房地产抵押登记实务中的几个问题
浅谈房地产抵押登记产生的问题及对策
浅谈房地产抵押登记产生的问题及对策一、题目：浅谈房地产抵押登记产生的问题及对策二、抵押登记的问题及分析：1. 抵押登记的透明度问题在目前的抵押登记机制下，抵押登记借款人可以通过商业银行，个人放贷者注销抵押等方式获得抵押抵押物的所有权，但是抵押物所有者的信息仍然存在不透明的情况。
这种不透明性不仅增加了买家和银行的风险，同时也会导致市场失灵。
对策：提高抵押登记的透明度。
本着公开透明的原则，各级房产权部门、银行与法院等机构应将抵押登记的信息公示在网上，同时为全国性的房产抵押登记品牌建设起来地基石。
2. 抵押登记难度的问题在一些发展程度不高的地区，资源受限，登记机构少，因此抵押登记的难度就会更高。
登记过程需要相对复杂，需要经过多个申报、审批、备案环节，并且要求相关机构的配合。
这种复杂度和环节，容易使得借款人所需的抵押资料过多，耗时过长，为相关方面制造不便。
对策：加快抵押登记的办理速度，提高办理效率。
建立抵押登记特有的机构与人才网络，熟练掌握流程以及各环节的关键点，以便快速高效地办理登记。
3. 抵押登记的法制保障问题抵押登记存在许多法律风险。
例如，一些借款人由于账户资金不足或者危机及逾期信息不及时等原因，未能按时偿还借款，导致相关抵押物被银行喜付，但相关部门未进行相应的处置，结果造成借款人的损失以及债务纠纷的扩大。
对策：建立健全的法律框架和法制保障系统，加强相关部门执法的力度和抽查频率，在抵押登记中涉及到的各个环节都要遵循法律的规范执行。
4. 抵押登记须得到借款人的同意在一些情况下，银行需要使用借款人的住房作为质押，以取得银行的贷款。
但是，如果借款人不同意接受银行的贷款，那么行为侵害借款人权益的风险就会增加。
对策：防止银行行为侵害借款人权益，应当规范银行的操作行为，加强对银行操作的监管，确保操作的合法性和合理性，避免行为侵害借款人的权益。
5. 信贷同业业务风险的问题在金融体系当中，银行与其他金融机构相互合作，进行信贷同业业务。
担保实务中担保措施之不动产抵押的常见问题
担保实务中担保措施之不动产抵押的常见问题
在担保实务中，不动产抵押是一种常见的担保措施。
在进行不动产抵押时，常常会出现一些问题，需要注意解决。
以下是不动产抵押常见的问题和解决方法：
1. 权利人不同意抵押：在进行不动产抵押时，有权处置不动产的权利人可能不同意将其不动产进行抵押。
解决方法是与权利人协商解决，可以通过增加债务人与权利人之间的关系来解决，例如增加担保责任人或提供额外的担保措施。
2. 抵押范围问题：不动产抵押应该明确确定抵押的范围，包括具体的不动产和相关附属设施等。
解决方法是明确抵押的范围，并在抵押合同中明确约定。
3. 抵押物评估问题：在进行不动产抵押时，需要对抵押物进行评估确定价值。
如果评估价值与要债主张的债权金额相差较大，可能会导致抵押物无法完全覆盖债权。
解决方法是进行准确的评估，并在抵押合同中约定抵押物的价值。
5. 不动产权属证明问题：在进行不动产抵押时，需要提供相关的不动产权属证明文件。
如果无法提供或证明文件存在问题，可能会导致抵押的效力受到影响。
解决方法是办理相关的不动产权属证明手续，并确保证明文件的真实性和有效性。
6. 不动产后续权益转移问题：在进行不动产抵押后，债务人可能会转移不动产的权益，例如出售或转让。
如果债务人转移不动产的权益，可能会导致抵押权失效。
解决方法是在抵押合同中约定债务人不得转移不动产的权益，并在转移时进行相应的抵押物注销手续。
在进行不动产抵押时，需要注意上述问题，并逐一解决。
还应该根据实际情况，补充完善抵押合同的条款和约定，确保担保措施的有效性和权益的保护。
房地产抵押实务中存在的问题和解决方法五篇
房地产抵押实务中存在的问题和解决方法五篇第一篇：房地产抵押实务中存在的问题和解决方法房地产抵押实务中存在的问题和解决方法在银行信贷业务中，抵押担保因其较大的安全性，成为银行贷款最为有利的担保方式。
但是，由于担保法及其司法解释对抵押担保的有关规定并不明确和具体，下面就江汉支行在房地产抵押实务和管理中存在的问题和解决方法谈谈本人的一点看法。
一、房地产抵押实务中存在的问题1、一般房地产抵押担保中，以限制或禁止抵押担保的房地产进行抵押登记，如农村集体所有制土地。
这方面的情形不多，但确实存在，主要表现为抵押人或借款人通过人为关系使抵押登记管理部门对上述土地办理抵押登记;由于有他项权证，极易导致银行错信政府的登记公示，为借款人发放贷款。
这一案件已经处理完全，并没有受到损失。
2、以产权关系不明的房地产进行抵押担保。
如抵押人进行抵押的财产，表面上是一人所有，但实际上是与他人共同开发的房地产。
案件涉讼后，抵押效力受到影响。
该案件由于证据没有砸死，现在抵押人正在检察院申诉。
3、最高额抵押担保登记无对应的主债权文本。
现行文本是借款合同文本，不符和业务发展的需要，也不能与最高额抵押担保有效衔接。
4、抵押权人名称和机构变更频繁，影响变更前后抵押登记的效力和主从合同有效衔接性。
5、债务人或抵押人更名改制，对于需要办理的借新还旧贷款，如何处理好债务承担和借新还旧的关系、以及更名改制与办理抵押登记之间的关系，没有一个有效的程序和模式，危及贷款担保安全。
6、抵押物清单没有作为抵押合同的附件或是抵押物清单填写不规范。
7、个人金融业务中，大部分贷款只办理的房产抵押登记，而没有办理土地使用权的抵押登记。
8、子母公司抵押担保问题。
关于子公司为母公司提供抵押担保的效力问题，目前司法实践中并没有一个明确的认定标准，而很多集团公司的业务往来均或多或少的存在上述问题。
二、解决方法针对上述问题，联系的业务实际，建议使用下列方式解决：1、严格按照担保法及其司法解释的规定办理抵押登记手续，对于不能进行的抵押登记的房地产，严把审查关口，杜绝此类现象的发生;对于限制性的房地产，严格按照相关特别法律法规的规定和相关行政法规的规定，作好报批、审批手续，完善有关手续，使抵押担保合法、有效、与主债权有效衔接。
不动产抵押登记涉及到的几个问题
不动产抵押登记涉及到的几个问题在不动产登记机构设立前，土地使用权相关登记由土地所在地的县级以上人民政府国土资源行政主管部门办理；在建建筑物、建筑物抵押登记由县级以上人民政府建设（房地产）主管部门办理。
在不动产统一登记后，上述抵押登记均由各地县级以上不动产登记机构办理。
此时，涉及到以下几个问题：（一）原抵押登记是否需要重新办理《不动产登记暂行条例实施细则》第一百零五条规定“本实施细则施行前，依法核发的各类不动产权属证书继续有效。
不动产权利未发生变更、转移的，不动产登记机构不得强制要求不动产权利人更换不动产权属证书”。
根据上述规定，并不强制要求重新办理登记或更换证书，原他项权证继续有效，如果当事人要求更换证书，登记机构应当接受。
在该情况下，是否存在抵押人通过更换证书、变更证书记载的方式影响我方抵押权公示效力的风险？由于登记以不动产登记簿记载为准，理论上登记机构的统一并不影响不动产登记簿记载，即使登记机构在更换证书的过程中出现记载错误，我方可通过申请更正登记的方式予以变更。
（二）关于在建建筑物的追加抵押根据《物权法》第二百条规定“建设用地使用权抵押后，该土地上新增的建筑物不属于抵押财产。
该建设用地使用权实现抵押权时，应当将该土地上新增的建筑物与建设用地使用权一并处分，但新增建筑物所得的价款，抵押权人无权优先受偿。
”该条款明确了以建设用地使用权抵押，仅以土地现状抵押，并不当然包含未来土地上形成的在建工程。
因此在房地产投融资项目中，在国土部门办理了土地使用权抵押后，当土地上形成在建工程，仍需及时至建设（房地产）部门追加在建工程抵押登记。
在不动产统一登记后，由于登记部门统一，土地使用权、在建工程、房产的权证统一，是否无需再追加办理在建工程抵押登记？答案是否定的。
根据《不动产登记暂行条例实施细则》第七十五条，“以建设用地使用权以及全部或者部分在建建筑物设定抵押的，应当一并申请建设用地使用权以及在建建筑物抵押权的首次登记”，可知虽然不动产实现统一登记，但建设用地使用权抵押与在建建筑物抵押仍是两类不同的抵押，均应办理登记手续。
【实务】在建工程抵押登记办理中的热点问题
【实务】在建工程抵押登记办理中的热点问题在建工程抵押是房地产开发商为筹措项目资金向银行贷款融资的重要方式之一。
随着《城市房地产抵押管理办法》及地方配套规定的出台，在建工程抵押程序日趋规范和严格。
这对实践中如何准确有效地处理在建工程抵押登记业务提出了更高的要求。
文章中列举了在建工程抵押登记办理过程的常见问题，并提出切实可行的应对措施，以供办理在建工程抵押业务的朋友提供参考。
在建工程抵押在银行房地产开发贷款融资中较为常见，根据2001年修正的《城市房地产抵押管理办法》的定义“在建工程抵押，是指抵押人为取得在建工程继续建造资金的贷款，以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产，以不转移占有的方式抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。
”相对于土地抵押和房屋所有权抵押，在建工程抵押对抵押申请材料的要求更为复杂，各地登记机关对在建工程抵押的操作实践也有不少差别，律师在办理在建工程抵押登记的过程中，可能会意外频发，处理得稍有不慎，会延误银行放款进程，甚至导致抵押权的设立出现瑕疵或未能有效设立。
因此，如何减少办理抵押过程中出现的意外，值得深入研究。
笔者团队在各地办理了较多在建工程抵押，积累了一定的实务经验，并且深刻体会到对抵押过程中的一些细节把握往往对能否顺利办理抵押起到关键作用，本文将试举一二进行说明。
一、预售许可证对于建造房产并计划出售的开发商而言，办理预售许可证是房产开发过程的重要环节，顺利办出预售许可证就可以提前对尚在建造中的房产进行预销售，从而将先期投入的资金回笼。
实务中，许多地区将预售许可证与在建工程抵押进行挂钩，例如，根据《上海市房地产抵押办法》第二十二条第三项的规定，办理在建工程抵押必须“该建设工程范围内的商品房尚未预售”。
换言之，如果该在建工程已经办理了预售许可证，则无法再进行抵押。
然而，在上海以外的诸多地区如重庆等地则要求在预售许可证（在安置保障性建设项目中或称销售许可批文）未办理完结前不得进行抵押。
当前房地产抵押贷款实务操作中存在的风险及防范对策
取得销售租赁债权 的资 金 ， 然后， 由 中间商 以这些 债权为抵
押， 发行 租赁 （ 抵 押） 债券 ， 二级市场 的中介机构把证券化 的 租赁债权销售给投 资者 ， 从 最终 投资 者那 里取得销售租赁抵
［ ４ ］ 欧 阳卫 民 ．中 国金 融租 赁 业 的现状 和 出路 ［ Ｍ］ ． 北京： 中国
的过 程 。 这 一 过 程 的 资 金 流 动 方 向 是 ， 租赁 债权 的拥 有者
［ １ ］ 吴 慎之 ．强化 融资 租赁 ： 小微企 业 融资 的必然选 择［ Ｊ ］ ． 中央 财 经大 学 学报 ， ２ ０ ０ ３ （ ４ ） ． ［ ２ ］ 粱飞媛 ．发展 中国小微 企 业 融资 租 赁 的若 干意 见 ［ Ｊ ］ ． 商 业
研 究， ２ ０ ０ ６ （ ７ ） ．
（ 租赁公 司） 将所持有 的各 种流动性 较差 的同类 或类似 的租 赁债权卖给租赁债权证券化 的机构（ 中间商 ） ， 从 中间商那 里
［ ３ ］ 王爱英 ， 梁喜 ．面 向小微 企业 的租赁 创新 思路探 讨［ Ｊ ］ ． 商业
时代 ， ２ ０ ０ ９ （ １ １ ）
当前房地产抵押贷款 实务操作 中 存在 的风险及防范对 策
口 饶 以春
（ 中国工商银行股份有限公司怀化市分行 ， 湖 南 怀化 ４ １ ８ ０ ０ ０ ）
摘要 ： 房地产贷款是 商业银行 最为 常见的贷款 业务 ， 它 不仅 关 系到 商业 银 行 经 营 效 益 ， 也 影 响 到 我 国金 融 市 场 和 社
权、 房屋所有权作 为偿还 贷款 的担 保。 自《 担保 法》 １ ９ ９ ５年 押合 同编号与实际签订 的抵押合 同编号不一致 。
者拟设立抵押的房产 ， 在抵押 物清单 中只填列房 产 ， 未填列
房地产抵押的几个问题
遇到房地产法问题？赢了网律师为你免费解惑！访问>>房地产抵押的几个问题一、抵押权的法律地位抵押权是担保物权的一种，担保物权是以保证债的履行为目的，在债务人或第三人的所有物或者权利上所设定的限制物权。
物权是主要的财产权，是在法律规定的范围内，对特定物的直接管领和支配、享有权利并排除他人干涉的权利。
物权可分为完全物权和一、抵押权的法律地位抵押权是担保物权的一种，担保物权是以保证债的履行为目的，在债务人或第三人的所有物或者权利上所设定的限制物权。
物权是主要的财产权，是在法律规定的范围内，对特定物的直接管领和支配、享有权利并排除他人干涉的权利。
物权可分为完全物权和限制物权，具有物权的全部权能的是完全物权，人们很为熟悉的所有权就是一种完全的物权；在他人的物上所享有的某种有限的权利称为限制物权，除所有权以外的物权都属于限制物权。
由于社会的不断发展，财产关系日益复杂，单纯的所有权制度已无法满足社会发展的需要，于是，从所有权中派生出了各种他物权。
如属于用益物权的典权、地上权、地役权；属于担保物权的抵押权、质权、留置权等。
所有权和各种他物权共同组成了物权。
物权具有优先的效力和追及的效力。
优先的效力是指在同一物上可以同时存在物权和债权，但物权的效力要优于债权。
追及的效力是指物权的标的物无论转移到何处，物权的权利人都可以直接向实际占有人主张权利。
由于物权所具有的这种效力，债权在设定担保以后，就获得了优先受偿等物权性质的权利。
（一）优先受偿的效力。
房地产抵押以后，债务人如果不按期履行债务，债权人有权依照法律的规定以抵押的房地产拍卖或折价所得的价款优先受偿。
1、抵押担保的范围包括主债权及利息、因债务人未履行债务而发生的违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用。
抵押当事人也可以约定担保的范围。
列入担保范围的均属优先受偿的范围。
2、用于抵押的标的物是房屋和该房屋占用范围内的土地使用权。
在行使抵押权时，可以依法将土地上新增的房屋与抵押物一同处分，但对于处分新增房屋所得，抵押权人无权优先受偿。
房屋抵押登记应注意的问题
浅析房屋抵押登记应注意的问题摘要：本文通过对当前房屋抵押中存在的问题进行分析研究，针对存在的问题提出一些在登记中应注意的事项，仅供大家参考。
关键词：房屋抵押；登记；问题在各种担保中，抵押是一种比较理想的担保方式，被称为“担保之王”，抵押以不转移标和物的占有为特征，不妨碍抵押人的正常使用收益，又为抵押人融通了资金，对于抵押权人来说，抵押为所担保的债权增加了安全性，符合各方利益，因此被人们所广泛采用，改革开放以后，随着我国社会主义市场经济的发展，抵押也随之得到了发展，目前抵押已成为最普遍最活跃的一种融资方式，本篇文章提出一些房屋抵押登记中应注意的问题，以便日后我们面对房屋抵押登记问题时能够有效的处理，减少不必要的麻烦。
一、对抵押人以及共同抵押人的身份进行充分核实第一，要对抵押人以及共同抵押人身份的合法性进行核实，确保身份信息的真实性和可靠性。
核实方式可以选择对登记人的身份证件、户口所在地以及登记人的结婚证进行核实。
第二，对抵押人以及共同抵押人身份的一致性进行审核，审核抵押人以及共同抵押人身份信息是否与申请材料、登记薄记载一致。
第三，要求抵押人以及共同抵押人到场申请抵押登记，避免由信贷员全权代理，确保主体的真实合法性。
第四，安装身份证读卡器查验身份证真伪，有条件还可以安装监控系统或对申请人进行现场拍照存档。
二、确保相关资料完整、全面在房产抵押登记过程中，要向登记部门提供登记申请书、申请人的身份证明、房屋所有权证或者房地产权证书、抵押合同、主债权合同以及其他必要材料。
在办理登记业务时，第一，要审核申请人提交的材料是否齐全、完整，有关部门出具的证明材料是否有效。
第二，申请登记的房地产信息与申请材料、登记薄记载是否一致。
第三，申请材料的形式是否符合法律、法规和规章的要求。
第四，审核合同填写是否完整，签字盖章是否规范，合同的内容是否符合法律法规的要求，对于民间借贷的抵押登记，注意审核借贷利率是否符合最高人民法院《关于人民法院审理借贷案件的若干意见》：“民间借贷的利率可以适当高于银行的利率，但最高不得超过银行同类贷款利率的四倍”的规定。
关于办理银行按揭及抵押登记过程中存在的问题及总结
关于办理银行按揭及抵押登记过程中存在的问题及总结办理银行按揭及抵押登记是许多购房者常常面临的问题。
这个过程中存在一些问题，需要我们理解和解决。
下面将从四个方面来介绍这些问题，并进行总结。
首先，办理银行按揭的过程中常常遇到的问题之一是贷款额度的问题。
很多购房者在选择贷款银行之前并没有充分了解自己的贷款额度。
因此，在选择购房项目时，他们可能会因为自己无法获得足够的贷款而失去了心仪的房屋。
这对购房者来说是一个非常大的打击。
解决这个问题的方法是，在购房之前，购房者需先了解自己的贷款额度，并选择适合自己经济状况的房屋。
其次，办理抵押登记的过程中常常面临的问题是手续繁琐。
抵押登记涉及到很多的文件和证件，需要购房者提供大量的资料。
因而，购房者常常在准备文件和证件的过程中感到困扰。
此外，购房者在抵押登记的过程中也需要支付一定的费用。
这些问题可以通过提前了解抵押登记的具体流程，并且准备好所需文件和证件来解决。
购房者还可以咨询专业的抵押登记办理机构来获得指导。
第三，办理银行按揭及抵押登记过程中可能存在的问题是利率波动。
银行的贷款利率并不是固定的，而是会根据市场情况进行浮动。
购房者可能在贷款期间面临利率上升的风险，这可能导致月供金额的增加。
解决这个问题的方法是，在购房之前与银行贷款经理详细咨询贷款利率的情况，并选择适合自己经济状况的利率方式。
购房者还可以选择固定利率或者锁定利率，以减少利率波动的风险。
最后，综上所述，办理银行按揭及抵押登记过程中存在的问题包括贷款额度问题、手续繁琐、利率波动等。
解决这些问题的方法有提前了解自己的贷款额度、准备好所需文件和证件、咨询专业机构等。
购房者还应该谨慎选择贷款方式，并与银行贷款经理充分沟通。
只有在充分的了解和准备之后，购房者才能顺利办理银行按揭及抵押登记，实现自己的购房目标。
担保实务中担保措施之不动产抵押的常见问题
担保实务中担保措施之不动产抵押的常见问题
担保实务中，不动产抵押是一种常见的担保措施，它是指借款人将其已经拥有或者将要拥有的不动产（房屋、土地等）进行抵押，作为借款人向贷款人提供的担保措施。
然而，在不动产抵押过程中，常常会出现一些问题，以下是其中的一些常见问题：
1. 不动产抵押登记问题
不动产抵押登记是指将借款人的不动产进行登记，以表明该不动产已经被抵押。
在不动产抵押登记的过程中，常常会出现登记存在问题的情况，例如登记手续问题、登记信息问题、登记不完备问题等。
这些问题往往会导致不动产抵押登记的效力受到影响，严重的情况可能会导致抵押权的无效。
不动产评估是指根据不动产的实际情况和市场行情进行评估，以确定其价值，并根据该价值确定抵押额度。
在不动产评估的过程中，常常会存在评估标准不一致、评估过程不规范等问题，导致评估结果不准确，从而影响抵押额度的确定。
3. 抵押物变更问题
在不动产抵押的过程中，借款人可能会存在抵押物变更的情况，例如卖掉抵押物、重建抵押物等。
这些情况可能会导致借款人抵押物不能完全覆盖贷款本息，从而影响抵押的效力。
在不动产抵押的过程中，可能会存在抵押登记先后顺序的问题。
这些情况可能会导致抵押权的优先顺序发生变化，从而影响到抵押人的利益。
总之，在不动产抵押的过程中，必须注意相关法律规定，严格执行登记和评估规定，确保抵押权的优先顺序和效力得到有效保障。
浅谈房地产抵押登记产生的问题及对策
浅谈房地产抵押登记产生的问题及对策摘要：目前，随着我国经济的发展，城市化程度的不断加深，房地产行业的发展也越来越快，房产的价值也随之迅速增加，相应的房产抵押作为融资途径的一种也愈发受到广大人民群众的认可，房产抵押却不影响房产的正常使用，换句话说，房产的抵押不会影响其的正常收益，同时也解决了抵押人资金的需求，并且抵押物也可以为融资提供了安全保障，这种融资方式符合了双方的利益。
然而也不得不注意到在房产抵押的实际手续办理中，往往存在一些权责不明晰的地方，因此，本文将从房地产抵押登记产生的问题及对策等方面进行简单的论述。
关键词：房地产抵押登记问题对策Abstract: at present, with the development of our national economy, city is deepening, the development of the real estate industry is becoming more and more quickly, the value of the property is increasing rapidly, the corresponding mortgage as a means of financing are also increasingly subject to the broad masses of the people recognized, normal use, but does not affect the real estate mortgage in other words, real estate mortgage will not affect its normalincome, but also solve the mortgage financing needs, and collateral can also provide security for the financing, the financing way in line with the interests of both sides. But also have to pay attention to the actual procedures in the mortgage process, often have some responsibilities are not clear place, therefore, this article from the registration of real estate mortgage problems and countermeasures, have discussed.Keywords: real estate mortgage registration problems一、房产抵押超额问题通常情况下，房产抵押不得超额抵押，根据我国相关担保的法律法规明确规定：“抵押人所担保的债权不得超过其抵押物的价值”，但是这些法律制定是有一定的历史背景的，过去相应的信用体系还不是很完善，这些法律的制定在抑制资金欺诈行甚至维护社会稳定发挥了相当的作用。
房地产抵押登记存在的问题及对策探究
房地产抵押登记存在的问题及对策探究摘要：在当前的社会发展过程中，城市化的发展速度得以不断的增加，由此也使得房地产行业得到了进一步的发展，使房产的价值得以不断的升高，而房产抵押在发展过程中，作为融资需要的现实途径，已经受到广大人民群众所具有的认可，而房产抵押在发展过程中，并不会影响房产的正常使用，由此也使得房产抵押代购构建过程当中，并不会对其自身所具有的正常收益产生影响，同时也能够对抵押人资金的需求得到有效的满足，并且抵押物能够进一步的使整体融资获得更加有效的安全保障，该种融资模式在构建过程当中，能够对双方所具有的现实利益得到综合性的满足。
然而在发展过程中，其自身的房地产抵押的实际手续办理过程中，会存在一些权责不明的现实问题。
由此，文章对房地产抵押登记所存在的各类问题以及相应的对策进行综合性的探究，希望能够使我国房地产抵押登记工作能够获得更加创新型的优化。
关键词：房地产抵押登记；问题探析；对策分析1对房地产抵押的超额问题进行详细的分析在通常情况下而言，房地产企业往往不能够做超额抵押，根据我国相应的担保法律明确规定抵押人所担保的债权不得超过其自身所具有的抵押物的现实价值，然而其他的法律在购进过程当中存在一定程度的历史背景，在传统的信用体系构建过程当中，其自身的完善性是相对较低，并且现有的法律在制定过程当中，在使的整体金融欺诈行为打击过程中起到了较为优质的作用，并且能够对社会稳定的维护起到一定程度的现实作用。
然而我国市场经济的发展过程中，其整体发展模式得到了进一步的完善，社会中所具有的信用体系也得到了进一步的健全和发展，房产抵押所具有的方式也随着当今社会的发展而产生了较为突出的创新性变化，我国民法典的发展中已经得到充分的规定，不动产所具由的相应登记机构不得要求对房产进行综合性的价值评估。
此外，相应的民法典以及担保法存在冲突的过程当中，需要依照民法典予以进行，在整体房产抵押的实际操作过程当中，房产登记的相关机构对于超额抵押的风险同样存在一定程度的现实顾虑，在相应的背景之下，房产登记机构可以明确向申请人对其风险进行有效的说明，申请人在对各类情况进行分析的过程当中，并且在其同意之后方可进行后续所具有的各项工作，由此使得地方经济发展需求得到充分的满足，并且在很大程度上是整体登记机构所存在的赔偿风险能够得到有效的降低。
登记实务中遇到的一些疑难问题及处理方式
八、委托办理房屋登记时，委托书必须公证吗？
申请人委托代理人申请不动产登记的，代理人应当向不 动产登记机构提交申请人身份证明、授权委托书及代理 人的身份证明。授权委托书中应当载明代理人的姓名或 者名称、代理事项、权限和期间，并由委托人签名或者 盖章。 自然人处分不动产的，可以提交经公证的授权委托书； 授权委托书未经公证的，申请人应当在申请登记时，与 代理人共同到不动产登记机构现场签订授权委托书； 境外申请人处分不动产的，其授权委托书应当经公证或 者认证； 代理人为两人或者两人以上，代为处分不动产的，全部 代理人应当共同代为申请，但另有授权的除外。 假委托书放大登记风险（引入公证书认证制度）。
1991年司法部、建设部关于房产登记管理中加强公证的联合通知，依 据该通知登记部门一直执行继承、受遗赠房屋，必须凭公证书或生效 法律文书才能办理过户登记。 2016年1月1日公布实施《不动产登记暂行条例实施细则》第十四条 规定： 因继承、受遗赠取得不动产，当事人申请登记的，应当提交死 亡证明材料、遗嘱或者全部法定继承人关于不动产分配的协议以及与 被继承人的亲属关系材料等，也可以提交经公证的材料或者生效的法 律文书。 2016年7月5日司法部发布关于废止《司法部、建设部关于房产登记 管理中加强公证的联合通知》的通知。一石激起千层浪，这也意味着 继承、受遗赠房屋，必须凭公证书或生效法律文书才能办理过户的规 定，已经被废止了。 国土资源部发布的《不动产登记操作规范（试行）》在1.8.6关于继承、 受遗赠登记申请材料的一般要求有详细的规范。
处理方式
在房屋登记机构划归国土部门，实施 不动产统一登记前，合肥市房地产管 理局于2015年6月25日发布了《关于改 进房屋登记有关审查方式的通知》， 专门对房屋登记涉及夫妻共有审查方 式做出了改进。
担保实务中担保措施之不动产抵押的常见问题
担保实务中担保措施之不动产抵押的常见问题一、抵押物的确定在不动产抵押中，抵押物的确定是一个非常关键的问题。
在实际操作中，抵押物的确定需要严格遵守法律的规定，确保抵押物的所有权清晰明确，没有纠纷。
抵押物的评估价值也是一个重要的问题，需要对抵押物进行公正、客观的评估，确保其价值的真实性和合理性。
在确定抵押物时，需要充分考虑到市场的变化因素，确保抵押物的价值能够覆盖债务的履行。
二、抵押权的设立在不动产抵押中，抵押权的设立需要符合法律规定，经过严格的程序和手续。
一般来说，抵押权的设立需要经过抵押物所有人的书面同意，并向相关部门进行登记。
在实际操作中，需要特别注意确保抵押权的设立程序的合法性和有效性，避免出现因程序不当而导致抵押权无效的情况。
三、抵押登记的问题在不动产抵押中，如果债务人无法履行债务，债权人有权依法处置抵押物以实现债权。
在实际操作中，抵押物处置的程序和方式常常会引发争议。
债权人在处置抵押物时，需要遵循法定程序，确保抵押物的处置方式合法有效，并保护债务人的合法权益。
在不动产抵押中，如果抵押物需要变现，债权人需要依法进行变现程序，确保变现的公平公正。
在实际操作中，抵押物的变现往往受到市场因素的影响，可能存在抵押物变现难、变现价格偏低等问题。
在不动产抵押中，抵押物的变现问题也是一个需要重点关注的方面。
六、抵押权优先顺位的问题在实际操作中，存在多个债权人对同一不动产设立抵押权的情况，此时抵押权的优先顺位就成为一个争议焦点。
在不动产抵押中，抵押权的优先顺位是根据抵押权设立的先后顺序来确定的，具有先权的抵押权优先受偿。
在实际操作中，需要严格按照法律规定和相关程序进行抵押权的登记和确定，确保各债权人的权益得到合理保障。
关于办理银行按揭及抵押登记过程中存在的问题及总结
关于办理银行按揭及抵押登记过程中存在的问题及总结关于办理银行按揭及抵押登记过程中存在的问题及总结报告****项目部作为****房地产开发公司第一个走向市场，按照市场运作模式经营的项目，在人员操作及管理过程中存在一些问题。
目前，****小区多层房屋已交予住户，由于工程管理经验不足及公司体制等原因，造成多层交房后衍生出一系列问题，就拿办理银行按揭及抵押登记工作方面说：按照市场上其他房地产开发公司的运作模式，都是在开发商交房前为客户办理个人住房按揭贷款手续的，由于我们体制的原因，造成我们迟迟没能与银行合作办理银行按揭准入手续。
等到我们与客户签订的商品房买卖合同上约定的交房日期，我们只有先给客户交房再办按揭手续，否则，公司的信誉就会受到影响，对我们楼盘有意向的潜在客户也会大量流失。
但是，交房后给我们的按揭回款造成的难度很大，我们处于被动地位，客户会想反正我的钥匙已经领了，你急我不急。
再加上交房后工程上出现的一些维修不及时等问题，客户也会拿这些问题作为不予配合做按揭的理由，这就要求我们给客户做好多工作。
办理银行按揭需要客户提交身份证、户口本、结婚证、收入证明等资料，还得依据客户提供的资料帮客户填写银行提供的大量的审批表格，每组客户资料及审批表格填写下来至少得十多分钟，客户资料的初步审查及整理是按揭手续的第一步，这些工作都得由我们专人做，整理完这些资料后，拿着资料领着着客户去银行，由银行负责按揭业务的信贷员复审，复审通过后必须当他们面签字摁手印，这是第二步，银行信贷员根据客户情况填写复审意见，报上级银行单位终审，这是第三步。
随着国家对房地产的调控，对客户贷款资格的审查越来越严，有时客户资料不符合要求被打回来还得重新整里。
因为我们现在是为是一个个已交房客户办理按揭贷款，每个客户的情况不一样，有的是在外地，暂时回不来，有的是收入达不到贷款条件，由于贷款资格的问题办不了按揭，一方面得给客户做工作，让他们增加首付或着转为一次付清，一方面得跟银行方面做工作，让他们的贷款条件尽量放宽一点，由于我们跟银行的准入时间太晚的原因，国家对房地产接二连三的打压调控，本来符合贷款条件的客户现在也变得不符合贷款条件了，本来可以购第三套房可以申请贷款的，现在也申请不下来了。
试述房地产抵押估价的常见问题及注意事项
试述房地产抵押估价的常见问题及注意事项房地产抵押贷款评估是对抵押人提供自身拥有完全产权的房地产向商业银行借款担保时，商业银行确认的用于抵押担保的房地产价值决定并贷款金额的一项商业行为，是通过银行所聘请的不直接涉及银行的贷款决定的外部或内部估价师,采取保守和谨慎的方式，在考虑到评估房地产未来出售的可能性，顾及到房地产长期的和持续的特征、正常的和当地的市场情况，房地产的当前用途和可能性的用途改变等条件下，对房地产的客观价值进行评定和估算的过程。
主要是作为金融机构可能需要第三方更加客观公正的来对抵押物价值作出一个判断.房地产估价按估价目的可划分为房地产转让价格评估、房地产租赁价格评估、房地产抵押价值评估、房地产保险估价、房地产课税估价、征地和房屋征收补偿估价、房地产分割及合并估价、房地产纠纷估价、房地产拍卖底价评估、企业各种经济活动中涉及的房地产估价等。
随着抵押贷款业务的日益增长,房地产抵押价值评估已经成为评估业务的主要部分，自然也是估价机构承揽业务重点考虑的对象。
由于各种社会因素的存在，估价机构方面、银行方面、抵押贷款相关方都存在不同程度的问题.一、房地产抵押贷款评估存在的问题1、评估理论体系不健全,评估制度的不完善中国由于在评估理论和方法研究上的滞后,在抵押评估实务中几乎都采用谨慎原则下的市场法评估,未能把借款人收益、贷款比率、贷款利率、贷款年期等抵押贷款中的各项基本纳入评估过程的计算分析中，忽略了贷款对投资者现金流量旨趣的变化，缺乏科学依据,主观性大。
目前资产评估仍牌发展的初级阶段,随着市场经济的不断发展，评估服务的成本越来越高，它们与政府部门还存在着千丝万缕的关系，这也使得它们能够通过政府关系去垄断市场,而不是通过正常的市场竞争去获得业务，通常采取随意简化估价程序、评估报告内容和格式不规范、不按照国家规定的估价收费标准降低收费标准。
另一方面采取“主随客便"的方式按照顾客主观需求，高估或低估抵押价值，以达到多贷款或少缴纳评估费用的目的。
房地产抵押问题及应注意的若干问题分析
３ 房地产抵押 中存在 的风 险
３１ 抵 押物 风 险 ．
抵押物风险主要包括抵押物权利瑕疵风险、抵押物价值下
跌 、 押 物 处置 风 险 等 。 抵 从 目前 看 ， 押 物 权 利 瑕 疵 风 险主 要 指 以下 情 况 ： 一 些 地 抵 在 区， 由于土 地 管 理 部 门与 房 产 管 理 部 门相 互 独 立 ， 整 的 房 地 产 完
一
动产。因而在 国际上 ， 划分房地产 的范围标准也不是唯一 的。 我 国现 行立法在土地和房产权利 的相互关系方面采纳 了第二种观 点，房地产法》 ３ 条规定： 房地产转让 、 《 第 ｌ “ 抵押 时， 房屋 的所有 权和该房屋 占有用范 围内的土地使用权 同时转让、 抵押 。”
些地区的 自建房贷款 中。因国家对集体土地使用权转让进行
政工 ・ 企业 文 化 ・ 理 管
பைடு நூலகம்
建材 发 展 导 向 ２ １ 年 １ ００ ２月
房 地产 抵 押 问题及 应 注意 的若 干 问题 分 析
路红 军 张 茹
摘 要： 房地产抵押是指抵押人 以其合法的房地产 以不转移 占有的方式向抵押权人提供债务履行担保 的行为。 国家 （ （ 城市房地产抵押管 理办法》 的颁布， 给诸多工程及时融资创造了条件和法律依据 。 但房地产抵押存在着较大的风险， 极易给购房人和抵押权人的权益造成损害， 也给房地产权属登记机关带来风险。本文就房地产抵押存在 的一些问题进行了探讨， 也就城市房地产抵押登记中应注意的几个问题进行了 分析， 并从立法方面提出了完善的建议。 关键词 ： 房地产； 抵押权 ； 担保法 ； 土地使用权； 风险； 问题
１ 我 国房地产抵押涉及到土地 的相关规定
不动产抵押登记的特殊情况与规范建议
不动产抵押登记的特殊情况与规范建议不动产抵押是抵押人在向银行申请贷款、办理财产抵押时的重要内容与组成部分，起到偿还担保与物权担保的目的，在《不动产登记暂行条例》出台之前，不动产抵押登记的程序、材料比较繁琐，登记行为缺乏规范，2015年3月1日，《不动产登记暂行条例》正式实施，整合了不动产登记的权责，规范了登记程序与行为，提升了服务效能，以行政法规的形式保护了权利人的合法权益，但是在不动产抵押登记的具体实施中，却面临一些特殊情况与特殊问题，文章将对这些问题进行探究，并提出相应建议以规范不动产抵押登记实际操作。
标签：不动产；抵押登记；特殊情况；规范建议引言今年以来，随着不动产统一登记制度全面落地实施和不动产登记工作不断深入，各地由于过去分散登记遗留的历史问题和疑难问题逐步显现，给不动产登记工作带来了极大的困扰，不动产登记办事效率低等问题时有发生，群众对于不动产登记特别是涉及房屋不动产登记的信访和诉讼明显增多。
如何在妥善解决历史遗留问题的同时，探索解决不动产登记工作中的疑难问题，提高不动产登记办事效率，成为当前不动产登记工作亟需解决的问题。
本文就不动产登记工作中几个热点和难点问题提出了解决思路和办法。
1、案例概况甲与乙发生民事诉讼，甲胜诉，但乙不履行人民法院生效的判决。
甲遂申请人民法院执行，法院受理后，乙请求法院暂缓执行，但法院要求其提供财产作暂缓执行的担保。
案外人丙自愿用其不动产为乙作担保，法院经审查后予以许可，即向登记机构送达协助执行通知书，要求登记机构在丙的不动产上记载因执行担保产生的抵押权登记。
有观点认为，不动产登记机构在受理此类人民法院的协助执行要求时，不能应人民法院要求，直接在担保人的不动产上作抵押权登记，而应当尽告知义务，即告知人民法院由当事人凭相关登记申请材料向登记机构申请抵押权登记。
笔者不支持此观点。
担保人、债务人不得在明知或者应知担保履约义务确定发生的情况下签订跨境担保合同。
国家外汇管理局或其授权的分支局，不对担保各方当事人设定担保物权的合法性进行审查。
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遇到房地产法问题？赢了网律师为你免费解惑！访问>>房地产抵押登记实务中的几个问题叶俊锋广州市天河区房地产登记交易中心《物权法》及《房屋登记办法》实施以来，对房地产登记实务具有非常强的指导作用。
在办理房地产抵押登记实践中产生了许多新问题，笔者根据自身对相关法律法规的理解及登记实践，对其中的一些问题浅析如下。
一、如何区分抵押权设立登记和抵押权变更登记抵押作为担保的一种方式，由于具有诸多的优点而被广泛采用，成为目前我国最普遍、最活跃的一种融资方式。
对于抵押权设立登记和抵押权变更登记应如何进行区分?我们可以从两者的定义及本质特征来进行区分。
抵押权设立登记是指根据抵押当事人申请，登记机构依法将抵押权设立的事项在登记簿上予以记载的行为。
抵押权的变更登记，是指房地产抵押权主体(抵押人、抵押权人、抵押物)不发生改变，只是抵押权的客体和内容发生变化(例如抵押权人的名称、地址，抵押物的地址、面积发生改变等)，将抵押权变更登记事项记载于抵押登记簿的行为。
在登记实践中，需要办理房地产抵押权变更登记主要有以下几种情况：抵押权人的名称、地址发生改变而发生的房地产抵押权变更，例如抵押权人公司改制、更名等情形；抵押物的地址、面积发生改变：抵押权内容发生改变，包括抵押权顺位变化、抵押权存续期变化、抵押范围变化等。
根据法律法规规定，房屋所有权、用益物权、担保物权均存在设立、变更、转移、注销(撤销)情形。
抵押权设立登记是抵押权产生效力的必要条件，未经登记的抵押权不发生效力。
所以抵押权的设立登记和抵押权的变更登记，简单地理解，两者间关系类似于所有权初始登记与所有权变更登记，是一种先后关系、从属关系，只有先办理了抵押权的设立登记，才有条件发生抵押权的变更登记。
二、对于同一房屋上记载有先后设立的两个抵押权，在先的抵押权办理了债权数额减少的变更登记，变更登记时间晚干在后的抵押权，是否意味着其为后顺位优先受偿权是抵押权人对该抵押房屋享有的重要权利之一。
在同一房屋上设定多个抵押权时，一旦抵押人无法履行债务致使抵押权人需要实现抵押权，经拍卖、变卖抵押房屋后所得价款，首先由第一顺位抵押权人按照已登记的债权数额优先受偿，后顺位的抵押权入依次受偿。
这就意味着如果前——顺位抵押权人己将抵押物变卖所得价款全部受偿完毕后，后一顺位抵押权人将无法实现抵押权，遭受经济损失。
所以优先受偿的顺位则是决定抵押权人能否实现抵押权的关键。
《物权法》第一百九十九条规定了同一财产向两个以上债权人抵押的，在拍卖、变卖抵押财产后所得的价款清偿的顺序：1．抵押权已登记的，按照登记的先后顺序清偿；顺序相同的，按照债权比例清偿。
2．抵押权已登记的先于未登记的受偿。
3．抵押权未登记的，按照债权比例清偿。
根据这一规定，已登记的抵押权优先于未登记的抵押权受偿，而在同样已登记的抵押权中，决定受偿顺序的是登记时间。
登记时间则是登记机构将抵押登记核准登记并记载于登记簿的时间。
要解决因登记在先的抵押权办理了债权数额减少的变更登记，变更登记时间晚于在后的抵押权，受偿顺序是否因此改变的问题，首先我们要确定的是，办理债权数额减少的变更登记是否影响到抵押权的顺位，登记时间是看抵押权设立的登记时间还是抵押权变更的登记时间。
债权数额减少的变更登记属于抵押权变更登记的内容之一。
根据前述对抵押权变更登记的理解，它并不对抵押权的主体产生改变，只是抵押的客体和内容的变化，并不影响到抵押当事人的民事法律关系。
同时，抵押权设立登记与抵押权变更登记又是—‘种先后的、从属的关系。
笔者认为抵押权的效力是在抵押权设立登记开始时便产生的，而抵押权变更登记并没有改变抵押权的效力。
所以因债权数额减少的抵押权变更登记不对抵押权的顺位产生影响，抵押权顺位的登记时间应以抵押权设立登记的时间为准。
但需注意的是，《物权法》第一百九十四条也规定了抵押权人可以放弃抵押权或抵押权的顺位。
所以，因抵押权人放弃抵押权的顺位所办理的抵押权变更登记当然对抵押权的顺位产生了改变。
三、私立学校、医院等单位所有的房地产能否抵押并办理抵押登记关于房地产抵押的范围，我国《担保法》、《物权法》及《房屋登记办法》均做出了禁止性规定。
其中，对学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施做出了禁止抵押的规定。
如何正确理解这一规定并应用于房地产抵押登记实务中非常重要。
首先我们对《担保法》、《物权法》及《房屋登记办法》的这一规定要理解透彻。
笔者认为，要满足这一规定需要同时具备三个条件：一是房产必须是以公益性为目的；二是房产属教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施；三是这些房产必须是为事业单位、社会团体所有。
满足了这些条件，则符合上述法律法规明确规定的禁止抵押范围。
所以，公办学校、幼儿园、医院，显然是属于法律法规规定禁止抵押的范围。
但是随着我国教育体制和医疗体制的改革，出现了越来越多的民办学校和医院，这种新型的教育、医疗单位由于自身的特点经常会出现融资需求，而以自身的资产进行抵押贷款无疑是一种重要的融资方式。
那么在登记实践中遇到这类抵押需求，登记机构能否为其办理抵押登记?笔者认为，应当从下面几个方面来认识。
首先，我们应当认清民办学校、私立医院的本质。
根据《中华人民共和国民办教育促进法》规定，国家机构以外的社会组织或者个人，利用非国家财政性经费，面向社会举办的学校及其他教育机构属于民办教育事业。
民办教育事业属于公益性事业，是社会主义教育事业的组成部分。
民办学校与公办学校具有同等的法律地位。
由此可以看出，以个人、社会组织名义开办的学校、幼儿园等，同样需要按照《中华人民共和国民办教育促进法》、《中华人民共和国民办教育促进法实施条例》、《幼儿园管理条例》等法律法规及相关规定设立，同样属于公益性事业，他们所有的教育设施 (例如教学楼、实验楼等)是实现办学目的的根本保障。
同样，根据国务院《医疗机构管理条例》规定，医疗机构应当以救死扶伤、防病治病，为公民的健康服务为宗旨。
因此，私立医院同样是以社会公益为目的。
因此，学校和医院无论是公立还是私立，均属于法律法规禁止抵押的范围。
同样属于禁止抵押的范围还包括其他社会公益设施，例如公共图书馆、科学技术馆、工人文化宫、敬老院等用于社会公益目的的设施。
其次，我们还需注意的是，根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第五十三条规定：“学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体，以其教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施以外的财产为自身债务设定抵押的，人民法院可以认定抵押有效。
”这解释了例外的允许抵押情形需要满足两个条件：一是满足抵押物为教育设施、医疗设施和其他社会公益设施以外的财产；二是满足抵押目的是为事业单位、社会团体自身的债务设定抵押。
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