第5讲_城镇土地使用税法和耕地占用税法、房产税法、契税法和土地增值税法(1)

第九章城镇土地适用税法和耕地占用税法命题方式：单选、多选、计算问答题型本章分值：约4分第一节城镇土地使用税法考点1：城镇土地使用税的税率城镇土地使用税采用定额税率。

城镇土地使用税采用幅度税额，拉开档次，每个幅度税额的差距规定为20倍。

经济落后地区，城镇土地使用税的适用税额标准可适当降低，但降低额不得超过上述规定最低税额标准的30%。

经济发达地区的适用税额标准可以适当提高，但须报财政部批准。

考点2：计税依据城镇土地使用税以纳税义务人实际占用的土地面积为计税依据。

纳税义务人实际占用土地面积按三种方法确定。

考点3：应纳税额的计算（掌握）全年应纳税额=实际占用应税土地面积（平方米）×适用税额考点4：税收优惠（重要）城镇土地使用税的税收优惠包括：法定免缴城镇土地使用税的优惠和省、自治区、直辖市税务局确定减免城镇土地使用税的优惠。

【解释】作为地方性税种，城镇土地使用税的税收优惠是分为两个层次的：一是税法条例中明确规定的法定税收优惠；二是各省、自治区、直辖市税务局确定减免的税收优惠。

【注意】专营农产品的批发市场、农贸市场免征房产税和城镇土地使用税；物流企业自有的大宗商品仓储设施用地减按适用税额标准的50%计征城镇土地使用税。

自2018年10月1日至2020年12月31日，对按照去产能和调结构政策要求停产停业、关闭的企业，自停产停业次月起，免征城镇土地使用税。

企业享受免税政策的期限累计不得超过两年。

（新增）自2019年1月1日至2021年12月31日，对国家级、省级科技企业孵化器、大学科技园和国家备案众创空间自用以及无偿或通过出租等方式提供给在孵对象使用的土地，免征城镇土地使用税。

（新增）。

到2019年12月31日止（含当日），对物流企业承租用于大宗商品仓储设施的土地，减按所属土地等级适用税额标准的50%计征城镇土地使用税。

（新增）考点5：征收管理（1）纳税期限按年计算，分期缴纳。

（2）纳税义务发生时间使用城镇土地，一般是从次月起发生纳税义务，只有新征用耕地是在批准征用之日起满一年时开始纳税。

第二节耕地占用税法考点1：耕地的内涵和外延考点2：税率实行地区差别幅度定额税率。

人均耕地面积越少，单位税额越高。

【例题·单选题】在人均耕地低于一定标准的地区，省、自治区、直辖市可以根据当地经济发展情况，适当提高耕地占用税的适用税额，但提高的部分不得超过税法规定的适用税额的50%。

该一定标准是指人均耕地低于（）。

A.0.3亩B.0.5亩C.0.8亩D.1亩【答案】B考点3：税收优惠（一）下列情形免征耕地占用税：1.军事设施占用耕地；2.学校、幼儿园、社会福利机构、医疗机构占用耕地。

3.农村烈士遗属、因公牺牲军人遗属、残疾军人以及符合农村最低生活保障条件的农村居民，在规定用地标准以内新建自用住宅，免征耕地占用税。

（二）减征耕地占用税1.铁路线路、公路线路、飞机场跑道、停机坪、港口、航道占用耕地，减按每平方米2元的税额征收耕地占用税。

2.农村居民在规定用地标准以内占用耕地新建自用住宅，按照当地适用税额减半征收耕地占用税；其中农村居民经批准搬迁，新建自用住宅占用耕地不超过原宅基地面积的部分，免征耕地占用税。

依照规定，免征或者减征耕地占用税后，纳税人改变原占地用途，不再属于免征或者减征耕地占用税情形的，应当按照当地适用税额补缴耕地占用税。

考点4：与税收优惠结合的税额计算【例题】某农户有一处花圃，占地1200平方米，2018年3月将其中的1100平方米改造为果园，其余100平方米建造住宅。

已知该地适用的耕地占用税定额税率为每平方米25元。

则该农户应缴纳的耕地占用税多少元？【答案及解析】花圃改造成果园仍属于农业用途，不属于耕地占用税的征税范围；建造住宅占用了耕地，属于耕地占用税的征税范围，并可按当地适用税额减半征收耕地占用税。

该农户应缴纳的耕地占用税=100×25×50%=1250（元）。

考点5：征收管理耕地占用税由税务机关负责征收。

耕地占用税的纳税义务发生时间为纳税人收到自然资源主管部门办理占用耕地手续的书面通知的当日。

纳税人应当自纳税义务发生之日起30日内申报缴纳耕地占用税。

自然资源主管部门凭耕地占用税完税凭证或者免税凭证和其他有关文件发放建设用地批准书。

纳税人因建设项目施工或者地质勘查临时占用耕地，应当依照规定缴纳耕地占用税。

纳税人在批准临时占用耕地期满之日起一年内依法复垦，恢复种植条件的，全额退还已经缴纳的耕地占用税。

第十章房产税法、契税法和土地增值税法命题方式：各种题型本章分值：约10分第一节房产税法考点1：房产税的纳税义务人房产税的纳税义务人是指房屋的产权所有人。

1.产权属于国家所有的，由经营管理单位缴纳；产权属于集体和个人所有的，由集体单位和个人纳税；2.产权出典的由承典人缴纳；3.产权所有人、承典人不在房产所在地的，由房产代管人或者使用人纳税；4.产权未确定及租典纠纷未解决的，由房产代管人或使用人缴纳；5.无租使用其它单位房产的单位和个人，使用人代为缴纳房产税（按照房产余值）。

考点2：房产税的征税范围1.房产税的征税对象是房产，即有屋面和围护结构（有墙或两边有柱），能够遮风避雨，可提供人们在其中生产、学习、工作、娱乐、居住或储藏物资的场所。

【提示】要注意房产不等于建筑物。

2.征税范围——城市、县城、建制镇、工矿区。

考点3：房产税的税率【特别归纳】个人出租住房，应缴纳的税种及对应税率如下（未考虑城建税及教育费附加、地方教育附加，免征印花税和城镇土地使用税）：考点4：计税依据与应纳税额的计算（掌握）1.从价——包括地价；包括不可移动设备；地上地下有差异。

地下建筑物的房产税：①独立地下建筑物——原价折原值，再折计税余值②地下地上一体或地上建筑物——原值折计税余值2.从租——租金收入。

地上地下一致。

【归纳】地上、地下建筑物计税比较（1）投资联营的计税规则：·假定甲与其他投资人共担风险，共负盈亏，则联营企业为房产税纳税人，从价计税。

·假定甲只收取固定收入，不承担联营风险的，则甲为房产税纳税人，从租计税。

（2）根据财税〔2009〕128号的规定，融资租赁的房产，由承租人自融资租赁合同约定开始日的次月起依照房产余值缴纳房产税。

合同未约定开始日的，由承租人自合同签订的次月起依照房产余值缴纳房产税。

（3）关于附属设备和配套设施的计税规定。

（4）对按照房产原值计税的房产，无论会计上如何核算，房产原值均应包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。

宗地容积率低于0.5的，按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。

对出租房产，租赁双方签订的租赁合同约定有免收租金期限的，免收租金期间由产权所有人按照房产余值缴纳房产税。

【注意】免租期与无租使用房产不是等同概念。

考点5：税收优惠（熟悉）【例题•单选题】某企业2008年房产原值共计9000万元，其中该企业所属的幼儿园和子弟学校用房原值分别为300万元、800万元，当地政府确定计算房产税余值的扣税比例为25%，该企业2008年应缴纳的房产税（）万元。

（2009年原制度）A.71.1B.73.8C.78.3D.81【答案】A【解析】该企业2008年应缴纳的房产税=（9000-300-800）×（1-25%）×1.2%=71.1（万元）。

考点6：纳税义务发生时间（重要）【注意辨析】（1）注意时间规定：强调“次月”——取证、使用、交付、建成、验收的次月。

只有将原房产用于生产经营的，是从“之月”起缴纳房产税。

（2）注意纳税义务发生时间对房产税应纳税额计算的影响。

由于从价计算房产税公式计算出来的是年税额，需要从纳税义务发生时间角度看应纳税额是否需要按月折算。

第二节契税法考点1：征税对象（熟悉）契税的征税对象是在境内发生土地使用权、房屋所有权权属转移的土地和房屋。

具体征税范围包括：国有土地使用权的出让、土地使用权转让及房屋的买卖、赠与、交换。

【特别提示1】对承受国有土地使用权应支付的土地出让金，要征收契税。

不得因减免出让金而减免契税。

【特别提示2】某些特殊方式转移土地、房屋权属也视为土地使用权转让、房屋买卖缴纳契税：（1）以房屋抵债或实物交换房屋，视同房屋买卖，由产权承受人按房屋现值缴纳契税。

（2）以房产作投资或入股，应按规定办理房屋产权交易和产权变更登记手续，视同房屋买卖，由产权承受方按入股房产现值缴纳契税。

但是有特例：以自有房产作股投入本人独资经营的企业，因未发生权属变化，不需办理房产变更手续，故免纳契税。

考点2：契税的纳税人契税的纳税义务人是指在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人。

考点3：应纳税额计算（掌握）【提示】这里的易考点有三个：1.等价交换房屋≠实物交换房屋2.是以划拨方式取得土地使用权，经批准转让房地产时，由房地产转让者补缴契税。

计税依据为补缴的土地使用权出让费用或者土地收益。

3.个人无偿赠与不动产的行为：法定继承——免税；遗嘱继承、受遗赠——征税；生前赠与——全额征收契税。

但婚姻存续期间夫妻之间变名或加名的免征。

（2014年财税4号文件）考点4：税收优惠【提示】1.注意规定中“免税”与“酌情减免”的差异。

2.个人购买住房有不同的契税优惠政策，其优惠前提都有“第一次”、“唯一”（第二套有地区限制）等要求，应注意辨析。

3.关注契税的特殊优惠规定：企业改制、事业单位改制、公司合并、公司分立、企业破产、资产划转、债同一投资主体内部所属企业之间土地、房屋权属的划转，包括母公司与其全资子公司之间，同一公司所属全资子公司之间，同一自然人与其设立的个人独资企业、一人有限公司之间土地、房屋权属的划转。

【提示】母公司以土地、房屋权属向其全资子公司增资，视同划转，免征契税。

（新增）考点5：纳税申报与缴纳（了解）。