佛山市三水区御湖湾房地产开发有限公司与莫进利房屋买卖合同纠纷一案民事二审判决书

佛山市三水区御湖湾房地产开发有限公司与莫进利房屋买卖
合同纠纷一案民事二审判决书
【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷房屋买卖合同纠纷商品房预售合同纠纷
【审理法院】广东省佛山市中级人民法院
【审理法院】广东省佛山市中级人民法院
【审结日期】2020.04.28
【案件字号】(2020)粤06民终738号
【审理程序】二审
【审理法官】耿翔翁丰好姜欣欣
【审理法官】耿翔翁丰好姜欣欣
【文书类型】判决书
【当事人】佛山市三水区御湖湾房地产开发有限公司;莫进利
【当事人】佛山市三水区御湖湾房地产开发有限公司莫进利
【当事人-个人】莫进利
【当事人-公司】佛山市三水区御湖湾房地产开发有限公司
【代理律师/律所】于洋北京市盈科（广州）律师事务所;贺俊北京市盈科（广州）律师事务所
【代理律师/律所】于洋北京市盈科（广州）律师事务所贺俊北京市盈科（广州）律师事务所【代理律师】于洋贺俊
【代理律所】北京市盈科（广州）律师事务所
【法院级别】中级人民法院
【字号名称】民终字
【原告】佛山市三水区御湖湾房地产开发有限公司
【被告】莫进利
【本院观点】本案系商品房预售合同纠纷。

【权责关键词】违约金支付违约金不可抗力合同约定诚实信用原则新证据诉讼请求维持原判执行
【指导案例标记】0
【指导案例排序】0
【本院查明】经审理，本院对一审查明的事实予以确认。

【本院认为】本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。

根据御湖湾公司的上诉意见，归纳本案二审的争议焦点为：一审判决关于“御湖湾公司无法按合同约定的时间或交楼时提供建设工程竣工验收备案证明文件等的行为，依法应承担相应的违约行为"的认定是否正确。

本案中，御湖湾公司认为其不存在违约行为，不应承担违约责任，理由包括：1.涉案房屋具备交付条件时比合同约定的交付日期逾期21天存在台风不可抗力的因素；2.《商品房买卖合同（预售）》并无约定在莫进利已经收楼的情况下，还需御湖湾公司履行相关文件出示义务；3.双方在《御澳湾豪庭收楼确认书》中已达成“现状交付、豁免责任、互不追究"的一致意见，确认书的豁免效力有效。

对此，本院分析如下：关于御湖湾公司的第一点理由。

御湖湾公司
认为是由于2018年9月16日超强台风山竹正面袭击佛山，引发全市停运、停工、停产的法定不可抗力事由，导致涉案房屋于2019年1月21日才经相关部门竣工验收合格。

经审查，《中华人民共和国合同法》第一百一十七条第二款规定：“本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。

"本案中，相关部门对涉案房屋进行竣工验收之时，距离台风山竹袭击佛山已有三个月，在此期间，御湖湾公司完全有能力完成工程项目竣工并办
理竣工验收合格手续，且御湖湾公司亦未能提供证据证明是因台风原因导致相关部门不能及时出具建设工程竣工验收备案证明文件。

因此，御湖湾公司主张因台风原因导致相关部门逾期出具建设工程竣工验收备案证明文件的理由不符合上述法条规定的不可抗力情形。

关于第二点理由。

《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条规定：“房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。

房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。

"《住房和城乡建设部关于进一步加强房地产市场监管完善商品房住房预售制度有关问题的通知》(建房〔2010〕53号)第十一条规定交付使用的商品房应当经过竣工验收合格并已在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案。

而《商品房买卖合同（预售）》第九条明确约定商品房交付条件包括涉案房屋已取得建设工程竣工验收备案证明文件、房屋测绘报告。

即涉案房屋通过竣工验收备案是房屋交付的最低标准，故无论莫进利是否收楼，御湖湾公司均应在交付涉案房屋时出示相关建设工程竣工验收备案证明文件，现御湖湾公司在交付涉案房屋时未能如期取得建设工程竣工验收备案证明文件，已构成违约。

关于第三点理由。

如前所述，涉案房屋通过竣工验收备案是房屋交付的最低标准，虽然莫进利在《御澳湾豪庭收楼确认书》上签名确认“双方同意和理解现状收楼并承诺互不追究"，但这仅为其对《收楼通知书》的信赖而在收楼时作出的承诺，不能以此作为推定莫进利明知涉案房屋不具备合同约定的交付条件而放弃追究御湖湾公司相关违约责任的依据。

且御湖湾公司亦未能举证证明其曾明确告知莫进利该房屋尚未取得竣工验收备案证明文件及房屋测绘报告等，因此，《御澳湾豪庭收楼确认书》上的“双方同意和理解现状收楼并承诺互不追究"不能作为御湖湾公司需承担违约责任的豁免事由。

综上，御湖湾公司的上诉理由不充分，本院不予支持。

一审判决认定事实清楚，适用法律正确，予以维持。

依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
【裁判结果】驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费11858元，由上诉人佛山市三水区御湖湾房地产开发有限公司负担。

本判决为终审判决。

【更新时间】2022-08-21 00:49:07
【一审法院查明】一审法院认定事实：莫进利与御湖湾公司于2017年3月27日签订《商品房买卖合同（预售）》，合同编号：201某某某某某某某某605，购买御湖湾公司位于佛山市三水区某某某某某某某某某某某某某某某某某某某某某某某某，建筑面积87.72平方米，总价款684913元。

其中，合同第九条约定，案涉商品房交付应符合的条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告。

该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。

第十一条约定，御湖湾公司应于2018年12月31日前向买受人交付该房屋。

交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件。

出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理。

第十二条“逾期交付责任"约定，逾期超过120天后，买受人有权解除合同。

买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。

出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照4.9%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的3%向买受人支付违约金。

买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之三的违约金。

莫进利分别于2017年3月27日、3月21日向御湖湾公司支付购房款164913元及定金50000元，后又通过办理银行按揭贷款向御湖湾公司支付购房款470000元。

2017年3月27日，莫进利与御湖湾公司及佛山市三水新前景物业管理有限公司签订《佛山市三水区宝盈豪庭前期物业服务合同》，并于同日向御湖湾公司支付物业管理维修基金6849元，后于2019年1月20日向佛山市三水新前景物业管理有限公司支付物业管理费842元。

2017年5月9日，莫进利缴付涉房屋6522.98元契税、5元印花税。

2018年12月25日，御湖湾公司向莫进利发出《收楼通知书》，通知莫进利于2018年12月31日前到佛山市御澳物业管理有限公司办理收楼手续。

2018年12月31日，莫进利在御湖湾公司及佛山市御澳物业管理有限公司提供的《御澳湾豪庭收楼确认书》上签名，确认收到莫进利购买的案涉房屋，该确认书还载明“双方同意和理解现状收楼并承诺互不追究"
等内容。

【一审法院认为】一审法院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。

莫进利、御湖湾公司于2017年3月27日签订的《商品房买卖合同（预售）》、《佛山市三水区宝盈豪庭前期物业服务合同》，系双方在平等、自愿的基础上订立，且不违反我国法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，应受法律保护。

莫进利已完全履行合同义务，御湖湾公司已按合同约定的时间向莫进利交付商品房，但未同时出示或提供满足合同约定交付条件的建设工程竣工验收备案证明文件等。

本案争议的焦点问题是，莫进利是否有权要求解除合同并要求御湖湾公司承担逾期交房的相应责任。

具体分析意见如下：一、御湖湾公司不存在逾期交付商品房的行为，莫进利据此要求解除合同并要求御湖湾公司承担逾期交房责任的理由不成立。

莫进利、御湖湾公司双方签订的《商品房买卖合同（预售）》第十一条约定，御湖湾公司应于2018年12月31日前向买受人交付涉案商品房；及第十二条“逾期交付责任"约定，出卖人逾期交付商品房超过120天后，买受人有权解除合同。

结合御湖湾公司提供的《收楼通知书》、《御澳湾豪庭收楼确认书》，莫进利于2018年12月31日按《商品房买卖合同（预售）》的约定时间及上述收楼通知时间办理了收楼手续。

莫进利虽称其未在《御澳湾豪庭收楼确认书》上签注收楼时间，但未提出其收楼的具体时间并提供证据予以证明，应以御湖湾公司签注的交楼时间即2018年12月31日作为判定莫进利收楼时间的依据。

况且，莫进利接收涉案商品房后，已实际占有、使用该商品房。

二、御湖湾公司虽无法按合同约定的时间或交楼时提供建设工程竣工验收备案证明文件等的行为，但不构成莫进利要求解除合同并要求御湖湾公司承担逾期交房责任的条件。

根据双方签订的《商品房买卖合同（预售）》第十一条约定，出卖人交付该商品房时不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理。

结合该合同第十二条，上述条款可作如下理解：其一，买受人有权解除合同的条件是出卖人逾期交付商品房超过120天；其二，买受人基于合理原因拒绝接收商品房而导致的逾期交付责任归于出卖人；其三，前述合理原因包括出卖人交付该商品房时不出示证明文件或者出示
的证明文件不齐全等。

本案中，莫进利虽有合理原因但未拒绝接收商品房，御湖湾公司逾期交付商品房的事实或后果实际并未发生，亦即莫进利有权解除合同的条件条件并未成就，同时考虑到御湖湾公司在交楼后已取得建设工程竣工验收备案证明文件等，并不影响莫进利对涉案商品房的安全居住和使用，故莫进利对此所提相关权利主张，一审法院不予支持。

三、御湖湾公司无法按合同约定的时间或交楼时提供建设工程竣工验收备案证明文件等的行为，依法应承担相应的违约责任。

《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条规定：“房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。

房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。

"《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

"根据莫进利、御湖湾公司签订的《商品房买卖合同（预售）》第九条约定，御湖湾公司向莫进利交付商品房的条件，包括已取得建设工程竣工验收备案证明文件和房屋测绘报告等。

客观上，御湖湾公司交付涉案房屋时并未取得建设工程竣工验收备案证明文件，既不符合相关法律规定，也不符合双方在合同中所约定的交付条件，依法已构成违约。

对于莫进利在《御澳湾豪庭收〈商品房买卖合同（预售）〉楼确认书》上签名确认“双方同意和理解现状收楼并承诺互不追究"，系其基于对御湖湾公司发出《收楼通知书》的信赖而在收楼时所作出的承诺，既不能作为莫进利否认收楼事实的依据，也不能作为推定莫进利明知涉案房屋不具备合同约定的交付条件而放弃追究御湖湾公司相关违约责任的依据。

同时，御湖湾公司也未能举证证明其曾明确告知莫进利该房屋尚未取得竣工验收备案证明文件及房屋测绘报告等，有悖于诚实信用原则，其依法所应承担的违约责任并不能因此而得以免除。

鉴于莫进利在本案中并未就此提出相关权利主张，一审法院不予处理。

对于莫进利在本案中所提要求解除《佛山市三水区宝盈豪庭前期物业服务合同》及其他相关权利主张，均是以解除《商品房买卖合同（预售）》为前提，一审法院不予支持，理由同上。

综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：驳回莫进利的诉讼请求。

案件减半收取计受理费5929元，由莫进利负担。

二审期间，双方当事人均未向
本院提交新证据。

【二审上诉人诉称】御湖湾公司上诉请求：改判认定御湖湾公司不存在违约行为，不应承担违约责任。

事实与理由：一审判决认定御湖湾公司无法按合同约定的时间或交楼时提供建设工程竣工验收备案证明文件等的行为，依法应承担相应的违约责任，是事实认定错误。

1.案涉楼盘具备交付条件虽然逾期21天，但御湖湾公司不构成违约。

一审判决依据《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条的规定认定案涉房屋应在验收合格后交付使用。

而御湖湾公司取得《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》是2019年1月21日，虽然比《商品房买卖合同（预售）》约定的交付日期逾期21天，但认定是否构成违约应考虑是否存在法定的不可抗力因素。

御湖湾公司在一审辩论时已明确提出“2018年9月16日超强台风山竹正面袭击佛山，引发了全市停运、停工、停产，属于法定的不可抗力事由，依据司法审判实践，应当给予至少一个月的履约顺延期"，但一审法院对此抗辩意见未予查明、亦未有合理回应，就片面认定御湖湾公司违约，属事实认定不清。

2.一审判决认定御湖湾公司应承担违约责任，没有事实依据。

即便一审法院对御湖湾公司提出的台风不可抗力的答辩意见不予认可，但认定御湖湾公司需承担21天的违约责任也没有事实依据。

一审法院一方面已认定了“御湖湾公司不存在逾期交付行为"及“御湖湾公司逾期交付商品房的事实或后果实际并未发生"。

另一方面《商品房买卖合同（预售）》第11条只约定了买受人拒绝收楼的情况下，如因出卖人交付条件不具备或未履行文件出示义务（导致买受人误以为交付条件不具备），则出卖人应当承担逾期交付责任。

即双方在合同中并无约定在买受人已经收楼的情况下，还需出卖人履行相关文件出示义务，甚至承担责任。

3.即便认定御湖湾公司构成违约，《御澳湾豪庭收楼确认书》的豁免效力也应认定有效。

案涉房屋交付时，已开始组织竣工验收但尚未取得书面文件，御湖湾公司已将此情况告知莫进利。

莫进利也在《御澳湾豪庭收楼确认书》中明确“理解和认可各有关管理部门的执行与适应需要时间"，但一审判决却认为“不能推定莫进利明知案涉房屋不具备合同约定的交付条件"没有任何事实依据。

事实上《御澳湾豪庭收楼确认书》的签订是合同双方的相互豁免，而非御湖湾公司的单方免责。

莫进利在签订《商
品房买卖合同（预售）》时承诺于2017年4月27日前申请按揭，但直到2019年5月12日才向银行递交相关按揭材料，已构成逾期付款的违约行为。

基于此，双方才在《御澳湾豪庭收楼确认书》中达成“现状交付、豁免责任、互不追究"的一致意见，因此《御澳湾豪庭收楼确认书》约定的互相豁免真实有效，应予以认定。

佛山市三水区御湖湾房地产开发有限公司与莫进利房屋买卖合同纠纷一案民事二审判决
书
广东省佛山市中级人民法院
民事判决书
(2020)粤06民终738号当事人上诉人（原审被告）：佛山市三水区御湖湾房地产开发有限公司，住所地广东省佛山市三水区某某某某某某某某某某某某第六层(3)-(4)轴，统一社会信用代码914某某某某某某某某某某某某992。

法定代表人：何某1。

委托诉讼代理人：于洋，北京市盈科（广州）律师事务所律师。

委托诉讼代理人：贺俊，北京市盈科（广州）律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）：莫进利。

审理经过上诉人佛山市三水区御湖湾房地产开发有限公司（以下简称御湖湾公司）因与被上诉人莫进利商品房预售合同纠纷一案，不服广东省佛山市三水区人民法院（2019）粤0607民初3988号民事判决，向本院提起上诉。

本院于2020年1月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。

本案现已审理终结。

二审上诉人诉称御湖湾公司上诉请求：改判认定御湖湾公司不存在违约行为，不应承担违约责任。

事实与理由：一审判决认定御湖湾公司无法按合同约定的时间或交楼时提供建设工程竣工验收备案证明文件等的行为，依法应承担相应的违约责任，是事实认定错误。

1.案涉楼盘具备交付条件虽然逾期21天，但御湖湾公司不构成违约。

一审判决依据《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条的规定认定案涉房屋应在验收合格后交付使用。

而御湖湾公司取得《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》是2019年1月21日，虽然比《商品房买卖合同（预售）》约定的交付日期逾期21天，但认定是否构成违约应考虑是否存在法定的不可抗力因素。

御湖湾公司在一审辩论时已明确提出“2018年9月16日超强台风山竹正面袭击佛山，引发了全市停运、停工、停产，属于法定的不可抗力事由，依据司法审判实践，应当给予至少一个月的履约顺延期"，但一审法院对此抗辩意见未予查明、亦未有合理回应，就片面认定御湖湾公司违约，属事实认定不清。

2.一审判决认定御湖湾公司应承担违约责任，没有事实依据。

即便一审法院对御湖湾公司提出的台风不可抗力的答辩意见不予认可，但认定御湖湾公司需承担21天的违约责任也没有事实依据。

一审法院一方面已认定了“御湖湾公司不存在逾期交付行为"及“御湖湾公司逾期交付商品房的事实或后果实际并未发生"。

另一方面《商品房买卖合同（预售）》第11条只约定了买受人拒绝收楼的情况下，如因出卖人交付条件不具备或未履行文件出示义务（导致买受人误以为交付条件不具备），则出卖人应当承担逾期交付责任。

即双方在合同中并无约定在买受人已经收楼的情况下，还需出卖人履行相关文件出示义务，甚至承担责任。

3.即便认定御湖湾公司构成违约，《御澳湾豪庭收楼确认书》的豁免效力也应认定有效。

案涉房屋交付时，已开始组织竣工验收但尚未取得书面文件，御湖湾公司已将此情况告知莫进利。

莫进利也在《御澳湾豪庭收楼确认书》中明确“理解和认可各有关管理部门的执行与适应需要时间"，但一审判决却认为“不能推定莫进利明知案涉房屋不具备合同约定的交付条件",没有任何事实依据。

事实上《御澳湾
豪庭收楼确认书》的签订是合同双方的相互豁免，而非御湖湾公司的单方免责。

莫进利在签订《商品房买卖合同（预售）》时承诺于2017年4月27日前申请按揭，但直到2019年5月12日才向银行递交相关按揭材料，已构成逾期付款的违约行为。

基于此，双方才在《御澳湾豪庭收楼确认书》中达成“现状交付、豁免责任、互不追究"的一致意见，因此《御澳湾豪庭收楼确认书》约定的互相豁免真实有效，应予以认定。

二审被上诉人辩称莫进利未作答辩。

原告诉称莫进利向一审法院提出诉讼请求：1.解除莫进利、御湖湾公司于2017年3月27日签订的编号为201某某某某某某某某605的《商品房买卖合同（预售）》；
2.解除莫进利与御湖湾公司于2017年3月27日签订的《佛山市三水区宝盈豪盈前期物业服务合同》，并退还物业维修基金6849元及物业管理费842元；
3.御湖湾公司向莫进利退还全部的购房款684913元及相应利息暂计86139.22元（自莫进利付款之日2017年3月27日起暂计至2019年7月26日按照5.39%的中国银行同期贷款基准利率）；
4.御湖湾公司向莫进利支付违约金20547.39元（684913某3%=20547.39）；
5.御湖湾公司向莫进利支付因购房买房屋所支付的契税及印花税合计6527.98元；
6.御湖湾公司承担本次诉讼的全部费用。

上述各项费用总计：805818.59元。

一审法院查明一审法院认定事实：莫进利与御湖湾公司于2017年3月27日签订《商品房买卖合同（预售）》，合同编号：201某某某某某某某某605，购买御湖湾公司位于佛山市三水区某某某某某某某某某某某某某某某某某某某某某某某某，建筑面积87.72平方米，总价款684913元。

其中，合同第九条约定，案涉商品房交付应符合的条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告。

该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。

第十一条约定，御湖湾公司应于2018年12月31日前向买受人交付该房屋。

交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件。

出卖人不出示证明文件或者出示的
证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理。

第十二条“逾期交付责任"约定，逾期超过120天后，买受人有权解除合同。

买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。

出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照4.9%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的3%向买受人支付违约金。

买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之三的违约金。

莫进利分别于2017年3月27日、3月21日向御湖湾公司支付购房款164913元及定金50000元，后又通过办理银行按揭贷款向御湖湾公司支付购房款470000元。

2017年3月27日，莫进利与御湖湾公司及佛山市三水新前景物业管理有限公司签订《佛山市三水区宝盈豪庭前期物业服务合同》，并于同日向御湖湾公司支付物业管理维修基金6849元，后于2019年1月20日向佛山市三水新前景物业管理有限公司支付物业管理费842元。

2017年5月9日，莫进利缴付涉房屋6522.98元契税、5元印花税。

2018年12月25日，御湖湾公司向莫进利发出《收楼通知书》，通知莫进利于2018年12月31日前到佛山市御澳物业管理有限公司办理收楼手续。

2018年12月31日，莫进利在御湖湾公司及佛山市御澳物业管理有限公司提供的《御澳湾豪庭收楼确认书》上签名，确认收到莫进利购买的案涉房屋，该确认书还载明“双方同意和理解现状收楼并承诺互不追究"等内容。

另查明，包含涉案商品房在内的乐平镇范湖新政路12号宝盈豪庭6号楼及地下室于2019年1月21日经建设单位、勘察单位、设计单位、施工施工、监理单位竣工验收合格；同年7月2日取得《单位工程（子单位）竣工验收备案表》。