2011年北京市房地产经纪人协理从业资格考试大纲

2011年北京市房地产经纪人协理从业资格考试大纲据北京市人力资源和社会保障局、住房和城乡建设委员会、工商行政管理局联合发布的《北京市房地产经纪人协理从业资格考试实施办法》，住房和城乡建设委员会与工商行政管理局共同编制了《2011年北京市房地产经纪人协理从业资格考试大纲》，人力资源和社会保障局审定通过。

本考试大纲以社会主义市场经济理论为指导，根据全国房地产经纪行业的发展方向，以提高房地产经纪从业人员的知识水平和操作技能为宗旨，从对本市房地产经纪人员的基本要求出发，主要考核房地产经纪人协理从业资格应考人员应具备的知识结构、素质和能力。

本考试大纲分为“房地产基础知识”、“房地产经纪基础”两个部分。

其中，“房地产基础知识”主要考核应考人员对基本法律、土地基本制度、住房基本制度、房地产交易、房地产登记、物业管理、建筑与建筑材料、城市规划和金融等方面基础知识的掌握程度；“房地产经纪基础”主要考核应考人员对房地产经纪的基本概念、新建商品房和存量房经纪业务流程、经纪合同、相关政府部门行业管理等方面的基本理论与操作技能的掌握程度。

本考试大纲规定了考试的性质和标准，是2011年北京市房地产经纪人协理从业资格考试命题的依据，也是应考人员复习和考前培训的指南。

考试内容分为“掌握”、“熟悉”、“了解”三个层次。

其中，要求“掌握”的部分是重点内容，要求“熟悉”的部分是重要内容，要求“了解”的部分是相关内容。

这些内容体现了作为北京市房地产经纪人协理必备的理论知识与专业技能。

本大纲另附相关的法律法规及规范性文件（见附件），作为应考人员的复习参考资料。

二〇一一年一月房地产基础知识第一章相关法律制度第一节民事法律制度一、民法的概念和调整对象（了解）二、民法的基本原则（熟悉）三、民事主体（熟悉）（一）自然人（二）法人（三）合伙四、民事法律行为（熟悉）五、代理（掌握）六、诉讼时效（熟悉）七、民事责任（掌握）八、物权（掌握）（一）物的种类（二）物权的概念和分类（三）物权的效力（四）所有权、用益物权和担保物权的概念（五）物权的保护第二节合同法律制度一、合同的概念和特征（了解）二、合同主体（掌握）三、合同的内容（掌握）四、合同的格式条款（掌握）五、订立合同的形式（熟悉）六、订立合同的程序（熟悉）七、合同的效力（掌握）（一）合同生效的条件（二）无效合同的表现形式（三）无效合同的法律后果八、合同的履行（熟悉）九、合同的变更、转让（掌握）十、合同的终止（熟悉）十一、合同解除（熟悉）十二、违约责任（掌握）（一）违约金（二）定金（三）不可抗力十三、合同违法行为（一）合同欺诈行为（掌握）（二）利用合同危害国家利益、社会公共利益的行为（了解）（三）格式条款违法行为（掌握）（四）为合同违法行为提供便利条件的行为（熟悉）第三节消费者权益保护法律制度一、调整范围（熟悉）二、消费者的权利（掌握）三、经营者的义务（掌握）四、争议的解决（掌握）五、违反《中华人民共和国消费者权益保护法》的法律责任（熟悉）第四节反不正当竞争法律制度一、不正当竞争的概念（了解）二、不正当竞争行为的表现形式（掌握）三、违反《中华人民共和国反不正当竞争法》的法律责任（了解）第五节其他相关法律制度一、与房地产经纪业务相关的刑事犯罪（了解）诈骗罪、侵占罪、逃税罪、虚假广告罪、非法经营罪、强迫交易罪、提供虚假证明罪、侵犯商业秘密罪、损害商业信誉罪等。

二、广告法律制度（了解）房地产广告的原则、内容，发布房地产广告应当提供的文件，禁止发布房地产广告的情形，违反《中华人民共和国广告法》的法律责任。

三、价格法律制度（了解）房地产中介服务收费的定价方式，明码标价制度，房地产经纪机构及人员不得有的不正当价格行为，违反《中华人民共和国价格法》的法律责任。

第二章房地产基本制度和物业管理第一节土地基本制度与政策一、国有土地和集体土地（掌握）（一）国有土地和集体土地的概念（二）国有土地和集体土地的范围（三）农村宅基地和农村房屋交易的管理规定二、国有建设用地使用权出让和划拨（掌握）（一）国有建设用地使用权出让（二）国有建设用地使用权划拨三、闲置土地的处理（了解）第二节我国住房制度概述一、我国城镇住房制度发展概述（熟悉）二、我国城镇住房制度框架（掌握）（一）商品房（二）保障性住房：经济适用住房、廉租房、两限房等（三）住房补贴和公积金三、北京市住房制度框架概述（掌握）第三节物业管理制度概述一、物业和物业管理基本概念（掌握）二、物业管理服务的基本内容（掌握）三、物业管理的主要环节（熟悉）四、物业管理企业（熟悉）五、业主、业主大会和业主委员会（掌握）六、物业管理收费（掌握）七、北京市物业管理的相关规定（掌握）第三章房地产交易管理基本制度与政策第一节房地产交易概述一、房地产交易的概念（掌握）二、房地产交易的原则（掌握）第二节房地产转让管理一、房地产转让的条件（掌握）二、房地产转让的程序（掌握）三、以出让方式取得建设用地使用权的房地产转让（掌握）四、以划拨方式取得建设用地使用权的房地产转让（掌握）第三节房屋买卖和租赁管理一、房屋买卖的一般规定（掌握）二、保障性住房交易管理（掌握）（一）经济适用住房（二）限价商品住房（三）廉租住房三、商品房屋租赁管理规定（掌握）第四节房地产抵押管理一、房地产抵押的概念（掌握）二、房地产抵押的一般规定（掌握）三、房地产抵押登记（掌握）第四章房地产登记制度与政策第一节房地产登记概述一、房地产登记的概念（熟悉）二、房地产登记的目的和意义（熟悉）三、房地产登记的原则（熟悉）四、房地产登记的种类（掌握）第二节房地产登记制度一、房屋登记的机构（掌握）二、房屋登记的基本要求（掌握）三、房屋登记的程序（掌握）四、房屋登记的其他规定（掌握）第五章建筑基本知识第一节建筑概述一、建筑的相关概念（熟悉）二、建筑物的分类（掌握）三、对建筑物的基本要求（掌握）第二节建筑构造一、建筑构造概述（掌握）二、基础和地基（掌握）三、墙体和柱（掌握）四、门和窗（掌握）五、地面、楼板和梁（掌握）六、楼梯（掌握）七、屋顶（掌握）第三节建筑设备一、建筑给水系统及设备（熟悉）二、建筑排水系统及设备（熟悉）三、建筑采暖系统及设备（熟悉）四、建筑通风和空调系统及设备（熟悉）五、建筑电气设备（熟悉）六、燃气供应系统及设备（熟悉）七、电梯（熟悉）八、设备层和管道井（熟悉）九、楼宇智能化（熟悉）第四节建筑材料一、建筑材料的分类（了解）二、建筑材料的基本性质（了解）三、水泥和混凝土（了解）四、金属材料（了解）五、木材（了解）六、建筑塑料、涂料及胶粘剂（了解）七、天然石材与烧土制品（了解）八、建筑装饰材料（了解）第五节建筑识图和建筑面积计算一、建筑平面图、立面图、剖面图的识读（熟悉）二、建筑面积的计算（熟悉）三、商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊（熟悉）第六章城市规划和环境第一节城市规划一、城市规划常用术语和控制指标（掌握）（一）城市规划常用术语（二）城市规划常用控制指标二、城市居住区规划设计（熟悉）（一）城市居住区的组成要素（二）城市居住区规划布局的有关内容三、北京市功能分区（熟悉）（一）北京市自然条件概况（二）城市功能分区的概念（三）北京市城市功能分区概况第二节环境和景观一、环境、景观的概念和分类（掌握）二、居住区环境（了解）（一）环境评价（二）居住区环境评价要素三、居住区景观（了解）（一）景观设计的原则（二）景观设计的要素（三）居住区景观评价第三节环境污染一、环境污染的相关概念及分类（熟悉）二、室外环境污染（熟悉）（一）大气污染（二）环境噪声污染（三）水污染（四）固体废物污染和辐射污染三、室内环境污染（掌握）（一）室内环境污染的主要来源（二）建筑及装饰装修材料的室内环境污染第七章金融和税收基本知识第一节利息和利率一、利息和利率的概念（掌握）二、利率的种类（掌握）第二节个人住房抵押贷款一、个人住房抵押贷款中的主要术语（掌握）（一）首付款（二）首付款比例（三）贷款金额（四）贷款价值比（五）贷款期限（六）贷款利率（七）贷款额度二、公积金贷款（掌握）（一）申请公积金贷款的条件（二）申请公积金贷款的程序和提交的材料三、商业银行贷款（掌握）（一）申请商业银行贷款的条件（二）申请商业银行贷款的程序和提交的材料四、商业银行住房抵押贷款还款方式及计算（掌握）（一）等额本息还款方式及计算（二）等额本金还款方式及计算第三节房地产税收一、税收基本制度（掌握）（一）税收的概念（二）税收构成要素二、房地产和相关税种（掌握）（一）房产税（二）城镇土地使用税（三）耕地占用税（四）土地增值税（五）契税（六）营业税、城市维护建设税和教育费附加（七）所得税（八）印花税三、北京市现行房地产税收优惠政策（熟悉）房地产经纪基础第一章经纪与房地产经纪第一节经纪概述一、经纪的概念（了解）二、我国经纪活动的产生和发展（了解）三、经纪活动的特点和方式（一）经纪活动特点（了解）（二）经纪活动的方式：居间、代理和行纪（熟悉）四、经纪从业人员和经纪机构的种类（熟悉）五、经纪活动的社会功能（了解）第二节房地产经纪概述一、房地产经纪的含义（掌握）二、房地产经纪的作用（掌握）三、房地产经纪的必要性（熟悉）四、房地产经纪业务分类（一）房地产居间（掌握）（二）房地产代理（掌握）五、北京市房地产经纪活动的发展状况（了解）第三节房地产经纪收费一、佣金的定义（熟悉）二、佣金的性质及种类（一）佣金与差价的区别（掌握）（二）佣金与信息费的区别（掌握）（三）佣金与回扣的区别（掌握）（四）佣金的种类（掌握）三、佣金的支付（一）《中介服务收费管理办法》对房地产中介服务收费的规定（掌握）（二）北京市政府主管部门规定的收费标准（掌握）第二章房地产经纪从业人员与经纪机构第一节房地产经纪从业人员一、房地产经纪人员职业资格制度（一）房地产经纪人协理从业资格（掌握）（二）房地产经纪人执业资格（掌握）（三）房地产经纪人员职业资格注册（掌握）二、房地产经纪人员的权利和义务（一）房地产经纪人协理的权利和义务（掌握）（二）房地产经纪人的权利和义务（掌握）三、房地产经纪人协理的基本要求（一）职业道德（熟悉）（二）知识结构（熟悉）（三）礼仪修养（熟悉）（四）心理素质（熟悉）（五）执业技能（熟悉）第二节房地产经纪机构一、房地产经纪机构的定义（熟悉）二、房地产经纪机构的分类（一）按照主营业务的分类（了解）（二）按照经营模式的分类（了解）（三）按照企业组织形式的分类（了解）三、经纪机构（经纪人）登记注册管辖和注册条件（一）工商行政管理部门备案管理规定（掌握）（二）房屋行政管理部门备案管理规定（掌握）第三节房地产经纪机构及其从业人员应当遵守的规则一、应当遵守的规则（掌握）二、不得从事的行为（掌握）三、从事房屋租赁经纪业务应当遵守的规定（掌握）第三章房地产经纪服务合同第一节房地产经纪合同的涵义和作用一、经纪合同的涵义（一）经纪合同的概述（了解）（二）经纪合同的种类（了解）二、房地产经纪合同种类和作用（一）房地产经纪合同的种类（熟悉）（二）房地产经纪合同的作用（熟悉）第二节房地产经纪合同的内容一、存量房屋买卖经纪合同（一）《房屋出售委托合同》（中房学推荐版本）（熟悉）（二）《房屋承购委托合同》（中房学推荐版本）（熟悉）（三）《北京市存量房屋买卖合同》（经纪成交版）（掌握）二、房屋租赁经纪合同（一）《房屋出租委托合同》（中房学推荐版本）（熟悉）（二）《房屋承租委托合同》（中房学推荐版本）（熟悉）（三）《北京市房屋租赁合同》（经纪机构代理成交、居间成交版）（掌握）（四）《北京市房屋出租委托代理合同》（掌握）第四章新建商品房销售代理业务操作第一节房地产经纪机构获取代理销售楼盘流程一、获取代理项目信息（了解）二、签订销售代理合同（熟悉）三、制定营销方案（熟悉）四、准备销售（掌握）五、展开销售活动（掌握）六、提供后续服务（掌握）七、结算房地产经纪服务费用（熟悉）第二节房地产经纪人员销售工作一、销售准备工作（一）熟悉代理项目情况（掌握）（二）初步市场调研（掌握）（三）销售项目市场竞争分析（掌握）（四）学习代理项目销售资料（掌握）（五）学习房地产销售合同内容（掌握）（六）学习房地产营销基本策略（掌握）二、销售流程及操作技巧（一）获取潜在客户信息（掌握）（二）接待顾客（介绍楼盘信息、带看现场、填写客户资料表）（掌握）（三）协助房地产经纪人进行购买洽谈（掌握）（四）跟进并确定购买意向（掌握）（五）协助订立房地产认购书和商品房买卖合同（掌握）（六）协助办理房屋成交价款和抵押贷款手续（掌握）（七）结算房地产交易税费和其他税费（掌握）八）物业交接和代办服务（掌握）第五章存量房经纪业务流程及操作技巧第一节存量房买卖经纪业务流程及操作技巧一、搜集房源、客源等信息（一）搜集房源信息、录入房源信息系统（掌握）（二）搜集客源信息、录入客户信息系统（熟悉）二、接待顾客（掌握）三、签订委托或居间合同（掌握）四、房源与客源信息配对（掌握）五、实地查勘房屋（一）房地产实物查勘（掌握）（二）房地产区位查勘（掌握）（三）房地产产权调查（掌握）六、协助房地产经纪人商议买卖价格（掌握）七、协助双方当事人订立房屋买卖合同（一）协助订立房屋买卖合同（掌握）（二）房屋买卖合同基本条款解释（熟悉）八、存量房买卖合同网上签约（掌握）九、存量房交易结算资金账户管理（掌握）十、协助办理产权过户（掌握）十一、提供延伸服务（一）协助办理抵押贷款（熟悉）（二）协助办理房屋交验（熟悉）（三）协助办理税费代缴（熟悉）十二、结算房地产经纪费用及其他相关费用（熟悉）第二节存量房租赁经纪业务流程一、搜集房源、客源等信息（一）搜集房源信息、录入房源信息系统（掌握）（二）搜集客源信息、录入客户信息系统（掌握）二、接待顾客（掌握）三、协助房地产经纪人签订委托或居间合同（掌握）四、房源与客源信息配对（掌握）五、协助房地产经纪人实地查勘房屋（掌握）六、协助房地产经纪人商议租金（掌握）七、协助双方当事人订立房屋租赁合同（一）协助订立房屋租赁合同（掌握）（二）房屋租赁合同基本条款解释（熟悉）八、房屋租赁代理资金监管（掌握）九、协助办理租赁合同备案（掌握）十、提供延伸服务（一）协助办理房屋交验（熟悉）（二）协助办理税费代缴（熟悉）十一、结算房地产经纪服务费用（熟悉）第六章房地产经纪业务操作技巧第一节客户接待技巧一、联系客户（掌握）二、接待客户（掌握）三、了解客户需求（掌握）四、介绍项目和经纪机构情况（掌握）第二节谈判技巧和促成交易技巧一、解决经纪服务中的问题（熟悉）二、协商谈判（熟悉）三、促成交易（熟悉）四、售后服务（熟悉）第七章房地产经纪行业管理相关规定第一节房地产经纪行业管理一、房地产经纪行业行政监管部门（掌握）二、北京房地产中介行业协会和北京经纪人协会（熟悉）三、北京房地产中介行业协会自律规则与经纪人执业规则（熟悉）第二节北京市房地产经纪动态监管一、房地产经纪行业巡检工作（掌握）二、房地产经纪纠纷处理（掌握）附件：相关法律法规、规范性文件1、《中华人民共和国民法通则》2、《中华人民共和国合同法》3、《中华人民共和国物权法》4、《中华人民共和国公司法》5、《中华人民共和国反不正当竞争法》6、《中华人民共和国消费者权益保护法》7、《中华人民共和国担保法》8、《中华人民共和国广告法》9、《中华人民共和国城市房地产管理法》10、《中华人民共和国税收征收管理法》11、《中华人民共和国合伙企业法》12、《中华人民共和国个人独资企业法》13、《中华人民共和国企业法人登记管理条例》14、《中华人民共和国公司登记管理条例》15、《经纪人管理办法》（国家工商总局令第14号）16、《合同违法行为监督处理办法》（国家工商总局令第51号）17、《人事部、建设部关于印发<房地产经纪人员职业资格制度暂行规定>和<房地产经纪人执业资格考试实施办法>的通知》（人发[2001]128号）18、《商品房销售管理办法》（建设部令第88号）19、《关于修改<城市房地产中介服务管理规定>的决定》(建设部令第97号)20、《城市房屋租赁管理办法》（建设部令第42号）21、《关于禁止侵犯商业秘密行为的若干规定》（国家工商行政管理局第86号令）22、《关于禁止商业贿赂行为的暂行规定》（国家工商行政管理局第60号令）23、《关于改变房地产经纪人执业资格注册管理方式有关问题的通知》（建办住房[2004]43号）24、《北京市房屋租赁管理若干规定》（北京市人民政府第194号令）25、《北京市人民政府办公厅转发市工商局<关于促进和规范北京市经纪人发展若干意见>的通知》（京政办发[2006]51号）26、《北京市工商行政管理局关于转发国家工商行政管理总局〈经纪人管理办法〉有关问题的通知》（京工商发[2004]183号）27、《关于印发<北京市房地产经纪人协理从业资格考试实施办法>的通知》（京人发[2008]40号）28、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释[2009]11号）29、《北京市住房和城乡建设委员会北京市工商行政管理局关于印发〈北京市房地产经纪人员职业资格注册管理办法〉的通知》（京建交[2009]389号）30、《关于加强北京市房地产经纪机构备案管理的通知》（京建交[2009]369号）31、《关于印发<北京市房地产经纪机构及人员违法违规投诉处理管理规定>的通知》（京建交[2009]286号）32、《关于建立房地产市场动态监管信息平台的通知》（京建交[2008]33号）33、《关于进一步加强北京市房地产经纪行业巡检工作的通知》(京建租[2006]1022号)34、《关于房地产中介服务收费的通知》(京价<房>字[1997]398号)35、《关于印发<北京市房屋租赁代理资金监管暂行办法>的通知》（京建交[2008]308号）36、《关于修订<北京市房屋租赁合同>系列示范文本和实行租赁合同网上备案的通知》（京建交[2008]299号）37、《关于加强非居住房屋租赁合同登记备案工作有关问题的通知》（京建交[2008]309号）38、《转发建设部、中国人民银行<关于加强房地产经纪管理规范交易结算资金账户管理有关问题的通知>》（京建交[2007]173号）39、《关于印发<北京市存量房交易结算资金账户管理暂行规定>的通知》（京建法[2007]253号）40、《关于做好北京市存量房客户交易结算资金专用存款账户开立等有关工作的通知》（银管发[2007]672011年北京市房地产经纪人协理从业资格考试大纲号）41、《关于北京市房地产经纪人员职业资格注册有关问题的通知》（京中介[2009]004号）42、《关于存量房交易结算资金划转协议实行网上备案的通知》（京中介[2007]004号）43、《关于实行存量房买卖合同网上签约和信息公示有关问题的通知》（京建交[2007]508号）44、《关于办理存量房网上签约系统用户备案、信息公示、网上签约等有关问题的通知》（京中介[2007]008号）45、《关于推行<北京市存量房屋买卖合同>示范文本的通知》（京建交[2007]507号）46、《关于已购经济适用住房上市出售有关问题的通知》（京国土房管住[2004]486号）47、《关于印发<房地产经纪执业规则>和<房地产经纪业务合同推荐文本>的通知》（中房学[2006]15号）48、《关于实施<北京房地产中介行业自律规则>的通知》（2004年）49、《北京市工商局关于贯彻〈合同违法行为监督处理办法〉有关问题的通知》（京工商发[2010]115号）50、《房地产经纪管理办法》（住房和城乡建设部、国家发展和改革委员会、人力资源和社会保障部令第8号）51、《商品房屋租赁管理办法》（住房和城乡建设部令第6号）52、《北京市城市房地产转让管理办法》（市政府第209号令）53、国务院《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（国发[2010]10号）54、住房和城乡建设部《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》（建房[2010]53号）55、住房和城乡建设部、国土资源部、监察部《关于进一步贯彻落实国发[2010]10号文件的通知》（建房[2010]155号）56、中国人民银行、中国银行业监督管理委员会《关于完善差别化住房信贷政策有关问题的通知》（银发[2010]275号）57、《北京市人民政府贯彻落实国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨文件的通知》（京政发[2010]13号）58、《关于全面推行存量房买卖合同网上签约有关问题的通知》（京建交[2008]628号）59、《关于房地产经纪机构居间、代理存量房买卖办理合同网上签约有关问题的补充通知》（京中介[2008]006号）60、《关于规范房地产经纪机构经营场所信息公示的通知》（京建发[2010]73号）61、《关于完善存量房买卖合同网上签约流程等有关问题的通知》（京建发[2010]169号）62、《关于落实同一购房家庭只能在本市新购买一套商品住房有关政策的通知》（京建发[2010]223号）来自北京市人事考试网－考试资料各类执业资格挂靠费用行情-仅供参考房地产经纪人执业资格和房地产经纪人协理从业资格的区别我是一名注册房地产经纪人、房地产估价师、一级建造师。