以土地使用权作为公司出资的税费问题
以土地投资入股要交企业所得税吗
以⼟地投资⼊股要交企业所得税吗
很多很多⼈投资都选择投资不动产，其中最常见的就是投资房地产，买个房以后增值之后再卖出，但是也有⼈投资⼟地的情况，投资都是为了获得收益，这时候投资的收⼊是需要缴税的，那么要是以⼟地投资⼊股要交企业所得税吗?接下来由店铺的⼩编为⼤家整理了⼀些关于这⽅⾯的知识，欢迎⼤家阅读!
以⼟地投资⼊股要交企业所得税吗
以⼟地投资⼊股要交企业所得税。
《企业所得税法实施条例》第⼗三条规定，企业所得税法第六条所称企业以⾮货币形式取得的收⼊，应当按照公允价值确定收⼊额。前款所称公允价值，是指按照市场价格确定的价值。
以⼟地使⽤权投资⼊股需要注意的事项：
1、⼟地出资是使⽤权出资，⽽不是所有权；
2、⽤于出资的⼟地使⽤权，必须是国有⼟地，⽽且经过有偿出让；
(1)能够作为财产权进⾏转让的只是国有⼟地使⽤权；
(2)从国家⽆偿取得使⽤权的⼟地，依法不能作为出资使⽤，必须先向国家补交⼟地出让⾦、办理⼟地变更⼿续。否则根据《公司法解释三》规定，存在被⼈民法院认定为“出资⼈未依法全⾯履⾏出资义务”的风险。
(3)以集体所有的⼟地对外投资，则必须先将集体⼟地通过“招拍挂”途径变为国有⼟地。
由以上信息可以看出，以⼟地使⽤权投资⼊股，出资的只是⼟地的使⽤权，⽽不是⼟地的所有权，⽽且⾮国有⼟地的使⽤权是不能进⾏转让的。根据我国相关法律的规定，在出资后，需要到相关国家机关办理登记，并且需要交付使⽤。
以上就是店铺⼩编对于相关问题的回答，希望对你有帮助，如仍有疑问，可以在线咨询店铺专业律师。
土地使用权投资税费包括哪些
While there is life there is hope.同学互助一起进步（页眉可删）
土地使用权投资税费包括哪些
1、营业税；
2、土地增值税；
3、企业所得税；
4、印花税；税率为万分之五。
5、契税。契税税率为3-5％。
大家要想使用土地就必须依法获得土地使用权，确保有资格去使用土地，获得土地使用权的同时需要缴纳土地使用权投资税费，这些税费是很明确的，所有的土地使用权得获得都离不开税费的缴纳，但是究竟有哪些投资税费需要大家缴纳的呢，具体的可以随一起去了解一下。
一、土地使用权投资税费包括哪些
(一)营业税
《财政部、国家税务总局关于股权转让有关营业税问题的通知》(财税[]191号)
各省、自治区、直辖市、计划单列市财政厅(局)、国家税务局、地方税务局，新疆生产建设兵团财务局：
近来，部分地区反映对股权转让中涉及的无形资产、不动产转让如何征收营业税问题不够清楚，要求明确。经研究，现对股权转让的营业税问题通知如下：
1、以无形资产、不动产投资入股，参与接受投资方利润分配，共同承担投资风险的行为，不征收营业税。
2、对股权转让不征收营业税。
3、《营业税税目注释(试行稿)》(国税发〔1993〕149号)第八、九条中与本通知内容不符合的规定废止。
本通知自年1月1日起执行。
(二)土地增值税
1、《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(财税字[1995]48号)
(1)关于以房地产进行投资、联营的征免税问题
对于以房地产进行投资、联营的，投资、联营的一方以土地(房地产)作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中时，暂免征收土地增值税。对投资、联营企业将上述房地产再转让的，应征收土地增值税。
土地使用权作价入股交什么税
土地使用权作价入股交什么税
通过土地使用权作价入股的话需要交土地增值税，契税，印花税，企业所得税等，其中关于营业税的缴纳问题，在国家税务总局的相关通知文件当中，规定以不动产投资入股的并且参与接受投资方利润分配，共同承担风险的这种行为是不需要交营业税的，可见，土地使用权入股不需要交营业税.
土地使用权作价入股交什么税?
一、营业税
《财政部、国家税务总局关于股权转让有关营业税问题的通知》(财税[2002]191号)
各省、自治区、直辖市、计划单列市财政厅(局)、国家税务局、地方税务局，新疆生产建设兵团财务局：
近来，部分地区反映对股权转让中涉及的无形资产、不动产转让如何征收营业税问题不够清楚，要求明确。经研究，现对股权转让的营业税问题通知如下：
1、以无形资产、不动产投资入股，参与接受投资方利润分配，共同承担投资风险的行为，不征收营业税。
2、对股权转让不征收营业税。
3、《营业税税目注释(试行稿)》(国税发〔1993〕149号)第
八、九条中与本通知内容不符合的规定废止。
本通知自2003年1月1日起执行。
二、土地增值税
1、《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(财税字[1995]48号)
(1)关于以房地产进行投资、联营的征免税问题
对于以房地产进行投资、联营的，投资、联营的一方以土地(房地产)作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中时，暂免征收土地增值税。对投资、联营企业将上述房地产再转让的，应征收土地增值税。
(2)关于合作建房的征免税问题
对于一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税;建成后转让的，应征收土地增值税。
投资方以土地投资入股如何交税？
投资方以土地投资入股如何交税？
投资方以土地投资入股，应视同转让无形资产，应缴纳增值税、土地增值税、企业所得税、印花税。
被投资方取得土地使用权，应缴纳契税、印花税。
一、投资方涉及的税种
（一）增值税
1、转让2016年4月30日前取得的土地使用权，差额简易计税根据财税〔2016〕47号《关于进一步明确全面推开营改增试点有关劳务派遣服务、收费公路通行费抵扣等政策的通知》第二条规定：纳税人转让2016年4月30日前取得的土地使用权，可以选择适用简易计税方法，以取得的全部价款和价外费用减去取得该土地使用权的原价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算缴纳增值税。
2、转让2016年4月30日后取得的土地使用权，全额一般计税一般纳税人转让2016年4月30日后取得的土地使用权该如何交税？有人提出是否能减去土地使用权原价？我们的分析如下：
财税〔2016〕36号《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》附件2，第10条规定：“房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目（选择简易计税方法的房地产老项目除外），以取得的全部价款和价外费用，扣除受让土地时向政
府部门支付的土地价款后的余额为销售额”。从文件中可见，能减去土地使用权原价的情形只针对“自行开发的房地产项目”。
而根据国家税务总局公告2016年第18号《国家税务总局关于发布〈房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法〉的公告》第二条规定：“自行开发，是指在依法取得土地使用权的土地上进行基础设施和房屋建设。”
显然，财税〔2016〕36号中规定能减去土地使用权原价的情形不包括转让土地使用权。
土地使用权投资入股税收政策是什么-
土地使用权投资入股税收政策是什么?
现在一些房地产公司名下有大量的国有土地，这也是一笔财富。如果公司对外投资，收购其它公司的话，可以用土地使用权入股。既然是投资入股，就会涉及到投资收益，因此会产生税收。那么，土地使用权投资入股税收政策是什么?下面我们跟随小编了解下。
现在一些房地产公司名下有大量的国有土地，这也是一笔财富，如果公司对外投资，收购其它公司的话，可以用土地使用权入股，既然是投资入股，就会涉及到投资收益，因此会产生税收。那么，土地使用权投资入股税收政策是什么?下面我们跟随小编了解下。
▲一、土地使用权投资入股税收政策是什么?
1、营业税
《财政部、国家税务总局关于股权转让有关营业税问题的通知》(财税[2002]191号)规定，以无形资产、不动产投资入股，参与接受投资方利润分配，共同承担投资风险的行为，不征收营业税。因此，母公司将土地使用权作为投资入股，参与接受投资方利润分配，共同承担投资风险的行为，不征收营业税。
2、土地增值税
《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(财税字[1995]48号)第一条规定，对于以房地产进行投资、联营的，投资、联营的一方以土地(房地产)作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中时，暂免征收土地增值税、对投资、联营企业将上述房地产再转让的，应征收土地增值税。
3、企业所得税
《企业所得税法实施细则》第十三条规定，企业所得税法第六条所称企业以非货币形式取得的收入，应当按照公允价值确定收入额。
根据上述规定，母公司以土地使用权投资给子公司，母公司转让土地使用权应视同销售;母公司应按购入土地的成本价投资给子公司，除非取得土地是外购的可按购入时的价格确定销售收入外，根据《企业所得税法》第四十一条的规定，关联企业间的业务往来，不符合独立交易原则而减少企业或关联方的应税收入或者所得额的，税务机关有权按合理方法调整。根据《企业所得税法》第八条的规定，母公司取得土地的成本、税金等费用可按规定在税前扣除。
企业以国有土地投资入股的涉税处理
全面营改增后，企业或投资者以国有土地投资入股中的国有土地有两种国有土地情形：一是2016年
4月30日之前购买或受让的国有土地；二是2016年5月1日之后购买或受让的国有土地。这两种
国有土地发生的投资入股行为涉及投资方和被投资方的税务处理有所差异。
（一）投资方涉及的税务处理
1、增值税的处理
（1）以国有土地投资入股视同转让必须缴纳增值税
①相关税收政策分析
《》第十条规定：“销售服务、无形资产或者不动产，是指有偿提供服务、有偿转让无形资产或者不动产。”同时第十一条规定：“有偿，是指取得货币、货物或者其他经经济利益。”
《》第一条第四款“进项税额”规定：“适用一般计税方法的试点纳税人，2016年5月1日后取得并在会计制度上按固定资产核算的不动产或者2016年5月1日后取得的不动产在建工程，其进项税额应自取得之日起分2年从销项税额中抵扣，第一年抵扣比例为60%，第二年抵扣比例为40%。取得不动产，包括以直接购买、接受捐赠、接受投资入股、自建以及抵债等各种形式取得不动产，不包括房地产开发企业自行开发的房地产项目。”
基于以上税收政策的规定，企业将无形资产、不动产投资入股换取被投资企业的股权行为属于有偿取得“其他经济利益”的行为，且被投资企业取得不动产包括接受投资入股形式取得的不动产，其进项税额同样准予从销项税额中抵扣。这就意味着投资企业以不动产投资应作为销售缴纳增值税，并可计算销项税额、开具增值税专用发票交给被投资企业作为抵扣进项税额的凭据，而且以不动产投资入股行为列入了增值税“销售不动产”税目的征税范围。因此，企业以无形资产、不动产投资入股行为，应按有偿销售不动产、无形资产行为征收增值税。
房产土地出资主要涉税事项
房产土地评估后投入新公司主要涉税事宜
以房产土地增资新公司，需要将集团名下房产土地评估后按评估价值注入新公司，中间有多项涉税事宜，具体如下：
1、营业税
根据财税[2002]191号关于“以无形资产、不动产投资入股，参与接受投资方利润分配，共同承担投资风险的行为，不征收营业税。”的规定，以土地使用权出资投资入股参与接受投资方利润分配，共同承担投资风险的行为不征收营业税，所以集团转让房产土地行为免征营业税。
2、土地增值税
根据财政部、国家税务总局《关于土地增值税一些具体问题规定的通知》的规定,以房地产进行投资、联营的一方以土地（房地产）作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中时，暂免缴纳土地增值税。对投资、联营企业将上述房地产再转让的，应按规定缴纳土地增值税。因新公司非房地产开发公司，可以适用上述政策，集团转让房产土地给新公司免征土地增值税。
3、企业所得税
根据企业所得税相关规定：企业以经营活动的部分非货币性资产对外投资，应在投资交易发生时，将其分解为按公允价值销售有关非货币性资产和投资两项经济业务进行所得税处理，并按
规定计算确认资产转让所得或损失。因此，集团发生该业务时将该宗土地房产的评估价值（公允价值）与账面净值的差额即增值部分，赢并入到集团当年的应纳税所得额，计算缴纳企业所得税。
4、契税、印花税
新公司作为产权承受方，应按评估价值缴纳3%的契税，转让双方各按0.5‰缴纳产权转移书据印花税。
不动产、土地使用权作价入股涉税实务分析【税务实务】
不动产、土地使用权作价入股涉税实务分析【税务实务】
目录
一、法律法规对不动产作价入股的有关规定
（一）不动产与土地使用权的区别
（二）法律法规对不动产作价入股的具体规定
（三）不动产作价入股后需办理转移登记手续
二、与不动产作价入股有关的税收规定
（一）营改增之前不动产作价入股是否缴纳营业税
（二）营改增之后不动产作价入股缴税分析
三、结语
不动产作价入股是我们耳熟能详的一种作为出资或者资产转让的方式之一。其中，采取此种方式的原因之一是为达到节约税负的目的。我们知道若某企业直接转让名下的不动产给其他企业，按照直接转让方式，该企业将承受高额的税负，包括增值税及附加、土地增值税、企业所得税、印花税等，此种方式将很大程度上影响该企业的利润。在地产的并购实践中，以不动产/土地使用权出资入股后通过股权转让的形式完成并购一直被行业广泛推崇，实务中不少企业会有意地控制不动产/土地使用权的评估价格后，以评估价签订《出资入股协议》，并通过土地增值税、契税甚至所得税的筹划后办理资产的过户登记并以转让股权的方式最终完成地产项目的并购（比如在具备相关条件的情况下办理《不征税申请表》、《纳税人减免税（费）申请表》等，其他地产并购的税筹实操详见本公众号“西政资本”2017年9月20日推文《城市更新/旧改项目并购方案设计及税务筹划（西政资本201709实操版）》）。
就交易架构而言，具体的不动产作价入股方式如，A企业将其名下的不动产转让给B企业，直接转让方式将产生高额税负，那么通过A与B企业成立一个新的企业C，A公司将其名下的不动产以作价入股的方式出资给C，B公司以其他方式出资，A公司再将其持有C公司的股权转让给B公司，通过上述方式完成不动产的转让。(A也可直接以不动产对C企业增资，再将股权转让给B企业（原股东），或从C企业减资退股方式实现货币方式退出，有同效)。
关于投资企业以土地使用权入股房地产性质被投资企业税收筹划（增值税）（合集5篇）
关于投资企业以土地使用权入股房地产性质被投资企业税收筹
划（增值税）（合集5篇）
第一篇：关于投资企业以土地使用权入股房地产性质被投资企业税收
筹划(增值税)
关于投资企业以土地入股被投资企业
税收筹划之增值税
在原营业税体制下，《财政部、国家税务总局关于股权转让有关营业税问题的通知》(财税〔2002〕191号)规定，自2003年1月1日起，以无形资产、不动产投资入股，参与接受投资方利润分配，共同承担投资风险的行为，不征收营业税；但2016年5月1日全面实行营改增之后，该项制度应该自动作废了。
根据《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）所附的《附件1：营业税改征增值税试点实施办法》之相关规定，有偿销售提供服务、有偿转让无形资产或者不动产，需要缴纳增值税；有偿，是指取得货币、货物或者其他经济利益。
无形资产包括包括技术、商标、著作权、商誉、自然资源使用权和其他权益性无形资产，自然资源使用权，包括土地使用权、海域使用权、探矿权、采矿权、取水权和其他自然资源使用权，因此土地使用权属于无形资产。
根据以上规定，以土地使用权无形资产投资入股时，其所有权发生转移，同时取得股权即取得了经济利益。应当被理解为企业以无形资产转让给作价出资并设立的企业，被视同销售，按有偿销售不动产、无形资产行为认定，应当缴纳增值税。
依据《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》（国家税务总局2016年第18号公告）等文件的规定，房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目(选择简易计税方法的房地产老项目除外)，以取得的全部价款和价外费用，扣除受让土地时向政府部门支付的土地价款（不含所缴纳的契税）后的余额
土地使用权出资成立公司需要缴税涉及哪些税费？
土地使用权出资成立公司需要缴税
涉及哪些税费？
1、营业税
2、土地增值税
3、企业所得税
4、印花税
5、契税.对以国有土地使用权投资入股的行为，要按规定缴纳契税。契税税率为3-5％。《中华人民共和国契税暂行条例实施细则》第八条：土地、房屋权属以土地、房屋权属作价投资、入股方式转移的，视同土地使用权转让、房屋买卖或者房屋赠与征税。
土地使用权可以入股公司，很多人比较疑问以土地使用权入股是否就可以不交纳税费了。但是，实际上并不是这样的。那么，土地使用权出资成立公司需要缴税涉及哪些税费?今天，小编收集了相关的法律知识为大家对此问题进行详细介绍。
一、营业税
《财政部、国家税务总局关于股权转让有关营业税问题的通知》(财税[2002]191号)
各省、自治区、直辖市、计划单列市财政厅(局)、国家税务局、地方税务局，新疆生产建设兵团财务局：
近来，部分地区反映对股权转让中涉及的无形资产、不动产转让如何征收营业税问题不够清楚，要求明确。经研究，现对股权转让的营业税问题通知如下：
1、以无形资产、不动产投资入股，参与接受投资方利润分配，共同承担投资风险的行为，不征收营业税。
2、对股权转让不征收营业税。
3、《营业税税目注释(试行稿)》(国税发〔1993〕149号)第
八、九条中与本通知内容不符合的规定废止。
本通知自2003年1月1日起执行。
二、土地增值税
1、《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(财税字[1995]48号)
(1)关于以房地产进行投资、联营的征免税问题
对于以房地产进行投资、联营的，投资、联营的一方以土地(房地产)作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中时，暂免征收土地增值税。对投资、联营企业将上述房地产再转让的，应征收土地增值税。
【会计实操经验】企业以土地投资入股的税务处理
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【会计实操经验】企业以土地投资入股的税务处理
一、企业所得税
《企业所得税实施条例》第二十五条规定，企业发生非货币性资产交换，以及将货物、财产、劳务用于捐赠、偿债、赞助、集资、广告、样品、职工福利或者利润分配等用途的，应当视同销售货物、转让财产或者提供劳务，但国务院财政、税务主管部门另有规定的除外。
《国家税务总局关于企业处置资产所得税处理问题的通知》(国税函[2008]828号)规定，属于企业自制的资产，应按企业同类资产同期对外销售价格确定销售收入;属于外购的资产，可按购入时的价格确定销售收入。
企业将土地进行股权投资，也就是发生了非货币性资产交换，根据上述规定，应确认财产损益计缴企业所得税。同时投资双方按所得税法的相应规定进行所得税的其他处理。
二、营业税
《财政部、国家税务总局关于股权转让有关营业税问题的通知》(财税[2002]191号)规定，自2003年1月1日起以无形资产、不动产投资入股，参与接受投资方利润分配，共同承担投资风险的行为，不征收营业税。对股权转让不征收营业税。
三、土地增值税
《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(财税[1995]48号)文件规定，对于以房地产进行投资、联营的，投资、联营的一方以土地(房地产)作价入股进行投资或作为联
关于以土地作价入股成立公司时税费的缴纳及操作流程
关于以土地作价入股成立公司时税费的缴纳及操作流程
土地入股应缴纳相关税费的总结（根据相关法律规定、案例总结）
1、营业税：
不交：投资方参与接受投资方利润分配，共同承担投资风险的行为
交：与投资方不共同承担风险，收取固定利润的要按规定缴纳5%营业税。
2、土地增值税
不交：若接受投资的公司不是从事房地产开发，投资公司转让土地使用权（作价入股）可免征土地增值税；
交：若接受公司从事房地产开发：（一）对取得土地或房地产使用权后，未进行开发即转让的，计算其增值额时，只允许扣除取得土地使用权时支付的地价款，交纳的有关费用，以及在转让环节缴纳的税金。（二）对取得土地使用权后投入资金，将生地变为熟地转让的，计算其增值额时，允许扣除取得土地使用权时支付的地价款、交纳的有关费用，和开发土地所需成本再加计开发成本的20 ％以及在转让环节缴纳的税金。”等相关规定计算缴纳土地增值税。
3、企业所得税
公司以土地使用权投资给接受投资公司，投资公司转让土地使用权应视同销售，应该缴纳企业所得税。根据《企业所得税法》第八条的规定，投资公司取得土地的成本、税金等费用可按规定在税前扣除。
4、印花税
从2006年11月27日以后，对投资后签订有土地使用权产权转移合同的要缴纳万分之五的印花税。
5、契税
对以国有土地使用权投资入股的行为，要按规定缴纳3-５％契税。
土地使用权作价出资的程序简略表（根据相关法律、案例总结）
确定土地为出让土地（划拨、集体土地先办理出让手续）→价值评估→将土地使用权过户登记于公司的名下→注意货币出资额不低于
注册资本的30%
土地投资入股的税收政策及问题浅析
土地投资入股的税收政策及问题浅析近年，随着房地产的开发热潮，许多公司或个人经常采用一方出钱投资、一方以土地使用权投资入股(以下简称"土地投资入股")成立公司的方式共同开发房产项目，来规避直接转让土地使用权的营业税及相关税收。本文就土地投资入股所涉及的税收政策和可能存在的征管问题进行浅析，供大家参考。
第一部分：土地投资入股的涉及相关政策规定
一、投资环节
当公司或个人以土地投资入股时，投资者其涉及的税收政策有：
一)、营业税：
《财政部国家税务总局关于股权转让有关营业税问题的通知》(财税【2002】191号)规定：以无形资产、不动产投资入股，参与接受投资方利润分配，共同承担投资风险的行为，不征收营业税。
二)、土地增值税：
《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(财税【1995】048号)第一条规定：
对于以房地产进行投资、联营的，投资、联营的一方以土地(房地产)作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中时，暂免征收土地增值税。对投资、联营企业将上述房地产再转让的，应征收土地增值税
《财政部国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》(财税[2006]21号)规定：对于以土地(房地产)作价入股进行投资或联营的，凡所投资、联营的企业从事房地产开发的，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的，均不适用《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(财税字【1995】048号)第一条暂免征收土地增值税的规定。
三)企业所得税
：
《国家税务总局关于企业股权投资业务若干所得税问题的通知》(国税发〔2000〕118号)规定：企业以经营活动的部分非货币性资产对外投资，应在投资交易发生时，将其分解为按公允价值销售有关非货币性资产和投资两项经济业务进行所得税处理，并按规定计算确认资产转让所得或损失。
企业以国有土地投资入股的涉税处理
企业以国有土地投资入股的涉税处理
肖太寿博士6、7月全国课程安排
建筑、房地产企业税务稽查重点及其税收安全两大策略
7月13-14日贵阳
2018年国地税合并前建筑、房地产企业的7大涉税风险隐患破解之策与税收风险防范新策略
6月21-22日昆明
7月17-18日青岛
7月19-20日成都
建筑、房地产企业税收安全四大策略：合同控税、票据控税、制度控税与法务、财务和税收相互融合控税
6月23-24日郑州
2018年国地税合并前，建筑施工行业的6大涉税隐患其破解之策与PPP全业务流程中的财税处理
6月28-29日武汉
6月30-7月1日重庆
7月28-29日徐州
全面营改增后，企业或投资者以国有土地投资入股中的国有土地有两种国有土地情形：一是2016年4月30日之前购买或受让的国有土地；二是2016年5月1日之后购买或受让的国有土地。这两种国有土地发生的投资入股行为涉及投资方和被投资方的税务处理有所差异。
（一）投资方涉及的税务处理
1、增值税的处理
（1）以国有土地投资入股视同转让必须缴纳增值税
①相关税收政策分析
财税［2016］36号文件附件一《营业税改征增值税试点实施办法》第十条规定：“销售服务、无形资产或者不动产，是指有偿提供服务、有偿转让无形资产或者不动产。”同时第十一条规定：“有偿，是指取得货币、货物或者其他经经济利益。”
财税［2016］36号文件附件二《营业税改征增值税试点有关事项的规定》第一条第四款“进项税额”规定：“适用一般计税方法的试点纳税人，2016年5月1日后取得并在会计制度上按固定资产核算的不动产或者2016年5月1日后取得的不动产在建工程，其进项税额应自取得之日起分2年从销项税额中抵扣，第一年抵扣比例为60%，第二年抵扣比例为40%。取得不动产，包括以直接购买、接受捐赠、接受投资入股、自建以及抵债等各种形式取得不动产，不包括房地产开发企业自行开发的房地产项目。”
个人以土地使用权投资入股税收问题
个人以土地使用权投资入股税收问题
一、契税
1、财税〔2008〕129号
《财政部国家税务总局关于企业改制过程中以国家作价出资（入股）方式转移国有土地使用权有关契税问题的通知》
根据《中华人民共和国契税暂行条例》第二条第一款规定，国有土
地使用权出让属于契税的征收范围。根据《中华人民共和国契税暂
行条例细则》第八条第一款规定，以土地、房屋权属作价投资、入
股方式转移土地、房屋权属的，视同土地使用权转让征税。因此，
对以国家作价出资（入股）方式转移国有土地使用权的行为，应视
同土地使用权转让，由土地使用权的承受方按规定缴纳契税。
2、财法字[1997]52号《中华人民共和国契税暂行条例细则》
第四条条例所称单位，是指企业单位、事业单位、国家机关、军
事单位和社会团体以及其他组织。条例所称个人，是指个体经营者及其他个人。
第八条土地、房屋权属以下列方式转移的，视同土地使用权转让、房屋买卖或者房屋赠与征税:
(一)以土地、房屋权属作价投资、入股；
(二)以土地、房屋权属抵债；
(三)以获奖方式承受土地、房屋权属；
(四)以预购方式或者预付集资建房款方式承受土地、房屋权属。
二、营业税
财税[2002]191号《关于股权转让有关营业税问题的通知》
以无形资产、不动产投资入股，参与接受投资方利润分配，共同承担投资风险的行为，不征收营业税。
对股权转让不征收营业税。
三、个人所得税
国税函[2005](废止)
《关于非货币性资产评估增值暂不征收个人所得税的批复》
福建省地方税务局:
你局《关于房地产等非货币性资产评估增值征收个人所得税问题的请示》(闽地税发[2005]37号)收悉。经研究，批复如下:考虑到个人所得税的特点和目前个人所得税征收管理的实际情况，对个人将非货币性资产进行评估后投资于企业，其评估增值取得的所得在投资取得企业股权时，暂不征收个人所得税。在投资收回、转让或清算股权时如有所得，再按规定征收个人所得税，其“财产原值”为资产评估前的价值。
会计实务：以土地使用权投资如何进行账务处理
以土地使用权投资如何进行账务处理
【问题】
我公司想以土地使用权对另一公司进行投资，该土地成本目前在我公司“开发成本”科目中记录，以该块土地进行投资，请问涉及何种税及会计应如何处理? 【解答】
问题所述土地使用权目前已核算在“开发成本”中，我们认为无论是否完成土地前期开发或正在进行土地前期开发，其实质不能改变土地使用权特征。在这种情形下，企业将土地用于向外投资，主要涉及的税种如下：
1、营业税：
《财政部、国家税务总局关于股权转让有关营业税问题的通知》(财税[2002]191号)规定，自2003年1月1日起以无形资产、不动产投资入股，参与接受投资方利润分配，共同承担投资风险的行为，不征收营业税。对股权转让不征收营业税。
2、企业所得税：
《企业所得税实施条例》第二十五条规定，企业发生非货币性资产交换，以及将货物、财产、劳务用于捐赠、偿债、赞助、集资、广告、样品、职工福利或者利润分配等用途的，应当视同销售货物、转让财产或者提供劳务，但国务院财政、税务主管部门另有规定的除外。
《国家税务总局关于企业处置资产所得税处理问题的通知》(国税函[2008]828号)规定，属于企业自制的资产，应按企业同类资产同期对外销售价格确定销售收入;属于外购的资产，可按购入时的价格确定销售收入。
企业将土地进行股权投资，也就是发生了非货币性资产交换，根据上述规定，应确认财产损益计缴企业所得税。同时投资双方按所得税法的相应规定进行所得税的其他处理。
3、土地增值税：
《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(财税[1995]48号)文件规定，对于以房地产进行投资、联营的，投资、联营的一方以土地(房地产)作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中时，暂免征收土地增值税。对投资、联营企业将上述房地产再转让的，应征收土地增值税。
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关于母公司A将其持有的土地使用权作为非货币资产出资至全资子公司B公司名下的税费问题：
一、契税（无）
根据（财税[2018]17号）规定：
（一）公司依照法律规定、合同约定分立为两个或两个以上与原公司投资主体相同的公司，对分立后公司承受原公司土地、房屋权属，免征契税。
（二）同一投资主体内部所属企业之间土地、房屋权属的划转，包括母公司与其全资子公司之间，同一公司所属全资子公司之间，同一自然人与其设立的个人独资企业、一人有限公司之间土地、房屋权属的划转，免征契税。
母公司以土地、房屋权属向其全资子公司增资，视同划转，免征契税。
二、土地增值税（很有可能征收）
根据《财税[2018]57号》规定：
按照法律规定或者合同约定，企业分设为两个或两个以上与原企业投资主体相同的企业，对原企业将房地产转移、变更到分立后的企业，暂不征土地增值税。
单位、个人在改制重组时以房地产作价入股进行投资，对其将房地产转移、变更到被投资的企业，暂不征土地增值税。
上述改制重组有关土地增值税政策不适用于房地产转移任意一方为房地产开发企业的情形。
此外，根据《国家税务总局关于纳税人资产重组有关增值税问题的公告》（国家税务总局公告2011年第13号）规定：“纳税人在资产重组过程中，通过合并、分立、出售、置换等方式，将全部或者部分实物资产以及与其相关联的债权、负债和劳动力一并转让给其他单位和个人，不属于增值税的征税范围，其中涉及的货物转让，不征收增值税。
三、企业所得税（可以分期缴纳）
根据《财税〔2014〕116号》规定：
居民企业（以下简称企业）以非货币性资产对外投资确认的非货币性资产转让所得，可在不超过5年期限内，分期均匀计入相应年度的应纳税所得额，按规
定计算缴纳企业所得税。
四、印花税（需缴纳）
根据《财税[2006]162号》规定：
对土地使用权出让合同、土地使用权转让合同按产权转移书据征收印花税。