嘉联地产2010成都保利策动金沙战略定位报告中
保利地产新都项目定位和整体发展战略
片区经济发展分析—区域消费力
楼盘名城
华宇锦城名都 二批次
华宇锦城名都 三批次
金科一城
富丽·碧蔓汀
开盘时间 11月10日 1月19日
1月5日 1月19日
开盘均价 6800元/㎡ 7000元/㎡
5100元/㎡ 5028元/㎡
推售套数 384套 384套
300套 468套
销售率 86％ 53％
95％ 90％
2007年1-8月，成华区全口径工业增加值完成42.8亿元，同比增长24.5%；规模以上工业， 完成增加值38.3亿元，同比增长27.4%；工业投资完成14.3亿元，同比增长77.5%，占全年目 标的102.1%；技改投资完成11.4亿元，同比增长47.9%，占全年目标的103.6%；工业集中度 达25%；工业集中发展区的基础设施投入达到0.55亿元。
成都区域代表楼盘销售价格对比分析
12000 10000
8000 6000 5028 4000 2000
城东-生态居住新区启动
城南-新CBD城南造“芯”启动
城西-城市文脉再造城西启动
成都城的民间意象
东穷 南富 西贵 北乱
居住层面上的等பைடு நூலகம்秩序 形成成都目前城市肌理
财富城北 未来生活
人文城西 高尚生活
繁华城中 成熟生活
中产城东 舒适生活
国际城南 品质生活
A. 外部环境（经济发展）
2007年1-11月新都区完成工业总产值316.33亿元，同比增长29.3%，其中273户规模企业111月完成工业总产值222.15亿元，同比增长36.4%；完成工业增加值68.81亿元，同比增长 30.1%；
成都市第十五届人大 一次会议上， 2008年 成都市经济发展目标： 城市居民人均可支配收 入增长8%，农民人均纯 收入增长9%。
高力国际-成都保利国际广场初步定位报告
商贸中心： 骡马市片区 文化中心： 天府广场—陕西街片区
休闲商务区： 猛追湾—游乐园片区 文化中心： 红星路—盐市口片区 金融中心： 东大街（含攀成钢）
科技商务区： 人民路（含天府新城）
成都市未来发展规划
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多中心组团式的扩张方式取代单中心圈 层式扩张方式，城市结构由单一的特大 城市向城乡—体化6市圈转变。 2020年，成都将形成包括成都绕 2020年，成都将形成包括成都绕 城高速公路以内区域，面积近600 城高速公路以内区域，面积近600 平方公里、人口800万的“中心城 平方公里、人口800万的“中心城 区”。 区”。 包括市域内中心城五城区、高新区 包括市域内中心城五城区、高新区 和新都、青白江、龙泉、华阳、东 和新都、青白江、龙泉、华阳、东 升、温江、郫县区域在内，面积 升、温江、郫县区域在内，面积 3,681平方公里的都市区”,人口 3,681平方公里的都市区”,人口 1,400-1,500万。 1,400-1,500万。 布局优化城市产业结构和用地布 布局优化城市产业结构和用地布 局，采取有效措施，引导城市向东 局，采取有效措施，引导城市向东 部、南部发展。 部、南部发展。
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成都市“十一五规划” 部分指标
GDP年均增长12%以上，2010年达到4,000 GDP年均增长12%以上，2010年达到4,000 亿元以上； 亿元以上； 城市居民人均可支配收入年均增长8%，农 城市居民人均可支配收入年均增长8%，农 民人均纯收入年均增长8.5%； 民人均纯收入年均增长8.5%； 按常住人口计算的城镇化率达65%以上； 按常住人口计算的城镇化率达65%以上； 民营经济占经济总量的比例达到60%以上。 民营经济占经济总量的比例达到60%以上。 2009年，绵遂内宜城际铁路调研完成，设计时速250公里； 成灌铁路将进入铺轨阶段，成都半小时到青城山 。
世联_保利成都高端社区项目战略定位及物业发展建议_132PPT
目标
均价4500元/平米
内涵 1、低密度住宅产品 2、具有独特的优势资源 3、区域生活配套成熟 4、社区内规划、环境良好 5、良好教育配套设施 6、社区配套满足高品质生活需求
周边生活氛围淡薄
启动位置
地块北面中部 容积率1.5左右
启动配套
国际风情商业街 学校、幼儿园 会所
“以小博大”
体验经济的萌芽状态
“以本伤人”
结论4： 本项目适合的模式为：
反营销的做法，属于产品经济范畴
“以小博大”的启动模式，我们的展示为： 外围+示范路+会所+景观轴
参照大盘启动的一般规律，结合本项目规 划，启动区规模约10万平米
项目一期面积表
按照项目总规划，一 期住宅占地263500m2， 容积率1.50；二期住宅 占地243500m2，容积 率1.38，；三期住宅占 地204900m2，容积率 1.75。
9000
9000
首期开发周边生活配套不足，居住气氛不浓，项目三条产品线开发规模均较小。随着一期 社区环境成功营造，项目三条产品线同时放量增长一倍。
大盘启动模型
四季花城 每期开发均值：7.57万m2 每期套数均价值：641套 启动规模：7.64万m2 启动配置：300米花城商业街
启动模式 “以小博大”
片区
典型楼盘 选择楼盘特征
价格
主力户型
社区配套
高新西区 西区 南区
其他区域
学林雅园等
类别墅产品 性价比高
金沙园、蜀风 花园城、博瑞 花园、锦城花 园等
成熟区域 区域内的文脉 社区环境好
保利名城、翡 翠城、清华坊 等
成熟区域 社区环境 教育配套 具备特殊景观资 源
保利地产STP战略分析报告解析市场细分带来的增长机遇
保利地产STP战略分析报告解析市场细分带来的增长机遇保利地产是中国领先的房地产开发商之一，致力于提供高品质的住宅和商业地产项目。
为了进一步提高市场竞争力，保利地产采用了STP（细分、定位、目标）战略，通过对市场进行细分，确定目标客户，以及制定适当的定位策略。
本报告将分析保利地产STP战略，并解析市场细分带来的增长机遇。
一、市场细分分析市场细分是将整个市场划分成具有相似需求和特征的小组或细分市场的过程。
保利地产通过对市场进行细分，能够更好地满足不同消费者群体的需求，并针对性地开发适合的产品和服务。
1.1. 地理细分在地理细分中，保利地产按照各个地区的特点和需求差异进行划分。
不同地区的消费者对房地产项目的需求有所不同，因此保利地产能够基于地理细分策略，提供更加符合当地市场需求的房地产项目。
1.2. 人口细分基于人口细分的市场划分是根据不同人群的特征和特点进行划分。
例如，年轻人群体对于购房的需求可能会与年长人群不同。
通过精准的人口细分，保利地产能够提供定制化的产品，满足不同人群的需求。
1.3. 收入细分收入水平是人们购房决策的重要因素之一。
通过收入细分，保利地产可以将产品定位于不同收入水平的客户，并提供价格合理的住宅和商业地产项目，从而满足不同消费者的需求。
二、产品定位分析产品定位是指通过设定明确的产品特点和目标客户，来使产品在市场中与竞争对手区别开来，并满足目标客户的需求。
保利地产通过产品定位，能够在竞争激烈的房地产市场中脱颖而出。
2.1. 源于自然，回归本质保利地产将产品定位于自然与环保，强调与自然的和谐共生。
通过提供绿化环境、生态公园等设施，满足消费者对健康和舒适生活的追求。
2.2. 高端品质，极致享受保利地产不仅在设计上追求高品质，而且注重为客户提供更多的附加价值，例如豪华社区设施、私人定制等。
通过产品的高端定位和卓越品质，吸引高端客户群体。
2.3. 家庭安居，温馨生活针对中产阶级家庭的需求，保利地产将产品定位于家庭安居，提供宽敞舒适的居住空间，注重社区配套设施和居家便利性，满足家庭生活的各种需求。
保利项目营销策略及推广提案
客户需求变化
消费者对住房的需求从单 纯的功能性转向舒适度、 品质和个性化。
项目目标
销售目标
在项目推广期内完成预定销售目 标。
市场占有率
提升品牌知名度，扩大市场份额。
客户满意度
提供优质服务，确保客户满意度。
项目特点
地理位置优越
项目位于城市核心区域， 交通便利，配套设施完善。
创新设计
采用现代设计理念，注重 空间利用和居住舒适度。
短期目标
在项目推广的前三个月 内，实现销售总额达到 预期的30%。
中期目标
在项目推广的六个月内， 实现销售总额达到预期 的70%。
长期目标
在项目推广的一年内， 实现销售总额达到预期 的100%。
预期市场反馈
客户满意度
通过调查问卷和客户反馈渠道，收集客户对项目的满意度信息， 以了解项目的市场接受度。
07
结论与建议
总结报告
营销策略实施情况
推广效果评估
保利项目在营销策略实施方面取得了一定 的成果，包括提高品牌知名度、促进销售 等。
通过各种推广渠道，保利项目的曝光度和 关注度得到了显著提升，吸引了大量潜在 客户。
客户反馈分析
存在问题与改进方向
客户对保利项目的评价总体较好，尤其在 项目品质、配套设施等方面获得了高度认 可。
保利项目营销策略及 推广提案
目录
• 项目介绍 • 营销策略 • 推广提案 • 预期效果与评估 • 预算与资源需求 • 风险评估与应对策略 • 结论与建议
01
项目介绍
项目背景
01
02
03
当前市场环境
随着经济的发展和消费者 需求的升级，房地产市场 面临激烈竞争。
பைடு நூலகம்
保利地产新都项目定位和整体发展战略PPT课件
8500
6700
6800
9210
7400
7400
龙湾半岛 中华名园 翠微清波 金域兰湾 二十四城 翡翠城
城西
城东
8500 6700 6800 9210 7400 7400
11000 9500 10276
壹号公馆 ７８号观邸天府时代豪庭 城中
11000 9500 10276
从上图可以看出，城北楼市价格明显比其他区域价格相对较低，原因在于城北片区起步较晚，住宅用地的楼 面地价便宜，城北的土地成本相对于其他区域较低所致，但星彦认为目前出现这种现象只是一种暂时的阶段性 现象。
36
A. 外部环境（泛竞争）
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城西
成都市500亩以上大规模楼盘分布图
城北
博雅新城 万科.双水岸
东骏.湖景湾
今日田园 仁和.春天大道
金河谷 国色天香
华润.翡翠城 华润.二十四城
卓锦城 万科.魅力之城
龙城1号 御源大湖区
城东
南城都汇 蔚蓝卡地亚 河畔新世界
雅居乐
东山国际新城
城南 麓山国际新城
38
成都典型大盘：麓山国际社区
谨呈：保利地产
缔造城北王者
保利新都项目定位和整体发展战略
1
整体概述
概况一
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概况二
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概况三
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2
基于现状提出问题 跳出现状外的案例研究
整体的开发策略 一期的开发策略
39
麓山国际社区现场实景
已 交 房 楼 宇
40
成都典型大盘：仁和春天大道
2010年10月成都133项目定位及产品规划建议
Chapter1 区域分析——发展规划
一带+两中心+四片区
迎晖路—成渝高速路旅游经济带；
新客站CBD商旅中心； 建材—玉双路东延线休闲餐饮服务中心； 迎晖商旅金融服务区；
东方新城魅力时尚居住区；
东方新城
——2号线上的城东副中心，魅力居住区
东方新城规划示意
Chapter1 区域开发——住宅市场机会
年龄：30-50岁
身份：具有一定经济实力的青年白领、 身份：都市商务精英、青年富庶家庭 （长期居住周边、家庭经济情况好的改 外地生意人、二级城市群体、城东拆 善需求型家庭） 、外地来蓉养老的群体。 迁户 臵业心理：
臵业心理：
对区域有高度认同感，看好未来发展； 首次或2次臵业，购房目的包括自住、 改善居住需求、自用兼投资三类
Chapter2 户型设计要点
户型设计要方正、紧凑、实用，尽量规避异型房间； 控制户型数量、标准化：由于项目作为精装项目存在，必须控制户型数量和考虑到家 居及部品的相对统一，户型设计应标准化，尤其是在功能配臵全面而繁琐的厨房、玄 关、卫生间，应尽量统一尺寸及设计。 玄关设计、必须设计生活阳台：均应能容纳下约宽1500mm*高2700mm*深350mm 的衣帽柜，必须设计生活阳台； 偷面积方式：利用阳台的方式形式进行面积偷取，并利用阳台不受到1.8米的限制条 件，做实阳台后期将阳光房封闭形成可利用空间； 在较为紧凑的户型中，可考虑取消不必要的空间设计（如入户花园），尽量压缩面积， 使空间功能价值最大化；
Chapter2 建筑风格定位
核心地标、质感建筑
新古典主义风格
Chapter2 景观定位
以水为魂 延续富丽东方南加州纳帕公园风情园林
——精致、风情、华贵、简约、休闲
成都保利中心2010全年营销方案
三环外 32%
一环—二环 15%
二环－三环 53%
从新增供应量的环域分配来看， “一环至二环”环域仅占到15%，“二环至三 环”环域占到了53%，“三环外”环域占到了32%。针对本项目所在的二环内 区域，按照上图分析，属于供应量稀少的区域。
2010年年初周成交趋势
品牌价值爆发点
实力 文化运作 城市推动力
产品价值
保利中心经济指标
保利中心基本信息
东区
总建面（平米）
109770
LOFT公寓建面（平米）
77310.93
商业街建面（平米）
4777.02
容积率
商业配套：一环路IT经济圈、川大校园
经济圈、玉林商业圈、桐梓林商业圈、 棕南商业经济圈、百联天府商业经济圈
医疗配套：四川省第二人民医院、四川
省肿瘤医院、安琪儿妇产科医院、华西 医院、华西口腔医院、华西妇产儿医院、 棕南妇科医院
IT商业配套圈
玉林生活配套圈
川大生活配套圈
棕南生活配套区 保利中心
百联天府生活配套圈 桐梓林生活配套圈
元/亩）
39.598
商住
4.4 5215.91 116154.71 1530万/亩
该地块在2007年底由华宇集团经过60余次举牌，以 1530万/亩的单价拍下，成交总价60523.74万元。
华宇蓉国府位于武侯区人民南路，紧临四川省体育 馆，定位为复合型国际商业建筑集群，由6栋高层建 筑组成。
包括甲级写字楼、综合商业、五星级酒店、国际公
2010年潜在可比楼盘概况
朗御
成交价（万元/
净用地（亩）土地用途 容积率 楼面地价 可开发建面
中国保利集团公司 2010 年社会责任报告
中国保利集团公司2010年社会责任报告一、建立和完善履行社会责任的体制机制在集团公司本级，成立了以集团公司董事、总经理、党委副书记张振高为主任的社会责任工作委员会，集团公司董事、党委副书记王小朝、副总经理、党委常委国强、副总经理王旭、副总经理王林、副总经理陈晓钟以及保利文化集团有限公司总经理、保利地产公司总经理、保利置业公司总经理、保利能源公司总经理等担任社会责任工作委员会委员。
集团公司企业发展部为社会责任工作办公室，集团公司办公厅、党群工作部协助企业发展部开展工作。
各一级子公司及所属企业参照集团公司社会责任工作委员会、社会责任工作办公室人员配备，成立了相应的社会责任工作组织体系，建立了相应的工作制度。
二、坚持依法经营诚实守信作为国务院国有资产监督管理委员会管理的大型中央企业，始终坚持依法经营诚实守信的经营理念，不断增强企业综合实力和核心竞争力，在实现企业快速发展的同时，胸怀央企应有的社会责任感，发挥着央企的表率作用。
保利房地产（集团）股份有限公司自创立以来，奉行“务实、创新、规范、卓越"的经营理念，秉承奋发向上、团结协作、乐于奉献、规范诚信、纪律严明的企业精神和价值观念，致力于创造自然、建筑、人文交融的和谐人居生活。
经过不懈努力，已发展成为行业领军企业，连续五年蝉联国有房地产企业综合实力榜首，蝉联国务院发展研究中心“2010中国房地产百强企业”综合实力前三甲。
保利地产上市以来，以良好的经营业绩和持续的发展能力，受到资本市场的追捧，成为“上证50”、“上证180”、“沪深300”、“恒生A股行业龙头指数”等重要指数样本股。
保利（香港）投资有限公司以中国境内房地产开发为发展方向，通过母公司持续注入优质资产等措施，公司房地产业务规模迅速扩大，逐步成为中等规模全国性房地产开发商，荣获财经杂志《经济一周》评选的“香港杰出企业”奖。
随着保利香港经营业绩的逐年提高，融资能力持续增强，投票市值大幅提升，被列为摩根斯丹利资本国际（MSCI）指数成份股。
保利地产战略
保利地产是以房地产主业为主、核心区域突出、住宅项目开发为主、扩大经营规模与提高开发效益相结合、滚动性的开发收入与物业经营型收入相结合、资本经营和资产营运相结合的“三个为主、三个结合”的战略规划。
1.差异化竞争战略：1.1市场定位：主要在经济较发达的城市进行住宅开发，实施精品策略。
1.1.1地区多元化：以中心城市为主，逐步向二三线城市辐射，条件成熟时可向海外市场发展。
主要在经济较发达的城市进行住宅开发，实施精品策略。
以广州、北京、上海为主，向其他地区发展的地区多元化策略，从2008年至2010年不断扩张，2011年保利地产仍将将贯彻“抢销售、抢资金、抢进度”的经营策略，加大有发展潜力的二三线城市布局。
图一：2008年—2010年保利地产主营业务收入地区分布情况资料来源：金融界 2011保利地产收入分布15.11%15.18%15.72%53.99%广州北京上海其他13个城市图二：保利地产2011年收入布局 1.1.2 产品与服务多元化：以住宅开发为主，有计划地导入中心城市的商业地产，积极研究养老公寓及旅游地产，适当发展保障性住房。
公司初期将产品定位于以优质中档商品住宅开发为主、适量开发高档住宅、低密度生态住宅和写字楼。
但随着趋紧的宏观政策调控，城市住宅开发限制越来越多，利润不断降低，因此，保利适当做出调整，2010年保利的商业地产实现经营收入突破5亿元，并将2011年的发展着力点放到了商业地产上，保利是房地产行业中较早走上这条路的企业。
保利地产的“十二五”规划，到2015年将持有的商业地产规模提升至总资产的10%，一年的营业收入计划达到20亿~25亿。
为响应宏观政策的调控，保利适当开展了保障性住房项目。
目前在全国范围内，保利地产有两个已在建设中的纯保障房项目，分别为上海嘉定云翔经济适用房项目和北京沙河经济适用房项目，二者的总建筑面积为45万平方米，保利地产计划在2011年新增5个以上保障房项目。
1.2性能风格差异化1997年，成立5年的保利地产在广州确立了“房地产开发要走精品路线”的思想以及“精品地产、文化地产”的市场定位；推行“无缺陷”设计，在规划设计、质量管理和客户服务上贯彻“零缺陷”原则。