养老度假村项目案例分析-老年公寓模式
养老度假村项目案例分析-老年公寓模式
养老度假村项目案例分析——老年公寓模式老龄化指的是在社会总人口中老年人的比例越来越高。
对于老龄化，国际上最简单的评判标准是：60岁以上的人口数占总人口数的比例超过10%，或65岁以上的人口数占总人口数的比例超过7%。
2007年底全国1%人口抽样数据显示，我国65岁以上人口达到10055人，占总人口数的7.7%。
我国已成为人口老龄化国家。
我国自1999年以来已经进入老年型国家。
新世纪开始银发浪潮滚滚而来，而且老年人口基数大、发展速度快、来势凶猛。
因此解决老年人的养老和居住问题是摆在我国和各个城市面前的一个紧迫的社会问题。
目前我国老年人选择养老和住宅的方式，由于历史和传统观念等原因主要以居家养老为主。
主要形式有与子女共居、与子女邻居、独居，除此以外还有托老所、福利院、临终关怀医院以及老年公寓等。
老年公寓（老年社区）是依据老年人的特点和需求设计、建造的专供老年人居住的住宅。
它既体现老年人养老居住，又能享受到各方面社会化服务的住宅。
老年公寓兴起于北欧一些国家，90年代在美国一些城市发展起来，成为房地产业的新兴领域。
中国的北京、天津、大连等城市近几年也相继建成老年公寓。
随着经济的发展、人民生活水平的提高以及观念的变化，老年公寓的市场需求将不断增长。
一、老年公寓需求的不断增长。
1．中国人口老龄化的发展。
我国已进入老年型国家，北京、上海、天津、广州、沈阳、大连等大城市也快速进入老年型城市。
据世界卫生组织的资料，一个国家的老年人口系数达到10％以上（60岁以上人口）或7％（65岁以上人口）时，标志着这个国家或地区进入老年型。
老年人口系数是指一定时点上老年人口占总人口的比重，它反映人口老化的程度（《人口与社会保障研究》陈朝先著，1998年版）。
目前我国60岁以上老年人口已达1.3亿，占全国总人口的10％以上，到21世纪中叶将超过4亿，占全国总人口的28％，即每4个人中就有一位老年人。
又据预测我国65岁以上老人数将从2000年的0.94亿（占总人口的7.3％），增加到2050年的3.34亿（占总人口的22.6％）（北京大学健康与家庭研究中心网站提供）。
智友老年公寓案例分析及规划设计建议
老院、福利院因历史原因，大多选址于市中心，噪音和空气污染相当严重，相信随着老年人对养
老质量要求的提高，其老年住宅从主城区向城郊转移将成必然之势，且唯有城郊独特的地理环境 才能满足老年人对居住环境的特殊要求。 “山水型老年公寓”将更受消费者青睐 随着居民生活水平的提高，老年人对居住的要求更加讲究。他们年轻时由于竞争环境和迫于
结论：
我国已进入老龄化阶段，2030-2040年会面临人口结构老龄化加剧
“4•2•1家庭”催生老年住宅的产生和发展
传统“家庭养老”观念已经转变，“度假养老”观念逐步形成
国家鼓励老年人住宅地产的开发，给予政策与资金上的扶持
建设老年公寓是我们的责任，也是时代的使命！
老年社区的兴起
Ø 老年公寓建设兴起于70年代的北欧。 Ø 我国第一个老年公寓于1986年6月诞生于安徽省安庆市，是由社会集资兴办并向全国开放的民营福 利企业。 Ø 北京市第一个老年公寓是1991年由清华园兰照院改造而成的。 Ø 1990年上海首家老年公寓在浦东落成。 （江泽民总书记为之题词：“浦江夕阳诗如画，秋色黄花送晚情。”） Ø 据统计1998年10月我国有800所老年公寓社区。 其中规模较大、设备齐全、知名度较高的有浙江省永嘉县乐山庄、天津鹤童老年公寓、上海众仁
阳红老年公寓、郑州爱馨老年康乐苑。
模式
“社区+医院+地产”模 式
代表案例
台湾长庚养生文化村
典型特征
以长庚医院雄厚的医疗资源为 后盾，建成了全球最大的银发 地产社区
模式点评
1.是全国首家推行会员制新型养老模式的国际敬老院，它开 创了敬老院与俱乐部相结合的崭新模式； 2.将传统文化与现代养老敬老事业相结合，创立了中医药健
老年公寓实例分析
潮湿区域使用了洁福防滑地 面材料：柏莱安全标准，R10 防滑等级的地板避免和减少 老年人和行动不便者摔倒的 风险。
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感谢您的观看！
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立面采用参 差不齐的设 计，并使用 型钢作为覆 面材料。混 凝土元素填 充在红色金 属立面之间， 楼层高的窗 户形成一种 连续、和谐 的整体。
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圣特蕾莎养老院扩建
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建筑师在已经存 在的建筑体量旁 边重新建造了一 个体量作为扩建 项目。原来的建 筑是一个三层高 的楼房，西侧是 一个连续的建筑 外立面正对着 Pica d’Estats 大街。
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所有的房间都 以一种简单且 合理的方式进 行布局，并且 以中间的一个 内部花园作为 核心进行分散 式的分布。
漕河泾养老院
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• 该案例是马 达思班建筑 事务所设计 的上海漕河 泾养老院。 该养老院外 观设计大气 而个性，内 部采用防滑 地板避免和 减少老年人 及行动不便 者摔倒的风 险。
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• 建筑师的目标是创 造一个单一的体量。 为了满足养老院的 功能设施要求，新 建成的建体量是原 来建筑的2倍。通 过外墙上的遮阳措 施部分的达到了统 一的效果，遮阳的 百叶解决了原来的 建筑存在的遮阳问 题。垂直铝制百叶 窗改善了室内的光
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法国米尔库养老院
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太阳城老年公寓案例分析及规划设计建议
东方太阳城相关配套设施
高尔夫球场
俱乐部
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商业街
东方太阳城客群年龄及职业
专项调查数据显示，目前北京东方太阳城的主要业主是年龄在56 岁以上的老年人，占 现居住人口比例的80%，是适合生活、适合居住的老年住宅，是优于养老院的养老产品。
东方太阳城入住业主退休前职业构成
案例地面积：3000亩，总建筑面积：320万平米。
建筑类型：一期住宅以六层欧式电梯板楼为主，兼少量板式小高层，主
力面积为60—136平米。 顷目亮点：大开间、小迚深、南北通透的阳光“板HOUSE”空间， 270度豪华观景阳台和大飘窗的设计，8万平米的汇金大道商业街。
综合商场：太阳城购物中心
银行：建行、农行 医院：太阳城老年医疗中心
其他：太阳城国际假日酒庖、温泉健身中心、文化艺术中心、
家政服务 中心、中国邮政储蓄
处处无微丌至的设计，迎合了老人理想生活的需求，塑造 了顷目的核心竞争力。
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太阳城项目点评
利用自身完善的服务设斲为老年人创造条件、提供机会。
淋浴房： 限客卫；
镜前灯： 主客卫各1个； 梳妆镜： 主客卫各1个； 玱璃托盘两层： 限主卫； 浴巾架： 限客卫； 手纸盒： 主、客卫各1个； 各种开关面板、网话插座： TCL牌(戒同等档次)；
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其他小五件（例如：合页、门锁）：负责安装到位。
太阳城别墅装修
别墅：毛坯 公寓：精装修，装修标准如下： 涂料：室内装修全部采用的是纯天然无任何异味及有毒物质的环保涂料。 厨具、洁具：橱柜全部选用中高档品牌、环保型材料，厨房和卫生间墙面为 高档瓷砖，地面为高档防滑地砖；
备注 预留面层位置 地面砖用户自理 面层乳胶漆用户自理 面层瓷砖用户自理 面层瓷砖用户自理 面漆用户自理 内门框及门扇用户自理
老年公寓案例
老年公寓案例老年公寓是为了解决老年人居住和生活问题而设立的一种特殊居住形式。
随着我国人口老龄化进程的加快，老年公寓的建设和发展越来越受到人们的关注。
本文将以某老年公寓为案例，探讨老年公寓的特点、优势和发展前景。
首先，老年公寓的地理位置非常重要。
该老年公寓位于城市郊区，环境优美，空气清新，远离喧嚣，适合老年人居住。
公寓周边有医院、超市、公园等生活设施，方便老年人的日常生活。
此外，公寓内部的设计也非常人性化，设有无障碍电梯、扶手等设施，方便行动不便的老年人。
其次，老年公寓提供了全方位的服务。
公寓内设有健身房、图书室、游戏室等活动场所，老年人可以参加各种活动，丰富自己的生活。
同时，公寓还提供医疗护理服务，有专业护理人员24小时值班，为老年人提供全天候的健康监护。
此外，公寓还定期组织健康讲座、文艺演出等活动，丰富老年人的精神生活。
再者，老年公寓的管理和运营非常专业。
公寓拥有一支经验丰富的管理团队，能够及时有效地解决老年人的生活问题。
公寓还与当地医院、社区合作，建立了健康档案和应急救助机制，确保老年人在公寓内能够得到及时的医疗服务。
公寓还定期组织满意度调查，听取老年人的意见和建议，不断改进和提升服务质量。
最后，老年公寓的发展前景非常广阔。
随着我国老龄化社会的到来，老年公寓将迎来更大的市场需求。
未来，老年公寓可以加大对医疗、护理等服务的投入，提供更加全面、专业的养老服务。
同时，公寓还可以与社区、医院等机构合作，建立更加完善的养老服务体系，为老年人提供更好的生活保障。
综上所述，老年公寓作为一种新型的养老服务形式，具有地理位置优越、全方位的服务、专业的管理和运营以及广阔的发展前景。
相信随着社会的进步和老年人居住观念的改变，老年公寓将会迎来更加广阔的发展空间，为老年人提供更好的居住和生活环境。
养老院优秀案例分析
养老院优秀案例分析经典案例：德国的养老社区特点：老年住宅与养老院相结合德国老年产业分为两种体系：社会住宅体系，养老院体系。
社会住宅体系里的老年住宅，内部多为无障碍设计，政府对老人住房采取补贴措施。
在生活援助方面，老年住宅房产主与民间福利团体签订提供服务的合同。
该合同可成为房产主获得建设资金贷款的融资条件。
养老院体系里的老年住宅是一种接近住宅形式的养老院。
在规划上，设计者把社会体系的老年住宅和养老院毗邻建设，以便在设置服务网点和急救站时，两者能共用。
先进的国外养老模式人口老龄化是社会经济发展和科学技术进步的必然。
早在1965年，法国成为第一个老年型国家，之后是瑞典。
20世纪后，欧美一些发达国家相继步入此行列。
由于有经济实力的支撑和西方居家形态诸多方面的因素，这些国家养老对策的共同之处是依赖“社会养老”功能：在社会保障体制中，老年人被赋予了独立生活的经济能力；在福利设施、服务体系以及居住环境等方面，针对老年人的生理情况，采用不同层次、不同类别的设计。
以美国为例，老年人的居住设施大致分为五类：独立式住宅、老年公寓、养老院、护理院、老年养生社区，每一类辅以相应的服务管理体制。
亚洲国家中，日本、新加坡等也逐步进入了老年型国家之列。
因为有较雄厚的经济实力，这些国家一方面汲取了西方社会福利养老的特点，充分赋予老年人优厚的社保；另一方面，基于传统东方家庭观念的延续，它们还致力于开发家庭养老的功能，如提倡和鼓励“多代同居”（例如“两代居”集合住宅和“多代同堂组屋”等）。
国外养老社区世界上较早进入“银发”时代的国家——英国，对老年人采取的社区照顾的模式，取得了相当不错的成效。
这一模式，对于逐渐步入老龄化的中国，有相当大的借鉴意义。
老年公寓特点+规划设计建议+盈利模式
老年公寓室内设计要求
电话通信、宽带网络、电梯、分户空调以及应急求救报警系统等设施要齐全，并安装水、 电、煤分户计量的表具。同时在设计中，从构造的角度出发还应注意以下几点：
住宅入口处面积要适当增大，门的宽度要适当增加，地面力求平坦，便于轮椅通过，并在老人经过处预留 安装扶手的埋件；
厨房及卫生间面积要适当加大，便于坐凳或坐轮椅使用； 老人容易失禁，卫生间应靠近卧室，并设长明灯； 开关、门铃和门窗把手应适当降低安装位置。 ,地面和浴池底都应防滑,浴池、厕所、楼梯及走廊两侧应设扶手,改变方向和高度的地方应用明显色彩； 提高房间照明度，并抑制眩光，据日本分析，照明度需提高2 倍； 老人体温低于常人，采暖地区应考虑提高供暖温度； 厕所宜用推拉门，不用平开门； 厨房内洗涤及灶台和卫生间洗面台下应凹进，以便老人可坐下将腿伸入操作； 老人听力降低，应提高报警响，各种设施上的文字说明应加大，以利老人识别。
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老年公寓建筑单体设计要求
单体设计以别墅、多层为主，可以考虑少量小高层产品，主要是从老年人行 动不便的生理特征考虑，楼高不宜超过5 层，而且多层一般应设置电梯，方 便老人的上下。（小高层主要对身体状态相对好的老人考虑） 另一方面，在单体设计上，应该为老年人提供充足的室外空间，使居住者足 不出户就能享受到阳光和新鲜空气；其次，要具有利于交往的公共空间，为 和谐邻里关系的形成提供必要条件。
➢盈利预测
由于老年人的生理及心理特征，他们对配套设施的使用率将大大高于普通住宅。如果经营得当， 其盈利能力将高于普通住宅（如下例）。
普通住宅会所收入 老年住宅会所收入
老年住宅与普通住宅的会所收益比较
1000 × 30% × 1000 1000 × 80% × 1000
【案例解析】温都水城金手杖养老公寓模式解剖(附-收费价目表与“清朋华友”组织合作模式)
【案例】温都水城金手杖养老公寓模式解剖（附：收费价目表、与“清朋华友”合作模式）蜗牛老龄事业俱乐部互助&分享&学习名称：水城金手杖国际养生公寓位置：北京昌平区4A级景区温都水城内规模：建筑面积143801.25 平米，其中地下36172.46 平米，地上107628.79平米，共5栋公寓楼呈五塔式，可容纳1495户。
360°全周养老理念：5H+3E模式所谓5H H=Hospital，联合国内心脑血管领域专家型医院——安贞医院，建立安贞联合医院。
距离居所仅200米，空中绿色就诊通道，2至5分钟电瓶车无障碍护送直达。
H=Hotel，酒店医护式管理，建立健康档案，24小时专业人员监护。
医疗信息化服务：安全检测系统、紧急报警系统，红外监控系统，个性化居家管理系统。
H=Home，打造温馨、舒适的个性化居家感受；空中连廊将医院、酒店以及周边商业娱乐广场连接起来，全形态生活圈的无障碍并通。
H=Hot spring，“偏硅酸温泉群落”让老年人足不出户享受温泉理疗的养生功效。
H=Health，室内高尔夫、桌球、乒乓球、健身房、舞蹈教室，还有棋牌室、书画室、图书馆、音乐室、电影播放厅、露天剧场等一应俱全。
所谓3EE=Environment 环境，地处北京中轴线上，国家4A景区、环城水系包围，背靠成熟的社区服务。
E=Entertainment娱乐，温都水城与优势媒体合作，不定期举办的大型文艺活动。
E-Economy 创新“以房养老”模式，以北京市闲置房产，通过权威机构评估，以委托经营方式置换水城“金手杖”的相应公寓类型，免会员费及相应服务费，享受养生公寓的所有贴心服务。
解决老人养老的资金难题，真正做到“以房养老”。
六大会员模式北京温都水城金手杖国际养生公寓设计长期、短期两种模式，六种会员项目。
长期会员模式1、15年会员：除了拥有自身无限期养老服务外，期满前还可拥有直系亲属的续住资格，或者因其它原因退会时返还相应会费的资格。
我国老年公寓项目盈利模式分析及投资策略建议
我国老年公寓项目盈利模式分析及投资策略建议第一篇：我国老年公寓项目盈利模式分析及投资策略建议中投顾问产业研究中心我国老年公寓项目盈利模式分析及投资策略建议老年公寓项目盈利模式分析老年公寓租售方式比普通住宅更为复杂，老年公寓需根据老年人的市场需求采取灵活多变的销售模式，如租、售结合的方式，开发商可将一定比例的住宅面积进行销售，另一部分则用来满足老年人租用、度假等需求。
（一）会员式盈利模式一次交纳多年的费用，按照居住时间扣除相关费用。
典型机构：上海亲和源以出租为主要经营方式，收费水平要比福利型养老机构的收费水平高，具备一定的医疗服务人才，入住者通常需缴纳一定数额的抵押金，每月缴纳少来给你的管理费用。
管理机构通过专业护理提高收费水平获取利润，国外的专业管理机构一般将押金进行投资以谋取利润，具有寿险公司的经营性质。
根据中国人的消费习惯和置业惯性，国内则采取记名制会员卡。
（二）逆抵押贷款购房模式多交纳押金，利用利息来冲抵一部分的房费。
（三）转让使用权模式老人（或任何人）一次性购买，并拥有产权。
如果是投资客，也可以不居住，直接委托养老机构运营，典型机构：武汉侨亚。
（四）分散租赁式模式入住老人按月或按年交纳房租费用。
（五）利弊分析中投顾问在《2016-2020年中国老年公寓市场深度调研及投资战略研究报告》中指出以上4种盈利模式在经营效益和资金回笼的速度上各有利弊。
会员制盈利模式在一定程度上抬高了目标客户入住门槛，在消费理念相对先进和经济条件相对雄厚的城市，或许能赢得市场的认可，但在是否能被老年群体认可尚不得知，它的操作经验固然值得借鉴，但在未充分的市场研究之前，不可轻易的全盘照搬。
逆抵押贷款购房的在一定程度上，比较适合较为独立的老人，对消费理念水平也有较高的要求，能不能适应市场的需求，也尚不可知。
转让使用权模式是目前产业无法分割销售的项目最多采取的手段之一，但在继承和转让上，又较多的受到政策法规的约束，市场的认可度也会受到一定的影响。
北京太申祥和山庄案例分析
【项目概况】
规模区位：位于昌平区八达岭高速旁，占地十万余平米 开发运营时间：北京太申祥和山庄有限公司1999年试营业，2002年正式运营，现已 发展会员1000多名，常住会员500多人 定位：典型明清王府格局建筑，以中式园林环境吸引老年及度假人群，打造中医养 生主题下的产业链延伸，形
【空间布局】
遵循传统文化的布局结构，生活服务配套设施沿中轴分布，左右分别设置度假会议及 太医馆等主要支撑功能，一条回廊串联所有功能直通最北端老年养生公寓，形成住宅 围合配套功能的空间布局。
【特色功能产品】
老年公寓 景观休闲
酒店会议 配套功能
居住项目：颐养苑
医疗养生：太医馆
会议度假：王府会馆
休闲项目：太和书院
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案例6： 我国养老地产——以上海亲和源老年公寓为例
案例6：我国养老地产——以上海亲和源老年公寓为例案例6 我国养老地产——以上海亲和源老年公寓为例一、养老产业的定义和目标养老产业，也称“银色产业”，是以产品消费对象的指向性类群作为界定的依据和标准，从第一、二、三产业派生出来的新兴的综合性的特殊行业，是专门为老年人生产和提供产品和服务，满足老年人衣食住行各方面需求的各行业的集成或集合。
国内有不少学术文章称养老产业为老龄产业。
养老产业发展的最终目标是“五个老有”:即老有所养、老有所医、老有所为、老有所学、老有所乐。
养老产业实际上就是因为老年人的“五个老有”需求满足而必然产生的市场供给体系。
养老产业具有产业链长、涉及领域广等特点，并对上下游产业具有明显的带动效应。
老龄人口的增多将拉动老龄人群的服务需求增长，比如对医疗卫生、休闲保健、托管托养、家政服务、文化娱乐、信息咨询等服务需求。
当前我国老年消费市场开发仍处于初级阶段，养老服务产品的供给不足、比重偏低、质量不高，这些都不能满足老年人日益增长的服务需求。
从国内市场来看，养老产业尚处于“沉睡”阶段，很多商机有待开发。
二、上海亲和源老年公寓发展简况上海亲和源老年社区坐落在上海浦东康桥小镇，一期工程占地8133 公顷，近10 万平方米建筑。
社区全部采用无障碍化设计，内设老年公寓、健康会所、老年护理院、公共服务大楼、配餐中心、景观花园等设施。
其中，老年公寓由12 幢多层电梯住宅组成，楼与楼之间有连廊相接，即使在遇到雨雪天气，会员们仍然可以在小区内自由活动，不会受到风雨的侵扰。
从社区周围的人文自然环境来看，周边毗邻的主要是康桥第二幼儿园、康桥学校等单位，充满了生命和活力;紧邻社区的是城市外环绿化带，浓浓的绿色尽收眼底。
三、公寓规划设计分析亲和源老年公寓设有838 套居室，房屋建筑结构、朝向等各方面都比较合理，可为1600 名左右的会员提供居住服务。
居室面积从45 到90 平方米不等，会员们可根据自己的承受能力和实际需要选择大小不等的公寓入住。
老年公寓开发模式及盈利模式分析
此模式在一定程度上抬高了目标客户入驻的门槛，在消费理念相对先进和经济条 件相对雄厚的上海，或许能赢得市场的认同，但在是否能被老年群体认可，尚不得知， 它的操作经验固然值得我们借鉴，但在未进行充分的市场研究之前，不可轻易的盲目 的全盘照搬。
老年公寓投资开发模式及 盈利模式分析
2011年6月
开发模式分析
城市区域中心养老社区
市场现有老年公寓主要有以下三种模式：
➢ 城市区域中心养老社区：社区选择在城市区域中心，靠近大型医院，主要针对半自 理和不能自理老人。由于土地珍贵，鼓励老人尽可能多的买服务（提供付费服务）。规 模控制在300到500张床位。以社区养老站点的老人为基础客户来源，半自理，不能自理 的老人可直接送到本社区。
此模式是老年公寓的起源，由养老院或敬老院转化而来，因其地理位置、市政 配套较好，目前占据市场主要份额，受众度较高，但普遍体量小、设施差、自身缺乏配 套。
案例：福彩老年公寓等，少量城区老年公寓项目亲和源老年公寓
社区嵌入式
➢ 社区嵌入式：分两种类型，一是在原有的社区内配套建设，公司持有或销售。表现形 式为子女购买社区内的房子，同时给其父母购买另一套，与老人住邻居。二是建设社区 服务网点。公司拥有不超过50张床位，为身患疾病（如中风等）的不能自理老年人提供 护理服务，入住三个月到半年，老人痊愈后回到同社区的房子中居住。合作模式坚持由 公司设计，公司购买，公司也可以作为小股东投入，参与股权合作。
国际养老社区案例
美国太阳城养老社区一、太阳城简介1、太阳城选址于阳光明媚的凤凰城郊区太阳城是美国著名的退休社区.它位于凤凰城西北12英里，那里全年312天能够接收到日照，因住在其中的老年人活跃的生活方式而闻名。
太阳城拥有1200亩的高尔夫球场,所以又被称为“高尔夫爱好者的天堂”，在它周边有Lake Pleasant地区公园,White Tanks地区公园以及亚利桑那原始人生活历史博物馆.太阳城位于Maricopa郡，北纬33.597°，西经112.271°，海拔1142英尺.它处于Phoenix —Mesa-Scottsdale区域，占地37。
8km2（14。
6mi2)，其中陆地37.6 km2（14。
5mi2），水域0。
2 km2 (0。
1mi2）。
2、太阳城经历了20年的发展历史20世纪50年代，这里本来是一片半沙漠的棉田。
地产建筑商德尔·韦布路过此地，觉得这里气候炎热干燥，土地又非常便宜,决定在这里建些住宅，供美国寒带一些农民在冬季农闲时到这里来度假，结果来这里度假的基本是老年人。
受到启发，他干脆把目标定在老年人身上。
60年代之前，他在这里建了些仅供55岁以上退休老人居住的样品房，同时修建了疗养、医疗、商业中心及高尔夫球场等老人娱乐配套设施。
太阳城由Del Webb公司于1960年开始建设,经过20年的发展基本建成。
原本太阳城有一个计划好的街道网络，后来被凤凰城的第二次街道规划打破，所以在过去40年中社区变化很少。
同时，由于越来越多的退休人员居住到这个区域，在80年代后期，Del Webb开始建造Sun City West，在90年代后半叶开始建造Sun City Grand，在21世纪00年代前期开始建造SunCity Festival。
1959年，Del Webb公司开始建造社区，首先建起来的是一个商业中心，然后是个高尔夫球场以及一个娱乐中心。
这个模式-—建造一个小社区紧邻商业及娱乐设施—-也成为了所有退休社区规划的学习的对象。
我国现有养老模式及案例分析
我国现有养老模式及案例分析家庭养老、养老院养老和社区居家养老是我国目前三种基本的养老模式.家庭养老是传统的养老模式；养老院养老是社会化的养老模式；社区居家养老是一种兼顾家庭和社会的养老模式.1家庭养老中国是崇信儒家文化的国家，长期以来形成了“家庭养老”的传统模式，养儿防老、家长的主导地位、几代同堂等传统观念根深蒂固.选择家庭养老的人们，他们生活在家庭中，感到“熟悉”和“自由”，经济上也比较划算，从社会的角度考虑，家庭养老的社会硬件设施成本几乎为零.但家庭养老在新形势下的脆弱性显示出其历史的局限性.现代社会的人际竞争加剧，生活节奏加快，工作负担加重，致使家庭养老的人力成本剧增，一般家庭难以承受，赡养者疲惫不堪；加上“421型”家庭的增多、空巢家庭等等问题的出现，家庭养老这一传统养老方式必将随家庭结构的变化而逐步向社会养老过渡.2机构养老机构养老是指由专门的养老机构（包括福利院、养老院、托老所、老年公寓、临终关怀医院等等）将老人集中起来，进行全方位的照顾.正规的养老机构，其日常管理均要严格.以北京为例，北京目前共有养老机构340家左右，其中民办的养老机构约有100家.这些养老机构可以分为三类：国家创办的国营养老机构，乡镇、社区、村、街道办的集体所有养老机构，以及企事业单位或个人所创办的民办养老机构.在这些机构中，进入公立养老院的难度也是人所共知，北京市第一、第四、第五养老院的入住率常年为100%，目前有1600多人在排队等候入住，城八区的公立养老院入住率也都在98%左右.而民办养老院的床位已有近12000张，但平均入住率只有2/3.市民政局相关负责人表示，更多老人趋向于公立养老院，是出于对“国字头”的传统信任感，但在其他城市，状况有所不同，各方面条件优越的养老机构，入住率较高.2.1案例2.1.1广州友好老年公寓广州友好老年公寓是由广州友好医院兴办的养老机构，是全国最大的、集养护、托管、娱乐、康复和医疗等服务于一体的大型老年人社会福利机构.公寓主要包括公寓和会所两部分，会所内设老年大学、寿星农庄、怀旧馆、寿星网吧、图书室、老人文化广场、大型歌舞厅、音乐茶座、自选商场等，并且每天都为老人安排丰富多彩的文化娱乐活动.友好老年公寓环境优良、人情味较浓，因此，除本市市民外，还吸引了众多的香港老人来此养老，是民办养老机构中非常成功的一例.1)北京银龄呵护中心位于西城区北草厂的银龄呵护中心是北京市第一家无障碍老年公寓，是一家五星级标准的养老机构.居住在这里的老人行动主要靠轮椅，银龄中心就把无障碍设施细化到了每一个角落，深入到老人们日常生活的每一个环节：这里所有的地面都是防滑的，所有的墙壁都有两种高度的扶手，所有的电梯都有盲文提示、语音提示.老人居住的每个房间都有数个呼救器，呼救器直通护理站，老人一按，工作人员就可以看到老人所处的方位，及时为老人提供各种服务.呵护中心还委托附近的复兴医院，对老年住养服务、日托服务、康复健身服务等进行全面管理，以及建立健康档案，保证老人享有医疗服务的快速通道.银龄呵护中心的服务模式，得到社会的广泛认可，已在更大的范围内推广开来.2.2盈亏现状分析有调研资料表明，不同投资主体，不同保障定位，不同服务项目，不同选址分布，不同经营规模，不同创办时期，不同管理理念等因素均会影响到最终的盈亏状况.相对而言，定位高收入的保障对象比定位中低收入的保障对象的养老服务机构效益更优；主要服务于高龄，生活难以自理者的康复医疗项目比主要服务于较年轻健康者的生活基本项目更能营利；选择在交通便利，人气旺盛，公用设施完善，环境优美的地方比边远乡村，人员稀少，基础设施缺乏，嘈杂喧闹地址兴办的养老服务机构效益更优；床位较多，面积较大，投资较多的大规模养老服务机构比小规模养老服务机构效益更优；创办期较长，市场经验较丰富，顾客资源较稳定的养老服务机构比创办期短，缺乏经验，服务资源流动性大的养老服务机构效益要好；边干边学，人性化，规范化公司式管理的养老服务机构比盲目上马，文本化，混乱化家族式管理的养老服务机构效益更优.由于真正以经济效益为标准的养老服务产业化试行时间还不久，从大部分的民办养老服务机构的运营情况看，他们在短期内基本为保本微利经营.2.3盈亏原因分析具体而言，制约养老服务机构赢利的主要因素可以归结为以下几点:2.3.1产业化意识不强.以往由于养老服务方面主要以国有福利性养老机构对五保户的养老方式和居家养老为主，对于集体养老及机构运营方面缺少适应市场化运作的实践经验总结；2.3.2目标市场定位不准确.养老服务产业的服务群体较特殊，统称银发人群，但在具体创办养老服务机构时，不能过于笼统，要深入研究不同地区，不同收入，不同职业，不同性别，不同家庭结构，不同生活经历，不同入住原因，不同服务需求等方面对于老年人的影响，在对市场的需求情况进行充分全面了解的基础上，根据本身最有优势的资源和最有把握的方向确定细分的目标市场.一旦在某方面形成了专业化分工，可以继续扩大规模或扩大范围，尽量提高该目标市场的占有率；2.3.3规模效益不明显.据民政部的资料，养老服务体系的投入资金平均要每张床位几万至十万元，由此可见，要扩大规模，首先要有足够的投入资金.在保证入住者的居住条件不恶化的情况下，如果适当的扩大规模并达到一定的入住率，则可以降低人均基础设施使用成本，并形成聚集效应，可以增进对外辐射功能，减少对外宣传开支等的人摊成本；在规模过小，分布零散的养老机构中，伙食标准与住宿条件已相当艰苦，在成本无法再降的情况下，若提高收费水平又将减少入住率，进而抬高人均成本，从而难以长期持续快速发展.所以要积极地发挥规模经济的作用，增加赢利的可能；2.3.4服务方式较单一，由于服务人员不专业，对于养老服务的需求项目估计不足，基本停留在对于生活可以自理者提供住宿，卫生，饮食等服务，对于生活轻度不能自理者提供生活护理的服务，对于重度不能自理者提供康复服务，但服务水平较低下，服务内容多为满足物质性需求，形成严重的结构雷同格局，最终出现一方面大量老年人入住养老服务机构的良好愿望难以落实，另一方面部分养老服务机构服务资源闲置的错位现象，而且单一无特色的服务不能形成养老服务机构发展的源泉，对于收入增加形成瓶颈效应，极大地制约了企业效益的提升潜力.2.3.5风险评估不全面.养老服务产业本身有投资额大，回收期长，市场潜力大，不确定因数增加的特点，如果缺乏对养老事业的正确认识，忽略风险评价，往往会导致破产的不良后果.2.4模式点评机构养老曾被认为是现代化的社会养老模式，有人极力予以鼓吹，养老院有专职养护人员和配套的养老管理，专业水平比较高.但根据中国国情，从总体发展趋势上看，养老院、老年公寓不可能成为中国社会化养老模式的主要选择.有以下方面的原因：2.4.1造成资源的浪费.老人原来都有自己的住所和完善的生活设施，老人进到养老院以后，这些都将闲置，而养老院要重新占用土地资源和水电资源，造成浪费；2.4.2养老院的收费相对来说是比较高的，并非多数家庭能够承受得了，而且，越来越庞大的老年人口规模也是养老院难以容纳的；2.4.3最关键的是绝大多数老年人并不愿意去养老院.老人离开了自己熟悉的家庭环境，来到相对陌生的地方，和原来并不熟知的人朝夕相处，这将增加他们的失落感.许多养老院里都是能活动的老人与患病的、卧床的、痴呆的老人混居，一进养老院就闻到一股浓浓的异味，让人产生一种压抑感.老人进到养老院，对于子女来说可能是一种解脱，但对老人来讲，往往是迫不得已而为之.因此，机构养老虽然成为我国重要的养老模式之一，但不能满足众多其他需求的老年人群需要.3社区居家养老社区居家养老的基本做法是：在城市各个社区建立养老护理服务中心，老人仍然居住在自己的家里，享受服务中心提供的营养和医疗护理以及心理咨询，并由服务中心派出经过训练的养老护理员按约定定时到老人家中为老人提供做饭、清扫、整理房间等家务服务和陪护老人、倾听老人诉说的亲情服务.所以，有人说：社区居家养老是一个无围墙的养老院.开展居家养老服务相对于机构养老，更为适应我国老年人的生活习惯和心理特征、满足老年人的心理需求、有助于他们安度晚年，也更为符合中国实际，符合大城市中心城区发展的社区为老服务的新路子.3.1案例3.1.1上海：1997年开始，上海就设立了名为“88547”（拨拨我社区）的社区服务网，为老人提供全方位社区服务，支撑它的是各级社区服务中心和各种老年活动室、老年茶室、敬老院、老年医疗咨询室、家庭病床、老年互助组、老年食堂、老年浴室等等，几年来，取得了良好的社会效益，也为众多城市社区所仿效. 3.1.2广州：广州市的社区服务网络近年来也在不断完善，不少街道都建立了敬老院、医疗站、老年活动中心等等，有的街道还为孤寡老人安装了“生命钟”，老人有紧急需要时只要一按“生命钟”，邻居就会过来给予帮助.3.2模式点评社区居家养老相对于家庭养老和养老院养老而言，可谓兼有两者的长处又避免了两者的短处，是一种扬长避短的理想养老模式.它的优越之处有以下几点：3.2.1社会成本低.不需要太大的基建投资，一个社区只要有几间房屋略加改造即可成为养老护理服务中心；3.2.2大量的资源将得到充分利用.老人居住在自己的家里，饮食起居的一切物品都会继续发挥作用，在一定意义上可以说是通过社区服务的方式把家居住房设施变成一个老年公寓；3.2.3所需费用较低，服务方式灵活，可以自由选择.养老护理服务中心提供的服务价格比较低廉，而且，可以根据自己的经济承受能力选择服务方式，经济条件好的可以选更多一些的服务，条件差的可以选择最基本的服务；3.2.4老人不离开自己熟悉的社区，不离开自己多年居住的住所，又能得到充满亲情的养老护理服务，老人对这种养老模式是非常欢迎的，他们不会有失落感和压抑感.但是这种模式仍然存在一些问题，主要表现在以下方面：3.2.5人员专业化程度不高，具有医学或护理学专业知识背景的高层次护养人员奇缺.一些社区仅能配备一名专职医生，这显然不利于保证老年人日常保健目标的实现；3.2.6所提供的服务内容有限，以简单的家务劳动和情感沟通为主；3.2.7资金来源上过度依赖社会力量和慈善捐助，自身缺乏应有的积累；3.2.8服务对象的覆盖面不广，很多有需求的老人得不到相应的服务.只有符合了一定标准的老年人（如困难老人、空巢老人等）才能成为居家养老院的成员，享受相应的服务，而由于资金和人员的限制，普通的老年人并为纳入到服务目标人群中.4新兴的养老模式4.1台湾长庚养生文化村是社区，又像医院；是医院，又像社区，这就是台湾最新推出的房地产概念——养生文化村.这个集养老、医疗、生活、娱乐等功能于一体的养生文化村是台湾“经营之神”、台塑集团董事长王永庆的创意.它以长庚医院雄厚的医疗资源为后盾，延伸出“银发族”养生服务，今年3月楼盘一推出即被抢购一空，非常受客户欢迎.据介绍，该文化村占地34公顷，内有养老住宅3600多户，今年10月，第一期706户入住，一旦全部入住，这里将成为全球最大的银发社区之一.养生村内的健康服务内容包括：设立社区医院，提供居民特约门诊、康复及照顾护理等医疗服务；定期健康检查、防疫注射与体能检测；配备专业人员，提供周详用药管理服务；规划居民个人健康计划，并提供养生处方；建立个人健康资料库；设置全天候监控中心并结合长庚医疗体系，确保高效率的紧急医疗救护功能；定期举办健康讲座、养生咨询等.村内的养生休闲生活也多姿多彩，包括运动养生（太极拳、乒乓球、台球等）、娱乐交谊（麻将、棋类、卡拉ＯＫ、电影欣赏等）、艺文技艺（书法、绘画、音乐、戏曲等）、民俗活动（春节、元宵、端午、中秋等节庆活动）、宗教活动（禅修法会、礼拜弥撒、回教聚会等）.村内绿地广阔，甚至还可提供种菜的菜地.村里还拥有完整的社区功能，设有超市、银行、书店、图书馆、餐厅、体育馆、水疗池等；如有家属来探访，也有招待所可供住宿.村里还提供有偿工作，老人如有园艺农艺指导管理、简易水电维修等专长，都可通过为大家服务而按劳取酬.养生文化村的入住资格是：年满60岁、配偶年满50岁且接受长庚医院身体检查证明健康状况合格者.至于管理费标准，一房一厅（面积约46平方米）的单人价为每月1.8万元新台币，一房两厅（面积约73平方米）的单人价为每月2.6万元新台币，双人价再略增，膳食费及水电费按实际消费结算.这种价格在台湾被视作平价.台塑集团初步规划，除林口之外，还将在嘉义、宜兰建设第二、第三个养生文化村，三地的初步投资总额超过400亿元新台币.4.1.1台湾长庚养生文化村以高质量的服务定位，重视优质、尊荣、休闲与健康等条件，区别于老人院、疗养院等在大众心中的负面刻板印象，强调安全、人际及健康管理；4.1.2长庚医院完整的医疗护理，而且平价但高级的定位，为其它银发住宅所不及的；4.1.3强调以长庚医院为基础的医疗系统，为高龄者健康的把关，并首采连续式的照护让高龄者不至于受迁移之苦，能在不同的身体状况下接受不同的照护，以作为和其它业者比较的最大优势；4.1.4透过房屋中介、媒体、讲座等，让消费者了解银发住宅所要传达的精神.4.2北京太申祥和山庄太申祥和山庄采用中国传统古典园林建筑，辅以苏州园林式山水，是集养老、康体、娱乐、餐饮、住宿、医疗为一体的大型综合性服务机构，是全国首家推行会员制新型养老模式的国际敬老院，会员老人可享受优惠价位及为其提供的各项服务.山庄的“太医馆”是一所创新而不离宗的特型医馆，汇集多名曾经担任毛泽东、邓小平等党和国家领导人的保健医生和现任保健专家，享受国务院颁发的政府特殊津贴的专家；中国“四大名医”及国家级中西医专家的后代及嫡传弟子，中国中医科学院博士生导师、主任医师、教授等40多位“皇城国医”，为会员们提供一流的、特色医疗保健服务.其他娱乐、住宿、及针对老年人设置的无障碍设施一应俱全.专为老年人设计的养老会籍有：祥和会籍、太申养老会籍、太申尊老会籍、太申至尊尊老会籍共计四种.祥和会籍和太申养老会籍会员在山庄居住，可享受会员房价；太申尊老会籍会员可享受免费专属标准房间的居住权；太申至尊尊老会籍会员可享受我院提供的免费专属一居室套房的居住权.4.2.1模式点评：1)太申祥和是全国首家推行会员制新型养老模式的国际敬老院，它开创了敬老院与俱乐部相结合的崭新模式；2)第二，山庄将传统文化与现代养老敬老事业相结合，创立了中医药健康养生新模式，汇集了多位“皇城国医”，为会员提供服务；第三，山庄的环境及文化氛围.区别于其他的老年服务机构，这里采用中国传统古典园林建筑，辅以苏州园林式山水，使人体验到中华民族五千年文明史的优秀传统和文化底蕴，营造出一个天人合一、养生保健、修身养性的绝妙之地.4.3以房养老“以房养老”通常也被称为“住房反向抵押贷款”或者“倒按揭”，作为一种新型的养老模式，“以房养老”的概念从西方国家介绍到中国之初，就受到了来自社会各界的热切关注.很多人认为，在老龄化现象日益突出、独生子女负担加重的中国社会，采用反向抵押的逆按揭方式“以房养老”，无疑是未来老年人减轻养老负担的一种很好的方式，但事实到底怎么样呢？4.3.1案例：但早在2005年4月初，位于江苏省南京市江宁区的汤山留园养老公寓，作为国内首个“吃螃蟹的人”，推出了一套“以房换养”的操作方案，一度引起了多方关注.然而时至今日，历时两年，该方案并无一人签约.有消息说，此养老公寓即将进行工商注销，这表明：南京的“以房养老”试点已濒临夭折.目前，北京太阳城国际老年公寓也采取了类似“反按揭”的方法，即在征得老人同意后，由其将老人原有住房出租，以租金收入入住太阳城；或采取置换的方式，将老人的原有住房与“太阳城”的老年公寓进行等价换房，到老人去世之后，再将原置换的房产折价返还给其法定继承人.目前已有许多老人对此种销售方式表示了浓厚的兴趣.4.3.2模式点评：“以房养老”模式目前在我国遇到的最大问题是传统观念的羁绊.尽管不少老人都觉得这是一种理想的养老方式，但是实际愿意参与的人并不是很多.在中国，历来都是“养儿防老”的观念占据着统治地位；现代经济的发展和独生子女的增加，使得养老负担加重，是不争的事实.但是，中国人重视安身立命的家园的传统，让老人将自己的房子抵押给民间机构、银行或是保险公司，以换取养老费用的时候依然存在很多顾虑.大多数老人都表示，难以真正义无反顾地将舍弃“家园”，甚至觉得这样做有负于自己的子女.子女们在感情上也很难接受老人的遗产变成保险公司财产的现实.这些可能导致“以房养老”难以打开市场.但任何一种新生事物，总要经过人们一定时间的认识和接受过程，从当初南京推出住房倒按揭到今天的北京太阳城模式，人们的观念在逐渐改变，要被大多数人接受，肯定也要时间的.4.4异地养老异地养老又可称之为移民养老、移居养老.是利用移入地和移出地不同地域的房价、生活费标准的巨大差异和气候、环境自然养老资源的巨大差异，实施老人移民养老.异地养老又分为几种类型：4.4.1异地购房异地购房主要出现在海南、大连、青岛等气候、环境宜人的城市或大城市的周边地带.以海南为例，海口岛外购房者的比例是73%，三亚岛外购房者的比例是85%.这些购房者，主要有上海、浙江、江苏、山西、北京、天津、辽宁、吉林、黑龙江、新疆、陕西等省市.2004年海口积压的房地产中有35%左右由省外购房者购买，其中很大一部分购房是用于度假和养老.据有关人士介绍，海南房地产项目在上海颇受养老型消费者的青睐，其中，养老型消费者在所有购房者中占60%的比例.在蓬莱，外地购房者占蓬莱房地产销售市场20%－30%的份额，其中60%以上的异地购房者购房目的是养老.因为这些异地购房者的存在，大连、青岛、海口等城市，都曾提出建立全国性养老基地的设想.另一种情况出现在上海、北京等特大城市.在上海，一份关于“养老型”住宅购买意愿的调查显示，在上海月收入8000元以上的人群中，过半数愿意购买“养老型”住宅，其中，9.9万被访者希望购买郊区或周边城市的“养老型”房产.近两三年来，类似主攻上海市场的“养老型”楼盘日趋升温，太仓、昆山、吴江、南浔、嘉兴等地“遍地开花”，从地图上看，这些楼盘连在一起，形成了一个环绕上海的“养老房产带”.目前，大多数推出“养老型”房产的开发商都限定了入住居民的年龄.比如，上海首家集居家与机构养老为一体的养老社区“亲和源老年公寓”就要求居住者为男性60岁以上，女性55岁以上.对房产开发商而言，年龄上的硬性限制，既有可能是该处房产占据细分市场、保值增值的关键，也有可能成为“曲高和寡”的门槛.在北京，银龄（SilverAge）是首批进入大陆新兴养老院产业的公司之一，它计划在北京市中心西北40多公里的小汤山建立拥有525幢房屋的养老住宅区，被命名为自在人家老年公寓（敬老院，养老机构）.作为项目的一部分，该公司还将为需要不断接受治疗的老年人建立一所疗养院，并为来访者建一所拥有20个房间的宾馆.首批300幢房屋将于2008年4月完工.由于政府的减税措施和该项目低廉的土地成本，预计，4年内股东们将得到37%的回报率.该公司总投资估计达到2300万美元.4.4.2“候鸟式”养老一种异地置换旅游模式（候鸟式养老）也在国内非常流行：“飞”到南方过冬，“漂”到北方避暑，吃住在老年公寓比住旅馆划算得多，养老的同时还能旅游……这种新型的互动式异地养老模式可以通过全国养老机构对接的形式，构建全国异地养老服务平台和网络，组织老年人到外地休闲度假、旅游观光、特色治病等.这种模式已悄然在一些大城市兴起.其中，大连互动式异地养老服务中心首先策划了“快乐夕阳之旅”系列活动，大连至北京，北京至大连两地老人互动养老，“大连至海南”互动养老、“日本至大连”互动养老、“香港至大连”互动养老等多次活动.。
国内外养老设施案例分析
細部設計
• • • • • • • • • • 1 住宅入口处面积要适当增大，门的宽度要适当增加，地面力求平坦，便于 轮椅通过，并在老人经过出预留安装扶手的埋件。 2 厨房及卫生间面积要适当加大，便于坐凳或坐轮椅使用。 3 老人容易失禁，卫生间应靠近卧室，并设长明灯。 4 开关、门铃和门窗把手应适当降低安装位置。 5 地面和浴池底都应防滑，浴池、厕所、楼梯及走廊两侧应社扶手，改变方 向和高度的地方应用明显色彩。 6 提高房间照明度，并抑制眩光，据日本分析，照明度需提高2倍。 7 老人体温低于常人，采暖地区应考虑提高供暖温度。 8 厕所宜用推拉门，不用平开门。 9 厨房内洗涤及灶台和卫生间洗面台下应凹进，以便老人可坐下将腿伸入操 作。 10 老人听力降低，应提高报警响，各种设施上的文字说明应加大，以利老 人识别。
建築外觀
Logo
建築外觀
室內活动
• 阅读需求 • 老人喜欢看报纸， • 设置光线充足的公共阅读 空间，老人可以在进行自 己小活动的同时与其他老 人进行交流
室內活动
老人院相比家庭， 能给老人更多的与同龄人 交流空间，集体活动的空 间十分重要。
室外活动
• 灰空间形成一个回 路 护理用房的布置应该对建筑各个空间起辐射作用 提升利用效率 • 对大空间有分隔和统一的作用 成为老人院的重要部分。 • 而不是在楼道尽头。
德劳丁老年公寓
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德劳丁老年公寓一共包括34个公寓单元，成曲线排列。每 个住宅单元都被分成两部分，两个部分的设计可以进行改变。 这种布局能让私人平台位于走廊一侧，同时在正面形成一个大 角度，这样人们在起居室就能有一个很好的观景视野了。
國內外老人設施案例分析
國內案例分析一
上海亲和源一期 • 規模占地面积: 8.36公顷 • 建筑面积: 10万平方米建筑 • 容 积 率： 1.2 • 户型面积： 66~130㎡（共838套） • 地面建筑84477平方米，其中老年住宅12幢，910套电梯公寓，74040平方米， 可容纳1800名老人；公共建筑8018平方米，配餐中心2419平方米。
(整理)XX老年公寓项目简析.
XXXXX老年公寓项目简析XXXX房地产策划有限公司二零零九年四月精品文档第一章项目简介XXXXX老年公寓是经XX民政局批准设立的民办非企业单位，位于青山秀水、景色宜人的XX高中东300米（原生态园），距XX城区仅3公里左右。
公寓周围百亩天然林环绕，环境幽雅，鸟语花香，空气含氧量极高，有“天然氧吧”之称，远离城市的喧嚣和污染，非常适合老年人修身养性、颐养天年、娱乐休闲。
公寓占地近130亩，绿化面积超过60%，计划投资5000余万元，打造XXX市高、中、低档老年社区的典范。
项目预计建造十栋酒店式和居家式低层建筑，针对高消费人群特推出十栋洋房别墅区。
院内绿树成荫，草绿花香，果味飘香，道路和广场整齐平整，清澈的池塘中鱼儿游弋，果园中各种水果诱人垂涎，菜园里蔬菜新鲜肥嫩。
花架凉亭、鹅卵石路、运动广场、健身器材、戏迷园地都是老年人休闲娱乐、强身健体的好去处。
饮食营养作为一种文化越来越受到人们的重视。
在这里您可以常年享用到新鲜、无污染的蔬菜、粮食还有鸡蛋和鸡鸭羊肉，品味原汁原味的绿色食物。
精品文档各房间均有独立卫生间，遥控彩电、空调、暖气、床头呼叫、直拨电话、实木家具等生活设施一应俱全，满足老人日常生活需求。
设有棋牌室、阅览室、健身房、书画室、台球、乒乓球、老年门球场、室外羽毛球场等，你可以根据自己的爱好选择喜爱的娱乐方式。
绿树掩映的凉亭内和戏迷园地也令您流连忘返。
公寓设有医务室，备有各种急救设备和常用药品，由经验丰富的专业医护人员为老人做日常保健、诊断和康复治疗；护理专业出身、训练有素的护理人员２４小时精心照顾老人们的生活起居；餐厅厨房整洁卫生，由专门厨师根据季节合理搭配每周食谱，营养丰富、品味齐全。
公寓经常组织老人与附近院校的中学生、各友情单位的青年志愿者、艺术学校的学员进行互动联谊活动，极大的丰富了老年人的精神文化生活。
老人爽朗的笑声、愉快的晚年生活是我们的服务目标。
精品文档第二章老年公寓运营模式浅析中国不仅是一个人口大国，同时也是一个老年人口大国，由于中国人口政策的特殊性，目前我国60岁以上老年人口已达1.3亿，占全国总人口的10％以上，到21世纪中叶将超过4亿，占全国总人口的28％（材料来源：《老年市场的需求与开发》中国老龄科学研究中心陶立群）。
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养老度假村项目案例分析——老年公寓模式老龄化指的是在社会总人口中老年人的比例越来越高。
对于老龄化，国际上最简单的评判标准是：60岁以上的人口数占总人口数的比例超过10%，或65岁以上的人口数占总人口数的比例超过7%。
2007年底全国1%人口抽样数据显示，我国65岁以上人口达到10055人，占总人口数的7.7%。
我国已成为人口老龄化国家。
我国自1999年以来已经进入老年型国家。
新世纪开始银发浪潮滚滚而来，而且老年人口基数大、发展速度快、来势凶猛。
因此解决老年人的养老和居住问题是摆在我国和各个城市面前的一个紧迫的社会问题。
目前我国老年人选择养老和住宅的方式，由于历史和传统观念等原因主要以居家养老为主。
主要形式有与子女共居、与子女邻居、独居，除此以外还有托老所、福利院、临终关怀医院以及老年公寓等。
老年公寓（老年社区）是依据老年人的特点和需求设计、建造的专供老年人居住的住宅。
它既体现老年人养老居住，又能享受到各方面社会化服务的住宅。
老年公寓兴起于北欧一些国家，90年代在美国一些城市发展起来，成为房地产业的新兴领域。
中国的北京、天津、大连等城市近几年也相继建成老年公寓。
随着经济的发展、人民生活水平的提高以及观念的变化，老年公寓的市场需求将不断增长。
一、老年公寓需求的不断增长。
1．中国人口老龄化的发展。
我国已进入老年型国家，北京、上海、天津、广州、沈阳、大连等大城市也快速进入老年型城市。
据世界卫生组织的资料，一个国家的老年人口系数达到10％以上（60岁以上人口）或7％（65岁以上人口）时，标志着这个国家或地区进入老年型。
老年人口系数是指一定时点上老年人口占总人口的比重，它反映人口老化的程度（《人口与社会保障研究》陈朝先著，1998年版）。
目前我国60岁以上老年人口已达1.3亿，占全国总人口的10％以上，到21世纪中叶将超过4亿，占全国总人口的28％，即每4个人中就有一位老年人。
又据预测我国65岁以上老人数将从2000年的0.94亿（占总人口的7.3％），增加到2050年的3.34亿（占总人口的22.6％）（北京大学健康与家庭研究中心网站提供）。
随着中国人口老龄化和城市老龄化的发展，我们要建造和发展适合不同老年人的不同要求的各种类型的住宅。
其中老年公寓会成为越来越多老年人的首选，对老年公寓的需求会不断增长。
2．观念的变化。
中国“养儿防老”、“三、四代同堂”的观念和家庭组合在不断发生变化，而小型“核心家庭”、“三口之家”的比重在不断上升。
而且，目前“四二一”的供养关系不断增加，使中间代所承受的压力很大，家庭矛盾也随之增加。
同时，随着老年人观念的变化，不少老年人更加关心生活质量的提高，而不愿意和子女同住，独老户的比重不断上升。
据中国老龄科研中心调查材料显示，北京市50岁以上的常住人口中，希望现在住进老年公寓和将来愿意入住的分别为10.4万和30.8万（北京晚报2002年10月19日）。
目前武汉市老年人的居住方式以与子女同住为主占65.2％。
有47％的老人希望与子女共同生活，52.4％的老人希望与子女分开居住；现与子女同住的老人中，有64.8％认为这种方式很理想，而有35.2％的老人则希望能分开住；现与子女分开住的老人中，有84.6％仍愿与子女分开住，有15.4％的则希望与子女同住（《城市规划》2002年第3期）。
可见，中国老人“养儿防老”的观念正在发生变化。
而且老人的不同组群选择养老的方式又不同。
文化程度较高，中级以上职称，月收入中等或以上，身体健康，生活能自理者，老年公寓为首选，有的认为“老年公寓是理想颐养天年之所”。
因此随着观念的变化，对老年公寓的需求是加快增长的。
3．社会上的“空巢家庭”逐渐增多。
特别是在高等学校、科研单位等地方，由于子女出国等原因，一对老年夫妇家庭占的比重较大。
目前北京市60岁以上180多万的老龄人口中“空巢家庭”已近30％，未来10年，“空巢家庭”将成为老人家庭的主要形式，所占比重有可能达到90％。
目前天津市内六区的空巢老年人家庭，占总老年户的62.4％，其中独居老人为13％，偶居的占49.4％（《老看住房专题会议论文集》2002年）。
可见，随着人口老龄化的发展，空巢家庭的不断增长，那么这部分老人对老年公寓的需求将更加迫切。
4．现在的中青年对未来老年人居住方式的选择会有很大的变化。
据武汉市调查，现在的青年人（20－25岁）仅有28.5％，中年人（40－50岁）有42.8％希望将来与子女住在一起（《城市规划》2002年3期）。
当他们进入老年时，由于我国各种老年机构已经完善等原因，其中很多人会选择社会养老的方式。
所以老年公寓的社会需求是逐渐增长的。
5．随着老年公寓数量的需求不断增长，这一新兴产业将有较大的发展空间。
据上海市调查，制定上海市2010年老年公寓的发展规划，入住人数取老年人口总数的3％的比例为宜（发达国家一般为4－5％）。
按此比例，到2010年上海市老年公寓市场需求总量将达到187万平方米（《中外房地产导报》2001年18期）。
如将此比例推至全国，那么对老年公寓的需求，已经是很可观了。
所以这一新兴产业的发展空间很大。
同时，随着老年公寓的发展，可以进一步导致为老人服务产业的发展。
老年公寓的发展，需要园林、绿化、基础设施、医疗、邮电、通信、文化教育、装饰装修、家用电器、以及家庭服务等一系列产业和服务业的发展。
而这些产业的发展又可以增加就业，引发商机。
二、中国老年公寓的特点老年公寓首先要符合老年人的特点和要求。
老年人年纪大、身体虚弱、眼睛不好、牙齿不健、腿脚不灵、消化功能差，有的高龄老人和有各种疾病的老人生活不能自理，还需要生活和医疗方面的特殊护理和服务。
同时中国老年人在生活习惯和观念方面与外国老人有很多不同之处，因此不能完全照搬国外老年公寓的模式。
我们应按照中国政府制定的“老有所养、老有所医、老有所学、老有所为、老有所乐”的养老原则，创建符合我国国情和老年人需求的中国老年公寓。
1．地点的选择。
依照老年人的特点和需求，老年公寓适宜选择在不远离社会，不远离家庭和亲友，空气新鲜，交通方便，有绿化带、公园等环境优美的地方。
2．老年公寓的模式。
国外老年公寓的模式，依据1986年国际慈善机构（HTA）的老年人居住建筑的标准分为7类：退休和退休前老人居住的住宅；生活基本自理，仅需少许监护和帮助的健康老人住宅；提供全天监护和最低限度的服务和设施的健康老人住宅；专为体力虚弱而智力健全，不需要护理和监护的老人住宅；专为体力尚健而智力衰退并需要个人生活照料和监护的老人住宅；专为体力和智力都衰退并需要个人监护和护理的住宅；专为体力和智力衰退并患有疾病、受伤等的老人入住的注册医疗机构。
又依据各个国家的现状和经验，国外的老年住宅模式大体上可以划分为四种：独立式老年住宅；集合式老年住宅（老年人合住的住宅）；护理型老年人住宅以及公立养老院（社会福利性）。
从资金来源划分实际上分为两种：家庭和个人融资；政府和社会融资。
借鉴国外经验，结合我国实际情况，我国老年公寓的模式大体上可以划分为三种：成套老年公寓住宅；合居老年公寓住宅；护理和医疗型老年住宅或机构（个人支付或政府和社会资助）。
3．设计与配套设施。
老年公寓要按照老年人的特点和“老年人建筑设计规范”，从住区规划、设计到配套建筑与设施方面要符合老年人的特点和需求。
老年公寓宜为低层小高层（有电梯）或平房有小院落，而不宜高塔楼，住房面积以合室、一室、二室小套房为主。
道路要无障碍设计，户内有紧急呼叫与电子安防系统。
居室要阳光充分和通风。
老年公寓要有完备的配套设施和服务，如医院、健身娱乐、文化教育、图书资料、购物中心、银行、邮局、交流活动、家政服务等。
特别是老年社区内要配备正规定点医院。
该医院应具备治疗、抢救、咨询的功能，这是关系老有所养的重要保障，是老年人进住社区最关心的问题之一。
4．规模与档次。
从居者本身的利益。
安全管理和市场需求出发，老年公寓的规模不宜过大，这要依据各地的具体情况和条件而定。
要依据老年人不同的经济和健康条件以及需求，建设不同档次的老年公寓住宅。
但是中国目前老年人的经济收入普遍不高，老年公寓的开发和建设要以广大中低收入者的经济承受力和需求为主，而不能片面追求规模与档次。
5．老年公寓的性质。
依据国外经验和我国的具体情况，老年公寓以经营性与公益性相结合为好。
老年公寓的租售方式，可以由老人的旧房置换、旧房出租、返本销售入住等进行资金运转。
此外，还需要政府的政策支持以及社会各方面的资助。
福利性的养老机构，则是由国家和地方政府以及社会出资予以建设。
三、老年公寓（老年社区）的现状与问题老年公寓特别是独立的老年公寓，在欧美国家发展较早，建设较多，也积累了不少的经验。
随着我国经济的迅速发展和生活水平的提高，对老年公寓的需求的不断增长，老年公寓在一些城市也相继发展起来，如北京太阳城国际老年公寓，是北京市规模最大的独立老年公寓。
它建于北京北部的小汤山，占地面积42万平方米，总建筑面积18万平方米，可以容纳近万老人入住。
它的环境优美、设施先进、服务较好。
上海市是最早进入老年型的城市，老龄事业发展较早。
1990年开办的浦东老年公寓，是全国首批老年公寓之一，目前全市养老院和老年公寓的床位已达2万多张，相当现有老年人口的1％。
大连市2001年底全市共有养老机构150所，其中老年公寓11所，总床位7993张。
这些城市的老人公寓和养老机构的发展，为解决老年人的养老和居住提供了很好的条件，并为总结老年公寓的发展和特点打下了良好基础。
但是，由于我国老年公寓的发展刚刚起步，从全国范围来看还存在不少问题和需要改进之处。
1．老年公寓的建设供不应求。
国外一些发达国家，进住老年公寓和养老机构的老年人约占老年人总数的5％左右。
以我国大连市为例，60岁以上的老人71.1万，占城市总人口的24.9％，若入住老年公寓和养老机构的老人占总人口的比重，按3％的比例分析，70多万的老年人中，将有近2万人入住老年公寓和养老机构，而目前仅有7千多个床位，这远远不能满足随着人口老龄化发展对老年公寓的需求。
2．老年公寓的布局不尽合理。
目前老年公寓和养老机构的建设还没有例入各个城市的总体规划，缺乏从中国老年人的特点和需求出发，而制定的科学合理的建设规划。
所以目前存在着有的老年公寓虽然环境和物质条件都很好，但地点远离社会、远离亲友。
交通不便；有的居住高层塔楼并密度较高，活动空间少等，这些都给老年人生活和社会活动造成不便。
3．老年公寓的价位偏高。
有的老年公寓环境优美，设施齐全，服务较好，但是租售价位较高，有的月租价高达2000－3000元，很多老年人只好望洋兴叹。
如上海市选择老年公寓的老人中，86.3％希望每月所需费用不超过1000元（《中外房地产导报》2001年18期）。