济南张马屯项目市场分析报告2007-64页

张马屯———项/目/市/场/研/究/分/析内部资料目录第一篇：项目市场环境分析 (3)一、东部宏观环境分析 (4)二、房产市场总体化态势分析 (6)（一）、房产市场总体分析 (6)（二）、区域市场总体去化态势分析 (7)2.1 区域市场评估： (10)2．2周边各案基本情况比较分析 (12)2．3周边个案价格比较分析 (15)2．4周边个案面积比较分析 (21)2．5周边个案房型比较分析 (23)2．6周边个案销售情况比较分析 (25)2.7 项目SWOT分析 (27)2．8区域客源分析 (30)第二篇: 项目板块分析 (32)一、项目背景论述 (33)二、周边配套分析 (35)三、本案周边板块规划分析 (36)内部资料第一篇：项目市场环境分析时机、地段和产品已成为房地产开发成功关键的重要因素，香港地产大亨李嘉诚曾经说过：“决定一个项目能否成功的关键，如果说地段因素占50%的话，那产品开发就能占到30%，广告策略则能占到20%的成功因素。

”可见，市场研究与推广策略，对一个项目成功开发的重要性；可以这么说一个项目在破土动工之前，就已经决定了这个项目的生死攸关大局、销售速度……。

内部资料一、东部宏观环境分析东部新城——初露锋芒济南的东部新城是城市东部的核心组成部分，是省会城市的新中心和市民活动中心，其职能具有多样性：商业服务、金融贸易、文化体育、会议展览、生活居住和旅游休闲。

按照规划设想，东部新城将建成人与自然共生的山水都市新区：卓越的生态环境，激发创造、充满魅力的文化氛围和具有活力与机遇的商务平台，旅游观光、休闲健身的全新热点，安全、快速、便捷的交通网络使东部新城成为济南最热点的区域。

城市的发展离不开土地经营，把土地经营好，也更有利于城市的发展。

济南的东部城区层出不穷的大规划，带来了大投入的市政配套设施，居民的生活在原先的基础上更加的方便，良好的市政设施同时带动了东城房地产的发展。

奥体中心——再现“泉城广场”奥体中心落成以后东部将再添一座“泉城广场”。

在奥体中心的中心区，省城将再建设一座和泉城广场类似的中心广场，该广场将集休闲、购物、停车、健身于一体，并和奥体中心一起交付使用。

根据规划，在奥体中心东部场馆和西部体育场之间，还有一块很大的空闲地，济南市将参照泉城广场的标准，把这里打造成一个新型的健身休闲广场。

在这个新建的广场上，将设有喷泉、绿地、休闲坐椅以及各类健身器材，同时还将移植一些大树，让市民提前享受到绿荫。

奥体中心的规划再加上经十东路这条泉城大动脉，使该地段的市政设施将达到极高的水平，周边的地价在原先的基础上上了一个台阶，水涨船高，周围的房价也应声而起，以其旁边的某一房产项目为例，2001年刚一开始的时候只有1000多元每平方，但到目前为止，该项内部资料目房子的平均价格已经达到5000元每平方，这中间当然有这几年房价的普遍上升和经十东路开发的因素在起作用，但奥体中心的建设，和良好的市政配套所起到的作用也是巨大的，不能忽视的。

高新技术产业开发区 -----基础设施一流济南市高新技术产业开发区在基础设施建设上下足了工夫。

道路：一级混凝土路面，宽30-50米；供水：供水能力5万吨/日的东源水厂为用户提供标准优质自来水；电力：新区周围有姚家220千伏变电站，义河、辛河各110千伏变电站，可提供10千伏电压的电力。

开发区还有220千伏变电站；通讯：18孔和24孔的通讯管道网连通市区。

区内架设了光纤，宽带接入Internet；供热：采取集中供热方式，为用户提供饱和蒸汽及采暖用热水，设计供热能力为60万平方米；供气：煤气主干线从新区穿过，新区内调压站和燃气管支网已运作良好；排水：采用雨污分流排水体系。

有这些基础设施做保障，高新开发区距离市区相对虽然远一点，但显然东部已经成为济南的新都心，开发区内象盛世花城、莱茵小镇、黄金时代的价格也相当坚挺。

开发区的房价虽高但相当抢手，这些和开发区良好的市政设施是分不开的。

历山路、东外环——BRT带动沿线大发展和普通公交线路不同，快速公交线路拥有地面道路专用权、统一的收费系统、短暂的停留时间及豪华客运车等特点，被人们誉为“没有轨道的地面轻轨”。

除了轻轨和地铁之外，快速公交成为许多大城市解决交通拥堵问题的又一个突破口。

济南北园路的快速公交将要竣工，根据新的规划，历山路和东外环也将要建设快速公交系统，出行的方便很明显带动了沿线房产的发展，东城本来就是济南教育等资源相对集中的地区，再加上快速公交这些大的市政建设，所以东城一直引领着济南的房价。

内部资料小结：纵观济南东城的发展，基本是大规划带动大的市政建设，通过市政建设的完善，再加上原先东部的优势条件，东部房产的发展也是自然的事情。

市政作为人们对土地投资的物化体现对东城房产的发展起到的作用是显而易见的。

二、房产市场总体化态势分析（一）、区域市场总体化态势分析通过针对本案所处区域（主要以工业北路沿线为主）在以下各个方面的归纳来分析，作为我们确立本案市场销售定价的一个参照依据和基准；同时也帮助我们确立并了解目标消费群体的特性。

这样不但有助于小区的定位，也可以通过对目标消费群体、本案区域的商建配套设施、竞争个案的整体规划等来分析并规划本案小区会所和小区配套等方面的设置（避免重复建设），另外亦可通过本栏分析来确立本案今后的主要诉求对象。

2.1 区域市场评估：内部资料作为本案的辐射区域，高新区房地产市场的一举一动都将影响到本案。

随着济南市新一轮现代化进程的快速推进，城市的总体布局结构和产业布局都面临着进一步的研究和确定、调整。

根据市政府优化布局结构和加快济南整体发展的要求，结合高新区编制 2005-2007 年规划发展纲要的部署，规划局以东部产业带作为济南市都市圈经济开发的突破口，进行了针对性的研究分析。

重点规划建设“三区一城” -- 四个区域本案南部规划格局本项目北面规划是文化娱乐综合区，贤文路上有高科技农业生态园区及本案胶济铁路新规划未来火车北站，各项配套设施完内部资料善未定升值空间毋庸置疑！2.2周边各案基本情况比较分析分析与说明：1．本区域位于济南老市外郊区，发展历史较悠久，建筑密度大小不一，工业北路楼盘多数以旧村项目为主，小区规模都偏小基本上都在内部资料10000平米左右，往南高新区板块建筑规模较大，较为典型的如35万平米盛世花城项目。

2．旧村房楼盘一般以多层为主，也有小高层住宅如王舍人镇的鲍贤.商务公寓，而小高层在本区域南部楼盘较多。

3．由于该区域基本上为多层及小高层，所以各楼盘的容积率大小不一，一般为1.5左右，莱茵小镇的容积率则达到了2.4。

4．各区域的基地面积商品房面积占地较大，楼盘的绿化率也较高，所列7个楼盘中，有5个楼盘的绿化率未超过40%。

目前济南市的大部分高档楼盘小区的绿化率都已超过了40%。

但有些楼盘由于容积率偏高，为了消化这一不利因素，特意增大了绿化率，如莱茵小镇的容积率虽然很高，但它的绿化率也很高，达到了35%。

5．本区域周边现在售的房子多数为旧村改造房子，真正商品房距离本案较远。

多数集中在本案的南部。

2.3周边个案价格比较分析内部资料分析与比较：1．本区域由于是位于会展中心较好地段，由此决定了该区域各楼盘的价位普遍较高。

从均价来看，商品房当中时代新城最低，但也要达到3900元/平米；最高的为盛世花城，为4700元/平米。

2．该区域价位一般呈这样的分布，即越靠近会展中心往南价位越高，如果在工业北路两侧，则越靠近工业北路往西价位越高。

三个旧村项目都在王舍人镇驻地不远处。

房价也受南部产业带的景响，价格水涨船高，但由于小区用地性质、规模及配套等因素，故上述三楼盘的价位在本区域为最低。

3．时代新城位于二环东路以内，属于本区域商品房价位较低的地段，由于此项目以多层为主，开发较早地价较低，现已经接近尾盘，房价格未有太大的浮动，故该楼盘的价位应较低。

但该楼盘显然是要把自己定位于高档次楼盘，是在前几年本区域未有出现过大盘社区定位的。

4．从均价来看，本区域的现有楼盘分两种情况：定位较高的商品房楼盘均价在4200-4700元/平米，而定位相对较低的旧村房楼盘则把均价定在2900元/平米左右。

5．该区域的主力总价呈现这样的情况：区域内高价位楼盘的主力总价在60万左右，区域内中价位楼盘则在40万左右。

6．据有关统计资料显示，当前我国的商品房空置量已超过30%，并且近几年中，该项指标每年呈增加趋势，济南是商品房开发量较大的地区，在未来可能导致供明显大于求的状况，从而引起房价的变化，这一点应引起我们的重视。

内部资料2.4周边个案面积比较分析分析与说明：1．本区域楼盘主力面积范围跨度较大，为73-186平米，但进行细分后，仍可发现其中一些规律，即高档次楼盘的主力面积一般在140-150平米，中档次楼盘的主力面积在100-130平米。

内部资料2．鲍青苑和农机小区的主力面积是区域中最小的，分别为95--111平米和92、98平米，定位于当地中等收入人士。

盛世花城和莱茵小镇的主力面积相仿，都在140-160平米左右，显然是定位于高等收入人士中中下层人士。

时代新城的尾盘四栋楼主力面积是区域中最大的，达150平米多，客户定位为周边高等收入人士中的中上层人士。

2.5周边个案房型比较分析内部资料分析与说明：1．一房在本区域中虽有但房源面积较少，仅盛世花城、莱茵小镇、上海花园三个档次较高的有一房，且非主力房型。

2．本区域大部分楼盘的主力房型为三房，少数楼盘有二房和四房作为主力房型的，如莱茵小镇和鲍贤.商务公寓、鲍青苑、上海花园的主力房型中有二房。

3．复式房虽然不是本区域中的主力房型，但由于本区域的客户层次较高，对复式房有一定需求，故本区域大部分商品楼盘都有复式房。

2.6周边个案销售情况比较分析内部资料分析与说明：1．到目前为止，本区域的大部分楼盘的销售情况较好，达到80%以上，由几个楼盘已达到95%以上。

少数楼盘的销售率较低，如农机小区。

2．鲍贤.商务公寓虽然不是在工业北路的最佳位置，但由于其采取低价策略，故销售情况良好，目前已达95%。

莱茵小镇处于较为黄金的地段，该楼盘将高品位作为一大卖点，由于地理位置优势，这一卖点受到客户的认可，销售率达到95%。

时代新城诉求的是它的闹中取静，价位对客户也较有吸引力，因此该盘的销售情况也比较好，目前达到90%。

上海花园由于所处地理位置优越，加之所定价位较为合理，因此楼盘的销售率较高，目前都已达到了99%。

3．本区域中有少数楼盘的销售抗性较大，例如农机小区。

该盘销售至今已有一年多，但仅销掉20套房子，销售率只有15%。

经分析，我们发现该楼盘所处的地段因素外，一期建筑产品设计不合理，发展商二期通过提高楼盘的品质（如建设小高层建筑）手段来拉升价位，均价定在了2900元/平米，但显然该价位未得到客户认可，并且农机小区将其主力面积定在95平米左右，得房率较低，市场定位不准确，这从另一方面导致农机小区市场抗性的大幅增加，由此该盘的销售情况不佳也就在情理之中了。