城市商业网点规划编制规范

城市商业网点规划编制规范
第一篇：城市商业网点规划编制规范
城市商业网点规划编制规范总则
1.1 为提高城市商业网点规划编制的质量和水平，根据国家关于规划编制工作的有关规定，特制定本规范。

1.2 城市商业网点规划是指根据城市总体规划和商业发展的内在要求，在充分反映城市商业发展规律的基础上，对城市未来商业网点的商业功能、结构、空间布局和建设规模所做的统筹设计。

1.3 编制规划必须广泛征求各方面意见，提高透明度和社会公众参与度。

1.4 各地城市商业网点规划要根据本城市的商业定位，体现本城市商业特色。

1.5 城市商业网点规划要与城市总体规划相衔接，服从城市总体规划。

1.6 编制规划除应符合本规范要求外，还应符合国家、行业和地方有关标准的要求。

1.7 城市商务主管部门为城市商业网点规划的编制单位，会同有关部门负责城市商业网点规划的制订工作。

1.8 本规范适用于全国地级以上城市（含县级市）商业网点规划的编制。

2 规划程序
编制规划按照调查研究、规划文件编写以及规划论证的程序进行。

2.1 调查研究
编制规划必须深入实际，搞好商业网点调查，并充分调查研究城市经济与社会发展、交通、人口分布等情况，取得准确的基础资料，并进行深入研究。

2.2 规划文件编写
在对基础资料进行分析研究的基础上，进行规划文件的编写工作。

规划文件的编写应符合本规范条款3的规定。

2.3 规划论证
规划编制单位向论证会议提交全套的规划材料，并解释规划的具体内容，听取专家和公众代表的意见。

2.4 规划修改、完善
论证结束后，要根据论证意见进行修改和完善，对未采纳的意见，应作出书面说明。

2.5 规划上报
规划编制完成后，应当按法定程序上报市政府批准，发布施行。

规划文件
规划文件包括规划文本、规划说明、基础资料研究、规划图则四个部分。

3.1 规划文本
规划文本是对规划的各项目标和内容提出规定性要求的文件。

要点包括：
3.1.1 总则
（a）规划的作用；
（b）规划的依据；
（c）规划的对象、范围；
（d）规划的期限。

3.1.2 规划的指导思想
（a）贯彻落实科学发展观，体现建设“统一、开放、竞争、有序”商品市场体系的总方针；
（b）反映优化市场布局，调整市场结构，发展现代流通方式，提高资源配置效率的主导思想；
（c）体现满足市场需求，提高人民生活水平，创新消费服务方式，改善产业服务功能，提升商业竞争力，服务城市建设的基本要求。

3.1.3 规划的原则
（a）以人为本，远近结合，协调发展的原则；
（b）结构调整、布局优化、改造与新建相统筹的原则；
（c）大型商业设施建设与中小商店生存发展相结合的原则；
（d）坚持可持续发展的原则；
（e）规划的调控功能与市场机制的基础作用相结合的原则；
（f）技术进步的原则。

3.1.4 发展目标
结合城市实际情况，分别按照近期与远期提出。

3.1.
4.1 总体目标
（a）城市商业网点的总规模、结构与布局方面的目标；
（b）城市社会消费品零售总额、人均营业面积、连锁企业销售额或零售额占全社会消费品零售总额的比重等综合性指标；
（c）城市商业对当地经济的贡献指标；*
（d）城市商业在区域商贸发展中的地位与功能目标。

*
3.1.
4.2 具体目标
（a）城市商业中心、区域商业中心、社区商业的总规模、商业街、结构与布局方面的目标；
（b）农产品批发市场总规模、结构与布局方面的目标；
（c）生产资料批发市场建设、调整与改造的目标；
（d）其他商品交易市场建设、调整与改造的目标；
（e）物流基地布局、特色与产业服务功能的目标；*
（f）城郊商业发展的目标；
（g）商业网点建设管理制度建设的目标。

*
3.1.5 规划布局
3.1.5.1 规划布局的总体概括
3.1.5.2 城市商业中心的规划布局
（a）名称、区位；
（b）在城市商业中的地位和功能；
（c）消费服务定位、主力业态与特色要求；
（d）总规模和大型零售网点的数量；
（e）业态结构调整的重点。

3.1.5.3 区域商业中心的规划布局。

其要点参考3.1.5.2。

3.1.5.4 社区商业的规划布局
（a）优先发展的零售与生活服务网点的业态、类型、组织形式、
千人拥有的零售与生活服务网点面积；
（b）主要零售与生活服务业网点的商圈半径。

3.1.5.5 商业街的规划布局
（a）名称、区位（含长度）；
（b）商业历史与人文环境特征；
（c）消费服务定位的特点；
（d）主力业态与配套的商业设施；
（e）打造特色商业街品牌的重点。

3.1.5.6 农产品批发市场的规划布局
（a）相对均衡的布局要求；
（b）主要农产品批发市场名称、区位、规模与辐射半径；
（c）主要农产品批发市场改造的重点；
（d）主要农产品批发市场与城郊农产品流通体系的关联。

3.1.5.7 生产资料批发市场的规划布局
（a）主要生产资料批发市场对城市优势产业或支柱产业的服务功能；（b）主要生产资料批发市场相对集中的布局要求和优先发展的地域；（c）主要生产资料批发市场的经营特色、规模与辐射地区；
（d）主要生产资料批发市场改造的重点。

3.1.5.8 其他商品交易市场的规划布局
（a）商品交易市场在城市商品流通中的地位与作用；
（b）主要商品交易市场名称、区位、规模与经营特色；
（c）主要商品交易市场改造的重点。

3.1.5.9 物流基地的规划布局*
（a）城市物流基地的分类与统筹建设的原则要求；
（b）主要物流基地的名称、区位、服务特色与设施特点；
（c）主要物流基地之间的互补与配套；
（d）主要物流基地的技术改造与信息系统的整合方向；
（e）城市物流体系与区域性物流体系的关联。

3.1.5.10 城郊商业的规划布局
（a）重点发展的商业网点；
（b）发展现代流通方式的主要任务；
（c）利用城郊地租优势转移市区商业网点的类型。

3.1.5.11 其他类型商业网点的规划布局
旧货、汽车交易市场等类型商业网点的规划参照上述要求编制。

3.1.6 附则
（a）规划成果的构成；
（b）规划解释权的规定；
（c）其它需要说明的事项。

3.2 规划说明
规划说明是对规划文本的具体解释和对规划工作的补充叙述。

要点包括：
3.2.1 规划文本的详细说明；
3.2.2 规划的过程说明；
3.2.3 商业网点的现状分析
3.2.4 术语和若干问题的说明
3.3 基础资料研究
基础资料研究是对引用资料的归纳性说明。

要点包括：
3.3.1 调查资料汇编；
3.3.2 参考资料的说明。

3.4 规划图则
3.4.1 主要规划图则包括：
（a）商业网点现状分布图；
（b）城市商业中心、区域商业中心规划图；
（c）商业街规划图；
（d）农产品批发市场规划图；
（e）生产资料批发市场规划图；
（f）其他大型商品交易市场规划图；
（g）物流基地规划图；*
（h）营业面积5000平方米以上零售网点规划图；
（i）其它需要的规划图纸。

3.4.2 规划图应在城市规划图基础上绘制，条件不具备时，也可在其他形式底图基础上绘制，图幅一般为A4(297mm×210mm)。

术语说明
4.1 商业网点
指根据网点建设规划管理需要所界定的从事商品流通、为生产经营和生活服务的单体商业经营场所或在同一区域内统一开发、统一经营或统一管理的综合商业经营场所，包括零售商店、商品交易市场、旧货市场、汽车交易市场、物流基地、餐饮店及其他生活服务业设施等。

4.2 零售商店
指GB/T18106-2000中规定的业态类型，其中大型零售商店一般指营业面积在5000平方米以上的百货店、超级市场、大型综合超市、仓储商店、专业店、家居中心和购物中心。

4.3 商品交易市场
指有固定场所、设施，有若干经营者入场经营、分别纳税，由市场经营管理者负责经营管理，实行集中、公开商品交易的场所。

主要包括消费品综合市场、农产品市场、工业消费品市场、生产资料综合市场、工业生产资料市场、农业生产资料市场等类型。

4.4 物流基地
指多种物流设施和不同类型的物流企业在空间上集中布局，具有一定规模和综合服务功能的场所。

它面向社会提供专业物流配送服务，对城市或区域商业流通具有骨干作用。

4.5 现代流通方式
指连锁经营、特许经营、现代物流、统一配送、电子商务及其它具有全局性技术进步意义的商业活动方式与组织形式。

4.6 业态结构
指在一定范围内的业态组合比例情况。

4.7 优化市场布局
指根据城市总体规划对商业网点空间布局的合理化引导，重点是对城市商业中心、区域商业中心、社区商业、城郊商业和专业特色街
布局的统筹调整；对商品交易市场、物流基地布局和其他商业服务设施的统筹调整。

4.8 调整市场结构
指以满足居民消费需求变化和服务于城市产业发展为主要目的，兼顾市场资源存量改造和增量建设，注重投入产出效率，对商业网点分类比例与功能结构的优化调控。

附则
5.1 本规范从发布之日起施行。

5.2 本规范由商务部负责解释。

注：带“*”部分为可选内容。

第二篇：城市商业网点规划
城市商业网点规划
1、城市商业网点规划的定义：是指根据城市总体规划和商业发展的内在要求，在充分反映城市商业发展规律的基础上，对城市未来商业网点的商业功能、结构、空间布局和建设规模所做的统筹设计。

2、城市商业网点规划的原则：（a）以人为本，远近结合，协调发展的原则；（b）结构调整、布局优化、改造与新建相统筹的原则；（c）大型商业设施建设与中小商店生存发展相结合的原则；（d）坚持可持续发展的原则；（e）规划的调控功能与市场机制的基础作用相结合的原则；（f）技术进步的原则。

3、城市商业网点规划的主要内容:
3.1城市商业中心的规划布局（a）名称、区位；（b）在城市商业中的地位和功能；（c）消费服务定位、主力业态与特色要求；（d）总规模和大型零售网点的数量；（e）业态结构调整的重点。

3.2 区域商业中心的规划布局。

3.3社区商业的规划布局（a）优先发展的零售与服务网点的业态、类型、组织形式、千人拥有的零售与生活服务网点面积；（b）主要零售与生活服务业网点的商圈半径。

3.4 商业街的规划布局（a）名称、区位（含长度）；（b）商业历史与人文环境特征；（c）消费服务定位的特点；（d）主力业态与配套的商业设施；（e）打造特色商业街品牌的重点。

3.5 农产品批发市场的规划布局（a）相对均衡的布局要求；（b）主要农产品批发市场名称、区位、规模与
辐射半径；（c）主要农产品批发市场改造的重点；（d）主要农产品批发市场与城郊农产品流通体系的关联。

3.6 生产资料批发市场的规划布局（a）主要生产资料批发市场对城市优势产业或支柱产业的服务功能；（b）主要生产资料批发市场相对集中的布局要求和优先发展的地域；（c）主要生产资料批发市场的经营特色、规模与辐射地区；（d）主要生产资料批发市场改造的重点。

3.7 其他商品交易市场的规划布局（a）商品交易市场在城市商品流通中的地位与作用；（b）主要商品交易市场名称、区位、规模与经营特色；（c）主要商品交易市场改造的重点。

3.8 物流基地的规划布局（a）城市物流基地的分类与统筹建设的原则要求；（b）主要物流基地的名称、区位、服务特色与设施特点；（c）主要物流基地之间的互补与配套；（d）主要物流基地的技术改造与信息系统的整合方向；（e）城市物流体系与区域性物流体系的关联。

3.9城郊商业的规划布局（a）重点发展的商业网点；（b）发展现代流通方式的主要任务；（c）利用城郊地租优势转移市区商业网点的类型。

3.10 其他类型商业网点的规划布局旧货、汽车交易市场等类型商业网点的规划参照上述要求编制。

4、城市商业网点规划的主管部门：国家商务部、地方商务主管部门
5、目前国内城市商业网点规划的进展情况根据国务院商务主管部门的要求，目前已经完成了所有36个大中城市的商业网点规划，249个地级城市已基本编制完成，369个县级市的商业网点规划工作从2008年起，已在全国正式启动。

6、城市商业网点规划的主要专业机构目前国内经国家商务部推荐的城市商业网点规划的专业机构有4家：中商商业发展规划院、上海同济大学城市规划设计院、中国人民大学商学院、国家发改委咨询中心。

附：我国城市商业网点规划、建设及其管理实践本文为作者2008年10月在国家商务部组织的对40多个亚非发展中国家援助计划的讲课内容，内容全面、准确、科学地反映了我国城市商业网点规划的背景、内容及其实施原则。

一、我国城市商业网点规划的背景我国非常重视规划的编制工作，
据统计,我国经法律授权编制的规划至少有83种。

根据编制主体、核心内容、调整与规范的对象及实施主体，可分为两类，属于综合性规划有6种（包含国民经济和社会发展规划、人口发展规划、城镇体系规划、城市总体规划、土地利用总体规划、国防建设发展规划），属于部门（专项）规划的有77种。

由于城市规划是有关人居环境发展、建设的综合性规划，其函盖的范围较广，因此，相当一部分专项规划都纳入城市规划系列。

从城市规划编制体系来看，主要包括城镇体系规划、城市总体规划、分区规划、控制性详细规划、修建性详细规划。

城市总体规划中明确的主要专项规划包括：交通规划、市政公用工程规划、工程管线综合规划、绿化景观规划、历史文化保护规划等。

目前，大部分专项规划都是由各业务主管部门牵头负责编制。

如商业网点规划（商务主管部门）、环境保护规划（环
保管理部门）、旅游发展规划（旅游管理部门）、道路交通规划（交通管理部门）等。

进入21世纪以来，我国高度重视商业网点建设的规划和宏观调控，国务院总理和分管商务工作的副总理都多次批示，要抓紧制定商业网点规划。

按照要求，国家商务主管部门已分批推进了大中城市、地级城市、县级市的商业网点规划工作，目前，全国360多个县级市的商业网点规划编制工作正在有条不紊地开展。

二、我国城市商业网点规划编制的内容与方法
（一）基本原则
1、商业网点规划要与城乡规划相结合用地布局、交通分布
2、商业网点规划要与当地经济发展水平相结合数量、规模、档次和业态，为将来发展留有余地
3、商业网点规划要与结构调整和布局优化相结合新型零售业态，传统零售业态老城区、新城区、居住区
4、大型商业设施建设与中小商店的生存发展相结合多层次和多样化的需求，创造更多的就业岗位
5、规划的调控功能与市场机制的基础作用
相结合业态与形态、适度竞争与过渡竞争
（二）规划的范围、对象与期限
1、规划范围：城市规划区
2、规划对象：大中型零售网点、商品交易市场、生活服务设施及由各类商业网点组成的商业功能区（商业中心区、商业街等）
3、规划期限一般与城乡总体规划期限一致。

近期5 年，远期20年。

（三）规划目标
1、形成2x3的目标体系
2、确定目标的原则和方法目标的确定要考虑城市定位、产业特点、经济状况、历史人文资源等要素，进行综合分析。

指标的确定一般有直接获取法、经验借鉴法、计量经济学法三种基本方法。

（四）编制规划的核心任务
1、抓重点——重点规划城镇商业体系，实现城乡协
调发展；——重点扶持龙头企业，发挥商贸业在城市经济发展中的先导作用；——重点建设城市商业核心区，带动城市发展，展现城市风貌
2、突特色——突出研究消费特征与商业发展的关系——突出研究支柱产业与商业发展的关系——突出研究地方文化与商业发展的关系
3、引方向——引导传统商业向现代商业转变；——引导商业网点区域合理分布；——引导商业网点合理建设规模；——引导社区商业符合相关标准规范
（五）规划文件的组成一般分为规划文本、规划图则、附件（规划说明和基础资料）三大部分。

规划文本和规划图则具有同等法律效力，附件是对文本的解释和补充。

（六）规划的基本流程（一般是委托专业的编制机构）
1、基础调查（1）调查目的研究商业发展现状，为编制规划过程中目标的确定、战略的选择以及布局的优化提供基础支撑。

（2）调查的范围与内容主要调查城市建成区内各类商业网点的位置、规模、经营情况等，以及由这些网点所组成的商业功能区（如
商业街、商业中心区）。

（3）调查类型和方式调查类型：重点抽
样或普查调查方式：现场踏勘、调查问卷、座谈会（4）资料收集规划类——城市总体规划及必要的专项规划、最近的五年发展规划、第三产业/服务业规划统计类——城市统计年鉴、商业普查数据、商业在建拟建项目资料类——政府工作
报告、商业发展历史资料、当地民俗特点与文化景观类资料、有关商业发展的设想等
2、分析研究分析研究是规划说明的重要组成，是探寻商业发展出路确定商业发展目标和商业定位的重要依据。

主要包括商业发展环境分析、商业发展现状与趋势分析（1）商业发展环境分析——区位分析地理区位：自然条件、区域位置、交通环境等情况分析经济区位：通过区域城市的对比分析，确定城市在区域中的地位，制定发展目标与发展战略——交通分析内部交通：城市用地与内部交通的关联外部交通：对外经济联系——经济分析对人口
结构、地区生产总值、产业结构、社会消费品零售总额、城镇居民生活指标分析——产业分析产业发展特点，研究主要产业（特色）产业与商业网点建设的关联性（2）商业发展现状与趋势分析——总量分析网点总量、面积总量（已建、在建、拟建）、就业总量——结构分析行业结构（购物、餐饮、娱乐等）、业态结构、规模结构——布局分析网点分布、功能区分布——经济表现分析人均销售额、地均销售额、经济贡献——发展趋势分析通过问卷对居民收入情况、消费结构、消费倾向等进行分析，作为确定商业网点规模、布局的重要支撑。

（七）规划编制的内容要点
1、商业中心区城市商业网点规划界定的商业中心区主要包括三级，即城市商业中心、区域商业中心、社区
商业中心。

在城市外围形成城镇商业中心，作为城市商业体系的重要补充。

（1）商业中心区规划影响因素城市的商业中心规划大致有两种情况：一是历史形成的商业集聚地，加以改造和优化提升；另一种是新培育的商业中心。

商业中心形成与规划主要有以下影响因素：•城市形态（同心圆、带形、扇形、组团式）•人口分布（人口密度、居民点分
布、外流人口情况）•交通可达性（传统交通、现代交通）•城市规划（城市布局、交通规划、商业用地规划）•城市景观（人文景观、自然景观）（2）商业中心区规划要素•功能定位•区位•规模•发展与控制导引A、大型商业网点布局B、配套公共设施C、发展方式引导
2、商业街商业街就是由众多商店、餐饮店、服务店共同组成，按一定结构比例规律排列的商业繁华街道，是城市商业的缩影和精华，是一种多功能、多业种、多业态的商业集合体。

分为综合性和专业性商业街两类。

规划要点：•长度：一般情况下应在500米-800米，最长在1000米-1500米，步行街更应该注意考虑长度问题，最好不超过1000米•宽度：宜在20米-30米•营业面积：不宜过大。

一条商业街有20万平米的商业营业面积可能是人们体力、心理所能接受的最高值•商业建筑不宜过高
3、商品交易市场规划商品交易市场是指有固定场所、设施，有若干经营者入场经营、分别纳税，由市场经营管理者负责经营管理，实行集中、公开商品交易的场所。

按营业面积与营业额划分可分为大型批发市场、中型批发市场、小型批发市场；按集聚形态划分可分为单体批发市场、批发市场群、批发市场园区；按经营商品划分可分为农产品市场、生产资料批发市场、工业消费品市场、旅游商品市场、特种商品交易市场。

商品交易市
场规划要点:A、影响因素分析——对产业、交通、物流、城市规划建设等分析。

B、市场现状分析——对市场空间分布、形成原因、市场规模、交易额、行业结构、建设水平等分析。

C、区域分析——分析其在区域经济中的地位和作用，以及与周边城市商品市场体系的互补与互动分析。

D、商品流向分析——确定商品流向特点，为地产地销、外产地销、地产外销、外产外销或过境贸易等。

专业的批发市场要按照市场集聚、布局集中、功能集成、经营集约的原则规划建设。

4、社区商业规划社区商业在城市商业网点体系中处于基础地位，以满足社区居民日常生活消费为主，社区商业规划要充分体现以人为本、便民利民原则。

社区商业要具备以下基本服务功能：一是购物功
能；二是餐饮服务功能；三是综合服务功能；四是家政服务功能；五是维修服务功能；六是现代服务功能。

（1）社区商业规模表社区商业服务设施规模控制指标单位：M2/千人大型社区（3-5万人）中型社区（1.0-1.5万人）小型社区（1000-3000人）建筑面积用地面积建筑面积用地面积建筑面积用地面积总指标1668-3293(2228-4213)2172-5559(2762-6329)968-2397(1338-2977)1091-
3835(1491-4585)362-856(703-1356)488-1058(868-1578)商业服务 700-910 600-940 450-570 100-600 150-370 100-400注：该资料根据《城市居住区规划设计规范》（GB50180-93）(2002修改版)整理。

表社区商业网点配置要求人口规模商业网点配置要求2000人设置便利店、生鲜食品超市、书报亭、医药店、餐饮店等网点5000人增设综合超市、服务类店铺2万人增设中型超市、生鲜食品超市、各类专业店（服装、医药、家电、书店等）、餐饮店5万人增设社区型综合超市、生鲜食品超市、各类专业店（服装、医药、家电、书店、维修店、家
政服务店、洗衣店等）、餐饮、旅店、文体场所10万人增设大型综合超市等。

（2）规划要点根据居民的消费水平和生活需要，合理配置社区商业必备性业态和选择性业态。

必备性业态——指满足基本生活消费需求的业态，基本实现社区居民购物、餐饮、维修、美容美发、洗衣、家庭服务和再生资源回收等基本生活需求。

选择性业态——指满足居民多样化、个性化生活的时尚消费的业态。

主要
包括社区购物（邻里）中心、品牌专卖店、咖啡馆、酒吧、花店、健身房、面包房等。

（3）规划布局社区商业应尽可能使商业设施与居住区分离。

按照建设社区商业的空间形态，社区商业布局可分为沿街式、组团式、多点式等建设形式。

三、我国城市商业网点规划的实施
（一）实施的主体城市商务主管部门和城市规划建设部门。

（二）实施措施。