北京老年公寓项目对比

各层级老年群体的养老需求，是北京养老事业发展的重点。
主流机构扫描
调研养老机构
北京汇晨老年公寓
机构信念：投身公益 奉献爱心 服务理念：科学 人文 健康 尊严
行动准则：提高老年人及其家属的生活质量
团队目标：创建机构养老服务典范
调研养老机构
位置
北京汇晨老年公寓
开业时间 2007年11月 公寓楼、板楼 会员费+月费
亲和源
二、养老市场考察报告
养老市场概述
• 北京市1990年65岁以上人口占总人口的6.3%，1995年达到了7.8%，北京市在上世纪90年代初就进入了老龄 社会。到2008年底，全市1229.6万户籍人口中，60岁及以上的为216.9万，占总人口的17.6%。根据人口年
龄分布图推算，北京市现有人口将在15年后进入老龄化峰值阶段，而且该峰值阶段将持续大约三四十年。
主流机构扫描 调研养老机构 亲和源老年社区
公司使命：引领老年新生公司愿景：做中国老年产业的第一品牌。成为符合时代精神、满足社 会需求的养老模式的创造者；老年服务标准Байду номын сангаас制订者；老年产业市场领域的开拓者
5万
3500
500
2.91/m2/天 0.85/m2/天（50 年） 1.07/m2/天（15 年）
一居
60m2
短租押金 35万
亲和源
50年使用权 二居 75m2 1.55万/m2
短租押金 53万
• 押金按15年计算 • 住15年以上不退押金 • 住15年以下退差额年限押金
0.85/m2/天（50 年） 1.29/m2/天（15 年） 0.85/m2/天（50 年） 1.29/m2/天（15
寿山福海
汇晨公寓
• “配套先行”是汇晨的最大特色，多元的配套丰富了入住老人的生活内容； •“体验式营销”使汇晨在短期内家喻户晓，树立了鲜明的市场形象； • 标准化的产品设计和管理模式，迎合了市场上一部分客户的需求； • “小而全”走精品路线是泰康初期发展的借鉴思路之一。
• 具有养老功能的专属社区，丰富配套设施是提升社区价值的主要动因； • 标准化的产品组合、简洁现代风格的精装修使“拎包入住”成为可能； • 公众营销活动、行业内广泛推广、多元媒体渠道等构建立体化营销推广 网； • “地产+养老概念”及灵活的入住模式是社区的主要特征之一。
汇晨公寓
休闲设施（温泉、球类、棋牌） 养生膳食（养生配餐、） 医疗服务（日常门诊、定期体检） 安全保障（无线呼叫定位系统） 管家式服务（日常卫生） 健康养生、文化娱乐 保健康复、生活照料 医疗护理、心理支持 生命关怀„„ 长者国际会馆 （商业、餐饮、） 将府俱乐部 、将府书苑 中医医院（健康管理、护理服务） 体育中心 、温泉 游泳馆 、高尔夫„. 健康会所、养生餐厅、医院„ 生活服务、急救系统
汇晨
小套间
65m2
450
标准套间
80m2
710m2
450
双拼 三联排 三室公寓
1.7-2.2万/平米 580m2 156m2 1.6万/平米 二室公寓 短租套间 短租标间 116m2 52m2 35m2 15万 15万 185万 6000 4000 600 600 980-1276万 250万
将府庄园
硬件设施
娱乐 医疗
特色 收费标准
室内2000平方米的“四季厅”生态园 2600/月——4900/月
项目总评
中低端活跃老人定位为主，市场接受度良好，一期入住率90%左右。
主流机构扫描 调研养老机构
将府庄园
“4S理念”，“阳光、自尊、交往、服务” 服务宗旨就是一切以老年朋友为中心，满足他们的个性化需求 北京首家酒店式养生养老庄园
产品分析
建筑形式
标间 48m2
产品配比
小套间 65m2 17% 34% 49% 标准套间 80m2
汇晨公寓
多层连体公寓
汇晨 产品 配比
普包间 40m2 普标准间 40m2（阴）
豪华套间 60m2 普高单间 40m2（阳）
寿山福海
连廊式多层公寓
寿山福海 产品 配比
村落别墅
24%
32%
18% 26%
家居式公寓 14% 12%
将府庄园
长租 + 短租 50年 2年 使用权
短租：押金15万 + 月费4000-6000元/月 长租：市场价1.8-2.2万/m2
亲和源
长租 + 短租 50年 15年内 使用权
短租：押金（15年） + 生活费
60m2押35万 75m2押53万 120m2押85万
长租：市场价1.6万/m2
产品分析
服务设施/内容
3.8/m2/天 3.8/m2/天
养老机构产品比较分析
产品
形式
普包间
价格
面积 40m2 60m2 40m2（阴） 40m2（阳） 入门费
5万
平效
月费
3900
其 它
500
性价比
3.25/m2/天
豪华套间
5万
4900
500
2.72/m2/天
寿山福海
普标准间 5万 3200 500 2.66/m2/天
普高单间
三居
120m2
短租押金 85万
经验总结及借鉴
将府庄园
• • • • • • • • • •
借大势，并率先试水低成本、高品质养老社区发展模式； 定位清晰，营造中高端中产圈层生活方式及社区氛围，产品舒适度较高； 销售模式创新，树立“使用权”销售示范标杆； 低调推广、口碑传播，逐步提升市场认知度和美誉度； 服务意识全面渗透运营各环节中，服务体系溢价能力较强。 营造温室环境独具特色，配套设施是传统养老院的升级版，产品形式单一； 集中运营管理保障老人基本 需求，提高设施使用效率，服务意识相对较弱； 社区规模、档次、价格等均属大众化产品定位，市场容量非常可观； 政府推广、定向营销等营销手段值得采纳和借鉴； 控制发展节奏、稳定且逐步提升入住率，保持市场热度和社区人气。
72%
面积区间：580-730m2
户型： 双拼、三联排 六室四厅 供给量：73套 项目：将府庄园 面积区间： 48m2、65m2、75m2 80m2、110m2、120m2 户型： 标准间、套间 二居、三居 供给量：1638套 项目：汇晨、将府庄园、亲和源
项目：寿山福海
主流养老机构产品分析
商业模式分类：
短租模式:
租期1-2年，代表项目：汇晨、寿山福海，累计998套； 租期15年 ，代表项目：亲和源
出售使用权模式:
出售50年使用权， 代表项目：将府庄园、亲和源，累计1283套；
主流养老机构产品分析
运营模式分类：
自行运营:
代表项目：汇晨、寿山福海、将府庄园
自建销售及运营管理团队
外包运营:
代表项目：亲和源 配套设施全部外包（康体中心、医院/康复中心、餐饮）
寿山福海
将府庄园
亲和源
综合分析
销售模式
汇晨公寓
出租使用权
销售速度
2010年3月 288户入户率70% 平均消化速度：130户/年 2010年3月 一期200户入户率100% 平均消化速度：100户/年
运营模式
自行运营管理 医疗设施合作运营
寿山福海
出租使用权
自行运营管理 医疗设施合作运营
将府庄园
销售50使用权 出租使用权
34平米到52平米，再到152平米，再到700多平米的居家式养老用房 营养配餐和特殊饮食，预订、零点、自选用餐方式 老年俱乐部、游泳池，温泉，健身中心，室外的网球场、壁球馆、图书馆、书画室、 小剧场、高尔夫 联合月黎中医院
硬件设施
娱乐 医疗
特色 收费模式 项目总评
50年会员资格销售 短租及长居50年会员资格 郊区化置业及部分中高端活跃老人定位为主，市场接受度良好，80%左右产品出售50年使用权。
养老机构产品比较分析
产品
形式
标间
价格
面积 48m2 入门费
8万 15万 8万 15万 8万 15万
平效
其它
450
月费
4400 4000 5200 4900 6200 5900 1207-1562万
性价比
3/m2/天 2.8/m2/天 2.67/m2/天 2.5/m2/天 2.58/m2/天 2.46/m2/天 0.93-1.2/m2/天 0.92-1.2/m2/天 0.88/m2/天 0.87/m2/天
昌平区北七家镇八仙庄立汤路东侧
发展商
总面积 开发阶段 交通配套 周边配套
市政府投资，市民政局牵头兴建
总建面30万㎡一期3.9万㎡ 一期已经完成投入使用 立汤路、免费班车
运营团队
建筑风格 经营模式
居住 餐饮 硬件设施 娱乐 医疗 特色 收费标准 项目总评
712张床 朝阳户型，拎包入住，独立厨房和特别设计的无障碍卫浴空间 地板采暖 科学营养的饮食配方为汇晨老人制定健康食谱 桑拿、沙壶球、影视大厅、台球厅、舞蹈厅、棋牌室、门球场、健身房、羽毛球馆、 游泳馆、健身器材、卡拉OK厅、书画室、阅览室、网络教室、多功能厅 日本老年护理服务机构-来福宫
调研养老机构
位置
发展商 总面积 开发阶段 交通配套 周边配套
将府庄园敬老院
开业时间
运营团队
机场高速酒仙桥(大山子)出口正东约4公 里处
一期占地面积85万㎡，总建筑面积11.8万 ㎡ 一期已入住 小区内班车 电影博物馆、798、铁路博物馆 居住 餐饮
2009年10月25日
建筑风格 经营模式
中式园林风格 经营性的、高端养老社区 北京城市展 望物业管理公司提供管家服务
目录
一、养老市场产品报告
产品比较分析 综合比较分析
经验总结及借鉴
二、养老市场考察报告
养老市场概述 主流机构扫描 养老机构信息比较
一、养老市场产品报告
主流养老机构产品分析
市场供给产品类型
产品供给比例
酒店式公寓 多层/板楼公寓 3% 25% 别墅式公寓
面积区间：40-60m2 户型： 普包房、普标准间 豪华套间、普高单间 供给量：570套
护理公寓
将府庄园
双拼+三联排 多层公寓
将府 产品 配比
一居 60m2
74%
二居 75m2 24% 36% 三居 120m2
亲和源
小高层板楼
亲和源 产品 配比
40%
产品分析
租售形式
汇晨公寓
短租 2年合同
收费模式
押金：5-8万 月费：4000-6000元/月
寿山福海
短租 2年合同
押金：5-8万 月费：2600-5000元/月
市老龄委预测，2050年全市60岁及以上人口的比重将超过30%，即每三个人中就有一个老人。 • 2009年全市新增养老床位1.58万张，是“十一五”期间头三年累计增加9727张养老床位的1.6倍，机构养老
床位2009年末达到5.86万张。到2020年，本市机构养老床位达到14万至16万张，每百名老人拥有4张床位。
2010年3月 别墅73栋出售率86% 家居公寓428套出售率74% 护理公寓140套出租率17% 平均消化速度：180套/年 2010年3月 834户入户率30% 平均消化速度：113套/年
自行运营管理 医疗设施合作运营
亲和源
销售50使用权 出租15年使用权 （20年封顶）
自建销售团队 所有配套全部外包运营
• 北京养老需求是一个多元化的市场，由于老年人的年龄、收入、文化水平等具有较大差异，个人爱好也有 较大差别，老人希望的养老模式也会有所不同。如健康状况良好且有工作意愿的老年人希望能找到工作机
会；经济状况良好且注重生活质量的老年人希望享受舒适、高品质的生活；有爱好和特长的老年人则希望
展示自己的才华；高龄、残疾、生活不能自理的老年人希望得到长期护理等等。 • 目前养老市场上民营养老机构多为活跃长者提供养老服务居多，因此，构建多样化的养老模式体系，满足
运通101路，370路，645路，931支1，931专， 977支，981路，992路，“麻峪北口”站下车 顺义国际学校、新国展、优山美地公园、莫奈公园 居住 餐饮 颐养区、照料区、照护区。有标准间、小标准间、大标准间和套间。各房间设有独立 卫生间 营养配餐和特殊饮食，预订、零点、自选用餐方式 健身房、台球室、多功能厅、书画室、阅览室、棋牌室、电脑教室、聊吧、会客室、 才艺展示室等 绿色急救通道，提供体检、医疗、保健、护理、康复、急救和转院等服务 就医用药医 保报销
寻求幸福归属创造最佳乐园。 服务铭： 为了每一位老人的幸福，尽心尽意，尽善尽美。
调研养老机构
位置 发展商 总面积 开发阶段 交通配套 周边配套
寿山福海养老服务中心
开业时间 运营团队 建筑风格 经营模式 中式园林风格 市政府支持非盈利机构 2006年
北京石景山区双峪路23号 恒坤投资集团有限公司 一期2.7万㎡ 600张床位 二期370张床 一期已完成投入使用 二期2010年元月 开发
无线定位求助系统 北京唯一一家拥有温泉池和游泳池的老年公寓 4000/月——6000/月 中端活跃老人定位为主，市场接受度良好，入住率70%左右。
主流机构扫描 调研养老机构 寿山福海养老服务中心
行动准则：提高老年人及其家属的生活质量
团队目标：创建一流设施、一流环境和一流服务，尽善尽美，为老年人快乐健康安度晚年，