房地产18种融资模式简析-详细全面
房地产融资方式汇总
地产基建融资方式汇总房地产市场在宏观调控的背景下，市场、资金、土地三要素中，资金的重要性和必要性日渐凸显。
房企融资环境先松后紧，三条红线后融资监管进入新时代。
融资量持续高位，成本短期内承压，境内融资占比连续下降三年后反弹，境外债权融资占比下降，房企上市热情高涨，分拆多元化业务上市掀起新高潮。
融资方式也由过去的过度依赖银行，转变为创新模式。
内容如下：创新融资方式1、商业带租约销售快速融资促进现金回笼房企为快速回笼资金，所开发商业地块由商管公司运营，为商业房源寻找购买客户（出租人）及租户（承租人），购买客户向开发商支付房款，与租户签订租赁合同，开发商实现快速融资。
网络调研早期房地产市调报告显示，北京世茂工三项目力推产权商铺的带租约销售，将投资客价值落到实处为投资客提供优质的租约客户，确保投资客资金顺利回笼，实行后期统一经营管理。
世茂股份会和业主签订一个五年助其运营管理的约定，从招商到运营助业主实现一揽子计划，更要侧重于后期运营，世茂目的在于统一其商业高端形象和为业主所做的增值服务，让购买者实现租约价值。
济南泉城路世茂国际广场公寓部分“珑寓”，带租约销售试行过一段时间。
2、首付分期\带息首付贷加速银行贷款资金到位开发商为实现房款快速回笼，解决购房者首付难的问题，实行首付分期或有息首付贷等方式，首付款问题解决后，加速银行贷款的房款进度，实现快速融资。
2015年，前公司中弘股份（已宣布解散项目拍卖接盘）旗下中弘置业曾推出带息首付贷政策，购房者缴纳一定金额的定金，签署首付贷款协议，约定一定期限内还完，并缴纳一定的利息。
开发商划款由中弘股份旗下金融资本类子公司A到地产类子公司B，开具首付款收据，贷款资料齐全，银行放款。
3、房地产信托融资开发商抵押开发项目至信托公司，达到成功融资。
信托财产既不是信托公司的资产，也不是信托公司的负债，即使信托公司破产，信托财产也不受清算影响，实现了风险的隔离。
另外，信托在供给方式上十分灵活，可以针对房地产企业本身运营需求和具体项目设计个性化的信托产品。
房地产企业的48种融资方式
房地产企业的48种融资方式佳兆业为什么摇摇欲坠？房源被锁定后不能变现，也无法融资也，每年都有房企关门倒闭，在企业倒闭的众多原因中，62%是由于融资问题得不到解决而导致的，本人归纳了目前最全的融资模式供您参考。
这是至今为止中国最系统、最全面、实战性最强的融资方法，将根本上提高企业的融资技术!融资能力是企业的造血能力，也是每一位管理精英必备市场生存能力。
以下融资途径你都掌握了吗？第一计：应收账款融资1付款方是有信用的，政府机构，大集团,银行，其他银行信任的单位。
2应收账款证券化（信托）第二计：应付帐款融资1、远期承兑汇票2、质量保证托管3、应收账款证券偿付重要提示：和政府部门打交道，心情，人情，事情。
有国有资产1%的项目，不会投资第三计：资产典当融资1、急事告贷，典当最快2、受理动产，库存，设备等市场上有价值的典当物3、可分批赎回第四计：企业债券融资1、债权人不干涉经营2、利息在税前支付第五计：存货质押融资1、一定时间内价值相对稳定2、存放第三方仓库。
第六计：租赁融资（大设备）（买卖双方均可用）1、有利于提高产能，行业竞争力2、逐年分摊成本，实现避税3、买断前几所有权第七计：不动产抵押融资1、不接受小产权2、可评估后加贷（小产权可以租给在银行用信用的大公司，按年租金可在银行贷款）第八计：有价证券抵押贷款1、可保留国债股票的预期收益2、可分批赎回3、一般为不记名债券第九计：经营性贷款1、已有的经营记录为基础2、用于公司的主营业务第十计：装修贷款1、有抵押物无还款来源2、额度范围和比例空间较大第十一计：专利融资1、有有效期限制2、有成功的市场，有规模深圳市福田区和南山区政府有专门针对企业专利贷款贴息政策。
第十二计：预期收益融资1、能有效提前使用预期回报2、一般需要用到担保工具第十三计：内部管理融资1、留存利润融资2、盘活存量融资……案例:万乐电器1亿案例:产权转股权融资节税800万第十四计：个人信用贷款1．个人信用最大化2．现金流最大化第十五计：企业信用融资1、企业信用最大化，2、企业现金流最大化第十六计：商业信用融资1、有形的商业融资2、无形的商业融资第十七计：民间借款融资1、充分运用非正规软财务信息2、手续便捷，方式灵活3、特殊的风险控制和催收方式第十八计：应收货款预期融资1、预期是可以预见的2、预期是增大的趋势第十九计：补偿贸易融资1、供应和需求是同一个系统的2、需要明显大于供者第二十计：BOT项目融资1、A建设-A经营-移交B(公共工程特许权)2、A建设-A经营-移交B(民间)第二十一计：项目包装融资1、价值无法体现或者是变现2、可预见的升值空间第二十二计：资产流动性融资1、有价值无将来2、新项目回报预期高第二十三计：留存盈余融资（内部融资）1、主动，可控，底利息成本，2、有稳定团队的作用第二十四计：产权交易融资1、以资产交易融资2、能优化股权结构，优化资产配置，提高资源使用率3、含国有资产的企业使用多第二十五计：买壳上市融资1、曲线上市融资2、综合成本小，市盈率也较低第二十六计：商品购销融资1、预收货款融资……案例:顺驰快速制胜之道第二十七计：经营融资1、会员卡融资2、促销融资第二十八计：股权转让融资1、战略性合作伙伴融资2、优先股，债转股第二十九计：增资扩股融资1、股本增加，股权比例发生变化2、规模扩大，原股东投资额不变第三十计：杠杆收购融资1、以小搏大的工具2、集资、收购、拆卖、重组、上市第三十一计：私募股权融资1、成长性，竞争性，优秀团队2、良好的退出渠道和回报预期第三十二计：私募债权融资1、稳定的现金流2、良好的信用系统第三十三计：上市融资1、国内，国外上市，美国香港新加坡澳大利亚台湾2、主板，中小板，创业板第三十四计：资产信托融资1、有较高的成本17％左右2、有效规模的要求第三十五计：股权质押融资1、公司价值可有效评估2、股权结构清晰第三十六计：引进风险投资1、风险投资的价值不仅仅是钱2、以上市退出为目的第三十七计：股权置换融资1、股权清晰可评估2、以战略性置换为重点第三十八计：保险融资1、是最后一道保护屏障2、不可不买，不可多买第三十九计：衍生工具融资1、适用于大型企业2、有很高的金融风险第四十计：民间融资（个人借贷和委托贷款）1、个人借贷融资2、企业拆借融资……案例:粤东自来水厂项目第四十一计：不动产、动产抵押贷款1、房地产抵押贷款2、土地使用权抵押贷款3、设备抵押融资4、动产质押融资5、浮动抵押（产品、半成品等）第四十二计：票据贴现贷款1、商业票据贴现贷款2、买方或协议付息票据贴现贷款案例:思路决定出路案例:猛龙过江震京津案例:产权式公寓模式第四十三计：融资租赁1、简单融资租赁案例:广华出租车项目2、BOT(BLT、BTO、BCC、BOO、BOOT、BT)3、ABS案例:欧洲迪斯尼乐园项目第四十四计：投资银行融资1、投资银行案例:蒙牛腾飞2、风险投资公司3、科技风险投资基金资料:风险评估指标4、房地产产业投资基金5、证券投资基金第四十五计：资产证券化融资1、（房地产）资产证券化2、抵押贷款证券化案例:奥运3000亿融资3、可转换债券第四十六计：场外交易市场1、中小企业私募。
正常情况下房地产15种融资方式简介
正常情况下房地产15种融资方式简介1：国内银行贷款影响商业银行贷款的利率因素中央银行贴现率、放款期限、存款利率、放贷利率风险、管理贷款成本、优惠利率。
国内商业银行贷款种类信用贷款信用贷款指单凭借款人的信誉，而不需要提供任何抵押品的放款。
信用贷款分一下五种类型：普通限额贷款、透支放款、备用贷款承诺、消费者贷款、票据贴现贷款担保抵押贷款分为两种:担保品贷款、保证书担保贷款；保证书担保贷款保证书担保贷款指由第三者出具保证书担保的放款.商业放贷的七大风险政策风险、市场风险、经营风险、财务风险、完工风险、抵押物估价风险、贷款保证风险流程如下：一、贷款申请（一）借款人资格（二) 申请贷款材料,包括单位资料、项目资料二、商业银行贷款调查（一)借款人资格的核查（二)调查核实项目情况，包括：项目建设条件评价、市场评估、投资估算和筹资评估、偿债能力评估、贷款风险评价三、核定信用等级，提出审查结论四、房地产开发贷款审查和审批三性原则:合法性、合规性、可靠性五、贷款的发放六、贷后管理2：国外银行贷款我国利用国外贷款的主要形式：外国政府贷款、国际金融组织贷款和国际商业贷款。
目前向我国提供多边贷款的国际金融组织主要有世界银行（WBG）、国际农业发展基金组织(IFAD）和亚洲开发银行(ADB）。
亚洲开发银行以项目贷款为主、同时还有部门贷款、规划贷款、中间金融机构贷款等。
国际商业贷款是针对在国际金融市场上以借款方式筹集的各种资金的总称.国际商业贷款一般包括两种形式:一是由一两家国外金融机构提供的贷款；二是由一家金融机构牵头、多家国外金融机构组成银团,联合某借款人提供较大金额的长期贷款，通常称为国际银团贷款（也成为辛迪加贷款）.外资银行五大关注点对外贷款态度谨慎、风险控制非常严格、透明度是境外融资最大障碍、更相信市场的保障、争夺个人房贷业务看重商用物业未来是否有稳定的租金回报，而对分割出售的商用物业兴趣不大。
关注高端物业，即（重点城市,重点物业和重点客户）。
正常情况下房地产种融资方式简介
正常情况下房地产种融资方式简介Pleasure Group OfficeT985AB-B866SYT-B182C-BS682T-STT18正常情况下房地产15种融资方式简介 1：国内银行贷款影响商业银行贷款(de)利率因素中央银行贴现率、放款期限、存款利率、放贷利率风险、管理贷款成本、优惠利率.国内商业银行贷款种类信用贷款信用贷款指单凭借款人(de)信誉,而不需要提供任何抵押品(de)放款.信用贷款分一下五种类型：普通限额贷款、透支放款、备用贷款承诺、消费者贷款、票据贴现贷款担保抵押贷款分为两种：担保品贷款、保证书担保贷款；保证书担保贷款保证书担保贷款指由第三者出具保证书担保(de)放款.商业放贷(de)七大风险政策风险、市场风险、经营风险、财务风险、完工风险、抵押物估价风险、贷款保证风险流程如下：一、贷款申请（一）借款人资格（二）申请贷款材料,包括单位资料、项目资料二、商业银行贷款调查（一）借款人资格(de)核查（二）调查核实项目情况,包括：项目建设条件评价、市场评估、投资估算和筹资评估、偿债能力评估、贷款风险评价三、核定信用等级,提出审查结论四、房地产开发贷款审查和审批三性原则：合法性、合规性、可靠性五、贷款(de)发放六、贷后管理2：国外银行贷款我国利用国外贷款(de)主要形式：外国政府贷款、国际金融组织贷款和国际商业贷款. 目前向我国提供多边贷款(de)国际金融组织主要有世界银行（WBG）、国际农业发展基金组织(IFAD)和亚洲开发银行(ADB).亚洲开发银行以项目贷款为主、同时还有部门贷款、规划贷款、中间金融机构贷款等.国际商业贷款是针对在国际金融市场上以借款方式筹集(de)各种资金(de)总称.国际商业贷款一般包括两种形式：一是由一两家国外金融机构提供(de)贷款；二是由一家金融机构牵头、多家国外金融机构组成银团,联合某借款人提供较大金额(de)长期贷款,通常称为国际银团贷款（也成为辛迪加贷款）.外资银行五大关注点对外贷款态度谨慎、风险控制非常严格、透明度是境外融资最大障碍、更相信市场(de)保障、争夺个人房贷业务看重商用物业未来是否有稳定(de)租金回报,而对分割出售(de)商用物业兴趣不大.关注高端物业,即（重点城市,重点物业和重点客户）.国外银行贷款运作程序项目建议书->可行性研究报告->备选项目审批->利用外资方案->借用国外贷款项目(de)程序.3：民间借贷融资特点：形式上(de)分散、隐蔽性金额上(de)小规模性范围上局限性利率上(de)高低不一与随行就市借贷合约非格式化对偿债(de)硬约束性我国发展开发商贴息委托贷款(de)优点和缺陷优点：可有效实现融资、成本低,可降低银行金融风险可行性强,为金融市场所快速接受房地产企业在实现融资(de)同时实现了销售,一举两得缺点：适用该方式(de)企业有一定(de)限制,并非所有房地产开发商都可以运用开发商承担风险较大并非开创融资新渠道第六章房地产抵押融资抵押内涵：设定抵押(de)目(de)在于担保债权,抵押是债(de)担保(de)一种方式.抵押人不转移对抵押物(de)占有.抵押权人得以通过抵押物折价或以拍卖、变卖抵押(de)价款优先偿还.抵押流程：开发企业初始资金启动项目—>项目建设中随时抵押完工楼盘à抵押资金投入新楼盘建设à项目收入偿还银行借贷本金及利息.4：房地产典当融资典当是一种以实物为抵押,取得临时性贷款(de)融资方式.特点：融资性、单一性、商业性、小额性、短期性、高利性、安全性、便捷性.流程：审当、验当、收当、保管、赎当.五日后仍未清偿当金回赎(de)当物,实为绝当,典当行对绝当物品依法享有处置权.5：项目融资参与方：项目发起人（Project Sponsor）、项目公司、融资方（Borrower）、其他：承建商、购买者、法律顾问(Law Consultant)、融资顾问(Financial Adviser).特点：项目融资以项目为导向项目融资为无追索权或者有限追索权项目融资对项目发起人来说实现了更有效(de)风险分散.项目融资成本更高.融资模式直接安排模式：房地产开发商直接安排项目(de)融资,并直接承担相应(de)各种责任和义务.项目公司安排模式：开发商投资成立一个项目公司,再由该项目以自身名义与融资方签订融资方式,并有项目公司对项目(de)建设销售进行管理,并承担义务.以承购合同为基础(de)融资模式以产品支付为基础(de)融资模式：在融资方购买开发项目部分房产未来销售收入(de)权益(de)基础之上,并进行融资安排(de)模式.项目融资(de)程序：可行性分析à融资分析à融资模块选择à融资谈判à融资协议(de)执行à贷款偿还涉及(de)文件：信用协议、土地租赁合同、承建合同、支付协议、抵押担保协议、抵押转让协议、融资方(de)内部协议.主要成功策划理念高起点(de)市场定位、理论引导市场(de)先进营销方式、发现未来商业经营模式、发现社会投资空白点,引领全民投资新模式、媒体集中投放策略、恰当(de)入市时机,前期火爆(de)市场排队造势,销售时机把握得当.5：发行债券融资发行债券(de)程序：发行债券(de)决议、制定发行债券(de)章程、办理债券等级评定手续、发行债券(de)申请与批准、制定募集办法并予以公告、签订承销协议、募集款项.这个适用于前50强和100强(de)开发商6：商业信用融资商业信用(de)主要特点：商业信用使用商品生产特点、商业信用能够为买卖双方提供方便、商业信用可以巩固经济合同,加强经济责任、商业信用有利于竞争.商业信用融资(de)具体方式：应收账款融资、商业票据融资、预收货款融资等.7：金融租赁融资金融租赁也叫融资租赁,是由出租人根据承租人(de)请求,按双方(de)事先合同约定,想承租人制定(de)出卖人购买承租人制定(de)固定资产,在出租人拥有该固定资产所有权(de)前提下,以承租人支付所有租金为条件,讲一个时期(de)该固定资产(de)占有、使用和收益权让渡给承租人.金融租赁融资(de)关键要素：承租方主体、出租房主体、期限、租赁标(de)三大金融租赁类型直接融资租赁、经营租赁、出售回租.金融租赁六大特征可以获得全额融资,可以节省资本性投入,无需额外(de)抵押和担保品,可以降低企业现金流量(de)压力；可以起到一定(de)避税作用；从某种意义上来说,可以用作长期贷款(de)一个替代品.金融租赁和投资信托(de)区别.房地产融资租赁是一种以融资为直接目(de)(de)信用方式,是一种集信贷、贸易和租赁为一体(de)适应性较强(de)融资.金融租赁操作流程业务联系及洽谈：客户向租赁公司提供有关资料à租赁公司实地考察客户经营状况à经办人撰写申请报告及内部审批à与客户签订租赁合同,办理相关文件手续à开发商向客户提供不动产或者动产à租赁公司向供货商支付开发款项,租赁合同同时生效及起租à承租人按合同规定暗示支付租金à还清所有租金后,合同终止à租赁物所有权转让给承租人.房地产金融租赁模式创新“售后回租+保理”租赁模式.“售后回租+保理”(de)操作思路：房地产企业与金融租赁公司签订房产购买合同及房产回租合同将房产按造价或评估价折旧出售给金融租赁合同,金融租赁公司再把房地产回租给房地产企业,房地产企业按合同规定(de)期限,金额等支付租金.房地产产权过户给金融租赁公司,期限届满之后房地产企业以一元钱回购房产.房地产产权又过户与房地产企业,这叫做“售后回租”.金融租赁公司与商业银行签订保理合同,将房地产企业(de)租金应收款卖给商业银行.商业银行获得了合同规定(de)租金应收款(de)收款权,同时也将房地产抵押权拿在手上,这一做法成为商业银行国内“保理业务”.7：信托计划融资信托业和银行业、证券业、保险业一起构成现代金融四大支柱.信托在经济活动中(de)基本功能：财产事务管理功能、融通资金功能、社会投资功能、为社会公益事业服务(de)功能.具有(de)优势：信托融资创新空间宽广.信托具有财产隔离功能.相对银行贷款而言,房地产信托融资方式,可以不受通过银行贷款时企业自有资金应不低于开发项目总投资(de)30%(de)约束.分类：抵押贷款类信托、股权投资类信托、股权证券化信托、权益转让模式、混合型信托（指权益信托和债务信托相结合）.程序：1、确定可以利用信托模式进行融资(de)项目,一般来说利用信托融资(de)项目应符合如下标准：经济效益原则、政策扶持原则、保险系数原则、风险可控原则、抵押担保原则、垄断经营原则.2、信托融资项目需提交(de)材料3、资金信托项目材料4、项目业务介绍材料5、申请项目公司财务资料6、选择中介机构7、与信托公司和相关中介机构制定信托计划8：房地产基金投资三大策略组合投资、跨市套利、资产重组.影响基金投资策略(de)五大关键因素汇率、利率差异（资金成本在国内外市场倒挂）、国有不良资产处置及非主营业务资产剥离、国内外资本市场(de)机会、海外房地产基金自身风险管理(de)需要.吸引外资基金(de)五种策略.产品本身(de)投资价值、物业价格、城市选择、营销包装、开发商(de)管理团队.9：产权交易融资产权交易是指资产所有者（企业(de)所有者）将其资产所有权和经营权有偿转让(de)一种经济活动.而这种经济活动是一种以实物形态为基础特征(de)财产权益(de)全部或者部分出卖(de)行为.房地产企业通过产权交易,可以实现资本、土地、劳动力等资源要素(de)重新组合,是房地产融资(de)一种重要方式.产权交易可以作如下分类：按产权交易方式划分按产权交易方式分：购买、承担债务、吸收入股、控股、承担安排全部职工等其他条件.按产权交易主体之间(de)组织形式划分组织形式：兼并、承包、租赁、拍卖、股份转让、资产转让.产权交易融资操作流程系列照顾推介活动与产权交易融资活动(de)具体步骤：第一、动员和项目征集阶段.第二、项目组织和整理阶段第三、发布阶段.第四、跟踪和落实阶段.招股推介活动将从以下四个方面提供服务：第一、是征集有融资需求(de)项目,并进行分类整理和包装.第二、进行多渠道宣传推介,广泛征集投资者第三、鉴证交易过程,依法出具交易凭证.10：证券化融资证券化是指在企业金融与资产金融两方面领域,主要以证券形式有资本市场进行资金筹措现象(de)普遍化.所谓房地产证券化,就是把流动性低(de)、非证券形态(de)房地产投资直接转变为资本市场上(de)证券资产(de)金融交易过程,从而使投资者与投资对象之间(de)关系有直接(de)物权拥有转化为债权拥有(de)油价政权形式.房地产证券化(de)功能和作用功能：资产(de)及时变现、风险(de)分散化、融资(de)灵活性.11：REIT项目融资房地产投资信托在国外称为REIT(Real Estate Investment Trust),是指信托公司通过制定信托投资计划,与投资者（委托人）签订信托投资合同,通过发行信托受益凭证或者股票等方式受托投资者(de)资金,然后进行房地产或者房地产抵押贷款投资,并委托或聘请专业机构和人员实施具体(de)经营管理(de)一种资金信托投资方式,一般以股份公司或者契约型信托(de)形式出现.转发是美德,但请标明出处：房地产投资俱乐部（fdctz888)REIT（房地产投资信托）(de)比较优势第一：REIT是一种房地产(de)证券化产品,通常采用股票或者受益凭证(de)形式,使房地产这种不动产流动起来,具有很强(de)流动性.第二：REIT将所募集(de)资金委托专业人士集中管理,进行多元化投资组合选择不同地区和不同类型(de)房地产项目及业务进行投资,根据投资组合远离,可有效降低投资风险. 第三：传统(de)房地产投资往往需要投资者投入数额巨大(de)资金,同时可能担负着较大(de)债务风险.REIT(de)出现改变这种情况,它将房地产投资拆细证券化,为中小投资者提供了一个进入房地产投资(de)较好渠道.第四：作为金融工具,REIT由于自身(de)特点而成为一个很好(de)资金融资渠道.转发是美德,但请标明出处：房地产投资俱乐部（fdctz888)12：ABS项目融资所谓ABS,是英文“Asset Backed Securities”(de)缩写,它是以项目所属资产为支撑(de)证券化融资方式,即以项目所拥有(de)资产为基础,以项目资产可以带来(de)预期收益为保证,通过在资本市场发行债券来募集资金(de)一种项目融资方式.所谓BOT,是“Build Operate Transfer”(de)缩写,意思是“建设-经营-移交”.典型(de)BOT定义是：政府就某个基础设施项目与非政府部门(de)项目公司签订特许权协议,授予签约方(de)项目公司来承担该项目(de)投资、融资、建设、经营和维护,在协议规定(de)特许期限内,这个项目公司向设施使用者收取适当(de)费用,由此回收项目投入融资、建造、经营和维护成本.13：夹层融资夹层融资（Mezzanine Financing）是一种介于优先债券和股本之间(de)融资方式,指企业或者项目通过夹层资本(de)形式融通资金(de)过程.包括两个层面含义：从夹层资本(de)提供方,即投资者(de)角度出发,成为夹层资本；从夹层资本(de)需求方,即融资者(de)角度,成为夹层债务.夹层资本（Mezzanine Capital）是收益和风险介于企业债务资本和股权资本之间(de)资本形态,本质是长期无担保(de)债权类风险资本.夹层资本(de)风险介于优先债务和股本之间.14：国内上市融资资本市场(de)上市融资本质是企业所有者通过出售可接受(de)部分股权换取企业当期急需(de)发展资金,依靠资本市场这种短期(de)输血促使企业(de)蛋糕迅速做大.从长远角度讲,融资是手段而不是企业(de)终极目标.15：境外上市融资流程：聘用；筹备、验证；送件、报批；售股准备；公开认购；。
房地产融资模式简析
房地产融资模式简析在当今的经济环境中，房地产行业作为国民经济的重要支柱，其发展离不开充足的资金支持。
而房地产融资模式的选择，对于房地产企业的生存与发展至关重要。
接下来，让我们一起简要分析一下常见的房地产融资模式。
一、银行贷款银行贷款是房地产企业最常见的融资渠道之一。
这种模式具有操作简单、成本相对较低的优点。
房地产企业可以通过抵押土地、房产等资产，从银行获得一定规模的贷款。
然而，银行贷款也存在一些局限性。
首先，银行对房地产企业的资质和信用要求较高，审批流程较为严格，这可能导致贷款获取时间较长。
其次，随着金融监管的加强，银行对房地产行业的贷款政策可能会发生变化，使得房地产企业的贷款额度受到限制。
二、债券融资债券融资是房地产企业通过发行债券来筹集资金的一种方式。
这包括企业债券、公司债券等。
债券融资的优点在于可以为企业筹集到较大规模的资金，并且资金使用相对灵活。
但同时，债券发行需要满足一定的条件，如企业的信用评级、财务状况等。
此外，债券的发行利率受到市场供求关系和宏观经济环境的影响，如果市场利率上升，可能会增加企业的融资成本。
三、股权融资股权融资是指房地产企业通过发行股票，引入新的股东来筹集资金。
这种融资模式的好处在于企业无需偿还本金和利息，减轻了企业的财务压力。
但缺点是可能会稀释原有股东的股权，影响企业的控制权。
而且，股票发行需要经过严格的审批程序，并且股票市场的波动也会影响融资的效果。
四、信托融资信托融资是房地产企业借助信托公司的平台，通过发行信托产品来募集资金。
信托融资具有灵活性高、审批速度相对较快的特点。
但信托融资的成本通常较高，而且对信托产品的设计和风险控制要求也较高。
五、房地产投资基金（REITs）REITs 是一种通过发行收益凭证，汇集众多投资者的资金，由专门机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。
REITs 为房地产企业提供了一种新的融资渠道，同时也为投资者提供了一种参与房地产投资的方式。
房地产企业的48种融资方式(值得收藏)
每年都有房企关门倒闭，在企业倒闭的众多原因中，62%是由于融资问题得不到解决而导致的，本人归纳了目前最全的融资模式供您参考。
这是至今为止中国最系统、最全面、实战性最强的融资方法，将根本上提高企业的融资技术! 融资能力是企业的造血能力，也是每一位管理精英必备市场生存能力。
以下融资途径你都掌握了吗？第一计：应收账款融资1 付款方是有信用的，政府机构，大集团,银行，其他银行信任的单位。
2 应收账款证券化（信托）第二计：应付帐款融资1、远期承兑汇票2、质量保证托管3、应收账款证券偿付重要提示：和政府部门打交道，心情，人情，事情。
有国有资产1%的项目，不会投资第三计：资产典当融资1、急事告贷，典当最快2、受理动产，库存，设备等市场上有价值的典当物3、可分批赎回第四计：企业债券融资1、债权人不干涉经营2、利息在税前支付第五计：存货质押融资1、一定时间内价值相对稳定2、存放第三方仓库。
第六计：租赁融资（大设备）（买卖双方均可用）1、有利于提高产能，行业竞争力2、逐年分摊成本，实现避税3、买断前几所有权第七计：不动产抵押融资1、不接受小产权2、可评估后加贷（小产权可以租给在银行用信用的大公司，按年租金可在银行贷款）第八计：有价证券抵押贷款1、可保留国债股票的预期收益2、可分批赎回3、一般为不记名债券第九计：经营性贷款1、已有的经营记录为基础2、用于公司的主营业务第十计：装修贷款1、有抵押物无还款来源2、额度范围和比例空间较大第十一计：专利融资1、有有效期限制2、有成功的市场，有规模深圳市福田区和南山区政府有专门针对企业专利贷款贴息政策。
第十二计：预期收益融资1、能有效提前使用预期回报2、一般需要用到担保工具第十三计：内部管理融资1、留存利润融资2、盘活存量融资……案例:万乐电器1亿案例:产权转股权融资节税800万第十四计：个人信用贷款1．个人信用最大化2．现金流最大化第十五计：企业信用融资1、企业信用最大化，2、企业现金流最大化第十六计：商业信用融资1、有形的商业融资2、无形的商业融资第十七计：民间借款融资1、充分运用非正规软财务信息2、手续便捷，方式灵活3、特殊的风险控制和催收方式第十八计：应收货款预期融资1、预期是可以预见的2、预期是增大的趋势第十九计：补偿贸易融资1、供应和需求是同一个系统的2、需要明显大于供者第二十计：BOT项目融资1、A建设-A经营-移交B(公共工程特许权)2、A建设-A经营-移交B(民间)第二十一计：项目包装融资1、价值无法体现或者是变现2、可预见的升值空间第二十二计：资产流动性融资1、有价值无将来2、新项目回报预期高第二十三计：留存盈余融资（内部融资）1、主动，可控，底利息成本，2、有稳定团队的作用第二十四计：产权交易融资1、以资产交易融资2、能优化股权结构，优化资产配置，提高资源使用率3、含国有资产的企业使用多第二十五计：买壳上市融资1、曲线上市融资2、综合成本小，市盈率也较低第二十六计：商品购销融资1、预收货款融资……案例:顺驰快速制胜之道第二十七计：经营融资1、会员卡融资2、促销融资第二十八计：股权转让融资1、战略性合作伙伴融资2、优先股，债转股第二十九计：增资扩股融资1、股本增加，股权比例发生变化2、规模扩大，原股东投资额不变第三十计：杠杆收购融资1、以小搏大的工具2、集资、收购、拆卖、重组、上市第三十一计：私募股权融资1、成长性，竞争性，优秀团队2、良好的退出渠道和回报预期第三十二计：私募债权融资1、稳定的现金流2、良好的信用系统第三十三计：上市融资1、国内，国外上市，美国香港新加坡澳大利亚台湾2、主板，中小板，创业板第三十四计：资产信托融资1、有较高的成本17％左右2、有效规模的要求第三十五计：股权质押融资1、公司价值可有效评估2、股权结构清晰第三十六计：引进风险投资1、风险投资的价值不仅仅是钱2、以上市退出为目的第三十七计：股权置换融资1、股权清晰可评估2、以战略性置换为重点第三十八计：保险融资1、是最后一道保护屏障2、不可不买，不可多买第三十九计：衍生工具融资1、适用于大型企业2、有很高的金融风险第四十计：民间融资（个人借贷和委托贷款）1、个人借贷融资2、企业拆借融资……案例:粤东自来水厂项目第四十一计：不动产、动产抵押贷款1、房地产抵押贷款2、土地使用权抵押贷款3、设备抵押融资4、动产质押融资5、浮动抵押（产品、半成品等）第四十二计：票据贴现贷款1、商业票据贴现贷款2、买方或协议付息票据贴现贷款案例:思路决定出路案例:猛龙过江震京津案例:产权式公寓模式第四十三计：融资租赁1、简单融资租赁案例:广华出租车项目2、BOT ( BLT、BTO、BCC、BOO、BOOT、BT )3、ABS案例:欧洲迪斯尼乐园项目第四十四计：投资银行融资1、投资银行案例:蒙牛腾飞2、风险投资公司3、科技风险投资基金资料:风险评估指标4、房地产产业投资基金5、证券投资基金第四十五计：资产证券化融资1、（房地产）资产证券化2、抵押贷款证券化案例:奥运3000亿融资3、可转换债券第四十六计：场外交易市场1、中小企业私募。
房地产融资模式简析课件
融资是房地产开发和运营的重要资金来源，保障项目的顺利实施和持续发展。
资金来源
降低风险
优化资源配置
合理的融资模式有助于降低项目风险，提高企业的抗风险能力。
融资活动可引导资源向优质项目聚集，优化资源配置，推动房地产行业的健康发展。
03
02
01
房地产融资的主要模式
股权融资是指企业通过发行或增发股票的方式，获得资金。
万科通过多元化的融资渠道，成功筹集了数十亿的资金，用于支持其房地产项目的开发。
万科采用了股权融资、债券融资、预售等多种方式，有效地降低了融资成本，提高了资金使用效率。
通过与金融机构的合作，万科成功地扩大了其融资规模，为其在全国范围内的房地产开发提供了坚实的资有限公司
适用范围
适用于资信状况良好、偿债能力强的企业。
REITs是一种集合投资工具，通过集合投资者的资金购买、经营和管理房地产。
定义
REITs的优点在于可以分散投资风险，且具有较好的流动性。但REITs的收益与房地产市场波动密切相关。
特点
适用于希望通过集合投资方式进入房地产市场的投资者。
适用范围
夹层融资是一种介于股权和债权之间的融资方式，典当融资则是通过典当行进行融资的方式。
02
恒大地产通过与国际知名投资银行的合作，成功发行了多笔海外债券，为其在国内外的房地产开发提供了稳定的资金来源。
03
恒大地产注重风险控制，通过合理的资本结构安排和多元化的融资渠道，有效地降低了财务风险。
04
恒大地产还通过股权融资、资产证券化等方式，进一步优化了其融资结构，提高了融资效率。
泰禾集团在融资过程中过于依赖高成本的融资渠道，如高利贷、信托等。
房地产融资模式简析课件
房地产融资方式汇总【干货】
优点3：贷款用途无限制
缺点：资金成本高。月利率2%-5%
要求1：“四三二”
商业银行开发贷
要求2：16个热门城市的住宅开发贷受限；其他城市需参考当地政策
要求3：向大型房企倾斜
票据融资
优点1：开发商&施工方:以虚拟资金的形式合作，减少重复支付，加快周转 优点2：无需真实交易背景，适合资信良好的中小企业
达到预售条件的销售资金回笼
前期全部拿地费用（含保证金、土地款）
当发商承担 当地开发商以股东借款的形式像合作的项目公司提供，新进开发商承担一定利息
短期拆借/过桥资金（民间短期借款）
担保公司、小贷公司、资管公司、投资公司等
缺点
成本高
0.15%-0.25%/天 2.5%-3.0%/月
股权融资（国家鼓励）
预收款和银行按揭
程序
获预售证——收取房款——办理银行按揭
交付全部土地出让金+获得土地使用权证书
预售条件
持有建设工程规划许可证
投入开发建设的资金需达到工程建设总投的25%以上+确定施工进度和竣工交付日
要求
商品房预售所得款项，必须用于相关工程建设
在建工程抵押与商品房预售不能共存
注意
商品房预售时，房开应当与银行接触已设定的抵押关系，再将接触抵押关系的部分预 售给购房人
方式（监管红线）
要求1：“四三二” 要求2：并购交易款中并购贷款所占比例不应高于60%
信托并购贷
信托 方式（监管红线）
向他人提供贷款不得超过其管理的所有信托计划实收余额的30%
私募基金
基金融资
契约型基金：强制要求托管
方式（备案审核）
底层资产真实性审核
募集和监管收紧
房地产企业融资渠道分析
房地产企业融资渠道分析房地产企业的融资渠道主要包括债务融资和股权融资两种方式。
1.债务融资债务融资即通过向银行、信托、基金等金融机构借款来获取资金。
在房地产行业，债务融资是一种常见的融资方式，因为房地产企业通常需要大量的资金来购置土地、建设房屋等。
债务融资的主要优点是可以提供大量的资金，同时融资成本相对较低。
但是，债务融资也存在一定的风险，如利率变动、贷款期限限制、贷款额度受限等。
2.股权融资股权融资指的是通过发行股票来募集资金。
房地产企业可以通过IPO（首次公开发行股票）或再融资来获取额外的资金。
股权融资的主要优点是可以提供长期的资金，同时对企业的债务负担有所缓解。
但是，股权融资也存在一定的缺点，如发行股票会影响股东的股权和利益，且发行股票的成本相对较高。
3.物业租赁权融资物业租赁权融资指的是将物业租赁权转让给金融机构来获取资金。
房地产企业通过出售物业租赁权，可以快速募集到大量的资金，一些知名的房企如万科、保利集团等在大型开发项目中都采用这种方式融资。
物业租赁权融资的主要优点是可以迅速筹集到资金，同时不会对企业的股权结构和股东利益造成影响。
但是，物业租赁权融资存在一定的风险，如市场租金收益不稳定或者租约期限较短等。
4.信托融资信托融资是指将房地产企业的项目或资产质抵给信托公司并向该公司申请信托融资。
信托融资通常用于短期融资，如房地产企业在开发项目筹资时需要中途筹集短期资金。
信托融资的主要优点是可以灵活利用企业的项目或资产进行融资，同时信托公司可以根据企业的需求，制定相应融资方案，但是信托融资相对于银行贷款等传统融资方式，其融资成本相对较高。
总之，房地产企业的融资渠道多样化，选择不同的融资方式可以根据企业的具体情况和融资需求来定。
但是不管选择哪种融资方式，企业都需要在低风险规模控制的前提下，合理利用融资资金，并严格按照规定的用途进行使用，以降低各类风险并有效保护投资人利益。
房地产企业融资渠道分析
房地产企业融资渠道分析房地产企业是一个资金密集型的行业，需要大量的资金来购买土地、开发建设项目以及市场推广等。
为了满足融资需求，房地产企业可以利用各种不同的融资渠道。
以下是房地产企业常见的融资渠道分析。
1. 银行贷款：银行贷款是房地产企业最常见的融资方式之一。
房地产企业可以向银行申请各类贷款，如项目贷款、企业贷款、信用贷款等。
通过提供抵押物或担保等方式，房地产企业可以获得所需的资金。
这种融资方式相对成本较低，但需要承担较高的风险。
2. 债券发行：房地产企业也可以通过发行债券来融资。
债券是企业向公众发行的债务凭证，投资者购买债券后即成为债权人，企业需按期支付利息和本金。
通过债券发行，房地产企业可以获得大笔的长期资金，但同时也需要支付利息并承担债务风险。
3. 股权融资：房地产企业可以通过发行股票来融资。
股权融资是指企业向投资者出售部分股份，投资者成为企业的股东，享有相应的权益和收益。
股权融资可以为企业注入大量的资本，加强企业的实力和竞争力，但同时也会稀释原有股东的持股比例。
4. 合作开发：房地产企业可以与其他企业进行合作开发项目，共同分享风险和收益。
通过合作开发，房地产企业可以减轻自身的融资压力，共同投资和承担项目资金，实现资源的共享和互补。
5. 内外部投资：房地产企业可以吸引内外部投资者进行合作或投资。
内部投资可以通过公司内部的资本储备来满足融资需求，包括自有资金、积累利润等。
外部投资则是指引入外部投资者，如私募基金、股权投资基金等，以获取更多资金支持和资源。
6. 房地产信托：房地产信托是指投资者将资金交由信托公司进行管理，信托公司使用这些资金进行房地产项目投资，并按照约定的方式分配投资回报。
房地产信托可以为房地产企业提供长期的资金支持，同时也能分散风险和提供专业的资产管理服务。
房地产企业融资渠道多种多样，可根据企业自身情况和融资需求来选择适合的融资方式。
不同的融资渠道有其优势和风险，房地产企业需要综合考虑各方面因素，寻找最合适的融资方案。
解读房地产企业的48种融资方式
解读房地产企业的48种融资方式第一计：应收账款融资1付款方是有信用的，政府机构，大集团，银行，其他银行信任的单位。
2应收账款证券化(信托)第二计：应付帐款融资1、远期承兑汇票2、质量保证托管3、应收账款证券偿付重要提示：和政府部门打交道，心情，人情，事情。
有国有资产1%的项目，不会投资第三计：资产典当融资1、急事告贷，典当最快2、受理动产，库存，设备等市场上有价值的典当物3、可分批赎回第四计：企业债券融资1、债权人不干涉经营2、利息在税前支付第五计：存货质押融资1、一定时间内价值相对稳定2、存放第三方仓库。
第六计：租赁融资(大设备)(买卖双方均可用)1、有利于提高产能，行业竞争力2、逐年分摊成本，实现避税3、买断前几所有权第七计：不动产抵押融资1、不接受小产权2、可评估后加贷(小产权可以租给在银行用信用的大公司，按年租金可在银行贷款)第八计：有价证券抵押贷款1、可保留国债股票的预期收益2、可分批赎回3、一般为不记名债券第九计：经营性贷款1、已有的经营记录为基础2、用于公司的主营业务第十计：装修贷款1、有抵押物无还款来源2、额度范围和比例空间较大第十一计：专利融资1、有有效期限制2、有成功的市场，有规模深圳市福田区和南山区政府有专门针对企业专利贷款贴息政策。
第十二计：预期收益融资1、能有效提前使用预期回报2、一般需要用到担保工具第十三计：内部管理融资1、留存利润融资2、盘活存量融资案例：万乐电器1亿案例：产权转股权融资节税800万第十四计：个人信用贷款1.个人信用最大化2.现金流最大化第十五计：企业信用融资1、企业信用最大化，2、企业现金流最大化第十六计：商业信用融资1、有形的商业融资2、无形的商业融资第十七计：民间借款融资1、充分运用非正规软财务信息2、手续便捷，方式灵活3、特殊的风险控制和催收方式第十八计：应收货款预期融资1、预期是可以预见的2、预期是增大的趋势第十九计：补偿贸易融资1、供应和需求是同一个系统的2、需要明显大于供者第二十计：BOT项目融资1、A建设-A经营-移交B(公共工程特许权)2、A建设-A经营-移交B(民间)第二十一计：项目包装融资1、价值无法体现或者是变现2、可预见的升值空间第二十二计：资产流动性融资1、有价值无将来2、新项目回报预期高第二十三计：留存盈余融资(内部融资)1、主动，可控，底利息成本，2、有稳定团队的作用第二十四计：产权交易融资1、以资产交易融资2、能优化股权结构，优化资产配置，提高资源使用率3、含国有资产的企业使用多第二十五计：买壳上市融资1、曲线上市融资2、综合成本小，市盈率也较低第二十六计：商品购销融资1、预收货款融资案例：顺驰快速制胜之道第二十七计：经营融资1、会员卡融资2、促销融资第二十八计：股权转让融资1、战略性合作伙伴融资2、优先股，债转股第二十九计：增资扩股融资1、股本增加，股权比例发生变化2、规模扩大，原股东投资额不变第三十计：杠杆收购融资1、以小搏大的工具2、集资、收购、拆卖、重组、上市第三十一计：私募股权融资1、成长性，竞争性，优秀团队2、良好的退出渠道和回报预期第三十二计：私募债权融资1、稳定的现金流2、良好的信用系统第三十三计：上市融资1、国内，国外上市，美国香港新加坡澳大利亚台湾2、主板，中小板，创业板第三十四计：资产信托融资1、有较高的成本17%左右2、有效规模的要求第三十五计：股权质押融资1、公司价值可有效评估2、股权结构清晰第三十六计：引进风险投资1、风险投资的价值不仅仅是钱2、以上市退出为目的第三十七计：股权置换融资1、股权清晰可评估2、以战略性置换为重点1、是最后一道保护屏障2、不可不买，不可多买第三十九计：衍生工具融资1、适用于大型企业2、有很高的金融风险第四十计：民间融资(个人借贷和委托贷款)1、个人借贷融资2、企业拆借融资案例：粤东自来水厂项目第四十一计：不动产、动产抵押贷款1、房地产抵押贷款2、土地使用权抵押贷款3、设备抵押融资4、动产质押融资5、浮动抵押(产品、半成品等)第四十二计：票据贴现贷款1、商业票据贴现贷款2、买方或协议付息票据贴现贷款案例：思路决定出路案例：猛龙过江震京津案例：产权式公寓模式1、简单融资租赁案例：广华出租车项目2、BOT(BLT、BTO、BCC、BOO、BOOT、BT)3、ABS案例：欧洲迪斯尼乐园项目第四十四计：投资银行融资1、投资银行案例：蒙牛腾飞2、风险投资公司3、科技风险投资基金资料：风险评估指标4、房地产产业投资基金5、证券投资基金第四十五计：资产证券化融资1、(房地产)资产证券化2、抵押贷款证券化案例：奥运3000亿融资3、可转换债券第四十六计：场外交易市场1、中小企业私募。
房地产18种融资模式简析__详细全面
6 抵押贷款证
券化ABS
金融机构将其所持有的流动性较差、但具有未来现金流入 的抵押贷款汇集重组成为相应的贷款组群，由证券化机构 以现金方式收购，然后经过担保或信用增级后，由其以证 券的形式出售给投资者的融资过程。
ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ
房地产融资１８条渠道 简介
7 短期融 从清算银行、商业银行、外资银行设在本国的分支结构
房地产融资１８条渠道 简介
土地融资主要渠道与模式
形式
内容
１５
就是政府利用垄断城市规划具有的信息与资源优势，对
规划发展区的用地以较低的价格征用；接着进行基础设
施的建设，使土地升值；然后出售基础设施完善的“熟
TOD(Trans 地”，利用“生地”与“熟地”之间的价差而形成的一
it—
种融资模式。
Oriented
浮动利率通常低于固定利率，但将来可能在某一时期会变得高于固定 利率。实际操作中，可以通过利率掉期将浮动利率调换为固定利率， 或者反过来调换，改变利率风险。同时可以尽量以软货币借款，当然 某种货币在当前是软货币，但可能变为硬货币。币值升降预测本身存 在很大的不确定性。
融资模式设计
融资成本
资金成本=资金占用成本+筹资费用
资金占用成本：借款利息、债券利息、股息、红利；
筹资费用：律师费、资信评估费、公证费、证券印刷 费、发行手续费、担保费、承诺费、银团贷款管理费 等
融资模式设计
融资的运作程序
房地产融资１８条渠道简介
房地产融资１８条渠道 简介
内部融资
房地产 企业融资
现金 其他速 动资产 应收账款 预收款
股权性融资
10 租赁 开发商将该土地出租给其他投资者开发建设房地产，以每年获 融资。 得的租金作抵押，申请房地产项目开发的长期贷款。或者开发 商通过租赁方式获得土地的使用权以后，以自行开发的房地产 作抵押向银行申请长期抵押贷款。
房地产融资的18种模式
四、房地产开发贷款审查和审批三性原则：合法性、合规性、国外银行贷款 目前，我国利用国外贷款的主要形式主要有：外国政府贷款、国际金融组织贷 款和国际商业贷款。当前向我国提供多边贷款的国际金融组织主要有世界银行 （WBG）、国际农业发展基金组织（IFAD）和亚洲开发银行（ADB）。亚洲开发
5 房地产资产证券化
房地产证券化，就是把流动性低的、非证券形态的房地产投资直接转变为资本 市场上的证券资产的金融交易过程，从而使投资者与投资对象之间的关系有直 接的物权拥有转化为债权拥有的有价证券形式。
全国房地产企业的数量多，但有规模和有实力的企业少，随着投资规模的不断 加大，对自有资金的需求也会变得越来越大，众多实力不足的中小房地产商将 会被排除出局。
2 银行贷款融资
1、国内银行贷款 对于中国的绝大部分房企来说，通过国内商业银行贷款是其融资的主要渠道。 贷款方式主要有信用贷款、担保抵押贷款和保证书担保贷款。 国内商业银行信用贷款是指单凭借款人的信誉，而不需要提供任何抵押品的放 款。信用贷款分一下五种类型：普通限额贷款、透支放款、备用贷款承诺、消 费者贷款、票据贴现贷款。
银行以项目贷款为主、以及部门贷款、规划贷款、中间金融机构贷款等。国际 商业贷款是针对在国际金融市场上以借款方式筹集的各种资金的总称。 国际商业贷款一般包括两种形式：一是由一两家国外金融机构提供的贷款；二 是由一家金融机构牵头、多家国外金融机构组成银团，联合某借款人提供较大 金额的长期贷款，通常称为国际银团贷款（也成为辛迪加贷款）。
外资银行 5 大关注点：对外贷款态度谨慎、风险控制非常严格、透明度是最大 障碍、更相信市场的保障、争夺个人房贷业务。除此之外，以下 3 点也是外资 银行关注重点： 1、看重商用物业未来是否有稳定的租金回报，而对分割出售的商用物业兴趣不 大。2、关注高端物业，即（重点城市，重点物业和重点客户）。3、透明度是 第一位的。 国外银行贷款运作程序：项目建议书→可行性研究报告→备选项目审批→利用 外资方案→借用国外贷款项目的程序。
房地产开发最全的16种融资方法
房地产开发16种融资方法房地产开发是一种资本、技术、管理密集型的投资行为，开发一个房地产项目所占用的资金量是非常庞大的，如果不借助于各种融资手段，开发商将寸步难行。
同时，融资渠道作为产业链中的首环，一直以来便是房地产开发的瓶颈，需要金融业和健全的资金市场作为后盾。
然而房地产开发的不同项目、不同环节或不同的房地产公司有着不同的风险和融资需求,因此必须对房地产的融资途径进行分析，确定最优的融资结构:1．自有资金。
开发商利用企业自有资本金，或通过多种途径来扩大自有资金基础。
例如关联公司借款，以此来支持项目开发。
通过这种渠道筹措的资金开发商能长期持有，自行支配，灵活使用；必要的自有资金也是国家对开发商设定的硬性“门槛”。
121号文件规定，自有资金比例必须超过30%。
全国房地产企业的数量多，但有规模和有实力的企业少，随着投资规模的不断加大，对自有资金的需求也会变得越来越大，众多实力不足的中小房地产商将会被排除出局。
:2．预收房款。
预收房款通常会受到买卖双方的欢迎，因为对于开发商而言，销售回笼是最优质、风险最低的融资方式，提前回笼的资金可以用于工程建设，缓解自有资金压力，还能将部分市场风险转移给买家；而对于买方而言，由于用少量的资金能获得较大的预期增值收益，所以只要看好房产前景，就会对预售表现出极大的热情。
121号文件规定，商品房必须在“结构封顶”时才能取得商业银行的个人购房按揭贷款，而中国目前绝大部分购房者都是贷款买房，没有住房贷款的支持，房地产开发商很难把房子预售出去，也就很难获得预收房款。
房地产项目从开工建设，办得“五证”，到“结构封顶”平均需要1年左右时间，这段时间正是资金最为短缺的时间，预收房款的不足，会使自有资金压力更大，项目开发难以为继。
3．建设单位垫资一种是由建筑商提供部分工程材料，即“甲供材”；一种是延期支付工程款。
据建设部统计，房地产开发拖欠建设工程款约占年度房地产开发资金总量的10%，它解决的资金有限，而且也只是缓解，不能解决根本问题。
房地产融资的十八种模式
房地产融资的十八种模式1、自有资金融资定义：开发商利用企业自有资本金，或通过其他途径通过公司内部扩大自有资金基础，例如向集团公司，或者关联公司借款。
例如，中国北车和中国南车都有自己的财务公司,央企财务公司去银行去贷款，银行都很乐意贷。
然后,北车地产再从财务公司拿钱.通过这种渠道筹措的资金,开发商可以长期持有，自行支配，灵活使用，而且利率普遍较低；对公司制定中长期的发展目标-—特别是短期可能影响业绩的目标——不会构成过大的财务压力。
2、银行贷款融资1、国内银行贷款对于中国的绝大部分房企来说，通过国内商业银行贷款是其融资的主要渠道。
贷款方式主要有信用贷款、担保抵押贷款和保证书担保贷款。
国内商业银行信用贷款是指单凭借款人的信誉,而不需要提供任何抵押品的放款。
信用贷款分一下五种类型：普通限额贷款、透支放款、备用贷款承诺、消费者贷款、票据贴现贷款。
担保抵押贷款分为两种：担保品贷款、保证书担保贷款。
保证书担保贷款则是指由第三者出具保证书担保的放款。
国内银行贷款运作程序：一、贷款申请（一）借款人资格（二）申请贷款材料，包括单位资料、项目资料二、商业银行贷款调查（一)借款人资格的核查（二）调查核实项目情况，包括：项目建设条件评价、市场评估、投资估算和筹资评估、偿债能力评估、贷款风险评价三、核定信用等级，提出审查结论四、房地产开发贷款审查和审批三性原则：合法性、合规性、可靠性五、贷款的发放六、贷后管理2、国外银行贷款目前，我国利用国外贷款的主要形式主要有：外国政府贷款、国际金融组织贷款和国际商业贷款.当前向我国提供多边贷款的国际金融组织主要有世界银行（WBG）、国际农业发展基金组织（IFAD）和亚洲开发银行（ADB)。
亚洲开发银行以项目贷款为主、以及部门贷款、规划贷款、中间金融机构贷款等。
国际商业贷款是针对在国际金融市场上以借款方式筹集的各种资金的总称。
国际商业贷款一般包括两种形式：一是由一两家国外金融机构提供的贷款;二是由一家金融机构牵头、多家国外金融机构组成银团,联合某借款人提供较大金额的长期贷款，通常称为国际银团贷款（也成为辛迪加贷款）.外资银行5大关注点：对外贷款态度谨慎、风险控制非常严格、透明度是最大障碍、更相信市场的保障、争夺个人房贷业务。
房地产开发融资模式操作分析
房地产开发融资模式操作分析1. 引言随着经济的快速发展和城市化进程的加快，房地产市场成为了吸引大量资金和投资的领域。
然而，房地产开发对于资金需求较大，因此房地产开发商需要寻找合适的融资模式来支持项目的实施。
本文将对房地产开发融资模式进行操作分析，探讨不同的融资模式及其操作细节。
2. 市场融资市场融资是指通过发行债券、股票或其他证券品来获得资金支持房地产开发项目。
以下是市场融资的一些常见模式：2.1 债券发行债券发行是一种常见的房地产开发融资模式。
开发商通过发行公司债券来筹集资金，投资者购买债券即可成为债权人。
债券发行通常需要经过以下步骤：•确定融资规模和发行时间；•编制债券发行方案，包括发行对象、发行方式、发行利率等；•向相关政府部门申请发行批准；•开展投资者宣传和营销活动；•发起债券发行，并将募集到的资金用于项目开发。
2.2 股权融资股权融资是指通过发行公司股票来融资。
开发商可以通过向投资者出售股票来获得资金。
股权融资的主要步骤包括：•确定融资的股权比例和估值；•编制股票发行方案，包括发行价格、发行数量等；•向相关监管机构申请发行批准；•进行投资者宣传和路演活动；•发行股票，将募集到的资金用于项目开发。
2.3 私募融资私募融资是指通过向特定投资者发行证券来融资。
开发商可以与私募基金、机构投资者等进行洽谈，达成融资意向，并签订协议进行融资。
私募融资的主要步骤包括：•筛选合适的投资者；•洽谈和谈判融资条件和协议；•进行尽职调查，确保投资者的信誉和资质；•签署融资协议，并完成资金的划拨。
3. 银行融资除了市场融资外，房地产开发商还可以通过与银行合作获得融资支持。
以下是一些常见的银行融资模式：3.1 贷款融资贷款融资是指开发商向银行申请贷款来获得资金支持。
贷款融资通常需要经过以下步骤：•选择合适的银行，并与银行进行洽谈；•提交贷款申请，包括项目规划、资金需求、还款计划等；•银行进行尽职调查和评估，评估项目的可行性和开发商的还款能力；•签订贷款合同，并将资金划拨至开发商账户。
中国房地产企业融资渠道分析
中国房地产企业融资渠道分析
中国房地产企业融资渠道比较丰富，包括信贷融资、债券融资、股权融资等多种方式。
下面就针对这三种主要融资渠道进行分析。
1. 信贷融资
信贷融资是中国房地产企业最主要的融资渠道，也是最为基础的融资渠道。
信贷融资是指房地产企业向银行等金融机构申请贷款融资。
在中国，房地产企业可以通过
事先协商、招标竞标等方式来获取贷款资金。
银行在考虑融资申请时，通常会考虑企
业的资产负债比率、现金流情况、经营能力等因素。
2. 债券融资
债券融资是指通过发行企业债券来获取资金。
债券融资通常有两种方式：公开发行和私募债券。
与信贷融资相比，债券融资的资金来源更加广泛，可以吸引更多的机
构和个人投资者。
同时，债券融资的成本也相对较低，对企业来说具有相当的吸引力。
3. 股权融资
股权融资是指通过发行股份，引进外部投资者进入企业，从而获取资金的融资方式。
从流动性、杠杆效应、风险分散的角度看，股权融资是房地产企业的一种重要融
资方式。
通过股权融资，房地产企业不仅能够获得资金，还能够获取业务知识、技术
和管理方面的支持。
综上所述，中国房地产企业融资渠道比较丰富，包括信贷融资、债券融资、股权融资等多种方式。
不同的融资方式有其优势和劣势，企业应该综合考虑自身实际情况，选择适合自身的融资方式。
房地产融资的十八种模式
房地产融资的十八种模式1、自有资金融资定义：开发商利用企业自有资本金，或通过其他途径通过公司内部扩大自有资金基础，例如向集团公司，或者关联公司借款。
例如，中国北车和中国南车都有自己的财务公司，央企财务公司去银行去贷款，银行都很乐意贷。
然后，北车地产再从财务公司拿钱。
通过这种渠道筹措的资金，开发商可以长期持有，自行支配，灵活使用，而且利率普遍较低；对公司制定中长期的发展目标——特别是短期可能影响业绩的目标——不会构成过大的财务压力。
2、银行贷款融资1、国内银行贷款对于中国的绝大部分房企来说，通过国内商业银行贷款是其融资的主要渠道。
贷款方式主要有信用贷款、担保抵押贷款和保证书担保贷款。
国内商业银行信用贷款是指单凭借款人的信誉，而不需要提供任何抵押品的放款。
信用贷款分一下五种类型：普通限额贷款、透支放款、备用贷款承诺、消费者贷款、票据贴现贷款。
担保抵押贷款分为两种：担保品贷款、保证书担保贷款。
保证书担保贷款则是指由第三者出具保证书担保的放款。
国内银行贷款运作程序：一、贷款申请（一）借款人资格（二）申请贷款材料，包括单位资料、项目资料二、商业银行贷款调查（一）借款人资格的核查（二）调查核实项目情况，包括：项目建设条件评价、市场评估、投资估算和筹资评估、偿债能力评估、贷款风险评价三、核定信用等级，提出审查结论四、房地产开发贷款审查和审批三性原则：合法性、合规性、可靠性五、贷款的发放六、贷后管理2、国外银行贷款目前，我国利用国外贷款的主要形式主要有：外国政府贷款、国际金融组织贷款和国际商业贷款。
当前向我国提供多边贷款的国际金融组织主要有世界银行（WBG）、国际农业发展基金组织（IFAD）和亚洲开发银行（ADB）。
亚洲开发银行以项目贷款为主、以及部门贷款、规划贷款、中间金融机构贷款等。
国际商业贷款是针对在国际金融市场上以借款方式筹集的各种资金的总称。
国际商业贷款一般包括两种形式：一是由一两家国外金融机构提供的贷款；二是由一家金融机构牵头、多家国外金融机构组成银团，联合某借款人提供较大金额的长期贷款，通常称为国际银团贷款（也成为辛迪加贷款）。
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C 简介
4 房地产委托 贷款
5 向其他金融 机构融资。
房地产委托贷款也称作特定资金信托，是指委托人 将有权自行支配的资金存入房地产信托机构，并要 求房地产信托机构按照其指定的范围、对象和期限 等发放的房地产贷款。具体业务主要有(1)服务性房 地产信托。(2)建材补偿贸易信托贷款。(3)房地产开 发经营企业流动资金委托贷款。(4)国际房地产投资 信托。
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9
融资模式设计
利率及汇率风险
国际金融市场上，各国货币的比价在时刻变动，这种变动称为汇率变 动。 项目的融资中，未来市场利率的变动会引起项目资金成本的不确 定性。无论采取浮动利率还是固定利率都会存在利率风险。采取何种 利率，应当从更有利于降低项目的总体风险考虑。
浮动利率通常低于固定利率，但将来可能在某一时期会变得高于固定 利率。实际操作中，可以通过利率掉期将浮动利率调换为固定利率， 或者反过来调换，改变利率风险。同时可以尽量以软货币借款，当然 某种货币在当前是软货币，但可能变为硬货币。币值升降预测本身存 在很大的不确定性。
序号
资金来源
金额
融资条件
融资可信 程度
1
资本金 2800万元
1.1
股东A股本投 1700万元
资
1.2
股东B股本投 600万元
资
1.3
股东C股本投 500万元
资
2
债务资 6820万元
金
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公司书面 承诺
董事会书 面承诺
公司预计
4
融资模式设计
资金结构分析
资本金结构。 参与投资的各方投资人占有多大的出资比例的设计。 在 既有公司融资下，项目的资本金结构受制于公司的财务状况和筹资能 力。
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5
融资模式设计
融资风险分析
项目的融资风险分析主要包括：出资能力、出资吸引力、再融资能力、 融资预算的松紧程度、利率及汇率风险。
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6
融资模式设计
出资能力风险及出资吸引力
预定的项目股本投资人及贷款融资人应当具有充分的出资能 力。
对于股本投资方来说，项目是否具有足够的吸引力，取决于 项目的投资收益和风险。
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13
房地产融资１８条渠道 简介
内部融资
房地产 企业融资
外部融资
现金 其他速 动资产 应收账款 预收款 股权性融资
债务性融资
首次发行上市
上市后再融资 股权融资 买壳上市
合资
合作开 前沿货币合约 发融资
房地产辛迪加
房地产投 工程承包融资 资信托 租赁融资
直接债 务融资
回租 回买
出租房地产 承租房地产
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融资模式设计
融资成本
资金成本=资金占用成本+筹资费用
资金占用成本：借款利息、债券利息、股息、红利；
筹资费用：律师费、资信评估费、公证费、证券印刷 费、发行手续费、担保费、承诺费、银团贷款管理费 等
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11
融资模式设计
融资的运作程序
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房地产融资１８条渠道简介
企业债务
房地产保险公司
间接债 务融资
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银行贷款 其他金融 机构贷款
夹层融资
房地产抵押公司
房地产基金 管理公司
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房地产财务公司
房地产融资１８条渠道 简介
房地产融资的１８条渠道
渠道
内容
1 企业内部融 资
2 上市融资
抵押、贴现股票和债券而获得资金、预收购房定金 或购房款和企业利用留存收益等。
资本金与债务融资比例。从投资者的角度考虑，追求以较低的资本 金投资争取较多的负债融资，尽可能低的对股东的追索。而对于提供 债务融资的债权人，希望债权得到有效的风险控制。 合理的资金结构 需要由各个参与方的利益平衡来决定。贷款、债券与政府拨款各有利 弊。
债务资金结构。分析各种债务资金的占比，包括负债的方式及债务期 限的配比。
股份制房地产企业上市发行股票成为重要的融资渠 道，上市融资包括直接发行上市和利用壳公司资源 间接上市。周正毅“空手套白狼”，非法获得大量地产
项目，然后以此抵押贷款，再用贷款收购上市公司，然后 由上市公司购买这些项目资产 。
3 房地产抵押 贷款
房地产抵押贷款要求开发商以所拥有的房地产作抵押，包 括土地开发抵押贷款和房屋开发抵押贷款；信用贷款主要 看开发商的业绩、业务以及信用记录；
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房地产融资１８条渠道 简介
7 短期融 从清算银行、商业银行、外资银行设在本国的分支结构
资
等渠道获得的高利率贷款
8 长期融 通过权益筹资、抵押贷款、抵押债券、收取租金、房地
资
产开发公司与入住机构间的合作、租回方式、利润侵蚀
房地产保险公司、房地产投资基金管理公司和房地产财务 公司等为房地产开发提供融资服务。
6 抵押贷款证
券化ABS
金融机构将其所持有的流动性较差、但具有未来现金流入 的抵押贷款汇集重组成为相应的贷款组群，由证券化机构 以现金方式收购，然后经过担保或信用增级后，由其以证 券的形式出售给投资者的融资过程。
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对项目提供贷款的融资人应当有充分出资能力，资金实力弱 的贷款人可能由于经营中出现问题，无力履行当初的贷款承 诺。
考虑到出资人的出资风险，在选择项目的股本投资人及贷款 人时，应当选择资金实力强、既往信用好、风险承受能力强、 所在国政治及经济稳定的出资人。
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7
融资模式设计
项目的再融资能力
项目实施过程中会出现许多风险 ，项目需要具备足够的再融 资能力。
在项目的融资方案设计中应当考虑备用融资方案，主要包括： 项目公司股东的追加投资承诺，贷款银团的追加贷款承诺， 银行贷款承诺高于项目计划使用资金数额，以取得备用的贷 款承诺。
融资方案设计中还需要考虑在项目实施过程中追加取得新的 融资。
房地产18种融资模式简析
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1
目录
融资模式设计 房地产融资的１８条渠道简介 房地产股票融资 合作开发概述 负债融资 房地产投资基金
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2
融资模式设计
计 划 结 构 风 险 成 本 程 序
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3
融资模式设计
编制项目的资金筹措计划
方案
某新建公司投资项目资金来源计划表
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8
融资模式设计
项目融资预算的松紧程度
项目的投资支出计划与融资计划的平衡应当匹配，必要 时应当留有一定富余量。
项目的融资预算不能过于紧张，在项目的建设投资期间， 年度融资计划应当留出适当的净现金富余量。
同时应当保持一定的备用提款权，包括股东追加或提前 投入资本金及银行的备用提款权。