房地产开发企业成本核算研究

房地产开发企业成本核算研究摘要:随着政府相关政策的出台，我国的房地产开发行业进入体系化发展新常态，其发展环境得到一定的改善。

但是房地产企业在开发过程中依然会遭遇较大的风险，因此房地产开发企业需要加强其成本核算工作，并根据市场经济环境的变化在国家相应政策的指导下合理管控成本，提高自身的财务管理水平和效果，促使企业获得更好的发展。

对房地产开发企业而言，切实有效的成本核算工作可以提高企业整体的管理水平，从而使企业的市场竞争力得到提高，对企业后续发展极其有利。

关键词:房地产开发企业;成本核算;问题及策略
一、房地产开发企业成本核算内容
房地产企业开发成本主要指相应房建项目在达到可使用状态前所产生的各种成本和费用，主要可以分为以下三个方面:
(一)土地、土建、设备费用
土地、土建、设备费用是房地产开发建设成本的主要内容，最高可以占全部开发成本的80%，其中占比最高的就是土地费用。

土地成本主要包括交换成本、动迁成本、租赁及批复成本，其大小是衡量房地产开发项目能否顺利推进以及能否获得预期收益的最重要的经济标准。

房地产开发企业在进行某个房地产项目的开发前需要根据相应土地的面积和容积比率测算预估土地成本，从而得到将来开发产品的单位土地成本，从而判断相应开发项目的可行性。

(二)配套及其他费用支出
在房地产开发企业中，配套及其他费用主要包括水电费、燃气费、公共设施建设费等，但由于某些因素的影响，这部分费用企业很难完全收回。

在房地产开发成本中公共设施建设费用受外界因素影响较大，其主要由行政事业单位或垄断企业收费，且其收费标准较高，同时又存在较大的随意性。

一般情况下可以占相应项目整体投资的10%～15%。

利用科学合理的方法减少这一部分费用是房地产开发企业减少开发成本、提高经济收益的重要途径。

(三)财务费用和筹资成本
房地产行业的项目建设周期较长、投资金额数量较多，在运营开发过程中面临较大的投资风险。

因此，大多数房地产开发企业一般都是选择银行借贷的方式进行融资，必然使其企业承担高额的利息费用。

这部分成本的计算方式直接影响开发成本的计算和企业运营成效。

二、房地产开发企业成本核算方面存在的问题
(一)成本核算意识较弱
房地产开发企业在发展过程中，其成本核算与控制具有可塑性强、精确细致、全面规范等特点，科学有效的成本核算不仅可以提高企业的财务管理水平，还可以提高企业的经济效益。

但就目前情况看，部分房地产开发企业受短期利益的蒙蔽，对成本核算工作的关注度较小，企业成本核算工作的规范性、准确性、科学性减弱，导致核算账目较为混乱，企业难以正确把握财务管理的着力点，房地产企业的成本核算成效必然受到影响。

(二)成本核算口径不统一
房地产开发企业在拿到地皮后，要以自身的实际情况和所处的外部环境为基础确立开发目标，并以开发目标为核心实施相应的成本核算工作，然后依照核算结果对相应费用进行分配和归集。

虽然国家为了提高房地产开发企业成本核算工作的精准性和有效性出台相应的政策，但就目前情况看，我国房地产开发企业在成本核算方面依然存在口径不一的现象。

此现象的出现主要受房地产开发企业项目开发周期长、成本核算内容繁杂、财务人员水平不一等因素的影响。

(三)成本核算对象不明确
房地产开发项目本身涵盖的成本核算内容较为繁杂，项目开发成本核算的对象无法与企业经营管理实现有效的对接，导致房地产开发企业产品的开发节奏无法顺应产品的业态形式。

在房地产开发企业中其项目开发以片为主要单位，产品类型囊括了别墅、商业地产等多种形式，因此企业一般采取分期开发的形式，但是会计准则中并未对成本核算对象进行明确，企业成本核算工作的准确性无法得到保障。

另外，部分房地产开发企业在工程竣工后无法对工程进行结算，拖慢了小区配套设置建设进程，在一定程度上对成本核算周期产生影响。

三、房地产开发企业加强成本核算工作的策略
(一)加强企业成本核算意识
房地产开发企业在加强成本核算方面可以从以下五个方面入手。

第一，企业可以积极引入较为先进的财务管理理念，并对外招聘专业的高素质人才，为成本核算工作的开展奠定坚实的理论基础和人才基础。

第二，企业还明确成本核算在房地产项目开发过程中的重大价值，
为企业成本核算工作的开展营造良好的氛围。

第三，企业要根据实际情况设立成本核算体系，并制定相应的工作制度，明确各个部门及员工在成本核算工作中所承担的责任，引导每个职能部门都参与到成本核算工作中，为材料、固定资产、成本核算、利润核算等其他核算工作提供保障。

第四，相关人员要以财务管理机制为基础，科学合理地确定成本核算目标，避免出现核算重复、核算遗漏等问题，保证核算类目的准确性和科学性，在成本核算工作的有效推进中不断加强企业的成本核算意识。

(二)统一成本核算口径
房地产开发项目的完成周期较长，其核算内容也比较复杂，企业要想提高成本核算质量、改善成本核算现状需要将其纳入财务管理范围，并按实际需要对成本管理进行动态监管。

同时，相关人员还要根据财务管理要求对成本核算口径进行统一，以便为开发成本的分配提供依据。

财务人员可以根据企业成本核算要求制作相应的成本核算明细台账，用统一口径记录项目开发过程中花费的所有费用，为后续成本结算工作提供依据。

在此过程中，财务人员需要对各项成本费用进行分配和归集，并制定项目成本核算明细表，确保同一项目的成本核算口径相统一。

比如，在按照占地面积对公共配套设施费用、土地拆迁补偿费用、征地费用等进行成本核算工作时要确保成本分配与归集的科学性，为相应房建项目的顺利完成提供有力保障。

(三)明确成本核算对象
房地产企业在开展成本核算工作时可以将相应房建项目中的每个
单项作为成本核算对象。

当项目周期较长、规模较大时，企业要以该项目中的某一特性为基础，将整个项目进行划分，然后针对每个部门开展成本核算工作，保证成本核算的结果能完整反映整个项目的成本信息。

而当某大型房地产开发企业同时开展多个开发项目时相关人员要对这些项目进行详细分析，从而找出其共同特征。

然后利用此特征将相应项目进行整合，逐步开展成本核算工作，不仅可以减轻会计人员的工作难度和工作压力，还可以提高企业的成本核算水平。

(四)有效落实内部审计监督制度
第一，房地产开发企业要根据自身实际需求设立完全独立的内部审计部门。

审计部门主要负责对财务管理和成本核算工作的监督，当发现成本核算工作出现失误时审计部门要向相应负责人及时反映成本核算当下的情况，勒令有关部门重新开始进行成本核算工作，增强成本核算结果的可靠性。

第二，房地产开发企业要不断对审计制度进行优化，提高审计制度的灵活性和可持续发展的能力。

相关人员要根据项目开发特点不断对审计内容进行更新和优化，提高审计有效性，为成本核算工作提供保障。

四、结语
本文以房地产开发企业的成本核算工作为中心，首先讲述房地产开发企业成本核算的内容，然后分析房地产开发企业在成本核算方面存在的问题，最后提出房地产开发企业加强成本核算工作的策略，希望对房地产企业的成本核算工作有所帮助。

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作者:罗鹏群单位:阿克苏信诚城建房地产开发有限公司莎车县分公司。