北京市房地产市场租赁分析

2013年北京房屋租赁市场运行分析根据市场研究部统计，2013年全年北京住宅单位平均租金为58元/平方米，年均租金同比上涨12%，涨势依然不减。但累计涨幅为2.6%。虽然租金整体水平明显上涨，但上涨趋势为近三年来最弱。

从年内走势来看，今年租金累计涨幅的一个主要原因，是年末租赁淡季租金回落趋势更为明显。

市场研究部张旭表示，四季度租金明显回落，一方面是四季度新增需求都会明显减少，另一方面，四季度买卖市场也出现转淡，业主由售转租较为明显，导致租赁房客源比出现明显回落。从全年走势看，租金温和上涨，并且未来也难以出现涨幅超过15%的情况。

首先，租赁需求将稳定释放。

2013年租赁成交规模小幅上涨。从月度成交走势来看，年初的成交高峰期普遍在春节后一个月形成，成交量也属年内峰值，但从二季度以后的租赁市场，除在规模上高于去年，基本保持了一直的波动性。表明租赁市场需求释放更为规律性，而2010年和2011年的楼市调控对于租赁市场的干扰逐渐减轻。一方面，最初的限购限贷政策对租赁市场产生较大影响，主要原因是预期的带动，且租金本身存在很大上涨空间。但目前来看，这两方面因素都逐渐减弱。另一方面，虽然2013年国五条出台，具体调控内容也并未直接触及购买资格的问题。市场基本处于平稳健康发展的状态。

此外，从宏观层面看，近几年北京常住人口数据显示，新增常住人口、以及其中的新增外来常住人口都呈现下滑趋势。（2012年新增常住外来人口下降15.7%）近来北京人口控制方案也被提上日程，人口疏散措施逐渐加大力度。因此未来新增租赁需求的规模也会随之有所减少。

其次，供需关系持续缓和，业主租赁意愿加大

根据市场研究部统计，2013年北京租赁日均新增房客源比为1:1.92，相较2012年的1:2.55，供需关系明显缓和。下半年来，新增客源与房源的比例也出现明显走低。受到这种供需关系的影响，今年租金上涨幅度也明显降低。

市场研究部张旭认为，其中一个重要的原因是，买卖市场受到调控影响，业主心态出现变化，由售转租现象增多。在2013年二手买卖市场的数据中，由租

转售的房屋成交占比明显降低，全年占比为31.56%，新政之后该比值明显降低。一方面，受到20%个税新政的影响，多套房业主的出售难度加大。另一方面，下半年来二手房市场逐渐转淡，年末房价现回落苗头，业主出售意愿降低。因此在出售难度加大、房价预期受抑的情况下，由租转售现象减少。影响到租赁市场，则出现了房源增多的现象。

再次，郊区化持续，五环外租房已成租客大众选择

根据市场研究部统计，2013年，中心城区、外城四区、郊区租赁成交占比分别为13.8%、65.4%、20.8%，其中郊区租赁占比较2012年小幅增长0.5个百分点。

从环线来看，五环外成交占比持续上涨，目前已超过三成。

市场研究部张旭表示，租赁市场需求向低租金区域外移已经成为一个长期的趋势，目前“五环外”租房已经成为租客的大众选择。此外，2012年年底六号线和十号线二期的开通，也使得沿线一些地区的租赁市场逐渐活跃，在一定程度上也分散需求。例如六号线沿线的常营地区、十号线沿线的草桥、六里桥、花乡等区域，成交占比都有所提高。

虽然租金涨幅减缓，当目前的租房压力仍然较大。一方面，租金涨幅也仍然高于收入涨幅，租金收入仍然较高。另一方面，目前郊区和城区租金的差距有所减小，再加上未来地铁票价的调整，郊区的居住成本会明显加大。

2013年北京甲级写字楼租赁市场2013年北京写字楼租赁市场总体表现平稳，供应量少，吸纳创新低，租金高位平稳运行。同时，由于市场整体空置率全年都在低水平运行，国内外经济的不确定性、新增供应错位以及租金不断上涨均造成了2013年净吸纳量下滑，年内租金下降6.2%。

这一趋势反映在许多传统行业跨国租赁行为的放缓，如制造、电子及媒体行业等。值得关注的是，内资公司和机构对优质写字楼的需求却呈上升趋势，并成为写字楼新租及扩张的需求主体，完成了甲级写字楼租赁活动 60%的成交。内资企业尤其是内资基金、担保及投资公司租赁需求上升，得益于许多私营企业在趋紧的信贷环境下寻找替代性融资渠道。

随着国内经济增速回落，北京写字楼市场租赁活动自2012年以来明显减弱，需求放缓，2013年北京甲级写字楼租金出现四年来首次下跌，标志着北京写字楼租金飙涨的时代正式结束。北京甲级写字楼市场过去三年租金水平已经翻番，空置率由20%以上大幅下降到10%以下。然而，自二季度开始，租金水平增长逐步减缓，已经连续三个季度下探。

中国写字楼研究中心（CORC）认为主要原因有三个，第一写字楼市场持续的供应不足得到局部缓解；第二过高的租金超过了实体经济的承受能力；第三经济疲软，一些企业预算收紧，开始搬离中心区域。

另外，除了对北京写字楼市场发展的可持续性与租户租金可承受能力的担忧之外，日渐严重的空气污染和交通拥堵也对北京写字楼市场的长远发展带来不良影响。

据不完全统计，2013年北京写字楼完成的租赁交易中有超过七成的面积是属于续约和搬迁。可以说，降低写字楼租金成本交易是2013年北京写字楼租赁交易主体，外资公司主导了这部分交易。搬迁至非商务中心区域成为2013年写字楼市场愈明显的趋势。在各中心商务区租金长期高位运行，且缺乏更多可租赁面积等因素共同作用下，部分制造类、高科技类公司逐渐搬迁至办公费用更低的非中心区域，并已逐渐形成趋势。

2013年下半年，为了有效挽留租户，业主们开始提供租金优惠。由于业主针对优质续租租户提供较之市场租金高达10%~30%的租金折扣，令年内企业续租比例有所上升。东部地区（朝阳区、东城区）代表性租赁成交包括中信银行整租合生国际大厦60000平方米；汇丰银行在财富金融中心新租10000平方米，阳光保险租赁了该项目8700平方米；汉能集团在北辰世纪中心承租10000平方米等。同时，西部区域（西城区、海淀区）代表性租赁成交包括新浪在理想国际大厦续租8000平方米等。

2013核心区域购物中心租赁市场成熟购物中心项目租户的频繁更换，以及2013年全年和四季度新竣工项目的高租用率反映了市场对优质零售物业的持续需求。报告表示，第四季度，核心零售物业市场的空置率环比再次降低1.5个百分点，跌至4.0%，是自2000年一