房地产重庆市长寿区房地产市场调研报告

重庆市晏家工业园区项目市场调查报告
目录
一.长寿区社会经济环境概况
1、长寿区概况及经济发展状况
2、晏家街道办事处概况及经济发展状况
3、晏家工业园区概况
4、重庆化工园区概况
二.长寿区房地产市场发展状况
1、长寿城区房地产发展状况
2、晏家街道办事处房屋开发状况
三.长寿区商圈分析
1、长寿中心商圈分析
2、黄桷湾商圈分析
3、晏家镇商圈分析
四.园区企业调查分析
1、企业员工状况分析
2、企业住房政策分析
3、企业住房需求分析
4、企业办公及商务活动需求分析
5、企业商业性消费需求分析
6、企业市政配套需求分析
五.结论
一.长寿区社会经济环境概况
1、长寿区概况及经济发展状况
1）长寿区概况
长寿区位于重庆市的腹心地带，距重庆市主城区67公里，经渝长高速公路至主城区，仅需40分钟车程。

长寿区东南临涪陵区，西南与渝北区、巴南区接壤，西北靠邻水县，东北接垫江县。

幅员面积1415.49平方公里，辖22镇12乡，总人口88万，城区常住人口20余万。

境内有大中型工业企业20余家，是西南地区最大的化工基地和全国最大的天然气化工基地，天然气化工产品总量居国内市场第一位。

长寿被列为重庆八大地区中心城市与九大区域商贸中心之一。

在大重庆的版图上，长寿区区位优势相当明显，起着承西启东，贯通南北的重要作用。

长寿重庆主城区通往三峡库区的必经之地，也是重庆市连接华中、华北地区的枢纽要地。

2）长寿经济发展状况
随着近几年重庆市经济大环境的改善，长寿区的经济得到了长足发展。

2003年完成国内生产总值66.5亿元，同比增长8.5%；完成固定资产投资29.5亿，同比增长8.5%；实现消费品零售总额23.5亿元，
同比增长12%；实现区级财政收入1.74亿元，同口径增长24.8%；实现协议引资100亿元以上。

表1、1999-2003年长寿国内生产总值增长状况
由以上图表可以看出，长寿经济增长基本比较稳定，相信随着长寿化工园区与工业园区的建成投产，长寿经济将进入一个新的快速增长期。

工业是长寿的支柱产业，长寿的工业基础十分雄厚，境内有四川维尼纶厂、重庆川染总厂、重庆长寿化工有限责任公司、重庆长风化
工厂、重庆天然气净化总厂和中国西南地区最大中外合资企业扬子乙酰化工有限公司等17家特大、大中型化工企业，与之配套的化工企业100家，目前已经发展成为西南地区最大的化工基地和全国最大的天然气化工基地。

长寿集中了国内多数规模最大的天然气化工装置，天然气化工产品总量居国内市场第一位。

目前，长寿正抓紧建设天然气高新技术化工园区，力争把长寿建设成为世界级天然气化工基地。

长寿区境内水陆空交通四通八达，方便快捷，目前已经形成了依托高速公路、长江航道及渝怀铁路为主体的各种运输方式相衔接的水、公、铁三位一体的综合交通运输体系。

长寿港是长江上游的水运集散地之一，作业区内共有泊位27个，年吞吐能力达到600余万吨，三峡工程建成后，万吨巨轮可直航长寿。

长寿境内有通车公路干线6条，支线40条，总长572公里。

国道319、318线横贯区内。

贯穿重庆东西南北的渝万、渝涪高速公路在长寿境内一分为二，长寿至重庆江北机场、梁平机场的高速公路里程分别为50、100公里，往返十分便利。

长梁高速公路（长寿至梁平）已在建。

西部大开发战略十大标志性工程之一的渝怀铁路途经长寿，并设有客货运站3个，渝怀铁路建设将进一步强化长寿区的区位优势。

长寿城区定位为全区政治、经济、文化中心，重庆市重要的区域性中心城市之一，长江上游重要的化工城市。

按照长寿城市中长期发展规划，到2005年城区人口将达到21万人，2010年为30万人，达到中等城市规模。

2020年为45.8万人。

2020年长寿城区建成区面积将达到55平方公里。

城区发展保持组团式布局。

城区的用地分为凤城、桃花新城、江南、朱家化工园区、晏家五个组团，工业用地相对集中，居住用地向东北发展，形成一个南北宽约3.84公里，东西长约12.72公里的带状城市。

规划中布置了三条主要道路作为东西向联系通道，即渝长高速公路（通过晏家和桃花两个立交转换），国道319长寿城区段（部分改线）以及沿江大道（作为联系沿江厂矿、港区以及朱家坝和凤城的一条主干路）。

在羊叉河以东，预留一座跨长江的桥位，北接319国道古佛立交，南跨长江，至江南镇、重庆市主城区。

连接重庆市总体规划中确定的江南大通道，作为今后长寿区长江两岸的联系通道。

结合白沙湾港区的淹没复建，规划一座专用旅游码头，满足今后长江沿线旅游发展需要。

另外，在晏家、骑鞍、凤城、河街等地共规划4个公交站场，5个公共停车场。

“十五”期间，长寿商贸流通积极实施“145”工程，推进商贸流通结构性调整，加快商贸流通业的改革步伐，为建成地区性商贸中心打下了坚实基础。

“145”工程，即围绕地区性商贸中心，着力打造1个主城核心商圈，即以寿星广场为核心半径500米的中心商贸区；建设黄桷湾、骑鞍、桃花、川维查家湾4个社区商业服务中心；发展以葛兰、云台、狮子滩、洪湖、双龙5个重点乡镇为代表的乡镇小城镇商业建设。

同时加快发展连锁经营和物流配送，大力发展餐饮服务业的休闲观光业改造提升商品交易市场，规划建设城区专业市场，大力推进商贸流通企业的体制改革和创新。

近几年长寿区积极培育和建设专业市场、专业街，取得了丰硕成果，拍卖市场、旧货调剂中心、寿星装饰材料市场建成投入使用。

建立了一批总代理、总经销、连锁店和配送中心，重百商场、立丹超市、和平药房、市职工消费合作社等一批商业集团入驻长寿。

城区商贸设施、购物环境进一步完善，商业氛围更加浓厚，商贸流通服务业水平和档次明显提高。

商贸业态发生显著变化，城乡市场繁荣活跃，向区外辐射力逐渐增强，区域商贸中心已具雏形。

2003年6月份，重庆协信集团看好长寿商贸经济发展前景，投资3.5亿元，在素有长寿“解放碑”之称的黄金地段规划了一个占地120亩的中心商圈，现前期拆迁工作已经展开。

2、晏家街道办事处
重庆市长寿区晏家镇地处长寿区主城西郊，面积55平方公里，辖21个村（居），总人口28263人（2003年数据）。

其中非农业人口2304人，农业人口25959人，农业人口比重占到90%以上。

晏家水陆交通便捷，渝长高速公路、渝巫路、国道319线横贯全境，紧邻渝怀铁路长寿火车站和长寿港川维码头。

区域内有工业企业63家，建材、化工等产业发展初具规模，系重庆长寿化工园区组团；境内有规划16平方公里以发展机械制造，精细化工、生物制药等产业为核心的重庆晏家特色工业园区。

晏家城镇建成区近2平方公里，拥有国家二级车站一座，系重庆市首批试点小城镇。

2003年，原朱家镇和晏家镇合并，成为新的晏家街道办事处。

晏家街道办事处的成立，有利于提高晏家板块的地位，为晏家工业园区的发展奠定了较好基础。

3、晏家工业园区
1）园区概况
晏家工业园区属于长寿城市总体规划晏家组团的拓展区。

地处
长寿区西面晏葛公路与西山山麓之间的平坦地带，涉及11个村75个组，总人口14826人，控制土地面积18平方公里，其中耕地8.5平方公里，住宅约81.7万平方米。

园区第一期规划6平方公里，现已经启动2平方公里。

园区行政管理坚持市场导向与体制创新的原则，实行政企业分开、政事分开、政资分开、市场化动作的开发管理模式，提高了办事效率。

同时坚持园区建设与城镇规划相结合的原则，按照城镇总体规划的布局结构，结合实际情况，搞好各项规划的衔接。

合理确定规划区内的功能布局、空间形态、交通组织和基础设施建设内容，尽快把晏家工业园建设独具特色的现代化经济园区。

2）工业园区现状
目前，园区入住企业已达26家，涉及建材、机械制造、电器、钢铁、制药等行业，包括重钢集团（30万吨冷轧薄板及深加工、钢结构中心、模具中心、钢研所）等大型国有企业，协议用地5200亩，投资42亿元，预计年产值112亿元，利税12亿元。

其中有七家企业预计在今年内试投产，其余都将在年内开工建设。

另外已明确投资意向即将征地的企业有23家，用地7215亩，投资额62亿元。

主要道路已硬化、管网设施已见雏形、水电气等配套设施正在抓紧建设。

此外，园区1到4期共3300亩的土地已平场完毕，同时在扩大用地、天然气管网搬迁、环评、热电上网、铁路支线建设、天然气保
障、产业扶持政策等方面也有了一定的进展。

3）工业园区发展前景
大批有实力的工业企业的进驻（见附录：企业清单），为晏家工业园区注入了新的活力。

根据企业调查反馈回来的信息，2005年以前，园区的规模将不会太大，但随着企业厂区建设的完成并逐渐转入投产阶段，园区也将逐渐成为一个现代化的、富有生气的小镇。

4、重庆市化工园区
2001年12月，市政府批准设立重庆长寿化工园区，规划通过10—20年的建设，把园区建设成为国内一流、长江上游最大的综合化工基地和世界级天然气化工基地。

园区以现有的四川维尼纶厂、重庆川染总厂、重庆长寿化工有限责任公司、重庆长风化工厂、重庆天然气净化总厂和中国西南地区最大中外合资企业扬子乙酰化工有限公司等特大、大中型化工企业为支撑，围绕大化工基地建设，探索集约化、规模化、服务配套共享的厂地联合模式，加快建设，提高园区的综合效益。

今年2月底，园区总体规划、产业发展规划及产业评估等工作已经完成，现已有14家企业有意落户园区。

同时，川维厂天然气乙炔项目竣工投产，扬子乙酰公司35万吨醋酸项目于今年初开工，全年
完成项目投资7亿元。

作为继北部新区之后的又一重要产业园区，重庆（长寿）化工园区不仅肩负了再造一个重庆工业的重任，而且承载着解决库区产业空心化，实现三峡库区持续发展的希望；是发展重庆天然气化工的重要平台，代表着重庆的天然气化工工业，对壮大重庆工业规模、优化工业结构、解决库区的产业布局、提升重庆的竞争力都具有重要的作用。

二.长寿区房地产市场发展状况
1、长寿城区
1)长寿城区房地产市场概述
作为区县房地产市场，长寿县域经济规模、市场容量都限制了当地房地产业的发展步伐。

总体而言，长寿房地产市场发展起步较晚，起点较低，发展程度不高，但发展速度较快。

调查显示，长寿城区房地产物业供给类型较为单一，住宅占全部市场供给总量的80%以上（具体分析见“长寿区房地产市场定量分析”）。

住宅绝大多数建筑形态为多层砖混结构，即使在城区中心地段，
电梯房也极其少见。

通过走访调查得知，受消费观念的局限，电梯房市场接受程度有限，另外，电梯房开发成本较高，为节约投资，当地开发商一般无力或不愿开发。

从项目开发规模看，大多数房地产项目总体量在3万平方米以下，总套数一般在200余户左右。

5万方以上的项目就属于“大盘”了。

2002年是住宅物业价格的分水岭，2002年前，长寿城区的住宅销售均价基本维持在620-650元之间，2002年底，住宅价格突然发力，每平方米平均增长150元以上，总体均价接近750元，城区主要楼盘价格平均在940元左右。

住宅户型设计受市场需求影响较大，市场主力户型以90-130平方米之间的三房两厅为主，户型面积有逐渐趋小的趋势。

户型设计已经开始由平面布局向空间布局发展，错层户型成为市场新宠。

长寿城区的房地产开发受城市规划影响较大，按照城市规划，长寿城区发展保持组团式布局，主要分为东西两大区域，采取“东拓西进”的发展战略。

东部，依托交通、环境优势，发展以行政、商贸、居住为重点的桃花组团城市新区，依托凤城旧城区继续拓展黄桷湾新区，形成以体育、文化、居住为主的新城区；西部依托渝长高速公路晏家立交出口和川维厂，发展长寿化工园区和晏家工业园区两大组团（另见上文“城市规划”部分）。

作为城区母城的凤城旧城区与黄桷湾新区，2002年以前一直是长寿房地产开发的重点区域，目前两片区的开发已接近尾声。

随着桃花新区规划的出台，该区域逐渐成为新
的开发热点，长寿区目前号称“开发体量最大、园林景观规划水平最高、内部生活配套最齐全”的标志性楼盘——东方之骄即选址于此。

近几年，商业物业无论投资力度、开发量、竣工面积、销售面积起伏都比较大。

商业物业建筑类型绝大多数为住宅底商形式。

纯商用物业极少。

由于建筑形式的限制，除少量的开敞式商场外，长寿城区商业用房多为大进深，小开间的布局，单铺面积一般在30-50平方米之间。

总体来看，由于市场供给远远大于需求，商业用房的价格一直徘徊在2660元左右。

但受地段的影响，不同区域甚至同区域不同街区的商业物业价格也悬殊极大。

以素有长寿“解放碑”之称的寿星广场为例，商业物业销售或租赁价格均以广场为中心向外呈逐渐衰减态势。

寿星广场周围商业物业销售价格最高可达每平方米18000余元，50米之外，价格逐渐下降至5000余元，甚至更低。

租金价格的分布基本类似，只是还要受业态分布等因素影响。

寿星广场周围商业铺面每月租赁价格平均在110-170元/m²之间。

部分街区50米之外，价格逐渐下降至40元/ m²左右。

经过几年的发展，长寿城区商业物业主要集中在寿星广场与黄桷湾片区。

寿星广场区域的商业物业定位于购物、休闲，黄桷湾片区的业态主要以餐饮、娱乐为主。

长寿区政府将寿星广场周围方圆100米内规划为商业步行街，目前，前期拆迁工作已经展开。

破旧立新之际，由于部分住宅底商的拆除，导致广场附近商业用房的需求大量增加，租金价格较之以前有了大幅攀升。

可以预计，步行街建成之后，随着人气的积聚，该地段的商业价值将进一步凸现，相应的，商业用房价格必将开创新的纪录。

受经济发展规模、企业数量以及其他方面的影响，长寿城区办公物业的开发规模相当小，一般只占到当年房地产开发总量的2-3%，当地企业习惯于自建或租（借）用住宅等其它房屋办公，很少租赁或专门购买写字楼。

市场需求的乏力，导致当地写字楼市场的开发十分萧条。

另外，已经建成的写字楼也存在一定积压。

2)主要房地产市场指标定性分析
表2、2000-2003年长寿区房地产开发主要指标
A.历年房地产投资额与GDP增长比较
表3、2000-2003年房地产投资额与GDP增长趋势比较
由表3及其附图可以看出，长寿2000-2003年房地产开发投资额增长趋势与同期GDP的增长趋势基本吻合，说明，长寿房地产业的发展速度保持在了一个合理的尺度范围内，市场上基本不存在泡沫。

B.房地产施工、竣工面积与销售、空置面积比较
表4、2000-2003年房地产开发主要指标比较
上图显示，房地产销售面积在2002年有比较大的波动，主要原因是2002年房地产销售价格出现跳跃式增长（增长幅度在150元/m²以上），导致部分消费者持币观望，2002年-2003年，由于政府调高地价及配套费收取标准，另外，建材市场价格持续上涨也使得2003年长寿房价不降反升，在“买涨不买跌”的消费心理驱使下，2003年房地产销售面积出现较大的涨幅，三分之二的存量房得到消化（当年竣工房屋销售面积仅占销售总面积的三分之一），相对应的，2003
年长寿区房地产空置面积出现大幅下降，为4年来最低值。

据测算，2003年底长寿区房地产空置率为15%（若按照国际通行算法应为4.7%，未超过10%的国际警戒线），略高于2003年全国14%的平均水平，但基本在国内公认的5%－14%的合理空置范围内。

C.住宅物业施工、竣工面积与销售、空置面积比较
表5、住宅物业占市场供应总量比例
表5显示了2000-2003年住宅物业占市场供给总量的比例，对前三项指标可知，住宅物业扮演着长寿区房地产市场绝对主力的角色，相对空置面积指标来说，住宅的空置率低于非住宅空置率，说明，住宅的市场消化能力远远大于非住宅。

表6、住宅物业主要指标比较
对比表6与表4可以明显的看出，由于住宅绝对的主体地位，其各项指标的走势基本决定了整个市场的大概走势。

D.商业物业施工、竣工面积与销售、空置面积比较
表7、商业物业主要指标比较
通过上图可以看出，2000-2003年间，商业物业销售面积远远小于同时期空置面积，据测算，空置面积最少也为同期销售面积的1.5倍，
说明商业物业的供给数量远远超过市场消化能力，形成大量积压。

2003年，长寿商业物业空置率达到44%。

3)市场前景预测
A.市场需求潜力分析
表8、2004-2010年房地产市场需求潜力分析
提前到2004年。

预计到2010年城区人口达到30万人，即达到中等城市规模，人均居住面积达到24平米。

目前长寿城区人口21万人，人均居住面积为15平方米。

表8显示，如按“城区居民人均居住面积”达到24平方米的居住标准计算，则未来6年间，长寿城区平均每年需新增77.64万平米住宅面积。

2003年长寿全区房地产住宅施工面积为63万平方米，尚未达到平均数。

2003年长寿全区住宅竣工面积仅40万平方米，仅为平均数的二分之一。

如再将二次及多次置业需求考虑在内，则市场发展空间更大。

如按照重庆市2003年城镇居民人均可支配收入8093.7元的
水平计算，则长寿城区房价收入比仅为3.1（户均人口3人，平均每套住房按100 m²计算），即使按照重庆市2002年城镇居民人均可支配收入7238元的水平计算，其房价收入比也仅为3.5，远未达到房价收入比为6的警戒线水平。

以上分析说明，长寿房地产市场无论市场需求总量还是市场承受能力都大有潜力可挖。

B.住宅房地产市场价格预测
表9、2004-2006年长寿城区住宅价格预测
均销售价格推算而出，反映了房价与时间序列之间的线性关系，相关系数ｒ为0.98；表中斜体加粗并衬以灰色背景的部分为预测房价；
4)个案分析
本次长寿考察主要走访了当地4家在售楼盘，具体数据见“个案调查表”。

A.产品分析
除重庆广润房地产公司开发的东方之骄外，当地项目开发规模基本上在3万方左右，属于短平快一类的项目。

项目体量偏小，反映了当地房地产开发公司操盘实力有限，同时也限制了当地房地产开发水平的提高。

近几年，重庆主城区部分开发公司开始涉足区县市场，由于资金、技术、人才、管理、信息等方面的优势，无论项目的开发规模、产品规划设计，以及项目的营销推广都较当地企业有了较大提高，从而提升了当地房地产市场整体开发水平。

据当地主管部门有关人员介绍，已经有7-8家的主城区企业进入长寿市场。

如重庆协信集团、“东方之骄”开发商重庆广润房地产公司等。

由于多数项目体量较小，开发商一般不重视小区内部配套的建设。

商业配套主要依赖住宅底商，在调查的楼盘中，只有“东方之骄”专门规划有商业步行街、大型社区广场、文化教育、健身休闲娱乐等小区内部配套设施。

由于项目体量偏小，开发商一般不会也不愿在产品的规划设计上下功夫。

所以，绝大多数项目无论建筑布局、风格以及户型设计千篇一律，毫无特色可言。

多数“小区”设计水平还仅仅停留在“四菜一汤”的阶段。

正是由于产品的严重雷同，“东方之骄”等规划超前、风格迥异（针对长寿市场）的项目甫一亮相，便得到了众多消费者的青睐与追捧，市场销售价格迅速攀升。

由此可以说明，当地需求市场其消费层次、意识已经开始出现分化，住宅消费开始从对“量”的要求逐渐转向对楼盘品质的关注。

除城区中心地段有少量高层电梯房外，住宅项目绝大多数为多层砖混建筑。

当地多层住宅一般可以修到8层。

无论单体或多栋小区住宅，开发商为追求更大利润，一般临街底层作为商业用房，二至八楼作为住宅。

城区中心地段的住宅多为点式布局，从一梯5户到一梯8户都有，如位于寿星广场的帝景名仕阁。

当地小区住宅楼盘其容积率一般控制在2.2以下，多为一梯2户的板式布局。

可以说户型是住宅物业最重要的产品载体，其集中体现了开发商对消费者的终极关怀，户型设计的成败直接关系到项目的存亡。

所以，户型必然的成为众多楼盘吸引消费者关注的重要营销利器之一。

近年来，长寿房地产市场的户型创新主要是运用“加法”原则，具体体现在两个方面：首先在户型的平面布局上，三室以上必带双卫（客卫、主卫）、双阳台（大观景阳台、生活阳台）、多飘窗（卧室窗户）；其次户型向空中发展，错层户型成为长寿市场的主流产品，甚至有多家楼盘全部设计为“错层户型”（见“楼盘调查表”）。

长寿市场的户型创新一方面丰富了产品类型，完善了居住功能，满足了消费者居家生活需要，对提高户型设计水平具有积极意义。

但另一方面，由于对市场的盲从与误判，客观上也导致了面积浪费（如有些80 m²多的两室户型也配有两个超大阳台），部分户型形成了一定积压。

如调查表统计，长寿市场上主力户型为三室设计，面积一般在90-130之间。

一般均占到项目总套数的60%以上。

目前，由于房价的上涨，户型面积有逐渐趋小的势头。

在调查中，“全封闭式花园小区”是许多小区楼盘宣传的一个共同卖点，“全封闭”说明了消费者已经比较看重楼盘的物业管理。

对应的，小区配备的各种先进的智能化设施设备成为开发商主诉求点之一。

物业服务内容也愈来愈受到消费者的关注，已经有不少楼盘提出“亲和”物管与“保姆式”物业管理概念。

但目前很大程度上还只是停留在口号上。

受经济发展水平与消费观念限制，长寿当地的住宅物业管理收费标准较低，多层小区房一般在0.3元/ m²左右，位于长寿城区最繁华地段的高层电梯房——帝景名仕阁物管费才0.65元/ m²。

B.市场需求分析
长寿消费市场有一个显著特点，即本地高端客户容易外流。

由于长寿城区距离重庆主城较近，所以，这部分客户往往选择在重庆主城区置业。

据我们走访调查川维厂了解到，川维厂近几年经济效益比较好，职工收入也比较高，属于当地的中高端客户，但除部分在长寿城区置业外，很大一部分流向了重庆主城区，尤其是退休职工。

另外，长寿机关事业单位中高级公务员也往往选择在重庆主城区安家落户。

长寿房地产市场主要消费人群比较集中，主要是私营企业主、个体经营户、公务员、科教文卫、金融等行业从业人员以及外出。