【考试】山东省2020年房地产估价师案例与分析商业房地产估价的常用方法考试题

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山东省2016年房地产估价师《案例与分析》：商业房地产估价的常用
方法考试题
本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）
1、以砖墙、砖柱作为竖向构件来承受竖向荷载，钢筋混凝土楼板、梁、屋架等横向构件搁置在墙、柱上来承受并传递上部传下来的荷载，这种结构是__。

A．砖木结构
B．砖混结构
C．钢筋混凝土结构
D．框架剪力墙结构
2、（）是由开发项目全部投资的内部收益率表明的。

A．项目投资所能支付的最高存款利率
B．将未来收益或收入转换成现值的收益率
C．投资者每年所获得的或期望获得的收益率
D．项目年净收益与项目投资的资本价值之比
3、原建设部《城市房屋拆迁估价指导意见》规定，拆迁当事人向原估价机构申请复核估价的，该估价机构应当自收到书面复核估价申请之日起日內给予答复。

A：5
B：7
C：10
D：15
E：房地产估价机构必须加盖公章
4、以抵押存款方式向土地储备机构发放的存款，其存款额度不超过土地的70％。

A：评估价值
B：实际价值
C：投资价值
D：出让金收入
E：借款合同
5、某公司开发的酒店项目在建成经营一段时间后，根据市场的变化将其用途调整为写字楼，该公司采用的市场定位方式是。

(2008年试题)
A：避强定位方式
B：产品差别化方式
C：对抗性定位方式
D：重新定位方式
E：借款合同
6、下列关于房地产投资信托基金（REITs）特征的表述中，不正确的是（）。

A．由专业投资管理者负责经营管理
B．收入现金流的主要部分分配给了股东
C．分为权益型和抵押型两种形式
D．投资流动性好
7、成本法的理论依据是。

A：替代原理
B：预期原理
C：生产费用价值论
D：劳动力价值论
E：工业用地的监测点评估价格
8、按照规定，采取协议出让的土地使用权出让金__。

A．不得低于评估价格的50%
B．不得高于评估价格的50%
C．由政府决定
D．不得低于按照国家规定所确定的最低价
9、住房公积金委员会各项决策的执行机构是__。

A．住房公积金管理中心
B．住房公积金管理委员会委托的银行
C．各个单位
D．全体职工大会
10、目前，房地产估价机构各资质等级相应标准中，一级房地产估价机构注册房地产估价师人数为__名以上。

A．3
B．5
C．8
D．15
11、某抵押房地产的市场价值为600万元，已知注定优先受偿款为50万元，存款成数为0.7。

则该房地产的抵押存款额度为万元。

A：370
B：385
C：420
D：550
E：工业用地的监测点评估价格
12、在城市房屋拆迁补偿安置中，。

A：产权不明确的房屋不予补偿
B：已设定抵押的房屋，补偿款应直接付给抵押权人
C：未解除租赁关系的房屋，暂不补偿
D：未超过使用期限的临时建筑，应给予适当补偿
E：执行层的组织协调
13、运用假设开发法估价必须考虑资金的。

A：实用价值
B：有效价值
C：折算价值
D：时间价值
E：工业用地的监测点评估价格
14、某可比实例的实物状况比估价对象优9％，则其实物状况修正系数为。

A：0．91
B：0．92
C：1．09
D：1．10
E：工业用地的监测点评估价格
15、教育附加费的税率在城市一般为营业税的__。

A．1%
B．3%
C．5%
D．7%
16、某写字楼的采光受到影响，为克服该影响，改造该写字楼照明系统需花费30万元，每年增加电费等运营费用5万元。

该写字楼的预期剩余经济寿命为30年，报酬率为8％，该写字楼因采光受影响造成的损失为万元。

A：35.00
B：56.29
C：86.29
D：180.00
E：工业用地的监测点评估价格
17、为估算某建筑物的重新购建价格，经测算其土建工程直接费为780元／㎡，安装工程直接费为450元／㎡(其中人工费为50元／㎡)，装饰装修工程直接费为900元／㎡(其中人工费为45元／㎡)，又知该地区土建工程综合费率为土建工程直接费的15％，安装工程综合费率为安装工程人工费的75％，装饰装修工程综合费率为装饰装修工程人工费的72％，税金为3．5％，则该建筑物的建筑安装装饰工程费为．【2007年考题】
A：2204．55元／㎡
B：2397．99元／㎡
C：3237．60元／㎡
D：3345．64元／㎡
E：工业用地的监测点评估价格
18、下列影响房地产价格的因素中，不属于经济因素的是。

A：房地产投机
B：物价变动
C：财政收支状况
D：居民收入水平
E：工业用地的监测点评估价格
19、下列房地产活动中，属于房地产经纪活动的是。

A：房地产价值评估
B：房屋登记
C：房屋面积测算
D：房地产居间
E：执行层的组织协调
20、某写字楼的土地取得成本8000万元，建造成本6000万元，管理费用800万元，销售费用600万元，投资利息720万元，销售税费为售价的6％，销售利润率为16％。

该写字楼的价值为万元。

A：17087．20
B：18699．20
C：19666．40
D：20666．67
E：工业用地的监测点评估价格
21、城市总体规划的近期建设规划期限一般为__年。

A．5
B．10
C．15
D．20
22、某大厦总建筑面积10 000 ㎡，房地总价值6 000万元，其中，土地总价值2 500万元。

某人拥有该大厦的某一部分，该部分的房地价值为180万元，建筑面积为240 ㎡如果按照土地价值进行分摊，则该人占有的土地份额为。

A：2．4％
B：3．O％
C：3．8％
D：7．2％
E：工业用地的监测点评估价格
23、下列供给规律，表述不正确的是。

A：供给规律反映了商品本身价格与其供给量之间变化的依存关系
B：一般在其他条件不变的情况下，商品的供给量与价格之间同向变动
C：一般在其他条件不变的情况下，商品的供给量与价格之间反向变动
D：供给量随商品本身价格的上升而增加，随商品本身价格的下降而减少
E：执行层的组织协调
24、房地产项目的临界点分析，是分析计算一个或多个风险因素变化而使房地产项目达到__的极限值。

A．利润为零
B．最高运营费用比率
C．最大费用
D．允许的最低经济效益指标
25、某在建工程项目计划建混合结构仓库2000m2，总预算为400万元，估价时，建筑工程中的基础工程已完成，结构工程完成50%，设备安装工程尚未进行。

另据调查得知，基础工程、结构工程和设备安装工程的造价占整个建筑工程造价的比重分别是15%、60%、25%，该在建工程在估价时点的完工程度是（）。

A．30%
B．45%
C．65%
D．75%
二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。

错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5 分）
1、如果某类房地产需求富有价格弹性，则该类房地产的需求价格弹性系数有可能为。

A：0．5
B：1．0
C：1．5
D：2．0
E：3．0
2、目前，我国已基本建立了以国有金融机构为主体、其他各类金融机构并存的金融体系，
逐步形成了的金融体制。

A：银行、证券、保险业分业经营
B：银行、证券、保险业分业监管
C：银行、证券、保险业共同经营
D：银行、证券、保险业合作经营
E：银行、证券、保险业共同监管
3、印花税的税率形式有税率。

A：定额
B：差额
C：累进
D：差额累进
E：比例
4、下列关于拆迁强制执行的要求，说法正确的是。

A：未经行政裁决，不得实施行政强制拆迁
B：拆迁入未按裁决意见向被拆迁人提供拆迁补偿资金或者符合国家质量安全标准的安置用房、周转用房的，可以实施强制拆迁
C：强制拆迁时，应当组织街道办事处(居委会)、被拆迁人单位代表到现场作为强制拆迁证明人，并由人民法院对被拆迁房屋及其房屋内物品进行证据保全
D：行政强制拆迁应当严格依法进行
E：申请强制拆迁必须提供行政强制拆迁申请书、裁决调解和裁决书、被拆迁人不同意拆迁的理由、被拆迁房屋的证据保全公证书等7个方面要件
5、房地产估价资质等级升级采取依次逐级上升，每次申请升级要间隔__以上，并不得越级升级。

A．1年
B．2年
C．3年
D．4年
6、下列关于资产负债表的表述，错误的是。

A：资产负债表是会计报表中的一种主要报表
B：资产负债表是根据会计不等式的原理设计的
C：通过资产负债表可以了解企业的经济实力、偿债能力、经营能力等情况，以及企业未来的财务趋向等方面的信息
D：资产负债表的编制方法主要是根据各种账簿记录编制
E：执行层的组织协调
7、下列情况的房地产不得发布广告。

A：在已经依法取得国有土地使用权的土地上开发建设的
B：在未经国家征收的集体所有的土地上开发建设的
C：司法机关依法决定查封的
D：预售房地产，已取得该项目预售许可证的
E：权属有争议的
8、（）是以房地产与其外部环境是否保持协调，来判定是否为最高最佳使用，它可以帮助我们确定最佳用途。

例如，在日常必需品的零售商店集中地区，开设专卖店并不一定能获得高收益，从而在这样的地区开设专卖店就不是最高最佳使用。

A．权益原理
B．收益递增递减原理
C．均衡原理
D．适合原理
9、现实中，房地产市场上某种房地产在某一时间的供给量为__。

A．存量+新开发量+其他种类房地产转换为该种房地产量一该种房地产转换为其他种类房地产量一拆毁量
B．存量+新开发量+该类房地产与其他种类房地产之间转换总量+拆毁量
C．存量+新开发量+空置房量-拆毁量
D．存量+新增竣工量-拆毁量
10、下列关于拍卖与投标招标的区别，说法正确的是。

A：拍卖活动实施机构必须是依法设立的拍卖企业，招标人只可委托代理机构招标
B：招标人是为了完成某些项目而在投标人中选择一个条件最优的合作伙伴，合同成立后由中标人完成合同约定的工作
C：拍卖成交后，委托人和买受人都必须根据合同的约定向拍卖行支付佣金
D：招标投标活动中，双方均需支付佣金或酬劳
E：是否收取酬劳可以作为区别拍卖与招标投标的一个重要标志
11、某宗房地产，净收益每年50万元，建筑物价值200万元，建筑资本化率为12%，土地资本化率为10%，则该宗房地产的总价值为__万元。

A．417
B．500
C．460
D．450
12、建设用地批准后直至颁发土地使用权证书之前，应进行跟踪和管理，其主要任务是__。

A．颁发土地使用证
B．签发用地证书
C．督促被征地单位按期移交土地
D．处理征地过程的各种争议
E．填写征地结案报告
13、新设项目法人的资本金筹措渠道不包括资金．(2006年试题)
A：政府政策性
B：资产变现
C：企业入股
D：个人入股范围
E：借款合同
14、某商业店铺的购买价格为60万元，其中40万元为借贷资金，余款由购买者用现金支付。

如该店铺进入正常经营期后第一年的税后现金流为24000元、投资者权益增加值为2200元、店铺市场价值增长率为2%，则考虑物业增值时该店铺的投资回报率为__。

A．7.1%
B．12.0%
C．13.1%
D．19.1%
15、买卖双方要经过多次搜寻或长时间议价才能完成房地产交易，这个过程反映了房地产的。

A：不可移动性
B：适应性
C：弱流动性
D：相互影响性
E：借款合同
16、测量学按专业可分为矿山测量、水文测量和等。

A：地籍测量
B：房产测量
C：地质测量
D：城市工程测量
E：码头测量
17、在编制房地产开发项目可行性研究报告时，下列规划内容中，不属于行政规划设计方案选择的是__。

A．项目的交通组织规划
B．项目构成及平面布置
C．项目的建筑规划
D．城市土地利用规划
18、下列关于房屋登记的时限，表述不正确的是。

A：自受理登记申请之日起，房屋登记机构应当于30个工作日内，将申请集体土地范围内房屋所有权登记事项记载于房屋登记簿或者作出不予登记的决定
B：抵押权、地役权登记，10个工作日
C：预告登记、更正登记，10个工作日
D：公告时间不计入《房屋登记办法》规定时限
E：因特殊原因需要延长登记时限的，经房屋登记机构负责人批准可以延长，但最长不得超过原时限的二倍
19、房地产开发项目的前期工程费主要包括__。

A．“三通一平”费
B．土地租用费
C．可行性研究费
D．土地转让费
E．建筑费用
20、已知某房地产投资项目的购买投资为5000万元，流动资金为500万元，投资者的权益资本为2000万元，经营期内年平均利润总额为700万元，年平均税后利润为500万元，则项目的资本金利润率为。

(2007年试题)
A：10.0%
B：14.0%
C：25.0%
D：35.0%
E：借款合同
21、在房地产买卖中对估价有多种需要，包括评估（）。

A．拟买卖的房地产市场价值
B．买方愿意支付的最低价
C．买方可承受的最高价
D．卖方可接受的最低价
E．卖方愿意接受的最高价
22、是契税的征税对象。

A：发生产权转移变动的土地
B：未发生产权转移变动的土地
C：发生产权转移变动的房屋
D：未发生产权转移变动的房屋
E：未发生产权转移变动的土地、房屋
23、城市用地的建设条件评价一般包括三个方面。

A：城市用地布局结构评价
B：城市市政设施和公共服务设施评价
C：社会、经济构成评价
D：城市土地质量评价
E：城市用地环境评价
24、会计信息质量要求原则包括（）等原则。

A．客观性
B．可比性
C．谨慎性
D．重要性
E．及时性
25、某房地产开发商拟投资开发一总建筑面积为6000m2的写字楼项目，已知该项目的综合开发成本为3000元/m2，项目建成后可出租面积的月租金水平为85元/m2，如果该写字楼建筑的可出租面积系数为0.85，经营成本为租金收入的30%，则该写字楼项目投资的成本收益率为（）。

A．23.80%
B．20.23%
C．19.70%
D．18.96%
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