2016-万科天空之城2017年度营销策略(PPT66页)

1、一期住宅：348套；35824㎡；232856万元 2、二期住宅：336套；39388㎡；283593.6万元
项目期数
一期海之洲
产品类别
面积段
住宅
89
99
资源盘点 套数
56 200
120
92
一期合计
348
面积（㎡）
4984 19800 11040 35824
金额（万元）
32396 128700 71760 232856
万科·天空之城
2017年度营销策略
2016.11
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目录
➢ 项目现状 ➢ 市场及客户 ➢ 核心价值 ➢ 现场节点及展示提升 ➢ 产品升级 ➢ 销售目标及推售节点 ➢ 推广策略 ➢ 费用铺排及经营指标
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项目简介
大虹桥，地铁上盖总体量60万方城市共同体，复合住宅、商业、办公、SOHO、学 校多功能业态。开发总周期5年，地铁、项目交叉施工。
整体规划 总占地面积 总建筑面积 住宅 商业 办公 幼儿园
25万㎡ 60万㎡ 24万㎡ 10万㎡ 9万㎡ 6000平方米
三期光之丘: 住宅、商业、办公、SOHO
至2020年建成60万㎡城市共同体
2017.1
一期开盘
2017.11
二期开盘
一、二、三期
2017.12.30
地铁17号线试运行
2018.6 2019.6 2019.12
大城气质 没有竞品
减弱 需要加强 增强 可针对性发力 减弱 需要着重加强
增强 可针对性发力 保持 需要加强 保持 需要加强 减弱 需要着重加强
全新的产品体系构建 未来生活的现场感受
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房源分布 一期住宅以小高层为主，8-13层。6栋住宅楼，共计348套，99㎡为主力户型。
面积 段
89 99 120 合计
数量盘点
套数 面积 （㎡）
56
4984பைடு நூலகம்
200
19800
92
11040
348
35824
面积比 例
13.91% 55.27% 30.82%
89㎡ 99㎡ 120㎡
房源分布
二期高层（17F-27F）为主，共计14栋住宅（不含保障房），资源较差位置安排89㎡两房，楼王为160㎡ 的大面积段户型。2017年首开1#（107㎡），2#（127㎡），3#（160㎡），13#（127㎡），14#（89㎡）
一期交付 二期交付 商业广场开业
二期云之谷:
住宅：89㎡,107㎡，127㎡，160 ㎡
一期海之洲: 住宅：89㎡,99㎡，120㎡
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核心卖点
大虹桥的生活场体验，全新的产品体系构建，未来生活的现场感受 从当下的核心价值点，结合明年上市时间和市场竞争格局，判断价值点的发展趋 势和路径实现方式
➢严厉打击虚假销售，加价销售等违规行 为，电商、拓客、广告发布均受到影响
贷款政策调整
➢首套商业贷款的，首付款比例不 低于35%。 ➢有1套住房的或有住房贷款记录的 购买普通自住房的，首付款比例不 低于50%； ➢购买非普通自住房的，首付款比 例不低于70%。
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宏观市场走势——供求面
10月黄金周后，政府大量停发预证，市场供应量急剧紧缩，导致成交同步下跌
下跌5% 沪六条出台
认房认贷 正式出台
项目类型 刚改 改善 豪宅
项目名
星兴名邸 安亭新镇 瑞士华庭 华发四季 万科翡翠公园 浦发罗兰翡丽 八埭头滨江 翡丽甲地 瑞虹新城
调控后部分备案开盘受阻项目
原定开盘时间
原定备案价格
11月 11月 10月底 10月 11月底 10月底 11月 10月 10月
58000 39000 30000 80000 100000 90000 120000 120000 120000
10.19
10.11-10.20
国庆期间19城连发调控新政
“去杠杆”“抑制资产泡沫”，遏制房价过快
上涨，引导房价回归合理区间。“限购、限贷” 仍为中央倚重的最直接调控手段
深化执行沪六条
➢土拍增加限制条件，严控场外资金
➢预证两级备案，高价项目年内预证基本 暂停发放
➢未来备案定价需参照前期价格或周边市 场价格
面积 段
89 107 127 160 合计
数量盘点 套数
452 40228 188 20116 188 23876 156 24960 984 109180
面积比 例
36.85% 18.42% 21.87% 22.86%
89㎡ 107㎡
127㎡ 160㎡ 保障房
1#107㎡ 60套
14#89㎡ 100套
2016年 本案价值 点
大虹桥 TOD
城市共同体 商业综合体 国际教育、医疗资源
2017年 发展趋势
增强 可针对性发力 保持 需要着重加强 减弱 需要着重加强 增强 可针对性发力 保持 可针对性发力
路径实现方式 大虹桥的生活场体验
全新一代室内精装体系 TOD特有的产品特点 新示范区 新产品体系
地铁17号线在建 万科品牌（城市配套服务商 擅长造城）
13#127 ㎡
64套
12#89㎡ 84套
11#89㎡ 100套
2#127㎡ 60套
3#160㎡ 52套
9#160㎡ 52套
10#160 ㎡ 52套
4#127㎡ 64套
8#89㎡ 72套
7#89㎡ 96套
5#107㎡ 64套
6#107㎡ 64套
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货量盘点 2017年，一期海之洲住宅可售货值约23亿，二期云之谷住宅可售货值约28亿
二期云之谷
住宅
89
100
107
60
127
124
160
52
二期合计
336
8900 6420 15748 8320 39388
64080 46224 113385.6 59904 283593.6
目录
➢ 项目现状 ➢ 市场及客户 ➢ 核心价值 ➢ 现场节点及展示提升 ➢ 产品升级 ➢ 销售目标及推售节点 ➢ 推广策略 ➢ 费用铺排及经营指标
9月整体均价41400元/㎡
10月近三周/㎡均价41871元
10月整体均价40397元/ ㎡
9日沪六条 14日多家企
颁布
业被罚
连续多周0供应或低供应
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宏观市场走势——价格面
政府与开发商博弈，价格陷入胶着状态
市场回调 10%
价格迅速回 升13%
325新政
首个地 王诞生
地王集中出现
效果仅维持一周价 格回升6%
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宏观市场走势——政策面
宏观调控步步收紧，市场机制被政策导向全面替代
325新政
限制外地购房，提高首付比例， 增加土地供应
上海再增六条新政
从土地、供给、价格等多方面强 化执行，旨在短期内为楼市降温
央行约谈25家商业银行
重申严格执行限贷政策，加强资金监管
10.1-10.7
11.28
10.9