今年的开发区的开发与融资模式
城市片区开发投融资政策及分析
城市片区开发投融资政策及分析引言：城市片区开发是指对城市定义的区域进行综合性开发和规划，目的是提升城市整体形象，改善居民生活环境以及推动城市经济发展。
然而，城市片区开发需要大量的资金投入，涉及到土地购置、基础设施建设、房屋建设等多个方面，因此需要有相应的投融资政策来支持和保障这一过程。
本文将分析城市片区开发的投融资政策，并进行评估和分析。
一、土地出让收入的使用1.基础设施建设：城市片区开发需要配套的交通、供水、供电、污水处理等基础设施，土地出让收入可以用于建设这些基础设施，确保城市片区开发的顺利进行。
2.公共设施建设：城市片区开发也需要建设公园、广场、学校、医院等公共设施，土地出让收入可以用于这些公共设施的建设，提升居民的生活质量。
3.环境保护和生态建设：城市片区开发需要保护环境、生态恢复，土地出让收入可以用于环境保护和生态建设的投资，实现可持续发展。
4.民生事业：土地出让收入还可以用于教育、医疗、养老等民生事业的投资，提高居民的生活水平。
二、政府补贴和贷款支持由于城市片区开发需要大量的资金投入，有时企业或机构可能面临资金短缺的问题。
为了解决这个问题，政府可以通过以下方式给予支持：1.政府补贴：政府可以向开发企业或机构提供补贴，用于支持土地购置、基础设施建设等方面的开支。
这样可以减轻企业的负担，促进城市片区的开发。
2.优惠贷款：政府可以提供低息贷款或无息贷款，用于支持城市片区开发的资金需求。
这些贷款可以在一定期限内还款，减轻了企业在开始阶段的资金压力。
三、推动多元化投融资除了政府的投融资支持，城市片区开发还可以通过推动多元化的投融资方式来获得资金支持。
以下是一些常见的投融资方式：2.债务融资：企业可以通过发行债券或借款来融资，这样可以通过债务进行资金补充，增加企业的投资能力。
3.合作开发：企业可以与其他企业或机构进行合作，共同进行城市片区的开发。
这样可以共享资源、减轻投资压力，并且可以通过合作实现互利共赢。
片区开发建设的模式及融资方式
片区开发建设的模式及融资方式一、片区开发建设的模式1.PPP模式（政府与民间合作模式）PPP模式是政府与民间资本合作的一种模式，由政府出资和民间资本合作建设、运营和维护片区。
在该模式下，政府通常负责提供基础设施和土地等资源，民间资本则负责投资、建设、运营和维护，双方共同分享投资回报。
这种模式能有效分担政府的财政压力，提高资金利用效率。
2.BOT模式（建设-运营-移交模式）BOT模式是指建设、运营和移交的一种模式，通过与专业开发商合作，在既定期限内由开发商承担建设、运营和维护责任，期满后移交给政府或其他相关方。
在此模式下，开发商负责筹集资金、进行规划和建设，并通过运营收入回收投资。
3.混合所有制模式混合所有制模式是指政府与企业、社会组织等多方合作的一种模式。
在该模式下，政府出资和企业、社会组织合作共同投资、建设和运营片区，各方按照出资比例享有相应的权益。
这种模式能够充分利用各方优势，实现资源共享和风险共担。
4.直接政府投资模式直接政府投资模式是指政府直接出资进行片区开发建设的一种模式。
政府通过拨款或发行债券等方式筹集资金，并组织相关部门进行规划、建设和管理。
这种模式下，政府对开发建设具有直接的控制权和管理权。
二、片区开发建设的融资方式1.推介/引资政府可以通过向国内外投资机构、企业和金融机构推介片区项目，吸引他们投资建设。
这种方式常常需要在政府制定相关政策和提供优惠条件的基础上，引入社会资本的力量来共同参与片区开发建设。
2.开发商投融资政府可以与开发商合作，通过建立合资或合作企业的方式进行片区开发建设。
开发商可以通过自有资金或融资渠道，投入资金进行项目建设。
3.债券融资政府可以发行债券来筹集片区开发建设的资金，通过融资渠道向投资者募集资金。
债券的期限和利率等条件可以根据项目情况和市场需求来确定。
4.政府投资政府可以通过自有资金，如财政预算等方式，直接投资片区开发建设。
政府投资能够降低融资成本和风险，并对项目进行有效的管理和监督。
国家漯河经济技术开发区：加速向“千亿产业园区”迈进
工程 ， 了中山路南延、 启动 立交桥等一批重点工程 ，
园区面貌焕发出新的生机
公路 总投资 １ 亿元Ｂ￣Ｉ救生舱项目， ０ ］ Ｉ 原本到年 漯 阜铁路与南洛 苟圭
创新蛾
力量薄弱、 职责不清、临 Ｌ 舌 建现象， 在现有执
至 犊式。针对城市管理执法 与活力，探索出一条具有 自 己特色的开发建设新路
开展创先争优 实现跨 越发展
开发区以成功摘取 “ 国字金牌” 为契机 ， 立足实际， 大力开展 “ 创先争优” 活动。
准厂房园区发展。在盘活存量 Ｅ 做文章， 向观 接受记者采访时售 怀， 满 “ 未来五年， 将 我们 念要土地。引导企业对现有的柿 隹 厂房升级 以建设‘ 干亿产业园、 实现跨越发展 ’ 为目标 ， 思想上全， 意、 全 作风 Ｅ 微观具体、 方法 改造， 向空中发展 ｉ 对有闲置土地的企业， 支持 强化‘
可经 济 技 术 开 发 区 加速 向 “ 亿 产 业 园 区 ＂ 进 千 迈
文 ／ 刊记者 王 中山 通讯 员 王祥 张培 本 “ ‘ 十二五 ’ ， 期间 我们将做 大做强食品、 高新技术和王 艮 务业 ， 按照“ 一区多园” 的发 展模式 ， 着重打造 ６个园区， 即一个超千亿食 品产业园、 一个超百ｆ现代服务产业园、 Ｚ 两个 超百ｌ王 代物流产业园、一个超百亿高新技 ｆ Ｚ 术产业园、 一个超百亿造纸新材料产业园， 推 动食品产业高端化币高新技术、现代服务业 ０ 规模化发展 ，致力把开发区建设成为功能现 代、 产业高端、 总部集聚的开放先导区和国家 级示范区。” 开发区管委会主任赵改焕的话 语， 激扬澎’。 湃
２ １ 年， ０ ０ 开发区规模 以上工业企业实 饮品为 代表的食品产业集群已有 ２ ０ ６ 多家 ，
论开发区投融资体制的改革与创新
三 、对上述融资模式的总体 评价
上述开发融资模式具有以下优势 ： （）开 发区的开 发 、融 资采用 了市场 化 １ 运 作 方 式 ，主 要 由开 发股 份 有 限公 司 来 承 担 ；政 府在 开发 区的开发建 设 中的 作用主要 通过国有资产投资管理公司参股开发股份有 限公 司 、 物业 公司、 风险投 资公 司来体现 ， 对 开 发区的建 设和 发展 以产权 管理为 主 ，进 行 间接 调控制 。这种操 作方 式改变 了过去 以行 政 管理 来直 接干 预 开 发区建 设 的传统 模式 ， 符 合按照 现代企 业制度 规范运作 的需要 。 （ ）通 过 国 有 资产 投 资管 理公 司 杠杆 ２ 资 产或杠 杆 资金 的投入 ， 开 发股份 有 限公 使 司 在启 动时可 以获得 资产抵 押贷款 融资 ； 同 时物业公司包租 ５ ０ ～１ 年的业务开展，保证 了开发股 份有 限公司在 起步阶段稳 定的获 利 能力， 使开发股份有限公司可以有效吸引社 会 投 资者投入 ，或上 市融 资。同时 ，采用 物 业 公司包 租方 式 ， 由于该 房 产的所 有权未 转 让 ，开发股 份有 限 公 司可 以 申请 抵押 贷款 。 （ ）开发股份有限公司采用滚动式发 ３ 展 模式 ， 以获得 源源 不断 的后续 资金 ， 可 有 利于拓展经营空间， 扩大业务规模 ， 既能获 得持 久 的利 润增 长点 ， 又使开 发 区的建设 和 发展进入 良Ｉ 生循环。 其 中区内土地和区外土地的联动开发模 式， 既有利于保证土地优惠政策的有效实施 ， 增强招商引资的吸引力，又能将开发区发展 形成的外部效应内部化 ，将周边土地的增值 收益转化为开发股份有限公司的营运资本。 （ ）物业公司的前期运作虽然需要政 ４ 府 支持 ， 但在 开 发股份 有 限公司进 入稳 定发 展 阶段 后特 别是 借壳上 市 后 ， 将对 物业 公司 进 行 租金部 分返 还 ， 加之物 业公 司所 承担的 部分经营性业务 ，可 以使物业公司在运作
创新武汉经济技术开发区国有投融资模式
创新武汉经济技术开发区国有投融资模式作者：阮震来源：《中国城市经济》2009年第07期目前,由于分税制的影响,地方财力税源培育不足,地方财力的杠杆作用已经发挥到了极致,开发区经济发展急需大项目投入面临资金瓶颈制约。
开发区要保持高增长的态势,必须创新投融资模式。
武汉经济技术开发区自1991年建区以来,国资投融资模式经历了从地方财力融资到企业受托投资、从地方财力+地方财政兜底担保贷款融资到企业受托投资两个阶段。
过去18年的经验证明,以上两阶段的投融资模式给开发区经济社会发展带来了极大的推动作用。
特别是第二阶段突破地方财力限制,充分利用地方财力杠杆,撬动外源性银行贷款融资,使得开发区地方经济总量获得了质的飞跃。
开发区2008年财政收入达到75.6亿元,年均增长近20%。
规模以上工业企业现价工业总产值达到947亿元,年均增长15%。
目前,受分税制的影响,地方财力税收偏少,税源培育不足,地方财力的杠杆作用已经发挥到了极致,开发区经济发展急需大项目投入面临资金瓶颈制约。
开发区要保持高增长的态势,必须创新投融资模式。
一、固定资产投资对开发区经济增长拉动作用的实证分析我们采用开发区1993年到2008年14年的统计数据,通过Eviews软件回归结果表明,相关模型的拟合效果较好,样本决定系数达到88.36%。
四个因变量中,“财政收入”和“固定资产投资总额的一阶滞后”对固定资产投资总额的影响较为显著。
平均而言,在2001年到2008年间,地区生产总值每增加1万元,固定资产投资总额就增加0.2万元;全口径工业总产值每增加1万元,固定资产投资总额就减少0.22万元;财政收入每增加1万元,固定资产投资总额就增加1.92万元;同时,当年的固定资产投资总额还受到上年该指标的滞后影响,上年固定资产投资总额每增加1万元,当年的固定资产投资总额就增加1.16万元。
以上结果说明,开发区固定资产投资与地区生产总值、全口径工业总产值、财政收入的增长是正相关的。
商业地产项目融资模式及完善策略分析
商业地产项目融资模式及完善策略分析随着经济的快速发展，商业地产项目在城市化进程中扮演着重要的角色。
而商业地产项目的发展离不开资金的支持，因此如何选择合适的融资模式并完善策略，对商业地产项目的成功至关重要。
本文将从商业地产项目融资模式和完善策略两方面进行分析。
一、商业地产项目融资模式1. 自筹资金自筹资金是最为常见的商业地产项目融资模式。
商业地产项目开发商通过自有资金或者股东注入的资金来支持项目的开发与建设。
自筹资金的优点是灵活性强，业主有绝对的控制权，不受外部资金的制约。
自筹资金也面临着资金量有限、风险集中等问题。
2. 银行贷款银行贷款是商业地产项目融资的主要方式之一。
开发商可以通过向银行申请贷款来获得资金支持，用于项目的开发和建设。
银行贷款的优点是利率相对较低，贷款期限较长，有利于项目的稳健发展。
银行贷款需要担负一定的利息负担，而且还需要提供相应的抵押物和担保，对开发商的资金实力和信用水平有一定要求。
3. 债券融资债券融资是商业地产项目融资的一种间接融资方式。
开发商可以通过发行债券来融资，获得资金支持。
债券融资的优点是可以吸引更多的投资者参与，降低自身资金压力，同时还可以提升企业的知名度和信用评级。
债券融资需要支付一定的利息，并且需要承担一定的债务风险。
1. 多元化融资渠道在融资策略上，商业地产项目开发商需要充分利用各种融资渠道，实现多元化融资。
通过多元化融资渠道，可以降低融资成本，分散融资风险，提高融资的灵活性和稳定性。
还可以吸引更多的资金参与，为项目的发展和建设提供更多的支持。
商业地产项目开发商需要根据自身的实际情况，灵活运用各种融资渠道，做到多管齐下，实现融资的多元化。
2. 控制融资成本在融资策略上，商业地产项目开发商需要注重控制融资成本。
融资成本是融资的一项重要指标，直接影响到项目的盈利能力和可持续发展。
在选择融资方式的时候，需要综合考虑各种因素，包括融资利率、融资期限、融资条件等，选择成本较低、期限较长、条件较为宽松的融资方式。
工业园区融资方案
工业园区融资方案一、背景介绍随着经济的快速发展，工业园区的建设成为促进地方经济增长的重要手段。
然而，由于建设资金的需求量巨大，融资成为工业园区建设的关键问题之一。
本文将就工业园区融资方案展开论述。
二、项目概况工业园区规划建设区域总面积1000亩，拟引入多个企业，涵盖高新技术领域、制造业和服务业。
预计项目投资总额达10亿元。
三、融资方案1.政府出资政府是工业园区的最大背书者和支持者。
在融资方案中，可考虑政府出资一定比例的资金，作为工业园区建设的启动资金。
政府的出资可以采用财政预算拨款、政府引导基金或各类补贴方式。
2.银行贷款银行贷款是常见的融资方式，可以通过与银行建立合作关系，申请园区建设贷款。
贷款额度和利率需根据园区建设规模、信誉评级和财务状况等因素确定，同时应制定还款计划和利息支付方式。
3.股权融资股权融资是通过出售工业园区的股份来获得资金，可以吸引投资者共同参与工业园区项目。
股权融资可以通过私募股权融资、公开发行股票等方式实现。
但需要注意股份比例的控制和投资者利益的平衡。
4.债券融资债券融资是指发行债券来筹集资金。
工业园区可以发行企业债、公司债等债券品种，吸引机构投资者和个人投资者参与融资。
债券的发行需要符合相关法律法规，并通过信用评级等方式提高融资的成功率。
5.PPP模式PPP（政府和社会资本合作）模式是一种政府和企业共同合作的融资模式，可以充分发挥政府和社会资本的优势，降低工业园区建设的财务风险。
通过与合适的合作方合作，可以引入专业的运营和管理经验，提升工业园区的综合竞争力。
四、风险控制措施1.市场风险在工业园区建设之前，应进行市场调研和可行性研究，评估园区建设项目的市场前景。
并建立健全的市场营销策略，吸引优质企业入驻，降低市场风险。
2.政策风险政策风险是园区建设过程中不可控的因素之一。
为了规避政策风险，应密切关注相关政策的变化，并与政府保持良好的合作关系，确保政策支持的持续性和稳定性。
对高新技术开发区融资模式创新的思考
为高 新技 术 开发 区建 设 的主体 ，
进行 滚 动 式 发 展 。 但 是 ， 一 融 资 思 路 ， 然 存 这 依
１ 国 土经济 ２０ ０ ０ ２年 第 九 期
资 产 投 资 管 理 公 司将 区 内 未 出让
业 化 运 作 的 指 导 思 想 ，组 建 了高
新技 术开 发 区股 份有 限公 司 ， 作
又 要 依 托 和 结 合 企 业 经 营 的 优
势 ，做 到 既 有 政 策 引 导 和 政 策 支 持 ，又 有 价 值 规 律 与 市 场 杠 杆 的 自动 调 节 ，形 成 招 商 引 资 的高 平
的融 资 模 式 ， 以有 效解 决 高 新 技
术 开 发 区在 建 设 和 发 展 过 程 的资
金 投 入 问题 。
一
、
传 统 高 新 技 术 开 发 区 融
展前 景存 在一 定 的不确 定性 ， 无
法 有 效 地 利 用 市场 化 途 径 吸 引社 会 资 金 投 入 ，在更 大 范 围 内拓 宽
资 模 式 缺 陷
定 位 见 后 ）对 高 新 技 术 开 发 区 的 ，
建 设 和 发 展 进 行 调 控 ，采 取 价 值 管 理 为 主 、 态 管 理 的方 法 ， 保 动 确
以往 一 些 高 新 技 术 开 发 区 的 建 设 和 发 展 完全 由政 府 投 资 的 方
融资渠道存在 较大障碍 。
质 量、 前性 ” 超 的规 划 要 求 进 行 管
理 和运 作 ，既 要 借 鉴 国 内 外 成 熟 的 高 新 技 术 开 发 区 的运 作 模 式 ，
管 理 公 司作 为 主要 发 起 人 ，联 合 其 他 企 业 、相 关 科 研 单 位 和 区 内 土 地 使 用 者 共 同发 起 。 中 ， 其 国有
工业园区发展情况汇报
工业园区发展情况汇报XX省XX工业园区是经国家发改委批准命名的省级开发区之一，主要由XX工业集中区和XX工业集中区组成，目前规划发展面积44平方公里（其中：XX工业集中区24.35平方公里，XX工业集中区19.65平方公里），已建成12.2平方公里，规划定位为城市拓展区、产业聚集区和经济增长极，按照区域产业定位，XX工业集中区主要承载纺织服装、机械电子产业，XX工业集中区主要承载生态食品加工产业。
近年来，XX工业园区按照“两化互动、产城一体”的发展思路，紧扣建设“西部工装基地”、“西部生态食品城”、“中国XX科技城产业配套园区”的发展定位，坚持“项目资金、生产要素、高新成果、工作力量”向园区集中，致力于“做大规模、做强实力、做优特色”，切实加强园区承载平台建设和发展软环境建设，园区经济已逐渐成为推动全县经济快速发展的助推器和新增长点。
截止2023年底，园区内工业企业已达109个，其中规上工业企业46户，实现营业收入49.52亿元，同比增长11.26%（其中：主营业务收入49.∏亿元）完成增速11%的年初目标，占全县规上工业营业收入的79.6%；工业总产值48.04亿元，占全县规上工业产值的79.4%；入库税金2.32亿元，增长6.4%,占全县规上工业税收的99%。
园区从业人员有9742人，完成固定资产投资8655万元，完成工业项目投资9.82亿元。
一、发展情况和成效（一）着力拓展发展空间，园区规划调区初见成效。
XX工业园区的前身是1992年成立的XX北XX工业经济开发区，经省发改委批准规划面积4.83平方公里。
2007年，经XX市人民政府批准，将青东XX、南寺XX、黄家XX等区域纳入园区工业发展范围，规划面积达到13.78平方公里。
近年来，随着城市化进程和工业发展进程的加快，园区成立之初时的北XX片区4.83平方公里已经成为城市新区，青东XX、南寺XX等区域基本已无工业用地可供，工业发展空间制约十分明显。
探讨一种新型的高新技术开发区融资模式
收稿日期:2002207201作者工作单位及简介:四川师范大学经济学院讲师,男,1973—,四川雅安人,经济学博士。
主要从事企业经济和房地产经济研究。
四川 成都 610068□ 杜 伟区融资模式探讨一种新型的高新技术开发中图分类号:F 832141文章编号:100627388(2002)1020029204文献标识码:A摘要:实现高新技术开发区融资创新,必须采取政府产权管理、间接调控和企业经营相结合的方式,以土地资产为杠杆,按照“资本经营、资产经营、产品经营”相结合的运作思路,以市场化、企业化方式,创造可持续融资机制。
关键词:高新技术开发区;融资;模式建立和发展高新技术开发区,要充分利用区域比较优势,造就一个智力密集的区域和宽松的社会政策环境,将技术、资金、人才等现代生产要素有机结合,实现不同分工系统在功能与资源优势上的协同与集成。
采取一种全新的融资模式,以有效解决高新技术开发区在建设和发展过程中的资金投入问题。
1 传统高新技术开发区融资模式的缺陷分析以往一些高新技术开发区的建设和开发完全由政府投资的方式,这在很大程度上受制于政府财力的约束,对于高新技术开发区的发展形成了较大的资金障碍。
在这一背景下,不少地方按照市场化导向、企业化运作的指导思想,组建了高新技术开发区股份有限公司,对高新技术开发区的建设和开发思路进行了探讨。
高新技术开发区股份有限公司在起步阶段的工作侧重于采用土地滚动开发的方式,利用所募集的资金首先完成一部分土地的“七通一平”的基础设施建设,然后直接面向投资者招商引资,将开发后的熟地转让给投资者,获得土地滚动开发源源不断的后续资金。
高新技术开发区步入发展阶段后,由于设施逐步完善,土地可批租存量逐渐减少,同时通过前期业务积聚了大量的资金,对其功能重新定位,进行产业开发。
股份有限公司一方面要注重经营基础服务设施或进行物业管理,以保证获取稳定的现金流;另一方面培育参股、投资效益好的企业,或示范经营住宅高新技术项目及效益好、收益稳定的项目。
产业园区开发融资新模式——REITs初探
65产业·区域产业园区开发融资新模式—REITs 初探邹鹏飞（深圳市龙城工贸实业有限公司）摘要：产业园区是发展实体经济的主要载体，但在建设过程中，其投资规模较大，回收周期更长。
在我国，经济开发区建设对产业园区开发的影响越来越大。
REITs（不动产投资信托基金）是新时期产业园区筹资的一项重要手段，通过引进社会资本，可以有效地盘活园区内企业的存量资产，进而形成一个良性的投融资循环，提高产业园区内企业的市场竞争力。
本文基于此，初步探究传统融资模式的不足，并重点分析REITs的优势。
关键词：产业园区；开发融资；新模式；REITs在产业园区的开发中，往往存在着前期投资巨大、融资成本高、后期回笼资金缓慢等特征，而对于一个开发企业而言，其最根本的要求就是寻求稳定、可持续的发展。
所以，具有较强的融资能力，能够获得较低的融资成本，对于开发企业是十分有必要的。
产业园区在区域内的开发建设、招商引资、产业培育、园区服务等方面发挥着重要作用。
近几年，我们国家通过对产业园区进行高起点的规划，并引入了优质客户资源，从而形成了独特的发展模式。
一方面，新时代产业园区要做好对已有客户的稳商、悦商工作；另一方面，也要加速产业用地的后续利用，为企业今后的发展提供新的推动力。
现阶段，虽然目前我国的产业园区发展资金仍以银行贷款、债券等传统模式为主，但随着资金的压力越来越大，私募股权基金、合资合作、资产证券化等新的融资方式也在市场上不断兴起并发展，这些方式都是企业融资方式创新的一个重要探索方向。
本文在对传统的融资方式进行分析的基础上，重点对REITs 这种新型的融资方式的优势进行了探讨，希望能对相关企业有所帮助。
传统产业园区开发融资模式及其不足一、银行贷款与用途限制银行信用贷款是企业向诸如银行这样的金融机构获取资金的一种融资形式。
该形式具有审批程序简便、利率较低等特点。
然而，这种融资方式在贷款的使用途径上会受到某些约束，银行对贷款公司的资质、背景等条件都有很高的要求，同时，也会对公司的贷款进行相关的审核，具有一定的约束性。
经开区融资模式对比及可能选择分析
。
８ ％
一般 ２年以内
嘶
受项 目性质制约
债券 风险低
。
稳定收益
较 大，并可配禽其他
融ｊ方式 螯
大
５ ％
市场决定
一般 １ 年 ０
无限制
通过“ 复制” 标项 目 目 实现
持续融资
上市 好的抗风险和盈利能力
以公司自身经营能力为保证
外资 稳定收蘸
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．
０
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司 自身具备持续的 “ 造血”能力。总公
司 自身 “ 廊 ”能 力 的 形 成 ， 在 有 效 造 是
本 高 因 此 ， 开 发 区 以基 础 设 施 开 发 对 建 设 为 目的进 行 融 资 ， 托 ｝ 划 显然 不 信 ｆ ‘
合适。
台加以考虑。
四 、 开 发 区 融资 方 式 的选 择 从 以 卜５ 种融 资方 式 比较 来 看 ， 要
利用 政府 的资源 支持 并借助开 发区 自
３ 、企 业 债券 园区 发行 企业 债 券 虽 然审 批手 续 复
达到建设 融资平 台的 目标 ，保证融资
的规模 与持续性 ， 银行贷款 、 发行债券 和上市 融资是可考 虑的选择 。下面 主 要从持 续融资 能力和操作难 易程度进
路。 从区域发展的要求米看 ， 总公一 在 Ｊ
配 合 管 委 会 进 行 社 会 功 能 配 套 方 面 有
先天 的优势 。 因此 ， 只要开发区开发进 度 的要 求非 政 府财 政 所能 单独 解决 ，
总 公 司 就 不 能 退 出 为 开 发 融 资 的 历 史舞 台 。
浅析产业园区项目开发的融资模式
Financial View金融视线 | MODERN BUSINESS现代商业109浅析产业园区项目开发的融资模式周志强中国电子温州产业园发展有限公司 浙江温州 325000产业园区项目开发周期长、前期投入大、资金占用时间长、回收回报难，使得开发单位必须通过多种渠道去进行开发融资，以此才能保证产业园区项目开发的顺利进行，减轻自身的资金压力。
对当前经济背景下几种常见的企业融资模式进行分析研讨，可以帮助产业园区项目开发单位明确不同融资模式的优缺点，并且了解融资模式的适用条件，从而为产业园区项目开发单位提供有效的融资建议，提高融资成功率，确保投入和收益成正比。
一、产业园区项目开发前景产业园区项目是由政府主导的，为了实现产业发展目标而批准建立的特殊区位环境。
产业园区具有多种类型，常见的有文化创意园、科技城、工业园区、经济技术开发区以及物流产业园等[1]。
目前，随着我国经济快速发展，产业园区项目开发也进步了快速发展时期，驶入了发展快车道，产业园区项目数量越来越多，项目规模也越来越大，营业总收入连年上涨，成为城市区域经济发展的主要驱动力，带动着城市经济整体增长，给政府、企业以及百姓带去了巨大的经济效益和社会效益。
二、产业园区项目开发的常见融资模式(一)信用融资信用融资是产业园项目开发融资中的一种主要模式，需要在企业自身信息条件上进行，通过发行债券以及银行贷款等方式，在银行机构筹集资金应用在产业园项目开发中。
信用融资对于产业园区项目开发而言，是当前市场经济条件下最为主要的项目融资形式，其主要特点是不管产业园区项目开发的进度快慢、未来盈利能力高低，开发单位只要可以按时支付融资本金、利息即可。
信用融资适用于社会信用良好的大型企业，通常是城市发展的经济支柱，或者为城市现代化建设与发展提供过巨大帮助的企业，社会口碑极佳，并且综合实力强。
在信用融资时，需要由授信银行总行对企业的信用情况以及经营发展现状进行综合评估，从而给出授信额度、约定利率和贷款期限。
片区开发10大模式10大融资方式
片区开发10大模式10大融资方式区域综合开发，实践中又称片区综合开发、城镇综合开发。
区域综合开发在我国现行的法规政策中尚无统一和明确的定义，一般是指在符合国家及地方规划的前提下、对具有一定规模、相对成片的区域进行系统性改造、投资、建设、运营和维护。
关键内容通常包括战略定位、规划设计、土地一级开发、基建公服建设、产业和内容导入、运营管理等，常见形式包括旧城改造、工业园区、产业新城、特色小镇、旅游综合体等。
本文对区域综合开发在不同阶段下的形式和特点进行总结归纳，梳理区域性综合开发项目的现状、92号文的对综合开发项目带来的困境、区域性综合开发项目的主流模式、三种开发类型的区别与流程、片区开发的十种融资方式，为参与片区开发的各类主体提供参考和借鉴。
一、区域性综合开发项目的现状（一）基本概念区域性综合开发项目（以下简称“综合开发项目”），实践中也称片区综合开发或园区综合开发项目，在我国目前的法规政策中对其尚无明确的定义，一般来讲，是指在符合国家及地方规划的前提下对成片区域进行系统性地改造、建设、运营和维护的行为，通常会包括土地一级开发、配套基础设施和公共服务设施的建设运营，以及相关的产业导入服务等内容。
从PPP项目角度看，财政部PPP综合信息平台将项目划分为19个一级行业，其中“城镇综合开发”类项目基本上可以理解为即以PPP模式实施的综合开发项目，其下包括园区开发、城镇化建设、土地储备、厂房建设和其他5个二级分类。
（二）综合开发项目的常见实施模式此类项目的传统实施模式，主要包含以下几种：一是最早的政府直接投资建设开发的模式，即政府直接作为投资主体进行区域的建设开发，资金来源主要以财政性资金为主；第二种是在政企开发的改革趋势下，由平台公司作为投融资主体的模式，其资金来源主要是财政性资金债务性融资，但债务性资金的还本付息仍然依靠政府补贴；第三种是完全市场化的操作模式，由企业享有土地溢价分成或通过一二级联动开发取得收益，政府投入较少，但随着政策的收紧，该模式已基本陷入瓶颈。
产业园区开发融资新模式——REITs初探
产业园区开发融资新模式—— REITs 初探摘要：产业园区的开发融资是一项系统性工程，虽然在市场经济环境和政府部门的助推之下，绝大多数产业园区投资者后期都可以回收到可观的经济利润，但在前期却表现出融资成本高、推进速度慢、风险不可预期等一系列特点。
因此，对于产业园区开发融资模式的科学实用性、核心价值以及市场号召力具有极高的要求。
本文围绕着“REITs”这一产业园区开发融资新模式进行了系统化研究，希望能够为产业园区开发融资工作提供有价值的参考。
关键词：产业园区；开发融资新模式；REITs初探引言：在开发建设产业区业前期，需要筹集大量资金用于园区建设、设备采购和运营管理。
在以往的开发融资过程中，虽然银行贷款并非唯一渠道，却占据着绝对主导地位。
但是，由于产业园区主要以物业租赁的形式获得投资回报，导致产业园区开发商的账面资金在较长一段时期内都存在较大金额的资产负债，而且需要偿还银行贷款利息金额较高。
为了能够进一步拓宽融资渠道，使产业区域开发商能够尽快获得投资回报，衍生出一种基于房地产投资信托基金的产业园区开发融资新模式——REITs，值得对其进行深度研究与剖析。
一、产业园区开发融资新模式——REITs概述伴随着我国市场经济体制的日益完善，在金融领域内涌现出很多新型融资产品。
对于那些具有融资需求的企业而言，融资方式从以往的银行借贷为主向更加多样化的方式发展。
在新型融资方式当中，房地产投资信托基金（REITs）虽然在我国处于起步阶段，却具有较强的代表性和发展潜力。
而REITs作为一种新型信托基金，主要通过发行房地产收益凭证达到融资目的。
整个融资过程由专业投资机构进行运作管理，再将最终获得的综合投资收益按照一定的比例分配给投资者，达到互惠共赢的目的[1]。
二、REITs发展历程及现状在我国，最初推行REITs模式始于2006年。
但是，很快便因为产品不够成熟陷入到停滞状态之中。
直至2014年9月30日，随着国家出台《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》，标志着REITs模式及相关试点工作再次启动。
关于经济开发区财务工作的调研报告范文
关于经济开发区财务工作的调研报告范文经济开发区财务工作调研报告一、引言随着中国经济的快速发展，经济开发区作为重要的经济增长点，其财务工作的重要性日益凸显。
本报告旨在通过对经济开发区财务工作的调研，分析现状、发现问题并提出相应的改进建议。
二、经济开发区财务工作现状1. 资金来源多元化：经济开发区的资金来源主要包括政府投资、企业自筹、金融机构贷款等。
其中，政府投资主要用于基础设施建设，企业自筹和金融机构贷款主要用于产业发展和项目投资。
2. 资金使用范围广泛：经济开发区的资金使用范围涉及基础设施建设、产业发展、人才引进等方面。
基础设施建设是吸引企业入驻的重要条件，产业发展是经济开发区的核心目标，人才引进则是提高开发区竞争力的重要保障。
3. 财务管理工作逐渐规范：随着经济开发区的发展，财务管理工作的规范性逐渐提高。
预算管理、会计核算、资金管理等环节日益规范，为企业和政府部门的决策提供了有力支持。
三、存在的问题与挑战1. 资金使用效率不高：部分经济开发区存在资金使用效率不高的问题，主要表现在项目前期工作不到位、资金拨付不及时、资金浪费等方面。
这不仅影响了开发区的建设进度，也增加了政府的财政负担。
2. 融资渠道单一：目前，经济开发区的融资渠道仍以政府投资和金融机构贷款为主，民间资本的参与程度不高。
这不仅限制了开发区的融资规模，也增加了融资成本和债务风险。
3. 财务管理体系不完善：部分经济开发区的财务管理体系尚不完善，缺乏科学合理的预算管理体系、会计核算体系和内部控制体系。
这可能导致财务信息的失真、资金使用的随意性和风险控制的不力。
四、改进建议1. 提高资金使用效率：加强项目前期工作，确保项目可行性。
优化资金拨付流程，提高拨付效率。
强化资金监管，杜绝浪费现象，确保每一分钱都用在刀刃上。
2. 拓展融资渠道：积极引导民间资本参与开发区建设，实现融资渠道的多元化。
探索PPP等新型融资模式，降低融资成本和债务风险。
3. 完善财务管理体系：建立健全预算管理体系、会计核算体系和内部控制体系，确保财务信息的真实性和准确性。
片区开发融资创新模式探究
片区开发融资创新模式探究摘要：片区开发也被称之为城镇综合开发，通常情况下指代的是在满足国家规定以及政府要求的基础上，对具备一定规模、形成片区的环境展开体系化的优化改建，而片区的开发核心与主体，一般情况下都是政府部门亦或是融资平台，但是纵观实际情况，不难发现以往形式的片区开发融资方式具有较多缺陷与不足，严重限制与阻碍了项目融资的成效与质量，并且也降低了片区开发的速率与进度。
因此，对片区开发融资方式展开创新优化十分关键，刻不容缓，基于此，笔者将会对片区开发融资的创新方式展开分析，希望可以为相应工作人员提供些许建议与思路。
关键词：片区开发；融资模式；分析研究引言片区开发在实际工作中也被称之为片区综合性开发、城镇综合性开发，虽然片区开发在我国现阶段实施的法律规范中还不具备统一的定义，但是通常情况下片区开发指代的就是在地方规划基础上，对具备规模与成片的区域展开体系性改造升级。
但是社会经济的高速发展进步，使得城市化速率不断加快，传统的片区开发融资方式已经无法适合现阶段社会发展，因此必须进行开发融资的创新与优化。
传统的融资模式为单一性的主体建设，这种借助单线条的投资平衡体系已经无法符合社会环境要求，因此片区开发项目融资体系必须进行改革创新。
不同的模式具备的类型不同，但是总体上可以将类型分为政府主导、全部由市场主导与政企合作等，现阶段利用最为广泛的投资模式还是政府投资、企业运作的方式，只有政府和企业之间通过签订合同方式，对二者的权利和义务进行明确，方可实现风险和收益的共用承担，促进城市片区经济利益的提升和产业发展。
基于此，笔者将会对于片区开发融资创新与融资模式展开分析，希望可以为片区规划的更好发展进行提供助推力量。
1、新时代环境下片区开发项目现状社会经济以及城市化的发展进步，主要的来源就是外部延展以及内涵提升，而片区的开发则是指引带领城市革新欧化的最关键抓手，也是推动社会经济不断发展进步的基础引擎。
片区开发，也被称之为城乡建设综合开发，简而言之就是对即将开发打造的城市用地，统一性地展开城市基础设施创设以及城市中生产活动项目建设，与生活服务设备的构建。
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开发区的开发与融资模式建立科技工业园是世界各国发展高科技产业行之有效的重要措施，也是我国各省市发展地方经济最有力的战略。
实践证明在我国经济转型阶段，开发区这种形式有效地提高了行政效率、创造了局部的良好基础设施条件、聚集了科技和产业的资源，迅速促进了高新技术产业的发展和城市化的进程。
开发区的类型很多，国际上根据客户的性质不同分为两大类。
一是Science park，它主要是以研发为主，入驻的客户主要是研发机构、技术性公司、科技创业企业、企业孵化器等。
如美国的北卡三角科技园、法国尼斯的索非亚科技园、新加坡科技园就是典型的Science park，我国的一些大学科技园，如清华科技园也属于这种类型。
另一种类型是Industrial park,它主要以工业企业为主，如新加坡的裕廊工业园区、我国早期的经济技术开发区、出口加工区等都属于这种类型。
而我国的大多数高新区都是混合型的，也就是既有Science park的性质，又有Industrial park的内容，有些园区在制造业方面的竞争力较强、份量也较重；有些园区在研发、技术创新方面的竞争力较强，更偏重Science park。
我国的高新区随着规模的不断壮大，其功能也越来越复杂，许多高新区已逐渐向新城区过渡，因此在开发的复杂性上带来了更大的挑战。
同时由于竞争愈演愈烈，各园区都在开发模式上想办法、下功夫，以争取更快的发展速度和更大的发展机会。
我国的高新区经过十几年的发展，在学习外国经验和结合中国具体国情上，探索了许多行之有效的开发模式。
总结和分析这些开发模式，对我们规划和搞好“二次创业”具有非常重要的意义。
开发区的基本商业模式如果把开发区看作一个企业，其主要收入有两部分：一是土地出让收入，根据国家的政策，产业用地可协议出让，经营性用地须挂牌拍卖出让。
二是财政收入，各园区的情况有所不同，有的园区地方收入全留，有的不留。
除了上述收入外，有的园区开发公司还有房产开发收入及其他服务、投资收入。
开发区的支出也主要为两部分：一是土地开发支出，一般包括土地的征用、拆迁、配套和财务费用。
二是园区的运营费用，主要是行政支出、市政维护和其他财政支出。
开发区的收支平衡情况如下：当前平衡：累计收入﹥累计支出；（极少情况）累计收入﹤累计支出；（大多数情况，需通过融资解决现金流）未来平衡：累计收入﹥累计支出；未来的收益可平衡支出。
累计收入﹤累计支出；未来（一定期限）的收益无法平衡支出。
通常情况是在一定期限实现平衡。
这一期限取决于开发区的融资能力，或者说金融市场、资本市场对某开发区信用的看法。
现阶段国家开发银行对某一组团土地开发的贷款期限一般在10年以内，这可能就是期限的上限。
随着各开发区竞争的白热化，纷纷采用降低土地价格等办法吸引投资者，其财务平衡的最常见的方式是通过负债使产业用地以低于成本的价格出让，引入企业带来税收和消费人群；用综合用地（一般高于成本）的出让收入和未来的税收来平衡。
一般情况下，远离市中心的工业园区，较多地依靠未来税收来平衡；而离市中心较近的开发区，尤其是科技园区，具有较好的利用住宅、商贸用地来平衡的条件。
城市化不仅能带来土地开发的收益，还会与工业、科技等功能良性互动，促进产业的发展。
随着开发模式的多样化，开发区在开发过程中的融资和损益往往不是由一个主体承担，即有融资主体和损益主体。
根据损益主体的不同，可以把开发模式分为以政府为损益主体的开发模式和以企业为损益主体的开发模式。
以政府为损益主体的开发模式政府作为土地开发的主体，并承担最终的损益。
收入为土地出让收入，支出为征地、拆迁配套和财务费用。
但由于土地开发的加速，政府不可能拿出足够的财政资金周转投入土地开发，因此需通过一个承债主体融资，解决资金需求。
苏州做法：新区政府委托苏新集团公司融资、征地、配套，政府出让土地，并将土地出让金支付征地成本、财务费用，回购基础设施资产，不足的部分逐年用财政收入弥补。
苏新集团公司是融资主体，而新区政府是损益主体。
重庆做法：建立政府全资的土地储备中心，由该中心以规划土地未来的土地出让金作为质押，向银行借款，由中心征地，并委托有关公司进行配套，中心代表政府出让、拍卖土地。
过去此类机构的资金主要依靠财政资金，现在以国家开发银行为首的一批银行愿意为此类机构借款。
选择哪种方式取决于哪个载体更易于融资。
一般来讲，土地储备中心的融资比较死板，能否融资，决定于土地的规划和开发的可行性；而公司的融资相对较灵活，但需其有较好的信用、资产和获利能力。
该模式的特点：1、有利于政府的招商，集责权利为一体，土地让利和损益由政府承担，而政府可通过财税来平衡。
2、有效地解决了开发的融资问题。
3、有利于企业的市场化运作，而避免政企不分所导致的一系列问题。
以企业为损益主体的开发模式政府委托（授权）开发公司作为土地开发的主体，并由开发公司承担最终的损益。
政府所收的土地出让金全部以支付开发成本的方式转入开发公司。
一般公司开发的园区没有财政收入，如开发公司"入不敷出"，则往往通过财政的专项补贴解决。
开发公司主要有以下几种形式：1．政府全资公司。
上海的各园区一般采用政府全资的开发公司开发模式，开发公司承担园区的开发和运营，政府为园区提供一些专项的财政支持，如重点招商项目的土地补贴、产业扶持基金等。
西安高新区在“一次创业”期间也采用了以高科集团公司进行土地一级开发的模式，高科集团公司向银行融资并开发土地，以政府的名义出让土地，管委会（代表政府）除必要的财政支出外，将土地出让金和节余的财政收入都投入高科集团公司用于土地的滚动开发。
上海和西安的不同之处在于上海的政府如浦东新区政府的一级财政要面对若干园区（陆家嘴、金桥、张江、外高桥等）和非开发区区域，而西安高新区自身就具有一级财政。
2．合资公司。
苏州工业园区是由新加坡政府牵头的外方财团和中方财团合资组建的苏州工业园区开发有限公司来进行开发的，高标准的规划使初期在基础设施上的投入非常大，而周遍的园区有政府财力的介入和较灵活的政策，使得苏州工业园区的土地招商遇到了很大的挑战，后来调整为中方控股，地方政府也提供了一定的财力支持，使该园区的开发经营步入良性循环。
而无锡新加坡工业园也是由无锡高新区和新加坡合资开发的，由于面积较小，涉及的问题较少，较好地发挥了新方在管理、招商、服务方面的优势，运行相对比较顺利。
3．私营公司。
大连软件园是由私营企业组建的大连软件园开发有限公司负责开发的。
该园区的良性运营取决于三方面因素：一是独特的行业定位，二是政府的大力支持，大连市政府把软件作为支柱产业，投入了许多资源。
三是良好的地段使得园区有可能获得较好的房地产开发收益，以支撑园区的良性发展。
该模式的特点：1. 开发公司的压力较大，可促使开发效益的提高。
2. 有利于发挥开发商的招商积极性，提高招商能力（尤其是非全资的开发机构）。
3. 政府招商工作往往与公司的效益产生矛盾。
此，该种模式适合于土地开发有可能有净收益的的园区；或适合于政府的财政收入偏低，而须借助开发公司完成一部分非赢利性项目的园区。
不同的开发融资模式存在不同的特点，不存在最佳，只有更适合。
选择那种模式主要考虑是否有利于进行融资、是否有利于提高资源运行效率、是否有利于增强招商能力。
随着外部环境的变化和自身能力的增减，可以适时地调整开发模式，使其更有效。
也可以在开发区的不同层次、不同范围采用不同的开发模式，以扬长避短提高整体的竞争力。
项目融资模式在土地储备中的应用作者:华中师范大学经济学院吴老二祝平衡2004年1月7日项目融资尤其是中长期的项目融资，作为近年来产生的一种新的融资方式，在国际上日益受到借款人的欢迎。
我国改革开放以来，已利用项目融资方式在上海、深圳、广州、武汉等地建设了电厂、铁路、公路等项目，极大地促进了有关地区的基础设施建设。
而开始于上世纪末的我国城市土地储备制度的运转需要巨额资金却陷于筹资渠道单一的困境，土地储备中心对集中起来的土地统一进行房屋拆迁、土地平整、基础设施配套等一系列前期开发工作，这一过程需要政府投入相当数目的资金；从另一方面来看，土地储备需根据土地出让年度计划，有计划地投入市场。
当储备的土地不能马上投入市场时，政府保有土地就会产生持有成本，积压资金，降低资金的流动性，储备中心要继续“吸进”土地就要追加资金。
因此，土地储备维持阶段，政府亦需充足资金，否则将影响到土地储备的保有期限，降低土地储备制度的调控力度。
一、我国土地储备资金来源渠道现状分析从目前我国城市土地储备制度运作实践看，土地收购储备资金来源渠道主要有：1、政府财政拨款一般是在土地储备制度建立时，政府财政拨给一部分资金作为资本金或周转资金。
例如，杭州市注入4000万元、青岛市政府注入2000万元、沈阳市政府注入5000万元、厦门市注入1400万元作为土地储备中心的开办费，从实践看，杭州市土地储备中心从建立到2001年6月底，已累计收购土地198宗，收购土地面积545.27公顷(8179亩)，投入资金45.56亿元；推出土地198.49公顷(2977.4亩)，回笼资金35亿元。
目前尚有储备土地72宗，土地面积342.57公顷(5138.5亩)，土地资产价值约20亿元。
很显然，仅靠财政拨款只是杯水车薪。
2、商业银行贷款这是目前各城市土地收购储备资金的最主要来源。
由于土地收购储备是一种政府行为，信誉度高，银行放贷是建立在政府的国有土地资产上。
储备土地一经出让，就能回收土地出让金，银行放贷形成的资产呆账、坏账风险很小，因此，各商业银行竞相向土地储备机构贷款。
同时，在目前缺乏土地收购储备资金其他来源渠道的情况下，商业银行贷款则成为各城市土地收购储备资金的最主要来源，土地储备机构运营资金基本上都来自于银行贷款。
一旦房地产市场出现波动，银行与土地储备中心将面临很大风险。
3、留用的土地转让增量收入按照我国财政实行的“收支两条线”的管理体制，城市土地一级市场转让收入和土地储备、开发支出均由财政负责。
土地转让收入扣除土地收购、开发、储备支出，即为土地转让增量收入，是政府实施土地储备制度后国有土地的有效增值额。
建立城市土地储备制度的目的之一是增加财政收入，增加政府对城市建设的投入，所以土地转让增量收入的一部分应作为土地储备资金继续用于土地储备增值。
总的来看这种方式缺乏规范化和制度化尚不足以成为土地储备的主要而稳定的资金来源。
二、在我国土地储备中应用项目融资模式的可行性分析1、大量民间资本苦于缺少投资机会据报道，浙江省有大量的民间资本躺在存折上，仅温州就有300亿元、台州有150多亿元的民间资本找不到出路。
虽然国家为了启动民间投资，推动民营企业的发展，采取了许多措施，其中最主要的是国家投放了5000亿元，以“四两拨千斤”来启动民间投资，虽然取得了一定成效，但全国民间投资增幅仍然呈下降趋势，民间投资依然热不起来，民间投资仅仅体现在通过金融机构吸储的存款，甚至出现了民间资本大量流失到国外的现象。