成本费用的归集与分配

成本费用的归集与分配

一、土地费用

（一）一般能分清成本核算对象的，可直接计入房屋等成本核算对象的成本项目中；如果分不清成本核算对象，须两个或两个以上的成本核算对象

负担时，可先在“开发成本—土地开发—土地费用”科目进行归集，再

将其分配计入有关成本核算对象的开发成本；也可以直接分配计入“开

发成本--有关成本核算对象----土地费用”。

（二）分配方法为：

1、按土地面积计征地价、进行补偿、缴纳市政配套费时：方法一：先按小区的

占地面积将地价和拆迁补偿费分配到各小区；再将分配到各小区内的

地价和拆迁补偿费，按小区内房屋等成本核算对象和道路、广场等公

用场所的占地面积进行直接分配；然后将分配到小区内道路、广场等

公用场所占地面积的地价和拆迁补偿费，按房屋等成本核算对象的占

地面积进行间接分配，计入房屋等成本核算对象的的开发成本；房屋

等成本核算对象的直接分配数加间接分配数，即为该房屋等成本核算

对象应负担的地价和拆迁补偿费。方法二：也可将公用占地面积先分

摊到房屋等成本核算对象的占地面积上，房屋等成本核算对象自身的

占地面积加分摊的公用占地面积，再乘以单位面积的地价及拆迁补偿

费来分配。

2、按建筑面积计征（或补偿）时：不论是公共用地还是房屋等成本核算对象

自身用地发生的“土地费用”成本项目内的费用，均应按房屋等成本核

算对象的建筑面积来分摊。

二、前期工程费

（一）能够分清成本核算对象的，可直接计入房屋等成本核算对象的“前期工程费”成本项目；应由两个或两个以上的成本对象负担的前期工程费，

可通过“开发成本—土地开发—前期工程费”科目归集，再按建筑面积

(包括在建及未建面积)分配计入各成本核算对象的成本项目。

三、基础设施费

（一）一般能够区分成本核算对象的，应直接计入房屋等成本核算对象的“基础设施费”成本项目中；如果在开发的建设场地上有多个开发项目，不能

区分成本核算对象时，其基础设施费应先在“开发成本—土地开发—基

础设施费”科目进行归集，待基础设施建设完毕后，将归集的费用按建

筑面积(包括在建及未建面积)分配计入有关成本核算对象的“基础设施

费”成本项目中。

四、建筑安装工程费

（一）一般应在与承包单位进行工程价款结算时，按承包单位根据当月实际完

成工作量提出，经甲方审定、双方确认的“已完工程月报表”、“工程价

款结算单”所确定的工程价款，直接计入房屋等成本核算对象的“建筑

安装工程费”成本项目。

（二）预付给承包单位的工程款和备料款，不能直接作为建筑安装工程费支出，计入“开发成本”科目，应先在“预付帐款—预付承包单位款”科目核算，

待工程价款结算时，再从实际应付工程款中扣回。

（三）对几个工程一并招标出包且按标价结算的，应在工程完工结算工程价款时，按每个工程(或成本核算对象)的预算造价占各项工程预算造价之和

的比例，计算各自的标价即实际建筑安装工程费。根据经计算得出的

建筑安装工程费，计入有关房屋等成本核算对象的“建筑安装工程费”

成本项目。计算公式为：某项工程的实际建筑安装工程费= 工程标

价* 该项工程预算造价/各项工程预算造价合计

五、配套设施费

（一）凡是不能有偿转让的开发小区内配套设施所发生的支出，均应计入房屋等成本核算对象的“配套设施费”成本项目：

（二）配套设施和房屋等开发产品同步建设的情况下：

1、能分清成本核算对象的，应直接计入房屋等成本核算对象的“配套设施费”成

本项目。

2、不能分清成本核算对象的，应先由“开发成本—配套设施开发”科目的相应成

本项目进行归集，再分配计入房屋等成本核算对象的“配套设施费”

成本项目。

3、配套设施和房屋等开发产品非同步建设(有前有后、穿插进行)的情况下：（1）应先通过“开发成本—配套设施开发”科目进行归集，待配套设施完工后，再按房屋等成本核算对象的建筑面积和分项平行结转法，分配计入房

屋等成本核算对象的成本项目。

（2）先开发房屋等开发产品，后建配套设施；或房屋等开发产品已开发完工移交或出售，而配套设施尚未全部完工的情况下：

1）可按配套设施的预算成本(或计划成本)进行预提，并归集在“开发成本—配套设施开发”科目的相应成本项目，再按房屋等成本核算对象的建

筑面积和分项平行结转法，分配计入房屋等成本核算对象的“配套

设施费”成本项目。预提数与实际数的差额，应在配套设施完工时

调整房屋等成本核算对象的“配套设施费”成本项目。

2）如果预提的配套设施费含有多种配套设施项目，应在每项配套设施完工时，逐项结转并随时调整房屋等成本核算对象的“配套设施费”成本项

目，不得等全部配套工程竣工后一次调整。

4、凡是能有偿转让的配套设施（包括经营性和非经营性的）支出，不得计入房

屋等成本核算对象的成本，能有偿转让的配套设施应分配的其他配套

设施费，应计入其开发成本的“开发成本—配套设施开发—配套设施

费”项目中。

六、开发间接费

（一）一般能够区分成本核算对象的，应直接计入房屋等成本核算对象的“开发间接费”成本项目中；不能区分的应先通过“开发间接费”科目归集，

于每季末根据实际发生数按建筑面积分配计入各项目的各成本核算对

象

（二）成本应计入房屋等开发产品的不能有偿转让的配套设施、留作自用的固定资产，均不分配开发间接费。

（三）如果有周转房，每月应计入开发间接费的周转房摊销，可比照房屋类固定资产的折旧年限采用平均年限法进行摊销，并按周转房造价5%计算

残值。

（四）关于借款费用资本化

1、借款费用资本化的期限：可自房地产产品开发投入起至完工交付时止，其

间开发商主动实施的停工其间不包括在内；

2、可资本化的借款费用包括：与开发项目直接相关的借款利息支出、汇兑损失、

债券溢价，减去债券折价、利息收入、汇兑收益以及借款到位后、使

用前的其他投资收益，如利息收入等减项微小也可直接计入财务费

用。可资本化的借款费用不包括借款手续费及佣金等；

3、可确定借款用途并专款专用的，可将借款费用直接计入受益的成本核算对象；

不能分清具体用途的借款费用，可采用各项目累计投资额、各项目缺

口资金等标准在受益的各成本核算对象间分摊；如果一次性利息数额

较大时，也可先通过“待摊费用”归集后，再分配计入各成本核算对象

的“开发间接费”。

某成本计算对象完成投资额

分配比例= ---------------------------- ---------×100%

项目完成投资总额