长租公寓的运营模式及前景分析

长租公寓的运营模式及前景分析

公寓是近几年新崛起且备受关注的空间形式，代表着租赁这种新的生活方式的兴起。在长租公寓的发展历程中，有三个标志性的事件昭示着长租公寓的崛起：

第一，资本的介入将长租公寓行业推向风口浪尖，特别是

2014年雷军斥资 1 亿元入主YOU+ 国际青年公寓成为标志性的事件；

第二，国家政策的出台将为长租公寓发展奠定良好的政策环境，比如在商改住、增值税等方面的优惠政策；

第三，开发商作为新的群体逐步介入长租公寓行业，越来越多的开发商开始自主切入公寓市场，或者开始与品牌公寓运营商展开深度合作，这意味着行业竞争格局的重大变化，也将推动行业发展步入新阶段。

一、长租公寓背景概述

(一) 我国长租公寓市场概况

随着地产行业进入下半场，行业无法避免地从“增量开发”切换到“存量经营”。而存量经营的一种重要方式，便是长租公寓。在目前的政策支持下长租公寓迎来黄金发展时期，据行业研究机构前瞻产业研究院推出的《中国互联网＋长租公寓产业商业模式创新与投资机会研究报告》数据统计，截至2015 年，我国房屋

租赁的交易额总规模就达到8000 亿元左右。目前国内城镇人口

约7.7 亿人，按30%的租房率来算，大概有 2.3 亿的人口需求，租赁市场未来的租金规模可达万亿的级别，因此长租公寓前景被普遍寄予厚望。

表：我国租房人口数量（单位：亿人）

(二) 租赁业务分析及研究方向

在去库存和新型城镇化建设的大背景下，住房租赁市场已经获得较多的政策支持。各省市相继出台的实施意见既鼓励房地产开发企业转型利用已建成商品房或新建商品房开展租赁业务，同时，也鼓励各类投资者和自然人发起设立住房租赁企业。

在种种政策的激励和支持下，长租公寓租赁基金站在了风口，加上目前房地产投资基金中机会型投资基金减少，市场发展趋势更偏向于稳健增值型。

二、长租公寓市场分析

(一) 长租公寓市场整体分析

未来一二十年，中国仍处于城镇化快速发展阶段，按照《国

家新型城镇化规划》的进程，2020 年在国仍有 2 亿以上的流动人口。庞大的流动人口推动了房屋租赁市场的繁荣。此外，租赁市

场长期存在的底层因素，如千禧一代进入主力消费市场带来消费升级的需求，以及租赁市场信息不对称等行业痛点的改善，也在以上周期背景和顶层设计的推动下产生了共振效应，使得整个品牌房屋租赁市场进入一个新的加速阶段。公开资料显示，中国房屋租赁市场规模在2016 年已超过万亿元。按目前的市场空间估算，整个房地产服务市场空间在 5.3 万亿左右。

(二) 长租公寓政策分析

2015 年以来，关于住房租赁市场，利好长租公寓发展的政策层出不穷。2015 年住建部等相继出台了《住房城乡建设部关于加快培育和发展住房租赁市场的指导意见》和《关于放宽提取住房

公积金支付房租条件的通知》，鼓励住房租赁市场的发展，并放

宽了住房公积金支付房租的条件。2016 年国务院首次提出了建立购租并举的城镇住房制度，并确定从增加土地供应、发展租赁企业、规范中介服务等多方面促进我国住房租赁市场的发展。2017 年住建部、发改委等9 部委发布《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》，选取深圳、广州、南京等12 个城市首批试点住房租赁业务。在中央政策的推动下，地方政策开始跟进，目前已有20 多个省（直辖市）出台了相关鼓励扶持住房租赁市场发展的政策。以北上广深为例：

1. 北京：5 年内将建立租购并举的住房制度

2017 年4 月，北京市发布《北京市2017—2021 年及2017 年度住宅用地供应计划》和《北京市2017 年度国有建设用地供应

计划》,明确未来 5 年内将建立购租并举的住房制度。

2. 上海:新增租赁住房用地供应全面启动

2017 年7 月24 日,上海首批公开出让的两幅租赁住房用地正式成交。这标志着上海新增租赁住房用地供应全面启动，积极推进购租并举住房体系建设迈出坚实一步。

3. 广州:承租人符合条件子女可就近入学

2017 年7 月，广州市政府办公厅印发《广州市加快发展住房租赁市场工作方案》，明确赋予符合条件的承租人子女享有就近入学等公共服务权益，保障租购同权。此外，广州还将加大住房公

积金对租赁住房的支持力度,提高公积金提取额度。在落实税

收优惠方面，《方案》提出，对依法登记备案的住房租赁企业、

机构和个人落实税收优惠政策支持。

4. 深圳:引导房产开发企业开展长租公寓经营

2017 年7 月7 日，深圳市规划国土委在官网通告,发布《深圳市住房建设规划2017 年度实施计划》，将加快培育住房租赁市场，规范租赁市场秩序。

《计划》提出，深圳市将加快出台《深圳市培育和发展住房

租赁市场的实施意见》，培育租赁行业，鼓励企业规模化租赁经营，引导和规范房地产开发企业、房地产综合服务企业开展长租公寓经营；落实税收、金融等支持政策、加强行业监管，加强租

金管控，规范租赁市场秩序，保障租赁市场主体的合法权益。

三、长租公寓模式分析

(一) 业务介绍

根据华菁证券今年 6 月底发布的《长租公寓行业报告》（以下简称《报告》）的分析，目前市场上的长租公寓经营模式以集

中式和分布式两种业态模式为主：分散式公寓竞争较为激烈，盈利不易，多为初创企业经营；集中式公寓因运营难度大，所以竞

争较小，成功运营后成本较低，因此可以获得更高的租金差。

(二) 长租公寓盈利模式分析

1. 集中盈利运营模式分析

长租公寓的的盈利运营模式首先是集中运营，就是事先选择目标，目标的选择通常是商业、工业楼或者住宅。然后集中对房

屋进行设计、改造、装修，同时配备统一的租后服务。在装修的

工程中，可以按照客户的要求对房屋进行分割，软件硬件进行安装。这与传统的长租公寓相比，设备齐全服务周到，客户有更多

的选择。同时还为客户提供租后服务，不仅提供保洁、维修、健

身房等服务，还可以为客户提供特定需求服务。集中式的公寓租金水平不高，且出行比较便利。这种出租服务试用于蓝领、创业

人员或者女性。集中式公寓在提供标准化的优质服务、实现社交功能等方面也具有很大的优势。