万科证券投资

万科企业股份有限公司（000002）
一行业分析
万科提倡理想主义的价值观、敬业精神与社会责任，与万科倡导的其它人本主义精神一起构成了公司独特的企业文化。

万科非常重视其的品牌建设，在提供高质量的房屋，高满意度的服务的基础上，实现企业价值。

其品牌的内涵如下：住宅建筑为了生命而存在，又为了生命而发展。

只有在适宜于个人的生活空间中，人们才能更多地感受生命的价值。

而人类生命的升华又在呼唤着更安全、更方便、更舒适、更优美、更自然的居住空间。

这也相应了国家现在所提倡的“低碳经济”、“可持续发展”的发展模式。

在宏观政策调控，产业结构调整的档期，高暴利低市场门槛的地产业的竞争环境趋于恶劣，过去企业依赖的高杠杆、加大土地储备、快速扩张的模式已经开始失去竞争力，随着房地产不断趋向成熟，行业集中度将逐步提高，那些具有品牌力，经营稳健，资金筹措能力强的企业将逐渐受益，外部环境的恶劣，行业竞争尤其是地方性品牌与全国性地产品牌的激烈竞争，将加速行业整合。

万科公司具备资本实力、具有品牌规模优势、管理优秀、规范成熟，将继续占有行业龙头地位。

面对日趋复杂化的国内外经济形势，2012年中国经济总的基调是：稳中求进，继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策，保持宏观经济政策基本稳定，保持经济平稳较快发展，保持物价总水平基本稳定，保持社会大局稳定。

在调整产业结构、转变经济发展方式上取
得新进展，在新能源、新材料、新技术运用上取得新突破，在改善民生上取得新成就。

2012年宏观调控政策已由2011年的“控通胀、调结构、保增长”开始向“保增长、调结构、防通胀”的方向转变。

二个股分析
1 基本情况
万科集团是目前中国最大的专业住宅开发企业，中国大陆首批公开上市的企业之一。

公司于1988年介入房地产领域，1992年正式确定大众住宅开发为核心业务，目前万科业务已经扩展到18个大中城市，并确定了以珠江三角洲、长江三角洲和环渤海湾区域为中心的三大区域城市群带发展以及其它区域中心城市的发展策略。

公司2011年实现销售面积1075.3万平方米，销售金额1215.4亿元，结算收入706.5亿元，净利润116亿元，其中房地产业务的营业利润率为28.79%，比上年减少0.96个百分点。

2012年第一季度实现主营收入103.46亿元，比上年同期增长29.81%，实现净利润13.96亿元(基本每股收益0.13元)，比上年同期增长15.83%。

万科1991年成为深圳证券交易所第二家上市公司，持续增长的业绩以及规范透明的公司治理结构，使公司赢得了投资者的广泛认可。

过去二十年，万科营业收入复合增长率为31.4.%，净利润复合增长率为36.2%；公司在发展过程中先后入选《福布斯》“全球200家最佳中小企业”、“亚洲最佳小企业200强”、“亚洲最优50大上市公司”排行榜；多次获得《投资者关系》等国际权威媒体评出的最佳公
司治理、最佳投资者关系等奖项。

经过多年努力，万科逐渐确立了在住宅行业的竞争优势：“万科”成为行业第一个全国驰名商标，旗下“四季花城”、“城市花园”、“金色家园”等品牌得到各地消费者的接受和喜爱；公司研发的“情景花园洋房”是中国住宅行业第一个专利产品和第一项发明专利；公司物业服务通过全国首批ISO9002质量体系认证；公司创立的万客会是住宅行业的第一个客户关系组织。

同时也是国内第一家聘请第三方机构，每年进行全方位客户满意度调查的住宅企业。

2 财务分析
①资产负债表分析
近三年数据显示万科流动资产比例分别为95.4%，95.3%，94.7%，流动资产比例很高，资产的变现能力较强，流动资产中现金比例也较高，说明短期偿债能力较强。

在资产中存货的比例最大，2010年存货比例下降，但2011年存货上升了56.25%，主要原因是2010年大
量开工的项目陆续竣工以及新获取项目以及在建开发产品的增加；资产总额增长37.36%，说明万科还在不断扩大规模，库存现金也有所下降说明资产变现能力减弱。

万科拥有巨大的存货量，这既是未来发展的保障，又是万科风险的主要来源，而2011年存货的大量积存主要受国家地产调控政策的影响，也是房地产开发企业最大的风险因素。

建议万科应步一步优化存货结构，适度控制好存货数量，并采取一定的促销手段，为企业筹措资金。

从图中可以看到，自2007年以来，万科资产规模总体呈上升趋势，2007年和2008年分别上升了37.36%和56.70%，2009年和2010年则仅分别上升了15.41%和19.13%，不过2011年则迅速上升，达到29,620,800.00万元，较2010年上升了100.51%，是近几年的最高值。

资产总额增加的原因如下：流动资产较2010年增长7,712,600.00万元，长期股权投资增长193,274.00万元，固定资产增加37,628.00万元，其他长期资产增加113,598.00万元；其中，流动资产增加37.53%，长期股权投资增加43.01%，投资性房地产增加771.76%，固
定资产增加30.85%。

由此可见，从企业资产数量来看，长期资产、流动资产均逐年稳步增加，长期资产增加的速度较稳定，流动资产变动率则呈降-升-降的趋势。

从资产的类别构成趋势来看，流动资产占了资产总额的大部分，且近年来呈升-降-升的趋势，从2007年的95.34%下降到09年的94.71%，2011年则又上升到占资产总额的95.42%，占比很高，它的盈利能力和周转效率对公司的经营状况起决定性作用。

其次是长期股权投资，其所占比重近三年呈降-升-降的趋势，2008年有所下降，2009年又上升到2.59%，但2011年下降至2.17%。

②利润表分析
由图可知最近几年万科销售收入和净利润快速稳定增长，尽管业绩增长势头强劲，2011年受国家政策调控的影响，盈利能力开始减弱，2011年销售增长率为41.5%，净利润增长率为31.2%,净利润增速小于销售收入。

同时2011年的销售毛利率为39.78%，比上年下降0.9
个百分点；销售净利率为16.16%，比上年下降了1.27个百分点，主要因为市场景气度下滑，企业打折促销行为增加。

③ 现金流量表分析
了解企业近年来现金流量的基本态势。

从总体上看，经营活动现金流量净额与筹资活动现金流量净额变动较大，汇率变动产生的影响以及投资活动现金流量净额近年来变化平稳。

投资活动现金流量净额由2007年的-460,404.00万元小幅变动达2011年的-565,257.00万元，说明企业连年的投资活动都出现入不敷出的情况，而经营活动和筹资活动的现金流量维持了企业现金流转的正常情况，并对投资有所贡献。

2010年的经营活动现金流入比2009年增加了53%，可以说经营
活动现金流入增长非常迅速，企业在经营活动中创造现金能力大大增强，经营活动现金流入作为企业主要资金来源，增强了企业自身“造血”功能，企业具有较强的偿债能力和支付能力，增强了风险抵抗能力，有利于企业稳定和可持续发展，经营活动现金净流量减少的主要原因是购买商品、接受劳务支付的现金流量增加，2010年购买商品、接受劳务支付的现金流量比2009年增加了92%，但现金流入与2009年相比还是大幅增加的，现金流入比较充裕，总体看来，万科发展势头良好。

三估值分析
首先，收集参照企业的股票交易的市场价格以及每股净利润等资料。

由于交易价格的波动性，参照企业的每股现行市场价格以评估时点最近时期的剔除了异常情况的平均股价计算；每股净利润以评估年度年初公布的每股净利润和预测的年末每股净利润加权平均，即：
EPS=αEPS0+ (1 − α)EPS1
其中：EPS0一一评估年度年初公布的每股净利润；EPS1——评估年度预测的年末每股净利润；——权重(0≤ ≤1)。

的取值大小主要考虑证券市场的有效性，如果证券市场是弱式有效，的取值可大些，取0．7左右；半强式有效，d可取0．5左右。

市盈率是指每股现行市场价格与每股净利润之比，即：PE=P／EPS。

其中：PE一市盈率；P一每股现行市场价格；EPS一每股净利润。

以上均为2012.6.18市价
平均市盈率=50.458 平均每股收益=0.15
平均市价=平均市盈率*平均每股收益=7.57
这只股票，有些高估，不适合买进
四未来预测
万科公司可以采取这些措施来应对面临的风险。

通过和国有大型企业、知名外资企业合作，改善政府关系，降低土地成本，增加土地存量。

通过收购、兼并、重组等方式获取中小开发商低价土地和既有项目，利用万科品牌，成本控制能力和规模化优势，快速渗透核心区域，提升盈利水平。

坚持“精挑细选”策略，重点考虑价格的合理性和风险的可控性，严格评估项目的收益可行性，稳步推进自有项目开发。

利用灵活的市场策略快速回笼资金，多种渠道进行融资，积极稳健的财务策略，保证较高的现金流和较低的负债率，应对利率风险，政策风险和通胀风险。

万科已经经历了一次房地产的寒冬，正像公司2012 年的年度主题词“向着阳光奔跑”只有珍惜冬日的时光，才能更早跟上春天的步伐，相信只要朝着阳光的方向，总会看到灿烂的光芒的。