架以及定论，避免了重复繁冗。
总的来说，既贯彻了报告中的初步设想和要求，又从本行业开发经营的特色出发，提出了立体全程营销的操作概念。
二、项目概况根据有关资料，项目占地面积为35517平方米，总建筑面积为88793平方米（未计算地下室面积）。
容积率≤3.0（其中住宅容积率2.5）。
建筑额度≤26%，拟建42017平方米的七层住宅和46776平方米的小高层住宅。
三、项目环境分析1．地理位置项目位于广州市芳村区百花路10号（广州市水磨石厂原址），东邻黄大仙祠，背后是新荔枝湾旅游区规划中的花卉园林博览会。
离地铁一号线芳村站约是步行15分钟，距离东教北路300米左右，位于花地湾生活区的边缘位置。
经过离该地块最近的大策公交站的公共交通车有55路，69路，75路，81路，193路，207路，281路，823路，交通还算方便。
2．商业氛围芳村区的商业中心历来都在花地湾生活区，路边店铺林立，人气旺盛，其氛围在芳村区内可算是首屈一指的。
区内最大的商场“东百花地湾”以及红棉苑附近的几个大型的电器商场都在该区域里。
但是本项目只能勉强算位于花地湾生活区的边缘，仅仅可以沾上一点点的光，以目前的状况而言是比较差的。
3．市政配套该项目位于黄大仙祠附近，周边有一间建设银行；步行10分钟的距离有一所大策直街小心和芳村区职中；离芳村区医院大策门诊部只需步行8分钟；离芳村区唯一的分园一一醉观公园只需步行9分钟左右。
项目目前的外围道路是百花路，现在已经资金积累拓宽修整，预计在2001年国庆节后可以完工。
4．物业市场现状珠江隧道、鹤洞大桥和广州市内外环的建成以及地铁一号线的通车，使芳村区的交通便利程度大为提高。
在“三年一中变”工作的大力推进下，芳村大道、花地大道境观的日益美化，项目周边的整体环境将会逐步完善，物业升值潜力大大增加。
芳村区的物业市场也必将在不久的将来一扫以往比较低迷的状况，换之而来的必将是一派欣欣向荣的新景象。
综上所述，从外部环境看来，该项目虽然在目前还有某些欠缺，但其地理位置、交通、商业、文化以及市政配套等方面的具备了好素质楼盘所必备达到的条件或是潜力，假以时日，将会成为消费者在芳村区置业热点追求的新贵。
四、芳村区房地产市场分析1．芳村区区域营销特色（1）芳村区楼盘以中低档的住宅小区为主，真正的封闭小区较少，大多数小区的绿化环境都不是很突出。
总的来说，以价格较低为主要的吸引买家的卖点。
（2）芳村区的楼盘以花地湾生活区附近的红棉苑、乐怡居为高档小区的代表之作，均价在5800元左右；中高档的有东鹏花园、怡芳苑、万和苑、汇城花园、荔丰花园，牡丹阁，龙湾苑，均价在3800-4000元左右；中低档的有府前阁、如意阁、新丽苑、蓬莱花园，均价在3000元或2500元不等。
2．芳村区区域消费特征以往在芳村区购房置业的买家在消费上，可以说是更趋向于受市场导向影响，也就是说，比较易受房地产市场营销宣传的影响。
从早期的红棉苑、怡芳苑、桥东小区等腰三角形芳村区内较为有名的楼盘来看，除了楼盘本身有相当规模的小区、比较齐全的配套之外，较少有特别的自身卖点，但仅仅以所谓的一生如意的选择（如意阁）、几百元月供即可拥有欧式家园（新丽苑）等较虚的宣传口号，便能以中，低的价格打开中低档的消费市场，属于强调价格的较典型的羊城心理。
3．芳村区区域价格发展水平芳村区房地产市场也和市内其他地方一样受政府政策的影响：私房交易税费减免、取消福利分房、房改房上市、多次降息、征收利息税、降低按揭利率、延长按揭年限至30年，都会刺激整体楼市。
政府提出的“过剩经济”理论：手段之一是通涨，重提“享受消费”。
但实际上，地价和税费没大幅下调，都占开发成本的40%及房价的30%左右。
所以，即使现在要降价，开发周期一两年才见效，因此，楼价不会大幅下降。
但目前芳村区的供应量和存量都不少，短期内上场也不现实。
4．芳村区区域消费水平根据行业内对在芳村区转业的市场经济收入和社会购买能力的调查来看，购房能力一直处在公认的中、低档水平为主。
尤其这两年工薪阶层中下岗待业人数不但增加，在职人员的收入也一年不如一年，储蓄也相应的一年比一年少。
然而工薪阶层在未来数年内将成为购房主体。
（见南方日报99.6.1所栽省建设信息中心调查报告）。
可见，该项目所面对的将是市内较低收入层次、购房消费水平不高并有意在芳村区置业的阶层为主，部分收入较高人士为次的目标消费层面，前者对住宅的要求基本上是以经济实用型为主，后者则要求面积较大，较宽敞的住宅为主。
但估计随着项目周边环境的改观，较高消费水平的人数会有所上升。
五、目标房地产市场经营水平分析前面的章节概述了芳村区房地产市场的综合情况，但在众多楼盘中，发展水平参差不齐，在消费水平普遍成熟的今天，要严格确定自身目标调拨的综合指标，如价格、套型、供求状态及其他因素，就不可能将不同档次、不同类型的楼盘都拿来作同类型同档次项目的比较分析。
尤其在小高层、多层建筑占优的芳村区房地产市场，如果作为一般性发展总概括，项目报告中所列出的多层住宅及小高层住宅的总体数可作为市场总量的参考数据。
但在作定性分析方面，则需要针对目标市场特征即芳村区的中档、中高档次楼盘普遍以多层或小高层为主的特征来以小高层或多层的小区型楼盘作为本项目目标竞争市场现状的定性分析资料。
也就是以数个近几年在售的位于区内的类型、规模、档次都比较近而且又具有区域代表性的楼盘来对目标市场的价格、套型、供求量以及其他要素来作简单分析：1．中档楼盘价格水平：以下抽取芳村区几个小区型楼盘的近几年价格作分析比较。
（见表1）同档次楼盘价格比较表（表1）从[表1]可见：作为小区中低档楼盘的均价（面价）大多定在3600-3900元/㎡左右，如果按照众多楼盘所采取的93折的按揭价，则大部分是在3300-3600元/㎡左右的实际成交价格。
这是目前在芳村区近几年普遍认可的中低档价格。
2．楼盘商铺价格比较分析（表2）楼盘商铺价格比较表从[表2]的四个楼盘的商铺的价格区位上看，如意阁作为芳村大道上的楼盘，人气和交通自然在四者中最好，价格最高。
荔丰花园与本项目相邻，可比性较强。
但本项目的商铺大多位于小区内，其价格不及临街的铺位。
由此看来：本项目的商铺的价格，可以维持在6000元元/㎡的左右。
3．中档楼盘套型及其面积分析芳村区的主要楼盘都是以中低档为主，历来都是以中小型套间为主要设计对象。
在所调查的楼盘资料中，取以下9个样板来作比较分析，（见表3）：从表3可见，住宅套型及其面积都遵循大致的芳村区区域消费特征来设计：二房二厅所占比例最大，在5-6成之间，面积大多在65平方米至85平方米之间；三房二厅的比例在第二位，从1成到5成不等；一房一厅的比例在第三位，在1成左右到3成不等腰三角形。
针对本项目，其户型面积设计应该较目前芳村区当地楼盘平均户型面积稍大，以70㎡左右的二房二厅户型为主。
六、目标消费市场定位1．对户型结构的需求从调查分析以及比较上迷楼盘消费都情况和周边经济环境可见，该项目的目标消费层面应该是以下几方面：（1）芳村区中心地带工薪阶层，包括首次置业的，此部分人士的占总量的三成至五成左右，他们是购置二房二厅和一房一厅为主，部分会购置三房二厅；旧房换新房买家，由于是区内换楼且以旧换新，以少换大，因此再投资数额不少，所以数量不多，而且集中在二房二厅和三房二厅中。
（2）芳村区中心地带的中高档消费者，包括中小商人、有经济和家财的较富裕人士、部分白领阶层、高薪阶层，此部分人士约占总量的三成左右，都是购置二房二厅和三房二厅以上为主。
（3）其他区域的购房者，由于未来二、三年内，项目周边地区将成为芳村区的旺地，交通会比较便利，商业开发价值较大，必然带动其他区域的投资者到此置业安居。
2．目标消费层收入水平及购房能力上述各目标消费阶层中，工薪阶层的购房者作为工薪一族中的高收入者或者另有部分其他收入（如侨汇和祖业）来源者，应占该阶层的二成左右。
从目前了解的情况来看，芳村区买家多会采用十五年按揭（从周边其他楼盘的付款方式情况上了解）。
如购买70平方米的二房二厅，以3600元/㎡计算，除支付首期3成的（70㎡X 3600元/㎡）=25200元X 30%=75600元之外，其余的176400元分15年银行按揭每月需支付（17.6400 X 85.52元）=1508.57元.这样的支付方式对于中低档消费者应该会比较容易接受.从这个基准点出发,可以考虑另外两种需求：其一：根据买家中的中低档以下消费水平人数不少的情况下，多设计60平方米左右的二房一厅套间。
其二：三房二厅中，对于有4000元/月的家庭总收入的买家，有近一半可否设计面积在85平方米以下。
3．目标消费层价格定位鉴于未来该项目的消费层以工薪一族为主，该项目应该走中低档价格路线，均价应在3600-3700元/㎡左右，与周边的楼盘相比有一定的价格优势，这是市场环境所定。