业态定位项目可行性分析报告PPT课件( 45页)

（续上
规模
特色包装
经营状况
—— ——
传统西关风 情商业街
——
是荔湾区最大型的商场，凭借上下九步 行街的人流优势，南座人流充足、经营 尚算理想；但北座人流稀少，现主要经 营玉器、水晶等工艺品为主。该商场的 经营管理较差，先后出现物业管理公司 欠电费欠税费等事件，对其经营环境造 成一定的负面影响
新大新、麦当劳等品牌的进场，曾为商 场带来了很大的帮助，但客流量、商家 数量都明显不如荔湾广场
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四、终端客户定位
密雪儿、潮流至上名店城、屈臣氏、康威、××美甲…… 妇女、青少年为江南西最活跃之消费群体
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从终端客户考虑——
妇女
终端客户
青少年
无差异
女性主题商城
妇幼用品市场 状元坊 运动名店城 电信卖场、新 华书店、服装
单一美食中心
存在市场空白 最活跃之消费群体 存在市场空白 最活跃之消费群体
中低端的大众型消费为生活的基本消费，随着经济的发展， 人们已解决基本的物质需求，市场上的中低消费品也出现供大 于求的关系，故该类市场消费亦已得到满足。
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中高端的个性消费严重不足 部分消费者对消费的要求越来越高，尤其是处于中间阶层
的中高端型的消费者，可选择的消费空间不大。当本地商家无 法满足这批消费者的消费欲望或迎合他们的消费形态时，消费 者多数寻求异地消费，例如前往香港、上海等地购物，使本地 市场流失了庞大的一批消费力较强的顾客。
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广州商业发展的趋势： • 大型一站式综合性商场仍然是市场主流，但以综合性为基础 的同时必须走向个性化经营，创造出自身特色所在。 • 具体表现为跳出旧有的传统商场定位思维，引入崭新的消费 观念，开创领先的经营模式。
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结论
商业饱和
买卖双方地位易转
市场竞争激烈 体现
寻求突破口
跳出旧有的定位思维模式
• 北京路的商业底蕴较浓厚，经营类别广泛，潮流时尚商品汇 聚，档次以中档为主。但北京路步行街的商业特色不明显， 与上下九步行街的区别不大，众多在北京路设立专卖店的品 牌在上下九也有开设店铺。同时，北京路作为核心商圈价值 下降，变成以区域为核心的商圈。
• 上下九商业步行街体现出老广州的风情，其西关特色明显， 从手工艺品到西关美食，都显示着上下九浓郁的岭南传统特 色。上下九所面对的客户层面属于普罗大众群体，消费档次
但……
千秋万载，一统江湖的女性乐土仍未出现……
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为渴望美丽的心而存在
国色天香横空出世
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经营内容
女性服饰 化妆用品
形象设计
妇幼用品
女性食品
纤体塑身 美容美发
分区经营 连锁消费 循环体验 行业保护
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租金价格建议 按承包租金90元/㎡核算，保本租金为150元/ ㎡
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市场比较法计算项目预期租金
• 商铺物业投资大回报高
在售或将售的商铺物业均以体现回报率为卖点，以吸引投 资者，但现时在售的物业中，买家首期往往需要投入大笔资 金，对部分经营者而言，入市的门槛较高。
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1.2 消费状况
城市商业发展迅猛 随着社会发展，人们生活水平逐步提高，加上外来高素质人
口涌入，消费要求层次不断提升，令广州的商业在近十年间发展 蓬勃。 消费模式发生改变
• 大型百货超市磁石作用减弱
由大型百货公司进驻而带旺整个商场的效果越来越不明显， 如名汇商厦、中泰广场等，新大新、百盛的进场虽然为商场 带来一定的人流，但作用已明显不如当年吉之岛进驻天河城 所带来的影响。
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• 硬件未能配合主题，缺乏个性失去吸引力
商场开业后大多数都地无法体现当初所打造的个性特色。 由于硬件设施不完全配合，经营方向发生偏移等因素，使商 场缺乏个性特色，难以主动吸引消费者，如荔湾广场、中华 广场。 • 旧有经营模式缺少新鲜感
各类商业场所大量涌现，大小不一的综合性商场、专业市场 纷纷进入市场，使市场趋向饱和，供需关系发展改变，市民由需 求消费变为选择消费。
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“两端”的消费需求基本得到满足 广州的商业结构经过多年的发展及调整，现时高端消费群
体与大众型消费群体的消费需求基本已得到满足。
高端消费层市场空间有限，广州作为国际大都市，已吸引 到相当一批国际名牌进驻，另外，高端的消费群一方面较多的 前往国外消费，另一方面此类人群的占有比例亦不大。因此， 现时的商业结构基本满足这部分人士的需求。
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总纲
地段商圈特征
商业平台
项目客观条件
市场机会
业态提纯 业态定位建议
项目优化建议
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一、市场状况分析
1.1 广州商业状况 1.1.1 广州商业现状总述
现时广州的商业格局主要呈块状分布，以各行政区域为雏 形，形成多个商业圈，其中以北京路、上下九、天河城三个 商圈的影响力最大。
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就其商业气氛及市场影响力来看，三大商圈略有不同：
新开业的商场不能跳出旧有传统的经营模式，令其不能从 根本上打开新的经营局面。例如广百新翼，该商场凭借广百 在市场上的影响力，在销售阶段取得不错的成绩，但其现时 的经营状况未如理想，说明了消费者看重的是商场本身的经 营特色，只有真正体现个性的商场才能走向成功。
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1.1.4 部分在售/将售的商场项目对比分析 广州部分在售/将售的商场对比表
• 上下九则以保留并发扬岭南特色、西关风情为主旨，以此推 动商业经济发展；
• 天河城广场继续发挥其商业核心的地位，影响广州、广东地 区的消费潮流。
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1.1.2 广州商业格局分布
广州市主要商业圈
级别 区域
商业圈
大型商场
市级 商业圈
越秀区 荔湾区 天河区
北京路——中山五路 上下九一带
天河城——体育西路
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分析：
• 从上表可以看出，现时市内的各主要商业圈内均已经拥有多 间大型商场，且商业功能相似，各商圈之间也没有明显的特 色区分，因此，消费者不易形成重叠消费，可以说现时的商 业格局基本是满足消费而非刺激消费，难以刺激跨区消费欲 望。
• 市内各大商场中，除了天河城广场、广百等个别大商场外，
其他各个商场均是主要面向区域内的消费者，难以在大范围
名称 光明广场 丽新项目
正佳广场
东山锦轩 现代城 丽的百货
位置
规模
备注
西湖路
占地8000㎡，总建 1—4层共有277个铺位，B1古韵风情，B2-B3 筑面积6万㎡，其中 停车场，1-6F商场，7F国际标准真冰滑冰场， 商场面积15470㎡ 8-9F休闲、娱乐、饮食，10F空中花园。
中山五路
总建筑面积近6万㎡， 10层商场
1F-6F女士用品和服饰，7F美食城。 租金采用纯利润抽成25%-27%的形式。
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分析 • 多个大型商场涌现，竞争更为激烈
现时市场上各主要商圈均有商业物业推出市场，商户的可 选择范围较多，市场竞争十分激烈。尤其在北京路上，过去 所出现的商铺“僧多粥少”的现象，随着多个大型商场的涌 现，商铺紧缺的局面已被改变。
未推出市场
天河城 广场旁
占地5万㎡
B1层一站式超市，M层前沿精华区，1F国际 经典，2F时尚丽人，3F世界之窗，4F动感地 带，5F七彩都市，6F环球美食城，7F世纪欢
乐城。 负一层现正销售中，地上部分全部招租
东山口 农林下路
文明路和 北京路交
界
商场营业面积 近2万㎡
--
B3-B2停车场，B1-6F商场，7F空中花园及住 宅会所，8F-28F住宅
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专业综合化
女性主题商城 ＋ 妇幼用品商场 ＋ 淑女为食街
国色天香
=
女性连锁消费Mini Mall
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Mall是什么?
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MALL是一个怪兽
她往往对人流的 依赖不大，唯一 的条件是交通
她是多种业态的 综合体，娱乐、 休闲、观赏、购 物，彼此形成共 生的关系
我们有空间，交通好
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女性装点人生的去处很多，也有很多地方为女性提供 装点人生的各类服务。
商场面积16 万㎡，门前
公园游乐式
经过几年的发展，现与流行前线逐步组 成中山三路新的商圈，该商场是新一代
广场2000㎡ 概念商场 一站式商场的代表
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分析 • 商业同质化强烈，争夺同类消费者
从上述对比可以看出，目前市内多个大型的综合性商场其 同质化程度很高，无论是商场内功能的划分还是目标消费者 层次，都有着较大的相似，无法剌激消费者的消费欲望。
98/100 99/100 98/100 99/100步比较价格；
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行业分布： 以服装、饮食为主体，涵盖精品、家居用品、家具等
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二、项目客观条件
• 临街面窄 • 为二层商铺 • 首层经营业态档次低下 • 人流导入口窄，整体形象不佳
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三、市场机会挖掘
原点放大
同构超越
空隙切入
体现项目商业价值 实现可持续发展
市场作主导，从消费者角度出发，以崭新的、科学的、全面 的角度考虑，跳出旧有的商业定位思维，从而为本项目制定出准 确的市场定位。
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1.3 广州商业发展的趋势
从上述的分析可得知，现时广州的商业现状可归结为：
• 数量庞大的中端/中高端个性消费严重不足 • 社会的商业发展飞速进行中，供求关系的杠杆必然要求将此局
面打破 • 传统的营商模式越来越难以满足消费者的消费观的改变 • 旧有的市场格局已达到饱和状态，各路商家正寻求突破口 • 新的经营模式呼之欲出，关键是谁先打开新局面
可考虑 考虑方向一
可考虑 考虑方向二
终端消费群容易游离 难以实现持续经营
不考虑
难以统一包装 未能实现项目最佳价值 可消化较大量面积 租金难以保证
不考虑
可考虑 考虑方向27三
青少年？ 妇女？
× 青少年——消费力相对较低，且消费行为较为飘忽，容易游离 Yes 妇女——稳定而持久的消费力
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针对女人
打 大 出手
现有商业占据 各种经营方式
一站式经营 游乐式经营 专业市场
符合市场发展趋势
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一、我们所在的商业平台 ——地段商圈特征
关键词：江南西 总体概述：
从农田上崛起的商业街—缺乏商业底蕴 以街铺为主体的经营形式，缺乏商业龙头的带动 高端消费品欠奉，中低档次为主流
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消费力构成： 以周边居民为核心，辐射工业大道、宝岗大道沿线 购买力以中端为主 青少年、妇女为活跃消费群
广百、新大新、广百新冀、中旅商业城 荔湾广场、名汇商厦、恒宝广场、十甫名都 天河城广场、宏城商业广场
越秀区
中山三路一带
中华广场、流行前线
区级 东山区
农林下路一带
东百、王府井、新裕大厦
商业圈 越秀区 环市东——淘金路一带 友谊商店、世贸、好世界、宜安广场
海珠区
江南西——江南大道
南丰商场、海珠购物中心、万国广场、蓝色 快线
江南商城二层项目 业态定位 可行性报告
30.05.2019
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前言
在商业项目市场运作中，经营业态对于项目的商业 价值与可持续发展具有关键性的影响力。同一个项目采 用不同的业态，其场地租金水平与市场生命力亦相应地 呈现异化的效果。因此，业态高度决定经营力度。
基于上述观点，本案的逻辑脉络就是以项目所在地 段商圈特征作为思考元点，结合自身客观条件，深入挖 掘市场机会，从原点放大、同构超越、空隙切入的提纯 角度，剖析项目与市场的最佳契合点，务求以强势业态 杠杆全面提升项目商业价值并实现可持续发展。
• 以 天中河低城档一为带主作。 为新城市的中心区域，吸引来自市内各处消费 者前来消费，影响力覆盖全市范围乃至周边城市，商业核心 地位的作用明显。
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从市政规划来看，三大商圈未来的商业发展方向也会朝着现时 的发展状况继续深化发展，即：
• 北京路会以经营时尚潮流商品为方向，结合历史、文化、旅 游等元素，打造广州的城市形象；
开业不足一年，虽然连通广百， 但人流量一般，场内的经营状况
也不如预期理想
新大新 北京路
——
——
北京路上老牌商场，对北京路的 商业发展起着举足轻重的作用
天河城 天河路
——
——
成为一站式商场的经营典范，对 市内商场的发展有着重要的作用
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名表称） 荔湾广场
名汇商厦 中华广场
位置
下九路
下九路 中山三
路
广州部分经营中的商场对比表
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内造成影响。
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1.1.3 部分经营中的商场项目对比分析 广州部分经营中的商场对比表
名称
位置
规模
特色包装
经营状况
广百 广百新冀
北京路
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西湖路
商场建筑面积 4.5万㎡
广百与广百新冀组成 广百广场，打造北京
路超级商业旗舰
广州百货零售的“一哥”，其交 易额连续多年位列市内百货零售
业的首位，龙头地位不容置疑