房地产“去库存”的实践探索

房地产“去库存”的实践探索

马喜林

摘要：房地产去库存是今年供给侧改革的“五大任务”之一。如何“因城施策”、“一城一策”，确保完成国家确定的重

大任务，引起了各地政府的广泛关注。河南省济源市采取多种措施，房地产去库存工作取得了一些成绩，或许会给其他地区带来一些启示和帮助。

关键词：房地产去库存；实践探索；济源引言

2015年11月10日至12月18日，短短两个月左右时间，中央三次提及房地产去库存，体现了中央对房地产市场存在问题的高度重视。房地产去库存成了2016年各地政府的头等大事，各项政策不断出台，实际效果各不相同。河南省济源市在房地产去库存工作中政府主动作为，积极探索出台各项刺激房地产交易的政策措施。房产企业热烈响应，创新商品房销售营销策略。政企相互配合，打好“组合拳”，房地产去库存工作取得明显成效。

一、房地产库存现状及原因分析

济源市2008年至2015年共批准预售556万平方米，实际销售428.4万平方米，商品房库存127.6万平方米，去库存化约需两年的时间。进入2015年后，房地产市场下滑趋势更加明显，房地产开发投资全面下行，商品房销售面积持续下滑，房屋新开工面积大幅下跌，企业到位资金下降明显。综合分析，济源市房地产库存过高的原因有以下几个方面：

1.消费心理发生偏差，投机投资性购房占据主导地位。在我国，房地产作为重要的投资工具引起了大家的追逐和热捧，投资性和投机性购房渐成主流，房地产已经越来越失去它原来的居住属性。济源很多城市家庭购房投资保值意图明显，投机炒作成为主导，把自住型住房需求挤出在外。当房地产市场面临深度调整之机，引发投资者恐慌，持币待购，购买欲望下降，进场资金持续减少，造成房地产出现库存。

2.城市人口规模过小，高房价导致供求关系难以平的理念统筹抓好农村经济管理人才队伍建设，加快培养农业关键技术、生态环保等经济管理人才，为“十三五”推进农业现代化奠定坚实基础。充分发挥政府主导作用，以发展新型合作经济组织为抓手，建设结构优化、布局合理、素质优良的新型农村经济管理人才队伍。各高等院校应该在教育部制定的农村经济管理专业培养目标基础下，突出自身实际，培养有特色的人才。如山东财经大学紧密结合山东省地方经济发展的需求，培养具有较强的财务管理专业技能和发展潜力的高素质应用型人才。

2.创新人才培养模式。要坚持高端引领，抓好农业农村科技人才队伍建设。加快科技创新应用，推进农业新型经营主体人才建设，鼓励各类农业人才深入生产一线，根据农业农村生产发展需求，开展自主创新研究与先进技术服务。深入实施基层农技推广体系建设项目，积极引导种养大户、科技示范户、农民合作社建好示范基地，增强新型农村经济管理意识，提升农业农村可持续发展能力。

3.加大农村职业教育力度。国家应制定有关优惠政策，鼓励高等院校培养农村经济管理人才，参照国家培养师范生的政策，政府提供学费，学生免费上学。加大农村职业院校资金投入，改善办学条件，重点培养农村经济发展所需应用型人才。采取人才知识技能培训和职业资格技术培训有机结合的方式，提升农村经济管理人才的职

业能力和示范带动作用。各级涉农培训部门应结合农业农村发展和农民增收需求，积极开展培训活动，采取“订单式”培训，充分利用现代传媒技术，通过网上教育、函授、现场教学等方式，传授农业技术和管理知识。

4.健全完善人才培养机制。要建立与现代农业和新农村制度相适应的激励机制，始终做到物质激励与精神激励有机结合，积极探索“产权制”、“期权制”等长效分配机制，把农村经济管理人才的积极性和创造力激发出来。加快建立教育培训、规范管理、政策扶持“三位一体”的农村经济管理人才培养制度，完善新型农业经营主体带头人扶持政策，制定更多优惠政策扶持调动生产经营管理积极性。

综上所述，农村经济管理人才队伍建设是一项系统工程。面对农业农村的新形势、新任务和新要求，我们应紧紧围绕新农村建设和现代农业发展需要，培养素质高、技能优、留得住的复合型、应用型人才，打造一大批适应社会需求、结构合理的高素质农村经济管理人才队伍。

参考文献：

[1]李颖.浅谈农村实用人才队伍建设路径选择.科技创新与生产力，2014年第1期.

[2]唐智彬.论农业现代化、新型职业农民培养与农村职业教育改革创新.职教通讯，2015年第13期.

（作者单位：山东省宁阳县葛石镇人民政府）

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衡。济源市人口为72万，市区人口为20万左右。济源市总体经济规模偏小，企业数量少，工资水平较低，难以吸引外来打工者和本地剩余劳动力。当前支撑房地产市场的主力为农村进城人员，心理价位较低，购买力有限。房子越盖越多，房价越长越高，购买人群不断减少，楼市萎靡不振，出现库存在所难免。

3.商品房质量不高，难以满足顾客心理预期。济源市90多家房地产公司大小不一、良莠不齐。一些公司提供的商品房质低价高，设计不合理、绿化不到位、配套设施不齐全，难以得到当前购房者的青睐，不能满足消费者的需求。部分商品房项目工程进展不快，客户担忧未来收房困难，迫使更多的客户选择现房或准现房，进一步加剧了销售困难和企业资金紧张状况。

二、济源市去库存做法

1.实行购房货币补贴。市财政安排专项资金，用于特定时段购房补贴。在一定时段购房的市民，凭契税缴纳证明、房管部门认可的购房合同、产权人身份证和银行储蓄卡号，可以向市财政申请获得相当于纳税额度一定比例的货币补贴。2015年6月-10月，共受理各类补贴申请9612户，发放补贴资金5769.7万元。

2.实施购房贷款贴息。市财政安排一定数额资金，用于特定时段购房贷款贴息。市民在规定时段首次购买普通商品住房，或首次购买改善性住房，凭房管部门认可的购房合同、产权人身份证、银行贷款合同和储蓄卡号，可以向市财政申请获得相当于一年贷款利息一定比例的贷款贴息。

3.鼓励外地户籍人口到济源购房。鼓励在济源求学、务工以及济源周边城市、外地户籍的人口到济源购房。其中博士研究生学历的，可以享受12000元特别资助购房补贴。外来人口加入济源户籍，符合购房货币补贴和贷款贴息政策规定条件的，可以同时申请获得相应补贴。

4.鼓励农民工进城购房。非市区村镇户籍家庭在城区购买商品房或二手房，可向市财政申请获得8000元到10000元的购房补助资金。同时，研究细化对农民进城购房的鼓励支持政策，将农民进城购房、就业、就医、子女就学、社会保障等纳入统筹研究决策的范畴，增强城市对农民的吸引力和承载力。截止2015年年底，共有238户符合条件的非市区户籍家庭在城区购房并申请该项补助，共发放购房补助资金238万元。

5.创新去库存新方法。将“去库存”和“惠民生”紧密结合起来，全面打通保障房与商品房流通渠道，在富士花园公租房项目中引入PPP 融资模式，面向社会公开收购614套商品房作为公租房。同时，将工矿区棚户区、城市棚户区纳入保障范围，采取货币化安置方式，通过回购商品房，解决大驿城中村棚户区400套房屋改造和兴华机械厂工矿区棚户区1866套房屋改造的安置问题。

三、对类似城市去库存的对策建议

济源市房地产去库存的做法运行一年多来，收到了

很好的效果。2016年前三季度，商品房销售面积36.08万平方米，同比增长21.6%；商品房销售额12.97亿元，同比增长13.6%。对其他类似城市的启示主要有以下几点：

1.政策性支持是房地产去库存的“发动机”。目前，房子是老百姓消费规模最大的单项商品，也是家庭资产的核心组成部分，政策支持是房地产去库存的重要保障。要因城施策，一城一策，采取宽松的财政税费政策，包括减免税费和利率优惠、降低首付比例、清理房企开发过程中行政事业收费等多种措施，减轻负担。要积极利用住房公积金这个重要工具，推进异地贷款、提高贷款额度、放款提取条件等措施。

2.农民工市民化是房地产去库存的“突破口”。在城市户籍人口住房需求得到基本满足以后，农民工进城买房将成为未来一段时期房地产去库存的着力点。农民工的市民化不仅是解决房地产库存问题的有效途径，还是新型城镇化的关键。要加快户籍制度改革，降低落户门槛，吸引农民工来城市安家落户，使他们享有和城市户籍人口相同的入学、医疗、住房保障等均等化的社会服务。要创造就业机会，切实增加农民工工资收入，形成在就业地买房的预期和需求。

3.企业转变营销理念是房地产去库存的“助推剂”。在多方发力去库存的工作中，房地产企业自身主动作为显得尤其重要。要在提供产品的理念上下功夫，实现由造房子向造生活转型，由卖房子向卖生活转型，致力打造城市生活综合服务商，让业主能够享受到全新的生活方式。要主动根据市场需求确定价格，充分考虑市场大众心理预期和承受能力，合理确定利润空间。

4.建立长效机制是房地产去库存的“保护器”。房地产行业之所以引起社会广泛关注，主要的原因还是政府干预过多，长效机制不健全。市场的长期繁荣离不开长效机制的建立健全，要稳定房地产投资，加强资金监管，减少过多热钱进入。要减少政府对土地财政的依赖，控制土地供应速度，降低企业拿地成本和房地产增量。要规范房地产公司运作程序，避免烂尾楼、问题房的出现。

四、结语

去库存是当前房地产市场的紧迫任务，各地既要精准发力，也要杠杆适度，有效控制金融风险。在去库存的同时，更要考虑和谋划房地产健康发展的思路，避免边去边增，陷入循环怪圈。只有建立长效机制，减少政府干预，发挥市场的调节作用，房地产市场才能迎来美好的春天。

参考文献：

[1]于雪梅.二三线城市房地产如何去库存[J].住宅与房地产,2016（15）：4.

[2]郭栋林，汤惠君.浅析我国房地产去库存存在的问题及对策[J].经济师，2016(8)：29-30,32.

（作者单位：河南省济源市国土资源局）

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