西山区螺蛳湾旧改项目控规调整方案

项目现状分析
09版控规图
09版控规图
A1-1地块
A1-2地块 A1-3地块 A1-6地块
A1-4地块 A1-7地块
A2-1地块
A2-2地块
A2-3地块
A2-4地块
A2-5地块
A2-6地块
A3-1地块 A3-2地块
2012规划条件
2012规划设计条件经济技术指标表（含云纺及 大悦城地块）
序号
项目
城市天际线分析
公寓办公：223米
住宅：130米
住宅：130米
住宅：130米
住宅：130米 住宅：130米 住宅：100米
住宅：120米
商务办公：200米
商务：166米
商务：180米
住宅：120米
住宅：130米 住宅：100米
商务：100米
海埂路
A2-5地 块
待建规划道路
A2-6地 块
待建规划道路
A3-2地 块
小学配建不足25班 初中配建不足14班 高中配建不足12班
教育配套解决思路
2KM范围内：小学10个，中学6个； 3KM范围内：小学11个，中学8个。
12班初中
12班幼儿园
9班幼儿园 15班幼儿园 24班小学
周边集中的配套资源利用：基地周边教育配套较为集中,可借助周边教育资源，对本区域进行补充。
规划方案呈现
调规原因3-片区业态急需升级
商业形态较为传统 现状形象有待升级 需增加片区宜居环境
云纺商业区包括建材、纺织品批发 零售、电动车交易城、珠宝交易城 等丰富的商业区。而项目用地前身 更是老螺蛳湾，与云纺商业区、双 龙商业区同为昆明市最早最大最全 的大型商业购物区，项目用地西临 云纺东临双龙。拥有非常好的商业 底蕴，具备较高商业价值，较大的 开发潜力。商业业态不适应新的城 市更新发展，面临升级换代，城市 形象有待提升。
调规原因4-片区开发成本上涨
2009年
2009年控规方案 审核通过
2012年
2012 年 ， 国 有 建 设 用地使用权规划条件 下发。
2014年
2014年，局部调整规 划设计条件下发。
2018年
2018年，新的社会投资 人加入，推进项目的发 展落成。
历时9年的开发项目，拆迁工作困难重重，过渡费和开发成本不断上涨， 本片区居民回迁安置工作得不到落实
一期回迁住宅
二期回迁住宅
二期
一期
二期
二期
一期
回迁商业分析
方案设计
商业（㎡） 办公（㎡）
203000 88800
现有回迁商业量以及回迁办公量均已满足实 际回迁需求
回迁办公
高度分析
均满足单地块高低错落要求
H=130M
H=130M H=90M H=130M
H=80M H=110M H=130M
H=130M
3.市区大体量专业市场带来的城市交通承载力的 下降，绿化率低，城市形象差；
2012规划设计条件经济技术指标表（含云纺及大悦
城地块）
序号
项目
单位
指标
1
净用地面积
㎡
389819.85
2
容积率
5.47
3
商住比
70.37%：29.63% （商：住）
4 教育配套指标
36班幼儿园、30班 小学
原控规商业面积达到了150万方之巨！ 宜降低商业比例以适应当下及未来城市发展需求
12班幼儿园
9班幼儿园
序号 1 2 3 4 5
6
12班初中
15班幼儿园 24班小学
2018方案总体经济技术指标表
（不含一期，不含云纺片区）
项目
单位
指标
净用地面积
㎡
273840.27
容积率
5.30
建筑密度
%
34.69%
绿地率
%
32.73%
商住比
20%：80%（商：住）
教育配套指标
36班幼儿园、24班小学、12班初中
控规对比及调整
用地分析 控规对比 控规调整
控规地块分析
盘 龙 江
海 埂 路
二环南路
项目控规调整对比 12版规划条件
A1-1地 块
A1-2地 块
A1-3地 块
A1-6地 块
A1-4地 块
A1-7地 块
A2-1地 块
A2-2地 块
A2-3地 块
A2-4地 块
A2-5地 块
A2-6地 块
36班幼儿园
12班幼儿园 12班初中
9班幼儿园 15班幼儿园 24班小学
学校出入口分析
学校出入口尽量远离道路交叉口，均匀布置 ，减少对城市道路交通造成的压力。
图例： 学校主出入口
学校次出入口
幼儿园 中学
小学
配套分析图
图例：
社区用房 社区活动场所 老年服务站 生鲜超市（集中设置A2-1地块） 社区卫生服务 公共卫生间 物业管理用房
规划总建筑面积：
地上建筑面积
地下建筑面积
计容建筑面积
商业
住宅
幼儿园
小学
中学
办公
其中
社区卫生服务站
生鲜超市
社区用房
物业管理用房
公共卫生间
社区文化
老年服务站
容积率
建筑密度
绿地率
建筑占地面积
绿地面积
商住比
住宅户数
居住人口
教育配套指标
现方案总指标 273840.27 2016845.28 1451417.89 565427.39 1452221.35 201139.17 1123194.68 11880 8640 4860 88800 1122.39 2805.98 2244.78 1683.59 800 1683.59 3367.17 5.30 34.69% 32.73% 94998.68 89635.40 2:8 5964 28080
学校：16 米
A3-2地 采莲 块路
西侧天际线-沿海埂路方向
城市天际线分析
住宅：130米 住宅：120米
住宅：130米 住宅：120米
住宅：120米
住宅：100米
住宅：130米
住宅：130米 住宅：120米
住宅：130米
住宅：130米
住宅：80米
住宅：90米
办公：180米
住宅：130米 商业：100米
西山区螺蛳湾旧改项目
控规调整方案
项目基地说明
项目区位 周边现状 用地现状 规划条件
总规宏观区位
本案
地理宏观区位
基地位于云南省昆明市主城区，紧邻昆 明火车站，是昆明作为国际知名旅游目 的地的重要节点。 距离昆明市中心3公里距离呈贡新区25 公里距离机场22公里距离滇池岸边7公 里区位优势明显。
中观区位
项目调规前后不同用地范围的商住比对比
云纺已建片区+一期大悦城+二期 的原控规范围
原14版规划 条件商住比
7:3
现方案商住比 4.6:5.4
一期+二期范围，不含云纺已建片 区
6.5:3.5
4:6
二期范围，不含云纺和一期大悦 城
4.8:5.2
2:8
控规教育配套情况说明 12版规划条件
本次调整控规
A1-1地 块
A1-2地 块
A1-3地 块
A1-6地 块
A1-4地 块
A1-7地 块
编号 人口基数 幼儿园
小学 初中 高中
A2-1地 块
A2-2地 块
A2-3地 块
A2-4地 块
A2-5地 块
A2-6地 块
36班幼儿园
12版规划条件 16056人 36班
30班 0班 0班
A3-1地 块
A3-2地 块
30班小学
12班幼儿园 12班初中
H=95M H=120M H=16M H=100M H=12M
H=223M
H=130M H=130M H=120M H=100M H=130M H=120M
H=16M
城市天际线分析
公寓办公： 223米
商务办公：200 米
商务办公： 166米
住宅：130 米
办公：180 米
住宅：130 米
住宅：130 米
单位
指标
1 净用地面积 ㎡
389819.85
2
容积率
5.47
70.37%：
3
商住比
29.63%
（商：住）
4 教育配套指标
36班幼儿园、30
2014规划条件
2014年，A1-3地块用地范围调整， 净用地面积增加了438.53㎡
本次调规原因说明
调规原因1 调规原因2 调规原因3 调规原因4
调规原因1-昆明市商业库存过大
商务：100米
住宅：130米 住宅：100米
公寓办公：223 米
南坝路
商业：64米
商业：53米 商业：43米
大悦城
待建规划道路
商业：19米
A1-3地 块
住宅：130米
住宅：130米 住宅：130米
住宅：90米
住宅：130米
住宅：130米
A2-3地 块
待建规划道路
A2-1地 块
海埂路
北侧天际线-沿环 块
30班小学
序号
1 2 3 4 5 6
原2014版规划条件总体经济技术指标表 （不含一期，不含云纺片区）
项目
单位
指标
净用地面积 ㎡
容积率
建筑密度
%
绿地率
%
商住比
教育配套指标
273840.27 5.30 40% 17%
48%：52%（商：住）
36班幼儿园、30班小学
本次调整控规
南屏商圈
滇池草海
南亚商圈
五华体育 馆
SIT E
万达广场
拓东体育 馆
昆明站（火 车站）
巫家坝（未来城市 核心区）
紧邻中央商务区
地位于昆明主城区中央商务区、巫家坝次中央商务区以及会 展商务区三片区中间，是城市南北向发展轴线的转折点。
微观区位
五华体育馆
云纺商业中心
中粮.大悦城
海 埂 路
SIT E
片区规划 完整 交通路网发达，
用地性质明确；
官南立交
项目用地位于昆明市西山区螺蛳湾片区内,交通界面以北侧为环城南路、 南侧为昆明站火车线及二环南路、西侧为海埂路、东侧为南坝路及盘龙江。
周边配套分布
周边配套集中北侧
基地周围3公里范围内，医院集中、教育 配套主要集中在主城区，基地南侧配套 不足。
周边配套分布
周边城市空间丰富
基地周围3公里范围内，历史遗迹、交通 枢纽、景观资源、购物中心等各种城市 空间丰富多样。
住宅：130 米
住宅：130 住宅：13住0 宅：130
米
米
米
住宅：130 米
住宅：90 米
住宅：80 米
住宅：130 米
住宅：130 米
住宅：130 米
环城 南路
商业：14 米
A1-6地 块
待建规划 道路
商业：14 米
A1-3地 块
待建规划 道路
商业：14 米
A2-4地 块
云兴 路
学校：16 米
A3-1地 块
回迁住宅分析
一期住宅拆迁量为72896.87㎡ 按80%回迁，则需58317.50㎡ 二期住宅拆迁量为51751.51㎡ 按100%回迁，则需51751.51㎡ 总回迁面积约110000㎡。 方案设计回迁110000㎡ 其中一期预建72000㎡，二期预建38000 ㎡ 一期户数按80%回迁，二期户数按100%回迁 ，总回迁户数2046户。
36班幼儿园、30班小学
日照分析
间距分析
楼间距均满足《昆明市城乡规划 管理技术规定》的退距要求。
20.90m
32.79m
动态交通分析
图例：
商场出入口 小区出入口 地下室出入口 城市道路 小区车行流线 小区内部人行流线
采莲路
消防分析
图例： 商场出入口 消防车出入口 消防扑救场地 城市道路 消防流线
控规调整教育配套变化情况梳理表（含一期）
2018年方案调整
28080人
按增加人口及规范需配建 48班
按增加人口及规范需配建 49班
按增加人口及规范需配建 26班
按增加人口及规范需配建 12班
9班幼儿园
15班幼儿园 24班小学
实际配建
36班 实际配建
24班 实际配建
12班 实际配建
0班
调整内容 增加人口约为12024 幼儿园配建不足12班
静态交通分析
图例： 地下室用地范围
地下室出入口 城市道路
教育配套分析
依据《托儿所、幼儿园建筑设计规范2016 》第3.1.3条的规定： 托儿所、幼儿园的服务半径为300m~500m 依据《中小学校设计规范2012》第4.1.4 条的规定： 小学的服务半径为500m 中学服务半径为1000m
R=500 M
总图与指标 规划分析 效果图展示
现申报规划总平面图
净用地面积：273840.27㎡ （约410.76亩）
总建筑面积：2016845.28㎡ 总计容面积：1451417.89 ㎡
容积率：5.3 建筑密度：34.69%
绿地率：32.73% 居住 人口：28080人
现申报规划总指标
综合技术经济指标
规划建设净用地面积：
商务办公：200米
公寓办公：223米
商务办公：166 米
商务：64米
商业：43米
采莲路
学校：16米
商业：14米
云兴路
商业：14米
待建规划道路
待建规划道路
环城南 路
A3-2地 块
A3-1地 块
A2-4地 块
A1-3地 块
A1-6地 块
东侧天际线-沿南坝路方向
城市天际线分析
商务办公：200米
商务：180米 商务办公：166米
现存问题：昆明市区商业总存量超过240万方， 商业库存供过于求，城市商业承载压力巨大。
调规原因2-片区商业比例过大
人均商业面积对比：
1.昆明市人均商业面积3.5平方，已领跑西南超越 香港，故原控规存在商业体量巨大问题；
2.原控规商业占比较大，基于片区商业承载力难 以实现及支持城市中心大体量商业或专业市场；
2014规划条件 273840.27 1864013.85 1452044.48 411969.36 1452044.48 790134.76 642250.74 10692.00 8966.99 5.30 40% 17% 110177.02 46806.91 4.8:5.2 5017 16056
36班幼儿园、24班小学、12班 初中