房地产成本核算

15
绿化工程
• 绿化工程往往与建筑工程相连，或者 本身就是某个建筑工程的一个组成部 分，例如，绿化与平整土地就分不开， 而平整土地本身就属于建筑业中的 “其他工程作业”。为了减少划分， 便于征管，对绿化工程按“建筑业其他工程作业”征收营业税。
16
甲供料税务处理
• 中华人民共和国营业税暂行条例实施细则 • 第十六条 纳税人提供建筑业劳务（不含 装饰劳务）的，其营业额应当包括工程所 用原材料、设备及其他物资和动力价款在 内，但不包括建设方提供的设备的价款。 建议：由开发商以建筑公司的名义购进 • 2006关于纳税人以清包工形式提供装饰 劳务征收营业税问题的通知
17
公共配Baidu Nhomakorabea设施费
• 公共配套设施费指为开发项目服务的， 不能有偿转让的各项公共配套设施发 生的费用，如锅炉房、水塔、公共厕 所、自行车棚以及地下人防设施等。 • 凡能有偿转让的公共配套设施如商店、 学校、医院、车库等都不能计入该成 本项目内。
18
公共配套设施费（续）
• 注：配套设施如果与房屋非同步开发，即先开发房屋， 后建配套设施，或房屋已开发等待出售或出租，而配套 设施尚未全部完成，在结算完工房屋的开发成本时，对 应负担的配套设施费，一般采取预提的办法，即根据配 套设施的预算成本（或计划成本）和采用的分配标准， 计算完工房屋应负担的配套设施支出。（预提比例不能 超过总预算成本的10%）
• 超过部分税法不允许扣除，但在以后三年完工并决算的， 可以追溯调整
19
建筑安装工程费
• 建筑安装工程费是指开发项目主体的 建筑安装工程价款，包括支付给建筑 安装公司的人工费、材料费、机械使 用费以及设备款项等。 • 是成本核算中分摊基础设施建设费、 公共配套设施费等开发成本的依据
20
劳务派遣
• 关于营业税若干政策问题的通知 • 劳务公司接受用工单位的委托，为其安排劳动 力，凡用工单位将其应支付给劳动力的工资和 为劳动力上交的社会保险（包括养老保险金、 医疗保险、失业保险、工伤保险等，下同）以 及住房公积金统一交给劳务公司代为发放或办 理的，以劳务公司从用工单位收取的全部价款 减去代收转付给劳动力的工资和为劳动力办理 社会保险及住房公积金后的余额为营业额。
• 对于搬迁收入是否需要计算营业税的 问题，国家税务总局没有明确的答复， 但各地普遍下发文件，明确凡经县级 以上政府批准，国土局及有关房地产 管理部门发出公告，限期拆（搬）迁 的地（路）段的，被拆迁户取得的拆 迁补偿收入（包括货币、货物或其他 经济利益）暂不征收营业税。
12
前期工程费
• 前期工程费指企业在前期准备阶段发 生的各项费用，包括总体规划设计费、 项目可行性研究费、水文地质及工程 地质勘察设计费、测绘费以及三通一 平等费用。
8
拆迁安置的特殊考虑
• 1、拆迁安置返还的面积内房屋按照成本 价计征营业税，即不确认安置差价
• 2、拆迁安置返还的超面积房屋按照同期 售价计征营业税，即需要确认安置差价 • 注：拆迁时没有确认拆迁建筑物的增值
9
拆迁安置的特殊考虑（续1）
• 国家税务总局关于印发《房地产开发经营 业务企业所得税处理办法》的通 知 [2009]31号 • 注：拆迁时确认了拆迁建筑物的增值，按 照增值后的金额计入到开发成本 • 以拆迁资产的增值是否实现为标准
• 土地征用及拆迁费、前期工程费、建筑安 装工程费、基础设施建设费、公共配套设 施费和开发间接费等。
6
成本项目（续） • 1、土地开发成本：土地征用 及拆迁费、前期工程费 • 2、房屋开发成本：建筑安装 费、基础设施建设费、公共配 套设施费 • 3、开发间接费用
7
土地购置费用
• 土地征用及拆迁费是指为征用土地所 发生的各项费用，包括土地出让金、 劳动力安置费、青苗补偿费、土地补 偿费、拆迁补偿费、安置动迁用房支 出以及其他因征用土地而发生的费用 （包括耕地占用税）。
13
特殊纳税地点问题
在中华人民共和国境内的单位提供的设计 （包括在开展设计时进行的勘探、测量等 业务）、工程监理、调试和咨询等应税劳 务的，其营业税纳税地点为单位机构所在 地。
14
基础设施建设费
• 基础设施建设费是指建造各项基础设 施发生的费用。 • 基础设施主要是指与开发产品相关的 道路、供热、供水、供电、供气、排 污、排洪、照明、环卫、绿化以及通 讯等设施。
的地点、用途、结构、装修、层高、施工队伍
等因素，按照下列原则，选择成本核算对象：
3
核算对象
• 成本对象确定原则如下：
• • • • • • （一）可否销售原则。 （二）分类归集原则。 （三）功能区分原则。 （四）定价差异原则。 （五）成本差异原则。 （六）权益区分原则。
4
核算对象（续）
• 1．一般的开发项目，以每一独立编制的概算或 施工图预算所列单项工程为成本核算对象。
• 2．同一开发地点、结构类型相同的群体开发项 目，开竣工时间相近、由同一施工单位施工的， 可以并为一个成本核算对象 • 3．对于个别规模较大、工期较长的开发项目， 可以结合经济责任制的需要，按开发项目的一 定区域和部位，划分成本核算对象。
5
成本项目
• 房地产开发企业的成本项目，是指房地产 开发企业在组织成本核算时，按照经济用 途进行分类所确定的费用项目，具体包括 以下六个项目：
• 不论是否开工建设，土地成本均属于存货，不允许摊销
10
拆迁安置的特殊考虑（续2）
• 中华人民共和国土地增值税暂行条例 第八条明确指出，“因国家建设需要 依法征用、收回的房地产”，“免征 土地增值税”
• 2008关于土地使用者将土地使用权归还 给土地所有者行为营业税问题的通知
11
拆迁安置的特殊考虑（续3）
主要内容
• 一、成本核算概述 • 二、成本项目 • 三、竣工决算 • 四、计税成本 • 五、成本计算
1
成本核算程序
• 1、确定成本核算对象 • 2、确定成本项目 • 3、归集开发成本 • 4、分配开发成本
2
核算对象
• 开发成本核算对象，是指在进行成本核算时，
归集和分配开发成本而确定的成本承担者。 • 由于房地产开发企业是按照城市总体规划和建 设规划以及土地使用规划的要求，在特定的固 定地点进行开发经营的。因此应结合开发项目