基于房地产企业视角下服务式长租公寓商业模式的研究
服务式长租公寓运营模式探析
服务式长租公寓运营模式探析作者：王建红来源：《中国房地产·综合版》2015年第11期近两年来，中国房地产业的发展正在经历着深刻变化。
一方面，主要体现在增量市场发展的各个指标，如全国房地产开发投资金额、新开工面积、土地出让面积等增长指标都相继走低甚至是负值，国内房地产市场增量市场发展已明显呈现疲态，市场机会大不如前；另一方面，我国的存量房市场规模越来越大，不管是二手房置换还是房屋租赁市场，其中的巨大发展潜力已经吸引了各路资金。
其中，作为房屋租赁市场的一部分，服务式长租公寓市场近年来正处在爆发期。
本文主要从服务式长租公寓的运营特点及面临的主要问题等方面进行探讨。
一、服务式长租公寓特点及其发展前景（一）什么是服务式长租公寓服务式长租公寓是指公寓运营企业将在存量房市场收集来的房源进行改造和装修升级，并通过提供诸如酒店管家式服务、电器保养、租客社交活动等租后服务，吸引某一细分市场人群（如公司外派高管、涉外人群、创业青年、刚毕业大学生等）入住（租期一般在几个月或者一年以上）的出租型公寓。
服务式长租公寓运营企业一方面通过对房源的装修改造、硬件提升等满足入住客户的居住需求，另一方面则借助互联网工具（如手机APP、微信、网站等）构建社区交流和社区O2O 平台，并利用金融手段创新相关消费金融、租赁金融等产品，提升客户居住满意度和黏性，最终实现运营公寓的资产增值和可持续经营。
总的来说，服务式长租公寓就是为客户提供长租的居住空间和居住服务，并以品牌化、连锁化、标准化的模式运营，相比传统的模式而言，客户能够获得更好的租房体验。
（二）服务式长租公寓的主要特点与简单赚取租金差价的传统“二房东”（C2C）模式相比，服务式长租公寓（B2C）主要有以下特点。
1.公寓的精细化管理服务式长租公寓运营一般需要先对某类潜在客户的需求特点进行分析，然后针对确定房源、收房签约、设计装修、家电配置、出租签约、租后服务等价值链的各个环节进行团队协作、分步实施，在努力控制成本的基础上，又能保证价值链上的每一环都做到满意的客户居住体验。
长租公寓运营模式的问题及优化建议探讨
长租公寓运营模式的问题及优化建议探讨摘要：长租公寓是近年来兴起的一项新产业。
随着政府政策的大力扶持，以及金融资本的大量涌入，许多大型企业纷纷向长租公寓进军，为我国住房租赁行业的蓬勃发展提供了新的契机，但同时也出现了一些问题，这些问题不仅影响到了相关企业的正常运作，也影响到了租房市场的稳定。
因此，进行长租公寓经营模式的研究，不仅可以从根本上揭示其运作的规律，也可以为其提供一些参考意见，同时也可以帮助管理者根据经营模式中的问题，制订出一套既能维持市场秩序，又能激励企业积极性的规范和政策。
基于此，本文首先分析了我国长租公寓发展现状，其次分析了长租公寓运营模式的分类，随后分析了长租公寓运营模式的问题，最后从多个方面阐述了长租公寓运营模式的优化建议，以供相关人士参考。
关键词：长租公寓；运营模式；问题；优化建议引言：为了使全国人民能够安居乐业，大力培育和发展住房租赁市场，已成为我国解决城市居民住房问题的一项重大措施。
在过去的几年里，租赁和购买的住房体系逐步完善，但是长租公寓的运营模式中也出现了许多需要解决的问题，因此，需要深入探讨长租公寓的运营方式与发展战略，从而推动我国住宅租赁体系的进一步完善。
一、长租公寓概述长租公寓在国内又被称为“单身公寓”或者“白领公寓”，在国外已经有了很长的历史，直到最近几年，才在国内得到了广泛的推广。
具体就是公寓的经营商将通过购买或者租赁的方式将房源集中在自己的手中，再进行装修、配置家具，以单间的方式对外出租，主要针对的是周围的年轻上班族。
与短租公寓相比，长租公寓的租期通常要多于6个月，在我国一般为一年。
根据长期公寓的不同，可以分为不同的类型。
根据运营商的不同，可以分为互联网、房地产开发商、中介、酒店公寓；根据资金来源的差异，可以将其划分为国资背景和社会资本；根据项目的分布状况，可以将其划分为分散型和集中型；物业的持有与否，可以划分为轻资产型与重资产型两种。
二、我国长租公寓发展现状（一）长租公寓市场需求旺盛第六次人口普查资料表明，我国依靠租赁住房满足住房需要的人口占12%，而城市居民的住房占21%，住宅的需求也在不断增加，预计到2023年的时候，房屋的需求将会超过1400万。
长租公寓运营模式探讨
长租公寓运营模式探讨大陆区二级市场战略中心2018.10.11目录CONTENTS长租公寓现状01长租公寓的运营模式02前言“虽然目前不赚钱，但现在不占位，未来可能就无位可占。
”——相信这是大部分进军长租公寓企业的心声。
长租公寓经过近两年政策支持、资本青睐下的野蛮发展，隐患凸显。
从“房租抬升”风波到自如“甲醛门”，再到杭州“鼎家”暴雷，长租公寓从租购并举的市场新星，一夜之间几乎被贴上了妖魔化的标签。
未来，政府在住宅租赁市场方面将鼓励与监管并行，这意味着长租公寓运营商将面临更严峻的政策与市场环境。
众所周知，长租公寓是细水长流的一项生意，要想持续发展，必须依靠稳定的金融支持，而资产证券化是目前市场上主流的尝试。
那么中原对于长租公寓持何种态度呢？且看后文分享……01长租公寓现状政策护航，多方抢滩，资本入场，乱象丛生中央政府从2015年初开始制定一系列政策，鼓励支持住房租赁市场的发展2015年，住建部就提出要多渠道发展住房租赁市场；2016年2月，国务院发文首次提出购租并举；随后，相关部门陆续出台政策支持住房租赁市场发展，包括发展住房租赁企业、鼓励房企开展住房租赁业务、完善租赁住房供应、建设政府住房租赁交易服务平台、确定试点城市等。
2016.022016.062017.042017.072017.08《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》（国务院）发展住房租赁企业；鼓励房企开展住房租赁业务；鼓励新建租赁住房；完善供地方式。
《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》（住建部、发改委）培育机构化、规模化住房租赁企业；建设政府住房租赁交易服务平台；多渠道增加新建租赁住房供应；选取广州、深圳、南京、杭州、厦门、武汉、成都、沈阳、合肥、郑州、佛山、肇庆等12个城市12个城市作为首批开展住房租赁试点的单位。
《国务院关于深入推进新型城镇化建设的若干意见》首次提出购租并举；健全以市场为主满足多层次需求、以政府为主提供基本保障的住房供应体系；要加快发展专业化住房租赁市场《关于加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作的通知》（住建部）竞自持、严防地王；采用多种方式增加租赁住房用地有效供应；在租赁住房供需矛盾突出的超大和特大城市，开展集体建设用地上建设租赁住房试点。
基于价值链的长租公寓商业模式研究
基于价值链的长租公寓商业模式研究
房地产业作为国民经济的支柱产业之一,一路走过量价稳增的黄金二十年,已进入存量房和租赁房时代。
为解决住房需求矛盾,各地方政府着力建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度,支持房屋租赁市场,特别是长期租赁公寓发展。
为争夺市场先机,房地产开发商、中介经纪商、传统酒店运营商等纷纷布局长租公寓领域。
本文立足于当下时代背景,通过对价值链、长租公寓的商业模式现有研究成果进行梳理之后,依据长租公寓的市场定位布局,归类为集中式和分散式两大类;依据长租公寓的资本运营方式,划分为重资产持有经营和轻资产托管运营两大类。
在分类研究的基础上分别选取了长租公寓典型的商业模式进行案例分析,通过研究其租客群体定位、房源获取方式、融资渠道、盈利来源等方面特征。
本文通过分析认为租公寓发展目前存在的问题,主要包括优质房源稀缺,融资成本高、回报周期长、价值获取途径单一化,缺少行业标准和规范等发展困境。
本文研究认为运营商应该拓展合作渠道,创新融资方式,开展资产证券化、开发增值服务,采取多方合作、产品合理定位定价,注重特色服务品牌,提升客户价值体验,应用互联网信息技术,提高运用管理效率,通过管理的流程优化,依托规模效应,减少边际成本,增强盈利能力,提升企业竞争力水平。
长租公寓发展的政策环境和经营模式与发展趋势
长租公寓发展的政策环境和经营模式与发展趋势1. 引言1.1 背景介绍长租公寓是指租期在一年以上的住房租赁服务，随着城市化进程的加速和人们对灵活居住方式的需求不断增加，长租公寓在中国市场逐渐崛起。
长租公寓的出现，为城市白领、年轻人等群体提供了一种更加便利、舒适的居住选择，也为房地产行业带来了新的发展机遇。
长租公寓的发展受到政策的支持和监管。
相关部门出台了一系列政策措施，支持长租公寓的规范发展，促进租赁市场的健康发展。
房地产企业纷纷布局长租公寓领域，创新经营模式，提升服务质量，助力长租公寓行业的快速发展。
在这样的背景下，长租公寓行业正处于探索发展的初期阶段，面临着机遇和挑战并存的局面。
如何把握发展趋势，创新经营模式，提高服务品质，成为长租公寓企业发展的关键因素。
接下来，本文将分析长租公寓的政策环境、经营模式和发展趋势，探讨长租公寓行业的创新发展与市场竞争。
1.2 问题意义长租公寓租赁市场的规范问题是当前亟待解决的难题。
由于长租公寓的快速发展和市场需求的增长，一些不法商家涌入市场，打着长租公寓的旗号进行欺诈和非法操作，给消费者带来了巨大的损失。
如何规范长租公寓市场，保护消费者权益，成为当前急需解决的问题。
长租公寓的经营模式和管理机制也存在一定的问题。
一些长租公寓企业缺乏规范的管理制度和专业的运营团队，导致服务质量参差不齐，居住体验不尽如人意。
如何建立健全的经营模式和提升服务水平，成为长租公寓企业需要思考和改进的方向。
长租公寓发展过程中的种种问题和挑战需要我们深入思考和解决。
只有引起足够的重视，并采取有效的措施，长租公寓才能持续健康发展，为广大租户提供更好的居住环境和服务。
2. 正文2.1 政策环境分析长租公寓的发展受到政策环境的影响颇为重要。
政府对于长租公寓的管理和监管政策直接影响了该行业的发展趋势。
政府出台的相关政策对于长租公寓的合规化、监管和税收政策都起着至关重要的作用。
政府部门需要建立健全的监管机制，规范长租公寓市场秩序，保护消费者权益，避免出现一些不法经营行为。
长租公寓发展的政策环境和经营模式与发展趋势
长租公寓发展的政策环境和经营模式与发展趋势【摘要】长租公寓是一种新兴的住房租赁模式，受到政策支持和市场需求推动，迅速发展起来。
本文首先介绍了长租公寓的定义和背景，然后分析了政策环境、经营模式和发展趋势。
长租公寓与传统公寓进行了比较，并探讨了长租公寓品牌化的趋势。
结论部分指出了长租公寓行业的未来发展前景，提出了相关的发展战略和提升服务质量的措施。
长租公寓行业在未来将继续蓬勃发展，需要不断创新发展模式，建立品牌形象，提高服务水平，以适应市场和消费者需求，进一步巩固其在房地产市场的地位。
【关键词】长租公寓, 政策环境, 经营模式, 发展趋势, 品牌化趋势, 未来发展, 发展战略, 服务质量, 比较, 定义, 背景.1. 引言1.1 长租公寓的定义长租公寓是指由企业或个人在城市中心或繁华商业区购买或租赁建筑物，按照长期租赁的方式将其分割成独立的公寓单元，然后以月租的形式出租给租客。
长租公寓通常提供家具、家电、网络、清洁服务等基础设施和服务，租期一般为半年至数年不等。
长租公寓的目标受众主要是城市中的年轻人、单身白领、留学生、新就业人群等，他们对灵活、便捷、舒适的居住环境有着较高的需求。
相比传统的租房方式，长租公寓提供了更加个性化和便捷化的租房选择，深受租户欢迎。
长租公寓的出现，填补了传统长租和酒店式公寓之间的空白，为租赁市场带来了新的活力和发展机遇。
长租公寓的兴起，不仅提升了城市租赁市场的服务水平和品质，同时也促进了房地产行业的创新和转型。
随着城市化进程的加快和人们对生活品质的追求，长租公寓必将成为未来租赁市场的重要组成部分。
1.2 长租公寓发展背景中国人口结构发生了明显变化，年轻人和新职业群体逐渐成为主要租房群体。
这些群体对灵活的住房形式和便捷的服务有着更高的需求，长租公寓正好能够满足他们的需求。
城市化进程加快，人口流动增加，短期租赁需求明显增加。
传统的租赁市场面临着租期短、低效率和服务不完善等问题，长租公寓的出现填补了这一市场空白。
长租公寓行业研究报告
长租公寓行业研究报告长租公寓行业研究报告摘要：长租公寓作为一种新兴的住房租赁模式，近年来在中国迅速发展。
本报告对长租公寓行业进行了综合研究，包括行业规模、发展趋势、市场竞争、商业模式等方面的分析。
研究发现，长租公寓行业具有巨大的市场潜力和良好的发展前景，吸引了大量的投资者和房东参与。
然而，行业仍面临一些挑战，如政策限制、管理问题等，需要进一步解决。
建议长租公寓企业要注重品牌建设、提高管理水平，以及与房东、租客等各方保持良好的合作关系，以提升竞争力和市场占有率。
1. 引言长租公寓是一种以租代买、长期租赁为主的住房租赁形式，它通过整合房源、提供统一的装修和家居设施，以及全程的租赁管理服务，满足年轻人和城市白领等特定人群的租房需求。
长租公寓行业的兴起，得益于经济发展和人口流动的背景下，人们对于住房需求的多元化和个性化的追求。
2. 行业规模与发展趋势长租公寓行业近年来呈现快速增长的态势。
根据数据统计，2019年长租公寓市场规模约为XX亿元，同比增长XX%。
预计未来几年，长租公寓市场规模将持续扩大，年均增速将保持在XX%左右。
这主要受益于人口流动和年轻人追求个性化住房的需求增长。
3. 市场竞争与商业模式长租公寓行业竞争激烈，市场主要由一些大型的长租公寓品牌和平台所主导。
这些企业通过规模化运营、品牌建设和服务创新等手段，提高了市场竞争力。
同时，长租公寓企业采用多样化的商业模式，如直营模式、特许经营、合作模式等，以满足不同房东和租客的需求。
4. 政策限制与管理问题长租公寓行业面临一些政策限制和管理问题。
一方面，一些地方政府对长租公寓的发展提出了一定的限制和要求，如房源承租比例、价格管制等。
另一方面，行业内一些企业存在房屋质量、租金纠纷等管理问题。
因此，长租公寓企业需要加强与政府的沟通，同时提升自身管理水平。
5. 发展建议为了提升自身竞争力，长租公寓企业可以从以下几方面入手：1）加强品牌建设，提升知名度和声誉；2）提高房屋质量和装修水平，以满足租客的需求；3）加强与房东的合作，建立长期稳定的合作关系；4）提供差异化的服务，满足不同租客的需求；5）加强与政府的沟通，积极参与政策制定与改革。
长租公寓行业研究报告
目录
contents
• 行业概述与发展背景 • 市场竞争格局与主要企业 • 运营模式与盈利途径探讨 • 房源获取与房屋改造策略 • 租赁管理与服务提升举措 • 融资状况及投资前景评估
01
行业概述与发展背景
长租公寓定义及特点
长租公寓是指由专业化、规模化的运营机构通过租赁或购买等方式获取房源，经过装修改造后 ，以间为单位对外出租的一种租赁型住房。
房屋改造原则和方法论述
功能性改造
根据长租公寓的市场定位 和租客需求，对房屋进行 功能性改造，如增加独立 卫浴、开放式厨房等。
安全性提升
对房屋结构进行加固处理 ，提高房屋抗震、防火等 安全性能。
舒适度改善
优化房屋布局，提高采光 、通风效果，营造舒适、 宜居的居住环境。
装修风格和配套设施选择
装修风格
争力。
合作与兼并重组情况
合作情况
长租公寓企业之间加强合作，实现资源共享和优势互补，提升整体竞争力。
兼并重组情况
部分长租公寓企业通过兼并重组来扩大规模、提升市场份额和品牌影响力。
03
运营模式与盈利途径探讨
运营模式分类及特点
集中式长租公寓
通过整栋或整层租赁方式获取房 源，统一装修和管理，提供标准 化服务。特点在于规模效应和品
科技创新应用
科技创新在长租公寓行业的应用将越来越广泛，如智能化管理、大数 据分析等，将为企业提供更高效、便捷的管理和服务手段。
02
市场竞争格局与主要企业
市场竞争格局概述
01
长租公寓市场竞争激烈，多家企业争夺市场份额。
02
竞争格局呈现多元化，包括国有企业、房地产开发商、酒店集团、创业公司等。
房地产企业参与长租公寓运营的生意逻辑
房地产企业参与长租公寓运营的生意逻辑作者：张曙林来源：《中国房地产业》 2018年第15期【摘要】为了解决城市新增人口的住房需求，国家出台一系列鼓励政策，将长租公寓推到了快速发展的风口，面对巨大的市场需求，新兴的公寓运营企业及资金实力雄厚的房地产企业均快速布局。
本文就目前长租公寓常见的生意模式以及房地产企业参与其中的生意逻辑进行了阐述，并指出了房地产企业参与长租公寓需要解决的重点问题。
【关键词】长租公寓；生意模式；房地产企业1、引言就城市而言，只要区域经济在发展，人口就会不断流入，住房需求也就会持续上升，如果不能解决这些新增人口的住房需求，房价就会持续上升。
回顾以往的房地产调控政策，无论是金融、税收，甚者政策限购等措施，始终无法解决新增人口的住房需求。
因此，在这一背景下，国家密集出台相应政策，希望通过租赁市场消化新增住房需求，长租公寓就站在了这一发展的风口。
2、长租公寓及其常见的生意模式狭义的理解，长租公寓一般被定义为房地产三级市场一个新兴的行业，但是，随着国家政策支持力度的不断加大，长租公寓的内涵也在不断延伸，所包含的产品种类及业态也在不断丰富，从市场现存的操作模式来看，大致可分为如下五类。
2.1初级模式—房屋租赁中介公司托管这种模式是传统的房屋租赁中介公司居间业务范围的拓展，且多是分散经营，主要以赚取承租与租赁的差价为目的。
2.2分散式专业运营随着租赁市场规模不断扩大，市场中的竞争日趋激烈及产生差异化，租赁双方对产品多样化的要求也逐渐提高。
此时，品牌运营商及各方资本顺势介入，并通过规模及专业运营的优势迅速抢占市常这种模式的关键在于短时间积累到一定规模的分散空置房源，并且通过专业运营、标准化装修以及品牌注入，迅速找到合适的租客，并依靠专业服务的优势扩大品牌影响力。
2.3集中式专业运营分散的运营模式在短暂的运营周期之后，运营商势必面临前端资源获取成本的不确定性。
因此，部分运营商在积累的一定的资本之后，将视线转移到相对集中的物业资源上，比如整栋次新住宅或公寓、空置的厂房或办公用房。
深度研究｜长租公寓商业模式破局，蓝领赛道迎窗口期
深度研究｜长租公寓商业模式破局，蓝领赛道迎窗口期“近日，上海、成都、广州、合肥、杭州等地纷纷发布住房租赁市场风险提示，谨慎选择住房租赁企业、认真确认租金价格、建议使用合同示范文本。
长租公寓爆雷事件再次将租赁行业推向风口浪尖。
2020年，突如其来的疫情给长租公寓的发展带来了相当大的冲击。
多数企业举步维艰，或调整经营结构，或开源节流以稳定现金流。
从整体规模增长来看，行业基本处于停滞状态，后续长租公寓行业或将进一步加速洗牌。
我们也观察到行业的一些“积极”信号。
比如，一季度，受疫情影响，魔方集团将部分白领公寓改为蓝领公寓，引发业内关注。
二季度，乐乎在北京推出首个企业服务公寓项目，而窝趣也推出首家企业公寓-华舍公寓；此外，在收并购方面，安歆先后并购易企租，入股杭州诺巢故寓，加速行业资源整合。
现象背后是行业对商业模式的探索，而疫情下蓝领公寓TOB的商业模式优势凸显，经营的稳健性及抗风险能力更强，同时，在复产复工政策下市场恢复相对较快。
长租公寓行业经历了高速发展的这几年，商业模式发生了哪些改变，蓝领公寓细分赛道有哪些优势？本文从企业发展情况、典型模式、行业规范及未来方向等核心问题，探索租赁行业发展的多种可能。
”本文约 3275 字阅读需要 7 min01政策日趋完善，行业规范化提升综合近几年长租公寓相关政策，主要以完善市场规范和增加市场供应为主，对于租赁权益保障和金融税收优惠方面的政策相对缺乏。
蓝领公寓政策层面也是如此。
热点城市出台一系列市场监管政策，监管范围也更加广泛。
增加市场供应方面，杭州走在了各城市前列。
2017年，杭州推出《关于加快筹集建设临时租赁住房的工作意见》，明文指出为了有效缓解外来务工人员租房难问题，到2020年底，完成全市累计筹集建设4万套临时租赁住房的目标。
此外，温州也增加了蓝领公寓供应渠道，为了做好产业升级过程中配套服务设施的建设工作，出台政策在先进制造业企业集聚的产业园区，为产业工人配套建设一定规模的蓝领公寓。
探索房地产行业创新发展之路新型长租公寓模式
探索房地产行业创新发展之路：新型长租公寓模式王㊀盼摘㊀要：长租公寓的介入可以改善租客的居住体验㊁节省房东的管理成本㊁有效协助政府管理，是租赁市场原始状态与各方诉求存在矛盾后的必然产物，面对各方（租客㊁房东㊁政府）利益诉求的不断加强，长租公寓东风将起㊂文章对房地产行业新型长租公寓模式进行了简要论述，以供同仁参考㊂关键词：房地产；长租公寓；模式；趋势一㊁租赁市场痛点丛生，长租公寓应运而生中国早先的长租公寓企业起源于传统的 二房东模式 ，即个人拥有大量的房源，整体出租并结合品牌化运营㊂２０１０年，在消费升级的时代背景下，具有更好居住体验和性价比的连锁品牌长租公寓，一定程度上替代了传统的租房业态，整个行业进入快速发展和品牌化时期㊂长租公寓是互联网时代共享经济的代表之一，最大的特点是通过提供标准化服务，以解决租赁过程中产生的一系列问题，具有租赁关系稳㊁房屋质量佳㊁租住体验优㊁配套服务全等优势㊂（１）租客痛点：面临租期长短的稳定性㊁户型喜好及服务体验的错配㊂（２）房东痛点：面临资金㊁整合资源能力等方面的短板㊂（３）政府痛点：公租房承建压力大㊁流动人口管理困难㊂二㊁租赁市场政策扶持，商改住大势所趋（１）政策方面主要从市场㊁金融㊁财政等角度给予住房租赁市场支持，同时引导市场有序发展，保障租赁双方权利㊂（２）市场方面：商改住全面铺开，鼓励租售并举制度，并大力支持租赁房屋的建设与发展；在供给上增加城市租赁用地面积，核心一二线城市土地出让设置了自持比例的要求，为长租公寓提供潜在市场㊂（３）金融财政方面：允许提取公积金支付房租给予住房租赁市场金融支持；对住房租赁市场金融支持㊂三㊁租赁市场蓬勃发展，机遇与瓶颈共存不论是供给层面还是需求层面，长租公寓市场都面临着巨大的发展空间㊂当下长租公寓市场鱼龙混杂，真正行业格局未形成，长租公寓＋互联网㊁长租公寓＋金融㊁创组公寓＋生活服务 等创新模式不断出现，按租金㊁按房源性质㊁按市场参与主体有多种分类，文章列举了开发商类背景的龙湖冠寓和创业类背景的新派公寓两个典型案例分析租赁市场百家争鸣的现状：案例１：龙湖冠寓 （龙湖冠寓曾获得２０１７年度长租公寓品牌ＴＯＰ５㊁２０１７光速成长奖和２０１８中国房地产长租公寓运营优秀企业等多项荣誉㊂）．（一）设计理念龙湖冠寓推出２０１８年全新的 空间有界，生活无限 的ＬＩＦＥ产品设计理念：Ｌ：意味着 ｌｉｍｉｔｌｅｓｓ无限 让房间功能不再单一，超越你对房间的认知；Ｉ：意味着 ｌｃｏｎ标志 ，熟悉的家具布品布置，让你不在对房间有陌生感；Ｆ：意味着 ｆｕｔｕｅｒ趋势 ，数据＋智能，让冠寓成为熟悉你的长租公寓品牌；Ｅ：意味着 Ｅａｓｙ无忧 ，智能门锁㊁科技助力，让你不用为各种生活问题而烦恼㊂（二）产品线定位冠寓产品分为核桃㊁松果㊁豆豆三大系列产品，在产品线的设定上，不以纯粹价格高低划分产品系列，而是通过服务和产品的创新匹配，切入各细分市场，满足不同租住人群的需求㊂（三）服务配套居住在龙湖冠寓的人群，可以享受 １＋Ｘ 的 公寓＋增值业务 式生活， Ｘ 包括办公㊁社交㊁健身㊁娱乐㊁洗衣房㊁便利服务等多个方面，以上海龙湖冠寓为代表，每家门店都配备多功能公区，办公区㊁娱乐区㊁公共厨房或餐厅㊁影音吧㊁书房等各有不同；专属安保㊁智能门锁等全线配备㊂龙湖冠寓融聚 舒适 安全 便捷 时尚 社群 五大特色打造 青年社区 ，给追求生活品质的年轻人一个有温度的四㊁租赁市场未来运营发展方向长租公寓是品牌㊁产品体验㊁资本三个维度的竞争，如何定位客群㊁做好配套服务还有运营是竞争的关键㊂（一）客户群体方面，差异化和精细化是品牌战略的关键精细化和差异化发展将是长租公寓运营商品牌战略的关键㊂即使在青年群体中，性格㊁爱好㊁职业㊁收入等因素的不同仍然会带来租房人群不同的租房需求，针对不同的细分群体可以提供差异化㊁专业化的产品和服务㊂（二）功能定位方面，社区化和平台化的后服务空间潜力大未来可能出现以 租金为本＋服务为王 的社区化㊁平台化经营模式，因此后服务空间潜力巨大㊂便利㊁身份㊁健康㊁情感等综合在一起构成年轻群体的新的 居住生态 ，以公寓为中心㊁社交为平台，长租公寓运营商还可以提供多样化全方位的衍生服务，进而形成公寓＋餐饮㊁公寓＋购物㊁公寓＋保洁㊁公寓＋娱乐等 公寓＋服务 的服务模式㊂（三）运营模式方面，金融化和信息化是两大趋势国内目前也正在就类ＲＥＩＴｓ（房地产信托投资基金）模式进行探索㊂类ＲＥＩＴｓ产品以新派公寓和赛富投资基金的合作为代表，以形成轻资产运营从而实现快速扩张㊂新派公寓创新地运用私募ＲＥＩＴｓ模式进行新派公寓的规模化拓展，打造了新派公寓金融＋品牌＋模块化复制连锁的发展模式㊂五㊁结语长租公寓市场在政策加持㊁资本追捧㊁市场升温随之而来的是问题与机遇并存㊂中国房地产存量市场刚刚拉开序幕，随着流动人口日益增多㊁房价攀升等给社会经济带来的问题愈加明显，建立合理的住宅租赁市场已不只是一个经济性的问题，更是一个社会性的责任㊂开发商的尝试㊁创业公司的逆袭㊁时代的政策和资本的狂欢，加在一起就是新的未来㊂参考文献：［１］方建国．房地产市场治理长效机智建设探析［Ｊ］．宏观经济管理，２０１９（３）．作者简介：王盼，山西省光信地产投资集团有限公司㊂４６。
房地产企业转型长租公寓阻力研究——以商业模式视角分析
住房明赁___________CHINA REAL ESTATE房地产企业转型长租公寓阻力研究——以商业模式视角分析谢思瑶摘要：探究房地产企业从传统住宅开发模式向长租公寓转型的阻力和对策。
首先从商业模式要素视角，对比分析传统住宅开发模式和长租公寓业务在商业模式要素方面的差异；在此基础上，基于商业模式创新理论，系统梳理房地产企业向长租公寓商业模式创新的五大制约因素；最后将决策逻辑、组织设计和动态能力观等理论与长租公寓领军房地产企业的实践经验相结合，提出房地产企业克服创新阻力的对策建议。
关键词：长租公寓；商业模式；商业模式创新；房地产企业中图分类号：F293文章编号：1001-9138-（2021）04-0044-49文献标识码：A收稿日期：2021-02-051引言目前，我国房地产市场已经从增量时代向存量时代转变，在租售并举与房住不炒等政策的引领下，长租公寓正在成为住房租赁市场的重要组成部分。
房地产企业纷纷响应国家政策号召，利用新建或已建住房、改造后的工业厂房开展长租公寓业务。
数据显示，自2018年起长租公寓获得了比房屋租赁更高的关注度（如图1所示）。
然而，长租公寓市场仍存在着巨大的供需缺口：我国2019年流动人口达到2.36亿，高校毕业生人数超过822万，但长租公寓开业规模不到100万间，潜在的市场需求为房地产企业未来的业务开发和拓展带来了新的机遇。
然而，现实情况表明房地产企业探索开发长租公寓的转型道路并不顺利：一是在政策和市场推动下仍有许多房地产企业不愿涉足长租公寓；二是部分全国性布局的大型房地产企业在初步探索长租公寓后缩减业务规模甚至将其从公司剥离；三是受到新冠疫情冲击和蛋壳公寓危机等影响，房地产企业在新增开业规模和运营规模上增速显著放缓；四是头部房地产企业强势抢占市场份额带来的马太效应使中小型企业面临被淘汰的风险。
从商业模式创新视角看,房地产企业转型艰难的根本原因在于企业开发传统住宅产品与长租公寓产品的商业模式存在根本性差异，转型的过程涉及了_系列交易内容、交易结构和交易治理的转变，需要房地产企业重塑商业模式。
我国长租公寓运营模式及完善路径研究
我国长租公寓运营模式及完善路径研究近年来，我国城市化进程的加速以及人口流动性的增强，使得长租公寓成为了一个备受关注的话题。
长租公寓作为一种新型的住房租赁模式，对于改善城市租赁市场的供需关系、提高租赁住房的品质和管理水平都具有重要意义。
本文将探讨我国长租公寓的运营模式，并提出完善路径的研究。
一、长租公寓的运营模式长租公寓是指房地产开发商或运营商将房产统一管理、集中经营，并依法签订长期租赁合同，提供给租户进行长期租赁的住房形式。
长租公寓的运营模式主要包括以下几个方面：1. 房源统一管理长租公寓的房源由专业的管理团队统一管理，保障房屋的品质和租户的权益。
这种统一管理的方式可以提高房屋的利用率和管理效益，减少房屋闲置率。
2. 标准化装修与家具配置为了提高租户的居住体验，长租公寓通常会进行标准化的装修，并配置基本的家具和家电设备。
这样一来，租户就可以直接入住，省去了购置家具和进行繁琐装修的麻烦。
3. 灵活的租期选择相较于传统的租赁市场，长租公寓提供了更加灵活的租期选择。
租户可以根据自己的需求选择合适的租赁期限，不再受限于传统的一年或半年的租期限制。
4. 全方位的配套服务长租公寓通常还会提供一系列的配套服务，比如保洁、维修、物业管理等。
这些服务可以有效解决租户在居住过程中所遇到的问题，提供更好的居住体验。
二、完善我国长租公寓的路径研究虽然长租公寓在我国租赁市场中已经取得了一定的成绩，但同时也面临着一些问题和挑战。
为了进一步完善长租公寓的发展，以下是一些可行的路径研究：1. 加强立法保障在长租公寓领域，需要建立健全相关的法律法规，明确长租公寓运营的主体责任和租户权益保护。
此外，还应加强对长租公寓运营商的监管，规范市场秩序。
2. 多元化的运营主体为了提供更多选择和增加市场竞争，应鼓励多元化的长租公寓运营主体的发展，包括房地产开发商、物业管理公司、公共租赁机构等。
这样可以促进长租公寓市场的健康发展。
3. 政策扶持与金融支持政府可以在土地出让、税收等方面给予长租公寓运营商一定的优惠政策，以鼓励其积极参与市场竞争。
长租公寓运营模式研究
长租公寓运营模式研究随着城市化进程的不断推进，人口流动性也随之增加，许多人不愿意购买房屋而选择租房，租房市场的日益火热也催生了众多的长租公寓品牌。
长租公寓是指以租赁形式经营的房地产投资与开发业务，长租公寓通常以一个单元的房屋为主体单位，提供拎包入住的服务，长租公寓运营模式相比传统单一角色的房东租客，达到了更多元、更便利的服务体验。
长租公寓运营模式的核心是管理和服务，在不断受到消费者青睐的同时，长租公寓的运营模式也在不断变革和创新。
一：初期的长租公寓运营模式2012年左右，长租公寓市场开始崛起，相比传统房产中介的线下租房方式，长租公寓起初并没有太多创新，很多品牌仅是将房屋进行整修和装饰，然后提供统一的配套服务进行出租。
租客可以通过线下实地看房，签订合同等方式找到合适的房屋并入住。
这种运营模式其实是一个传统房产中介机构的简单延伸，除了方便租客的入住外，对于房东的管理能力并没有太大的提升。
二：运营模式升级：打造品牌化及标准化的长租公寓随着市场的竞争逐渐趋紧，租客对于长租公寓的要求也越来越高，只有不断优化和完善运营模式，才能赢得更多的市场份额。
长租公寓从房屋装修、入住体验、服务配套等方面不断进行升级，其中最核心的是品牌化的打造和标准化的服务。
各品牌的长租公寓通过网站等线上平台广泛地宣传，通过统一的标准化服务和产品升级，提高了品牌的美誉度和推广效果。
而标准化的服务则体现在房屋的管理和租客所需的周边配套上，从整体方案到细节设计，长租公寓要想得到租客的认可，往往需要提供一流的进出门管理、环境卫生、公共设施维护、保洁、维修等项目管理服务，提供方便、快捷、安全的售后服务。
另外，长租公寓的周边商业设施也越来越重要，从餐饮的选择到生活配套的齐全，影响着租客对于长租公寓是否可用、值得信赖的判断。
三：长租公寓运营模式的新变革：场景化和智能化随着互联网和智能化的飞速发展，长租公寓市场也不断发生变化。
其中最大的创新莫过于“场景化和智能化”引进这一新模式后，长租公寓租客的居住体验得到了很大的提升。
长租公寓的经营策略与创新模式研究
长租公寓的经营策略与创新模式研究近年来，随着城市化进程的不断推进和人们生活水平的提高，长租公寓这种居住模式逐渐升温并成为了市场上备受关注的一种形式。
长租公寓在市场上的发展趋势吸引了越来越多的投资者和创业者，也在逐渐成为房地产行业的一股新生力量。
为了在激烈的市场竞争中获得更多的优势，长租公寓需要创新和优化经营策略，探索出适合自身的经营模式，以实现可持续发展。
一、长租公寓的经营策略1. 选择地段长租公寓的经营策略首先要选择地段，这关系到其经营成功与否。
一般来说，长租公寓应该选在人口密集的地方，例如商业街、大学周边或者城市繁华的商业区等。
此外，长租公寓还应该选择距离交通便利的区域，如距离地铁站近，拥有公交站点等。
这样，可以方便租客出行，也能增加长租公寓的曝光度，提升口碑。
2. 价格策略长租公寓应该根据自身的条件制定合理的价格政策。
一般来说，长租公寓相对于传统的出租房源来说价格相对较高。
但是，如果价格过高，会让租客望而却步；价格过低，则可能质量不稳定，影响口碑和赢利。
因此，长租公寓需要适时的进行价格定位，结合市场需求和租客消费水平，合理制定价格。
3. 服务质量长租公寓的服务质量对其经营策略至关重要。
从入住前的接待、房间设施到日常维护，每一个细节都需要体现出高品质的服务。
在入住前，租客需要了解长租公寓提供的服务内容和质量，充分了解各种服务项目，以便选择最适合自己的住宿方案。
二、长租公寓的创新模式1. 设施创新长租公寓可以在设施上进行创新，例如引入物联网、智能家居等技术，实现智能化生活服务。
此外，可以在公共区域增设娱乐场所，例如健身房、休息区等，增加租客居住的舒适度和使用价值。
2. 管理创新长租公寓可以在管理上进行创新，例如引入共享经济的模式，将部分公共资源进行共享，提高资源利用率；还可以实现网络化管理，通过管理软件和APP等工具提高工作效率，方便租客管理。
3. 借力营销长租公寓可以借力商圈、景点等热门的周边资源来进行营销，为租客提供配套的旅游服务和购物推荐，让租客选择住在长租公寓感受到更多便利。
长租公寓的管理与运营研究
长租公寓的管理与运营研究随着城市化进程的不断加快和年轻人独立生活的需求不断增加，长租公寓逐渐成为了当下租房市场上的一款热门产品。
长租公寓作为一种新型的居住方式，在生活、文化、社交等方面都为年轻人提供了更加灵活、舒适的居住选择，并且逐渐成为了年轻人的首选。
但是，随着长租公寓市场的持续扩大，其管理与运营也面临着越来越多的挑战。
本文将从长租公寓的管理与运营角度出发，探讨该产业如何实现可持续发展。
一、长租公寓市场现状随着房地产调控政策的不断加强，长租公寓市场进入了高速发展期，根据业内研究报告，在中国，长租公寓市场的规模已经突破了万亿级别。
从用户端来看，长租公寓受到了越来越多年轻人的青睐。
根据我司统计数据，截至目前，80%以上的长租公寓租客年龄在30岁以下，其中近四成为95后。
另外，由于租客对生活舒适度和居住环境的要求愈发高涨，长租公寓也开始加大对房屋的装修和品质的要求。
二、长租公寓管理与运营面临的挑战面对快速扩大的市场规模，长租公寓的管理与运营面临着诸多挑战，主要包括以下三点：1. 客户管理问题客户管理是长租公寓管理与运营的核心之一。
由于租客众多，管理难度较大，如何做好租客调查和审核，加强租客信用评估，有效规避租金逾期等问题是一项难度很大的工作。
2. 卫生环境问题对于长租公寓来说，卫生环境是一个极其重要的问题，而且是长租公寓是否能够得到消费者认可的关键因素。
当前，由于长租公寓房源分散且管理不够规范，房屋内卫生整洁问题依然存在，需要长租公寓企业加大卫生整治力度，投入更多人力、物力等资源，来确保房屋的整洁程度。
3. 经营持续性问题长租公寓作为一种比较新型的租赁模式，其市场需求还在不断壮大，但是长租公寓的经营持续性却面临着诸多的不确定性。
如何在艰难的发展中实现盈利和经营可持续发展，成为了长租公寓发展亟需解决的问题。
三、长租公寓可持续发展策略面对长租公寓市场的挑战，长租公寓企业应该从以下一些方面，来采取对策：1. 客户关系管理长租公寓企业应该建立一个完善的客户关系管理系统，加强对租客的审核和信用评估，制定具有力度的承诺和保障措施，如统一的租赁合同、租金逾期罚款条款等。
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基于房地产企业视角下服务式长租公寓商业模式的研究
近年来,长租公寓作为租赁市场中的新兴力量,发展势头迅猛,尤其是随着互联网的渗透以及消费观念的升级,市场前景明朗,房地产龙头企业,诸如万科、世联行等也已纷纷切入布局。
随着流动人口对居住的需求越来越大,租赁市场巨大的潜力加上国家政策的多番支持,长租公寓行业已经迎来了蓬勃发展之势,传统经济行业纷纷借此拓展自己的领地,创业者争相携带资本涌入淘金,一些开发商、酒店等也从中分一杯羹,整个长租公寓领域风起云涌,在互联网的深度嫁接之下,可谓群雄逐鹿。
服务式长租公寓作为新兴的租赁业态,由酒店公寓衍生而来,具有传统酒店公寓的一般特征。
在传统的产业结构中,长租公寓属于房地产业的异型业态。
随着经济不断的发展,城市化进程不断加深,人们对居住有了除房屋住所外的更高的要求——居住的服务以及外围因素,交通、便利、生活、社交、工作等,人们可以从住所中获得生活的其他需要,最终形成具有特色的社区居住文化。
而人们新的居住需求直接导致新型服务式长租公寓有别于传统的租赁行业和传统房地产业,不能按照传统的公寓商业模式进行运营和发展。
我们需要对企业的商业模式进行与之相适应的创新构建,从而达到符合市场需求,最终实现行业发展。
本课题运用Osterwalder的商业模型理论,采用画布分析法和swot分析法,通过价值导向理论对租赁市场进行需求分析,结合目标市场对于服务式长租公寓的需求,改进传统服务式公寓的商业模式,构建具有符合现代化服务长租公寓的商业模式,明确以价值导向为标准的服务式长租公寓价值主张:公寓+服务+文化。
同时通过制订商务、营建、运营的SOP管理标准,形成企业的核心竞争力,从而使企业在行业中脱颖而出,实现企业盈利。
本论文还通过对房地产代表企业——CG集团转型开拓长租业务,构建B公司创新的商业模式,通过新型商业模式下的各要素进行分析和改进管理,增大CG集团B公司的竞争力,最终实现企业盈利,证明新型的商业模式对行业企业具有一般性,有一定的指导意义,填补了行业在标准化管理上的空白,将单一的个体经验变成可复制的标准化流程,大大降低了企业的运营成本,属于行业内的探索和创新。