周启校与汕尾市房地产管理局、陈显枢房屋登记管理（房屋登记）一案行政二审裁定书

周启校与汕尾市房地产管理局、陈显枢房屋登记管理（房屋
登记）一案行政二审裁定书
【案由】行政行政行为种类行政登记
【审理法院】广东省汕尾市中级人民法院
【审理法院】广东省汕尾市中级人民法院
【审结日期】2021.02.19
【案件字号】(2021)粤15行终4号
【审理程序】二审
【审理法官】欧春华麦莉美林逢春
【审理法官】欧春华麦莉美林逢春
【文书类型】裁定书
【当事人】周启校;汕尾市房地产管理局;陈显枢
【当事人】周启校汕尾市房地产管理局陈显枢
【当事人-个人】周启校陈显枢
【当事人-公司】汕尾市房地产管理局
【代理律师/律所】周启维广东华安联合律师事务所;黄启航广东华安联合律师事务所;林海鹰广东纶正律师事务所;张明霞广东纶正律师事务所;李俊伟广东洋洲律师事务所
【代理律师/律所】周启维广东华安联合律师事务所黄启航广东华安联合律师事务所林海鹰广东纶正律师事务所张明霞广东纶正律师事务所李俊伟广东洋洲律师事务所
【代理律师】周启维黄启航林海鹰张明霞李俊伟
【代理律所】广东华安联合律师事务所广东纶正律师事务所广东洋洲律师事务所
【法院级别】中级人民法院
【原告】周启校;陈显枢
【被告】汕尾市房地产管理局
【本院观点】本案的争议焦点是周启校是否具备诉讼主体资格及其提起本案诉讼是否超过法定起诉期限。

【权责关键词】合法违法查封第三人证据不足驳回起诉缺席判决维持原判改判撤销原判发回重审
【指导案例标记】0
【指导案例排序】0
【本院查明】本院经审理查明的事实与一审法院认定的事实一致，予以确认。

另查明，上诉人周启校通过债权转让的形式于2008年取得与汕尾华诚实业总公司的债权。

【本院认为】本院认为，本案的争议焦点是周启校是否具备诉讼主体资格及其提起本案诉讼是否超过法定起诉期限。

《中华人民共和国行政诉讼法》第二十五条第一款规定行政行为的相对人以及其他与行政行为有利害关系的公民、法人或者其他组织有权提起诉讼。

第四十九条第一项规定提起诉讼的原告应当是符合本法第二十五条规定的公民、法人或者其他组织。

《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉的解释》第十三条规定债权人以行政机关对债务人所作的行政行为损害债权实现为由提起行政诉讼的人民法院应当告知其就民事争议提起民事诉讼但行政机关作出行政行为时依法应予保护或者应予考虑的除外。

《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第四条规定房屋登记机构为债务人办理房屋转移登记债权人不服提起诉讼符合下列情形之一的人民法院应当依法受理:(一)以房屋为标的物的债权已办理预告登记的;(二)债权人为抵押权人且房屋转让未经其同意的;(三)人民法院依债权人申请对房屋采取强制执行措施并已通知房屋登记机构的;(四)房屋登记机构工作人员与债务人恶意串通的。

本案中汕尾房管局为陈显枢核准登记粤房地证字第1926630号《房
地产权证》的行为发生在周启校取得债权的行为之前，亦发生在周启校向本院申请查封包含涉案房地产在内的行为之前；且至今汕国用(1999)字第0001号国有土地使用权及涉案房地产未设定任何抵押。

周启校作为普通债权人其提交的在案证据未能证明汕尾房管局为陈显枢核准登记上述《房地产权证》时，存在《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第四条所规定的或依法需要对周启校的债权予以保护、考虑的情形，故周启校不具备本案诉讼主体资格；另外，从在案证据看，周启校最迟于2019年2月就应当知道涉案行政行为其于2020年6月26日向法院提起诉讼已经超过法定起诉期限。

根据《最高人民法院关于适用的解释》第六十九第一款第一、二项规定，应予驳回起诉。

【裁判结果】驳回上诉，维持原裁定。

本裁定为终审裁定。

【更新时间】2021-11-10 06:12:11
【一审法院查明】一审法院经审理查明，2000年8月18日，汕尾市人民政府为案外人汕尾华诚实业总公司核发粤房地证字第1926486号《房地产权证》，该证上记载土地权属来源为汕国用(1999)字第0001号《国有土地使用证》，地址为汕尾市香洲头段东南侧华诚商业城二栋，建筑面积为384平方米，用地面积为2873.5平方米。

2000年9月6日，汕尾华诚实业总公司与陈显枢签订《房地产买卖契约》，将上述房地产转让给陈显枢；同日，陈显枢向汕尾房管局申请房产转移登记；同月7日，汕尾市人民政府为陈显枢核发粤房地证字第1926630号《房地产权证》，将上述房地产的权属人变更为陈显枢。

2016年9月14日，汕尾市中级人民法院依周启校的申请作出的(2007)汕中法执二恢字第86-9号执行裁定，查封了汕尾华诚实业总公司所有的位于汕尾市区香洲头段东南侧的土地使用权[面积为9661平方米，证号为汕国用(xxx)字第xxx号]；而涉案房地产在该幅土地使用权范围内。

2018年8月7日，陈显枢对该查封行为提出书面异议，并提交粤房地证字第1926630号《房地产权证》作为证据；2019年2月1日，汕尾市中级人民法院作出(2018)粤15执异9、10号《执行裁定书》，裁定中止上述查封的执行。

2019年3月7日，周启校不服向汕尾市中级人民法院提出执行异议之诉，该院于2019年12月31日作出(2019)粤15民初41号《民事判决书》，驳回
了周启校的诉讼请求，周启校仍不服向广东省高级人民法院提出上诉，现该案正在审理中。

2020年6月26日，周启校以汕尾房管局为陈显枢办理涉案房地产转移登记违法为由向本院提起本案诉讼。

另，位于汕尾市区香洲头段东南侧的汕国用(1999)字第0001号国有土地使用权及涉案房地产未设定抵押。

【一审法院认为】一审法院认为，《中华人民共和国行政诉讼法》第二十五条第一款规定行政行为的相对人以及其他与行政行为有利害关系的公民、法人或者其他组织有权提起诉讼。

第四十九条第一项规定，提起诉讼应当符合下列条件：(一)原告是符合本法第二十五条规定的公民、法人或者其他组织。

《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉的解释》第十三条规定债权人以行政机关对债务人所作的行政行为损害债权实现为由提起行政诉讼的人民法院应当告知其就民事争议提起民事诉讼但行政机关作出行政行为时依法应予保护或者应予考虑的除外。

《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第四条规定房屋登记机构为债务人办理房屋转移登记债权人不服提起诉讼符合下列情形之一的人民法院应当依法受理:(一)以房屋为标的物的债权已办理预告登记的;(二)债权人为抵押权人且房屋转让未经其同意的;(三)人民法院依债权人申请对房屋采取强制执行措施并已通知房屋登记机构的;(四)房屋登记机构工作人员与债务人恶意串通的。

从上述规定可以看出一般债权人不具备行政诉讼的原告主体资格除非债权人对该房地产权本身已经享有区别于其他普通债权人的需要保护的特别权益且该特别权益在行政机关作出转移登记行为时已经知晓并应当予以考虑。

本案中汕尾房管局为陈显枢办理涉案房地产转移登记在前，而周启校申请查封包含有涉案房地产在内的汕国用(1999)字第0001号国有土地使用权在后，也未对涉案房地产或上述国有土地使用权进行抵押，亦不具备《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第四条所规定的四种情形，即周启校没有证据证明其对该房地产享有区别于其他普通债权人的需要保护的特别权益汕尾房管局对周启校享有债权的情况显然不在该局知晓和考虑的范围之列周启校作为一般债权人不具备行政诉讼原告主体资格其主张债权实现受损可循民事诉讼途径寻求救济。

【二审上诉人诉称】上诉人周启校不服一审裁定上诉称，一、一审法院认为上诉人作为一般债权人，不具备行政诉讼原告主体资格，是认定事实错误，适用法律不当。

上诉人周启校具有诉讼主体资格，与被上诉人的行政登记行为有利害关系。

《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第一条的规定并没有对公民的范围作出限制。

行政诉讼法上的“利害关系”重在考虑行政行为对相对人以及其他公民、法人或者其他组织是否产生实际影响的可能，前提是当事人应当具有法律所保障的合法权益，涉案房屋所占用的土地是上诉人的执行标的，已经依法执行查封，因此上诉人具有法律所保障的合法权益，该行政登记行为确实对上诉人产生了实际影响。

而且该行政登记行为明显错误，是违法登记，应当依法纠正。

二、涉案房地产交易的申请资料中申请人已经明示买卖是虚假的，被上诉人玩忽职守，连最基本的形式审查都欠缺，作出违法行政登记行为。

三、被上诉人玩忽职守，违反房屋登记最基本的规范，在土地未经国土部门依法办理相关手续的情况下，在该买卖合同依法无效的情况下就违法颁发房地产权证，甚至造成房地分离的严重后果。

四、上诉人提起一审诉讼并未超过起诉期限。

故请求二审人民法院依法支持上诉人的上诉请求。

周启校与汕尾市房地产管理局、陈显枢房屋登记管理（房屋登记）一案行政二审裁定书
广东省汕尾市中级人民法院
行政裁定书
(2021)粤15行终4号当事人上诉人(原审原告)周启校。

委托诉讼代理人周启维，广东华安联合律师事务所律师。

委托诉讼代理人黄启航，广东华安联合律师事务所律师。

被上诉人(原审被告)汕尾市房地产管理局。

法定代表人刘升河，该局局长。

委托诉讼代理人林海鹰，广东纶正律师事务所律师。

委托诉讼代理人张明霞，广东纶正律师事务所实习律师。

原审第三人陈显枢。

委托诉讼代理人李俊伟，广东洋洲律师事务所律师。

审理经过上诉人周启校诉被上诉人汕尾市房地产管理局(以下称汕尾房管局)、原审第三人陈显枢行政登记一案，上诉人周启校不服海丰县人民法院(2020)粤1521行初35号行政裁定，向本院提起上诉。

本院受理后，依法组成合议庭，因符合《中华人民共和国行政诉讼法》第八十六条之规定，本院经过阅卷和询问当事人，不开庭进行了审理。

本案现已审理终结。

一审法院查明一审法院经审理查明，2000年8月18日，汕尾市人民政府为案外人汕尾华诚实业总公司核发粤房地证字第1926486号《房地产权证》，该证上记载土地权属来源为汕国用(1999)字第0001号《国有土地使用证》，地址为汕尾市香洲头段东南侧华诚商业城二栋，建筑面积为384平方米，用地面积为2873.5平方米。

2000年9月6日，汕尾华诚实业总公司与陈显枢签订《房地产买卖契约》，将上述房地产转让给陈显枢；同日，陈显枢向汕尾房管局申请房产转移登记；同月7日，汕尾市人民政府为陈显枢核发粤房地证字第1926630号《房地产权证》，将上述房地产的权属人变更为陈显枢。

2016年9月14日，汕尾市中级人民法院依周启校的申请作出的(2007)汕中法执二恢字第86-9号执行裁定，查封了汕尾华诚实业总公司所有的位于汕尾市区香洲头段东南侧的土地使用权[面积为9661平方米，证号为汕国用(xxx)字第xxx号]；而涉案房地产在该幅土地使用权范围内。

2018年8月7日，陈显枢对该查封行为提出书面异议，并提交粤房地证字第1926630号《房地产权证》作为证据；2019年2月1日，汕尾市中级人民法院作出(2018)粤15执异9、10号《执行裁定书》，裁定中止上述查封的执行。

2019年
3月7日，周启校不服向汕尾市中级人民法院提出执行异议之诉，该院于2019年12月
31日作出(2019)粤15民初41号《民事判决书》，驳回了周启校的诉讼请求，周启校仍
不服向广东省高级人民法院提出上诉，现该案正在审理中。

2020年6月26日，周启校以汕尾房管局为陈显枢办理涉案房地产转移登记违法为由向本院提起本案诉讼。

另，位于
汕尾市区香洲头段东南侧的汕国用(1999)字第0001号国有土地使用权及涉案房地产未设定抵押。

一审法院认为一审法院认为，《中华人民共和国行政诉讼法》第二十五条第一款规定,行政行为的相对人以及其他与行政行为有利害关系的公民、法人或者其他组织,有
权提起诉讼。

第四十九条第一项规定，提起诉讼应当符合下列条件：(一)原告是符合本
法第二十五条规定的公民、法人或者其他组织。

《最高人民法院关于适用〈中华人民共
和国行政诉讼法〉的解释》第十三条规定,债权人以行政机关对债务人所作的行政行为损害债权实现为由提起行政诉讼的,人民法院应当告知其就民事争议提起民事诉讼,但行政
机关作出行政行为时依法应予保护或者应予考虑的除外。

《最高人民法院关于审理房屋
登记案件若干问题的规定》第四条规定,房屋登记机构为债务人办理房屋转移登记,债权
人不服提起诉讼,符合下列情形之一的,人民法院应当依法受理:(一)以房屋为标的物的债权已办理预告登记的;(二)债权人为抵押权人且房屋转让未经其同意的;(三)人民法院依
债权人申请对房屋采取强制执行措施并已通知房屋登记机构的;(四)房屋登记机构工作人员与债务人恶意串通的。

从上述规定可以看出,一般债权人不具备行政诉讼的原告主体资格,除非债权人对该房地产权本身已经享有区别于其他普通债权人的需要保护的特别权益,且该特别权益在行政机关作出转移登记行为时已经知晓并应当予以考虑。

本案中,汕尾房管局为陈显枢办理涉案房地产转移登记在前，而周启校申请查封包含有涉案房地产在内
的汕国用(1999)字第0001号国有土地使用权在后，也未对涉案房地产或上述国有土地使用权进行抵押，亦不具备《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第四
条所规定的四种情形，即周启校没有证据证明其对该房地产享有区别于其他普通债权人的需要保护的特别权益,汕尾房管局对周启校享有债权的情况显然不在该局知晓和考虑的范围之列,周启校作为一般债权人,不具备行政诉讼原告主体资格,其主张债权实现受损可循民事诉讼途径寻求救济。

关于周启校提起诉讼是否超过法定起诉期限的问题。

《中华人民共和国行政诉讼法》第四十六条第一款规定，公民、法人或者其他组织直接向人民法院提起诉讼的，应当自知道或者应当知道作出行政行为之日起六个月内提出。

法律另有规定的除外。

第四十八条第一款规定，公民、法人或者其他组织因不可抗力或者其他不属于其自身的原因耽误起诉期限的，被耽误的时间不计算在起诉期限内。

《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉的解释》第六十四条第一款规定，行政机关作出行政行为时，未告知公民、法人或者其他组织起诉期限的，起诉期限从公民、法人或者其他组织知道或者应当知道起诉期限之日起计算，但从知道或者应当知道行政行为内容之日起最长不得超过一年。

本案中,陈显枢因不服汕尾市中级人民法院对位于汕尾市区××××香洲头段东南侧的一幅土地使用权的查封行为，于2018年8月以涉诉《房地产权证》为证据，向汕尾市中级人民法院提出书面异议，该院于2019年2月1日作出(2018)粤15执异9、10号《执行裁定书》，裁定中止了该查封的执行，即周启校至迟于2019年2月就应知道涉案行政行为,其于2020年6月26日向法院提起诉讼,已经超过法定起诉期限。

周启校主张针对涉诉《房地产权证》提起行政诉讼起诉期限应从查明该《房地产权证》的裁定、判决书生效之日起算，缺乏法律依据，本院不予采纳。

综上，依照《最高人民法院关于适用的解释》第六十九第一款第(一)项之规定，裁定如下：驳回原告周启校的起诉。

二审上诉人诉称上诉人周启校不服一审裁定上诉称，一、一审法院认为上诉人作为一般债权人，不具备行政诉讼原告主体资格，是认定事实错误，适用法律不当。

上诉
人周启校具有诉讼主体资格，与被上诉人的行政登记行为有利害关系。

《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第一条的规定并没有对公民的范围作出限制。

行政诉讼法上的“利害关系”重在考虑行政行为对相对人以及其他公民、法人或者其他组织是否产生实际影响的可能，前提是当事人应当具有法律所保障的合法权益，涉案房屋所占用的土地是上诉人的执行标的，已经依法执行查封，因此上诉人具有法律所保障的合法权益，该行政登记行为确实对上诉人产生了实际影响。

而且该行政登记行为明显错误，是违法登记，应当依法纠正。

二、涉案房地产交易的申请资料中申请人已经明示买卖是虚假的，被上诉人玩忽职守，连最基本的形式审查都欠缺，作出违法行政登记行为。

三、被上诉人玩忽职守，违反房屋登记最基本的规范，在土地未经国土部门依法办理相关手续的情况下，在该买卖合同依法无效的情况下就违法颁发房地产权证，甚至造成房地分离的严重后果。

四、上诉人提起一审诉讼并未超过起诉期限。

故请求二审人民法院依法支持上诉人的上诉请求。

二审被上诉人辩称被上诉人汕尾房管局辩称，一审法院作出的裁定事实清楚，适用法律正确。

上诉人主体不适格，并且已经超过诉讼期限，应予以驳回。

原审第三人陈显枢述称，一审裁定认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，裁判结果正确，请求维持一审裁定。

一、周启校的起诉已超过法定起诉期限，依法应予驳回。

二、周启校只是普通债权人，既不是行政相对人，也与案涉行政行为不具有利害关系，亦不具有对案涉土地享有区别于其他普通债权人应予考虑或需要保护的特别权益，周启校不具有本案行政诉讼原告主体资格原告。

三、周启校的上诉请求缺乏事实基础和法律依据，上诉理由不成立。

故请求二审法院维持一审裁定，驳回上诉人的上诉请求。

本院查明本院经审理查明的事实与一审法院认定的事实一致，予以确认。

另查明，上诉人周启校通过债权转让的形式于2008年取得与汕尾华诚实业总公
司的债权。

本院认为本院认为，本案的争议焦点是周启校是否具备诉讼主体资格及其提起本案诉讼是否超过法定起诉期限。

《中华人民共和国行政诉讼法》第二十五条第一款规定,行政行为的相对人以及其他与行政行为有利害关系的公民、法人或者其他组织,有权提起诉讼。

第四十九条第一项规定,提起诉讼的原告应当是符合本法第二十五条规定的公民、法人或者其他组织。

《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉的解释》第十三条规定,债权人以行政机关对债务人所作的行政行为损害债权实现为由提起行政诉讼的,人民法院应当告知其就民事争议提起民事诉讼,但行政机关作出行政行为时依法应予保护或者应予考虑的除外。

《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第四条规定,房屋登记机构为债务人办理房屋转移登记,债权人不服提起诉讼,符合下列情形之一的,人民法院应当依法受理:(一)以房屋为标的物的债权已办理预告登记的;(二)债权人为抵押权人且房屋转让未经其同意的;(三)人民法院依债权人申请对房屋采取强制执行措施并已通知房屋登记机构的;(四)房屋登记机构工作人员与债务人恶意串通的。

本案中,汕尾房管局为陈显枢核准登记粤房地证字第1926630号《房地产权证》的行为发生在周启校取得债权的行为之前，亦发生在周启校向本院申请查封包含涉案房地产在内的行为之前；且至今汕国用(1999)字第0001号国有土地使用权及涉案房地产未设定任何抵押。

周启校作为普通债权人,其提交的在案证据未能证明汕尾房管局为陈显枢核准登记上述《房地产权证》时，存在《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第四条所规定的或依法需要对周启校的债权予以保护、考虑的情形，故周启校不具备本案诉讼主体资格；另外，从在案证据看，周启校最迟于2019年2月就应当知道涉案行政行为,其于2020年6月26日向法院提起诉讼,已经超过法定起诉期限。

根据《最高人民法院关于适用的解释》第六十九第一款第一、二项规定，应予驳回起诉。

综上,上诉人周启校的上诉主张于法无据，本院不予支持。

一审法院作出驳回起
诉的裁定认定事实清楚，适用法律正确,本院予以维持。

依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第一项之规定,裁定如下:
裁判结果驳回上诉，维持原裁定。

本裁定为终审裁定。

落款
审判长欧春华
审判员麦莉美
审判员林逢春
二〇二一年二月十九日
法官助理丘帝婷
书记员吴宇婷附法律依据附：本裁定适用的相关法律依据
《中华人民共和国行政诉讼法》
第八十九条人民法院审理上诉案件，按照下列情形，分别处理：
(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律、法规正确的，判决或者裁定驳回上诉，维持原判决、裁定；
(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律、法规错误的，依法改判、撤销或者变更；
(三)原判决认定基本事实不清、证据不足的，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。

原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得。