土地使用权作价入股交什么税
投资方以土地投资入股如何交税？
投资方以土地投资入股如何交税？投资方以土地投资入股，应视同转让无形资产，应缴纳增值税、土地增值税、企业所得税、印花税。
被投资方取得土地使用权，应缴纳契税、印花税。
一、投资方涉及的税种（一）增值税1、转让2016年4月30日前取得的土地使用权，差额简易计税根据财税〔2016〕47号《关于进一步明确全面推开营改增试点有关劳务派遣服务、收费公路通行费抵扣等政策的通知》第二条规定：纳税人转让2016年4月30日前取得的土地使用权，可以选择适用简易计税方法，以取得的全部价款和价外费用减去取得该土地使用权的原价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算缴纳增值税。
2、转让2016年4月30日后取得的土地使用权，全额一般计税一般纳税人转让2016年4月30日后取得的土地使用权该如何交税？有人提出是否能减去土地使用权原价？我们的分析如下：财税〔2016〕36号《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》附件2，第10条规定：“房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目（选择简易计税方法的房地产老项目除外），以取得的全部价款和价外费用，扣除受让土地时向政府部门支付的土地价款后的余额为销售额”。
从文件中可见，能减去土地使用权原价的情形只针对“自行开发的房地产项目”。
而根据国家税务总局公告2016年第18号《国家税务总局关于发布〈房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法〉的公告》第二条规定：“自行开发，是指在依法取得土地使用权的土地上进行基础设施和房屋建设。
”显然，财税〔2016〕36号中规定能减去土地使用权原价的情形不包括转让土地使用权。
另外，财税〔2016〕36号《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》中规定的简易计税情形也未包括转让2016年4月30日后取得的土地使用权。
因此，一般纳税人转让2016年4月30日后取得的土地使用权，应全额一般计税。
（二）土地增值税根据财税〔2018〕57号《财政部税务总局关于继续实施企业改制重组有关土地增值税政策的通知》第四条规定：“单位、个人在改制重组时以房地产作价入股进行投资，对其将房地产转移、变更到被投资的企业，暂不征土地增值税。
【老会计经验】以土地投资入股是否应当征收土地增值税？
【老会计经验】以土地投资入股是否应当征收土地增值税？问：我公司以土地作价投资入股。
对公司以土地投资是否应当缴纳土地增值税？答：根据《财政部国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字[1995]048号）规定：对于以房地产进行投资、联营的，投资、联营的一方以土地（房地产）作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中时，暂免征收土地增值税。
另据《财政部国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税[2006]21号）第五条规定：对于以土地（房地产）作价入股进行投资或联营的，凡所投资、联营的企业从事房地产开发的，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的，均不适用《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字[1995]048号）第一条暂免征收土地增值税的规定（自2006年3月2日起执行）。
因此，对以土地作价投资入股是否征收土地增值税应当区分不同情况：一是对2006年3月2日以前发生的、以土地作价投资入股的，不论所投资的土地是否是用于房地产开发，土地增值税均暂免征收；在转让以土地作价入股的股份时，应当征收土地增值税；二是对2006年3月2日以后发生的、以土地投资入股的应区分两种情况：1、如果被投资、联营的企业为从事房地产开发的，则以土地投资的公司应当缴纳土地增值税；2、如果被投资、联营的企业为非从事房地产开发的或者说被投资、联营的企业并非将土地用于房地产开发的，仍应暂免征收土地增值税。
财务会计的实际工作经验和能力是日积月累、逐步提高的，绝不可能一朝一夕的事情;财务会计是一种各个领域融会贯通的工作，所以建议要全面地补充各个方面的知识，而不仅局限于本职工作;坚持一天学一点，然后在学习的过程中找到自己的缺陷，你可以针对自己的习惯来制定自己的学习方案，只有你自己才能知道自己的不足。
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土地使用权投资入股税收政策是什么-
土地使用权投资入股税收政策是什么?现在一些房地产公司名下有大量的国有土地，这也是一笔财富。
如果公司对外投资，收购其它公司的话，可以用土地使用权入股。
既然是投资入股，就会涉及到投资收益，因此会产生税收。
那么，土地使用权投资入股税收政策是什么?下面我们跟随小编了解下。
现在一些房地产公司名下有大量的国有土地，这也是一笔财富，如果公司对外投资，收购其它公司的话，可以用土地使用权入股，既然是投资入股，就会涉及到投资收益，因此会产生税收。
那么，土地使用权投资入股税收政策是什么?下面我们跟随小编了解下。
▲一、土地使用权投资入股税收政策是什么?1、营业税《财政部、国家税务总局关于股权转让有关营业税问题的通知》(财税[2002]191号)规定，以无形资产、不动产投资入股，参与接受投资方利润分配，共同承担投资风险的行为，不征收营业税。
因此，母公司将土地使用权作为投资入股，参与接受投资方利润分配，共同承担投资风险的行为，不征收营业税。
2、土地增值税《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(财税字[1995]48号)第一条规定，对于以房地产进行投资、联营的，投资、联营的一方以土地(房地产)作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中时，暂免征收土地增值税、对投资、联营企业将上述房地产再转让的，应征收土地增值税。
3、企业所得税《企业所得税法实施细则》第十三条规定，企业所得税法第六条所称企业以非货币形式取得的收入，应当按照公允价值确定收入额。
根据上述规定，母公司以土地使用权投资给子公司，母公司转让土地使用权应视同销售;母公司应按购入土地的成本价投资给子公司，除非取得土地是外购的可按购入时的价格确定销售收入外，根据《企业所得税法》第四十一条的规定，关联企业间的业务往来，不符合独立交易原则而减少企业或关联方的应税收入或者所得额的，税务机关有权按合理方法调整。
根据《企业所得税法》第八条的规定，母公司取得土地的成本、税金等费用可按规定在税前扣除。
国家作价出资土地是否作征收房产税？
国家作价出资土地是否作为房产税计税依据的探讨(原创）内容摘要：土地价值是否需要计入房产原值征收房产税，曾经税企有过纷争，在《财政部国家税务总局关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》（财税[2010]121号）（以下简称121号文件）文件出台后，税企已经达成共识，对于将土地价值计入房产原值征收房产税基本没有异议。
近期在实际管理中发现对于以国家价作价出资形式取得土地使用权其价值是否计入房产原值征收房产税目前仍未有明确的税收政策规定，在税收管理中容易引发税企争议。
本文从房产原值与会计核算关系的演变过程和国家土地政策入手并依据税收的基本原则进行分析，得出企业取得国家作价出资土地其价值应计入房产原值征收房产税的结论，同时按照税收政策的确定性和执行的一致性要求，建议上级尽快出台明确的操作性文件，为减少税企争议提高纳税人税法遵从提供更好的环境。
关键词：房产税土地价值国家作价出资计税依据一、问题的提出房产税的计税依据在经历过依靠会计核算到逐渐与会计核算分离的过程。
土地价值是否计入房产原值也经历了类似的过程。
1986年财政部、税务总局出台了《关于房产税若干具体问题的解释和暂行规定》（（86）财税地字第008号），文件第十五条明确了“房产原值是指纳税人按照会计制度规定，在帐簿“固定资产”科目中记载的房屋原价。
”这段时间，房产税的计税依据完全与会计核算一致。
2005年国家税务总局出台了《关于进一步明确房屋附属设备和配套设施计征房产税有关问题的通知》(国税发[2005]173号)，文件第一条明确了作为以房屋为载体的附属设施不论会计核算中是否单独记账与核算，都应计入房产原值，计征房产税。
至此房产税的计税依据中房产价值仍与会计制度保持一致，附属设施则适度与会计核算相分离。
对土地价值是否计入房产原值仍然按照当时的会计制度执行。
直到2007年《企业会计准则》出台，关于房产税的计税依据问题又有了新的争议。
2001年1月1日起施行的《企业会计制度》第四十七条规定：企业购入或以支付土地出让金方式取得的土地使用权，在尚未开发或建造自用项目前，作为无形资产核算，并按本制度规定的期限分期摊销。
土地交易税费一览表
土地交易税费一览表土地交易相关税费缴纳标准归纳如下，供参考：一、营业税及附加（出让方）：1、按转让价与购置价的差价缴纳5%的营业税。
2、按缴纳的营业税缴纳7%的城建税和3%的教育费附加。
二、印花税和契税（双方）：1、按产权转移书据（合同）所载金额缴纳0.05%的印花税。
2、按土地交易相关税费缴纳标准归纳如下，供参考：一、营业税及附加(出让方)： 1、按转让价与购置价的差价缴纳5%的营业税。
2、按缴纳的营业税缴纳7%的城建税和3%的教育费附加。
二、印花税和契税(双方)：1、按产权转移书据(合同)所载金额缴纳0.05%的印花税。
2、按成交价格(合同)缴纳3%的契税(有的地方是5%)。
三、土地增值税(出让方)： 1、按取得收入减除规定扣除项目金额后的增值额，缴纳土地增值税。
2、规定扣除项目：取得土地使用权所支付的金额;开发土地的成本、费用;与转让房地产有关的税金等。
3、税率的确定四档：增值额未超过扣除项目金额的50%的部分，税率为30%;增值额超过扣除项目金额的50%至100%的，税率为40%;增值额超过扣除项目金额的100%至200%的，税率为50%;增值额超过扣除项目金额200%的，税率为60%。
为计算方便，可以通过速算公式计算：土地增值税税额=增值额*税率-扣除项目金额*速算扣除系数(0、5%、15%、35%分别对应30%、40%、50%、60%税率)。
一、新征耕地环节 1、耕地占用税。
占用耕地建房或者从事非农业建设的单位或者个人，为耕地占用税的纳税人。
以纳税人实际占用的耕地面积为计税依据，按照规定的适用税额一次性征收。
实际占用的耕地面积包括经批准占用的耕地面积和未经批准占用的耕地面积。
2、契税。
按成交价格的3%缴纳。
土地交易相关税费缴纳标准归纳如下，供参考：一、营业税及附加（出让方）：1、按转让价与购置价的差价缴纳5%的营业税。
2、按缴纳的营业税缴纳7%的城建税和3%的教育费附加。
二、印花税和契税（双方）：1、按产权转移书据（合同）所载金额缴纳0.05%的印花税。
以土地入股要交什么税
以⼟地⼊股要交什么税
如果股东要出资的，可以⾦钱出资，也可以实物出资。
实物出资，需要进⾏作价评估。
股东可以⼟地⼊股，并且需要办理登记⼿续。
那么，如果以⼟地⼊股要交什么税呢呢?今天，店铺⼩编整理了以下内容为您答疑解惑，希望对您有所帮助。
以⼟地⼊股要交什么税
通过⼟地使⽤权作价⼊股的话需要交⼟地增值税，契税，印花税，企业所得税等，其中关于营业税的缴纳问题，在国家税务总局的相关通知⽂件当中，规定以不动产投资⼊股的并且参与接受投资⽅利润分配，共同承担风险的这种⾏为是不需要交营业税的。
《企业所得税法实施细则》第⼗三条规定，企业所得税法第六条所称企业以⾮货币形式取得的收⼊，应当按照公允价值确定收⼊额。
⼟地、房屋权属以下列⽅式转移的，视同⼟地使⽤权转让、房屋买卖或者房屋赠与征税：以⼟地、房屋权属作价投资、⼊股。
由此可见，⼟地作为企业的固定资产，也是可以⽤来⼊股投资的。
如果企业以⼟地⼊股投资，需要缴纳营业税、⼟地增值税等⼀系列税费。
依法纳税是每个企业应尽的义务，具体到不同的企业，可能相关税率有所不同，还要具体情况具体分析。
以上就是店铺⼩编为⼤家整理的有关知识，如果您还有更多的疑问，可以咨询店铺专业律师，或者直接委托店铺律师帮您摆脱法律困境。
土地作价入股要交税吗
⼟地作价⼊股要交税吗我们知道，设⽴公司，股东可以出资⼊股，可以以⾦钱⼊股，也可以以实物⼊股，还可以以⼟地使⽤权⼊股，但是需要评估价格。
那么，⼟地作价⼊股需要交税吗?下⾯店铺⼩编来为你解答，希望对你有所帮助。
⼟地作价需要缴纳税收。
根据财税[2002]191号关于“以⽆形资产、不动产投资⼊股，参与接受投资⽅利润分配，共同承担投资风险的⾏为，不征收营业税。
”的规定，股东以⼟地使⽤权出资投资⼊股参与接受投资⽅利润分配，共同承担投资风险的⾏为不征收营业税。
股东以⼟地使⽤权投资需要缴纳企业所得税、印花税。
契税由产权承受⽅缴纳。
企业所得税：根据企业所得税相关规定：企业以经营活动的部分⾮货币性资产对外投资，应在投资交易发⽣时，将其分解为按公允价值销售有关⾮货币性资产和投资两项经济业务进⾏所得税处理，并按规定计算确认资产转让所得或损失。
因此，股东发⽣该项⾏为时应将该⼟地的公允价值与账⾯净值的差额【即(800-400)=400】并⼊到当年的应纳税所得额，计算缴纳企业所得税。
具体⽂件依据：《国家税务总局关于企业股权投资业务若⼲所得税问题的通知》(国税发[2000]118号)第三条、《财政部国家税务总局关于印发〈关于执⾏「企业会计制度」和相关会计准则有关问题解答(三)〉的通知》(财会[2003]29号)第⼋条。
你公司在投资⾏为发⽣时，企业所得税纳税义务就已经发⽣，不能因为新公司废业，⽽不缴纳当初发⽣投资⾏为时应缴纳的企业所得税。
若新公司废业，股东收回投资，则其相应的税务处理根据国税发[2000]118号⽂件第⼆条相关规定执⾏。
⼟地增值税：根据财税字[1995]48号⽂规定，投资联营的⼀⽅以⼟地作价⼊股进⾏投资或作为联营条件，将⼟地转让到所投资或联营的企业中时，暂免征收⼟地增值税。
印花税：产权转移书据适⽤万分之五的税率。
契税由产权承受⽅缴纳：根据《中华⼈民共和国契税暂⾏条例细则》第⼋条规定：⼟地、房屋权属以下列⽅式转移的，视同⼟地使⽤权转让、房屋买卖或房屋赠与征税。
公司以土地投资入股如何缴税？
公司以土地投资入股如何缴税？对于以房地产进行投资、联营的，投资、联营的一方以土地(房地产)作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中时，暂免征收土地增值税。
因此是不需要交税的。
营改增后生活啥变化。
吃发票体现税金别忘索要维权。
我国公司法规定了股东可以用土地使用权作价出资，但是以土地使用权投资入股就牵涉到缴税的问题，根据财税法的规定以无形资产和不动产投资入股的，不征收营业税，但是不征收营业税，其它税种是如何缴纳的呢，我们一起来看一下公司以土地投资入股如何缴税的问题。
▲公司以土地投资入股如何缴税?以土地使用权投资需要缴纳企业所得税、印花税。
契税由产权承受方缴纳。
▲1、企业所得税根据企业所得税相关规定：企业以经营活动的部分非货币性资产对外投资，应在投资交易发生时，将其分解为按公允价值销售有关非货币性资产和投资两项经济业务进行所得税处理，并按规定计算确认资产转让所得或损失。
因此，公司发生该项行为时应将该土地的公允价值与账面净值的差额【即(800-400)=400】并入到当年的应纳税所得额，计算缴纳企业所得税。
具体文件依据：《国家税务总局关于企业股权投资业务若干所得税问题的通知》(国税发[2000]118号)第三条、《财政部国家税务总局关于印发〈关于执行「企业会计制度」和相关会计准则有关问题解答(三)〉的通知》(财会[2003]29号)第八条。
公司在投资行为发生时，企业所得税纳税义务就已经发生，不能因为新公司废业，而不缴纳当初发生投资行为时应缴纳的企业所得税。
若新公司废业，公司收回投资，则其相应的税务处理根据国税发[2000]118号文件第二条相关规定执行。
▲2、土地增值税根据财税字[1995]48号文规定，投资联营的一方以土地作价入股进行投资或作为联营条件，将土地转让到所投资或联营的企业中时，暂免征收土地增值税。
▲3、印花税产权转移书据适用万分之五的税率。
▲4、契税由产权承受方缴纳：根据《中华人民共和国契税暂行条例细则》第八条规定：土地、房屋权属以下列方式转移的，视同土地使用权转让、房屋买卖或房屋赠与征税。
不动产、土地使用权作价入股涉税实务分析
不动产、土地使用权作价入股涉税实务分析目录一、法律法规对不动产作价入股的有关规定（一)不动产与土地使用权的区别（二）法律法规对不动产作价入股的具体规定（三)不动产作价入股后需办理转移登记手续二、与不动产作价入股有关的税收规定(一）营改增之前不动产作价入股是否缴纳营业税（二)营改增之后不动产作价入股缴税分析三、结语不动产作价入股是我们耳熟能详的一种作为出资或者资产转让的方式之一。
其中,采取此种方式的原因之一是为达到节约税负的目的。
我们知道若某企业直接转让名下的不动产给其他企业,按照直接转让方式,该企业将承受高额的税负，包括增值税及附加、土地增值税、企业所得税、印花税等，此种方式将很大程度上影响该企业的利润。
在地产的并购实践中,以不动产/土地使用权出资入股后通过股权转让的形式完成并购一直被行业广泛推崇，实务中不少企业会有意地控制不动产/土地使用权的评估价格后，以评估价签订《出资入股协议》，并通过土地增值税、契税甚至所得税的筹划后办理资产的过户登记并以转让股权的方式最终完成地产项目的并购（比如在具备相关条件的情况下办理《不征税申请表》、《纳税人减免税（费）申请表》等,其他地产并购的税筹实操详见本公众号“西政资本”2017年9月20日推文《城市更新/旧改项目并购方案设计及税务筹划（西政资本201709实操版)》）。
就交易架构而言，具体的不动产作价入股方式如，A企业将其名下的不动产转让给B企业，直接转让方式将产生高额税负，那么通过A与B企业成立一个新的企业C，A公司将其名下的不动产以作价入股的方式出资给C,B公司以其他方式出资，A公司再将其持有C公司的股权转让给B公司，通过上述方式完成不动产的转让。
(A也可直接以不动产对C企业增资，再将股权转让给B企业（原股东),或从C企业减资退股方式实现货币方式退出，有同效）。
那么,营改增之后,不动产作价入股是否缴纳增值税？不动产作价入股方式是如何交税的，能否真正的达到减少税负的目的呢？此种方式适用的范围是否有限制呢？带着这些问题我们来了解一下法律法规对不动产作价入股方式以及其涉税问题的相关规定.一、法律法规对不动产作价入股的有关规定(一）不动产与土地使用权的区别在梳理不动产作价入股的相关规定时，还有一种作价入股，即土地使用权的作价入股,很多人容易将土地使用权作价入股视为不动产作价入股,那么土地使用权与不动产存在什么区别呢？土地使用权属于不动产吗?这个答案是否定的。
土地使用权转让双方税费怎么算
土地使用权转让双方税费怎么算
1.土地增值税：
土地增值税是指在土地使用权转让过程中，土地增值所应纳税款。
按照国家规定，土地增值税税率为30%。
计算方法为：土地增值税=土地增值额×税率
其中，土地增值额=转让价格-购买成本-相关费用
2.契税：
契税又称交易费用，是指在土地使用权转让过程中，应缴纳的房地产交易契税。
契税税率根据所在地的具体规定而有所不同，一般为1%至3%不等。
计算方法为：契税=转让价格×契税税率
需要注意的是，税费的计算还需考虑以下一些因素：
-土地使用权转让是否涉及个人所得税：根据国家规定，个人转让土地使用权的，超过5年的免征个人所得税，但具体情况还需根据当地规定具体操作。
-是否存在相关费用：土地使用权转让过程中可能涉及的中介费、公证费、登记费等，也需要计入实际成本中。
综上所述，土地使用权转让双方的税费计算主要涉及土地增值税和契税。
具体计算需要考虑土地增值额、税率以及转让价格等因素。
同时，还需要考虑是否涉及个人所得税及其他相关费用。
个人以土地使用权投资入股税收问题
个人以土地使用权投资入股税收问题--------------知识就是力量-----精品word文档值得下载------知识改变未来----------------个人以土地使用权投资入股税收问题一、契税1、财税〔2008〕129号《财政部国家税务总局关于企业改制过程中以国家作价出资,入股,方式转移国有土地使用权有关契税问题的通知》根据《中华人民共和国契税暂行条例》第二条第一款规定～国有土地使用权出让属于契税的征收范围。
根据《中华人民共和国契税暂行条例细则》第八条第一款规定～以土地、房屋权属作价投资、入股方式转移土地、房屋权属的～视同土地使用权转让征税。
因此～对以国家作价出资,入股,方式转移国有土地使用权的行为～应视同土地使用权转让～由土地使用权的承受方按规定缴纳契税。
2、财法字[1997]52号《中华人民共和国契税暂行条例细则》第四条条例所称单位～是指企业单位、事业单位、国家机关、军事单位和社会团体以及其他组织。
条例所称个人～是指个体经营者及其他个人。
第八条土地、房屋权属以下列方式转移的～视同土地使用权转让、房屋买卖或者房屋赠与征税:(一)以土地、房屋权属作价投资、入股,(二)以土地、房屋权属抵债,(三)以获奖方式承受土地、房屋权属,(四)以预购方式或者预付集资建房款方式承受土地、房屋权属。
--------------知识就是力量-----精品word文档值得下载------知识改变未来--------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- --------------知识就是力量-----精品word文档值得下载------知识改变未来----------------二、营业税财税[2002]191号《关于股权转让有关营业税问题的通知》以无形资产、不动产投资入股～参与接受投资方利润分配～共同承担投资风险的行为～不征收营业税。
企业以国有土地投资入股的涉税处理
全面营改增后，企业或投资者以国有土地投资入股中的国有土地有两种国有土地情形：一是2016年4月30日之前购买或受让的国有土地；二是2016年5月1日之后购买或受让的国有土地。
这两种国有土地发生的投资入股行为涉及投资方和被投资方的税务处理有所差异。
（一）投资方涉及的税务处理1、增值税的处理（1）以国有土地投资入股视同转让必须缴纳增值税①相关税收政策分析财税［2016］36号文件附件一《营业税改征增值税试点实施办法》第十条规定：“销售服务、无形资产或者不动产，是指有偿提供服务、有偿转让无形资产或者不动产。
”同时第十一条规定：“有偿，是指取得货币、货物或者其他经经济利益。
”财税［2016］36号文件附件二《营业税改征增值税试点有关事项的规定》第一条第四款“进项税额”规定：“适用一般计税方法的试点纳税人，2016年5月1日后取得并在会计制度上按固定资产核算的不动产或者2016年5月1日后取得的不动产在建工程，其进项税额应自取得之日起分2年从销项税额中抵扣，第一年抵扣比例为60%，第二年抵扣比例为40%。
取得不动产，包括以直接购买、接受捐赠、接受投资入股、自建以及抵债等各种形式取得不动产，不包括房地产开发企业自行开发的房地产项目。
”基于以上税收政策的规定，企业将无形资产、不动产投资入股换取被投资企业的股权行为属于有偿取得“其他经济利益”的行为，且被投资企业取得不动产包括接受投资入股形式取得的不动产，其进项税额同样准予从销项税额中抵扣。
这就意味着投资企业以不动产投资应作为销售缴纳增值税，并可计算销项税额、开具增值税专用发票交给被投资企业作为抵扣进项税额的凭据，而且以不动产投资入股行为列入了增值税“销售不动产”税目的征税范围。
因此，企业以无形资产、不动产投资入股行为，应按有偿销售不动产、无形资产行为征收增值税。
②分析结论通过以上税收政策分析，企业将国有土地投资入股视同有偿转让国有土地的行为，应缴纳增值税。
（2）将国有土地投资入股的增值税处理方法①将2016年4月30日前取得的国有土地使用权投资入股的增值税处理《关于进一步明确全面推开营改增试点有关劳务派遣服务、收费公路通行费抵扣等政策的通知》（财税〔2016〕47号）第二条规定：“纳税人转让2016年4月30日前取得的土地使用权，可以选择适用简易计税方法，以取得的全部价款和价外费用减去取得该土地使用权的原价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算缴纳增值税”。
土地投资入股的税收政策及问题浅析
土地投资入股的税收政策及问题浅析近年，随着房地产的开发热潮，许多公司或个人经常采用一方出钱投资、一方以土地使用权投资入股(以下简称"土地投资入股")成立公司的方式共同开发房产项目，来规避直接转让土地使用权的营业税及相关税收。
本文就土地投资入股所涉及的税收政策和可能存在的征管问题进行浅析，供大家参考。
第一部分：土地投资入股的涉及相关政策规定一、投资环节当公司或个人以土地投资入股时，投资者其涉及的税收政策有：一)、营业税：《财政部国家税务总局关于股权转让有关营业税问题的通知》(财税【2002】191号)规定：以无形资产、不动产投资入股，参与接受投资方利润分配，共同承担投资风险的行为，不征收营业税。
二)、土地增值税：《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(财税【1995】048号)第一条规定：对于以房地产进行投资、联营的，投资、联营的一方以土地(房地产)作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中时，暂免征收土地增值税。
对投资、联营企业将上述房地产再转让的，应征收土地增值税《财政部国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》(财税[2006]21号)规定：对于以土地(房地产)作价入股进行投资或联营的，凡所投资、联营的企业从事房地产开发的，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的，均不适用《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(财税字【1995】048号)第一条暂免征收土地增值税的规定。
三)企业所得税：《国家税务总局关于企业股权投资业务若干所得税问题的通知》(国税发〔2000〕118号)规定：企业以经营活动的部分非货币性资产对外投资，应在投资交易发生时，将其分解为按公允价值销售有关非货币性资产和投资两项经济业务进行所得税处理，并按规定计算确认资产转让所得或损失。
《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》(国税发[2006]31号)规定：企业、单位以股权的形式，将土地使用权投资房地产开发项目的，企业、单位在投资交易发生时，应将其分解为销售有关非货币性资产和投资两项经济业务进行所得税处理，并计算确认资产转让所得或损失。
土地使用权不同转让形式下涉及的税务
[会计实务]一文搞懂：土地使用权不同转让形式下，涉及的税务都有什么不同土地使用权转让有以下四种方式，现将每种方式涉税情况总结如下：方式一、直接转让法直接转让土地使用权是最简单的一种操作方式，在转让过程中，转让方涉及的主要税种有以下三个(其他小税种暂不考虑)：1.增值税根据财税2016年47号文件规定，营改增前取得的土地使用权，可以选择简易计税方式，以取得的全部价款和价外费用减去取得该土地使用权原价后的余额为销售额，按照5%征收率计算缴纳增值税;如果是销售营改增后取得的土地使用权，按照财税2016年36号文件规定，按照9%缴纳增值税。
2.土地增值税按照《土地增值税暂行条例》规定，转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人，应当依照本条例缴纳土地增值税。
因为这里的土地并未开始施工，在计算土地增值税时，只能以转让价减去购置时的原价及附加税后的金额做为增值额，按照30%-60%的适用税率，计算缴纳土增税。
3.企业所得税企业因转让土地使用权而产生转让收入减去购置成本及相关税费后的余额，应并入企业应纳税所额，按照25%税率(或企业享受的优惠税率)计算缴纳企业所得税。
方式二、投资超过25%后，作为在建项目转让投资超过25%，作为在建项目转让，转让方涉及的主要税种也有以下三个：1.增值税根据国税2016年14号公告规定，销售营改增前开工的在建项目，可以适用简易计税方法按照5%的征收率计税，以取得的全部价款和价外费用为销售额，不能扣除对应的土地价款; 如果是销售营改增后开工的在建项目，适用一般计税方法，按照取得的全部价款和价外费用，扣除对应的土地价款后的余额为销售额，按照9%缴纳增值税。
2.土地增值税投资超过25%，在建项目转让，土地成本及开发成本可以加计扣除。
3.企业所得税企业因转让土地使用权而产生转让收入减去购置成本及相关税费后的余额，应并入企业应纳税所额，按照25%税率(或企业享受的优惠税率)计算缴纳企业所得税。
关于房地产企业转让土地使用权以及土地使用权投资入股的财税处理探讨
关于房地产企业转让土地使用权以及土地使用权投资入股的财税处理探讨作者：崔伟来源：《中国乡镇企业会计》 2017年第6期摘要：房地产公司在生产经营中存在转让土地使用权和将土地使用权投资入股寻求合作伙伴进行合作经营。
本文从财税角度出发结合工作中的实际情况，浅显明了的解答房地产公司的财税处理以及涉税风险。
关键词：房地产公司；土地使用权转让；土地使用权投资入股现时房地产公司经营中存在拥有土地使用权而开发资金不足导致不能进行开发经营的情况，有些房企为了追求短期效益，快速回笼资金，直接把土地使用权通过二级市场转让，但是根据《城市房地产管理法》第38条的规定：以出让方式取得土地使用权的，转让房地产应符合下列条件：（1）已按照出让合同约定支付全部土地使用权出让金并取得土地使用权证书；（2）已按照出让合同约定进行投资开发且应完成房屋建设工程开发投资总额的25%以上。
（一）关于转让土地合同的签署土地转让方由于没有进行前期土地开发和基础设施建设的资金，那么应当在合同中明确应由土地受让方承担土地开发达到转让标准25%所支付的开发成本，或者在订立合同前根据开发总投资额计算出投资额的25%所需要的资金再加土地转让应取得的利润额，做为总的转让收入。
转让方为了取得相关的发票，以及考虑双方的资金安全和后期的账务往来核对，同时为受让方充分考虑资金时间价值的前提下，笔者认为双方应当在合同中约定设立“共管账户”，该“共管账户”由双方共同成立，留取的银行印鉴应当是转让方的财务专用章和法定代表人加受让方授权人的印章。
这样就首先让转让双方在资金往来上有一个清晰的脉络，转让方要支付的工程款由受让方先把资金打入“共管账户”，然后由双方盖章后把资金支付给相关的供应商或政府部门。
关于双方的账务处理如下：1.转让方账务处理。
收到受让方支付的款项时，不管是土地价款还是支付的工程开发成本，都暂时在其他应付款中归集。
借：银行存款贷：其他应付款--押金保证金--×××公司支付工程款和政府性收费时账务处理：借：开发成本-- ***项目---***业态--建筑安装工程费等贷：银行存款2.受让方的账务处理。
会计实务：以土地使用权投资如何进行账务处理
以土地使用权投资如何进行账务处理【问题】我公司想以土地使用权对另一公司进行投资，该土地成本目前在我公司“开发成本”科目中记录，以该块土地进行投资，请问涉及何种税及会计应如何处理? 【解答】问题所述土地使用权目前已核算在“开发成本”中，我们认为无论是否完成土地前期开发或正在进行土地前期开发，其实质不能改变土地使用权特征。
在这种情形下，企业将土地用于向外投资，主要涉及的税种如下：1、营业税：《财政部、国家税务总局关于股权转让有关营业税问题的通知》(财税[2002]191号)规定，自2003年1月1日起以无形资产、不动产投资入股，参与接受投资方利润分配，共同承担投资风险的行为，不征收营业税。
对股权转让不征收营业税。
2、企业所得税：《企业所得税实施条例》第二十五条规定，企业发生非货币性资产交换，以及将货物、财产、劳务用于捐赠、偿债、赞助、集资、广告、样品、职工福利或者利润分配等用途的，应当视同销售货物、转让财产或者提供劳务，但国务院财政、税务主管部门另有规定的除外。
《国家税务总局关于企业处置资产所得税处理问题的通知》(国税函[2008]828号)规定，属于企业自制的资产，应按企业同类资产同期对外销售价格确定销售收入;属于外购的资产，可按购入时的价格确定销售收入。
企业将土地进行股权投资，也就是发生了非货币性资产交换，根据上述规定，应确认财产损益计缴企业所得税。
同时投资双方按所得税法的相应规定进行所得税的其他处理。
3、土地增值税：《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(财税[1995]48号)文件规定，对于以房地产进行投资、联营的，投资、联营的一方以土地(房地产)作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中时，暂免征收土地增值税。
对投资、联营企业将上述房地产再转让的，应征收土地增值税。
但是《财政部、国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》(财税[2006]21号)第五条关于以房地产进行投资或联营的征免税问题规定，对于以土地(房地产)作价入股进行投资或联营的，凡所投资、联营的企业从事房地产开发的，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的，均不适用《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(财税字[1995]48号)第一条暂免征收土地增值税的规定。
以土地使用权作价入股是否缴纳增值税
以土地使用权作价入股是否缴纳增值税?以土地使用权作价出资入股被投资企业，投资企业是否需要缴纳增值税存在争议。
观点一：营改增之前，根据财税〔2002〕第191号规定，以无形资产、不动产投资入股共担投资风险的行为，不需征收营业税。
营改增之后，《国家税务总局12366‘营改增’专题业务培训参考材料》（税总纳便函〔2016〕71号）在介绍营改增基本情况部分明确指出：“平移原营业税优惠政策。
原营业税的优惠政策基本平移到增值税政策，主要集中在36号文件附件3”。
因此，从递延原有税收优惠的角度及国家对本次营改增的减税要求来看，以土地使用权作价出资入股不应当征收增值税观点二：以土地使用权作价出资入股，该土地使用权权属发生转移，且投资企业获得被投资企业的股权，是有偿转让土地使用权的行为，应根据财税〔2016〕36号文附件1第十条有偿销售不动产、无形资产的规定征收增值税。
且税总纳便函〔2016〕71号文在介绍征税范围部分亦明确指出“还有一些可能原来不交营业税的，现在新的注释范围内也有所涵盖”。
原来的营业税平移政策，只有在和新政策不冲突时方能适用，而以土地使用权作价出资入股的行为根据财税〔2016〕36号文应视为销售土地使用权，投资企业应缴纳增值税。
因相关政府部门尚未出台正式文件来明确以土地使用权作价出资是否需要缴纳增值税这一问题，因此在实务中针对此行为是否需要缴纳增值税时，各地操作可能存在差异。
本文笔者更倾向于第二种观点，财税〔2002〕第191号和财税〔2016〕36号文法律位阶相同，根据新法优于旧法的基本原则，所以财税〔2016〕36号应优先适用，对于以土地使用权作价出资的行为应视为销售，投资企业应缴纳增值税。
《财政部、国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）《附件1：营业税改征增值税试点实施办法》第十条规定：销售服务、无形资产或者不动产，是指有偿提供服务、有偿转让无形资产或者不动产。
土地作价投资增值是否缴企业所得税
土地作价投资增值是否缴企业所得税土地作价投资增值是指利用土地资源进行投资活动，通过增值后出售土地或转让投资权益获得的差额收益。
在这一过程中，往往会引发对于是否需要缴纳企业所得税的争议。
本文将就土地作价投资增值是否缴纳企业所得税的问题展开讨论。
首先，要明确的是土地作价投资增值是否缴纳企业所得税，需要根据当地相关法律法规进行判断。
一般来说，企业所得税是根据企业获得的经营所得或其他所得按照一定税率计征的税种。
因此，在土地作价投资增值方面，如果符合了企业所得税的征税条件，相应的税款是需要缴纳的。
其次，具体来看土地作价投资增值的税务处理。
根据中国的税法规定，土地作价投资增值应纳税所得额为实际取得土地投资收益减去列支的必要费用和损失后所得到的净额。
必要费用包括购买土地的成本、土地整治和开发过程中的直接支出等，损失指的是由于不可抗力或经营风险造成的损失。
净额按照企业所得税税率计算后进行缴纳。
然而，需要指出的是，土地作价投资增值是否缴纳企业所得税还存在一定的税务争议。
一方面，因为土地作价投资增值往往并非属于常规企业经营所得，对应的税收政策并不是很明确。
有些地方税务机关对于土地作价投资增值是否纳税存在不同的解释，导致了不同地区之间税务征管的差异。
另一方面，土地作价投资增值的缴税问题还涉及到土地增值税政策的适用，需要考虑土地增值税与企业所得税的关系。
针对土地增值税和企业所得税之间的关系，我国税务部门规定，土地增值税和企业所得税不同时交纳，而是采取先交纳土地增值税，再根据土地增值税的实际缴纳和企业所得税的计算规则确定最终应纳税款。
在土地作价投资增值的情况下，相应的土地增值税征税周期是房地产开发、房地产转让等特定行为发生时征收。
因此，在土地作价投资增值的场景中，缴纳企业所得税的主要依据是纳税人取得的净收入。
如果土地作价投资增值的收入符合企业所得税的纳税条件，即按照法定的税率计算后应进行纳税。
但需要注意的是，土地增值税和企业所得税并非一对一的关系，两者的纳税依据和计算方法并不相同。
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土地使用权作价入股交什么税
通过土地使用权作价入股的话需要交土地增值税，契税，印花税，企业所得税等，其中关于营业税的缴纳问题，在国家税务总局的相关通知文件当中，规定以不动产投资入股的并且参与接受投资方利润分配，共同承担风险的这种行为是不需要交营业税的，可见，土地使用权入股不需要交营业税.
土地使用权作价入股交什么税?
一、营业税
《财政部、国家税务总局关于股权转让有关营业税问题的通知》(财税[2002]191号)
各省、自治区、直辖市、计划单列市财政厅(局)、国家税务局、地方税务局，新疆生产建设兵团财务局：
近来，部分地区反映对股权转让中涉及的无形资产、不动产转让如何征收营业税问题不够清楚，要求明确。
经研究，现对股权转让的营业税问题通知如下：
1、以无形资产、不动产投资入股，参与接受投资方利润分配，共同承担投资风险的行为，不征收营业税。
2、对股权转让不征收营业税。
3、《营业税税目注释(试行稿)》(国税发〔1993〕149号)第
八、九条中与本通知内容不符合的规定废止。
本通知自2003年1月1日起执行。
二、土地增值税
1、《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(财税字[1995]48号)
(1)关于以房地产进行投资、联营的征免税问题
对于以房地产进行投资、联营的，投资、联营的一方以土地(房地产)作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中时，暂免征收土地增值税。
对投资、联营企业将上述房地产再转让的，应征收土地增值税。
(2)关于合作建房的征免税问题
对于一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税;建成后转让的，应征收土地增值税。
2、《财政部、国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》(财税[2006]21号)
第五条规定，对于以土地(房地产)作价入股进行投资或联营的，凡所投资、联营的企业从事房地产开发的，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的，均不适用《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(财税字[1995]48号)第一条暂免征收土地增值税的规定。
三、印花税
《国家税务总局关于印花税若干政策的通知》财税[2006]162号
第三条规定，对土地使用权出让合同、土地使用权转让合同按产权转移书据征收印花税。
四、契税
《中华人民共和国契税暂行条例实施细则》
第八条：土地、房屋权属以下列方式转移的，视同土地使用权转让、房屋买卖或者房屋赠与征税：(一)以土地、房屋权属作价投资、入股。
对以国有土地使用权投资入股的行为，要按规定缴纳契税。
契税税率为3-5%。
五、企业所得税
1、《企业所得税法实施细则》
第十三条规定，企业所得税法第六条所称企业以非货币形式取得的收入，应当按照公允价值确定收入额。
前款所称公允价值，是指按照市场价格确定的价值。
2、《国家税务总局关于企业处置资产所得税处理问题的通知》(国税函[2008]828号)
第二条规定，其他改变资产所有权属的用途，因资产所有权属已发生改变而不属于内部处置资产，应按规定视同销售确定收入。
第三条规定，企业发生本通知第二条规定情形时，属于企业自制的资产，应按企业同类资产同期对外销售价格确定销售收入;属于外购的资产，可按购入时的价格确定销售收入。
土地使用权作价入股是在新公司法当中最新开放的一种投资方式，其中征收土地增值税，契税，印花税等这些这就是必然的结果。
最终，税费的总额其实也是跟土地使用权的市场评估价值有一定关系的。
可是，对于不同性质的企业可能在税费方面都还有着相应的优惠政策，具体要到当地的税务部门咨询比较好。