不动产抵押未办理登记相关责任承担典型判例五则

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最高法院判例：生效法律文书确认不动产物权但未及时办理产权变更登记时的权利主体

最高法院判例：生效法律文书确认不动产物权但未及时办理产

权变更登记时的权利主体

生效法律文书确认不动产物权但未及时办理产权变更登记时的权利主体——孙鉴等三人诉普陀区政府房屋征收补偿决定案【裁判要旨】

生效法律文书确认不动产物权后，当事人未及时办理产权变更登记，致使不动产登记簿显示的权属状态与生效法律文书确立的权属状态不一致，该情形并不影响当事人依据生效法律文书对该不动产享有物权。在生效法律文书依然有效的情况下，不动产登记簿所记载的“权利人”提起行政诉讼，与被诉行政行为不具有行政诉讼意义上的利害关系，不具有原告主体资格。

【裁判文书】

中华人民共和国最高人民法院

行政裁定书

（2017）最高法行申5914号

再审申请人（一审原告、二审上诉人）：孙鉴，女，1960年2月14日出生，汉族，住上海市长宁区。

再审申请人（一审原告、二审上诉人）：孙钧，女，1949年6月5日出生，汉族，住上海市普陀区。

再审申请人（一审原告、二审上诉人）：孙中，男，1946年6月5日出生，汉族，住江苏省南京市鼓楼区。

再审被申请人（一审被告、二审被上诉人）：上海市普陀区人民政府。住所地：上海市。

法定代表人：周敏浩，该区人民政府区长。

原审第三人：上海市普陀区住房保障和房屋管理局。住所地：上海市普陀区。

法定代表人：应明德，该局局长。

原审第三人：孙镁，女，1953年12月10日出生，汉族，住上海市。

再审申请人孙鉴、孙钧、孙中（以下简称孙鉴等三人）因诉上海市普陀区人民政府（以下简称普陀区政府）房屋征收补偿决定一案，不服上海市高级人民法院（2016）沪行终708号行政裁定，向本院申请再审。本院依法由审判员王晓滨、审判员张艳、审判员杨军组成合议庭，对本案进行了审查，现已审查终结。

未办理抵押登记的不动产抵押(合同)的效力及责任承担

未办理抵押登记的不动产抵押合同的效力及责任承担

引言

不动产抵押是一种常见的融资手段，被广泛应用于房地产行业和其他不动产相关领域。在进行不动产抵押时，办理抵押登记是一项重要的法律程序。然而，不动产抵押合同是否办理了抵押登记将直接关系到该合同的效力及相关当事人的责任承担。本文将就未办理抵押登记的不动产抵押合同的效力及责任承担进行分析和阐述。

一、未办理抵押登记的不动产抵押合同效力

根据我国法律的规定，不动产抵押合同的效力一般情况下是以办理抵押登记为前提的。抵押登记是将不动产抵押权设立在该不动产的不动产权属权证或者证明文件上的法律行为，其主要目的是保护债权人的合法权益。因此，未办理抵押登记的不动产抵押合同在法律上存在一定的问题。

从法律效力的角度看，未办理抵押登记的不动产抵押合同在抵押权的设立上并没有获得法律认可。这意味着债权人无法依据该抵押合同对不动产进行强制执行或者优先受偿的权利。同时，未办理抵押登记的不动产抵押合同也无法对第三人产生不良影响，即不具备抵押合同的抵押物对抗第三人的效力。

然而，需要注意的是，在某些特定情况下，未办理抵押登记的不

动产抵押合同可能会引起争议。一方面，如果债务人与债权人双方对

该合同的履行已经达成一致，并且合同涉及的债权债务关系已经形成，按照合同法的规定，该合同依然具有确权和担保债权的效力。另一方面，根据合同自由原则，当事人可以自行约定不同于抵押登记的担保

方式，并以此约定为准。

二、未办理抵押登记的不动产抵押合同责任承担

虽然未办理抵押登记的不动产抵押合同在法律效力上存在一定的

房产纠纷案例：从本案看不动产登记行为的司法审查标准

[案情介绍]

2001年10月11日，刘静的父亲在刘静未到场的情况下，以刘静的名义向第三人枣庄

市薛城区农信社借款6万元，并持刘静的房产证，到枣庄市房管局办理房产抵押手续。而办理上述借款所需签订的借款合同、抵押合同及房产抵押手续上所有理应由刘静签名的地方均由刘静的父亲安排的案外人褚萍代签，枣庄市房管局为第三人颁发了抵押权证。后因刘静的父亲死亡，第三人枣庄市薛城区农信社便起诉刘静及案外人褚萍，要求二人归还借款。薛城区法院以双方所签的借款合同、抵押合同未成立为由，驳回了第三人的诉讼请求。第三人不服一审判决，上诉至枣庄市中级人民法院，枣庄市中级人民法院判决驳回上诉，维持原判。刘静便向第三人索要抵押权证，在索要未果的情况下,于2008年4月7日向薛城区法院起诉，请求撤销枣庄市房管局颁发的抵押权证。一审法院判决撤销枣庄市房管局为第三人颁发的抵押权证书。枣庄市房管局不服，提起上诉。其上诉称，依据《城市房屋权属登记管理办法》和《城市房地产抵押管理办法》的规定，上诉人在办理他项权登记时应进行形式审查而非实质审查，一审法院依据房地产抵押申请审批书认定上诉人应当进行实质审查显然错误。二审法院判决驳回上诉，维持原判。

[案情分析]

本案涉及到不动产登记行为的司法审查标准问题。不动产登记行为的司法审查标准可分为实质审查和形式审查。采取何种司法审查标准，不仅关系到不动产登记的公信力，而且对登记的效率、质量以及登记错误的赔偿责任的确定都有重要影响。

一审法院采取的是实质审查。二审法院认为，从目前有关不动产登记法律规范的规定来看，并无实质审查和形式审查之分，法院应全面审查不动产登记行为的合法性，包括事实、证据、程序、法律适用等方面。

未办理登记的不动产抵押合同的效力

1. 引言

不动产抵押是指在债务发生时，将不动产作为抵押物用于担保债务的一种方式。在不动产抵押过程中，抵押合同的登记手续是非常重要的步骤。登记的目的是为了保护债权人的利益，并在未来的交易中确保对抵押物的权益得到保障。然而，有些情况下，由于各种原因，抵押合同未能办理登记手续。本文将围绕未办理登记的不动产抵押合同的效力展开讨论。

2. 抵押合同登记的意义

2.1 优先权保障

未办理登记的抵押合同无法对第三人产生抵押效力。只有通过登记，债权人才能在抵押物变现时享有相应的优先权。登记后的抵押合同，其债权人的优先权排在其他未登记权利之前。

2.2 公示作用

抵押合同登记是不动产交易的公示手续，它通过登记抵押信息，使得抵押权债权人的权利得到公示，确保交易方的知情权。

2.3 不办理登记的后果

若抵押合同未登记，在不动产转移、抵押物变现等情况下，未办理登记的抵押权债权人无法优先受偿，将面临重大经济损失。

3. 未办理登记的抵押合同效力分析

3.1 法律规定

根据《不动产登记法》，不动产抵押合同只有办理登记，才能对抵押物产生抵押效力。未办理登记的抵押合同，在法律上是不具备抵押效力的。

3.2 不动产登记交易所产生的效力

不动产登记交易所产生的效力是绝对效力，即任何人都必须依法尊重登记的权力和事实，无论是否进行登记，都无法逃避登记所产生的效力。因此，未办理登记的不动产抵押合同在未登记之前不具备抵押效力。只有通过登记手续，才能使其具备抵押效力。

4. 未办理登记的抵押合同的影响

4.1 对债权人的影响

不动产登记瑕疵产生的法律后果

一、引言

不动产登记是指将不动产权利的设立、变更、转让等事项登记在相关机构的行为。不动产登记的目的是保护不动产权利人的合法权益，确保不动产权益的稳定和流转的有序进行。然而，在实际操作中，不动产登记可能会出现瑕疵，即登记事项与实际情况不符或存在错误。本文将从法律角度分析不动产登记瑕疵产生的法律后果，并通过案例进行具体分析。

二、不动产登记瑕疵的表现形式

不动产登记瑕疵的表现形式多种多样，常见的包括但不限于以下几种情况：

1.登记事项与实际情况不符：即登记机构在登记时未按照实际权利状况进行登记，导致登记簿册上的内容与实际情况不符。

2.登记材料不完备：即登记机构在办理登记时，未按照规定要求提交完备的登记材料，或者未对材料进行认真审查，导致登记簿册上的内容存在缺失或错误。

3.登记程序违法：即登记机构在办理登记时，违反法定程序或规定，导致登记簿册上的内容存在违法行为或程序不当的情况。

三、不动产登记瑕疵的法律后果

1.相对无效：根据我国《不动产登记暂行条例》第二十四条的规定，对于不动产登记瑕疵的情况，登记机构应当及时纠正，并对纠正后的登记事项予以补正。如果登记机构未能及时纠正瑕疵，或者纠正后的登记事项仍与实际情况不符，那么该登记事项将被认定为相对无效。相对无效意味着该登记事项在法律上没有效力，不具备对第三人产生约束力的效果。

2.依法撤销：根据我国《不动产登记暂行条例》第二十五条的规定，对于不动

产登记瑕疵的情况，任何利害关系人可以向登记机构申请撤销登记。登记机构在接到申请后，应当依法进行审查，并在撤销登记的情况下，及时予以撤销。撤销登记意味着该登记事项被法律上认定为无效，对第三人不产生任何约束力。

不动产交易中出现的纠纷解析

不动产交易中出现的纠纷解析引言：

不动产交易是指以土地使用权、房屋所有权、林权等不动产权益为对象的买卖、转让、赠与、抵押等交易行为。在不动产交易过程中，由于各方当事人的主观意愿、交易标的的复杂性以及相关法律规定的复杂性等因素，往往会引发各种纠纷。本文将针对不动产交易中常见的纠纷进行分析和解析，以期为相关当事人提供一些法律参考。

一、土地使用权纠纷的解析

案例：

甲方与乙方签订了一份土地使用权转让合同，约定将某一宗土地的使用权转让

给乙方。然而，在交付土地使用权之前，甲方将该土地的使用权再次转让给了丙方。乙方因此要求解除合同并要求甲方返还已支付的款项。

分析：

根据我国《不动产登记暂行条例》规定，不动产权利的转让应当通过不动产登

记进行。在上述案例中，甲方未经进行不动产登记就将土地使用权再次转让给了丙方，违反了法律规定。因此，乙方有权要求解除合同，并要求甲方返还已支付的款项。

二、房屋所有权纠纷的解析

案例：

甲方与乙方签订了一份房屋买卖合同，约定将某一套房屋的所有权转让给乙方。在乙方支付房款后，甲方却拒绝过户手续，导致乙方无法取得房屋的实际所有权。

分析：

根据我国《物权法》规定，不动产权利的转让应当通过不动产登记进行。在上述案例中，甲方未按照合同约定的方式办理过户手续，导致乙方无法取得房屋的实际所有权。乙方可以要求甲方履行合同，办理过户手续，并可以要求甲方承担相应的违约责任。

三、林权纠纷的解析

案例：

甲方与乙方签订了一份林权转让合同，约定将某一林地的使用权转让给乙方。然而，在乙方取得林权后，甲方却在未经乙方同意的情况下将该林地进行了砍伐。

不动产异议登记案例解析及法律规定

案例：2007年3⽉，刘某向朋友郑某借10万元做⽣意，约定⼀年后还钱。作为担保，刘某承诺，如果到期不能还钱，愿意以房抵债。2008 年3⽉，刘某的⽣意赔了，⽆⼒偿还10万元钱。郑某要求刘某以房抵债，办理转移登记，刘某不同

意。4⽉21⽇，刘某将该住房卖给赵某并申请办理房产过户⼿续。郑某得知后，4⽉23⽇，他携带借款合同和⾝份证件到房屋登记机构，申请异议登记。经审查，登记机构当天办理了异议登记，并书⾯告知申请⼈在登记之⽇起15⽇内向⼈民法院起诉，否则异议登记失效。登记机构暂停办理过户⼿续，但直到5⽉9⽇也未收到郑某的起诉受理通知书。5⽉12⽇，登记机构给赵某办理了房产过户⼿续。刘某卖房后未向郑某偿还10万元借款。郑某认为，该房已办理异议登记，登记机构不应当再办理过户⼿续，侵犯⾃⼰的权利。5⽉16⽇，郑某向⼈民法院提起⾏政诉讼，请求判决确认登记机构违法并赔偿损失。⼈民法院经审理查明事实后，判决确认登记机构的⾏为合法，驳回了郑某的诉求。

解析：《物权法》第⼗九条第⼆款规定：“不动产登记簿记载的权利⼈不同意更正的，利害关系⼈可以申请异议登记。登记机构予以登记的，申请⼈在异议登记之⽇起15内提起诉讼，异议登记失效。异议登记不当，造成权利⼈损害的，权利⼈可以向申请⼈请求损害赔偿。”郑某的债权未得到清偿，对于刘某的卖房⾏为属于利害关系⼈，可以申请异议登记。异议登记后，登记机构书⾯告知郑某在15⽇内起诉，否则异议登记失效，郑某未起诉，就丧失了法律的保护。之后，登记机构再办理刘某和赵某的房屋转移登记，并不违法。同时，刘某和郑某虽然书⾯约定以房抵债，但并未办理抵押登记，不经郑某同意，登记机构可以办理过户⼿续。所以，登记机构给刘某和赵某办理过户⼿续⾏为合法。

民法典不动产典型案例

一、购房合同纠纷案例

在不动产交易中，购房合同是一份重要的法律文件。例如，小明与开发商签订了购房合同，约定购买一套位于某小区的房屋。但是，在交付房屋之前，开发商将该房屋转让给了其他购房人。小明遂提起诉讼，要求开发商按合同约定交付房屋，并赔偿违约金。

二、产权纠纷案例

不动产的所有权是不动产权利的核心。例如，小红拥有一块土地的所有权，但是该土地被邻居张三占用并建起房屋。小红要求张三返还土地，并赔偿因占用土地造成的损失。

三、租赁合同纠纷案例

在不动产租赁中，租赁合同是租赁关系的依据。例如，小华与房东签订了租赁合同，租赁一套公寓。但是，房东违约未按时维修公寓，导致租赁期间无法正常居住。小华要求房东承担违约责任，并赔偿因无法居住而产生的费用。

四、抵押权纠纷案例

不动产抵押是指债务人以不动产为担保向债权人提供的担保方式。例如，小李将自己的房屋抵押给银行，借款用于创业。但是，小李未能按时偿还贷款，银行要求拍卖房屋以偿还债务。小李认为银行违反了合同约定，提起诉讼要求中止拍卖，并重新协商还款方式。

五、建筑工程纠纷案例

在不动产建设中，建筑工程纠纷较为常见。例如，小王雇佣了施工队进行房屋装修，但施工队在工程质量和时间上存在问题。小王要求施工队重新进行装修，并赔偿因施工问题造成的损失。

六、拆迁补偿纠纷案例

在城市拆迁过程中，拆迁补偿是一个重要的问题。例如，小张的房屋被政府征收，但政府给予的拆迁补偿金额与市场价相差较大。小张认为政府补偿不公平，要求重新评估房屋价值，并要求合理补偿。

七、物业管理纠纷案例

民法典不动产典型案例

根据你的问题，我提供以下的案例，这些案例都是关于民事法典不动产法的经典案例，你可以根据需要参考。

案例一：买卖合同纠纷

张与李签订了一份房屋买卖合同，合同约定了房屋的交付时间、交付地点和房屋的价格等相关事项。然而，在交付房屋时，张发现房屋存在严重的结构问题，无法正常居住。他要求李退还购房款，并赔偿他的损失。李则表示房屋在交付前是正常的，他不应该承担责任。

根据不动产法第89条，合同中约定的交付房屋应当符合法律、法规的要求。如果房屋在交付时存在质量问题，购房人有权要求退还购房款并承担维修费用。由于合同中没有约定交付日之前的检验期限，根据不动产法第90条，购房人在发现房屋存在质量问题时，可以在合理时间内对房屋进行检验。如果在检验期限内发现问题，购房人有权解除合同。

在本案中，张在房屋交付时发现了结构问题，并在合理时间内通知了李，要求退还购房款。因此，根据不动产法，张有权解除合同，要求退还购房款，并可以要求赔偿其因此造成的损失。

案例二：共有物权纠纷

小明和小红是一对夫妻，他们共同购买了一套房产。然而，在婚后不久，二人发生感情矛盾，最终离婚。离婚后，小明想将房产出售，而小红则坚持要求保留房产，并支付小明一定的赔偿金额。

根据不动产法第108条，共有人对共有不动产的分割或者权益的转让需要经过共有人协商一致的同意。在本案中，由于小明和小红离婚，二人

的夫妻关系解除，共有房产的权益也需要重新分配。小明希望将房产出售，而小红想要保留房产，并支付赔偿金额。根据不动产法，小明和小红需要

重新协商并达成一致，否则无法进行任何操作。

房地产抵押纠纷案例

案例：房地产抵押纠纷案例

事件一：

时间：2005年3月12日

细节：王先生（当事人一）在2005年购买了一套位于北京市中心的公寓。为了购房，王先生向银行申请了一笔贷款，并将该房产作为抵押物。贷款金额为200万元人民币，利率为年利率5%。另外，王先生还签署了一份抵押合同，并交付给银行。

事件二：

时间：2008年6月18日

细节：由于2008年全球金融危机导致房地产市场陷入低谷，王先生无力偿还贷款，财务状况恶化。他无奈地将该房产挂牌出售，并希望能够通过出售房产来偿还银行的贷款。

事件三：

时间：2009年1月5日

细节：王先生接到了来自银行的通知，称其逾期偿还贷款金额已经达到500万元人民币，要求他立即还款，并警告如果不还款，银行将拍卖该房产以偿还贷款。

事件四：

时间：2009年1月20日

细节：经过多番努力，王先生无法找到买家购买其房产，也无力彻底还清贷款。银行决定拍卖该房产，并在公告中注明房产面积为90平方米，起拍价为260万元人民币。

事件五：

时间：2009年2月2日

细节：在拍卖当天，李女士（当事人二）以280万元人民币的价格竞拍到该房产。拍卖结束后，李女士支付了拍卖价款，并与银行签署了房屋所有权转移手续。

律师点评：

该案例是典型的房地产抵押纠纷案例，涉及到购房、贷款、抵押等各个法律主体之间的权益和义务。根据中国法律，当借款人逾期偿还贷款时，抵押权人有权以公开竞价的方式将抵押物进行拍卖。在本案例中，银行依法对王先生的房产进行了拍卖，并以公告中的起拍价作为拍卖底价。最终，李女士以更高的价格竞拍到该房产，完成了房屋所有权的转移。

不动产抵押未办理登记相关责任承担典型判例五则

阅读说明：我国物权法第十五条确定了物权行为与债权行为相分离的原则，并在第一百八十七条规定对于不动产设立抵押的，应当办理抵押登记，抵押权自登记时设立。但在商品房按揭贷款以及金融借款案件中，对于不动产抵押往往只有抵押合同，或者只进行了抵押物的预告登记，而未对抵押物进行抵押登记，此种情形下，如何确定抵押人责任以及如何保护债权人利益，司法实践中的裁判观点并不一致。本期选择的案例均刊登在《人民司法·案例》，希望对处理此类案件发挥参考作用。限于篇幅，对原判例进行了编辑，具体的评析意见可按照索引查找参阅。判例一裁判要旨：抵押财产未登记，抵押权则未生效，未生效的抵押权不产生优先受偿的法律效果，抵押人违背诚实信用原则拒绝办理抵押登记致使债权人受到损失的，抵押人应当在抵押财产现有价值的范围内承担赔偿责任

案号：一审：江苏省无锡市锡山区人民法院（2010）锡法民初字第0432号；二审：江苏省无锡市中级人民法院（2011）锡民终字第0767号。当事人：原告（被上诉人）：顾漱清。被告（被上诉人）：韦安波。被告（被上诉人）：花根荣。被告（上诉人）：朱允保。简要事实：2008年1月5日，韦安波（其与花根荣系夫妻关系）向顾漱清出具借条一张，载明

“今借顾漱清50万元，2008年7月5日前还，年利息20%。”2008年1月24日，朱允保出具了授权书一张，载明“因韦安波明源化工(泰州)有限公司借顾漱清人民币做流动资金。兹本人愿意以房产证做担保”。其名下位于无锡市房屋于2005年5月11日设定了20万元的抵押权，权利人系中国银行无锡市锡山支行，约定期限至2013年5月11日。该房屋的房屋产权证和土地使用权证均在顾漱清处。2008年1月25日，韦安波又向顾漱清出具借条一张，载明“今借顾漱清人民币40万元整，年利息20%，2008年7月5日归还。”2010年5月31日，韦安波又向顾漱清出具了一份还款保证。2010年5月31日，顾漱清诉至法院，请求判令韦安波与花根荣共同归还借款90万元及利息34.6万元，由朱允保承担保责任。

合同法例子-房产抵押未登记抵押合同没效力

合同法案例

房产抵押未登记抵押合同没效力

王利生经营需十七万元进货款，经协商，夏斌同意借给王利生十七万元，借款期六个月，但要王利生提供借款抵押。王利生的好朋友陈大明愿以自己的房产作为王利生的借款抵押物，并与夏斌签订了以房屋作为借款抵押物的合同。

由于经营不善，六个月期满王利生无钱归还借款，夏斌持借款抵押合同找到陈大明，要求陈大明按合同履行，陈大明认为借款人是王利生，与已无关。无奈，夏斌将陈大明告上法庭，要求法院判决王利生归还借款、陈大明承担抵押担保责任。

审理：

人民法院经审理查明：一、王利生向夏斌借款十七万元，有王利生与夏斌签订的借款合同，双方认可，并已实际履行；二、为向夏斌借款十七万元，陈大明将自己房屋抵押给夏斌，并签订了房屋为抵押物的借款合同，但未进行登记。

判决：

一、王利生在判决生效十日内归还夏斌借款十七万元；

二、陈大明不承担抵押担保责任。

评析：

本案涉及借款和借款抵押两个法律关系，人民法院依据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国担保法》的相关规定，判决王利生与夏斌的借款合同合法有效，受法律保护，王利生在判决生效十日内归还夏斌十七万元，而陈大明与夏斌签订的借款抵押合同因违反《中华人民共和国担保法》而无法律效力，不受法律保护，陈大明不承担抵押担保责任，这是因为：

一、王利生与夏斌签订的借款合同符合《中华人民共和国合同法》的相关规定，该法第二百一十条规定：“自然人之间的借款合同，自贷款人提供借款时生效。”夏斌与王利生签订了借款合同，夏斌同时提供了十七万元的借款，王利生收到了借款，期间的各项活动符合《中华人民共和国合同法》的相关规定，借款合同合法有效，应受法律保护。

不动产登记法中的房地产交易与纠纷解决案例研究

不动产登记法中的房地产交易与纠纷解决案

例研究

标题：不动产登记法中的房地产交易与纠纷解决案例研究

案例一：房屋转让引发登记纠纷

时间：2008年6月15日

细节：王先生是北京市一套房屋的合法拥有者，他在2008年6月15日与赵先生签订了一份房屋转让合同，将房屋以500万元的价格出售给赵先生。根据双方约定，王先生应完成所有的过户手续。

赵先生支付了款项后，王先生与赵先生一同前往不动产登记中心办理房屋过户手续。然而，登记中心告知王先生该房屋已被他人登记过，不可再次登记。王先生对此感到非常惊讶，因为他对该房产从未作过任何过户或抵押。

经调查发现，王先生的房屋曾被他的远房亲戚租借，并借此房产进行非法担保。虽然该远房亲戚已经离世多年，但由于在他生前没有解除担保关系，因此该房产无法完成过户手续。

王先生立即联系了律师，并要求对该事项进行法律解决。

律师点评：根据不动产登记法第七条，房地产交易需要在不动产

登记中心进行登记。然而，在本案中，王先生遭遇了登记纠纷。这是

因为他的远房亲戚没有及时解除非法担保关系，导致房屋无法再次登记。

此案应通过民事诉讼途径解决。首先，律师应协助王先生起诉对

方亲属，并请求法院确认其房屋现状，清除该非法担保关系。其次，

律师应向法院要求赔偿，包括经济损失、律师费用和精神损害赔偿等。

案例二：合同纠纷引发不动产产权纷争

时间：2005年3月10日

细节：张先生是上海市某住宅小区的业主，他于2005年3月10

日与李女士签订了一份房屋购买合同，约定以280万元的价格将其房

屋转让给李女士。合同约定交易双方应在签署后30日内办理房屋过户

最高法裁判观点(5则)：未办理抵押登记,抵押担保人是否担责

最高法裁判观点(5则)：未办理抵押登记，抵押担保人是否

担责

▌编前语：我国对于不动产抵押权采取登记成立主义，

即以不动产设立抵押的，应当办理抵押登记，抵押权自登记时设立。同时，根据物权法规定，不动产物权变动的合同效力原则上自合同成立时生效，未办理物权登记不影响合同效力，除非法律另有规定或当事人有特别约定。实践中经常发生的是不动产抵押合同签订并生效后，一方基于各种原因未办理抵押登记，当债务人不能清偿债务时，抵押担保人与债权人即对抵押物产生争议。本文摘取最高法院案例5个裁判观点，共同研讨。▌1、中华人民共和国最高人民法院(2017)最高法民再335号关于周红武、杨小峰、赵力签订的《抵押借款协议》的效力及天益公司、赵力的责任承担问题。周红武、杨小峰、赵力三方签订的《抵押借款协议》约定，杨小峰向周红武借款，以赵力所有的金鼎花园31套房屋作为抵

押担保。该合同中关于用案涉房屋作抵押，担保主债权实现的意思表示清楚，因此抵押合同成立。实际上赵力只是与天益公司签订了案涉房屋的认购书，其并未取得案涉房屋所有权甚至物权期待权。赵力以未取得所有权的房产为杨小峰提供担保的行为属无权处分，现房屋所有人天益公司对在案涉房屋上设定抵押权的行为不予认可，各方亦未办理抵押登记，

依照《中华人民共和国物权法》第九条之规定，该抵押合同无效，不动产抵押权未设立。关于赵力责任承担问题。本院认为，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第七条规定：“主合同有效而担保合同无效，债权人无过错的，担保人与债务人对主合同债权人的经济损失，承担连带赔偿责任;债权人、担保人有过错的，担保人承担民事责任的部分，不应超过债务人不能清偿部分的二分之一。”由于周红武、杨小峰、赵力签订的《抵押借款协议》中的房屋抵押部分无效，赵力应对周红武的经济损失承担赔偿责任,而非连带清偿责任。基于赵力未上诉、未申请再审的情况，本院对赵力应承担责任的比例及范围不作调整。一审、二审法院判决“赵力对上述借款、利息及实现债权的费用在提供担保的30套房屋价值范围内承担连带清偿责任”，适用法律错误，本院予以纠正。▌2、中华人民共和国最高人民法院(2017)最高法民申2375号《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条第三款关于第三人撤销之诉的实体条件为有证据证明发生法律效力的判决、裁定、调解书的部分或者全部内容错误，且损害第三人的民事权益。鑫隆公司主张该调解书所依据的《和解协议书》是该案当事人之间恶意串通，虚构债务，转移财产，损害鑫隆公司的合法利益，应为无效协议。经审查，鑫隆公司与曹宏钰签订《抵押合同》，约定曹宏钰以6套房产提供担保，但未办理抵押登记。根据《中

王某某诉李某某抵押合同纠纷案

文章属性

•【案由】抵押合同纠纷

•【审理法院】北京市第三中级人民法院

•【审理程序】二审

•【裁判时间】2016.10.25

裁判规则

抵押权人在主债权诉讼时效期间未行使抵押权将导致抵押权消灭，而非胜诉权的丧失。抵押权消灭后，抵押人要求解除抵押权登记的，人民法院应当支持。

正文

王某某诉李某某抵押合同纠纷案

原告：王某某，女，69岁，汉族，住北京市通州区。

被告：李某某，男，35岁，汉族，住河北省秦皇岛市。

原告王某某因与被告李某某发生抵押合同纠纷，向北京市通州区人民法院提起诉讼。

原告王某某诉称：2009年8月12日，王某某与被告李某某签订房产抵押合同及借款合同，约定用王某某名下的位于北京市通州区A房屋作为抵押，并办理抵押登记。因款项实为案外人兰广清向李某某所借，王某某仅是应兰广清要求提供房本，所有的款项均由兰广清本人偿还，与王某某无关。至于李某某如何与兰广清进行协商，王某某并不清楚。王某某并未收到李某某给付的借款50万元。因实际借款人为兰广清，且李某某未在主债权诉讼时效期间行使抵押权，故抵押权不予保护。现诉至法院，请求判令：李某某协助王某某办理注销通州区A房屋的抵押登记

手续。

被告李某某辩称：不同意原告王某某的诉讼请求。2009年8月11日，案外人兰广清找到李某某，称王某某因之前从姜苏处借款并以自己名下的房屋进行抵押，借款到期后，王某某需要借款还债。故王某某向李某某借款50万元，双方签订了借款协议，约定借款利息为月息1．5万元，故王某某收到李某某给付的借款50万元后，向李某某出具了收条。双方约定用王某某名下的位于通州区的A房屋抵押，并办理抵押登记，双方之间成立借款合同关系及抵押合同关系，李某某是抵押权人。借款后，都是兰广清通过银行转账向李某某还款，但李某某也一直通过打电话的方式向王某某主张债权。2014年，李某某找不到兰广清后，找到王某某催要借款，王某某本人表示同意还款。2015年8月3日，王某某向李某某偿还借款0．7万元，故涉诉债权未超过诉讼时效。

民法典不动产典型案例

案例一：房屋买卖合同纠纷

小明购买了一套位于市中心的公寓，但在交付房屋时发现存在严重的隐患问题，无法正常居住。小明认为卖方存在欺诈行为，要求解除合同并返还购房款。经法院审理后，认定卖方故意隐瞒房屋质量问题，判决解除合同并赔偿小明购房款及相关损失。

案例二：租赁合同纠纷

小红将自己的房屋出租给小刚，租期为两年。然而，在租期内，小红却无故终止了租赁合同，并要求小刚搬离。小刚认为小红的行为违反了合同约定，要求继续租赁或要求赔偿违约金。法院判决小红违约，要求继续履行合同或支付违约金。

案例三：土地使用权纠纷

甲公司拥有一块土地使用权，但在使用期满后未能续期。乙公司在甲公司使用期满后迅速申请了该土地的使用权，导致甲公司无法继续使用。甲公司认为乙公司的行为违反了法律规定，要求恢复土地使用权。法院判决乙公司违法，要求恢复甲公司的土地使用权。

案例四：抵押权纠纷

小张借款买房时将房屋作为抵押物，但在还款期间发生了违约情况。债权人要求变卖房屋以偿还债务，但小张认为债权人的要求过于苛刻。法院判决债权人有权变卖房屋以偿还债务，但要求在合理范围

内保护小张的利益。

案例五：物业管理纠纷

某小区的业主委员会与物业管理公司存在纠纷，业主委员会认为物业管理公司服务不到位，要求解除合同并返还管理费。物业管理公司则声称自己已按合同履行义务，拒绝返还管理费。法院判决物业管理公司服务存在问题，要求返还部分管理费用。

案例六：不动产继承纠纷

甲父亲去世后，其遗产包括一套房屋。甲的子女乙、丙、丁对房屋的继承权产生争议。法院根据法定继承顺序判决乙、丙、丁三人共同继承房屋，并要求协商解决分割问题。