榆景苑别墅报告ppt课件
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高层住宅及别墅项目策划汇报PPT课件
21
xxx项目部
穿插施工重点策划内容
前期施工方案策划——装修图、预制墙板深化、铝模深化图。 1、装修图：在桩基础完成前完成出图； 2、预制墙板深化图：在地下室底板完成前一周完成深化； 3、铝模深化图：在地下室完成前完成深化；
主要解决：避免局部尺寸不符造成大量打凿砼、水电预埋位置不 符造成后改、避免因尺寸冲突造成铝模要返厂修改。 人力配置策划——熟悉工人储备、根据人力需求配置稳定工人班组。
2021年8月12日8/12/2021
13
xxx项目部
地下室阶段 打桩
进度推演
±0.00结构层
主体施工阶段
主体阶段 地下室阶段
进度推演
安装及初装阶段 主体阶段
±0.00结构层
进度推演
安装及初装阶段 主体阶段
进度推演
安装及初装阶段 主体阶段
进度推演
72、73、74安装及初装
进度推演
安装及初装阶段
1、确定排水管道的纵横坐标，确定止水节 的位置。 2、控制好止水节的垂直度，必要时需上下 垂线控制。 3、确定好止水节的位置后，用钢钉把止水 节固定与模板上。 4、最后用装有黄沙的编织袋塞入止水节内， 对止水节进行保护。
2021年8月12日8/12/2021
47
xxx项目部
（四）穿插施工
2021年8月12日8/12/2021
（图1）
2021年8月12日8/12/2021
（图2）
43
xxx项目部
（图3）
（图4）
（图5）
2021年8月12日8/12/2021
（图6）
44
xxx项目部
（三）整体卫浴施工
2021年8月12日8/12/2021
联排别墅专题研究报告(PPT43页)
联排别墅专题研究报告（PPT43页)培 训课件 培训讲 义培训 ppt教程 管理课 件教程 ppt
下
上
下沉花园
采光井
采光天棚
地下层
下沉花园
一层
二层
总体布局类似独栋别墅
形态：面积大，建筑面积464平方米，两层； 一层客厅双向流线设计；
“L”形布局，南北独享私家花园，南向采光面大，客厅餐厅，主卧客厅均朝南。
因此双拼别墅的采光面为三面，而联排别墅只有端头户型的采光为三面，当中
缺
户型均为两面，独栋别墅是四面采光，因此联排别墅的采光性不如独栋和双拼
在身份及地位的象征上，联排别墅略逊一筹
点
纯经济型别墅区虽然容积率较低，但由于间距较小，造成社区的公共休闲空
间受到限制，大部分仅限于自身花园内活动，休闲、健身需求难以得到全面满
特征
比较注重项目选址，尽量余地、余绿、 余水，交通相对比较方便。
价位在同类别墅产品中较低，为中产阶 级中上层人士及新贵阶层度身定造。
户型设计丰富而前卫，有特色。
TOWNHOUSE与联排别墅
联排别墅只是TOWNHOUSE比较常见的一种产品形式，TOWNHOUSE 的正确译法应该为城 区住宅。因为TOWN的正确译法应该是叫城，国外的市中心就叫做DOWNTOWN，如果是一个大 学城也叫做UNIVERSITYTOWN，所以，TOWN只是区别与CITY，是指城而不是指大的城市，本 身并不意味着郊区城镇。
优
联排别墅的单价会略低，而总面积也会较小些，因此总价会比较便宜
叠加别墅一般都是两层一户，虽然是独立入户，单始终都是在一个单元内，
点
而且一般为4~5层，比较没有别墅的感觉，而联排别墅在一个竖向上均为一户，
别墅方案汇报PPT
水槽下方利用
厨房功能分析
抽拉式洞洞板
洞洞板抽屉
抽拉式砧板、刀具
厨房功能分析
水槽翻板柜
转角旋转拉篮
转角抽屉
厨房功能分析
抽拉式高柜
高强度收纳高柜
柜门及内部空间利用
卧室常规 行为模型
换衣 阅读 影音 贵重物品 收纳 睡眠
卧室区域功能需求
挂衣区
长短衣物 裤子 领带围巾等
保险箱
抽屉收纳
衬衫 毛衣等 可折叠衣物 内衣 手表项链等饰品
过季物品和杂物 五金
换鞋凳
安全防护用品 过季鞋类 过季小家电
成品金属挂衣杆
杀菌除螨仪 小物件收纳
运动物品
倾斜式层板鞋柜收纳
旋转式层板鞋柜收纳
挂壁换鞋凳 门板雨伞收纳
玄关柜功能分析
裤架
五金挂件
旋转鞋架
玄关柜功能分析
成品换鞋凳
换鞋挂衣机能
鞋柜灯带
玄关柜功能分析
鞋子收纳
换季衣服行李箱收纳
艺术摆件、医用箱收纳
领带格子抽
烹饪常规 行为模型
取材 清洗 切配 烹饪 盛盘
厨房区域功能需求
厨电区
冰箱 烤箱 微波炉等 小家电收纳 厨房辅助工具
清洁区
烹饪区
垃圾处理 清洁用品收纳 水槽 龙头 洗碗机 备餐用品
灶具 油烟机 餐具收纳 锅具收纳 调味品收纳
食品收纳
高深拉篮收纳 常用食品收纳 备用食品收纳
墙面收纳
移动插座 烹饪辅助用品
Soft loading Reference 软装参考
Conclusion 总结
- ORANGE SCHEME 一层-原始结构图
- ORANGE SCHEME 二层-原始结构图
中式别墅专题研究PPT课件
Part
02
中式别墅的设计风格
传统与现代的融合
ห้องสมุดไป่ตู้传统元素
中式别墅常常运用传统的建筑元素，如飞檐、斗拱、雕花等，展现出中国文化的独特魅 力。
现代材料
在保持传统元素的同时，中式别墅也注重运用现代建筑材料和技术，如新型保温材料、 节能技术等，提高居住的舒适度和建筑的耐久性。
建筑与自然的和谐
选址布局
中式别墅在选址和布局上注重与自然 环境的和谐，通常会选择山水相依、 风景优美的地段，让建筑与自然环境 相互融合。
01
02
03
消费者群体
中式别墅的主要消费者群 体为中高收入阶层，他们 对传统文化有浓厚兴趣， 追求高品质生活。
消费需求
消费者对中式别墅的需求 主要体现在对传统建筑风 格、文化内涵和居住体验 的追求。
消费偏好
消费者偏好地理位置优越、 设计独特、配套设施完善 的中式别墅。
市场竞争格局与趋势
STEP 01
历史背景
苏州园林别墅起源于明代，至今已有500多年的 历史。随着经济的发展和人们生活水平的提高， 苏州园林别墅逐渐成为一种高端住宅形式。
杭州宋城别墅
总结词
历史与现代的完美结合
详细描述
特点
历史背景
杭州宋城别墅是中国南宋时期 建筑的代表，其特点是采用传 统的木结构和雕刻工艺，同时 融入了现代建筑的设计理念。
竞争格局
STEP 02
竞争策略
中式别墅市场竞争激烈， 各大开发商纷纷推出自己 的中式别墅产品。
STEP 03
发展趋势
未来中式别墅市场将朝着 更加专业化、个性化、品 牌化的方向发展。
开发商通过差异化竞争策略， 如建筑设计、文化内涵、配套 设施等来吸引消费者。
别墅区规划设计 PPT课件
二、别墅的类型划分
别墅的类型从以下四个方面划分： 从别墅的建筑类型划分 从别墅的建筑结构划分 从别墅的建筑风格划分 从别墅的使用功能划分 从别墅的景观特征划分
二、别墅的类型划分（从别墅的建筑类型划分）
目前国内市场从别墅的建筑类型划分类型主要 有５类：
• 独栋别墅 • 联排别墅 • 双拼别墅 • 叠拼别墅 • 空中别墅
中的少数别墅，其容积率在0.20以下。这类别墅无论是在自然景观资 源还是在历史人文资源的占有上，都有得天独厚的优势和相当的稀缺 性。其建筑面积通常在800平方米以上，占地面积也在3000平方米以 上，层数一至二层。如上海紫园1号顶级别墅，位于上海松江佘山国家 级旅游公园内，自然景观资源独一无二，建筑面积近1500平方米。
在别墅价值体系中，环境、景观是最为基础的条件。现有 的别墅项目在景观环境方面，基本分为山景别墅、水景别 墅、高尔夫别墅等类型。
这些景观环境或天然具有，或是后天打造，尽管景观类型 不同，但都是在强调一个共性的宗旨，即通过构建良好的 自然、生态景观环境，让居住者享受到身心的舒适与愉悦。
山景别墅
世界著名建筑大师黑川纪章曾说过，理想住宅的第一 个条件是房子要建在高处，有土有植物；第二个条件 是人住在里面应该能感知春夏秋冬四季的变化。春山 宜登、 夏山宜赏、秋山宜游、冬山宜观，山景别墅成 为人们心目中最理想的住处。
别墅建筑及其室内装饰设计
（李艳）
别墅知识点
一、别墅的基本概念 二、别墅的类型划分 三、高品质别墅具备的条件 四、别墅的设计原则 五、别墅的设计步骤 六、庭院设计
一、别墅的基本概念
“位于郊外，占地两亩以上，具备独立的花园 和优美的自然景观的两层以上独立住宅。”
-----美国大辞典
XX别墅项目-正式汇报(ppt 234)
Байду номын сангаас
区域别墅市场状况
项目规模 被调项目中六成以上的项目占地面积超过50万平米，规模超过百万平米的 大盘有3个，多采取分期开发策略，一期开发面积多在2-4或6-10万平米之 间，分二期或三期开发完毕。
本案研究区域在售别墅项目产品类型
产品类型 本案所在之昌平温榆河－亚北－小 汤山别墅区域，以“独栋”产品为 主，比例达到65％。
21
22.8 15 20 6.36 40 17.6 22 8 19.8 50.7 10
10
8.7 6 8.4 3.5 16.2 10 12 2 10 5.06 2.9
7
4.35 2.4 19.16 1.05 8.1 12 4.8 0.8 5 4.048 1.305
14
18.45 12.6 0.84 5.31 31.9 5 7.2 7.2 14.8 46.652 8.695
sum.
253.26
94.76
172.647
区域别墅市场状况
项目名称 上游别墅 占地面积 132 建筑面积 42 在售面积 － 已售面积 － 市场存量 －
珠江温泉花园
未来 供应 麦卡伦地别墅 中海海洋花园 亚美利加 sum.
80
21 90 27.3
40
8.73 40 16 146.73
－
－ － －
双拼, 2
联排, 3 独栋, 9
区域别墅市场状况
建筑风格 在售项目中，建筑风格以北美居多，占到了整体调查样本的51%，3个项目
模仿北欧的别墅建筑，汤HOUSE和依水庄园吸取了中式庭院的设计理念，
三水青清的建筑风格则较为现代。
区域别墅市场状况
价格水平
区域别墅市场状况
项目规模 被调项目中六成以上的项目占地面积超过50万平米，规模超过百万平米的 大盘有3个，多采取分期开发策略，一期开发面积多在2-4或6-10万平米之 间，分二期或三期开发完毕。
本案研究区域在售别墅项目产品类型
产品类型 本案所在之昌平温榆河－亚北－小 汤山别墅区域，以“独栋”产品为 主，比例达到65％。
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22.8 15 20 6.36 40 17.6 22 8 19.8 50.7 10
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8.7 6 8.4 3.5 16.2 10 12 2 10 5.06 2.9
7
4.35 2.4 19.16 1.05 8.1 12 4.8 0.8 5 4.048 1.305
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18.45 12.6 0.84 5.31 31.9 5 7.2 7.2 14.8 46.652 8.695
sum.
253.26
94.76
172.647
区域别墅市场状况
项目名称 上游别墅 占地面积 132 建筑面积 42 在售面积 － 已售面积 － 市场存量 －
珠江温泉花园
未来 供应 麦卡伦地别墅 中海海洋花园 亚美利加 sum.
80
21 90 27.3
40
8.73 40 16 146.73
－
－ － －
双拼, 2
联排, 3 独栋, 9
区域别墅市场状况
建筑风格 在售项目中，建筑风格以北美居多，占到了整体调查样本的51%，3个项目
模仿北欧的别墅建筑，汤HOUSE和依水庄园吸取了中式庭院的设计理念，
三水青清的建筑风格则较为现代。
区域别墅市场状况
价格水平
某别墅项目定位报告.ppt
相对威胁（T）
市场竞争：
市场红海竞争 偃师以及区域未来推出别墅物业带来的竞
争； 宏观调控：
政策寻、找金融差、异法律化的核不稳心定竞因素争。优势
>> 市场蓝海篇结论三
Conclusion 3
相对于居住型豪宅，本项目具有虎头山自然景观资源的优势，决 定项目能够成为资源型墅级豪宅；
同时，处在5分钟生活交通圈内，加之本地财富阶层、企业高级 管理层以及关内向往墅级自然生活的人们对于自住类高档别墅物 业的需要，因此，存在较大的自住需求空间；
但我们要清楚地认识到，附加值差异化竞争优势毕竟 是建立在产品、配套的完善上，同时，营销的创新，也是 增强竞争优势的重要基础
>> 探讨路径
Discussion path
︱市场蓝海选择 ︱差异化竞争优势利基 ︱产品价值实现
/A 客户定位/购买用途划分
根据本项目的综合资源特点，按照购买用途界定，中原认为，附加值实现后
的客户构成为： 渡假型客户比例约为 20-25% 投资型客户比例约为 20-30% 居住型客户比例约为 35-55%
/A 客户定位/关注需求主体分析
A. 年龄层界定
资料来源：偃师市场研究中心
事业成功、有较强的经济实力，购买别墅是为了享受生活
35岁以上的中青、中年群体
/Байду номын сангаас 客户定位/关注需求主体分析
我们的蓝海是：
思考4？ 具有居住型物业性质的资源型墅级豪宅 Question 那么，如何克服相对于居住型豪宅的区位劣势、配套劣势 ，以及相对于顶级资源豪宅的景观资源劣势，打造出本项 目的差异化点，实现项目的豪宅价值，将是我们最大的挑 战！
>> 探讨路径
Discussion path
市场竞争：
市场红海竞争 偃师以及区域未来推出别墅物业带来的竞
争； 宏观调控：
政策寻、找金融差、异法律化的核不稳心定竞因素争。优势
>> 市场蓝海篇结论三
Conclusion 3
相对于居住型豪宅，本项目具有虎头山自然景观资源的优势，决 定项目能够成为资源型墅级豪宅；
同时，处在5分钟生活交通圈内，加之本地财富阶层、企业高级 管理层以及关内向往墅级自然生活的人们对于自住类高档别墅物 业的需要，因此，存在较大的自住需求空间；
但我们要清楚地认识到，附加值差异化竞争优势毕竟 是建立在产品、配套的完善上，同时，营销的创新，也是 增强竞争优势的重要基础
>> 探讨路径
Discussion path
︱市场蓝海选择 ︱差异化竞争优势利基 ︱产品价值实现
/A 客户定位/购买用途划分
根据本项目的综合资源特点，按照购买用途界定，中原认为，附加值实现后
的客户构成为： 渡假型客户比例约为 20-25% 投资型客户比例约为 20-30% 居住型客户比例约为 35-55%
/A 客户定位/关注需求主体分析
A. 年龄层界定
资料来源：偃师市场研究中心
事业成功、有较强的经济实力，购买别墅是为了享受生活
35岁以上的中青、中年群体
/Байду номын сангаас 客户定位/关注需求主体分析
我们的蓝海是：
思考4？ 具有居住型物业性质的资源型墅级豪宅 Question 那么，如何克服相对于居住型豪宅的区位劣势、配套劣势 ，以及相对于顶级资源豪宅的景观资源劣势，打造出本项 目的差异化点，实现项目的豪宅价值，将是我们最大的挑 战！
>> 探讨路径
Discussion path
某地别墅户型专题研究(ppt 33页)
小独栋设计要点－二层
3个卧室为宜，其中至少应有2个卧室朝南。 主卧区的大小在40到50平方米左右，尽量宽敞、阔绰并有良好的
景观，其中主卧区应设计独立的卫生间以及进入式衣帽间。 次卧室的面积在15-20平方米左右，尽量保证每间卧室都有独立的
卫生间。 在剩余的公共空间可结合吹拔设置小家庭室，一方面可以避免二层
小独栋设计要点－首层
门厅（避免从起居室直接入户的情况，同时门厅可以作为公共空间 和家庭空间两条动线的起点），门厅的设计可以与楼梯相结合，但 要避免入户以后迎头撞上楼梯的情况。
起居室 起居室的面积在25-30平米之间，与餐厅结合布置，能够形 成较大的空间感觉。起居室的面宽应在5.1米以上。
家庭室 家庭室可以与西厨、早餐室结合布置，从朝向上建议与集 中的私家庭院相结合。
主卧南北通透，套房 设计，舒适度较高；
4个卧室有3个卧室南 向，均好性好。
主卧
次卧
地下室
二层
次卧
次卧
小独栋案例：桔郡
空间序列完整，且正 式礼仪区与非正式家庭 起居区之间有良好的区 分，动线组织明确；
门楼的设计，在借鉴 国外特点的同时，也更 符合中国人的审美，尊 贵感。
起居室、餐厅、门厅、 门楼挑空设计和豪华主 卧设计，主次分明，局 部张扬重点空间效果， 彰显别墅特征。
首层
大独栋案例：纳帕溪谷
围和庭院的设计使得 每个房间都至少有两个 采光面。
一条走廊将二层所有
的卧室连接起来，壁橱、
结合一楼吹拔的弧形栏
杆等小设计等小设计避
免了单调的感觉，增强
了家居的温馨感和空间
的趣味性。
地下室
二层
楼王设计原则
多为定制化设计
别墅类产品研究 ppt课件
包围的安全感；
理论剖析
可以彰显别墅特质的重点空间应当局部放大，比如起居室、主卧室等；
注意不同空间之间的视觉联络，通过隔与非隔创造丰富的空间层次感。
地上面积区间150-250平方米，总建筑面积300-400平方米,与联排产品拉开 差距，为2联 地上三层或二层半，地下一层，地下面积100-150平方米 进深15-18米 室内车库，单车位 4-5间卧室，包括1个主卧区，3-4间次卧室 一层主要功能空间包括起居室、餐厅、厨房、卧室；二层和三层主要功能空间 为家庭室和主次卧室；多功能房与用人房置于地pp下t课。件
ppt课件
14
别墅案例赏析 独栋
杭州千岛湖天鹅山
清晰的分区功能流线
第一层
第二层
ppt课件 第三层
15
别墅案例赏析 独栋
杭州千岛湖天鹅山
第四层
第五层
ppt课件
16
别墅案例赏析 双拼
ppt课件
17
别墅案例赏析 双拼
双拼别墅定义
由两个单元的别墅拼联组成的单栋别墅。与 联排、独栋相比，除了有天、有地、有独立 的院落外，最关键是降低了社区密度，增加 了住宅采光面，使其拥有更宽阔的室外空间。
双拼别墅（背靠背）农房恒海国际花园
ppt课件
21
别墅案例赏析 双拼
双拼别墅（背靠背）农房恒海国际花园
建筑面积
270㎡
开间*进深 12.5*18
庭院
4个
车位
1个
房、厅
4房3厅3卫
赠送面积
地下室(娱、 健、)
ppt课件阳台露台
4个
22
别墅案例赏析 双拼
双拼别墅（手拉手）绿地·观湖一号
负一层
理论剖析
可以彰显别墅特质的重点空间应当局部放大，比如起居室、主卧室等；
注意不同空间之间的视觉联络，通过隔与非隔创造丰富的空间层次感。
地上面积区间150-250平方米，总建筑面积300-400平方米,与联排产品拉开 差距，为2联 地上三层或二层半，地下一层，地下面积100-150平方米 进深15-18米 室内车库，单车位 4-5间卧室，包括1个主卧区，3-4间次卧室 一层主要功能空间包括起居室、餐厅、厨房、卧室；二层和三层主要功能空间 为家庭室和主次卧室；多功能房与用人房置于地pp下t课。件
ppt课件
14
别墅案例赏析 独栋
杭州千岛湖天鹅山
清晰的分区功能流线
第一层
第二层
ppt课件 第三层
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别墅案例赏析 独栋
杭州千岛湖天鹅山
第四层
第五层
ppt课件
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别墅案例赏析 双拼
ppt课件
17
别墅案例赏析 双拼
双拼别墅定义
由两个单元的别墅拼联组成的单栋别墅。与 联排、独栋相比，除了有天、有地、有独立 的院落外，最关键是降低了社区密度，增加 了住宅采光面，使其拥有更宽阔的室外空间。
双拼别墅（背靠背）农房恒海国际花园
ppt课件
21
别墅案例赏析 双拼
双拼别墅（背靠背）农房恒海国际花园
建筑面积
270㎡
开间*进深 12.5*18
庭院
4个
车位
1个
房、厅
4房3厅3卫
赠送面积
地下室(娱、 健、)
ppt课件阳台露台
4个
22
别墅案例赏析 双拼
双拼别墅（手拉手）绿地·观湖一号
负一层
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2005年7月19日，北京市国土局在其官方网站上公示了《北京市2005年度土 地供应计划(试行)》，其中明确规定2005将禁止供应高档别墅项目建设用地。其 实别墅项目的开发一直是政府控制的领域。而就北京目前的城市规划和住宅建设 的指导思想来看，显然不支持别墅物业的大规模开发，尤其是顶级豪宅的别墅。 另外，中国土地资源十分稀缺，但人口众多，致使住宅社区的容积率普遍而言都 不会低，在这种背景下的别墅用地的成本会很高，从而导致有能力消费豪宅别墅 的人会越来越是“极少数”。因此，那种因地制宜、因人而异的紧凑、精致型别 墅，将逐步成为引领北京别墅市场的主流产品。而小独栋经过近两年的发展，正 好抓住了这一主流趋势，设计更加人性化，产品也更加成熟。
从产品、区域、市场来看，在东部竞争区域内 本项目产品具有唯一性和稀缺性，并且存在较强的市场需求。
二、区域价值
交通和区位 朝阳北路、朝阳路、京通快速路，三条城市主干线直通本案，出行
通畅，离市区的交通距离短。朝阳北路通车后，本区位的区域价值有了 极大的提升，并依靠便利的交通成为CBD和燕莎商圈的辐射区域。
140～200万 新派别墅 240～270万 北美风格 300万左右 北美风格 只有2套
一、产品价值－－市场分析
3、市场分析 2005年对于北京别墅市场而言，是形式颇为严峻的一年，宏观调控令豪华
别墅市场项目受到很大影响，但是一些性价比较高的小独栋项目市场表现十分抢 眼。从别墅市场的政策趋势来看，2006年别墅的严控政策还将延续；而从别墅 市场的市场需求来看，2006年很可能成为小独栋年。
榆景苑别墅分析报告
北京世纪皓产房地产经纪有限公司 二零零六年贰月
2006年2月
纲目
第一部分 认识项目 第二部分 发现价值 第三部分 营销思路 第四部分 创造价值 第五部分 销售组织
第一部分 认识项目
一、初步感性认识
1、长期积压烂尾楼盘 社区内建筑及园林陈旧、荒败、破落，没有高档别墅区的感觉。
2、整体规划陈旧 缺乏园林规划，无会所配套，社区布局不合理。 ➢ 建筑呈兵营式规划、棋盘式布局，过于简单化，不符合别墅区基本规划
小结
小独栋别墅产品、项目的区域价值体现的是本项目的中心价值，但 这些价值并不是保障项目营销成功运作的绝对因素；为了充分利用中心 价值，达到尽快完成销售目标，创造利润的目的，我们应对项目进行整 体改造，以充分提升项目的价值。
第三部分 营销思路
一、产品抗性
本案产品具有一定的产品抗性――产品不支持过高价位（预期整体 均价12000元/平方米，详见销售计划）
东部近城地区唯一的低总价小独栋别墅
三、目标客群定位
1、支持客户购买本项目的理由分析 购买别墅的客户所关心的问题主要是项目位置、交通、价格、花
园、建筑风格、发展商、物业管理等等，我们要通过对比分析来说明本 项目有哪些充足的理由，也就是有哪些优势，能吸引客户来购买本项目 的产品。
东部区域
本区域是目前北京市新兴的别墅区域，购买客户主要以国内客户居 多，产品建筑形式以双拼、联排为主。主力户型面积在280-400平 方米，售价在RMB 8000-12000之间。本项目同属于东部区域，与 该区域其他项目相比具有产品优势、交通优势、总价优势。
第二部分 发现价值
一、产品价值－－产品分析
1）建筑单体:小面积的独栋户型。 2）外观姿态 :主力户型为北美风格，姿态改造的可塑性较大，改造难度
低。 3）私家园林：户均的私家园林面积较大，达到300平方米以上。
一、产品价值－－区域分析
在北京目前共有247个别墅项目在售，东部区域以独栋别墅为主的项 目仅有8个，且位置相对较远，本项目是距离市区最近的一个独栋别墅社 区，可辐射CBD区域及燕莎商圈，并且面积区间最小。
二、项目概况
1、项目经济技术指标 本项目建设用地基本呈长方形，东西长为 180米，南北长 420米，建设 净用地面积为70000平方米，总建筑面积为32000平方米；单体面积276 ㎡～336㎡，建筑形式为小独栋别墅。
2、项目现状 10年项目，年代久远且社区陈旧，部分别墅已售出。
3、项目相关手续需确认的问题 1）销售主体资格的确认及时间，要保证销售工作的合理合法； 2）房屋所有权证办理的程序确认及时间； 3）银行按揭的确认。
布局的原则； ➢ 无组团、无中心设计，缺乏营造别墅生活的特有氛围的条件； ➢ 入口设计严重缺乏高档别墅区入口应有的神秘感、尊贵感和场所感。
3、单体设计过时――10年前的设计 4、内部空间布局和功能结构划分不合理，别墅与环境的关系非常局促，设计者
缺乏对别墅生活的理解 5、通达性好 6、临温榆河，毗邻一座质素较低的高尔夫球场
产生抗性原因： ➢ 区域价值虽然提升，但尚未达到支持高价位的水平； ➢ 由于朝阳北路高压带影响，周边产品价格均较低，缺乏高档别墅区域
的居住氛围； ➢ 项目产品自身的缺陷不可能完全弥补。
二、产品定位
由前述项目价值分析可知，在整个东部地区在售的独栋别墅项目8 个，在这8个独栋项目中地上建筑面积普遍都在300㎡以上。所以本项目 是东部近城地区唯一的小独栋别墅。
京顺路区域 亚北区域
京顺路区域为北京非常成熟的别墅区域，以投资客居多，产品多为 较大面积户型，主力户型面积区间为400－600平方米，售价在 USD2200－2500之间。本项目与该区域项目相比具有产品优势和 总价优势。
东部区域目前独栋别墅在售项目表
项目名称 康城 运河岸上的院子 东方夏威夷 华堂高尔夫庄园
项目位置 朝阳区 双桥东路双桥农场
项目面积 300～380㎡
京哈高速2号运潮减河北岸 300～400㎡
燕郊经济技术开发区京哈路 9号
270～400㎡
燕郊经济开发区
350～504㎡
CBD高尔夫球会别墅 高碑店路99号
400～600㎡
达观别墅 运通花园 枫露皇苑
燕郊经济技术开发区 北关环岛东 北关环岛东北侧1000米
290～350㎡ 340～370㎡ 390㎡
总价
பைடு நூலகம்风格
500～700万 北美风格
350～640万 中式宅院
备注 6月份开盘
在售
220～490万 北美风格 210～450万 北美风格
在售
400～700万 北美风格
从产品、区域、市场来看，在东部竞争区域内 本项目产品具有唯一性和稀缺性，并且存在较强的市场需求。
二、区域价值
交通和区位 朝阳北路、朝阳路、京通快速路，三条城市主干线直通本案，出行
通畅，离市区的交通距离短。朝阳北路通车后，本区位的区域价值有了 极大的提升，并依靠便利的交通成为CBD和燕莎商圈的辐射区域。
140～200万 新派别墅 240～270万 北美风格 300万左右 北美风格 只有2套
一、产品价值－－市场分析
3、市场分析 2005年对于北京别墅市场而言，是形式颇为严峻的一年，宏观调控令豪华
别墅市场项目受到很大影响，但是一些性价比较高的小独栋项目市场表现十分抢 眼。从别墅市场的政策趋势来看，2006年别墅的严控政策还将延续；而从别墅 市场的市场需求来看，2006年很可能成为小独栋年。
榆景苑别墅分析报告
北京世纪皓产房地产经纪有限公司 二零零六年贰月
2006年2月
纲目
第一部分 认识项目 第二部分 发现价值 第三部分 营销思路 第四部分 创造价值 第五部分 销售组织
第一部分 认识项目
一、初步感性认识
1、长期积压烂尾楼盘 社区内建筑及园林陈旧、荒败、破落，没有高档别墅区的感觉。
2、整体规划陈旧 缺乏园林规划，无会所配套，社区布局不合理。 ➢ 建筑呈兵营式规划、棋盘式布局，过于简单化，不符合别墅区基本规划
小结
小独栋别墅产品、项目的区域价值体现的是本项目的中心价值，但 这些价值并不是保障项目营销成功运作的绝对因素；为了充分利用中心 价值，达到尽快完成销售目标，创造利润的目的，我们应对项目进行整 体改造，以充分提升项目的价值。
第三部分 营销思路
一、产品抗性
本案产品具有一定的产品抗性――产品不支持过高价位（预期整体 均价12000元/平方米，详见销售计划）
东部近城地区唯一的低总价小独栋别墅
三、目标客群定位
1、支持客户购买本项目的理由分析 购买别墅的客户所关心的问题主要是项目位置、交通、价格、花
园、建筑风格、发展商、物业管理等等，我们要通过对比分析来说明本 项目有哪些充足的理由，也就是有哪些优势，能吸引客户来购买本项目 的产品。
东部区域
本区域是目前北京市新兴的别墅区域，购买客户主要以国内客户居 多，产品建筑形式以双拼、联排为主。主力户型面积在280-400平 方米，售价在RMB 8000-12000之间。本项目同属于东部区域，与 该区域其他项目相比具有产品优势、交通优势、总价优势。
第二部分 发现价值
一、产品价值－－产品分析
1）建筑单体:小面积的独栋户型。 2）外观姿态 :主力户型为北美风格，姿态改造的可塑性较大，改造难度
低。 3）私家园林：户均的私家园林面积较大，达到300平方米以上。
一、产品价值－－区域分析
在北京目前共有247个别墅项目在售，东部区域以独栋别墅为主的项 目仅有8个，且位置相对较远，本项目是距离市区最近的一个独栋别墅社 区，可辐射CBD区域及燕莎商圈，并且面积区间最小。
二、项目概况
1、项目经济技术指标 本项目建设用地基本呈长方形，东西长为 180米，南北长 420米，建设 净用地面积为70000平方米，总建筑面积为32000平方米；单体面积276 ㎡～336㎡，建筑形式为小独栋别墅。
2、项目现状 10年项目，年代久远且社区陈旧，部分别墅已售出。
3、项目相关手续需确认的问题 1）销售主体资格的确认及时间，要保证销售工作的合理合法； 2）房屋所有权证办理的程序确认及时间； 3）银行按揭的确认。
布局的原则； ➢ 无组团、无中心设计，缺乏营造别墅生活的特有氛围的条件； ➢ 入口设计严重缺乏高档别墅区入口应有的神秘感、尊贵感和场所感。
3、单体设计过时――10年前的设计 4、内部空间布局和功能结构划分不合理，别墅与环境的关系非常局促，设计者
缺乏对别墅生活的理解 5、通达性好 6、临温榆河，毗邻一座质素较低的高尔夫球场
产生抗性原因： ➢ 区域价值虽然提升，但尚未达到支持高价位的水平； ➢ 由于朝阳北路高压带影响，周边产品价格均较低，缺乏高档别墅区域
的居住氛围； ➢ 项目产品自身的缺陷不可能完全弥补。
二、产品定位
由前述项目价值分析可知，在整个东部地区在售的独栋别墅项目8 个，在这8个独栋项目中地上建筑面积普遍都在300㎡以上。所以本项目 是东部近城地区唯一的小独栋别墅。
京顺路区域 亚北区域
京顺路区域为北京非常成熟的别墅区域，以投资客居多，产品多为 较大面积户型，主力户型面积区间为400－600平方米，售价在 USD2200－2500之间。本项目与该区域项目相比具有产品优势和 总价优势。
东部区域目前独栋别墅在售项目表
项目名称 康城 运河岸上的院子 东方夏威夷 华堂高尔夫庄园
项目位置 朝阳区 双桥东路双桥农场
项目面积 300～380㎡
京哈高速2号运潮减河北岸 300～400㎡
燕郊经济技术开发区京哈路 9号
270～400㎡
燕郊经济开发区
350～504㎡
CBD高尔夫球会别墅 高碑店路99号
400～600㎡
达观别墅 运通花园 枫露皇苑
燕郊经济技术开发区 北关环岛东 北关环岛东北侧1000米
290～350㎡ 340～370㎡ 390㎡
总价
பைடு நூலகம்风格
500～700万 北美风格
350～640万 中式宅院
备注 6月份开盘
在售
220～490万 北美风格 210～450万 北美风格
在售
400～700万 北美风格