百色长江天成投资集团有限公司、黄美娜商品房预售合同纠纷二审民事判决书

百色长江天成投资集团有限公司、黄美娜商品房预售合同纠
纷二审民事判决书
【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷房屋买卖合同纠纷商品房预售合同纠纷
【审理法院】广西壮族自治区百色地区（市）中级人民法院
【审理法院】广西壮族自治区百色地区（市）中级人民法院
【审结日期】2020.05.13
【案件字号】(2020)桂10民终1102号
【审理程序】二审
【审理法官】闭伟革刘亮凌文楼
【审理法官】闭伟革刘亮凌文楼
【文书类型】判决书
【当事人】百色长江天成投资集团有限公司;黄美娜
【当事人】百色长江天成投资集团有限公司黄美娜
【当事人-个人】黄美娜
【当事人-公司】百色长江天成投资集团有限公司
【代理律师/律所】徐肖烨广西同望律师事务所;黄菲菲广西同望律师事务所
【代理律师/律所】徐肖烨广西同望律师事务所黄菲菲广西同望律师事务所
【代理律师】徐肖烨黄菲菲
【代理律所】广西同望律师事务所
【法院级别】中级人民法院
【字号名称】民终字
【原告】百色长江天成投资集团有限公司
【被告】黄美娜
【本院观点】本案的争议焦点是上诉人应当向被上诉人支付逾期违约金是多少。

《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。

根据查明的事实来看，2019年5月9日为上诉人向田东县不动产登记局提交了房屋权属首次登记，即商品房达到办理房屋权属证书条件，6月28日是上诉人向被上诉人在内的小区业主告知已可办理房屋权属证书，被上诉人知晓商品房达到办理房屋权属证书条件。

【权责关键词】撤销代理违约金不可抗力合同约定诚实信用原则反证关联性合法性质证诉讼请求维持原判
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【本院认为】本院认为，本案的争议焦点是上诉人应当向被上诉人支付逾期违约金是多少。

从一审查明的事实来看，上诉人逾期办证的时间为258天。

上诉人认为其中有不可归责于上诉人的原因导致的逾期天数，这些逾期天数应当从总的逾期天数里面扣除。

首先，上诉人认为消防部门不是按照设计审批的一期、二期顺序进行验收而是要求将其一并验收，导致一期消防验收于2019年3月20日才完成备案手续，其中的163日应当扣除。

其次，上诉人认为因土地合并手续产生的逾期天数43日应当扣除。

本院认为，《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。

当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。

本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。

"上诉人主张因消防合并验收及土地合并手续导致其逾期办证的天数是其在签订合同时不能预见、不能避免并不能克服的
客观情况，这些期间不能归责于上诉人，但从本案双方当事人签订合同的时间来看，合同签订于2017年3月7日，约定交房时间是2017年3月份，在签订合同时，该房屋的消防设计早已经完成，而消防设计中一、二期工程共用一套消防控制中心报警系统的客观情况早已存在，该消防控制中心报警系统设置在二期，作为房地产开发商，其不可能不知道该消防设置及其可能带来的合并验收的后果，故其抗辩因消防合并验收导致其逾期办证的天数是其在签订合同时不能预见、不能避免并不能克服的客观情况的理由不能成立。

同理，上诉人称因土地合并手续不能预见导致逾期办证的理由亦不能成立上诉人作为房地产开发公司，对商品房建设、销售需办理何种手续在订立合同时应当知晓，并在计算办理房屋产权期限时予以充分考虑。

上诉人以办理行政审批手续时间无法预料及控制为由，要求免除其责任无事实和法律依据，本院不予支持。

最后，上诉人认为一审判决认定逾期天数的时间截点为2019年6月28日是错误的，应当以2019年5月9日为时间截点。

本院认为，根据查明的事实来看，2019年5月9日为上诉人向田东县不动产登记局提交了房屋权属首次登记，即商品房达到办理房屋权属证书条件，6月28日是上诉人向被上诉人在内的小区业主告知已可办理房屋权属证书，被上诉人知晓商品房达到办理房屋权属证书条件。

被上诉人办理不动产权登记证以上诉人取得房屋权属首次登记为基础，而是否取得房屋权属首次登记的相关信息由上诉人全程掌握，被上诉人只能依赖上诉人提供的信息来采取相应办证行动，上诉人在办理取得房屋权属首次登记后，应该根据诚实信用原则，及时告知被上诉人房屋达到办证条件，上诉人怠于履行告知义务，应当承担相应不利后果，故上诉人上诉认为应当以2019年5月9日即上诉人向田东县不动产登记局提交取得房屋权属首次登记即商品房达到办理房屋权属证书条件的时间为截点无事实与法律依据，一审以6月28日即上诉人向被上诉人在内的小区业主告知已可办理房屋权属证书时间为截点是正确的。

综上所述，百色长江天成投资集团有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。

依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下
【裁判结果】驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费778元，由百色长江天成投资集团
有限公司负担。

本判决为终审判决。

【更新时间】2021-11-03 20:38:51
【一审法院查明】一审法院认定事实：2016年4月21日，原告黄美娜（买受人）与被告天成公司（出卖人）签订了《商品房买卖合同（预售）》，约定原告购买被告开发的、位于田东县，总价款1，528，755元。

合同第二十条关于房屋登记约定：……因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起800日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按下列第1种方式处理……买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之1的违约金。

合同同时对商品房面积差异处理、买受人逾期付款违约责任、交付期限、出卖人逾期交房违约责任等事项进行了约定。

合同签订后，原告向被告支付了购房款。

庭审中，原告陈述，涉案房屋于2016年8月1日交付。

2019年5月，被告向田东县不动产登记局提交了房屋权属首次登记，并于6月28日向包括原告在内的小区业主告知已可办理房屋权属证书。

【一审法院认为】一审法院认为，本案的争议焦点系：1、被告是否存在逾期办证的违约行为；2、原告主张违约金的数额、计算标准是否有事实和法律依据。

本案原、被告签订的《商品房买卖合同》，意思表示真实，内容没有违反法律、法规的强制性规定，属合法有效合同，对双方当事人均具有约束力。

关于被告是否存在逾期办证的违约行为问题。

涉案房屋于2016年8月1日交付原告，依据双方《商品房买卖合同（预售）》第二条关于房屋登记的约定，原告未能在交房后800日内即2018年10月10日前取得房屋权属证书的，被告应承担逾期办证的违约责任，被告认为因行政审批时间无法控制导致逾期可免责的辩称，对此未能提供证据证明其已提交材料齐全而行政部门迟延审批的情形存在，且被告作为房地产开发公司，对商品房建设、销售需办理何种手续及所需大概时间在订立合同时应当知晓，并在计算办理房屋产权证期限时予以充分考虑，因此一审法院对被告免责辩称不予采纳。

关于原告主张逾期办证违约金的数额及计算标准问题。

被告于2019年6月28日通知原告可以办理产权
证，逾期天数258天（2018年10月11日至2019年6月28日），根据合同约定，被告应向原告支付逾期办证的违约金为，1，528，755元×0.0001×258天＝39，442元。

综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，判决：一、被告百色长江天成投资集团有限公司向原告黄美娜支付逾期办证违约金39，442元；二、驳回原告黄美娜的其他诉讼请求。

【二审上诉人诉称】百色长江天成投资集团有限公司上诉请求：一、依法撤销田东县人民法院（2019）桂1022民初2338号民事判决；二、依法改判上诉人百色长江天成投资集团有限公司向被上诉人黄美娜支付逾期办证违约金306元。

事实和理由：1、一审判决认定上诉人逾期办证258日是错误的，应当扣除非因上诉人原因导致逾期办证的天数。

首先，因消防验收审批问题产生的逾期天数163日应当扣除。

上诉人开发的涉案房屋所在地田东县幸福新城项目共分三期开发建设，按一、二、三期顺序建设，分期取得住建局和消防队批准。

被上诉人房屋所在的一期建设完成时，上诉人于2016年底申请一期消防验收，但消防部门认为一、二、三期共用一套消防控制中心报警系统且中心设置在二期，告知上诉人一、二期消防需一并验收，因此当时未受理一期消防验收申请，导致一期房屋因消防验收问题未能及时办理产权证。

直到2019年3月10日，上诉人再次向消防部门提交一、二期消防验收申请，3月22日完成竣工验收登记备案手续。

因消防部门未按照消防设计审批的一、二期分开验收的前期审批要求进行验收，而将其一并验收，客观上拖延了办证时间，该期间不应归责于上诉人，因此2018年10月10日至2019年3月22日共计163日应当从一审认定的逾期天数258日中扣除。

其次，因土地合并手续产生的逾期天数43日应当扣除。

受消防验收影响，上诉人于2019年3月27日才能申请土地利用情况意见书，但自然资源局于2019年4月初要求上诉人先进行土地合并（新地项目由两个地块组成）才能申请土地利用情况意见书。

因此，上诉人于4月初先后向住建局和自然资源局提出土地合并申请，并于4月23日完成土地合并手续，于2019年5月9日取得土地利用情况意见书。

至此，上诉人方完成不动产可能性初始登记，
房屋达到办证条件。

故因“土地合并"程序在签订购房合同时是无法预见的，是政府部门在办证过程中提出的要求，客观上拖延了办证时间，该期间不能归责于上诉人，因此，2019年3月27日至2019年5月9日共计43日应从一审认定的逾期天数258日中扣除。

2、一审判决认定逾期天数的时间截点为2019年6月28日是错误的，应以2019年5月9日为时间截点。

本院二审期间，上诉人围绕上诉请求依法提交了4份证据，证据1为《建设工程规划许可证》（一期、二期、三期），证据2为《建设工程消防设计备案凭证》（一期、二期、三期），证据3为《建设工程竣工验收消防备案凭证》（一期、二期），以上3份证据证明上诉人开发的涉案房屋所在的田东县幸福新城项目共分三期按顺序开发建设，分期建设取得住建局和消防队批准，被上诉人房屋所在的一期建设完成时，上诉人于2016年底申请一期消防验收，被告知需要一、二期一并验收而未受理一期消防验收申请，导致一期房屋因消防验收问题未能及时办理产权证直到2019年3月22日一、二期一起完成验收登记备案手续，故因消防验收审批问题产生的逾期天数应扣除。

证据4是《关于对〈关于田东幸福新城地块合并的申请〉的答复意见》、《田东县自然资源局关于百色长江天成投资集团有限公司国有土地使用权面积合并的意见》、《田东县自然资源局关于田东幸福新城项目建设情况的意见》，证明因自然资源局于2019年4月初要求上诉人先进行土地合并才能申请土地利用情况意见书，上诉人于2019年5月9日才取得土地利用情况意见书，从而完成不动产权属初始登记，房屋达到办证条件，因政府部门在办证过程中提出的要求土地合并客观上拖延了办证时间，该期间不应归责于上诉人，拖延的43日应当从逾期天数中扣除。

经质证，被上诉人认为上诉人提交的证据与本案无关联性，因为这些天数已经在签订合同时予以扣除。

本院对于上诉人提交的证据的真实性与合法性予以确认，但上诉人提交的证据只能证明一、二期工程一并进行消防验收以及土地合并申请，并不能证明该情况在合同签订时不可预见，故对该证据的关联性不予确认。

二审庭审中被上诉人认为房屋实际交付时间错误。

本院查明，被上诉人在一审庭审中陈述房屋实际交付时间是2017年3月7日，在无相反证据证明的情况下，其在二审期间房屋实际交付时间认定错误的主张不予确认。

经审理查明，一审查明的事实属实，本院
予以确认。

综上所述，百色长江天成投资集团有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。

依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
百色长江天成投资集团有限公司、黄美娜商品房预售合同纠纷二审民事判决书
广西壮族自治区百色市中级人民法院
民事判决书
(2020)桂10民终1102号当事人上诉人(一审被告)：百色长江天成投资集团有限公司，住所地：百色市江滨路幸福港湾办公楼。

统一社会信用代码：91451000742054390H。

法定代表人：罗长兰，该公司董事长。

委托诉讼代理人：徐肖烨，广西同望律师事务所律师。

委托诉讼代理人：黄菲菲，广西同望律师事务所律师。

被上诉人(一审原告)：黄美娜。

审理经过上诉人百色长江天成投资集团有限公司因与被上诉人黄美娜商品房预售合同纠纷一案，不服广西壮族自治区田东县人民法院（2019）桂1022民初2338号民事判决，向本院提起上诉。

本院于2020年3月19日立案受理后，依法组成合议庭进行审理。

于2020年3月31日组织双方当事人到庭调查、质询和调解。

上诉人的委托诉讼代理人徐肖烨、黄菲菲，被上诉人黄美娜到庭参加诉讼。

本案现已审理终结。

二审上诉人诉称百色长江天成投资集团有限公司上诉请求：一、依法撤销田东县人民法院（2019）桂1022民初2338号民事判决；二、依法改判上诉人百色长江天成投
资集团有限公司向被上诉人黄美娜支付逾期办证违约金306元。

事实和理由：1、一审判决认定上诉人逾期办证258日是错误的，应当扣除非因上诉人原因导致逾期办证的天数。

首先，因消防验收审批问题产生的逾期天数163日应当扣除。

上诉人开发的涉案房屋所在地田东县幸福新城项目共分三期开发建设，按一、二、三期顺序建设，分期取得住建局和消防队批准。

被上诉人房屋所在的一期建设完成时，上诉人于2016年底申请一期消防验收，但消防部门认为一、二、三期共用一套消防控制中心报警系统且中心设置在二期，告知上诉人一、二期消防需一并验收，因此当时未受理一期消防验收申请，导致一期房屋因消防验收问题未能及时办理产权证。

直到2019年3月10日，上诉人再次向消防部门提交一、二期消防验收申请，3月22日完成竣工验收登记备案手续。

因消防部门未按照消防设计审批的一、二期分开验收的前期审批要求进行验收，而将其一并验收，客观上拖延了办证时间，该期间不应归责于上诉人，因此2018年10月10日至2019年3月22日共计163日应当从一审认定的逾期天数258日中扣除。

其次，因土地合并手续产生的逾期天数43日应当扣除。

受消防验收影响，上诉人于2019年3月27日才能申请土地利用情况意见书，但自然资源局于2019年4月初要求上诉人先进行土地合并（新地项目由两个地块组成）才能申请土地利用情况意见书。

因此，上诉人于4月初先后向住建局和自然资源局提出土地合并申请，并于4月23日完成土地合并手续，于2019年5月9日取得土地利用情况意见书。

至此，上诉人方完成不动产可能性初始登记，房屋达到办证条件。

故因“土地合并"程序在签订购房合同时是无法预见的，是政府部门在办证过程中提出的要求，客观上拖延了办证时间，该期间不能归责于上诉人，因此，2019年3月27日至2019年5月9日共计43日应从一审认定的逾期天数258日中扣除。

2、一审判决认定逾期天数的时间截点为2019年6月28日是错误的，应以2019年5月9日为时间截点。

二审被上诉人辩称黄美娜辩称，一审认定交房时间错误。

原告诉称黄美娜向一审法院起诉请求：1、判令被告支付原告逾期办理不动产权证书违约金39，900.5元；2、本案诉讼费由被告承担。

一审法院查明一审法院认定事实：2016年4月21日，原告黄美娜（买受人）与被告天成公司（出卖人）签订了《商品房买卖合同（预售）》，约定原告购买被告开发的、位于田东县，总价款1，528，755元。

合同第二十条关于房屋登记约定：……因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起800日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按下列第1种方式处理……买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之1的违约金。

合同同时对商品房面积差异处理、买受人逾期付款违约责任、交付期限、出卖人逾期交房违约责任等事项进行了约定。

合同签订后，原告向被告支付了购房款。

庭审中，原告陈述，涉案房屋于2016年8月1日交付。

2019年5月，被告向田东县不动产登记局提交了房屋权属首次登记，并于6月28日向包括原告在内的小区业主告知已可办理房屋权属证书。

一审法院认为一审法院认为，本案的争议焦点系：1、被告是否存在逾期办证的违约行为；2、原告主张违约金的数额、计算标准是否有事实和法律依据。

本案原、被告签订的《商品房买卖合同》，意思表示真实，内容没有违反法律、法规的强制性规定，属合法有效合同，对双方当事人均具有约束力。

关于被告是否存在逾期办证的违约行为问题。

涉案房屋于2016年8月1日交付原告，依据双方《商品房买卖合同（预售）》第二条关于房屋登记的约定，原告未能在交房后800日内即2018年10月10日前取得房屋权属证书的，被告应承担逾期办证的违约责任，被告认为因行政审批时间无法控制导致逾期可免责的辩称，对此未能提供证据证明其已提交材料齐全而行政部门迟延审批的情形存在，且被告作为房地产开发公司，对商品房建设、销售需办理何种手续及所需大概时间在订立合同时应当知晓，并在计算办理房屋产权证期限时予以充分考虑，因此一审
法院对被告免责辩称不予采纳。

关于原告主张逾期办证违约金的数额及计算标准问题。

被告于2019年6月28日通知原告可以办理产权证，逾期天数258天（2018年10月11日至2019年6月28日），根据合同约定，被告应向原告支付逾期办证的违约金为，1，528，755元×0.0001×258天＝39，442元。

综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，判决：一、被告百色长江天成投资集团有限公司向原告黄美娜支付逾期办证违约金39，442元；二、驳回原告黄美娜的其他诉讼请求。

本院二审期间，上诉人围绕上诉请求依法提交了4份证据，证据1为《建设工程规划许可证》（一期、二期、三期），证据2为《建设工程消防设计备案凭证》（一期、二期、三期），证据3为《建设工程竣工验收消防备案凭证》（一期、二期），以上3份证据证明上诉人开发的涉案房屋所在的田东县幸福新城项目共分三期按顺序开发建设，分期建设取得住建局和消防队批准，被上诉人房屋所在的一期建设完成时，上诉人于2016年底申请一期消防验收，被告知需要一、二期一并验收而未受理一期消防验收申请，导致一期房屋因消防验收问题未能及时办理产权证直到2019年3月22日一、二期一起完成验收登记备案手续，故因消防验收审批问题产生的逾期天数应扣除。

证据4是《关于对〈关于田东幸福新城地块合并的申请〉的答复意见》、《田东县自然资源局关于百色长江天成投资集团有限公司国有土地使用权面积合并的意见》、《田东县自然资源局关于田东幸福新城项目建设情况的意见》，证明因自然资源局于2019年4月初要求上诉人先进行土地合并才能申请土地利用情况意见书，上诉人于2019年5月9日才取得土地利用情况意见书，从而完成不动产权属初始登记，房屋达到办证条件，因政府部门在办证过程中提出的要求土地合并客观上拖延了办证时间，该期间不应归责于上诉人，拖延的43日应当从逾期天数中扣除。

经质证，被上诉人认为上诉人提交的证据与本
案无关联性，因为这些天数已经在签订合同时予以扣除。

本院对于上诉人提交的证据的真实性与合法性予以确认，但上诉人提交的证据只能证明一、二期工程一并进行消防验收以及土地合并申请，并不能证明该情况在合同签订时不可预见，故对该证据的关联性不予确认。

二审庭审中被上诉人认为房屋实际交付时间错误。

本院查明，被上诉人在一审庭审中陈述房屋实际交付时间是2017年3月7日，在无相反证据证明的情况下，其在二审期间房屋实际交付时间认定错误的主张不予确认。

经审理查明，一审查明的事实属实，本院予以确认。

本院认为本院认为，本案的争议焦点是上诉人应当向被上诉人支付逾期违约金是多少。

从一审查明的事实来看，上诉人逾期办证的时间为258天。

上诉人认为其中有不可归责于上诉人的原因导致的逾期天数，这些逾期天数应当从总的逾期天数里面扣除。

首先，上诉人认为消防部门不是按照设计审批的一期、二期顺序进行验收而是要求将其一并验收，导致一期消防验收于2019年3月20日才完成备案手续，其中的163日应当扣除。

其次，上诉人认为因土地合并手续产生的逾期天数43日应当扣除。

本院认为，《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。

当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。

本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。

"上诉人主张因消防合并验收及土地合并手续导致其逾期办证的天数是其在签订合同时不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，这些期间不能归责于上诉人，但从本案双方当事人签订合同的时间来看，合同签订于2017年3月7日，约定交房时间是2017年3月份，在签订合同时，该房屋的消防设计早已经完成，而消防设计中一、二期工程共用一套消防控制中心报警系统的客观情况早已存在，该消防控制中心报警系统设置在二期，作为房地产开发商，其不可能不知道该消防设置及其可能带来的合并验收的后果，故其抗辩因消防合并验收导致其逾期办证的天数是其在签订合同时不能。