中级财务会计 第六章PPT

在具体实务中，对于投资性房地产发生的下列后续 支出，通常的处理方法如下： （1）投资性房地产修理费用，应当直接计入当期费用。 （2）投资性房地产改良支出，应当计入投资性房地产 账面价值，其增计后的金额不应超过该投资性房地产的 可收回金额。 （3）如果不能区分是投资性房地产修理还是投资性房 地产改良，或投资性房地产修理和投资性房地产改良结 合在一起，则企业应当判断，与投资性房地产有关的后 续支出，是否使可能流入企业的经济利益超过了原先的 估计。如果该后续支出使可能流入企业的经济利益超过 了原先的估计，则后续支出应当计入投资性房地产账面 价值，其增计后的金额不应超过该投资性房地产的可收 回金额；否则，后续支出应当确认为当期费用。



（三）投资者投入的投资性房地产 投资者投入的投资性房地产的成本，应当按照 投资合同或协议约定的价值确定，但合同或协议约 定价值不公允的除外。在投资合同或协议约定价值 不公允的情况下，应按投资性房地产的公允价值入 账，所确认初始成本与实收资本或股本之间的差额 调整资本公积。 [例6－3]甲公司的注册资本金为20 000 000元， 2007年5月13日，甲公司接受A公司以某投资性房地 产对其进行投资，占甲公司注册资本的30%。双方 协议约定的价值为6 000 000元，按照市场情况估 计其公允价值为6 500 000元，已办妥相关手续。 假定不考虑其他相关税费。
2007年1月5日： 借：投资性房地产—成本 未确认融资费用 贷：长期应付款 第一年末付款时： 借：长期应付款 贷：银行存款 借：财务费用 贷：未确认融资费用 第二年末付款时： 借：长期应付款 贷：银行存款 借：财务费用 贷：未确认融资费用
11 000 400 999 600 12 000 000
6 000 000 6 000 000 660 024 660 024 6 000 000 6 000 000 339 576 339 576
（二）自行建造投资性房地产 自行建造投资性房地产的成本，由建造该项 资产达到预定可使用状态前所发生的必要支出构 成。包括工程用物资成本、人工成本、应予以资 本化的借款费用、缴纳的相关税金以及应分摊的 其他间接费用等。 但不包括：⑴启动费，使房地产达到能够 以管理当局要求的方式运行的必要状态所必需的 启动费除外；⑵投资性房地产达到计划的占用水 平之前发生的经营亏损；⑶房地产的建造或开发 过程中浪费的直接材料、直接人工和其他资源。 自行建造投资性房地产分为自营方式建造和 出包方式建造两种。



第三节
投资性房地产的后续计量


企业在资产负债表日对投资性房地产的后续计量模 式有两种：成本模式和公允价值模式。 在成本模式下，投资性房地产在初始计量后采用折 余成本（减去累计减值损失）予以计量。在公允价值模 式下，投资性房地产在初始计量后以公允价值计量，公 允价值的变动确认为损益。 企业通常应当采用成本模式对投资性房地产进行计 量，若只有采用公允价值模式计量才能够提供更可靠更 相关的信息且满足条件时可以采用公允价值模式计量。 企业对投资性房地产的计量模式一经确定，不得随意变 更。 成本模式转为公允价值模式的，应当按照《企业会 计准则第28号—会计政策、会计估计变更和差错更正》， 作为会计政策变更，采用追溯调整法进行会计处理。已 采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价 值模式转为成本模式。
[例6－1]2007年4月12日，甲公司购入一幢建筑物 用于出租，购买价款为16 000 000元，款项以银行 存款支付。假定不考虑相关税费和其他支出。
甲公司的会计处理如下：
借：投资性房地产—成本 贷：银行存款 16 000 000
16 000 000
[例6－2]2007年1月5日，A公司从B公司购入一幢 建筑物准备用于出租，由于A公司资金周转比较紧 张，经与B公司协议采用分期付款方式支付款项。 合同规定，该幢建筑物总计12 000 000元，每年末 付款6 000 000元，两年付清。假定银行同期贷款 利率为6%，2年期年金现值系数为1.8334。假定不 考虑相关税费和其他支出。


甲公司的会计处理如下： 借：投资性房地产—成本 6 500 000 贷：股本—A公司 6 000 000 资本公积—资本溢价 500 000 假若按照市场情况估计该投资性房地产的公允 价值为8 500 000元，则甲公司的会计处理为： 借：投资性房地产—成本 8 500 000 贷：股本—A公司 6 000 000 资本公积—资本溢价 2 500 000
（4）投资性房地产装修费用，如果使可能流入企业的经 济利益超过了原先的估计，则后续支出应当计入投资性房 地产账面价值，其增计后的金额不应超过该投资性房地产 的可收回金额，并在“投资性房地产”科目下单设“投资 性房地产装修”明细科目核算，在两次装修期间与投资性 房地产尚可使用年限两者中较短的期间内，采用合理的方 法单独计提折旧（成本模式下）。如果在下次装修时，该 项投资性房地产相关的“投资性房地产装修”明细科目仍 有账面价值，应将账面价值一次全部转入当期营业外支出。
③支付水电费及相关税费时
借：在建工程—营业大楼 350 000 贷：银行存款 ④交付使用时 借：投资性房地产—营业大楼 17 350 000 350 000
贷：在建工程—营业大楼
17 350 000
2、出包方式 例：甲公司采用出包方式建造商用楼，用于出租， 总投资400万元。2007年2月1日支付工程款100万 元，则在采用成本模式下，甲公司账务处理如下： 借：在建工程—商用楼 1 000 000 贷：银行存款 1 000 000 2007年其余300万元付款时与上述分录相同; 2007年12月23日，工程达到预定可使用状态，已 办理经营租赁手续，在建工程余额为4000万元， 则： 借：投资性房地产 4 000 000 贷：在建工程 4 000 000

（二）费用化的投资性房地产的后续支出
与投资性房地产有关的后续支出，如果不满足投资 性房地产的确认条件，则应当在发生时计入当期损益， 即计入“其他业务成本”。 [例6－7]2007年6月3日，A公司对某项投资性房地产进 行维修，维修过程中领用本公司原材料一批，价值为 120 000元，应转出的增值税为20 400元；应支付维修 工人工资为38 000元，计提的福利费为5 320元。 A公司的会计处理如下： 借：其他业务成本 183 720 贷：应付职工薪酬 43 320 原材料 120 000 应交税费—应交增值税（进项税额转出）20 400
企业通过自营方式建造的投资性房地产，按照 使该项资产达到预定可使用状态前所发生的必要 支出。 借：在建工程 贷：银行存款、原材料、应付职工薪酬等科目 工程达到预定可使用状态交付使用投资性房地产 时： 借：投资性房地产—成本 贷：在建工程
例：某公司采用自营方式建造一幢营业大楼用于出租，建 造营业大楼领用工程物资1500万元，计提工人工资200 万元，以银行存款支付水电费30万元，支付相关税费5 万元；该营业大楼达到预定可使用状态交付使用。要求， 根据有关资料编制相关会计分录。 ①领用工程物资时 借：在建工程—营业大楼 15 000 000 贷：工程物资 ②计提工人工资时 借：在建工程—营业大楼 2 000 000 贷：应付职工薪酬 2 000 000 15 000 000
特点
2、能够单独计量和出售
投资性房地产
投资性房地产
二、投资性房地产的范围 （一）属于投资性房地产的项目
已出租的建筑物 和土地使用权 指以经营租赁方 式出租的建筑物 和土地使用权， 包括自行建造或 开发完成后用于 出租的房地产
持有并准备增值后 转让的土地使用权
二、投资性房地产的范围 （一）属于投资性房地产的项目
与该投资性房地产有关的经 济利益很可能流入企业
该投资性房地产的成本能够 可靠的计量
第二节
投资性房地产的初始计量 及后续支出
一、投资性房地产的初始计量 设置“投资性房地产”科目。 该科目核算企业采用成本模式计量的投资性 房地产的成本，以及采用公允价值模式计量投资 性房地产的公允价值。 采用公允价值模式计量的投资性房地产，应 当分别“成本”和“公允价值变动”进行明细核 算。 （一）外购投资性房地产 成本包括购买价款、相关税费以及可直接归
（四）通过非货币性资产交换取得投资性房地产 （五）通过债务重组取得的投资性房地产
[例6－5]2007年9月9日，乙公司因资金周转困难，无法按 期偿还所欠甲公司货款7 500 000元。经与甲公司协商，乙 公司以其某投资性房地产偿还甲公司货款，该项投资性房 地产的公允价值为7 000 000元。甲公司取得该项投资性房 地产后依然作为投资性房地产管理。假定不考虑相关税费。 甲公司未对该项债权计提坏账准备。 甲公司的会计处理如下： 借：投资性房地产—成本 7 000 000 营业外支出 500 000 贷：应收账款 7 500 000
第六章
投资性房地产
本章要求掌握的主要内容：
1、投资性房地产概述 2、投资性房地产的初始计量 3、投资性房地产的后续计量 4、投资性房地产的转换、处置及披露
第一节
投资性房地产概述
一、投资性房地产的定义与特征
是指企业为赚取租金或资本增 值，或者两者兼有而持有的房地 产。
定义
1、目的是为赚取租金或
资本增值，或两者兼有


（1）投资性房地产转入在建工程： 借：在建工程 2 300 000 贷：投资性房地产—成本 2 300 000 （2）改良过程中领用原材料及发生人员的工资： 借：在建工程 334 000 贷：应付职工薪酬 100 000 原材料 200 000 应交税费—应交增值税（进项税额转出） 34 000 （3）改良工程结束达到预定可使用状态时： 借：投资性房地产—成本 2 634 000 贷：在建工程 2 634 000


二、投资性房地产的后续支出
与投资性房Biblioteka Baidu产有关的后续支出，满足投资性房 地产的确认条件，则应当计入投资性房地产成本；不满 足确认条件，则应当计入当期损益。


（一）资本化的投资性房地产的后续支出
与投资性房地产有关的后续支出，满足投资性房地产 的确认条件，应当资本化，增加投资性房地产的价值。 [例6－6] 2007年6月初，甲公司对某项投资性房地产进 行改良，该投资性房地产账面价值为230万元。改良过 程中发生的支出满足投资性房地产的确认条件。在改良 期间，该投资性房地产停止使用。在改良工程中，发生 工人工资10万元，领用原材料20万元，应转出的增值 税为3.4万元。假定不考虑其他因素。 甲公司的会计处理如下：
一、投资性房地产的成本模式
对于投资性房地产中的建筑物，计提折旧的政 策与固定资产计提折旧的政策完全一致。应设置 “投资性房地产累计折旧”科目核算，该科目比 照“累计折旧”科目进行处理。 对于投资性房地产中的土地使用权，摊销政策 与无形资产摊销政策完全一致。应设置“投资性 房地产累计摊销”科目核算，该科目比照“累计 摊销”科目进行处理。 投资性房地产如存在减值迹象，应设置“投资 性房地产减值准备”科目核算投资性房地产计提 的减值准备。
已出租的建筑物 和土地使用权
持有并准备增值后 转让的土地使用权
指企业通过受 让方式取得的、 准备增值后转 让的土地使用 权
（二）不属于投资性房地产的项目
自用房地产
作为存货的房地产
为第三方在建或开发的房地产 为将来作为投资性房地产而 正在建造或开发过程中的房地产
三、投资性房地产的确认
同 时 满 足 两 个 条 件
A公司的会计处理如下： 投资性房地产的现值=6 000 000×1.8334=11 000 400（元） 未确认融资费用=12 000 000－11 000 400=999 600（元） 第一年应确认的融资费用=11 000 400×6%=660 024（元） 第二年应确认的融资费用=999 600－660 024=339 576（元）