国内标杆地产集团-地产财务--房地产增值税政策讲解课件
合集下载
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
深化增值税改革有关政策
进抵税输旅政税额服运值深有革增化务客策扣项关改国内
国内旅客运输服务进项税额抵扣3.取得注明旅客身份信息的铁路车票的，为按照下列公式计算的进项税额：铁路旅客运输进项税额 =票面金额÷ ( 1+9%) ×9%4.取得注明旅客身份信息的公路、水路等其他客票的，按照下列公式计算进项税额： 公路、水路等其他旅客运输进项税额 =票面金额÷ ( 1+3%) × 3%抵扣事项必须属于允许抵扣范围22
14
般适应产动得用后取不一的，日 016 般售其销人纳一
n 纳税人转让2016年4月30日前取得的土地使用权，可以选择适用简易计税方法，以取得的全部价款和价外费用减去取得该土地使用权的原价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算 缴纳增值税。
土地使用权转让
15
选权适地使土得择可用取前的，以日0 年016 转让人纳
应税范围—销售不动产
5
业权产所产售动有动转动销务让指不是不活不是不能的，。
n 销售无形资产，是指转让无形资产所有权或者使用权的业务活动。无形资产，是指不具实物形态，但能带来经济利益的资产，包括技术、商标、著作权、商誉、自然资源使用权和其他 权益性无形资产。n 技术，包括专利技术和非专利技术。n 自然资源使用权，包括土地使用权、海域使用权、探矿权、采矿权、取水权和其他自然资源 使用权。其他权益性无形资产，包括基础设施资产经营权、公共事业特许权、配额、经营权( 包括特许经营权、连锁经营权、其他经营权)、经销权、分销权、代理权、会员权、席位权、 网络游戏虚拟道具、域名、名称权、肖像权、冠名权、转会费等。
n 一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产，可以选择适用简易计税方法,按照5%的征收率计算应纳税额。
不动产经营租赁
16
选产动得择可取不前的，以日0 年016 般其租人纳一出
增值税减税降费政策分享
17
政税减值享增策分费降 17
n 对月销售额10万元以下 (含本数)的增值税小规模纳税人，免征增值税。n由省、自治区、直辖市人民政府根据本地区实际情况，以及宏观调控需要确定，对增值税 小规模纳税人可以在50%的税额幅度内减征资源税、城市维护建设税、房产税、城镇土地使 用税、印花税(不含证券交易印花税)、耕地占用税和教育费附加、地方教育附加。n优惠政策执行期限为2019年1月1日至2021年12月31日。18
房地产企业销售开发产品—一般计税方法
9
委府政府政地托地付土款价土支取或部理指是受管收、的，向门
房地产开发企业中的一般纳税人，销售自行开发的房地产老项目， 可以选择适用简易计税方法按照5%的征收率计税。房地产老项目，是指《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项目。 《建 筑工程施工许可证》未注明合同开工日期或者未取得《建筑工程施工许可证》但建筑工程承包合同注明的 开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目一旦选定简易计税方法， 36个月不得变更为一般计税方法一般纳税人销售自行开发的房地产项目适用一般计税方法计税的，应按照财税〔2016〕 36号文件第四十五 条规定的纳税义务发生时间，以当期销售额和11%的适用税率计算当期应纳税额，抵减已预缴税款后，向 主管税务机关申报纳税。未抵减完的预缴税款可以结转下期继续抵减。注意：已税款税款抵减应纳税额的时间
房地产企业销售开发产品—一般计税方法
8
售产地计额开销房发企式下公品的：
n 支付的土地价款 ，是指向政府、土地管理部门或受政府委托收取土地价款的单位直接支付的土地价款。n 在计算销售额时从全部价款和价外费用中扣除土地价款，应当取得省级以上(含省级)财政部门监(印) 制的财政票据n 一般纳税人应建立台账登记土地价款的扣除情况，扣除的土地价款不得超过纳税人实际支付的土地价款。n 接盘项目销售地价款的扣除问题
深化增值税改革有关政策
税政税值深整增有革增化调率策关改
取得不动产进项税额一次性抵扣自2019年4月1日起，《营业税改征增值税试点有关事项的规定》(财税〔2016〕 36号印发) 第一条第(四)项第1点、第二条第(一)项第1点停止执行，纳税人取得不动产或者不动产 在建工程的进项税额不再分2年抵扣。此前按照上述规定尚未抵扣完毕的待抵扣进项税额， 可自2019年4月税款所属期起从销项税额中抵扣。必须一次性转入，月份可以选择20
不得抵扣进项税额的划分
12
税般税般计产地售法方有房开销人纳兼项发行一简、的，自目
n 一般纳税人销售其2016年4月30日前取得 (不含自建)的不动产，可以选择适用简易计税方 法，以取得的全部价款和价外费用减去该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余 额为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。n 一般纳税人销售其2016年4月30日前自建的不动产，可以选择适用简易计税方法，以取得的 全部价款和价外费用为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。
房地产企业销售老项目—计税方法可选
10
税般业产地售产地房开销开房可人纳项老发行企发一的，中自目
房地产开发企业采取预收款方式销售所开发的房地产项目，在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税注意：不动产转让纳税义务发生时间与房地产企业增值税预缴的衔接 (不得扣除土地出让金)n 应预缴税款 =预收款÷ ( 1+适用税率或征收率) × 3%适用一般计税方法计税的，按照11%的适用税率计算；适用简易计税方法计税的，按照5%的征收率计算n 简易计税方法和一般计税方法都需要预缴n 一般纳税人销售自行开发的房地产项目适用简易计税方法计税的，应按照《试点实施办法》第四十五条规定的纳税义务发生时间，以当期销售额和5%的征收率计算当期应纳税额， 抵减已预缴税款后，向主管税务 机关申报纳税。 未抵减完的预缴税款可以结转下期继续抵减。
n 销售额的计算公式如下：n 销售额 = (全部价款和价外费用 -当期允许扣除的土地价款) ÷ ( 1+适用税率)n 当期允许扣除的土地价款按照以下公式计算：n 当期允许扣除的土地价款 = (当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积) × 支付的土地价款n 当期销售房地产项目建筑面积，是指当期进行纳税申报的增值税销售额对应的建筑面积。 “当 期销售房地产项目建筑面积”“房地产项目可供销售建筑面积”，是指计容积率地上建筑面积， 不包括地下车位建筑面积。n 房地产项目可供销售建筑面积，是指房地产项目可以出售的总建筑面积，不包括销售房地产项 目时未单独作价结算的配套公共设施的建筑面积。
2
年度
事件
1994
增值税暂行条例及实施细则颁布实施，初步建立增值税管理体制
2004
东北老工业基地试行消费型增值税改革
2007
试点范围扩展至中部26市
2008
试点范围扩展至内蒙东部
增值税改革路线值税试点，最终全面完成营改增
2017
文化宣传相关的23类货物改按11%征税
小微企业普惠性税收优惠
含本数元万下的)以(0对额售销 优税普业微性企小收惠
增值税税率调整增值税一般纳税人发生增值税应税销售行为或者进口货物，原适用16%税率的，税率调整为 13%；原适用10%税率的，税率调整为9%对房地产项目公司的影响：1、税率适用与纳税义务发生时间2、增值税进项抵扣与增值税专用发票开具与取得3、销售折让、服务中止或者退回等情形如何开具红字发票及蓝字发票19
深化增值税改革有关政策
进抵税政税减计加额值深有革增化策项关改
致谢
25
25
深化增值税改革有关政策
进抵税政税额产值深动得有革增化策性取扣项不关一次改
国内旅客运输服务进项税额抵扣纳税人购进国内旅客运输服务，其进项税额允许从销项税额中抵扣。纳税人未取得增值税专用发票的，暂按照以下规定确定进项税额： 1.取得增值税电子普通发票的，为发票上注明的税额； 2.取得注明旅客身份信息的航空运输电子客票行程单的，为按照下列公式计算进项税额： 航空旅客运输进项税额 = (票价+燃油附加费) ÷ ( 1+9%) ×9%21
2018
将制造业等行业的适用税率由17%降至16%，将交通运输、建筑等行业适用税率 由11%降至10%。统一小规模纳税人标准，对符合条件的先进制造业和现代服务 业企业退还期末留抵税额。
2019
深化增值税改革，将制造业等行业的适用税率由16%降至13%，将交通运输、建 筑等行业适用税率由10%降至9%。进一步扩大进项税抵扣范围，完善抵扣链条； 试行期末留抵退税制度，减少因留抵导致的企业资金占压问题。
一般纳税人销售不动产(4月30日前存量房) --计税方法可选
13
含动得建取不前的)自日(0 年016 般售其销人纳一
n 一般纳税人销售其2016年5月1日后取得的不动产，应适用一般计税方法，以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。
一般纳税人销售不动产(5月1日后存量房) —一般计税方法
房地产企业销售预收款方式销售开发产品
11
在采业产地所售产地房开销方款开房预取项发企发式到收的，目
n 一般纳税人销售自行开发的房地产项目，兼有一般计税方法计税、简易计税方法计税、免征增值税的房地产项目而无法划分不得抵扣的进项税额的，应以《建筑工程施工许可证》注明的“ 建设规模”为依据进行划分。n 不得抵扣的进项税额 =当期无法划分的全部进项税额× (简易计税、免税房地产项目建设规模÷ 房地产项目总建设规模)
事件
取消13%的税率，四档税率简并至三档，原按13%征税的与居民生活、农业生产、
增值税改革路线图
年度
3
进税业推征步分营改2016 - 012 度税事值年革增路线改图
房地产业务业增值税政策解析
4
解政税业值产地增房析策
n 销售不动产，是指转让不动产所有权的业务活动。不动产，是指不能移动或者移动后会引起性质、形状改变的财产，包括建筑物、构筑物等。n 建筑物，包括住宅、商业营业用房、办公楼等可供居住、工作或者进行其他活动的建造物。n 构筑物，包括道路、桥梁、隧道、水坝等建造物。n 转让建筑物有限产权或者永久使用权的，转让在建的建筑物或者构筑物所有权的，以及在转让建筑物或者构筑物时一并转让其所占土地的使用权的，按照销售不动产缴纳增值税。n 以租代售方式的增值税处理 划拨房产土地转让
增值税政策讲解
增值税制度改革历程
减税降费政策分享
房地产业务增值税政策解析
三
二
0
解政税业程度税解政税值产地值讲值增房革制增析策务策历二一改
增值税制度改革历程
1
程度税值革制增历改
2009 增值税由生产型增值税向消费型增值税全面转型
施及税布颁例值细增条行则实暂994件度税事值年革增路线改1图
深化增值税改革有关政策
进抵税输旅政税额服运值深有革增化务客策扣项关改国内
进项税额加计抵减自2019年4月1日至2021年12月31日，允许生产、生活性服务业纳税人按照当期可抵扣进 项税额加计10%，抵减应纳税额。生产、生活性服务业纳税人 ，是指提供邮政服务、电信服务、现代服务、生活服务(以下称 四项服务)取得的销售额占全部销售额的比重超过50%的纳税人2019年3月31日前设立的纳税人，自2018年4月至2019年3月期间的销售额(经营期不满12 个月的，按照实际经营期的销售额)符合上述规定条件的，自2019年4月1日起适用加计抵减 政策。23
应税范围—销售无形资产
6
业权所产售动使有转销无务用者无让无或形指形活是资的，。
n 建筑服务，是指各类建筑物、构筑物及其附属设施的建造、修缮、装饰，线路、管道、设备、设施等的安装以及其他工程作业的业务活动。包括工程服务、安装服务、修缮服务、装饰服 务和其他建筑服务。
应税范围—建筑服务
7
造施及装修物类服其属筑务筑缮建构建各指建设是、附的，
进抵税输旅政税额服运值深有革增化务客策扣项关改国内
国内旅客运输服务进项税额抵扣3.取得注明旅客身份信息的铁路车票的，为按照下列公式计算的进项税额：铁路旅客运输进项税额 =票面金额÷ ( 1+9%) ×9%4.取得注明旅客身份信息的公路、水路等其他客票的，按照下列公式计算进项税额： 公路、水路等其他旅客运输进项税额 =票面金额÷ ( 1+3%) × 3%抵扣事项必须属于允许抵扣范围22
14
般适应产动得用后取不一的，日 016 般售其销人纳一
n 纳税人转让2016年4月30日前取得的土地使用权，可以选择适用简易计税方法，以取得的全部价款和价外费用减去取得该土地使用权的原价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算 缴纳增值税。
土地使用权转让
15
选权适地使土得择可用取前的，以日0 年016 转让人纳
应税范围—销售不动产
5
业权产所产售动有动转动销务让指不是不活不是不能的，。
n 销售无形资产，是指转让无形资产所有权或者使用权的业务活动。无形资产，是指不具实物形态，但能带来经济利益的资产，包括技术、商标、著作权、商誉、自然资源使用权和其他 权益性无形资产。n 技术，包括专利技术和非专利技术。n 自然资源使用权，包括土地使用权、海域使用权、探矿权、采矿权、取水权和其他自然资源 使用权。其他权益性无形资产，包括基础设施资产经营权、公共事业特许权、配额、经营权( 包括特许经营权、连锁经营权、其他经营权)、经销权、分销权、代理权、会员权、席位权、 网络游戏虚拟道具、域名、名称权、肖像权、冠名权、转会费等。
n 一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产，可以选择适用简易计税方法,按照5%的征收率计算应纳税额。
不动产经营租赁
16
选产动得择可取不前的，以日0 年016 般其租人纳一出
增值税减税降费政策分享
17
政税减值享增策分费降 17
n 对月销售额10万元以下 (含本数)的增值税小规模纳税人，免征增值税。n由省、自治区、直辖市人民政府根据本地区实际情况，以及宏观调控需要确定，对增值税 小规模纳税人可以在50%的税额幅度内减征资源税、城市维护建设税、房产税、城镇土地使 用税、印花税(不含证券交易印花税)、耕地占用税和教育费附加、地方教育附加。n优惠政策执行期限为2019年1月1日至2021年12月31日。18
房地产企业销售开发产品—一般计税方法
9
委府政府政地托地付土款价土支取或部理指是受管收、的，向门
房地产开发企业中的一般纳税人，销售自行开发的房地产老项目， 可以选择适用简易计税方法按照5%的征收率计税。房地产老项目，是指《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项目。 《建 筑工程施工许可证》未注明合同开工日期或者未取得《建筑工程施工许可证》但建筑工程承包合同注明的 开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目一旦选定简易计税方法， 36个月不得变更为一般计税方法一般纳税人销售自行开发的房地产项目适用一般计税方法计税的，应按照财税〔2016〕 36号文件第四十五 条规定的纳税义务发生时间，以当期销售额和11%的适用税率计算当期应纳税额，抵减已预缴税款后，向 主管税务机关申报纳税。未抵减完的预缴税款可以结转下期继续抵减。注意：已税款税款抵减应纳税额的时间
房地产企业销售开发产品—一般计税方法
8
售产地计额开销房发企式下公品的：
n 支付的土地价款 ，是指向政府、土地管理部门或受政府委托收取土地价款的单位直接支付的土地价款。n 在计算销售额时从全部价款和价外费用中扣除土地价款，应当取得省级以上(含省级)财政部门监(印) 制的财政票据n 一般纳税人应建立台账登记土地价款的扣除情况，扣除的土地价款不得超过纳税人实际支付的土地价款。n 接盘项目销售地价款的扣除问题
深化增值税改革有关政策
税政税值深整增有革增化调率策关改
取得不动产进项税额一次性抵扣自2019年4月1日起，《营业税改征增值税试点有关事项的规定》(财税〔2016〕 36号印发) 第一条第(四)项第1点、第二条第(一)项第1点停止执行，纳税人取得不动产或者不动产 在建工程的进项税额不再分2年抵扣。此前按照上述规定尚未抵扣完毕的待抵扣进项税额， 可自2019年4月税款所属期起从销项税额中抵扣。必须一次性转入，月份可以选择20
不得抵扣进项税额的划分
12
税般税般计产地售法方有房开销人纳兼项发行一简、的，自目
n 一般纳税人销售其2016年4月30日前取得 (不含自建)的不动产，可以选择适用简易计税方 法，以取得的全部价款和价外费用减去该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余 额为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。n 一般纳税人销售其2016年4月30日前自建的不动产，可以选择适用简易计税方法，以取得的 全部价款和价外费用为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。
房地产企业销售老项目—计税方法可选
10
税般业产地售产地房开销开房可人纳项老发行企发一的，中自目
房地产开发企业采取预收款方式销售所开发的房地产项目，在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税注意：不动产转让纳税义务发生时间与房地产企业增值税预缴的衔接 (不得扣除土地出让金)n 应预缴税款 =预收款÷ ( 1+适用税率或征收率) × 3%适用一般计税方法计税的，按照11%的适用税率计算；适用简易计税方法计税的，按照5%的征收率计算n 简易计税方法和一般计税方法都需要预缴n 一般纳税人销售自行开发的房地产项目适用简易计税方法计税的，应按照《试点实施办法》第四十五条规定的纳税义务发生时间，以当期销售额和5%的征收率计算当期应纳税额， 抵减已预缴税款后，向主管税务 机关申报纳税。 未抵减完的预缴税款可以结转下期继续抵减。
n 销售额的计算公式如下：n 销售额 = (全部价款和价外费用 -当期允许扣除的土地价款) ÷ ( 1+适用税率)n 当期允许扣除的土地价款按照以下公式计算：n 当期允许扣除的土地价款 = (当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积) × 支付的土地价款n 当期销售房地产项目建筑面积，是指当期进行纳税申报的增值税销售额对应的建筑面积。 “当 期销售房地产项目建筑面积”“房地产项目可供销售建筑面积”，是指计容积率地上建筑面积， 不包括地下车位建筑面积。n 房地产项目可供销售建筑面积，是指房地产项目可以出售的总建筑面积，不包括销售房地产项 目时未单独作价结算的配套公共设施的建筑面积。
2
年度
事件
1994
增值税暂行条例及实施细则颁布实施，初步建立增值税管理体制
2004
东北老工业基地试行消费型增值税改革
2007
试点范围扩展至中部26市
2008
试点范围扩展至内蒙东部
增值税改革路线值税试点，最终全面完成营改增
2017
文化宣传相关的23类货物改按11%征税
小微企业普惠性税收优惠
含本数元万下的)以(0对额售销 优税普业微性企小收惠
增值税税率调整增值税一般纳税人发生增值税应税销售行为或者进口货物，原适用16%税率的，税率调整为 13%；原适用10%税率的，税率调整为9%对房地产项目公司的影响：1、税率适用与纳税义务发生时间2、增值税进项抵扣与增值税专用发票开具与取得3、销售折让、服务中止或者退回等情形如何开具红字发票及蓝字发票19
深化增值税改革有关政策
进抵税政税减计加额值深有革增化策项关改
致谢
25
25
深化增值税改革有关政策
进抵税政税额产值深动得有革增化策性取扣项不关一次改
国内旅客运输服务进项税额抵扣纳税人购进国内旅客运输服务，其进项税额允许从销项税额中抵扣。纳税人未取得增值税专用发票的，暂按照以下规定确定进项税额： 1.取得增值税电子普通发票的，为发票上注明的税额； 2.取得注明旅客身份信息的航空运输电子客票行程单的，为按照下列公式计算进项税额： 航空旅客运输进项税额 = (票价+燃油附加费) ÷ ( 1+9%) ×9%21
2018
将制造业等行业的适用税率由17%降至16%，将交通运输、建筑等行业适用税率 由11%降至10%。统一小规模纳税人标准，对符合条件的先进制造业和现代服务 业企业退还期末留抵税额。
2019
深化增值税改革，将制造业等行业的适用税率由16%降至13%，将交通运输、建 筑等行业适用税率由10%降至9%。进一步扩大进项税抵扣范围，完善抵扣链条； 试行期末留抵退税制度，减少因留抵导致的企业资金占压问题。
一般纳税人销售不动产(4月30日前存量房) --计税方法可选
13
含动得建取不前的)自日(0 年016 般售其销人纳一
n 一般纳税人销售其2016年5月1日后取得的不动产，应适用一般计税方法，以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。
一般纳税人销售不动产(5月1日后存量房) —一般计税方法
房地产企业销售预收款方式销售开发产品
11
在采业产地所售产地房开销方款开房预取项发企发式到收的，目
n 一般纳税人销售自行开发的房地产项目，兼有一般计税方法计税、简易计税方法计税、免征增值税的房地产项目而无法划分不得抵扣的进项税额的，应以《建筑工程施工许可证》注明的“ 建设规模”为依据进行划分。n 不得抵扣的进项税额 =当期无法划分的全部进项税额× (简易计税、免税房地产项目建设规模÷ 房地产项目总建设规模)
事件
取消13%的税率，四档税率简并至三档，原按13%征税的与居民生活、农业生产、
增值税改革路线图
年度
3
进税业推征步分营改2016 - 012 度税事值年革增路线改图
房地产业务业增值税政策解析
4
解政税业值产地增房析策
n 销售不动产，是指转让不动产所有权的业务活动。不动产，是指不能移动或者移动后会引起性质、形状改变的财产，包括建筑物、构筑物等。n 建筑物，包括住宅、商业营业用房、办公楼等可供居住、工作或者进行其他活动的建造物。n 构筑物，包括道路、桥梁、隧道、水坝等建造物。n 转让建筑物有限产权或者永久使用权的，转让在建的建筑物或者构筑物所有权的，以及在转让建筑物或者构筑物时一并转让其所占土地的使用权的，按照销售不动产缴纳增值税。n 以租代售方式的增值税处理 划拨房产土地转让
增值税政策讲解
增值税制度改革历程
减税降费政策分享
房地产业务增值税政策解析
三
二
0
解政税业程度税解政税值产地值讲值增房革制增析策务策历二一改
增值税制度改革历程
1
程度税值革制增历改
2009 增值税由生产型增值税向消费型增值税全面转型
施及税布颁例值细增条行则实暂994件度税事值年革增路线改1图
深化增值税改革有关政策
进抵税输旅政税额服运值深有革增化务客策扣项关改国内
进项税额加计抵减自2019年4月1日至2021年12月31日，允许生产、生活性服务业纳税人按照当期可抵扣进 项税额加计10%，抵减应纳税额。生产、生活性服务业纳税人 ，是指提供邮政服务、电信服务、现代服务、生活服务(以下称 四项服务)取得的销售额占全部销售额的比重超过50%的纳税人2019年3月31日前设立的纳税人，自2018年4月至2019年3月期间的销售额(经营期不满12 个月的，按照实际经营期的销售额)符合上述规定条件的，自2019年4月1日起适用加计抵减 政策。23
应税范围—销售无形资产
6
业权所产售动使有转销无务用者无让无或形指形活是资的，。
n 建筑服务，是指各类建筑物、构筑物及其附属设施的建造、修缮、装饰，线路、管道、设备、设施等的安装以及其他工程作业的业务活动。包括工程服务、安装服务、修缮服务、装饰服 务和其他建筑服务。
应税范围—建筑服务
7
造施及装修物类服其属筑务筑缮建构建各指建设是、附的，