东莞天泰中央盛景花园商业前期研策报告(205页)

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1.1城市思考
东莞经济
东莞经济 东莞规划 东莞商业 05年至09年，东莞城市人均可支配收入增幅达到11.1%，城市人均消费性支 出达到7.2%；09年东莞城市人均消费性支出增幅仅为4.6%，消费者消费支 出受经济情 况影响较为明显。
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1.1城市思考
东莞经济
东莞经济 东莞规划 东莞商业 东莞近两年GDP增长速度下降幅度较大。这与其城市产业结构有一定的关系。 东莞市2009年GDP在广东省内排名第四，但增幅在广东21个城市中排名最后。
1.1城市思考
东莞规划
东莞经济 东莞规划 东莞商业 根据现有的交通站点规划，轨道的开通将有利于打破现在东莞商圈各自为政 的格局。
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1.1城市思考
东莞规划
东莞经济 东莞规划 东莞商业 东莞商业规划较为分散，依托旧有的镇区中心进行商业网点布局，未来城市 交通及 轨道交通的规划将有力解决商业分散的问题。
1.0
项目思考
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分析思路
城市思考
区域思考 项目思考
区域地位 区 项目发展与区域 域 发 发展相结合 展 及 规 划 商业市场
城市地位 发展格局 商业发展
项目地块分析 交通环境分析 辐射范围分析
数据来源：2010年大朗镇国民经济 和社会发展统计公报
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1.1城市思考
东莞经济
东莞经济 东莞规划 东莞商业 • 东莞，在制造业名城的基础上，逐渐发展 文化新城，生态绿城。 • 东莞市位于广东省中南部、珠江三角洲东北部，北距广州50公里，南离深 圳90公里，处于穗港经济走廊中间，是广州与香港之间水陆交通的必经之 地。 东莞现辖32个镇区，户籍人口158.96万人，外来暂住人口为440.45万人。 此外，还有港澳台同胞70 多万人，海外侨胞20多万人，是著名的侨乡。
东莞市区主要代表性商圈分析
东城商圈 莞城商圈 南城商圈
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东莞市区主要代表性商圈分析
东城商圈 莞城商圈 南城商圈
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东莞市区主要代表性商圈分析
东城商圈 莞城商圈 南城商圈
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东莞市区主要代表性商圈分析
东城商圈 莞城商圈 南城商圈
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业态定位 目标商家 建筑设计建议 营运总体费用测算
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目录| Index
1.0 项目思考
1.1 城市思考 东莞经济 东莞规划 东莞商业 东城商圈 莞城商圈 南城商圈 1.2 区域思考 大朗经济 大朗规划 大朗商业 1.3 项目思考 项目自身概况 交通环境研究
1.1城市思考 小结
东莞整体结构以低端制造业为主的第二产业为主，受国际经济环境影响较 大，近年大力调整产业结构，初见成效。 未来轨道交通规划利于扩大项目商业辐射圈，但通车时间较短，因此在项 目早期仍面临无轨道交通连接的情况。 东莞市“一主八副”的商业布局，将构建多中心、多层次的商业态势，与 区域性商业中心为主的商业发展趋势保持一致。
1.1城市思考
东ห้องสมุดไป่ตู้商业
东莞经济 东莞规划 东莞商业 多中心格局，各商业中心各自为政现象严重，商圈之间的互动较弱。
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1.1城市思考
东莞商业
东莞经济 东莞规划 东莞商业 中高品牌集中在东城、莞城、南城一带，其余镇区以中档－中低档品牌为主。
产业园区。交通发达。
大朗镇全镇总面积118平方公里，辖28个社区(村),户籍人口6.8万，总人 口近50万。 大朗：中国羊毛衫名镇，电子信息产业名镇
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1.2区域思考
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1.1城市思考
东莞规划
东莞经济 东莞规划 东莞商业 东莞市轨道交通将拉近其与周边城市的距离，为其更好的融入珠三角一小时 经济圈奠定基础。
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“一主” 以莞城、 东城、南城和万江 主要商圈为核心。 “八副”松山湖、 虎门、常平、厚 街、塘厦、长安、 樟木头、石龙八个 商业副中心。 规划截止2015年， 东莞市折合消 费 人口人均大型零售 网点面积将达 到 1.04 平方米，大 型零售网点新增 74 万平方米，总 量达到382 万平方 米。
东莞市区主要代表性商圈分析
东城商圈 莞城商圈 南城商圈
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东莞市区主要代表性商圈分析
东城商圈 莞城商圈 南城商圈
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大朗
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1.1城市思考
东莞商业
东莞经济 东莞规划 东莞商业 社会零售数据显示东莞商业发展程度不高，且受整体经济波动影响较大。
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1.1城市思考
东莞经济
东莞经济 东莞规划 东莞商业
东莞三产结构2009年调整为0.4：47.1：52.5，第三产业占GDP比例首次超 过第二产业占比，城市产业结构调整初见成效。在周边城市/地区比较，整体 产业比较较为合理。
大朗经济
大朗经济 大朗规划 大朗商业 大朗镇2010年全镇生产总值135亿元，同比增长13.7%；人均生产总值达 48,728元，增长5.5%。 全镇工业总产值291亿元，增长28.2%；全镇出口总额增长28%；财政总 收入18.8亿.元，增长21.5%。
数据来源：2010年大朗镇国民经济和社会发展统计公报/东莞时报
各镇区的产业结构决定了当地的消费群特征，也带来了商业的不同形态；
总体来看，东莞中高端商业集中在莞城一带，各镇区主要是中端－中低端 商业，发展情况较好。
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1.2区域思考
大朗经济
大朗经济 大朗规划 大朗商业 大朗镇地处东莞几何中心，深港穗经济走廊要地，毗邻东莞市松山湖科技
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研究模型
项目研究
城市思考 项目理解
项目定位
地块分析 SWOT分析 项目整体定位 档次定位 功能定位 项目消费群体定位
经济测算
租金收益测算
区域思考
项目思考
销售价格测算
商家访谈 市场研究 消费者访谈
5.0 业态布局
附件：
附件1：商户调研意见
5.1 整体业态组合 5.2 业态比例分析 5.3目标商家
6.0 租金评估及测算
6.1 租金评估 6.2 五年租金测算 6.3 销售价格测算 6.4 管理费用测算 6.5 收益测算
2.0 市场研究
2.1 商家访谈 2.2 消费者研究
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1.2区域思考
大朗经济
大朗经济 大朗规划 大朗商业 2010年大朗镇第一产业增加值0.14亿元，减少1.4%；第二产业增加 80.79亿元，增长16% ； 第三产业增加值54.35亿元，增长10.6%。三大产 业比例0.1:59.72:40.18。 在第三产业中，批发和零售业增长14.7% ， 住宿和餐饮业增长14%，金 融业增长5.2%，房地产业增长7.9% ，其他服务业增长10.66%。
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东莞市区主要代表性商圈分析
东城商圈 莞城商圈 南城商圈
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数据来源：2010年大朗镇国民经济和社会发展统计公报 版权所有，资料由： / 整理编辑，转载请注明 Page 29
1.2区域思考
大朗经济
大朗经济 大朗规划 大朗商业 2010年大朗镇社会消费品零售总额40.43亿元， 比上年增长18.65%。 其中，限额以上批发零售贸易业零售额15.41亿元， 增长31.32%；限额以上 住宿餐饮业零售额1.54亿元，增长10.33%。限额以上贸易业中，食品、饮料、 烟酒类零售额增长18.6%；服装鞋帽、针、纺织品类增长16.6%。。
东莞·天泰中央盛景花园 商业前期研策报告
2011年7月
LINKWORLD Consulting Limited
领汇国际（中国）商业地产顾问
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前言
本报告为深圳市领汇行房地产顾问有限公司受东莞市天泰恒基房地产 开发有限公司委托，对大朗中央盛景项目之商业部分的商业定位、业态布 局及建筑规划、租金收益、经营管理费用等进行研究。本报告以市场研究 及商户访谈资料为基础，进行了深入的研究和策划，希望可以为本项目未 来的发展提供客观的参考与借鉴。
3.0 主要竞争性项目分析 4.0 项目定位
4.1 项目市场条件总结 4.2 项目SWOT分析 4.3 项目市场定位 4.4 项目档次定位 4.5 项目功能定位 4.6 目标消费群定位
7.0 项目规划建议
7.1 商业规划重点 7.2 图纸评审建议 7.3 人流动线建议 7.4 外立面建议 7.5 层高评审建议