长租公寓运营模式探讨

长租公寓运营模式探讨

大陆区二级市场战略中心

2018.10.11

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长租公寓现状

01

长租公寓的运营模式

02

前言

“虽然目前不赚钱，但现在不占位，未来可能就无位可占。”——相

信这是大部分进军长租公寓企业的心声。

长租公寓经过近两年政策支持、资本青睐下的野蛮发展，隐患凸显。

从“房租抬升”风波到自如“甲醛门”，再到杭州“鼎家”暴雷，长租公

寓从租购并举的市场新星，一夜之间几乎被贴上了妖魔化的标签。未来，

政府在住宅租赁市场方面将鼓励与监管并行，这意味着长租公寓运营商将

面临更严峻的政策与市场环境。

众所周知，长租公寓是细水长流的一项生意，要想持续发展，必须

依靠稳定的金融支持，而资产证券化是目前市场上主流的尝试。

那么中原对于长租公寓持何种态度呢？且看后文分享……

01

长租公寓现状

政策护航，多方抢滩，资本入场，乱象丛生

中央政府从2015年初开始制定一系列政策，鼓励支持住房租赁市场的发展

2015年，住建部就提出要多渠道发展住房租赁市场；2016年2月，国务院发文首次提出购租并举；随后，相关部门陆续出台政策支持住房租赁市场发展，包括发展住房租赁企业、鼓励房企开展住房租赁业务、完善租赁住房供应、建设政府住房租赁交易服务平台、确定试点城市等。

2016.022016.062017.042017.072017.08

《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》（国务院）

发展住房租赁企业；鼓励房企开展住房租赁业务；鼓励新建租赁住房；完善供地方式。《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》（住建部、发改委）

培育机构化、规模化住房租赁企业；建设政府住房租赁交易服务平台；多渠道增加新建租赁住房供应；选取广州、深圳、南京、杭州、厦门、武汉、成都、沈阳、合肥、郑州、佛山、肇庆等12个城市12个城市作为首批开展住房租赁试点的单位。

《国务院关于深入推进新型城镇化建设的若干意见》

首次提出购租并举；健全以市场为主满足多层次需求、以政府为主提供基本保障的住房供应体系；要加快发展专业化住房租赁市场《关于加强近期住房及用地供应管理和调

控有关工作的通知》（住建部）

竞自持、严防地王；采用多种方式增加租

赁住房用地有效供应；在租赁住房供需矛

盾突出的超大和特大城市，开展集体建设

用地上建设租赁住房试点。

《利用集体建设用地建设租赁住房试点

方案》（国土部、住建部）

确定第一批在北京、上海、沈阳、南京

、杭州、合肥、厦门、郑州、武汉、广

州、佛山、肇庆、成都等13个城市开展

利用集体建设用地建设租赁住房试点。

2015.01

《关于加快培育和发展住房租赁市场的指导意见》（住建部）

建立住房租赁信息政府服务平台，积极培育经营住房租赁机构，支持房地产开发企业将其持有房源向社会出租，积极推进REITs试点，支持从租赁市场筹集公共租赁房房源。

2017.102018.03

两会报告（国务院）

继续强调房子是用来住的、

不是用来炒的定位，支持

居民自住购房需求、培育

住房租赁市场、发展共有

产权住房。

十九大报告

坚持房子是用来住的、不是用来炒的定

位，加快建立多主体供给、多渠道保障、

租购并举的住房制度。

在十九大报告中，政府将“租”的位置

提到了“购”之前，体现了政府对于大

力发展租赁住房的重视度，以及发展租

赁市场的紧迫性。

各地也纷纷响应发文出台实施细则，促进行业快速发展

☐地方政策从租赁双方权益、增加租赁住房供应以及

发展租赁企业三个层面，发布了实施细则，培育和

推动住房租赁市场健康有序发展。

☐除此之外，住房租赁监管平台方面也是众多城市发

展租赁市场的重要举措之一，其中北京、成都、广

州、武汉、重庆、沈阳、合肥、厦门、南京、天津、

济南等多个城市已经上线运营租赁监管平台，建立

租赁住房的政府监督制度。

除了利好政策外，8月以来多城开始对租赁市场进行整顿

8月份以来，北京市住建委短期内出台多项调控措施，西安、成都、南京、深圳等城市也积极跟进，主要在于整顿中介机构，严禁其违规屯房源。

西安

北京

成都

南京

深圳

租赁调控

多部门约谈住房租赁企业，并开通投诉举报热线

住房租赁合同中不得涉及“租房贷”相关内容

要求住房租赁企业及中介机构不得以高于市场水平的租金或哄抬租金抢占房源，不得利用银行贷款等融资渠道获取的资金恶性竞争抢占房源等

深圳互金协会提出，严禁长租公寓中介服务商开展“租金贷”业务

市住房保障和房产局组织召开工作座谈会，提出租赁企业不得恶性竞争抢房源，哄抬租房价格

8月17日

北京住建委等部门集中约谈自如、相寓、蛋壳公寓等主要住房租赁企业，明确不得哄抬租金抢占房源。8月17日

自如、蛋壳等10家租赁企业承诺：不涨租，3个月投放

全部存量房源超12万套。8月21日

⏹开通打击“黑中介”投诉举报专线；

⏹北京市住建委又开会要求，近期迅速新建一批、分配一批、收购转化一批、改建一批租赁住房。8月23日

市银监局等部门调查“租房贷”，严查这些中介机构的资金来源和流向。

8月27日

市住建委集中约谈美澳、金华爱家等12家投诉较多的房地产经纪公司。