不动产抵押未办理登记相关责任承担典型判例五则
最高院：抵押未登记，抵押人以抵押物价值为限承担违约损害赔偿
最高院：抵押未登记，抵押人以抵押物价值为限承担违约损害赔偿作者：初明峰刘磊郑梦圆裁判概述：抵押人与债权人订立不动产抵押合同后，因双方并未及时办理抵押登记，抵押权并未有效设立。
但抵押人仍应承担抵押合同项下的违约损害赔偿责任，其赔偿范围体现为债务人不能清偿的部分，即债权人有权依据要求抵押人对债务人不能清偿的债务，以案涉房产折价或者拍卖、变卖时的价值为限承担赔偿责任。
案情摘要：1. 上海能源与云南能投签署《统借统还借款协议》，其向上海能源共计提供8亿元借款，用于上海能源补充运营资金。
2. 云南能投委托云能保理与大大置业签订《抵押担保合同》，大大置业提供其名下房产为上海能源的上述债务提供抵押担保。
但因该房产之前设定的其他抵押并未解除，且未征得原抵押权人的同意，本案抵押合同没有办理抵押登记。
3. 上海能源未能按期偿还借款，云南能投诉至法院要求上海能源承担还款责任，并要求大大置业对此承担担保责任。
4. 关于《抵押担保合同》的效力问题。
最高人民法院在二审中认为：“案涉房产未办理抵押登记并不影响《抵押担保合同》的效力，并且由于《抵押担保合同》订立时已披露云南能投与云能保理的委托关系，根据《合同法》402条的规定，《抵押担保合同》可直接约束云南能投和大大置业。
”争议焦点：大大置业应如何承担担保责任？法院认为：本院认为，不动产抵押合同以设定抵押权为缔约目的，办理抵押登记是抵押人的主要合同义务。
本案并无证据证明案涉房屋未办理抵押登记是云南能投原因所致。
根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，以及《抵押担保合同》“第六条抵押物登记”第二款“如因抵押人的原因未能及时办妥相关手续，抵押人应对抵押权人因此遭受的损失承担赔偿责任”的约定，因大大置业未能履行办理抵押登记的合同义务，云南能投请求大大置业承担违约赔偿责任有法律和合同依据，本院依法予以支持。
《抵押担保合同》订立时，大大置业、盛懿中心应当预见到，云南能投在合同履行后可以获得的利益为就抵押财产优先受偿的权利。
未办理不动产抵押登记的抵押合同效力和责任承担-刘尚发
未办理不动产抵押登记的抵押合同效力和责任承担一、合同效力依据《物权法》第15条、第187条的规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。
以不动产设立抵押的，抵押权自登记时设立。
《合同法》第52条列举了有下列情形之一的合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
不动产设定抵押，抵押权自抵押登记时设立，是否办理抵押登记不影响不动产抵押合同的效力，抵押合同是否有效应当依照《合同法》第52条的规定对合同本身进行判断。
二、责任承担法律依据：未办理抵押权设立登记的抵押人承担赔偿责任的理论基础为违约责任。
依据《合同法》第8条、113条的规定，依法成立的合同，对法事人具有法律约束力。
依法成立的抵押合同，抵押权人及抵押人应当按抵押合同的约定履行自己的义务，抵押权人或抵押人不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失。
责任范围：依据《物权法》179条的规定，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就抵押财产优先受偿，即，抵押权人基于抵押合同约定，享有以抵押财产优先受偿的期待权，因抵押权未经登记而设立，抵押权人优先受偿期待权丧失，抵押权人损失应当以抵押财产的价值为限。
在判断抵押人合同责任时，需要查明未办理抵押登记的原因，分情况处理：1、因抵押人存在违约或过错，导致抵押权无法设立的，抵押人应当以抵押财产价值为限承担全部责任。
如：拟抵押物被查封；抵押人单方处分抵押物等；2、因抵押权人违约或过错，导致抵押权无法设立的，抵押人不承担责任。
如：因抵押权人怠于办理抵押登记期间抵押物灭失等；3、抵押权人、抵押人均有违约或过错，导致抵押权无法设立的，按双方责任确定赔偿比例。
合同法案例房产抵押未登记抵押合同没效力
合同法案例房产抵押未登记抵押合同没效力房产抵押未登记抵押合同没效力王利生经营需十七万元进货款，经协商，夏斌同意借给王利生十七万元，借款期六个月，但要王利生提供借款抵押。
王利生的好朋友陈大明愿以自己的房产作为王利生的借款抵押物，并与夏斌签订了以房屋作为借款抵押物的合同。
由于经营不善，六个月期满王利生无钱归还借款，夏斌持借款抵押合同找到陈大明，要求陈大明按合同履行，陈大明认为借款人是王利生，与已无关。
无奈，夏斌将陈大明告上法庭，要求法院判决王利生归还借款、陈大明承担抵押担保责任。
审理：人民法院经审理查明：一、王利生向夏斌借款十七万元，有王利生与夏斌签订的借款合同，双方认可，并已实际履行；二、为向夏斌借款十七万元，陈大明将自己房屋抵押给夏斌，并签订了房屋为抵押物的借款合同，但未进行登记。
判决：一、王利生在判决生效十日内归还夏斌借款十七万元；二、陈大明不承担抵押担保责任。
评析：本案涉及借款和借款抵押两个法律关系，人民法院依据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国担保法》的相关规定，判决王利生与夏斌的借款合同合法有效，受法律爱护，王利生在判决生效十日内归还夏斌十七万元，而陈大明与夏斌签订的借款抵押合同因违反《中华人民共和国担保法》而无法律效力，不受法律爱护，陈大明不承担抵押担保责任，这是因为：一、王利生与夏斌签订的借款合同符合《中华人民共和国合同法》的相关规定，该法第二百一十条规定：“自然人之间的借款合同，自贷款人提供借款时生效。
”夏斌与王利生签订了借款合同，夏斌同时提供了十七万元的借款，王利生收到了借款，期间的各项活动符合《中华人民共和国合同法》的相关规定，借款合同合法有效，应受法律爱护。
二、陈大明与夏斌签订的房屋借款抵押合同恰恰是因违反了《中华人民共和国合同法》和《中华人民共和国担保法》的规定，违反法律、行政法规的合同，至始无效，不受法律爱护。
1、陈大明与夏斌签订的以房屋作为抵押物的合同违反《中华人民共和国合同法》第一百九十八条的规定：“订立借款合同，贷款人能够要求借款人提供担保。
不动产登记历史遗留问题典型案例分析
不动产登记历史遗留问题典型案例分析随着社会的不断发展和进步，不动产登记问题日益成为社会关注的焦点之一。
不动产登记历史遗留问题是指在过去的不动产登记过程中出现的一些疏漏、错误或者纠纷，给当前的不动产权属确认和登记工作带来一定的困难和障碍。
这些历史遗留问题可能会引发一系列的法律纠纷和社会矛盾，甚至影响到不动产市场的正常运作。
解决不动产登记历史遗留问题对于维护不动产权益、促进社会稳定和推动经济发展具有重要意义。
在我国，不动产登记历史遗留问题屡见不鲜，其中一些典型案例更是给我们提供了宝贵的经验教训。
下面就通过分析一些典型的不动产登记历史遗留问题案例，来探讨如何解决这些问题。
案例一：未及时办理过户登记导致的不动产纠纷在某省某市，A先生与B先生签订了一份房屋买卖合同，A先生支付了房款并取得了房屋的实际控制权，但由于双方一直未能办理过户登记手续，导致房屋的所有权仍然登记在B先生名下。
后来，A先生发现B先生再次出售这套房屋，引发了一场不动产纠纷。
分析：这是一个典型的不动产登记历史遗留问题案例。
由于买卖双方未及时办理过户登记手续，导致房屋所有权产生了争议。
根据我国的《不动产登记条例》，不动产权利的确立和变更应当办理登记手续，如果未能及时办理登记手续，可能会导致不动产权益发生争议，给不动产市场带来不利影响。
解决方式：针对这类问题，应当依法办理过户登记手续，及时将房屋的所有权变更登记到买方名下，以便确保不动产权益得到有效的保护。
相关部门还应加强对不动产买卖交易过程的监管，引导买卖双方依法办理过户登记手续，避免类似纠纷的发生。
案例二：登记机构错误登记导致的不动产争议在某城市，C先生购买了一套商品房，并按规定到不动产登记机构办理了登记手续。
然而在后来的查询中，C先生发现自己的房屋居然被错误登记为公共设施用地，引发了一场不动产登记争议。
分析：这是一个典型的登记机构错误登记导致的不动产争议案例。
登记机构在履行登记职责时出现了错误，将C先生的房屋登记为公共设施用地，导致不动产权益产生了争议。
不动产抵押未办理登记相关责任承担典型判例五则
不动产抵押未办理登记相关责任承担典型判例五则波（其与花根荣系夫妻关系）向顾漱清出具借条⼀张，载明不动产抵押未办理登记相关责任承担典型判例五则阅读说明：我国物权法第⼗五条确定了物权⾏为与债权⾏为相分离的原则，并在第⼀百⼋⼗七条规定对于不动产设⽴抵押的，应当办理抵押登记，抵押权⾃登记时设⽴。
但在商品房按揭贷款以及⾦融借款案件中，对于不动产抵押往往只有抵押合同，或者只进⾏了抵押物的预告登记，⽽未对抵押物进⾏抵押登记，此种情形下，如何确定抵押⼈责任以及如何保护债权⼈利益，司法实践中的裁判观点并不⼀致。
本期选择的案例均刊登在《⼈民司法?案例》，希望对处理此类案件发挥参考作⽤。
限于篇幅，对原判例进⾏了编辑，具体的评析意见可按照索引查找参阅。
判例⼀裁判要旨：抵押财产未登记，抵押权则未⽣效，未⽣效的抵押权不产⽣优先受偿的法律效果，抵押⼈违背诚实信⽤原则拒绝办理抵押登记致使债权⼈受到损失的，抵押⼈应当在抵押财产现有价值的范围内承担赔偿责任被告（被上诉⼈）：韦安波。
被告（被上诉⼈）：花根荣。
被告（上诉⼈）：朱允保。
简要事实： 2008年 1⽉ 5⽇，韦安案号：⼀审：江苏省⽆锡市锡⼭区⼈民法院（2010）锡法民初字第 0432 号；审：江苏省⽆锡市中级⼈民法院（ 2011）锡民终字第 0767 号。
当事⼈：原告（被上诉⼈）：顾漱清。
有⼟地使⽤权的价值为限承担赔偿责任。
3.驳回顾漱清的其今借顾漱清 50万元，2008年7⽉ 5⽇前还，年利息 20%。
” 2008年 1⽉24⽇，朱允保出具了授权书⼀张，载明“因韦安波明源化⼯（泰州）有限公司借顾漱清⼈民币做流动资⾦。
2005 年 5 ⽉ 11 ⽇设定了 20 万元的抵押权，权利⼈系中国银⾏⽆锡市锡⼭⽀⾏，约定期限⾄ 2013 年 5 ⽉ 11 ⽇。
该房屋共同归还借款 90 万元及利息 34.6 万元，由朱允保承担保责任。
裁判结果： 1.韦安波与花根荣共同给付顾漱清⼈民币整。
案例说：未办房产抵押登记，抵押人应承担责任？
案例说：未办房产抵押登记，抵押人应承担责任？近年来，随着民间借贷的日益增多，其引发的社会问题也越来越多。
许多人出于利益因素或是人情关系将资金出借，一旦中间出现资金链断裂或是投资失败等原因时，很多借款就会变得一去不复返。
当然也有人在出借前会要求借款人或第三个人用房产来抵押担保以求“降低”自己的风险。
可惜，由于缺少一定的法律知识，许多出借人往往未办理房产抵押登记，那么在此情况下，抵押人是否应承担责任呢?就该问题，小编特意选取了几个情况不同的案例，与大家共同探讨。
案例一重庆市城口法院--2015年案例案情摘要2014年12月9日，被告夏某某向原告借款160,000元，约定月息5分，于2015年11月29日还清，本息共计256,000元。
被告遂向原告出具《借条》：今借到文某某现金256,000元，被告汪某某、杨某某以其房屋产权（房地产权证号：J309高燕乡房地证2012字第00077号）作抵押。
该房地产权证原件交由原告保管。
到期后，被告未归还原告借款。
原告文某某诉至人民法院，要求：被告夏某某归还原告借款160,000元，并自借款之日起按年利率24%支付至借款清偿之日止的利息；被告汪某某、杨某某承担连带清偿责任；本案诉讼费由被告承担。
一审法院认为被告夏某某向原告借款160,000元，并约定于2015年11月29日归还，被告夏某某逾期未归还，应承担还款义务。
原被告约定借款利息为月息5分，现原告要求被告自借款之日起按年利率24%支付至清偿之日止的利息，符合法律规定，予以支持。
被告汪某某、杨某某在借条中约定以房屋作抵押，并将房地产权证交付给原告，但没有对房屋进行抵押登记。
根据《中华人民共和国物权法》第十五条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力” 的规定，应认定该抵押条款成立并生效。
但因未办理抵押登记，抵押权尚未设立，原告文某某对抵押房屋不享有优先受偿权。
不动产登记历史遗留问题典型案例分析
不动产登记历史遗留问题典型案例分析不动产登记历史遗留问题是指在不动产登记过程中，因为各种原因导致的历史遗留问题，通常会涉及到土地所有权争议、权利人身份确认、不完备的不动产登记档案等问题。
这些问题对不动产市场的正常运作和法律秩序产生了严重影响，因此对这些问题进行典型案例分析，对于加强不动产登记管理，维护不动产权益具有重要意义。
一、案例一：土地所有权争议案某市区域内的一块土地在1990年被划为集体土地，但在1995年该土地的集体所有权被变更为个人所有权，并登记为某个人的所有。
但是在2010年，又有另一个人出现声称拥有该块土地的所有权，并提出了相关的证明文件。
由于当初的集体土地所有权变更为个人所有权的过程并不符合相关法律规定，因此在土地的所有权上产生了严重争议。
在这个案例中，土地的所有权争议直接影响着土地的开发和利用，严重影响了土地资源的有效利用。
由于历史遗留问题造成的土地所有权纠纷，严重影响了该地区的经济发展和社会稳定。
为了解决这个问题，有关部门需要对土地的所有权进行重新审查，并依法处理土地的所有权归属。
二、案例二：权利人身份确认案某市一处房产在不动产登记中出现了权利人身份不清的问题。
该房产在1940年由一家企业所有，但在1950年的一次国有化中，该房产被宣布为国有财产。
但在1990年的房地产改革中，该房产被划归给了一个私人所有。
现在，该房产的权利人身份产生了争议，没有清晰的证据可以证明房产的所有权。
在这个案例中，由于历史遗留问题，房产的所有权产生了争议，给该市的房地产市场带来了严重的影响。
为了解决这一问题，必须对该房产的历史进行溯源，找出相关的证据对房产的所有权进行确认。
三、案例三：不完备的不动产登记档案某村发现了一处闲置已久的房产，当地政府打算对该房产进行再利用，但是通过不动产登记档案的查询发现，该房产并没有相关的登记信息，甚至连原始的房产证都无法找到。
这就给房产的再利用带来了很大的问题，需要对房产的权利归属进行重新确认。
未办理抵押权登记时抵押人应承担何种责任
未办理抵押权登记时抵押人应承担何种责任一、据以讨论的三个案例案例1：1997年8月31日，原告与第一、二被告签订借款合同。
合同约定：原告出借20万元给第一被告用以经营凤翔鱼翅海鲜酒家，借期一年，月息2.5%。
第二被告以其所有的广州市盘福路双井街9号601房为该借款提供抵押担保。
合同签订后，原告立即将10万元交付给第一被告，原告与第二被告未办理房屋抵押登记。
因第一被告除支付了1万元利息外，其余利息及10万元本金未归还，原告追索无果将两被告诉至法院。
广州市中级人民法院审理认为，第二被告在借款合同上签名同意以其所有的房产作为第一被告向原告借款的抵押物，抵押条款成立。
由于第二被告和原告未办理抵押登记，该抵押条款无效。
造成抵押条款无效，第二被告和原告均有过错，应各自承担相应的民事责任，故第二被告应在第一被告对本案债务未能清偿部分的二分之一范围内承担赔偿责任。
[1]案例2：2009年1月，第一被告陈某向原告李某借款25万元，约定2009年7月底前归还。
第二被告孙某同意以其自有房产一处为该债务提供抵押担保。
协议签订后，孙某将房屋所有权证交由李某保管，但未办理抵押登记。
借期届满后，因陈某未还款，李某将陈某、孙某诉至法院，请求法院判决陈某归还借款，不能归还部分，要求对担保人孙某的房产实现抵押权。
徐州市泉山区法院经审理认为，李某与陈某之间签订的借款合同依法成立并已履行，陈某应依约定还款。
孙某在借款合同后自愿书写的抵押条款未违反法律法规禁止性规定，抵押合同成立并生效。
因未依法办理抵押登记，抵押权不能成立，孙某应在抵押房产价值内承担补充清偿责任。
据此，判决陈某于判决生效后10日内归还李某25万元；孙某在抵押房产价值范围内承担补充清偿责任。
[2]案例3：2009年12月19日，被告王某与原告王某某签订借款协议。
协议约定：王某向王某某借款人民币100万元，借期6个月。
协议还约定，侯某某、刘某某以其名下的位于济南市伟东新都4号楼3单元1001号房产为该笔借款提供抵押担保，若到期不还款，该房屋任凭王某某处理。
《2024年未办理不动产抵押登记的抵押人责任研究》范文
《未办理不动产抵押登记的抵押人责任研究》篇一一、引言在不动产交易中，抵押登记是保障交易安全、明确产权关系的重要法律手段。
然而，由于各种原因，有时会出现未办理不动产抵押登记的情况。
本文旨在研究未办理不动产抵押登记的抵押人应承担的责任，以期为相关法律实践提供参考。
二、不动产抵押登记的重要性不动产抵押登记是保障债权人权益、明确抵押物权属的重要法律程序。
通过登记，可以公示抵押物的权属状况，使公众了解抵押物的权属关系，从而避免因权属不清导致的纠纷。
同时，登记还能为相关机关提供查询服务，保障交易安全。
三、未办理不动产抵押登记的后果未办理不动产抵押登记的后果严重。
一方面，由于缺乏公示效应，抵押物的权属关系不明，可能导致交易双方产生纠纷；另一方面，若债权人因信赖未登记的抵押合同而遭受损失，抵押人需承担相应的法律责任。
此外，未办理登记还可能影响抵押权的实现和执行。
四、抵押人应承担的责任在未办理不动产抵押登记的情况下，抵押人应承担以下责任：1. 违约责任：因未办理登记导致合同无法履行或无法完全履行时，抵押人需承担违约责任。
这包括支付违约金、赔偿债权人因违约造成的损失等。
2. 侵权责任：若因未办理登记导致债权人遭受损失，抵押人需承担侵权责任。
这包括赔偿债权人的实际损失、利息损失等。
3. 行政责任：根据相关法律法规，未办理不动产抵押登记的，相关机关可对抵押人进行行政处罚。
五、案例分析以某市一起未办理不动产抵押登记的案例为例，债权人甲与抵押人乙签订了不动产抵押合同，但未办理登记手续。
后因市场变化，乙无法按期偿还债务，甲因无法实现抵押权而遭受损失。
法院判决乙承担违约责任和侵权责任，并支付甲的损失赔偿金。
这一案例充分说明了未办理不动产抵押登记的严重后果及抵押人应承担的责任。
六、建议与展望为避免因未办理不动产抵押登记而产生的纠纷和损失，建议如下：1. 加强法律法规宣传教育，提高公众对不动产抵押登记重要性的认识。
2. 完善相关法律法规，加大对未办理登记的处罚力度，提高违法成本。
未办理不动产抵押登记抵押人的责任承担
中南财经政法大学研究生学报2019年第6期未办理不动产抵押登记抵押人的责任承担孙琛（中南财经政法大学法学院，湖北武汉430073）摘要:《中华人民共和国物权法》规定，不动产抵押权设立采取债权形式主义，未办理登记不产生抵押效力。
实践中常常存在抵押合同成立生效后而不动产未办理抵押登记的情形，关于抵押人应承担何种责任主要有以下四类判决:不承担任何责任、承担抵押担保责任、承担连带清偿责任或是补充清偿责任。
在债权形式主义的背景下，未办理抵押登记的不动产抵押合同与保证合同具有基因相似性,对保证合同的规则类推适用，可以破解抵押人承担连带责任的法律困境。
在未办理不动产抵押登记的案件中，抵押人应承担一般情形下的连带清偿责任及例外情形下的补充清偿责任。
关键词:不动产抵押;未登记;责任承担;债权形式主义;无效法律行为转换—、问题的提出根据我国《物权法》、《担保法》等法律规定,不动产抵押权的设立必须满足两个条件:一是具备生效的不动产抵押合同，二是进行抵押物的登记，二者缺一不可。
实务中常发生这样的情形：债权人与抵押人签订抵押合同之后，因各种原因（登记机关疏漏、当事人规避支付登记费用、抵押人故意拖延登记）导致不动产抵押未办理登记手续。
根据现行规定，不动产抵押未办理登记不影响抵押合同的效力，虽然抵押权不存在，但是抵押权人仍可依生效的抵押合同请求抵押人承担责任，但是关于抵押人应承担何种责任，法律并没有明确规定，司法裁判也不统一。
笔者于中国裁判文书网、北大法宝、威科先行等司法案例数据库，以“未办理不动产抵押登记”为关键词进行搜索，裁判时间为从2010年至今，共搜索出383个案例。
为保证案例的代表性和经典性，剔除案情不符的案例，①最后本文选取其中68个案例，以便进行类型化分析。
根据统计，未办理不动产抵押登记，抵押人应承担的责任如表1②所示：表1未办理不动产抵押登记抵押人的责任承担有约定无约定违约责任责任形态按约定承担责任不承担责任抵押担保责任连带清偿责任补充清偿责任数量2674112比例 3.0%8.8%10.3%60.3%17.6%基金项目：2019年中南财经政法大学研究生创新教育计划项目硕士生实践创新课题:智能合约在场外衍生品市场的应用与法律回应（项目编号：201910624）。
判决协助办理抵押登记手续的案例
判决协助办理抵押登记手续的案例
话说有这么一个事儿啊。
老张和老李是多年的朋友，老张呢，做生意急需一笔钱周转。
老李手头倒是有点闲钱，但是他也担心老张万一还不上咋办呢？于是两人就商量着，老张把自己名下的一套房子抵押给老李，这样老李心里能踏实点儿。
他们就签了一份抵押合同，合同里白纸黑字写得清清楚楚的，老张要把房子抵押给老李，老李呢就把钱借给老张。
可是啊，这事儿到了要去办理抵押登记手续的时候就出岔子了。
老张不知道为啥，突然就拖着不去办这个手续了。
老李这下可着急了，这抵押登记办不了，他这钱借出去可就像在悬崖边走路，没个保障啊。
老李好说歹说，老张就是各种推脱，一会儿说忙，一会儿说手续太麻烦。
没办法，老李只能把老张告到法院去了。
在法庭上，老李拿出了他们签的抵押合同，把事情的来龙去脉讲得明明白白。
老张呢，还在那儿强词夺理，说什么当时签合同没想清楚，现在不想抵押房子了。
法官可不吃他这一套啊。
法官就说了，你们俩都是成年人，签了合同就得按照合同办事儿。
这个抵押合同是有效的，老张你有义务协助老李办理抵押登记手续。
这就好比你答应了人家一件事儿，不能说反悔就反悔啊，那这个社会不就乱套了嘛。
最后呢，法院就判决老张在规定的时间内协助老李办理抵押登记手续。
这个判决一下来，老李心里的大石头可算是落了地，老张呢，也只能乖乖听话，按照判决去做了。
这事儿啊，就告诉我们，签了合同就得讲诚信，不然法律可不会惯着你。
不动产登记法制案例
不动产登记法制案例老张在城里打拼了大半辈子，终于在城郊买了一套小房子。
这房子虽然不大，但是对老张来说，那可是他的安身立命之所啊。
老张买房子的时候呢，手续办得还算顺利。
开发商把房子交付给他之后，他就美滋滋地住进去了。
可是没过多久，麻烦事就来了。
原来啊，这个开发商在开发这个楼盘的时候，资金链出了点问题。
为了周转资金，开发商偷偷地把老张的房子又抵押给了一家小银行。
这银行呢，也没仔细核查，就接受了这个抵押。
老张一开始完全不知道这回事儿啊。
直到有一天，他收到了法院的传票。
银行把开发商告了，因为开发商还不上钱，银行就想把老张住的房子给拍卖了抵债。
老张当时就懵了，自己辛辛苦苦买的房子，怎么突然就要被拍卖了呢？老张赶紧找律师咨询。
律师告诉他，这事儿啊，就出在不动产登记上。
按照法律规定，不动产的产权变更、抵押等情况都要进行登记的。
老张买房的时候虽然办理了购房登记，但是开发商在抵押房子的时候，登记手续存在瑕疵。
银行没有尽到足够的审查义务，就接受了这个有问题的抵押登记。
于是，老张就和律师一起收集证据。
他们找到了老张当时购房的合同、付款凭证，还有一些关于房子交付使用的相关文件。
然后把这些证据提交给了法院。
在法庭上，老张的律师据理力争。
他指出开发商的抵押行为是违法的，因为房子已经卖给了老张，并且老张已经实际占有使用。
银行没有认真审查不动产登记情况就接受抵押，也存在过错。
法院经过审理后认为，老张作为善意第三人，他在购买房子的时候并不知道房子被抵押的情况，而且他已经合法取得了房屋的所有权并实际居住。
虽然银行有抵押登记，但是这个抵押登记存在开发商恶意隐瞒房屋已售情况的问题。
法院判决老张的房子归老张所有，银行不能对老张的房子进行拍卖，开发商要承担相应的违约责任。
这个案例就告诉我们啊，不动产登记可不是小事儿。
无论是购房者、开发商还是银行等金融机构，都要严格按照法律规定进行不动产登记相关的操作。
购房者要保护好自己的权益，在买房的时候一定要核实房子的产权情况，有没有被抵押之类的。
合同法案例-房产抵押未登记抵押合同没效力
合同法案例-房产抵押未登记抵押合同没效力
在法律框架下，合同是一种具有法律约束力的协议，它规定着各方的权利和义务。
房产抵押是指债务人将自己名下的房产作为抵押物，用来担保债务的一种方式。
然而，在执行抵押权时，往往会涉及到抵押物的登记问题。
假设甲方借款给乙方一定金额，作为抵押，乙方将自己名下的房产作为抵押物，经双方协商签订了抵押合同。
然而，由于乙方没对抵押物进行合法登记，抵押未登记。
那么，这个未登记的抵押合同是否有效呢？
根据我国《中华人民共和国担保法》的规定，抵押合同未进行登记，不具备对
于第三人的担保效力。
也就是说，未登记的抵押合同，在权利人与债务人之间仍然有效，可以作为双方当事人之间权利义务的约定，但在第三人面前却没有法律效力。
因此，当第三人出现并主张对抵押物的权利时，未登记的抵押合同就无法约束
第三人。
举例来说，如果乙方未登记的抵押物被事先抵押给第三人，那么第三人可以主张他对抵押物的更高优先权，这就会导致甲方的抵押权无法实现。
对于合同法的理解，必须要考虑到登记对合同效力的重要性。
在房产抵押这一
具体案例中，抵押合同的登记在一定程度上保障了抵押权人的权益，有效地对抵押物进行了保护。
因此在实际操作中，当涉及到房产抵押时，抵押合同必须要进行合法登记，以确保抵押权人的权益不受损害。
综上所述，房产抵押未登记根据我国的法律规定无效，对于抵押权人来说，抵
押合同的登记至关重要。
在签订抵押合同时，双方必须要遵守法律规定，确保抵押物的登记工作得以完善，以免因此出现法律纠纷。
不动产抵押权追及效力案例及法律分析
不动产抵押权追及效力案例及法律分析案例一：甲公司向乙银行借款100万元，以自己名下的一处房产作为抵押。
双方签订了抵押合同，并办理了抵押登记。
后来，甲公司因经营不善，无法按时还款。
乙银行向法院提起诉讼，要求行使抵押权，对抵押房产进行拍卖、变卖以实现债权。
法律分析：根据《中华人民共和国物权法》的规定，不动产抵押权自登记时设立。
本案例中，甲公司与乙银行签订了抵押合同，并办理了抵押登记，因此乙银行取得了对甲公司名下房产的抵押权。
法律后果分析：如果甲公司无法按时还款，乙银行可以行使抵押权，对抵押房产进行拍卖、变卖以实现债权。
拍卖、变卖所得的价款，乙银行享有优先受偿权。
如果价款不足以清偿乙银行的债权，甲公司仍需承担剩余债务的清偿责任。
案例二：甲公司向丙银行借款50万元，以自己名下的一处房产作为抵押。
双方签订了抵押合同，但未办理抵押登记。
后来，甲公司因经营不善，无法按时还款。
丙银行向法院提起诉讼，要求行使抵押权，对抵押房产进行拍卖、变卖以实现债权。
法律分析：根据《中华人民共和国物权法》的规定，不动产抵押权自登记时设立。
本案例中，甲公司与丙银行签订了抵押合同，但未办理抵押登记，因此丙银行未取得对甲公司名下房产的抵押权。
法律后果分析：由于丙银行未取得对甲公司名下房产的抵押权，因此无法行使抵押权，对抵押房产进行拍卖、变卖以实现债权。
丙银行只能通过其他途径向甲公司追讨债务。
案例三：甲公司向丁银行借款80万元，以自己名下的一处房产作为抵押。
双方签订了抵押合同，并办理了抵押登记。
后来，甲公司因经营不善，无法按时还款。
丁银行向法院提起诉讼，要求行使抵押权，对抵押房产进行拍卖、变卖以实现债权。
但在执行过程中发现该房产已经被法院另案查封。
法律分析：根据《中华人民共和国物权法》的规定，不动产抵押权自登记时设立。
本案例中，丁银行取得了对甲公司名下房产的抵押权。
但是，《中华人民共和国民事诉讼法》规定，被查封的财产不得再行拍卖、变卖或者抵债。
关于未登记不动产产权证确认之诉的案例分析
关于未登记不动产产权证确认之诉的案例分析案件王某英与赵某阳原系夫妻关系，位于北京市海淀区上河村某一处房屋原系二人按份共有，其中王某英的份额为99%，赵某阳的份额为1%。
2010年12月3日，王某英与赵某阳登记离婚，并签署离婚协议书，协议书第三条显示：男方将上述房屋的1%产权无偿赠予女方，女方拥有该房屋全部所有权。
2013年12月26日，山西省太原市中级人民法院对王某英、赵某东等与赵某阳等之间的财产权纠纷一案，作出（2011）并民初字第273号民事判决书，判令上述房屋的所有权归王某英所有，该判决现已生效。
后，王某琪依据北京市中信公证处出具的（2013）京中信执字第00343号执行证书及（2013）京中信内民证字08282号公证债权文书，向北京大兴法院申请查封赵某阳名下的财产。
2013年12月26日，该院依法查封了上述房屋。
针对上述房屋被查封一事，王某英曾向该院提出书面异议，但被该院依法驳回。
现王某英以查封错误为由向该院提出执行异议之诉，要求判令解除对上述房屋的查封措施，并确认其享有上述房屋的全部所有权。
裁判北京市大兴区人民法院经审理认为：该案的争议焦点为离婚协议中关于涉案房屋归属的约定，在未经物权变动登记的情形下，是否具有对抗债权的效力。
根据法律规定，夫妻可以约定婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产归各自所有、共同所有或者部分各自所有、部分共同所有；约定应当采用书面形式；夫妻对婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产的约定，对双方具有约束力。
我国物权法规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。
本案中，王某英与赵某阳之间关于涉案房屋归属的约定，虽然无须另行经过不动产物权变动登记手续，即在二人之间发生了物权变动的效力，但在未办理登记手续的情形下，其显然无法对抗善意第三人主张的物权。
然，王某琪申请执行涉案房屋的依据是其对赵某阳享有的债权，且王某英对涉案房屋实际占有，不存在善意第三人情形，因物权优于债权，故对原告要求解除对涉案房屋的查封措施的诉讼请求，本院予以支持。
未办理抵押登记的不动产抵押合同的效力及责任承担
未办理抵押登记的不动产抵押合同的效力及责任承担1. 引言不动产抵押合同是指债务人以其名下的不动产作为债权人的债权保障的一种合同。
根据我国法律规定，未经抵押登记的不动产抵押合同在效力和责任承担方面存在着一定的问题。
本文将分析未办理抵押登记的不动产抵押合同的效力及相关的责任承担问题。
2. 未办理抵押登记的不动产抵押合同的效力根据《不动产登记暂行条例》第七条的规定，对于不动产抵押合同，当事人应当向不动产登记机构提出抵押登记申请。
抵押权的设立和转让，以及抵押权的变更，均需要进行抵押登记方能生效。
因此，未办理抵押登记的不动产抵押合同在效力上存在一定的不确定性。
2.1 抵押权的实现问题在未办理抵押登记的情况下，抵押人没有将抵押权确权登记，债务人的其他债权人可能无法知道该不动产已经被抵押，因而无法保障自己的债权。
同时，债务人若违约，债权人也无法通过抵押权对不动产进行拍卖或变卖以实现债权。
2.2 执行问题在未办理抵押登记的情况下，若债务人违约，债权人只能通过诉讼的方式来追偿。
相较办理抵押登记的情况，未办理抵押登记的债权人执行债权的成本和风险都会更大。
2.3 不良举措问题由于抵押权未经登记，债务人存在一定的风险，可能会通过多次抵押、出卖不动产的方式进行欺诈行为。
3. 未办理抵押登记的不动产抵押合同的责任承担对于未办理抵押登记的不动产抵押合同，主要责任承担问题如下：3.1 债权人责任对于未办理抵押登记的不动产抵押合同，债权人承担着一定的责任。
在债务人违约的情况下，债权人难以通过抵押权实现债权，可能需要通过其他手段追偿。
因此，债权人应在签订抵押合同前仔细核查不动产的权属情况，确保债权能够得到有效保障。
3.2 抵押人责任未办理抵押登记的抵押人可能面临一定的责任。
在债务人违约的情况下，抵押人可能无法通过抵押权来保障自己的利益。
因此，抵押人在签订抵押合同前应妥善考虑风险，并确保债务人具备偿还能力。
3.3 司法机关责任对于未办理抵押登记的不动产抵押合同，司法机关也应承担一定的责任。
阿兵身边的案例：签订抵押合同但未办理房产抵押登记的情形如何担责
特邀主持：陈兵（律师）咨询电话：186 210 210 66MSN（EMAIL）：chenbingtx@签订抵押合同但未办理房产抵押登记的情形如何担责【案例实情】2009年1月14日，被告陈某向原告李某借款250000元，约定于2009年7月30日前归还，被告孙某表示愿意以自有房产一处为该债务提供担保。
借款当日被告陈某与原告李某签订借款协议一份，载明借款金额和还款日期等事项，被告孙某在协议下方注明：“担保人承诺，对上述借款，担保人自愿将座落于XX处的自有房产提供给李某作为抵押，如到期不能还清，承担担保责任。
担保人孙某。
”借款到期后，被告陈某未还款，原告李某于2009年11月9日诉至法院，要求被告陈某立即归还借款，其不能归还部分，要求对被告孙某房产实现抵押权。
经审理查明，协议签订后，被告孙某将房屋产权证交由原告李某保管，但对该房产并未办理抵押登记手续，庭审过程中，虽经法院对相关法律法规予以释明，但被告孙某拒绝配合办理抵押登记手续。
【焦点问题】1、未办理抵押登记时，抵押合同是否有效？2、被告孙某承担的责任是何性质？【法院观点】法院经审理认为，原告李某与被告陈某之间签订的《借款合同》依法成立生效并已履行被告陈某应依约定归还借款；被告孙某在借款合同后自愿书写的抵押条款未违反法律法规禁止性规定，依法有效，其与原告之间的《抵押合同》成立并生效，因抵押物未依法办理登记手续，抵押权不能成立，被告孙某应在房产价值内承担补充清偿责任。
据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百九十八条、《中华人民共和国物权法》第十五条、第一百七十八条、第一百八十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十八条之规定，判决被告陈某于本判决生效后十日内归还原告李某借款本金250000元，被告孙某在XX房产价值范围内承担补充清偿责任。
【相关法规】《中华人民共和国合同法》第六十条第一款：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
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波（其与花根荣系夫妻关系）向顾漱清出具借条一张，载明不动产抵押未办理登记相关责任承担典型判例五则阅读说明：我国物权法第十五条确定了物权行为与债权行为相分离的原则，并在第一百八十七条规定对于不动产设 立抵押的，应当办理抵押登记，抵押权自登记时设立。
但在 商品房按揭贷款以及金融借款案件中，对于不动产抵押往往 只有抵押合同，或者只进行了抵押物的预告登记，而未对抵 押物进行抵押登记，此种情形下，如何确定抵押人责任以及 如何保护债权人利益，司法实践中的裁判观点并不一致。
本期选择的案例均刊登在《人民司法•案例》 ，希望对处理此 类案件发挥参考作用。
限于篇幅，对原判例进行了编辑，具 体的评析意见可按照索引查找参阅。
判例一裁判要旨：抵押 财产未登记，抵押权则未生效，未生效的抵押权不产生优先 受偿的法律效果，抵押人违背诚实信用原则拒绝办理抵押登 记致使债权人受到损失的，抵押人应当在抵押财产现有价值的范围内承担赔偿责任被告（被上诉人） ：韦安波。
被告（被上诉人） ：花根荣。
被 告（上诉人）：朱允保。
简要事实： 2008年 1月 5日，韦安 案号：一审：江苏省无锡市锡山区人民法院（2010）锡法民 初字第 0432 号；审：江苏省无锡市中级人民法院（ 2011） 锡民终字第 0767 号。
当事人：原告（被上诉人） ：顾漱清。
有土地使用权的价值为限承担赔偿责任。
3.驳回顾漱清的其 今借顾漱清 50万元，2008年7月 5日前还，年利息 20%。
” 2008年 1月24日，朱允保出具了授权书一张，载明“因韦安波明源化工 （泰州 ）有限公司借顾漱清人民币做流动资金。
2005 年 5 月 11 日设定了 20 万元的抵押权， 权利人系中国银 行无锡市锡山支行，约定期限至 2013 年 5 月 11 日。
该房屋共同归还借款 90 万元及利息 34.6 万元，由朱允保承担保责 任。
裁判结果： 1.韦安波与花根荣共同给付顾漱清人民币 整。
借款期限内利息 104141 元，并承担 90 万元自 2008 年 7 月 6 日至 2010 年 5 月 28 日的按中国人民银行规定的同类贷款利率计算的利息。
2.朱允保应对上述第一项中的借款 50 万 元、借款期内利息 58333 元及 2008 年 7 月 6 日至 2010 年 5 月 28 日按照银行同类贷款利率计算的逾期利息，在韦安波 和花根荣不能清偿的范围内以位于无锡市房屋所有权和国他诉讼请求。
兹本人愿意以房产证做担保”。
其名下位于无锡市房屋于的房屋产权证和土地使用权证均在顾漱清处。
2008 年 1 月 25 日， 韦安波又向顾漱清出具借条一张，载明“今借顾漱清人民币 40 万元整，年利息 20% ，2008 年 7 月 5 日归还。
”2010年5月 31 日，韦安波又向顾漱清出具了一份还款保证。
2010 年5月31 日，顾漱清诉至法院，请求判令韦安波与花根荣 90 万元裁判理由：生效判决认为，抵押合同的订立和抵押权的设定是不同的法律事实。
对于不动产抵押合同生效时间和抵押权成立时间，担保法及物权法均有规定，其中对于抵押权生效的时间规定一致，均为登记时设立。
而对于抵押合同的成立，根据新法优于旧法的法律适用原则，应遵从物权法的规定，即自合同成立时生效，与抵押财产有无登记无关。
本案中，根据各方当事人的陈述以及授权书的内容，可以认定朱允保系接受债务人韦安波的请求，为韦安波向顾漱清所借债务提供担保。
朱允保虽未直接与顾漱清签订合同，但其出具授权书而顾漱清接受授权书的连续行为可以认定本案所涉抵押合同自顾漱清接受授权书之日起成立。
因该合同未违反法律规定，且其从属的主债务合同亦为有效合同，故即使未办理抵押登记，抵押合同亦应有效。
抵押权虽因未办理登记而未生效，但不影响当事人根据生效的抵押合同履行各自的权利义务。
本案中，抵押合同签订后，朱允保即负有配合顾漱清办理抵押权登记的义务，而朱允保不予配合并推诿责任，是一种违约行为，应依法承担违约责任。
因朱允保未在授权书上明确抵押担保金额，但根据当事人关于先产生债务、后要求担保的陈述以及两笔债务形成时间与授权书落款时间，应认定朱允保对其提供授权书之前形成的债务提供担保，故朱允保应以其房产就顾漱清无法实现该笔债权（即50 万元本息范围内）的损失进行赔偿。
索引：案例评析详见：潘志江、沈君：“不动产抵押合同生效但未办理抵押登记的责任承担”，载《人民司法•案例》2013 年第6 期。
判例二裁判要旨：预购商品房抵押权预告登记不产生设立抵押权的法律后果。
商品房已办理抵押权预告登记，且已具备物权登记条件，法院应责令购房人限期协助办理抵押登记手续。
购房人拒不办理而导致抵押登记无法完成的情况下，法院可依据物权法第八条规定判决债权人对抵押房产的处置价款行使优先受偿权案号：一审：福建省福州市鼓楼区人民法院（2014）鼓民初字第4171 号；市中级人民法院（2015）榕民终字第5965 号当事人：原告：中国建设银行股份有限公司福州城北支行简称建行城北支行）。
被告：周文娟、高源。
被告：福州恒宇房地产发展有限公司（以下简称恒宇房地产公司）简要事实：2012年11月7日，中国建设银行股份有限公司福建省分行（以下简称建行福建分行）与周文娟、高源签订个人住房借款合同，周文娟、高源向建行福建分行贷款51 万元，用于购置房产；借款人以所购房产为抵押物担保还款；发放贷款后，贷款人将合同项下权利义务一并转让给原告建行城北支行；恒宇房地产公司对借款提供阶段性保证。
房抵押权预告登记，但至今未办理抵押登记手续。
系争房产已于2013 年7 月30 日完成了初始登记，房屋亦已交付购房人周文娟。
建行福建分行依约向周文娟发放了贷款，并将贷款债权转让给建行城北支行。
周文娟、高源未按约还款，建行城北支行遂诉请法院判令：签订上述合同后，房产登记机构对上述房产进行了预购商品1.周文娟、高源偿还贷款本金458019.64 元人民币及相应利息；2.建行城北支行有权处置抵押房产，以优先偿还本案债务；3 恒宇房地产公司承担连带保证责任。
裁判结果：1.高源、周文娟偿还建行城北支行借款本金438373.60 元及至还款之日的利息、罚息和复息；2.恒宇房地产公司承担连带清偿责任；3.周文娟、高源应于判决生效之日起30 日内协助建行城北支行办理抵押房产的抵押登记手续，恒宇房地产公司应督促周文娟并配合其办理抵押登记，抵押登记手续办妥之日，恒宇房地产公司的保证责任终止；4.上述房产抵押登记办妥后，或周文娟、高源逾期仍未办理抵押登记的，建行城北支行有权以上述房产拍卖、变卖所得价款，对第一项确定的主债权优先受偿；5.建行城北支行对述房产拍卖、变卖所得价款优先受偿后尚有余款的，应优先清偿恒宇房地产公司因承担保证责任所垫付之款项及相应利息（按中国人民银行同期同类贷款利率，从款项垫付之日起计算）；再有余款的，退还周文娟、高源；6.恒宇房地产公司就其承担保证责任而代垫的款项本息受偿不足的部分，有权继续向周文女昌、高源追偿。
裁判理由：生效判决认为，本案争议焦点是，案涉商品房已办理预购商品房抵押权预告登记，且已具备办理物权登记条件，因购房人怠于办理抵押登记，预告登记权利人能否对商品房处置价款行使优先受偿权。
现分析如下：由物权法第二十条第一款关于“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。
预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力” 的规定可知，预告登记制度旨在保障将来物权的实现，预告登记权利人享有当不动产物权登记条件成就时对不动产优先办理物权登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对不动产的处分。
故预告登记属于债权保全措施，并具有排除他人处分标的物的物权效力。
基于预告登记并非正式物权登记，故在仅办理预购商品房抵押权预告登记情况下，抵押权并未依登记而设商品房按揭贷款往往涉及贷款银行、开发商、购房人三方利益，商品房担保贷款合同与商品房买卖合同亦相互牵连，若商品房已经具备抵押登记条件而因购房人原因未能完成正式登记，将导致银行对商品房的抵押权未能依登记而及时设立，开发商提供阶段性担保（通常约定保证期间至抵押权设立人违约为由解除商品房买卖合同而导致其无法获取商品房溢价收益的不利局面，影响到交易安全和合同稳定。
因此，在具备物权登记条件情况下，购房人有义务协助贷款银行办理商品房抵押登记，开发商亦应督促购房人办理抵押登记。
在商品房抵押登记完成后，抵押权方依法设立，银行才能作为抵押权人对商品房行使优先受偿权，开发商因保证期间届满而免除保证责任。
本案中，案涉房产已完成初始登记，并已具备办理登记至购房人名下以及抵押登记等物权登记条件，但购房人周文娟怠于办理以致抵押登记未完成，故购房人周文娟负有协助办理抵押登记的义务，恒宇房地产公司应督促其办理。
二审法院确定周文娟应在30 日内协助办理案涉房产抵押登记。
购房人周文娟若逾期仍未协助办理抵押登记，基于其尚未办理商品房的不动产所有权登记，故二审法院无法径行判决由债权人建行城北支行自行办理抵押登记手续。
在抵押登记因购房人拒不配合而客观上无法完成的情况下，亦应赋予债权人对不动产优先受偿权。
理由如下：其一，根据最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第30 条关于“金钱债权执行中，对被查封的办理了受让物权预告登记的不动产，受让人提出停止之时）的保证期间被不当延长，购房人亦将面临开发商以购房处分异议的，人民法院应予支持；符合物权登记条件，受让人提出排除执行异议的，应予支持”的规定，周文娟虽尚未办理案涉商品房产权证，但该商品房已具备物权登记条件且已交付其使用，应认定为属于周文娟财产，客观上应作为周文娟责任财产进行处置。
其二，案涉商品房已具备不动产抵押登记条件，但购房人却拒不办理，已违反抵押合同约定，违背了诚实信用原则，赋予债权人对案涉房产优先权，有利于遏制违约失信行为，维护交易安全。
其三，当商品房具备办理抵押登记条件时，购房人怠于办理登记，本质上属于购房人为自己的利益而不正当地阻止条件成就，应参照附条件民事法律行为的相关法律规定，而视为条件已成就，即债权人行使优先权的条件因义务人恶意阻却而依法视为已成就。
其四，抵押权预告登记虽非正式抵押登记而不产生设立抵押权的法律效果，但第三人可通过抵押权预告登记情况知悉不动产将来可能设立抵押权，故其亦已具备一定的公示外观，在满足特定条件下，赋予债权人对不动产优先权，并不违反物权公示要求。
最后，赋予债权人优先权，亦符合法律及司法解释规定。
根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第26 条关于“买受人未按照商品房担保贷款合同的约定偿还贷款，亦未与担保权人办理商品房抵押登记手续，担保权人起诉买受人，请求处分商品房买卖合同项下买受人合同权利的，应当通知出卖人参加诉讼；担保权人同时起诉出卖人时，如果出卖人为商品房担保贷款合同提供保证的，应当列为共同被告”的规定，债权人建行城北支行有权处分购房人周文娟于商品房买卖合同项下的合同权利，而周文娟取得商品房所有权亦属于该权利范畴，故建行城北支行有权处置案涉商品房。